戴德梁行--武汉第四季度写字楼租金价格调查.pdf

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1、 1 Property Times 武汉 2010 年第四季度 写字楼租金大幅上涨 2011 年 1 月 4 日 目录 市场概览 1 经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 4 住宅市场 5 定义 6 联系方式 7 作者 曹文君曹文君 DTZ 戴德梁行研究部 +86 27 8555 8239 联系方式 李孔瑞李孔瑞 华中区研究部主管 +86 20 8510 8209 纪言迅纪言迅 大中华区研究部主管 +852 2507 0779 David Green-Morgan 亚太区研究部主管 +61 (0)2 8243 9913 david.green- Hans Vrensen 全球研究部主

2、管 +44 (0)20 3296 2159 2010 年第 4 季度，租赁需求不断增长而市场长期供应不足推动武 汉甲级写字楼空臵率持续走低，整体空臵率下降至 1.1%，几乎所 有甲级写字楼实现满租并停止对外租赁；严重供不应求的现状推 动租金大幅上涨至每月每平方米 62 元（US$9.3），环比涨幅 2.6%（图一）。 第 4 季度，凭借武汉宏观经济的良好发展和高铁开通带来的利好 条件，国内外知名零售商加快在汉扩张步伐，受此影响，武汉优 质商场租赁需求保持强劲的增长态势。全市购物中心首层平均租 金小幅上涨 1.5%，至每月每平方米 422 元（US$63.5）。 第 4 季度，新增供应洪流刺激

3、了刚性需求释放，带动成交量持续 攀升，武汉一手住宅总成交量 15,613 套，环比上涨 38%，同比增 幅 4%，已经达到今年季度成交量最高值。次中心成交量激增带动 成交均价今年首次下调，环比下降 0.8%，至每平方米 7,847 元 （US$1,180）。 图一 DTZ 写字楼写字楼租金租金指数指数 (2006 年年第二季第二季至至 2010 年年第第四四季季) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 80 90 100 110 120 130 140 150 2007200820092010 写字楼租金 指数指数(2006年第一季年第一季=100) 经济概览 2 武汉经济持续稳步增长。201

4、0 年第 3 季度，全市实现 地区生产总值 3,981 亿元（US$598.6 亿），同比增长 15.7%，增幅较去年同期增长 4.2 个百分点（表一）。 工业生产保持增长，但增速开始减缓。2010 年第 3 季 度，全市规模以上工业总产值同比增长 32.7%，至 4,690 亿元（US$705.3 亿）（表一），相对上半年， 同比增幅回落 5.7 个百分点。同期，受宏观调控政策 影响，房地产开发投资增速出现大幅回落。2010 年第 3 季度，房地产开发投资额同比增长 35.4%，增幅较 上半年累积回落 16.2 个百分点（表一）。 经济的长期稳步增长和营商环境的不断成熟增强了外 商在汉投资信

5、心。2010 年第 3 季度，全市实际利用外 资 24.7 亿美元，同比增长 12.6%（表一）。 消费市场持续畅旺，销售额保持高位运行。2010 年前 10 个月，全市社会消费品零售总额达 2,048 亿元 （US$308 亿），同比增长 20.1%，增幅比去年同期 提高 4.4 个百分点（表一）。 CPI 持续增长，通胀压力不断加大。2010 年 10 月， 全市城市居民消费价格总水平同比上升 4%（表一）， 增幅较 9 月再次扩大 0.2 个百分点。 表一 经济指标经济指标 指标指标 时期时期 单位单位 数值数值 比去年同比去年同 期增长期增长 (%) 地区生产总值 第三季度 亿人民币

6、3,981 15.7 工业生产总值 第三季度 亿人民币 4,690 32.7 人均可支配收入 2009 年 人民币 18,385 10.0 实际利用外资 第三季度 亿美元 24.7 12.6 固定资产投资总额 第三季度 亿人民币 2,619 27.1 房地产开发投资额 第三季度 亿人民币 710 35.4 社会消费品零售额 前十月 亿人民币 2,048 20.1 消费物价指数 十月 - 104 4 资料来源: 武汉市统计局 写字楼市场 3 2010 年第 4 季度没有新项目交付使用，武汉市甲级写 字楼总存量仍然保持 59.56 万平方米（表二）。截止 到本季度，武汉已经连续三年无新项目交付使

