桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目资产评估报告.pdf

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1、桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的 股东全部权益价值评估项目 资 产 评 估 报 告 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的 股东全部权益价值评估项目 资 产 评 估 报 告 坤元评报2014481 号 坤元资产评估有限公司 二一四年十二月四日 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 1 注册资产评估师声明注册资产评估师声明 1就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。 2注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相 关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在

2、偏见。 3评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在 评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。 4评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评 估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。 5 注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专 业评估经验；除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中 没有运用其他评估机构或专家工作成果。 6注册资产评估师及其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘察。 7 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表 专业意见，并不承担相关当事人决

3、策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象 可实现价格的保证。 8遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业 意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合 法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 9注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估 对象的法律权属做任何形式的保证。 10评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后 果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 2

4、 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及 的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及 的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元评报2014481 号 摘 要 摘 要 以下内容摘自以下内容摘自评估报告正文， 欲了解本评估项目的评估报告正文， 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估详细情况和合理理解评估 结论结论，应，应当当认真阅读评估报告认真阅读评估报告正正文。文。 一、委托方和被评估单位及其他评估报告使用者 一、委托方和被评估单位及其他评估报告使用者 本次资产评估的委托方和被评估单位均为桐乡和济养老服务投资有限公司(以 下简称“和济

5、养老公司”)。 根据资产评估业务约定书 ，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定 的评估报告使用者。 二、评估目的 二、评估目的 和济养老公司拟进行增资扩股，根据评估业务约定书的约定，需要对和济养老 公司的股东全部权益价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供和济养老公司股东全部权益价值的参考依 据。 三、评估对象和评估范围 三、评估对象和评估范围 根据评估业务约定书的约定，评估对象为涉及上述经济行为的和济养老公司的 股东全部权益。 评估范围为和济养老公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产 （包括建筑物类固定资产、设备类固定资产、在建工程、长期待摊费用、其他非流 动资产）及

6、流动负债。按照和济养老公司提供的业经天健会计师事务所（特殊普通 合伙）截至 2014 年 10 月 31 日会计报表反映，资产、负债及股东权益的账面价值分 别为 63,447,763.48 元、6,288,441.41 元和 57,159,322.07 元。 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 3 四、价值类型及其定义 四、价值类型及其定义 本次评估的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下， 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日 五、评估基

7、准日 评估基准日为 2014 年 10 月 31 日。 六、评估方法 六、评估方法 根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进 行评估。 七、评估结论 七、评估结论 和济养老公司股东全部权益的评估价值为 57,405,856.98 元（大写为人民币伍 仟柒佰肆拾万伍仟捌佰伍拾陆元玖角捌分） 。 八、评估结论的使用有效期 八、评估结论的使用有效期 本评估结论的使用有效期为一年， 即自评估基准日 2014 年 10 月 31 日起至 2015 年 10 月 30 日止。 本次评估未考虑流动性因素对评估对象价值的影响。 评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估

8、报告正文。评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文。 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 4 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉 及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉 及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元评报2014481 号 桐乡和济养老服务投资有限公司： 坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估 准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司拟实施 增资扩股涉及的股东全部权益在

9、2014 年 10 月 31 日的市场价值进行了评估。现 将资产评估情况报告如下： 一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 本次资产评估的委托方和被评估单位均为桐乡和济养老服务投资有限公司。 (一) 一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 本次资产评估的委托方和被评估单位均为桐乡和济养老服务投资有限公司。 (一) 委托方概况委托方概况 一) 企业名称、类型与组织形式 1. 名称：桐乡和济养老服务投资有限公司(以下简称“和济养老公司”) 2住所：桐乡市梧桐街道文华路 10 号 1 幢 4 楼 3. 法定代表人：沈耿亮 4. 注册资本：陆仟万元 5. 公司类型：有限责任公司 6. 企业法人

