永安林业：房地产抵押估价报告.pdf

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1、三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 1 房地产抵押估价报告 项目名称： 永安市绿景佳园南区 10 幢 1 至 8 号车库、 6 幢 2-201 室、1-702 室住宅和永安市燕江中路 50 号 1 幢 207 室、307-607 室住宅、101 号店面用房房地产评估 委托方：福建省永安林业（集团）股份有限公司 估价方：三明燕江资产评估有限公司 估价人员：刘天格、陈德添 作业日期：2014 年 6 月 5 日2014 年 6 月 9 日 报告编号：明燕房地产评报字2014第 310 号 三明燕江资产评估有限公

2、司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 2 目 录 第一部分3-24 1、估价报告摘要3 2、致委托人函4-5 3、估价师声明6 4、估价的假设和限制条件7-8 5、房地产估价结果报告9-23 6、估价对象所在区位图24 7、有关附件24 第二部分：房地产估价技术报告（仅供确认部门、评估机构存档、 备查）25-58 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 3 房地产抵押估价报告摘要 一、 估价项目名称：永安市绿景佳园南区 10 幢 1 至 8 号车库

3、、 6 幢 2-201 室、1-702 室住宅和永安市燕江中路 50 号 1 幢 207 室、307-607 室住宅、101 号店面用房房地产评估。 二、 委托方及产权人：福建省永安林业（集团）股份有限公司 三、 估价目的：为委托方确定房地产抵押贷款额度提供参考依 据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象：纳入本次估价范围的为委托方申报的永安市绿景 佳园南区 10 幢 1 至 8 号车库、6 幢 2-201 室、1-702 室住宅 和永安市燕江中路 50 号 1 幢 207 室、307-607 室住宅、101 号店面用房房地产，总建筑面积 1601.26M2，总土地使用权 面积 250.35 。

4、房屋所有权证号分别为：永房权证字第 20111174、20111173、20111175、20111176、20111177、 20111178、20111179、20111180、20111172、20094270、 19999303 号，国有土地使用证号分别为：永国用(2009)第 30178、30179、30180、30181、30182、30183、30184、30185 号、永国用(2010)第 30055 号、永国用（2009）第 30141 号、 永国用(99)字第 21047 号。 五、估价时点：2014 年 6 月 5 日。 六、估价方法：市场比较法、收益法（房地产） ，基准

5、地价系数 修正法（土地使用权） 。 七、估价结论：委托方此次委托估价的房地产于 2014 年 6 月 5 日的评估值为 18274000 元，大写人民币：壹仟捌佰贰拾柒万 肆仟元整，扣除变现费用后抵押价值为 15524821 元(评估结 论含土地使用权价格) 。 八、本报告应用的有效期：本估价报告于出具日起壹年内有效， 即从 2014 年 6 月 9 日起至 2015 年 6 月 8 日止。 提示：以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目 的全面情况，应认真阅读房地产抵押估价报告全文。 三明燕江资产评估有限公司 法定代表人： 二一四年六月九日 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江

6、中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 4 致委托方函 福建省永安林业（集团）股份有限公司： ： 本公司接受委托，根据国家有关房地产评估的规定，本着客观、 独立、公正、科学的原则，按照公认的房地产评估方法，对您单位为 确定房地产抵押贷款额度 (估价目的)而涉及的永安市绿景佳园南区 10 幢 1 至 8 号车库、6 幢 2-201 室、1-702 室住宅和永安市燕江中路 50 号 1 幢 207 室、 307-607 室住宅、 101 号店面用房， 建筑面积 1601.26 M2，总土地使用权面积 250.35 (估价对象)进行了评估工作。本公 司评估人

7、员按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地查 勘、市场调查与询证。经评估，估价对象房地产在 2014 年 6 月 5 日 （估价时点）的评估值为 18274000 元，大写人民币：壹仟捌佰贰拾 柒万肆仟元整，扣除变现费用后抵押价值为 15524821 元(评估结论含 土地使用权价格)。详见如下房地产估价结果一览表 估价对象名称 房屋所有权证 号 土地使用权 建 筑 结 构 建成 年份 建筑面积 () 房地产评估值 实际 用途 证号 类 型 用 途 土地使用 权面积 () 单价(元/ ) 总价(元) 其中： 土 地使用 权价格 （元） 绿景佳园南区 10 幢 1 号车库 永房权证字第 20

