惠天热电：沈阳惠天房地产开发有限公司合并专项审计报告.pdf

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1、沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 1 沈阳惠天房地产开发有限公司沈阳惠天房地产开发有限公司 合并专项合并专项审计报告审计报告 2012011 1 年年 1 1- -6 6 月月 目目 录录 页次 一、专项审计报告 1-20 二、资产负债表 21 委托单位：沈阳惠天热电股份有限公司 审计单位：利安达会计师事务所有限责任公司辽宁分公司 联系电话：（024）31506979 传真号码：（024）31506977 网真号址：http:/www.R 沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 1 合并合并专项专项审计报告审计报告 利安达专字2011第 E0074 号 沈阳惠天房地产

2、开发有限公司沈阳惠天房地产开发有限公司： 我们接受委托， 对沈阳惠天房地产开发有限公司 （以下简称 “惠天房地产公司” ） 截止 2011 年 6 月 30 日的合并资产负债表进行了审计。审计过程中涉及的会计报表和相关资料由惠天房 地产公司管理当局负责，我们的责任是在实施审计工作的基础上依据审计业务约定书规定的委 托目的和内容对惠天房地产公司财务状况发表审计意见。我们的审计工作是按照中国注册会计 师审计准则进行的。在审计中，我们结合惠天房地产公司的实际情况，实施了包括询问、抽查 财务记录等我们认为必要的审计程序。现将审计结果报告如下： 一、惠天房地产公司的基本情况一、惠天房地产公司的基本情况

3、惠天房地产公司于 1999 年 3 月 23 日领取了沈阳市工商行政管理局颁发的企业法人营业执 照，注册号：210100000034139，注册资本：1,000 万元，公司住所：和平区嘉兴街 104 号，法 定代表人：杨文刚，企业类型：有限责任。 母公司：沈阳惠天热电股份有限公司。 最终母公司：沈阳供暖集团有限公司。 所处行业：房地产开发行业。 经营范围：经批准的经营范围：房地产开发、集中供热工程开发、商品房销售。 二、公司主要会计政策、会计估计二、公司主要会计政策、会计估计和前期差错和前期差错 1、 财务报表的编制基础财务报表的编制基础 惠天房地产公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发

4、生的交易和事项，按照财政 部于 2006 年 2 月 15 日颁布的企业会计准则，并基于本报告第二部分所述的主要会计政策、会 计估计而编制。 2、 遵循企业会计准则的声明遵循企业会计准则的声明 惠天房地产公司声明编制的本期财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了 公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。 3、 会计期间会计期间 沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 2 会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 4、 记账本位币记账本位币 以人民币为记账本位币。 5、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法同一控制下和非同一控制下企业合并的会

5、计处理方法 （1）同一控制下的企业合并的会计处理方法 公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。在合并中 取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本 公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。 惠天房地产公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付 的审计费用、评估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。 企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入 不足冲减的，冲减留存收益。 被合并各方采用的会计政策与惠天房地产公司不一致的，惠天房地产公司在合并日按照惠 天房地产公司

6、会计政策进行调整，在此基础上按照企业会计准则规定确认。 （2）非同一控制下的企业合并的会计处理方法 公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量。公 允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。惠天房地产公司在购买日对合并成本进行分配。 惠天房地产公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确 认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期 损益。企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方原已确认 的资产），其所带来的经济利益很可能流入惠天房地产公司且公允价值能够可靠计量的，单独

7、确认并按公允价值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，单独确认为无形资产并按公允价 值计量；取得的被购买方除或有负债以外的其他各项负债，履行有关义务很可能导致经济利益 流出惠天房地产公司且公允价值能够可靠计量的，单独确认并按照公允价值计量；取得的被购 买方或有负债，其公允价值能可靠计量的，单独确认为负债并按照公允价值计量。 6、 合并财务报表的编制方法合并财务报表的编制方法 （1）合并范围的确定 合并财务报表按照 2006 年 2 月颁布的企业会计准则第 33 号合并财务报表执行。 以控制为基础确定合并财务报表的合并范围，合并了本公司及本公司直接或间接控制的子公 司、特殊目的主体的财务报表。控