7、用。 长期有效供给不足加剧市场供不应求局面，同时推动 武汉甲级写字楼租金大幅上涨。2010 年第 4 季度，武 汉甲级写字楼整体租金上涨至每月每平方米 62 元 （US$9.3），环比上涨 2.6%。其中 50%以上的高端 写字楼租金有 5%左右的上调（表二、图二）。 另一方面，强劲的租赁需求推动武汉甲级写字楼空臵 率持续走低。2010 年第 4 季度，武汉甲级写字楼整体 空臵率下滑至 1.1%，环比降幅 0.4 个百分点(表二、 图三)。截至本季度，几乎所有甲级写字楼实现满租， 已经停止对外租赁。 纵观武汉甲级写字楼市场，全面回暖态势已经逐渐显 现。需求方面，长期供应不足积累了大量租赁需求，

8、 强劲的租赁需求急需新的高端写字楼投入使用；供应 方面，伴随写字楼租金普涨、投资回报率不断提高， 开发商开始加大投入建设高端写字楼，市场迎来新一 轮的写字楼开发热潮。本季度，建设大道上已经沉寂 十年的武汉国际金融广场动工，这是继广发银行大厦、 浙商银行大厦之后建设大道上在建的第三座甲级写字 楼，预计 2013 年左右投放市场。与此同时，滨江商务 圈的重点项目武汉绿地中心本季度正式启动，届时将 带来 30 万平方米的新增供应。 下季度，武汉仍然无甲级写字楼交付使用，目前供不 应求的局面将继续持续。预计下季度武汉甲级写字楼 整体空臵率进一步下滑至 1%以下，同时整体租金将大 幅上涨至每月每平方米

9、65 元（US$9.8）。 市场活动市场活动 上海联东地中海国际船舶代理有限公司租赁新世界国 贸 100 平方米。 表二 甲级写字楼市场数据甲级写字楼市场数据 区域区域 总存量总存量 (平方米平方米) 空臵率空臵率 (%) 租金租金 (人民币人民币/平方平方 米米/月月 ) 租金季度租金季度 变化变化(%) 建设大道金 融街 317,019 1.1 69.8 2.2 武广商务圈 196,494 1.3 55.5 3.9 中南商务圈 82,114 2 50 4.2 总体总体 595,627 1.1 62.0 2.6 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图二 DTZ 写字楼写字楼租金租金指数指数

10、(2006 年年第二季第二季至至 2010 年年第第四季四季) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图三 甲级写字楼供需及空臵率走势甲级写字楼供需及空臵率走势 (2005 年至年至 2010 年年) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 80 90 100 110 120 130 140 150 2007200820092010 指数指数(2006年第一季年第一季=100) 0 5 10 15 20 25 30 0 10 20 30 40 50 60 70 80 200520062007200820092010* 空置率空置率 ( (%) ) 新增供应吸纳量空置率 建筑面积，千平方米建筑面积，千

11、平方米 商铺市场 4 武汉经济增长保持强劲。 2010 年前 10 个月，全市实 现社会消费品零售总额 2,048 亿元（US$308 亿） （图四），同比增长 20.1%，增幅比去年同期提高 4.4%。 凭借武汉宏观经济的良好发展和高铁开通带来的利好 条件，国内外知名零售商加快在汉扩张步伐，受此影 响，武汉优质商场租赁需求保持强劲增长态势。2010 年第 4 季度，菱角湖万达广场开业，Zara、H&M等国 际服装品牌首次亮相江城。同时南国北都城市广场、 武汉水岸国际商业街和奥山世纪城本季度开始招商， 吸引国内外一线品牌纷纷入驻，其中大润发、大洋百 货签约南国北都城市广场；家乐福、沃尔玛分别