8、111174 号 永国用(2009)第 30178 号 出 让 住 宅 7.76 钢 混 2009 55.66 6809 379000 10700 店面 绿景佳园南区 10 幢 2 号车库 永房权证字第 20111173 号 永国用(2009)第 30179 号 出 让 住 宅 6.35 钢 混 2009 45.54 6807 310000 8800 店面 绿景佳园南区 10 幢 3 号车库 永房权证字第 20111175 号 永国用(2009)第 30180 号 出 让 住 宅 5.82 钢 混 2009 41.75 6826 285000 8000 店面 绿景佳园南区 10 幢 4 号车库

9、 永房权证字第 20111176 号 永国用(2009)第 30181 号 出 让 住 宅 10.48 钢 混 2009 75.19 6809 512000 14500 店面 绿景佳园南区 10 幢 5 号车库 永房权证字第 20111177 号 永国用(2009)第 30182 号 出 让 住 宅 6.35 钢 混 2009 45.54 6807 310000 8800 店面 绿景佳园南区 10 幢 6 号车库 永房权证字第 20111178 号 永国用(2009)第 30183 号 出 让 住 宅 6.35 钢 混 2009 45.54 6807 310000 8800 店面 绿景佳园南区

10、 10 幢 7 号车库 永房权证字第 20111179 号 永国用(2009)第 30184 号 出 让 住 宅 5.82 钢 混 2009 41.75 6826 285000 8000 店面 绿景佳园南区 10 幢 8 号车库 永房权证字第 20111180 号 永国用(2009)第 30185 号 出 让 住 宅 10.48 钢 混 2009 75.19 6809 512000 14500 店面 绿景佳园南区 6幢2-201室住 宅、车库 永房权证字第 20111172 号 永国用(2010)第 30055 号 出 让 住 宅 37.39 钢 混 2008 256.25 4734 1213

11、000 51700 住 宅、 车库 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 5 绿景佳园南区 6幢1-702室住 宅 永房权证字第 20094270 号 永国用(2009)第 30141 号 出 让 住 宅 17.13 钢 混 2008 117.59 5068 596000 23700 住宅 燕江东路 50 号 1 幢 101 号 永房权证字第 19999303 号 永国用(99)字第 21047 号 划 拨 住 宅 136.42 钢 混 1985 542.56 22973 12464000 774100 店面

12、 燕江东路 50 号 1幢207号住宅 37.11 4204 156000 住宅 燕江东路 50 号 1幢307-607号 住宅 221.59 4251 942000 住宅 合计 250.35 / / 1601.26 / 18274000 931600 三明燕江资产评估有限公司 法定代表人： 二一四年六月九日 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 6 房 地 产 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分 析、

13、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限 制。 3、我们与本估价报告中估价对象没有利害关系，也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 、 城 镇土地估价规程及房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意 见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7、估价结论是评估机构出具的，受本机构估价人员的职业水平 和能力的影响。 8、本报告需经估价人员签名并加盖估价机构公章，作为一个整 体时有效，复印件无效。 9、本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料

14、 的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价 人员不承担相应的责任。 中国注册房地产估价师（签章） ： 二一四年六月九日 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 7 估价假设和限制条件 一、估价假设前提条件 1、委托人提供资料属实，估价对象为全部产权。 2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交 易市场。 3、 本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产价值， 未考虑快速变现等处分方式带来的影响。 4、假定估价对象在估价时点状况与完成实地查勘之日的状况一 致。 二、估价限制

