望谷铂金汇营销推广思路46p.pdf

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1、望谷铂汇2012营销推广思望谷铂汇2012营销推广思 二O一二一月二O一二一月 目目 PartPart：前期销售总结：前期销售总结 PartPart：从化市场状况：从化市场状况 PartPart：20122012营销推广思营销推广思 PartPart 前期销售总结前期销售总结 成交概况成交概况 成交概况成交概况成交概况成交概况 销售难题销售难题 销售难题销售难题销售难题销售难题 改善建议改善建议 改善建议改善建议改善建议改善建议 望谷【铂汇】成交数据汇总望谷【铂汇】成交数据汇总 时间时间11月11月12月12月合计合计 总来客109 138 247 总来电65 261 326 总成交（套数）8

2、 6 14 总成交（面积）851 800 1652 总成交（额）5076122 4582908 9659030 成交均价（元/）5963 5726 5848 1、成交统计 项目11月起开始内部认购，由于全国房地产市场因限购及价潮的影响，客户 投资置业信心大，大多保持观望状态，整体市场较为清，加上项目展示面未曾 完善，成交较少，12月份接近关，客户看楼热情比11月份有所消退，成交和 均价均有所低。 PartPart 前期销售总结前期销售总结 成交概况成交概况 成交概况成交概况成交概况成交概况 销售难题销售难题 销售难题销售难题销售难题销售难题 改善建议改善建议 改善建议改善建议改善建议改善建议

3、类别总货已售未售已签约 洋房 数 （套） 184141700 面积 （） 223291651206780 额 （元） 96590300 别墅 数 （套） 300300 面积 （） 7885078850 额 （元） 00 2、计总成交 项目13栋洋房共计184套，别墅共30套，整体货较大，目前已售洋房14套， 仍有洋房170套，别墅30套。 PartPart 前期销售总结前期销售总结 成交概况成交概况 成交概况成交概况成交概况成交概况 销售难题销售难题 销售难题销售难题销售难题销售难题 改善建议改善建议 改善建议改善建议改善建议改善建议 1栋011 2栋459 3栋404 B型别墅000 E型别

4、墅000 H型别墅000 套数8614 合计11月份12月份 3、成交楼号统计 项目成交集中于2栋和3栋，2栋有一半为87房的小面积单位，较受投资和入户型 客户的欢迎，而3栋和2栋同期推出，比1栋早推出近一个月，因此成交上2栋大于3 栋大于1栋。 PartPart 前期销售总结前期销售总结 成交概况成交概况 成交概况成交概况成交概况成交概况 销售难题销售难题 销售难题销售难题销售难题销售难题 改善建议改善建议 改善建议改善建议改善建议改善建议 销售难点：销售难点： 1、客户对于购房后未能签订买卖合同存在着一定的顾虑，使得之前的入户客户信心大减，甚至要求退 房，错失部分已成交的客户； 2、项目的

5、目标客户群以广州为主，但是目前项目的推广宣传主要针对从化地区，而对于广州客户仅依靠 短信和新网站宣传，宣传较弱，推广面较窄； 3、客户对于温泉入户这一卖点没有直观体现或展示，未能感受到温泉入户的优势； 4、客户普遍对项目内双酒店服务配套没有具体概，对项目交楼是否能提供酒店服务抱有疑虑。 5、关于代租管服务，未有具体的细则和分成方式以及具体程等，客户对代租管信心足，甚至对 这项创新服务持怀疑态。 6、对于中地提报的建议，大部分会议上一致通过的事项未能及时实，以至于错失一些机和入户的 重要的时间节点。 PartPart 前期销售总结前期销售总结 成交概况成交概况 成交概况成交概况成交概况成交概况

6、销售难题销售难题 销售难题销售难题销售难题销售难题 改善建议改善建议 改善建议改善建议改善建议改善建议 1、尽快实商品房买卖合同的签约，以稳定客户信心，挽回可能会失的客户。 2、及时调整下阶段的营销策，将营销重点重新放回广州本地，通过房产频道，报广，派单等途径， 扩大在广州地区的影响和知名。 3、建议在样板房增加泡池，让客户在板房可以感受到温泉入户的氛围和直观感受，同时对温泉水入户 的原和温泉水的健康价值做专题展示，使温泉水入户这一卖点深入人心。 4、专门针对酒店的具体服务细则和收费标准进推广，客户感受到酒店配套的全面以及酒店服务的 价值。 5、目前市场上，代租服务层出穷，但实际上交楼后能实施