12、签约 武汉水岸国际商业街和奥山世纪城。 与此同时，武汉商铺供应市场出现“井喷”。截止本季度， 武汉在建大型购物中心 10 个，总建面积达 118.9 万平 方米，未来三年内武汉将迎来购物中心时代。值得一 提的是，伴随中国奢侈品消费开始由国内一线城市向 二线城市转移，国际高端零售商开始积极在武汉布局。 本季度欧洲零售巨擘领德高与瑞安集团达成协议，合 作开发武汉天地高端购物中心项目，届时将有大批国 际化的知名品牌入驻江城。 从零售商布局和商铺供应区域来看，武汉商业市场呈 现出从核心商圈向外围区域商圈扩散的趋势，逐渐形 成 “一核多心”的商业格局。出现这种扩散趋势的主要 原因是：1、武汉“两江相隔，

13、三镇鼎立”的自然格局决 定了“多中心”的必然性，2、核心商圈土地的稀缺性导 致商业供应量有限，3、政府居住组团规划带动区域商 圈消费需求增长，4、区域商圈逐渐升级，辐射范围不 断扩大。 由于武汉高端商业多为百货业态，而现存购物中心多 为中低端零售，租金承受能力有限，因此整体购物中 心租金上涨缓慢。2010 年第 4 季度，全市整体购物中 心首层平均租金小幅上涨 1.5%，至每月每平方米 422 元（US$63.5）（表三、表四）。 未来商铺市场供应充足， 2011 年将有 75 万平方米的 商业新增供应投入市场，新一批的知名零售品牌将陆 续入驻武汉，从而进一步提升整体商圈的档次和租金 水平；与

14、此同时，大批新供应投入市场，业主也将面 临较大的招商和经营压力。 市场活动市场活动 大洋百货签约南国北都城市广场，租用 30,000 平方米。 图四 社会消费品零售总额（社会消费品零售总额（2004 年至年至 2010 年年 10 月月） *2010 年数据截止至 2010 年 10 月 资料来源: 武汉市统计局 表三 购物商场市场数据购物商场市场数据 区域区域 总存量总存量 (平方米平方米) 新增供应新增供应 (平方米平方米) 租金范围租金范围 (人民币人民币/平方米平方米/月月) 武广商圈 363,200 0 400-750 中山大道商圈 417,300 0 200-700 鲁巷商圈 34

15、1,000 0 250-600 王家湾商圈 343,400 0 200-500 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 表四 2010 年第年第四季四季主要商业项目租金主要商业项目租金 区域区域 项目名称项目名称 租金租金范围范围 (人民币人民币/平方米平方米/月月) 中山大道商圈 新佳丽广场 400-600 中山大道商圈 新民众乐园 300-700 鲁巷商圈 光谷步行街 400-600 王家湾商圈 武汉摩尔城 300-500 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 2004200520062007200820092010* 人民币亿元人民币

16、亿元 住宅市场 5 2010 年第 4 季度，受二次调控政策影响，未来楼市不 确定因素增加，开发商寄望高价套现并回收资金，本 季度加大供应量。据政府最新数据显示：2010 年第 4 季度，武汉市一手住宅新增供应面积 426.9 万平方米， 比上一季度增加 92.5%；同期，中心城区供应量攀升 至 211.9 万平方米，环比增长 91%（表五）。 政策强压并没有带来武汉楼市的快速“降温”，相反成交 量逆市反弹，一路攀升。2010 年第 4 季度，武汉商品 住宅总成交量 15,613 套，环比上涨 38%，同比增幅 4%，已经达到今年季度成交量最高值。从成交区域来 看，关山片区、汉口中心区和武昌

17、中心区依旧是成交 的主力，三者成交量占总成交量的 61.5%（表五）。 新增供应洪流刺激了刚性需求释放，再次充裕了开发 商日趋紧缩的资金链，开发商降价动力不足，房价难 现大幅下滑。2010 年第 4 季度，次中心区成交量激增 带动武汉中心城区一手住宅成交价格首次下降，为每 平方米 7,847 元（US$1,180），环比下降 0.8%。然 而，从成交区域来看，一手住宅均价并未出现实质性 回调，除汉阳中心区成交均价出现 0.9%下滑外，其他 区域成交均价都有不同程度的上涨（表五、图六）。 综合来看，武汉楼市出现逆市攀升态势主要因为：1、 开发商受政策压迫，增加推盘速度和供应量，推动成 交量放量；