10、营业执照注册号：330483000104388 7. 发照机关：桐乡市工商行政管理局 8. 经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：投资养老服务业。 （上述 经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。 ） 二) 企业历史沿革 和济养老公司成立于 2012 年 11 月 5 日，初始注册资本 2,500 万元，成立时 股东和出资情况如下： 浙江双箭橡胶股份有限公司出资 1,200 万元(占注册资本的 48%)，冯建召出资 450 万元(占注册资本的 18%)，陈哲明出资 400 万元(占注册资 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

11、 坤元资产评估有限公司 5 本的 16%)，蒋林娜出资 250 万元(占注册资本的 10%)，徐建刚出资 100 万元(占注 册资本的 4%)，钟荣虎出资 100 万元(占注册资本的 4%)。 2013 年 12 月 30 日，根据和济养老公司股东会决议，新增注册资本人民币 3,500 万，其中：原股东浙江双箭橡胶股份有限公司增资 3,000 万，新股东赵平 出资 200 万、何威出资 100 万、施漪出资 100 万、张静出资 100 万。 经上述股权变更及增资后，截至评估基准日，和济养老公司的注册资本为 6,000 万元，股权结构如下： 股东名称股东名称 出资额出资额(万元万元) 出资比例

12、出资比例 浙江双箭橡胶股份有限公司 4,200 70% 冯建召 450 7.5% 陈哲明 400 6.666% 蒋林娜 250 4.166% 徐建刚 100 1.667% 钟荣虎 100 1.667% 赵平 200 3.333% 何威 100 1.667% 施漪 100 1.667% 张静 100 1.667% 合计合计 6,000 100% 三) 被评估单位前年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下 表： 单位：人民币元 项目名称 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 基准日 资产 27,919,377.92 59,759,760.42 63,414,4

13、30.15 负债 3,000,000.00 12,600.00 6,288,441.41 所有者权益 24,919,377.92 59,747,160.42 57,125,988.74 项目名称 2012 年 2013 年 2014 年 1-10 月 营业收入 0.00 0.00 0.00 营业成本 0.00 0.00 0.00 利润总额 -80,622.08 -172,217.50 -2,587,838.35 净利润 -80,622.08 -172,217.50 -2,587,838.35 上述年度及基准日的财务报表均经注册会计师审计， 评估基准日出具了无 保留意见的审计报告。 四) 公司经

14、营概况 被评估单位主要从事投资养老服务业，目前处于开办期，尚未盈利。 (二) 其他评估报告使用者 (二) 其他评估报告使用者 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 6 根据资产评估业务约定书 ，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规 规定的评估报告使用者。 二、评估目的 二、评估目的 和济养老公司拟进行增资扩股，根据评估业务约定书的约定，需要对该经济 行为涉及的和济养老公司股东全部权益价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供和济养老公司股东全部权益价值的参考 依据。 三、评估对象和评估范围 三、评估对象和评估范围 根

15、据评估业务约定书的约定， 评估对象为涉及上述经济行为的和济养老公司 的股东全部权益。 评估范围为和济养老公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资 产（包括建筑物类固定资产、设备类固定资产、在建工程、长期待摊费用、其他 非流动资产）及流动负债。按照和济养老公司提供的业经天健会计师事务所(特 殊普通合伙)审计的截至 2014 年 10 月 31 日会计报表反映，资产、负债及股东权 益的账面价值分别为 63,447,763.48 元、6,288,441.41 元和 57,159,322.07 元。 金额单位：元 项 目 账面原值 账面净值 一、流动资产 2,629,203.31 二、非流动资

16、产 60,785,226.84 其中：长期股权投资 投资性房地产 固定资产 52,767,650.00 50,896,047.84 在建工程 4,029,000.00 无形资产 其中：无形资产土地使用权 长期待摊费用 5,176,270.00 递延所得税资产 683,909.00 其他非流动资产 资产总计资产总计 63,414,430.15 三、流动负债 6,288,441.41 四、非流动负债 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 7 负债合计负债合计 6,288,441.41 股东权益合计股东权益合计 57,125,9