8、制是指本公司有权决定被投资单位的财务和经营政策，并能 据以从该企业的经营活动中获取利益。 有证据表明母公司不能控制被投资单位的，不纳入合并报表范围。 （2）购买或出售子公司股权的处理 本公司将与购买或出售子公司股权所有权相关的风险和报酬实质上发生转移的时间确认为 沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 3 购买日和出售日。对于非同一控制下企业合并取得或出售的子公司，在购买日后及出售日前的 经营成果及现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；对于同一控制下企业合 并取得的子公司，自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量也已包括在合并利润表和合 并现金流量表中并单独列示，合并

9、财务报表的比较数也已作出了相应的调整。 购买子公司少数股权所形成的长期股权投资，公司在编制合并财务报表时，因购买少数股 权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日(或合并日)开始持续 计算的净资产份额之间的差额，调整所有者权益(资本公积)，资本公积不足冲减的，调整留存 收益。 （3）当子公司的会计政策、会计期间与母公司不一致时，对子公司的财务报表进行调整。 如果子公司执行的会计政策与本公司不一致，编制合并财务报表时已按照母公司的会计政 策对子公司财务报表进行了相应的调整；对非同一控制下企业合并取得的子公司，已按照购买 日该子公司可辨认的资产、负债及或有负债的公允价值对子公

10、司财务报表进行了相应的调整。 （4）合并方法 在编制合并财务报表时，母公司与子公司及子公司相互之间的所有重大账户及交易将予以 抵销。 被合并子公司净资产属于少数股东权益的部分在合并财务报表的股东权益中单独列报。子 公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的， 其余额冲减少数股东权益。 7、 现金等价物的确定标准现金等价物的确定标准 惠天房地产公司之现金等价物指持有期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动 性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 8、 金融工具金融工具 （1）金融资产和金融负债的分类 公司按照投资目的和经济实质对拥有的金

11、融资产分为以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产、持有至到期投资、贷款及应收款项和可供出售金融资产四大类。 按照经济实质将金融负债划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其 他金融负债两大类。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债：包括交易性金融资产或 金融负债和指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。 交易性金融资产或金融负债是指满足下列条件之一的金融资产或金融负债： a、取得该金融资产或承担该金融负债的目的，主要是为了近期内出售或回购； b、属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用 短期获利方式对该

12、组合进行管理； c、属于衍生工具。但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍 生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交 沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 4 付该权益工具结算的衍生工具除外。 指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债是指满足下列条件之 一的金融资产或金融负债： a、该指定可以消除或明显减少由于该金融资产或金融负债的计量基础不同所导致的相关 利得或损失在确认或计量方面不一致的情况； b、企业风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融资产组合、该金融负债组合、 或该金融资产和金融负债组

13、合，以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。 持有至到期投资：是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力 持有至到期的非衍生金融资产。主要包括惠天房地产公司管理层有明确意图和能力持有至 到期的固定利率国债、浮动利率公司债券等。 应收款项：是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。公 司应收款项主要是指惠天房地产公司销售商品或提供劳务形成的应收账款以及其他应收 款。 可供出售金融资产：是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及没有 划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收 款项的金融资产。 其他

14、金融负债：指没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 （2）金融资产和金融负债的计量 公司金融资产或金融负债在初始确认时，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金 融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。 公司对金融资产和金融负债的后续计量方法如下： 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，按照公允价值进行后续 计量，公允价值变动及终止确认产生的利得或损失计入当期损益。 持有至到期投资，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其终止确认、发生减 值或摊销产生的利得或损

15、失计入当期收益。 应收款项，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其终止确认、发生减值或摊 销产生的利得或损失计入当期收益。 可供出售金融资产，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失计入 资本公积。处置可供出售金融资产时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间差额计入 投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转 出， 计入投资损益。 该类金融资产减值损失及外币货币性金融资产汇兑差额计入当期损益。 可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投资收 益。 沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 5 其他金融

