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1、麒麟嘉园2012年营销推广思路 ?呈报：麒麟房地产呈报：麒麟房地产 ?时间：时间：2012年年2月月6日日 一、宏观分析一、宏观分析 持续深入调控VS 基准利率下调 政策博弈，后市不明朗政策博弈，后市不明朗 2月，各大银行 都下调了首套房 贷利率，首套房 放款速度也明显 加快 1月31日国务院第 六次全体会议，温 总理强调需“持续 深入调控，巩固调 控成果” 尚都豪庭600套 龙城国际1000套 鼎尚名庭1300套 南都双座260套 吉大上元450套 宜居北城300套 恒大名都3000套 潇湘新区1000套 市场供量市场供量大于1万套大于1万套，竞争楼盘多，竞争楼盘多 二、曲靖市场分析二、曲靖
2、市场分析 需要在竞争中迅速跳出需要在竞争中迅速跳出 一期余货600余套； 日均有效上门量约10组； 12月、1月月均销售不足10套； 项目品质卓越，但知名度、认可度偏低； 市中心滨水大盘形象初步建立（12月-1月） 销售思路与营销手法需要改变销售思路与营销手法需要改变 三、销售现状分析三、销售现状分析 客户以曲靖区域为主； 主要为个体户及企事业单位工作人员； 麒麟区外客源来自于宣威、富源、陆良、沾益、会泽； 客户对项目的区位比较认可； 四、成交客户分析启示四、成交客户分析启示 针对性广告投放，诉求投其所好针对性广告投放，诉求投其所好 迅速清空一期600余套存量； 二期房源储客 五、销售任务五、
3、销售任务 六、竞争出路六、竞争出路 以“市中心”作定位区隔， 跳出几个郊区大盘的低价绞杀； 以“品质”为杀手锏， 与龙泽园、龙城国际、东江4期、尚都豪庭 等市中心项目肉搏； 策略一策略一 策略二策略二 1、由于高速公路的分隔，曲靖没有东市区；白石江与麒麟东路一带 属于市中心而非东市区； 2、曲靖是大城市，离城市核心麒麟花园1500米远的地方，绝对是市 中心的概念范畴； 3、片区现在居住氛围不成熟，与南片区、西片区的居住氛围难以比 较，故而强打市中心位置，脱离郊区盘“恒大、阳光、宜居北城”等 的低价绞杀； 策略一的支持理由：策略一的支持理由： 1、其它市中心楼盘品质较弱，不足以与嘉园相抗衡，因此
4、在肉 搏中可以品质为主要诉求； 2、在推广上，可以借品质打“性价比”，彰显其与市中心项目 的竞争优势； 策略二的支持理由：策略二的支持理由： 核心定位核心定位 市中心市中心80万滨水华宅万滨水华宅 市中心，层峰居住标准市中心，层峰居住标准 广告语广告语 七、营销思路纲要七、营销思路纲要 小货包多批次挤压式卖场开盘小货包多批次挤压式卖场开盘 市场较冷，利于成交 根据市场时状，随时调整价格 利用从众心理，扩大成交量 销售方式销售方式 150+190+190+（70+X） X三批次余货 房源品质由低到高:一批次差、二批次中、三批次优； 利于前期低价走量，后期利润走高； 货包策略货包策略 单货包推售周
5、期单货包推售周期 低价售卡（1000元）； 紧凑的蓄水时间和空间； 利于应对市场变化； 购卡1天优惠100元，开盘当天优惠2%； 启动老带新计划，送1000元介绍奖励； 客户团购房， 10套以上组团体成交给折上99折优惠； 60天 3456781091112 一批次房源 150套 6月23日8月25日10月27日4月21日开盘时间 12 二批次房源 190套 三批次房源 190套 四批次房源 X套 （70+X） 开盘时间及操作周期开盘时间及操作周期 八、推广思路及执行八、推广思路及执行 货包一操作阶段划分货包一操作阶段划分 蓄客期蓄客期开盘预热期开盘预热期开盘期开盘期 第三阶段 2月15日-4
6、月6日2月15日-4月6日4月7日-4月21日4月7日-4月21日4月21日4月21日 第一阶段第二阶段 蓄客期（2月15日-4月6日）蓄客期（2月15日-4月6日） 户外户外换画面2万 新百大、昆曲、曲胜、曲沾、公交车、车站台 建议增加宣威、富源、会泽、陆良4地灯杆广告或城中心户外 派单派单制作费用2万 曲靖所有专业市场，重点项目周边； 重点时段重点区域插车 （餐饮密集区，下午6、7点；寥廓山， 上午；周末：沃尔玛）； 建议增加宣威、富源、会泽、陆良4派单及外展； 报纸报纸1万 加油周刊或曲靖日报投放一期全版； 70万条，每周10万条； 手机短信手机短信2万 蓄客期（2月15日-4月6日）费
7、用小计蓄客期（2月15日-4月6日）费用小计 7万元7万元 开盘预热期（4月7日-4月21日）开盘预热期（4月7日-4月21日） 户外户外换画面2万 新百大、昆曲、曲胜、曲沾、公交车、车站台 宣威、富源、会泽、陆良4地灯杆广告或城中心户外 派单派单制作费用2万 曲靖所有专业市场，重点项目周边； 重点时段重点区域插车 （餐饮密集区，下午6、7点；寥廓山， 上午；周末：沃尔玛）； 宣威、富源、会泽、陆良4派单及外展； 报纸报纸1万 加油周刊或曲靖日报投放一期全版； 40万条，每周20万条； 手机短信手机短信1万 开盘预热期（4月7日-4月21日）费用小计开盘预热期（4月7日-4月21日）费用小计 6万元6万元 现场开盘活动现场开盘活动 开盘期，4月21日开盘期，4月21日 3万 4个货包推广费用总计4个货包推广费用总计 16万X464万元 + 新增户外广告费用30万（4地每地按7.5万元/年计） 94万元94万元 九、设计表现九、设计表现 单张单张 户外户外 名名 片片 第二套第二套 单张单张 户外户外 户外户外 户外户外 名片名片 名片名片 名片名片 第三套第三套 THANKSTHANKS