17、88.74 列入评估范围的实物资产主要包括建筑物类固定资产、设备类固定资产、在 建工程，其中： 列入评估范围的建筑物类固定资产账面原值 52,759,400.00 元，账面净值 50,888,591.19 元，减值准备 0.00 元，主要包括位于桐乡市复兴北路 728 号复 兴康乐苑的住宅和商业用房，在评估基准日的详细情况如下表所示： 编号 科目名称 项数 建筑面积 （平方米） 账面价值（元） 原值 净值 1 房屋建筑物 3 9,239.64 52,759,400.00 50,888,591.19 2 减值准备 0.00 列入评估范围的设备类固定资产账面原值 8,250.00 元，账面净值 7

18、,456.65 元，主要包括电脑、打印机等办公设备，分布于和济养老公司办公场地内，在评 估基准日的详细情况如下表所示： 编 号 科目名称 计量单位 数量 账面价值（元） 原值 净值 1 固定资产电子设备 台 （套/项） 3 8,250.00 7,456.65 2 减值准备 0.00 列入评估范围的在建工程账面价值 4,029,000.00 元，包括土建工程和设备 安装工程。 委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 四、价值类型及其定义 四、价值类型及其定义 (一) 价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外 的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残

19、余价值等）两种类型。经评估人员 与委托方充分沟通后， 根据本次评估目的、 市场条件及评估对象自身条件等因素， 最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。 (二) 市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事 且未受任何强迫的情况下， 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计 数额。 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 8 五、评估基准日 五、评估基准日 由于资产评估是对某一时点的资产提供价值参考， 选择会计期末作为评估基 准日，能够全面反映评估对象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果

20、有 效地服务于评估目的， 减少和避免评估基准日后的调整事项， 准确划定评估范围， 准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距评估目的计划 实现日较接近的基准时间， 由委托方确定本次评估基准日为 2014 年 10 月 31 日。 六、评估假设 六、评估假设 (1) 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提， 产权利益主体变动包 括利益主体的全部改变和部分改变； (2) 本次评估以公开市场交易为假设前提； (3) 本次评估以被评估单位维持现状按预定的经营目标持续经营为前提， 即 被评估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用， 不考虑变更目前的用途 或用途不变而变更规划和使用

21、方式； (4) 本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和 其他资料真实、完整、合法、可靠为前提； (5) 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政 治、政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，或其变化能明确预期； 国家货币金融政策基本保持不变，国家现行的利率、汇率等无重大变化，或其变 化能明确预期； 国家税收政策、 税种及税率等无重大变化， 或其变化能明确预期； (6) 本次评估以企业经营环境相对稳定为假设前提， 即企业主要经营场所及 业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；企业能在既 定的经营范围内开展经营活动，不存在任何

22、政策、法律或人为障碍。 评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当 未来经济环境发生较大变化时， 评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不 同评估结果的责任。 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 9 七、评估依据 (一) 法律法规依据 七、评估依据 (一) 法律法规依据 1 公司法 、 证券法等。 2其他与资产评估有关的法律、法规等。 (二) 评估准则依据 (二) 评估准则依据 1 资产评估准则基本准则 和 资产评估职业道德准则基本准则 （财 政部财企200420 号） ； 2 注册资产评估师关

23、注评估对象法律权属指导意见 （会协200318 号） ； 3 资产评估准则评估报告 （中评协2011230 号） ； 4 企业国有资产评估报告指南 （中评协2011230 号） ； 5 资产评估准则评估程序 （中评协2007189 号） ； 6 资产评估准则业务约定书 （中评协2011230 号） ； 7 资产评估准则工作底稿 （中评协2007189 号） ； 8 资产评估准则机器设备 （中评协2007189 号） ； 9 资产评估准则不动产 （中评协2007189 号） ； 10 资产评估价值类型指导意见 （中评协2007189 号） ； 11 资产评估准则企业价值 （中评协2011227