16、负债，与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂 钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债按照成本进行后续计量。 不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以及没 有指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始 确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量： a、企业会计准则第 13 号或有事项确定的金额； b、初始确认金额扣除按照企业会计准则第 14 号收入的原则确定的累计摊销额的 余额。 其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销时产生的损益 计入当期损益。 公允价值：是指在公

17、平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的 金额。在公平交易中，交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩 减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。存在活跃市场的金融资产或金融负债，活跃市 场中的报价应当用于确定其公允价值。不存在活跃市场的，企业应当采用估值技术确定其 公允价值。 摊余成本（金融资产或金融负债的摊余成本） ：是指该金融资产或金融负债的初始确认 金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间 的差额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除金融资产已发生的减值损失后的余额。 实际利率法：是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产

18、或金融负债）的实际利率 计算其摊余成本及各期利息收入或利息费用的方法。实际利率，是指将金融资产或金融负 债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当 前账面价值所使用的利率。在确定实际利率时，应当在考虑金融资产或金融负债所有合同 条款（包括提前还款权、看涨期权、类似期权等）的基础上预计未来现金流量，但不应当 考虑未来信用损失。 （3）金融资产的转移及终止确认 满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认： a、将收取金融资产现金流量的合同权利终止； b、该金融资产已经转移，且该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方； c、该金融资产已经转移，但是企业既没

19、有转移也没有保留该金融资产所有权上几乎所有 的风险和报酬，且放弃了对该金融资产的控制。 惠天房地产公司在金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项的差额计入当期 损益： a、所转移金融资产的账面价值； b、因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之和。 沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 6 惠天房地产公司的金融资产部分转移满足终止确认条件的， 将所转移金融资产整体的账 面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并 将下列两项金额的差额计入当期损益： a、终止确认部分的账面价值； b、终止确认部分的对价，与原直接计入所有

20、者权益的公允价值变动累计额中对应终止确 认部分的金额之和。 金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，将所收到的对价确认为一 项金融负债。对于采用继续涉入方式的金融资产转移，企业应当按照继续涉入所转移金融 资产的程度确认一项金融资产，同时确认一项金融负债。 （4）金融资产减值测试方法及减值准备计提方法 惠天房地产公司在有以下证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备： a、发行方或债务人发生严重财务困难； b、债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等； c、债权人出于经济或法律等方面的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步； d、债务人可能倒闭或进行其他财务重组； f、

21、因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易； g、无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对 其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计 量； h、债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投 资人可能无法收回投资成本； i、权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌； j、其他表明金融资产发生减值的客观证据。 惠天房地产公司在资产负债表日分别不同类别的金融资产采取不同的方法进行减值测 试，并计提减值准备： a、持有至到期投资：在资产负债表日惠天房地产公司对于持有至到期投资有客

22、观证据表 明其发生了减值的，应当根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损 失。 b、可供出售金融资产：在资产负债表日惠天房地产公司对可供出售金融资产的减值情况 进行分析，判断该项金融资产公允价值是否持续下降。通常情况下，如果可供出售金融资产的 公允价值发生较大幅度下降， 在综合考虑各种相关因素后， 预期这种下降趋势属于非暂时性的， 可以认定该可供出售金融资产已发生减值，确认减值损失。可供出售金融资产发生减值的，在 确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入资 产减值损失。 沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 7 9、 应收款

23、项应收款项 （1）单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法： 惠天房地产公司于资产负债表日， 将应收账款余额大于 100 万元、 其他应收款余额大于 100 万元的应收款项划分为单项金额重大的应收款项（不包括合并财务报表范围之内的公司） ，逐 项进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值 的差额，确认减值损失，计提坏账准备。 （2）单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准备的 确定依据、计提方法： 对于期末单项金额非重大的应收款项，如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现 金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损