7、的项目屈指可数，客户对此信心足，建 议实代租服务的具体细则规范给予客户信心。 6、针对会议上一致通过的建议未能及时得到实，建议发展商安排专人负责需具体实的建议和方 案；而对于代商，同时也要找专人负责催办这方面工作的实，互相督促。 改善建议：改善建议： 2012取消入户政策后对从化楼市会有一定的影响，从2011的成交数据可以看出，近70%的客户都 是对从化入户政策这一卖点的青睐而选择在从化置业。 因此，踏入2012，随着从化入户政策光环的逐渐消退， 从化的生态投资价值日益被大众所认 识，明显地在入户政策取消后，养生假的游地产将成为从化楼市的主旋。 Part Part 从化市场概况从化市场概况 政

8、策概况政策概况 政策概况政策概况政策概况政策概况 市场概况市场概况 市场概况市场概况市场概况市场概况 对手概况对手概况 对手概况对手概况对手概况对手概况 从化市十五届人大一次会议上，建设珠三角 最宜居生态城市，从化市今收获1700多亿元项 目投资，未来5是从化经济提速发展的黄 期，从化将以建设珠三角最宜居生态城市为目 标，大实施“大交通、大游、大产业、大平 台战 “大交通、大游、大产业游经“大交通、大游、大产业游经 济被为政府下阶段的重点规划济被为政府下阶段的重点规划 广州日报 201111月9日 A21版 入户政策即将取消，游地产将成从化楼市新方向入户政策即将取消，游地产将成从化楼市新方向

9、Part Part 从化市场概况从化市场概况 政策概况政策概况 政策概况政策概况政策概况政策概况 市场概况市场概况 市场概况市场概况市场概况市场概况 对手概况对手概况 对手概况对手概况对手概况对手概况 从化“三部曲建设珠三角最宜居生态城市从化“三部曲建设珠三角最宜居生态城市 打造“大交通均 投入40亿元打通“任 督二脉 “大游格局呼之 欲出将形成“五星级 酒店群格局 发展“大产业，搭起 经济大平台150多家高 科技企业户开发区 2012，从化供应将过2012，从化供应将过万套万套 Part Part 从化市场概况从化市场概况 政策概况政策概况 政策概况政策概况政策概况政策概况 市场概况市场概况

10、 市场概况市场概况市场概况市场概况 对手概况对手概况 对手概况对手概况对手概况对手概况 据监测，从化市2011底到2012新建住的总供货预计为10079套。 其中，截止11月底区域在售余货为3518套，底前预计新推货481套，明的新 推推货预计为6080套。 在当前国家调控政策断，房价拐点论止，客户观望气氛歇的背景下， 客户对于房地产的热情相对前几已经减退少，从今惨淡的“九银十 成交情况来看，甚至可以说非常淡！ 因此，在这种情况下，2011的余货还未能完全消化，在即将到来的2012 ，从化地区依然推出6000套以上的新货，显然市场对这一为并买账，尤其 入户政策的取消，是从化楼市缺少一个重要的支

11、撑点，在这个时候大推货 市场能否承受？ Part Part 从化市场概况从化市场概况 政策概况政策概况 政策概况政策概况政策概况政策概况 市场概况市场概况 市场概况市场概况市场概况市场概况 对手概况对手概况 对手概况对手概况对手概况对手概况 供应以太平和鳌头板块为主供应以太平和鳌头板块为主 泰花湖畔新一期货约422套78-98二至三房，毛坯 均价4500元/。 翡翠城三期预计货460套，户型105-120三至四房，毛 坯均价4500元/。 珠光溪御景星语大街6号楼104套单位预计明推出， 106-142三房单位，毛坯均价7600元/。 东方夏湾拿在售余货较多，2012以销售余货为主，预计 推出

12、新货70套，以四联排、联排为主，均价11000元/带 装修。 珠江国际城明以销售双拼别墅组团唐宁郡为主，预计 推出192套新货。均价13500元/带装修。 大城云山明预计推出B1-B3栋192套洋房及C1-C8共22套 别墅，洋房毛坯均价6500元/，别墅毛坯均价11000元/。 Part Part 从化市场概况从化市场概况 政策概况政策概况 政策概况政策概况政策概况政策概况 市场概况市场概况 市场概况市场概况市场概况市场概况 对手概况对手概况 对手概况对手概况对手概况对手概况 街口板块2012也有少项目推出新货。以名城御景绿洲货最 多，预计推出一期1-3、8-10、11-12栋货约478套，