15、条件： 1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。 2、估价面积和用途以委托人提供的房屋所有权证及国有土地使 用证为准。 3、本估价报告按照既定目的提供给委托人使用，若改变估价目 的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价。 4、本估价结果是在估价时点下的特定目的房地产价格，随着国 家经济形势（如利率、税收等） 、房地产市场行情、房地产用途及周 围环境等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托人应及时聘请 房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。 5、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使 用者应充分关注“特别事项说明”及“房地产变现能力分析” 。 6、本估价

16、报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部 分。 “估价结果报告”提供给委托人， “估价技术报告”部分内容根据 有关规定由估价机构存档。 7、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参 考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得 以其他任何方式公开发表。 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 8 8、 如发现本估价报告文字或数字因校对或其他原因出现差错时， 请通知本估价机构进行更正。 9、本估价报告的评估现值为该房地产在估价时点的市场价值， 房地产估价师知悉的法定优先受偿款已估

17、算，估价结果已扣除。 三、估价中未考虑的因素： 1、本报告未考虑未来市场变化风险和交易、强制处分以及处置 成本等因素对房地产价值的不利影响。 2、意外因素与不可抗力可能造成的估价对象价值变化或失灭。 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 9 房地产估价结果报告 明燕房地产评报字2014第 310 号 一、委托方：福建省永安林业（集团）股份有限公司 住所：永安市燕江东路 819 号 法定代表人：吴景贤 注册资本：人民币 20276.0280 万元 公司类型：股份有限公司（上市） 联系人：邹慧敏 联系电话：139

18、50931006 二、估价方：三明燕江资产评估有限公司 房地产估价资格： 资质等级：贰级 证书编号：2013108 资产评估资格： 资质等级：A 级 证书编号：35080006 法定代表人：刘天格 单位地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 联系电话：0598-5117001 三、估价对象： （一）权属登记（调查）状况： 表 1： 权属人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 房产坐落 永安市绿景佳园南区 10 幢 1 至 8 号 土地证编号 永国用（2009）第 3017830185 号 房权证编号 永房权证字第 2011117320111180 号 产权来源 房地产开发 房屋所有权比例

19、 100% 土地使用权类型 出让 房屋所有权性质 私 产 图 号 296-3 地 号 1-15-335-15 土地用途 城镇住宅用地 房屋规划用途 车库 土地批准使用期限 至 2071 年 7 月 15 日止 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 10 土 地 状 况 宗地面积 / 建筑物分摊土 地使用权面积 分别为 7.76、 6.35、 5.82、 10.48、 6.35、 6.35、 5.82、 10.48 ，合计 59.41 房 屋 状 况 建筑结构 钢混 层数/层次 共 9 层/第 1 层 建筑面积

20、 分别为 55.66、 45.54、 41.75、 75.19、 45.54、 45.54、 41.75、75.19 ，合计 426.16 建成年份 2009 年 他项权利登记 无 表中估价对象实际用途为商业店面。 表 2： 权属人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 房产坐落 永安市绿景佳园南区 6 幢 2-201 室 土地证编号 永国用（2010）第 30055 号 房权证编号 永房权证字第 20111172 号 产权来源 房地产开发 房屋所有权比例 100% 土地使用权类型 出让 房屋所有权性质 私 产 图 号 296-3 地 号 1-15-335-10 土地用途 城镇住宅用地 房屋规划

21、用途 车库、住宅 土地批准使用期限 至 2071 年 7 月 15 日止 土 地 状 况 宗地面积 / 建筑物分摊土 地使用权面积 37.39 房 屋 状 况 建筑结构 钢混 层数/层次 共 10 层/负 1 层，1、2 层 建筑面积 256.25 ，其中：负 1 层车库 33.12 、第 1 层住 宅 117.59 、第 2 层住宅 105.54 建成年份 2008 年 他项权利登记 无 表 3： 权属人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 房产坐落 永安市绿景佳园南区 6 幢 1-702 室 土地证编号 永国用（2009）第 30141 号 房权证编号 永房权证字第 20094270 号