24、失，计提坏账准备，其他的应收款项与经单独 测试后未减值的应收款项一起按这些应收款项在资产负债表日余额的一定比例（8%）计算确 定减值损失，计提坏账准备。该比例反映各项实际发生的减值损失，即账面价值超过其未来现 金流量现值的金额。 母公司合并报表范围内关联企业之间发生的正常往来款项不计提坏账准备，但如果有确凿 证据表明关联方债务单位现金流量严重不足时，并且不准备对应收款项进行债务重组或其它方 式收回的，根据预计可能收回的坏账损失，计提相应的坏账准备，对于其中预计全部无法收回 的应收关联方的款项也可全部计提坏账准备。 10、存货存货 （1）存货的分类 存货包括：企业在日常活动中持有以备出售的产成品

25、或库存商品、处在生产过程中的在产 品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。包括原材料、低值易耗品、开发产品、 库存商品、开发成本等大类。 （2）存货的盘存制度 存货采用永续盘存制。 （3）发出存货的计价方法 开发产品及库存商品的发出采用个别计价法核算，除此以外的存货发出采用加权平均法核 算；存货日常核算以计划成本计价的，月末结转材料成本差异，将计划成本调整为实际成本。 （4）低值易耗品的摊销方法 低值易耗品采用“五五”摊销法。 （5）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 存货可变现净值的确定：产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货， 以该存货的估计售价减去估

26、计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。需要经过 加工的材料存货，以所生产的产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售 费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货， 沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 8 其可变现净值以合同价格为基础计算。若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分 的存货的可变现净值应当以一般销售价格为基础计算。 存货跌价准备的计提方法 资产负债表日，公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时， 提取存货跌价准备。惠天房地产公司按照单个存货项目计提存货跌价准备。 计提存货减值

27、准备以后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以 恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。 11、长期股权投资长期股权投资 长期股权投资包括持有的能够对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的权益性投 资，或者对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允 价值不能可靠计量的长期股权投资。 （1）投资成本确定 公司分别下列两种情况对长期股权投资进行计量： 合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成本： a、同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，公司以支付现金、转让非现金资产或承 担债务方式作为合并对价的，在合并日

28、按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期 股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及 所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。公司 以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作 为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资 成本与所发行股份面值总额之间的差额， 调整资本公积； 资本公积不足冲减的， 调整留存收益。 为企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法 律服务费用等，于发生时计入当期损益。

29、b、非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，合并成本为在购买日为取得对被购买 方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。企业合并成 本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为合并资产负债表中的 商誉。企业合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期 损益（营业外收入）。为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入企业合并成本（债券及权 益工具的发行费用除外）。 除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确 定其投资成本： a、以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始

30、投资成本。初始 投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出，但实际支付的价款 中包含的已宣告但尚未领取的现金股利，应作为应收项目单独核算。 沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 9 b、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投 资成本。 c、投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但 合同或协议约定价值不公允的除外。 d、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，如果该项交换具有商业实质且换入资产 或换出资产的公允价值能可靠计量，则以换出资产的公允价值和相关税费作为初始投资成本， 换出资产的公允价

31、值与账面价值之间的差额计入当期损益；若非货币资产交换不同时具备上述 两个条件，则按换出资产的账面价值和相关税费作为初始投资成本。 e、以债务重组方式取得的长期股权投资，按取得的股权的公允价值作为初始投资成本， 初始投资成本与债权账面价值之间的差额计入当期损益。 （2）后续计量 对子公司的长期股权投资采用成本法核算,编制合并财务报表时按照权益法进行调整。 对被投资单位不具有共同控制或重大影响且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠 计量的长期股权投资，采用的成本法核算。 对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。 a、采用成本法核算时，追加或收回投资调整长期股权投资的成本

32、。取得被投资单位宣告 发放的现金股利或利润，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现 金股利或利润外，按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。 b、采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投 资损益并调整长期股权投资的账面价值。 当期投资损益为按应享有或应分担的被投资单位当年实现的净利润或发生的净亏损的 份额。在确认应享有或应分担被投资单位的净利润或净亏损时，在被投资单位账面净利润的基 础上，对被投资单位采用的与惠天房地产公司不一致的会计政策、以惠天房地产公司取得投资 时被投资单位固定资产及无形资产的公允价值为基础计提的折