24、号） ； 12 评估机构业务质量控制指南 （中评协2010214 号） ； 13.资产评估职业道德准则独立性 （中评协2012248 号） ； 14.资产评估职业道德准则利用专家工作 （中评协2012244 号） ； 15 房地产估价规范GB/T 50291-1999； 16 城镇土地估价规程GB/T 18508-2001。 (三) 权属依据 (三) 权属依据 1企业法人营业执照、公司章程和验资报告； 2 与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、 协议、 资金拨付证明(凭证)、 会计报表及其他会计资料； 3国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、房屋所有权证、发票等权 属证明； 桐乡和济养老服

25、务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 10 4其他产权证明文件。 (四) 取价依据 (四) 取价依据 1被评估单位提供的评估申报表； 2被评估单位截至评估基准日的审计报告以及前年的财务审计报告； 3商品房买卖合同、询价记录等； 4房地产市场价格的调查资料； 5浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法 规文件； 6企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等； 7评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料； 8其他资料。 八、评估方法 八、评估方法 (一) 评估方法的选择 根据现行资产评估准则及有关规

26、定，企业价值评估的基本方法有资产基础 法、市场法和收益法。 由于和济养老公司各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理 加以识别， 评估中有条件针对各项资产、 负债的特点选择适当、 具体的评估方法， 并具备实施这些评估方法的操作条件，本次评估可以采用资产基础法。 由于国内极少有类似的股权交易案例， 同时在市场上也难以找到与被评估单 位在资产规模及结构及经营范围等方面类似的可比上市公司， 故本次评估不宜用 市场法。 因和济养老公司主要从事养老服务业投资，目前处于开办期，无相关营业收 入，未来盈利情况存在不确定性，无法对公司未来收益进行合理预测，故本次评 估不宜采用收益法。 本次评估根据评

27、估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件， 选用资产基础法。 (二) 资产基础法简介 资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础， 合理评估企 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 11 业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以重置 各项生产要素为假设前提， 根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法 分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东 全部权益的评估价值。计算公式为： 股东全部权益评估价值=各分项资产的评估价值-相关负债 主要资产的评

28、估方法如下： 一) 流动资产 1货币资金 对于人民币银行存款，以核实后账面值为评估值。 2其他应收款和相应坏账准备 其他应收款账面余额主要为保证金和物业基金，估计发生坏账的风险较小， 以其核实后的账面余额为评估值。 公司按规定计提的坏账准备评估为零。 3预付款项 预付款项经评估人员核实，期后能够实现相应的资产或权益，故以核实后账 面值为评估值。 二) 非流动资产 1. 建筑物类固定资产 由于列入本次评估范围的建筑物类固定资产系住宅和商用物业，租、售活动 较为活跃，与评估对象类似物业的市场租、售信息较容易取得。因此，在本次评 估中，我们采用市场比较法对委估房产进行评估，本次评估选用市场法。该类建

29、 筑物的评估值中包含了相应土地使用权的评估价值及附属变配电设施的价值。 市场法是指在掌握与被评估房地产相同或相似的房地产（参照物）的市场价 格的基础上，以被评估房地产为基准对比分析参照物并将两者的差异量化，然后 在参照物市场价格的基础上作出调整和修正， 确定待估房地产评估价值的评估方 法。 具体评估步骤如下： A参照物的选定 一般选择三宗以上近期交易的类似结构、同类地段、相同用途的物业作为参 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 12 照物，再将上述参照物的交易价格统一调整为成交日一次付款、单位建筑面积上 的人民币买卖交易

30、价格。 B因素修正调整计算 根据待估物业与参照物的交易情况、交易日期、位置及房屋装修、层次、朝 向等个别因素的不同，对参照物的价格进行修正，得出比准价格。具体修正因素 可分为 3 类：交易情况修正、交易日期修正、不动产状况修正。计算公式为： 待估物业比准价格参照物交易价格交易情况修正系数交易日期修正 系数不动产状况修正系数 (A) 交易情况修正：通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案 例，测定各种特殊因素对正常建筑物价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的 一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 (B) 交易日期修正： 采用房地产价格指数的变动率来分析计算期日对房屋价 格的影响，将交易价格