18、2、武汉刚需旺盛，部分开发商新盘定价回 调，推出总价低、区位优良的楼盘从而推动需求释放， 实现部分楼盘热销，带动成交量；3、武汉并未出台限 购令，本地投资客在通胀预期和搭政策末班车心理作 用下，加快出手速度，带动成交量上行；4、通胀预期 和股市震荡背景下，投资者对房产投资充满信心。 下季度，武汉住宅市场将逐渐进入“消磨”期。随着楼市 淡季即将到来，开发商将逐渐减少新增供应。同时伴 随积累的潜在需求已经逐渐释放，下季度成交量将出 现下滑；考虑到开发商降价动力不足，住宅均价将继 续在高位徘徊，房价难现大幅下滑。 市场活动市场活动 绿地集团以 53.98 亿元（US$8.12 亿）竞得武昌车辆 厂旧

19、址一块综合用地，该用地可规划总建面积为 155 万平方米。 万科集团以 24.6 亿元（US$3.7 亿）竞得江汉区姑嫂 路两块居住用地，该用地可规划总建面积 132.4 万平 方米。 表五 一手住宅市场数据一手住宅市场数据 （2010 年第年第四季四季） 区域区域 新增供应新增供应 (平方米平方米) 成交量成交量 (套数套数) 价格价格 (人民币人民币/ /平方米平方米) 价格价格同同 比比(%) 汉口中心区 342,000 3,076 9,674 20.3 古田片区 0 784 7,300 24.6 二七后湖区 264,300 1,498 6,523 19.8 武昌中心区 421,800

20、2,917 8,950 20.7 青山片区 35,700 456 7,034 23.2 南湖片区 294,000 1,960 6,907 16.3 关山片区 542,500 3,610 6,459 22.7 汉阳中心区 218,700 1,321 8,435 37.7 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图五 DTZ 住宅售价指数（住宅售价指数（2006 年至年至 2010 年）年） 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图六 2010 年第年第四四季住宅价格分布季住宅价格分布 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 80 100 120 140 160 180 200 220 2006200720

21、0820092010 住宅价格 指数指数(2006年第一季年第一季=100) 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 人民币人民币/ /平方米平方米 定义 6 可出租面积 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被 占用，且随时可供使用。 空臵率 可出租面积与楼面总面积之比。 开发中项目 由两部分组成： 1. 正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面 装修的楼盘。 2. 已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。 净吸纳量 一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。 新供应量 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指

22、 已工程已竣工，即楼盘已获使用许可证（如有需要），或只 缺少装修。 预租售 竣工前已经租出或售出的开发项目。 最优租金 品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即 可靠）租约下可达到的最高租金。 （特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准 租约为准，不包括特定市场的非常规约定） 租金 除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支 出。 最优物业回报率 品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即 可靠）租约下可达到的最好（即最低）收益率。 （特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的 支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。） 一般市场回报

23、率 年租赁总额与物业资本价值之比。 存量 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空臵面积的总量。 占用面积 已被使用的楼面面积，包括下列几项： (i) 出售/出租给最终使用者的办公室 (ii) 预售/预租给使用者的开发项目 (iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权 （特别注意：此项包括转租，但不包括续租。） 空臵面积 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售（无论 是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵）。 联系方式 7 代理代理部部 冯波 +86 27 6885 0881 顾问部顾问部 彭博 +86 27 6885 0872 投资部投资部 冯波 +86 27 6885 0881 物业管理部物业管理部 黄广平 +86 27 6885 0174 估价部估价部 刘利华 +86 27 6885 0870 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，DTZ 及其员工对其准确 性概不负责。个别物业租金及售价因位臵、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、 付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意 见。 DTZ 保留一切版权，未经许可，不得转载。 DTZ January 2011