13、户型包括70-87 两房、126-130三房，毛坯均价6700元/。 雍禾苑预计推出新一期洋房，5栋17-21层洋房，面积包括82-128 两房、123-159三房，毛坯均价7000元/。 产品一贯畅销的莱茵水岸将在2012推出期洋房最后四栋共184 套113-114三房，均价6900元/带装修。 新时代家园预计将推出二期4栋洋房，货约128套，面积93-110 三房，毛坯均价6800元/。 君源御湖城将在20122月份推出别墅项目，预计全将推出206套 别墅，包括双拼及多联排。 欣荣宏国际商贸城洋房单位已全部推出市场，2012预计推出最后 一栋SOHO公寓共150套，面积包括32-71，均价

14、8800元/带1500元/ 装修 街口板块，供应以80-130洋房为主街口板块，供应以80-130洋房为主 Part Part 从化市场概况从化市场概况 政策概况政策概况 政策概况政策概况政策概况政策概况 市场概况市场概况 市场概况市场概况市场概况市场概况 对手概况对手概况 对手概况对手概况对手概况对手概况 温泉板块整体推售项目相对较少，但货较大温泉板块整体推售项目相对较少，但货较大 温泉板块在售项目除居礼润园外，其他项目均有新货推出，其中望谷御泉2012将推出公寓约374套。富 泉天下预计将推出向山组团最后两栋T1、T2栋共204套82-156二至四房，均价8000元/带1500元/ 装修。

15、方圆明月山溪将继续推出风雅颂玉章组团其余37套独栋别墅、4-6栋公寓306套以及SOHO公寓约204 套，其中独栋别墅均价18000元/带装修，公寓7000元/带装修 Part Part 从化市场概况从化市场概况 政策概况政策概况 政策概况政策概况政策概况政策概况 市场概况市场概况 市场概况市场概况市场概况市场概况 对手概况对手概况 对手概况对手概况对手概况对手概况 总总 结：结： 1、受限购，限贷，限价等房地产调控政策的影响，以及多个城市和 发展商的价潮，客户的退房潮，和媒体关于拐点论的渲染，导致市场 客户的观望气氛越来越浓厚，持币观望的客户逐渐增多，打击市场的 成交。 2、去从化楼盘的营销

16、手段主要是以购房入户为噱头，吸引超过七 成以上非从化居民争相购买。购房入户取消之后，从化楼盘与花都、增 城的差异性减少，优势并明显，而且2012从化的供应将超过1万 套，市场压巨大，在未来的一，从化房地产市场将会面临严峻的 竞争。 Part Part 从化市场概况从化市场概况 政策概况政策概况 政策概况政策概况政策概况政策概况 市场概况市场概况 市场概况市场概况市场概况市场概况 对手概况对手概况 对手概况对手概况对手概况对手概况 针对项目所在区位以及所推货的相似程，目前项目周边的竞争 对手主要是：方圆明月山溪和富泉天下。 而在12月24日，在项目周边，105国道上也有另一个新推的竞争项 目珠江

17、御景山水城，带来新的竞争。 这三个竞争对手，无论从营销推广，户型设计，装修标准，折扣 优惠等方面都有值得我们参考和借鉴的地方。 挑战：挑战： Part Part 从化市场概况从化市场概况 政策概况政策概况 政策概况政策概况政策概况政策概况 市场概况市场概况 市场概况市场概况市场概况市场概况 对手概况对手概况 对手概况对手概况对手概况对手概况 项目名称项目名称方圆明月山溪方圆明月山溪 项目所处地址项目所处地址从化温泉镇明月山溪大道 项目定位项目定位溪河畔精装假公寓 在推洋房货在推洋房货目前在推13栋18层高洋房，两梯6户，约324套 发展商的情况如何发展商的情况如何从化方圆房地产发展有限公司 该

18、项目现时所售均价该项目现时所售均价别墅13000元/ 公寓洋房7000-8000元/ 带装修实际折后计价带装修实际折后计价6500元/ 销售速销售速每周约销售58套 主推户型、面积主推户型、面积 12月27日至12月31日推出260平米豪装双溪院精巧独栋255万/套起，均价13000元/，带 6000元/平米的豪华装修；首期主推的装修。40-86平米湖山双景公寓，销售价格为28万/套 起送12万豪装。均价7600元/平米，带3000元/平米。7栋43平米公寓，均价8500元/平米， 带家私。 热销户型热销户型38方单间、88方两房 定定5万 洋房装修标准洋房装修标准目前在售单位带3000元/硬