31、修订为评估基准日的价格。 (C) 不动产状况修正： 是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价 值，具体分为区域状况修正、权益状况修正和实物状况修正。区域状况修正时考 虑的因素主要有地区的繁华程度、中央商务区附近、交通条件、周围环境等。权 益状况修正考虑的因素主要有土地使用权的取得方式、房地产的合理使用年限、 出租等他项权利限制及其他房地产权利方面的影响因素。 实物状况修正修正考虑 的因素主要有内部装修、设备设施、层次、形状、物业管理条件等。 C评估价值的确定 对于各参照物测算所得的比准价格， 在分析其合理性的基础上经比较后确定 评估价值，本次评估按算术平均值确定评估价值。 本次委估物业的

32、评估价值按市场法下得出的不含契税的房地产价值并加计 相应契税确定。计算公式为： 委估物业评估价值=不含契的房地产价值（1+契税税率） 2设备类固定资产 根据本次资产评估的目的、相关条件和委估设备的特点，确定主要采用成本 法进行评估。 成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 13 需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素(实体性陈旧贬 值、 功能性陈旧贬值),并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方 法。计算公式为： 评估价值重置价值成

33、新率 (1) 重置价值的评定 重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化 利息以及其他费用中的若干项组成。 重置价值现行购置价相关费用 (2) 成新率的确定 对于价值量较小的电脑、打印机等办公设备,主要以使用年限法为基础，结 合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。对更新换代速度、功能性贬值快的 电子设备，考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素。 三）负债 负债系流动负债，包括短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、应 付利息、 其他应付款。 通过核对明细账与总账的一致性、 对金额较大的发放函证、 查阅原始凭证等相关资料进行核实。经核实，负债为实际应承担的债务，以核实

34、 后的账面值为评估值。 九、评估过程 九、评估过程 本项资产评估工作于2014年11月26日开始，评估报告日为2014年12月4日。 整个评估工作分五个阶段进行： (一) 接受委托阶段 (一) 接受委托阶段 1项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估范 围和对象、评估基准日； 2接受委托方的资产评估项目委托，签订业务约定书； 3制定资产评估工作计划； 4组成项目小组，并对项目组成员进行培训。 (二) 资产核实阶段 (二) 资产核实阶段 1评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目

35、资产评估报告 坤元资产评估有限公司 14 表样，并协助其进行资产清查工作； 2了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料。 3审查核对被评估单位提供的资产评估申报表； 4根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行 等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录； 5查阅委估资产的合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况； 6收集并查验资产评估所需的其他相关资料。 (三) 评定估算阶段 (三) 评定估算阶段 1根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法； 2开展市场调研、询价工作； 3对委估资产进行评估，测算其评估价值； (四) 结果汇总阶段 (四) 结果汇

36、总阶段 1分析并汇总分项资产的评估结果，汇集评估底稿； 2撰写评估报告； 3征求有关各方意见； 4内部复核，验证评估结果； 5评估结果的分析调整和评估报告的完善。 (五) 出具报告阶段 (五) 出具报告阶段 征求委托方意见后，正式出具评估报告。 十、评估结论 十、评估结论 在本报告所揭示的评估假设基础上，和济养老公司的资产、负债及股东全部 权益的评估结果为： 资产账面价值 63,447,763.48 元，评估价值 63,694,298.39 元，评估增值 246,534.91 元，增值率为 0.39%； 负债账面价值 6,288,441.41 元，评估价值 6,288,441.41 元； 股东

37、全部权益账面价值 57,159,322.07 元，评估价值 57,405,856.98 元，评 估增值 246,534.91 元，增值率为 0.43%。 资产评估结果汇总如下表： 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 15 金额单位：人民币元 项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率% A B C=B-A D=C/A*100 一、流动资产 2,662,536.64 2,837,749.39 175,212.75 6.58 二、非流动资产 60,785,226.84 60,856,549.00 71,322.16 0.12