33、旧额或摊销额，以及以惠天房地 产公司取得投资时有关资产的公允价值为基础计算确定的资产减值准备金额等对被投资单位 净利润的影响进行调整，并且将惠天房地产公司与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损 益予以抵销，在此基础上确认投资损益。惠天房地产公司与被投资单位发生的内部交易损失， 按照企业会计准则第 8 号资产减值等规定属于资产减值损失的则全额确认。 在确认应分担的被投资单位发生的净亏损时， 以长期股权投资及其他实质上构成对被投 资单位净投资的长期权益减记至零为限（投资企业负有承担额外损失义务的除外） ；如果被投 资单位以后各期实现盈利的，在收益分享额超过未确认的亏损分担额以后，按超过未确认的亏

34、 损分担额的金额，依次恢复长期权益、长期股权投资的账面价值。 12、固定资产固定资产 （1）固定资产确认条件 沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 10 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用年限超过一年的单位 价值较高的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时，按取得时的实际成本予以确认： 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； 该固定资产的成本能够可靠地计量。 与固定资产有关的后续支出，符合上述确认条件的，计入固定资产成本；不符合上述确认 条件的，发生时计入当期损益。 （2）各类固定资产的折旧方法 惠天房地产公司固定资产折旧采用年限平均法。 各类固定资产

35、的折旧年限、残值率和年折旧率如下： 固定资产类别 折旧年限（年） 预计残值率 年折旧率 房屋及建筑物 28 2% 3.50% 运输设备 11 1% 9.00% 管理用具 12 4% 8.00% 办公设备及其他 12 4% 8.00% （3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法 公司在资产负债表日对各项固定资产进行判断，当存在减值迹象，估计可收回金额低于其 账面价值时，账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益， 同时计提相应的资产减值准备。对减值资产计提折旧时，按原月折旧额计算当期列为累计折旧 的数额，按原资产账面价值扣除该资产减值准备计算应计提的折旧数额，两者差

36、额转销资产减 值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回（按原折旧率计提折旧而转销减值 准备除外）。当存在下列迹象的，表明固定资产资产可能发生了减值： 资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下 跌； 企业经营所处的经济、技术或法律等环境以及资产所处的市场在当期或将在近期发生重 大变化，从而对企业产生不利影响； 市场利率或者其他市场投资回报率在当期已经提高，从而影响企业用来计算资产预计未 来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低； 有证据表明资产已经陈旧过时或其实体已经损坏； 资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置； 企业内部报告的

37、证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如：资产所创造的 净现金流量或者实现的营业利润（或者损失）远远低于预计金额等； 其他表明资产可能已经发生减值的迹象。 （4）融资租入固定资产的认定依据、计价方法 惠天房地产公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该 沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 11 项固定资产的租赁为融资租赁。融资租赁取得的固定资产的成本，按租赁开始日租赁资产公允 价值与最低租赁付款额现值两者中较低者确定。融资租入的固定资产采用与自有固定资产相一 致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在 租赁资

38、产使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租 赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。 13、借款费用借款费用 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本 化，计入相关资产成本。其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 （1）借款费用资本化的确认条件 符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使 用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。公司房地产项目在项目建设期为 项目建设借入的资金利息予以资本化，计入开发成本，开发完工后，该借款产生的利息则计入 当

39、期损益。借款费用同时满足下列条件时开始资本化： 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现 金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； 借款费用已经发生； 为使资产达到预定可使用状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 （2）借款费用资本化期间 资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资 本化的期间不包括在内。 当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停 止资本化。当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部 分资产借款费用停止资本化。购建或者生产的资产的各部分

40、分别完工，但必须等到整体完工后 才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。 暂停资本化期间 符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个 月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定 可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用 确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。 （4）借款费用资本化金额的计算方法 专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性 投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生

41、产的符合资本化条件的资产达到预定可使 用或者可销售状态前，予以资本化。 购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的根据累计资产支出超过专门借款 沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 12 部分的资产支出加权平均数（按每月月末平均）乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一 般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。 借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金 额，调整每期利息金额。 14、预计负债预计负债 （1）预计负债的确认原则 当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重组义务、固定 资产弃