19、装；明2月推出44方单位带4500元/精装修拎包入住 装修装修点点科洁具、欧派橱柜、欧派厨具 优惠优惠两万抵5万+一次性（15日内缴付）91折/3个月内缴付93折/按揭94折+96折 项目名称项目名称 富泉天下富泉天下 项目所处地址项目所处地址 从化温泉假区内（温泉牌坊约200米处） 项目定位项目定位 带入户花园精装山景洋房 在推洋房货在推洋房货 目前在推F区三栋18层高洋房，两梯6户，约324套 发展商的情况如何发展商的情况如何 广州富地产股份有限公司 该项目现时所售均价该项目现时所售均价 7800元/ 带装修实际折后价带装修实际折后价 6800元/ 销售速销售速 周现场人气一般，每周约销售

20、47套 主推户型、面积主推户型、面积 富泉天下在售三期山景精装洋房，户型为80的-147的两房两厅和四房两厅，精装 修，均价为7800元/，现推5套半山豪一口价55万送14万豪装。别墅方面，富泉天下 新推6套半山江景别墅，总价约150-170万，送超大花园。同时在售小独栋、联排等别 墅，面积183420，均价9800元/ 热销户型热销户型 80方两房、118方三房 定定 3万 洋房装修标准洋房装修标准 统一1800元/硬装 装修点装修点 东鹏瓷砖、美标洁具、奇厨具、日电梯 优惠优惠 推出一口价单位，折扣约在88.5折 Part Part 从化市场概况从化市场概况 政策概况政策概况 政策概况政策

21、概况政策概况政策概况 市场概况市场概况 市场概况市场概况市场概况市场概况 对手概况对手概况 对手概况对手概况对手概况对手概况 项目名称珠光御景山水城项目名称珠光御景山水城 项目所处地址项目所处地址从化市江浦镇105国道九步果场段 项目定位项目定位打造成从化首席运动健康生活大城 在推洋房货在推洋房货暂无资 发展商的情况如何发展商的情况如何广州御发电子技术咨询有限公司 该项目现时所售均价该项目现时所售均价5800元/ 带装修实际折后价带装修实际折后价5800元/ 销售速销售速 推出为4、5、6栋，预计一月中拿到预售证，现进登记认筹，首期至少三成，预计一月 中正式开盘交付。 主推户型、面积主推户型、

22、面积 首期推洋房1-6栋，户型分一梯两户139平米的三房，两梯四户的90平米和120平米的三 房，均价5800元/平方米，最低5398元/平方米，毛坯发售。 热销户型热销户型暂未开售 定定10万 洋房装修标准洋房装修标准毛坯 装修点装修点毛坯 优惠优惠暂无折扣 Part Part 从化市场概况从化市场概况 政策概况政策概况 政策概况政策概况政策概况政策概况 市场概况市场概况 市场概况市场概况市场概况市场概况 对手概况对手概况 对手概况对手概况对手概况对手概况 Part Part 从化市场概况从化市场概况 政策概况政策概况 政策概况政策概况政策概况政策概况 市场概况市场概况 市场概况市场概况市场

23、概况市场概况 对手概况对手概况 对手概况对手概况对手概况对手概况 总总 结：结： 总体而言，方圆明月山溪、富泉天下以及新推出的珠光御景山水 城，无论从地域上，还是产品上，对于本项目都具有一定的参考价值， 通过两者在多个方面的对比，有于项目好地调整销售策有于项目好地调整销售策。 那么，在严峻的市场考验下，下阶段望谷 铂汇将入户脱颖而出？ 那么，在严峻的市场考验下，下阶段望谷 铂汇将入户脱颖而出？ PartPart 20122012营销推广思营销推广思 随着2012从化将取消入户政策，游地产及养地产将成为从化楼市 的主旋，结合项目温泉水入户和自身酒店配套温泉水入户和自身酒店配套的优势，应强化“南中

24、 国双白五星酒店温泉城 “南中 国双白五星酒店温泉城概的的宣传，将项目温泉和酒店的卖点做 透，延续项目主打的宜居养生及投资性质宜居养生及投资性质，主要吸引天河、越秀、白 云、海珠等广州市区广州市区养生假及投资型客户。 整体营销推广思：整体营销推广思： PartPart 20122012营销推广思营销推广思 洋房洋房 洋房洋房洋房洋房 公寓公寓 公寓公寓公寓公寓 别墅别墅 别墅别墅别墅别墅 建筑编号总户数户型编号户型户型面积户型户数 GC-164 B二房二厅一卫82.2716 C三房二厅二卫121.4016 D三房二厅二卫131.8216 E三房二厅二卫158.9316 GC-260 B二房二厅