38、 其中：长期股权投资 投资性房地产 固定资产 50,896,047.84 50,967,370.00 71,322.16 0.14 在建工程 4,029,000.00 4,029,000.00 无形资产 其中：无形资产土 地使用权 长期待摊费用 5,176,270.00 5,176,270.00 递延所得税资产 其他非流动资产 683,909.00 683,909.00 资产总计资产总计 63,447,763.48 63,694,298.39 246,534.91 0.39 三、流动负债 6,288,441.41 6,288,441.41 四、非流动负债 其中：递延所得税负债 负债合计负债合计

39、 6,288,441.41 6,288,441.41 股东权益合计股东权益合计 57,159,322.07 57,405,856.98 246,534.91 0.43 评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。 十一、特别事项说明 十一、特别事项说明 1在对被评估单位股东全部权益价值评估中，本公司对被评估单位提供的 评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验， 未发现评估对 象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律 权属资料是被评估单位的责任， 评估人员的责任是对被评估单位提供的资料作必 要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律

40、权属的确认和保证。 若被评估单位不拥有前述资产的所有权或其他有关权利， 或对前述资产的所有权 或其他有关权利存在部分限制， 则前述资产的评估结果和被评估单位股东全部权 益价值评估结果会受到影响。 2截至评估基准日，和济养老公司存在以下资产抵押事项，可能对相关资 产产生影响， ，但评估时难以考虑： 和济养老公司以拥有的桐房权证桐字第 00294013 号、桐房权证桐字第 00294012 号、桐房权证桐字第 00294014 号的房产（合计建筑面积 9,239.64 平 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 16 方米） ，

41、以及桐国用（2014）第 03832 号、桐国用（2014）第 03834 号的土地使 用权（合计土地面积 1,296.04 平方米）为抵押物，为公司向中国农业银行股份 有限公司桐乡市支行借款 399 万元人民币提供担保，担保期限为 2014 年 7 月 25 日至 2017 年 7 月 22 日。截至评估基准日，上述借款余额为 399 万元。 和济养老公司承诺， 截至评估基准日， 除以上事项之外不存在其他资产抵押、 质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。 3. 截至评估基准日，和济养老公司存在以下租赁事项: 和济养老公司向桐乡市社会福利中心租用复兴康乐苑 3 幢（共十一层）用于

42、经营养老院，租赁期限为 2014 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日，租金为第一年 20 万/年，第二年至第六年在前一年基础上每年递增 2%。 本次评估未考虑上述租赁事项可能对评估结果产生的影响。 4根据和济养老公司与桐乡市惠民房地产有限公司签订的商品房买卖合 同及其补充合同，列入评估范围的复兴康乐苑 1 幢、3 幢商住楼房产的用途限 定为民营养老及为养老服务的相关配套项目，和济养老公司不能改变其养老功 能，不能对上述房产进行分割转让，用于养老的床位不能少于 150 张。本次评估 是以和济养老公司持续经营养老服务为假设前提的， 评估中已考虑了上述房产不 能分割转让的因素对评

43、估结果的影响。 4被评估单位未能提供排除或确认存在账外无形资产的可能，也没有将可 能存在的账外无形资产列入评估范围， 因此评估人员没有对可能存在的账外无形 资产进行清查核实和评估。 5在资产基础法评估时，未对资产评估增减额考虑相关的税收影响。 6本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股 东全部权益的现时市场价值， 没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价 格等对评估价值的影响， 也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它 不可抗力对资产价格的影响；本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东 权益价值并不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积， 可能存在控制权

44、溢 价或缺乏控制权的折价对评估价值的影响。 本次评估亦未考虑流动性因素对评估 对象价值的影响。 7本次股东全部权益价值评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估 桐乡和济养老服务投资有限公司拟进行增资扩股涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 17 人员认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行 资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将 不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。 8本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进 行资产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉 的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。 评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。 十二、评估报告使用限制说明 评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。 十二、评估报告使用限制说明 1本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。 2本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。 3未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于 公开媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。 4本评估报告的使