42、置义务等或有事项相关的义务同时符合以下条件，则将其确认为负债： 该义务是公司承担的现时义务； 该义务的履行很可能导致经济利益流出公司； 该义务的金额能够可靠地计量。 公司的亏损合同和承担的重组义务符合上述条件的，确认为预计负债。 （2）预计负债的计量 预计负债按照履行相关现时义务可能导致经济利益流出的最佳估计数进行初始计量， 并综 合考虑与或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的， 通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。于资产负债表日对预计负债的账面价值 进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。因时间推移导致的预计负债账面价 值的增加金额，

43、确认为利息费用。 （3）最佳估计数的确定方法 如果所需支出存在一个金额范围，则最佳估计数按该范围的上、下限金额的平均数确定； 如果所需支出不存在一个金额范围，则按如下方法确定： 或有事项涉及单个项目时，最佳估计数按最可能发生的金额确定； 或有事项涉及多个项目时，最佳估计数按各种可能发生额及其发生概率计算确定。清偿 确认的负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿的，则补偿金额在基本确定能收到 时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。 15、递延所得税资产和递延所得税负债递延所得税资产和递延所得税负债 采用资产负债表债务法对企业所得税进行核算。 根据资产、负债的账面价

44、值与其计税基础之间的差额，按照预期收回该资产或清偿该负债 期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。 （1）递延所得税资产的确认依据 公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时 性差异产生的递延所得税资产。但是同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产 生的递延所得税资产不予确认： 沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 13 a、该项交易不是企业合并； b、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)。 公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条 件的，确认相应的递延所得税资产

45、： a、暂时性差异在可预见的未来很可能转回； b、未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额。 公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏 损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 （2）递延所得税负债的确认 除下列情况产生的递延所得税负债以外，公司确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得 税负债： 商誉的初始确认； 同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认： a、该项交易不是企业合并； b、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)。 公司对与子公司、联营公司及合营企业投资产生相关的应纳税暂时性差异，

46、同时满足下 列条件的： a、投资企业能够控制暂时性差异的转回的时间； b、该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。 （3）资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法 获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价 值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。 三、三、企业合并及合并财务报表企业合并及合并财务报表 1、非同一控制下企业合并取得的子公司、非同一控制下企业合并取得的子公司 子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 沈阳时代金科置业有限公司 控股子公司 沈阳沈北新区 有限公司 1000万元

47、房地产开发、商品房 销售等 非同一控制下企业合并取得的子公司（续） 子公司名称 期末实际投资金额 实质上构成对子公司净 投资的其他项目余额 持股比例% 表决权比例% 沈阳时代金科置业有限公司 24,40.86万元 51% 51% 非同一控制下企业合并取得的子公司（续） 沈阳惠天热电房地产开发有限公司 合并专项审计报告 14 子公司名称 是否合并报 表 少数股东权益 少数股东权益 中用于冲减少 数股东损益的 金额 从母公司所有者权益冲减子公司 少数股东分担的本期亏损超过少 数股东在该子公司期初所有者权 益中所享有份额后的余额 沈阳时代金科置业有限公司 是 23,421,410.06 2、合并范围

48、发生、合并范围发生变更的说明变更的说明 惠天房地产公司在编制 2011 年 1-6 月合并财务报告时纳入合并范围的沈阳时代金科置业有 限公司，于 2011 年 5 月取得该公司 51%的股权，因此本报告合并财务报表的合并范围与上年 度相比，增加了沈阳时代金科置业有限公司。 四四、合并合并财务报表项目注释财务报表项目注释 1、 货币资金货币资金 项 目 2011.06.30 2010.12.31 库存现金 1,980.79 963.85 银行存款 4,209,540.93 95,489.01 合 计 4,211,521.72 96,452.86 2、 应收账款应收账款 （1） 应收账款按种类披露 种 类 2011.06.30 账面余额 坏账准备 金额 比例 金额 比例 单项金额重大的应收账款 单项金额不重大但按信用风险特征组合 后该组合的风险较大的应收账款 其他不重大应收账款 2,354,885.90 100.00% 210,99