25、一卫84.0430 D三房二厅二卫134.5330 GC-360 B二房二厅一卫83.1115 C三房二厅二卫121.7615 D三房二厅二卫133.0130 洋房货统 计： PartPart 20122012营销推广思营销推广思 洋房洋房 洋房洋房洋房洋房 公寓公寓 公寓公寓公寓公寓 别墅别墅 别墅别墅别墅别墅 目前洋房已售22套 目前洋房总货为184套，已售14套，今仍余170套，将为今上半主推产今上半主推产 品品。 由于洋房主要涵盖面积处于82-15982-159，以从化市今过万套的供应来看，洋 房产品户型集中在82-100两房、97-130三房单位，竞争相对较剧竞争相对较剧，因此 需要

26、在营销上充分用自身温泉入户和双酒店温泉入户和双酒店配套的优势，制造噱头制造噱头，使得 项目在竞争对手中脱颖而出。 洋房营销思 ： PartPart 20122012营销推广思营销推广思 洋房洋房 洋房洋房洋房洋房 公寓公寓 公寓公寓公寓公寓 别墅别墅 别墅别墅别墅别墅 洋房营销思 ： 1、未收楼先享受购房即获望谷温泉酒店会籍1、未收楼先享受购房即获望谷温泉酒店会籍 实施方式：实施方式：客户购房签约后一周内即为业主办望谷温泉酒店会籍，以5折优惠享受望谷温泉酒店 住宿及各种有偿酒店服务（仅限持卡者本人使用），即签即办，即办即享受。 2、免费酒店资源大放送带客积分奖励计划2、免费酒店资源大放送带客积

27、分奖励计划 实施方式：实施方式： 1、对于凡是介绍到现场看楼的客户每介绍一位则给予项目温泉体验券奖励一张，并获得一点积分； 2、每计获得5点积分可获温泉SPA体验券一张，每计15点积分可获得酒店住宿体验券一张 4、小本大转名投资4、小本大转名投资 实施方式：实施方式： 1、采取一次性或一次性分期付款的客户（首付5成，半内缴付3成，最后半缴付2成），允许在1 内可办转名手续一次； 2、采取按揭付款的客户，允许在半内可办转名手续一次 3、70产权300万收益代租管服务3、70产权300万收益代租管服务 实施方式：实施方式：针对购房客户专门拟定代租管协议，在客户装修交楼后为客户提供代租管服务，在协

28、议中议定代租管规范程及与客户的分成方式，给予客户多的投资空间。 PartPart 20122012营销推广思营销推广思 洋房洋房 洋房洋房洋房洋房 公寓公寓 公寓公寓公寓公寓 别墅别墅 别墅别墅别墅别墅 5、推介一下，就拿5005、推介一下，就拿5000泛销售奖励0泛销售奖励 实施方式：实施方式：对所有介绍成交的客户，在项目签约后给予税后5000元/套的推介奖励 洋房营销思 ： 6、人人均享首次置业优惠6、人人均享首次置业优惠 实施方式：实施方式：以30期贷款为计算标准，以二次置业五成首付方式计算，直接为客户在房价中 扣减二次置业比首次置业所多支付的息部分，即相当于客户可享首次置业的优惠。 （

29、如以总价100万元，贷款50万元，分30期还款，首次置业客户30息总额为70万，二 次置业客户为79万，相差总房价的9%，直接为客户于房价中扣减,即相当91折优惠）；客户 为一次性购房，则同样直接享受91折额外购房优惠。 PartPart 20122012营销推广思营销推广思 洋房洋房 洋房洋房洋房洋房 公寓公寓 公寓公寓公寓公寓 别墅别墅 别墅别墅别墅别墅 洋房营销思 ： PartPart 20122012营销推广思营销推广思 洋房洋房 洋房洋房洋房洋房 公寓公寓 公寓公寓公寓公寓 别墅别墅 别墅别墅别墅别墅 公寓货统 计： 建筑编号总户数户型编号户型 户型面 积 户型户 数 GC-4187

30、A一房一卫49.75187 GC-5187A一房一卫49.75187 目前洋房总货为374374套，尚未取得预售证尚未取得预售证，具体工程节点未明确。 由于公寓面积全部为49.7549.75 ，基本无其他可选择空间，面积小，总价低，适 宜带装修出售，主打投资假型投资假型客户。 PartPart 20122012营销推广思营销推广思 洋房洋房 洋房洋房洋房洋房 公寓公寓 公寓公寓公寓公寓 别墅别墅 别墅别墅别墅别墅 装修风格选取：装修风格选取： 结合本项目双酒店的宣传卖点，以及项目统一49.75的户型面积，建议在装修风格上选取酒酒 店式公寓风格装修店式公寓风格装修。 PartPart 20122

31、012营销推广思营销推广思 洋房洋房 洋房洋房洋房洋房 公寓公寓 公寓公寓公寓公寓 别墅别墅 别墅别墅别墅别墅 取消入户取消入户取消入户取消入户 未取消入户未取消入户未取消入户未取消入户 公寓营销策公寓营销策公寓营销策公寓营销策 部分单位用作户型调整改，打通合并部分单位用作户型调整改，打通合并部分单位用作户型调整改，打通合并部分单位用作户型调整改，打通合并 变为入户户型，主打入户大广州。变为入户户型，主打入户大广州。变为入户户型，主打入户大广州。变为入户户型，主打入户大广州。 保持原有保持原有保持原有保持原有50505050方的小面积低总价单位以返租方的小面积低总价单位以返租方的小面积低总价单

32、位以返租方的小面积低总价单位以返租 益分成的形式，主打假和投资性质益分成的形式，主打假和投资性质益分成的形式，主打假和投资性质益分成的形式，主打假和投资性质 。 PartPart 20122012营销推广思营销推广思 洋房洋房 洋房洋房洋房洋房 公寓公寓 公寓公寓公寓公寓 别墅别墅 别墅别墅别墅别墅 公寓营销思 ： 1、70产权，两原价回购保证1、70产权，两原价回购保证 实目的：实目的：促进项目销售，打破客户的市场观望情绪，给予客户信心，加快项目资回笼。 建议措施：建议措施：发展商增加协议保证“只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约 定，两后只要想继续持有这套房产的，开发商都可按

33、照现在购买价格原价回购。 备注：备注：如果考虑两后让开发商回购的购房者，在交房后能办房产证，减少交过户产 生的高昂税费成本。 2、交楼前（或一定时间内，如：24个月）发展商代还房贷2、交楼前（或一定时间内，如：24个月）发展商代还房贷 实目的：为实目的：为让客户，一方面显示公寓产品的投资性，同时可避免客户对较迟的交楼时间 产生负面影响。 建议措施：建议措施：购房者一旦签约购房后，首付三成之后，余下的房款可办三十期的银还贷 手续。而自还贷起始日到项目交楼前的月供，将由发展商代为支付。 备注：备注：以每平米6000元的均价计算，100平米户型的房价全款约为60万。首付三成、分期三十 ，进商业贷款的

34、话，意味着购房者每月需支付的房贷在2808元。设定客户购房日期为 20121月，放款时间为20122月，到201312月交楼，总共需缴纳房贷约6.5万也即购房者 该套房优惠6.5万。 PartPart 20122012营销推广思营销推广思 洋房洋房 洋房洋房洋房洋房 公寓公寓 公寓公寓公寓公寓 别墅别墅 别墅别墅别墅别墅 公寓营销思 ： PartPart 20122012营销推广思营销推广思 洋房洋房 洋房洋房洋房洋房 公寓公寓 公寓公寓公寓公寓 别墅别墅 别墅别墅别墅别墅 3、引进知名酒店进品牌联动3、引进知名酒店进品牌联动 实目的：实目的：借助国际知名酒店的名气、资源和管方式带动项目品牌，

35、并提供为公寓提供代 租管，实现业主益分成。 建议措施：建议措施：采用“依据总收入分配法对全收益进分配，依据业主当时购房总价及所有 房间总销售额比系数分配租比，公式为：业主购房总价/总销售额得出系数a后即可得 出业主分成=a*项目总润。建议业主与管方的收益分配比为6：4。 公寓营销思 ： PartPart 20122012营销推广思营销推广思 洋房洋房 洋房洋房洋房洋房 公寓公寓 公寓公寓公寓公寓 别墅别墅 别墅别墅别墅别墅 别墅营销思 ： 目前南坡别墅在售30套： B型20套，面积264.28 E型8套，面积264.42 H型2套，面积242.49 坡别墅数未提供，现规划别墅面积多集中于300

36、左 右。 针对本项目别墅产品的目标客户群，客户对于养生、聚会假及投资有 较大的需求，普遍倾向于200左右带地下层赠送面积总价相对较低的投 资型产品；因此，建议别墅的规划建筑面积调整至180220之间建议别墅的规划建筑面积调整至180220之间，有 于项目走。 PartPart 20122012营销推广思营销推广思 洋房洋房 洋房洋房洋房洋房 公寓公寓 公寓公寓公寓公寓 别墅别墅 别墅别墅别墅别墅 别墅营销思 ： 别墅型产品较为注重形象的打造，主要依靠报广、电视以及圈层营销，进针对性的目标人群渗 透，展客户资源。 推广手段：推广手段： 报广：报广：针对广州市区人群，进广日报广铺开宣传，内容以休闲

37、假、温泉享受为主，主要表现 项目的居住舒适性，并提及其投资价值； 电视：电视：依靠动态的画面有于项目形象的传达，给予客户直观的体验，感受项目休闲养生、 假聚会的好氛围。 圈层客户展：圈层客户展：针对高端客户群体进展 人群区域：广州市中心、深圳假投资客户、珠三角其他地区假投资客户 活动形式：投资财讲座、私家Party、体验式入住 通过 通过 中地资源中地资源发动，聚集高端圈层； 配合 发动，聚集高端圈层； 配合 常规推广营销常规推广营销，全面覆盖，建高端市场形象； 寻找目标客户群，通过各种 ，全面覆盖，建高端市场形象； 寻找目标客户群，通过各种 线下圈层活动线下圈层活动，打开销售局面，达到销售

38、目的。 ，打开销售局面，达到销售 目的。 PartPart 20122012营销推广思营销推广思 整体营销推广手段：整体营销推广手段： 0.3%0.3%0.3%0.3%营销费用，营销费用，营销费用，营销费用，1 1 1 174747474个看楼团个看楼团个看楼团个看楼团2000200020002000多组客，成交多组客，成交多组客，成交多组客，成交7 7 7 7亿，价格从亿，价格从亿，价格从 亿，价格从 4800480048004800元元元元/ / / / 到到到到8800880088008800元元元元/ / / / 高端资源整合，高端资源整合，高端资源整合，高端资源整合，VIPVIPVI

39、PVIP专场酒会及内部推介会，朱美首次突破专场酒会及内部推介会，朱美首次突破专场酒会及内部推介会，朱美首次突破专场酒会及内部推介会，朱美首次突破3.83.83.8 3.8 万万万万/ / / / ，临江上品开盘热销，临江上品开盘热销，临江上品开盘热销，临江上品开盘热销2 2 2 2亿亿亿亿 推广包装，仅依靠推广包装，仅依靠推广包装，仅依靠推广包装，仅依靠VIPVIPVIPVIP客户及资源整合，海印星玥客户及资源整合，海印星玥客户及资源整合，海印星玥客户及资源整合，海印星玥3 3 3 3个月热销个月热销个月热销个月热销6 6 6 6亿，亿，亿，亿， 地公园上城开放三日专场达地公园上城开放三日专场

40、达地公园上城开放三日专场达地公园上城开放三日专场达1200120012001200人次人次人次人次 断挑战市场，挑战自我，厚积薄发，创造营销奇迹断挑战市场，挑战自我，厚积薄发，创造营销奇迹断挑战市场，挑战自我，厚积薄发，创造营销奇迹断挑战市场，挑战自我，厚积薄发，创造营销奇迹 直效客源运用个：直效客源运用个：直效客源运用个：直效客源运用个： 东方夏湾拿东方夏湾拿东方夏湾拿东方夏湾拿& & & &珠江珠江珠江 珠江 国际城国际城国际城国际城 海印星玥海印星玥海印星玥海印星玥 地公园上城地公园上城地公园上城地公园上城 朱美，佳润临江朱美，佳润临江朱美，佳润临江 朱美，佳润临江 上品上品上品上品 中

41、地内部资源发动中地内部资源发动全方位展客户全方位展客户 常规推广常规推广 常规推广常规推广常规推广常规推广 圈层活动圈层活动 圈层活动圈层活动圈层活动圈层活动 中地资源中地资源 中地资源中地资源中地资源中地资源 整体营销推广手段整体营销推广手段 高端消费品 牌资源 高端消费品 牌资源 高端消费品 牌资源 高端消费品 牌资源 高端消费场所高端消费场所 高端消费场所高端消费场所 高端楼盘资源高端楼盘资源 高端楼盘资源高端楼盘资源 银資源银資源 银資源银資源 企事业资源企事业资源 企事业资源企事业资源 已展资源已展资源 宝马会、宾士会、兰博坚尼、达芬奇家私、博 尼家私、施华世奇、雍华会、順德皇朝家

42、私 可再展方向可再展方向 奢侈品品牌、高端汽品牌、珠宝系 协会资源协会资源 协会资源协会资源 狮子会、海外华人俱乐部、珠三角证券分析师协 会、中小企业协会、潮商会、浙商会、江苏商 会、鞋业协会、皮具业协会 水珑、芭曲发、东山宾馆、宝贝早教教 育、佐登妮丝美容中心、头啖汤、夫人、饮勝 会 五星级酒店、高级俱乐部、高級酒楼 等 朱美公寓、万科色家园、保心语花园、保 香雪山、嘉裕礼顿阳光、迅上筑 花旗、渣打、法兴、恒生、星展银、汇丰银 等外资，广发、招商等中资銀 南航、南方医院、国安局、电局、中国移动、 各大高校、 专业市场类业协会、高端人群俱乐 部、融协会等 港澳高端客戶、珠江新城已入住项 目、別

43、墅项目 高收入企业群体，尤其是民营上市公 司管层 私人银客戶 经过多的积，已与超過经过多的积，已与超過500500个品牌资源建合作关系，並拥有个品牌资源建合作关系，並拥有30万30万以上的客戶资源， 成功在朱美公寓、保 香雪山等高端项目组织多个看楼团、酒会。我们的合作伙伴能为项目提供有效的高级客户资源，并为业主提供优质 的服务。 以上的客戶资源， 成功在朱美公寓、保 香雪山等高端项目组织多个看楼团、酒会。我们的合作伙伴能为项目提供有效的高级客户资源，并为业主提供优质 的服务。 深耕市场，与商户合作，获取企业客户资源！深耕市场，与商户合作，获取企业客户资源！ 中地客户联盟资源发动中地客户联盟资源

44、发动全方位展客户全方位展客户 常规推广常规推广 常规推广常规推广常规推广常规推广 圈层活动圈层活动 圈层活动圈层活动圈层活动圈层活动 中地资源中地资源 中地资源中地资源中地资源中地资源 整体营销推广手段整体营销推广手段 垄断性企事业单位垄断性企事业单位垄断性企事业单位垄断性企事业单位 期间开用的资源主要包括：期间开用的资源主要包括： 中国移动集团有限公司中国移动集团有限公司中国移动集团有限公司中国移动集团有限公司 中国铁通集团有限公司中国铁通集团有限公司中国铁通集团有限公司中国铁通集团有限公司 中国电信海珠分局中国电信海珠分局中国电信海珠分局中国电信海珠分局 广东电设计院广东电设计院广东电设计

45、院广东电设计院 南航集团南航集团南航集团南航集团 大型国有企业大型国有企业大型国有企业大型国有企业 知名商会、团体机构知名商会、团体机构知名商会、团体机构知名商会、团体机构 融机构高端客户融机构高端客户融机构高端客户融机构高端客户 温州商会温州商会温州商会温州商会 浙商会浙商会浙商会浙商会 广东潮商会广东潮商会广东潮商会广东潮商会 江西商会江西商会江西商会江西商会 华人动产协会华人动产协会华人动产协会华人动产协会 台湾商会台湾商会台湾商会台湾商会 香港商会香港商会香港商会香港商会 知名机构知名机构知名机构知名机构 广东公安厅广东公安厅广东公安厅广东公安厅 广州市财政局广州市财政局广州市财政局广

46、州市财政局 广州市民政局及其分局广州市民政局及其分局广州市民政局及其分局广州市民政局及其分局 广州市供电局广州市供电局广州市供电局广州市供电局 广州市公局广州市公局广州市公局广州市公局 广州市工商局广州市工商局广州市工商局广州市工商局 汇丰银汇丰银汇丰银汇丰银VIPVIPVIPVIP客户客户客户客户 浦发银卡以上客户浦发银卡以上客户浦发银卡以上客户浦发银卡以上客户 招商银卡以上客户招商银卡以上客户招商银卡以上客户招商银卡以上客户 友邦保险高端客户友邦保险高端客户友邦保险高端客户友邦保险高端客户 信诚保险高端客户信诚保险高端客户信诚保险高端客户信诚保险高端客户 中国工商银中国工商银中国工商银中国工商银 P&GP&GP&GP&G公司公司公司公司 羊城晚报集团羊城晚报集团羊城晚报集团羊城晚报集团 南方都市报集团南方都市报集团南方都市报集团南方都市报集团 美健美健美健美健VIPVIPVIPVIP会员会员会员会员 狮子会会员狮子会会员狮子会会员狮子会会员 宝马会高级会员宝马会高级会员宝马会高级会员宝马会高级会员 奔驰会会员奔驰会会员奔驰会会员奔驰会会员 高校及医疗机构高校及医疗机构高校及医疗机构高校及医疗机构 广东外语外贸大学广东外语外贸大学广东外语外贸大学广东外语外贸大学 中山大学中山大学中山大学中山大学 广州大学广州大学广州大学广州大学 广东中医院广东中医院广