22、产权来源 房地产开发 房屋所有权比例 100% 土地使用权类型 出让 房屋所有权性质 私 产 图 号 296-3 地 号 1-15-335-10 土地用途 城镇住宅用地 房屋规划用途 住宅 土地批准使用期限 至 2071 年 7 月 15 日止 土 地 状 况 宗地面积 / 建筑物分摊土 地使用权面积 17.13 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 11 房 屋 状 况 建筑结构 钢混 层数/层次 共 10 层（房产证为 9 层）/7 层 建筑面积 117.59 建成年份 2008 年（房产证为 2009

23、年） 他项权利登记 无 表 4： 权属人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 房产坐落 永安市燕江中路 50 号 101、207、307-607 室 土地证编号 永国用（99）字第 21047 号 房权证编号 永房权证字第 19999303 号 产权来源 房屋所有权比例 100% 土地使用权类型 划拨 房屋所有权性质 私 产 图 号 74.5-36.00(103) 地 号 1-15-20 土地用途 城镇住宅用地 房屋用途 101 号产权证未明确 规划用途， 207-607 室 为住宅 土地批准使用期限 / 土 地 状 况 宗地面积 / 建筑物分摊土 地使用权面积 136.42 房 屋 状 况

24、建筑结构 钢混 层数/层次 共 6 层/1-6 层 建筑面积 801.26 ,其中：第 1 层 101 号 542.56 、第 2 层 207 室 37.11 、第 3-6 层 307-607 室 221.59 建成年份 1985 年 他项权利登记 无 表中 101 号房产实际用途为商业店面。 (二)、权益状况： 1、永安市绿景佳园南区 6 幢 2-201 室、1-702 室住宅及 10 幢 1 至 8 号车库房地产 估价对象土地规划用途为城镇住宅用地、 房屋规划用途为车库或 住宅，其中绿景佳园南区 10 幢 1 至 8 号车库实际用途为商业店面， 国有土地使用权类型为出让，为福建省永安林业（

25、集团）股份有限公 司所有和使用。估价设定为完全产权，在估价时点无抵押，未有担保 及其它权益的限制。 2、永安市燕江中路 50 号 1 幢 207 室、307-607 室住宅及 101 号 店面房地产 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 12 估价对象土地规划用途为城镇住宅用地， 房屋规划用途： 207 室、 307-607 室为住宅，101 号房屋所有权证未明确规划用途，101 号房 屋实际用途为商业店面。国有土地使用权类型为划拨，为福建省永安 林业（集团）股份有限公司所有和使用。估价设定为完全产权，在估

26、价时点无抵押，未有担保及其它权益的限制。 （三）实物状况： 1、永安市绿景佳园南区 6 幢 2-201 室 所在大楼建成于 2008 年，南北朝向，为 10 层钢混结构住宅楼， 外墙为底部三层瓷砖贴面， 四层以上涂料粉刷， 每个单元配一部电梯， 楼梯为水泥踏面，铁制栏杆扶手，估价对象位于负 1 层及地上 1、2 层。 估价对象房屋用途为车库、住宅，总建筑面积为 256.25 （其 中：负一层为车库，建筑面积 33.12 ；第一、二层为住宅，建筑面 积分别为：117.59 、105.54 ） 。采光、通风条件一般，室内毛坯 房。 估价对象建筑结构为钢混， 钢混结构房屋经济使用年限为 60 年，

27、至估价时点已使用约 6 年，剩余经济使用年限为 54 年。 土地证登记用途为城镇住宅用地，国有土地使用权类型为出让， 土地批准使用期限至 2071 年 7 月 15 日止，分摊土地使用权面积为 37.39 ，综合宗地土地开发程度为红线外“五通一平” ，即通电、 通上水、通下水、通路、通讯、土地平整和宗地内“五通一平” 。估 价对象土地所在地块为永安市城区四级住宅用地。 2、永安市绿景佳园南区 6 幢 1-702 室 所在大楼建成于 2008 年（房产证为 2009 年） ，南北朝向，为 10 层（房产证为 9 层）钢混结构住宅楼，外墙为底部三层瓷砖贴面，四 层以上涂料粉刷，每个单元配一部电梯，

28、楼梯为水泥踏面，铁制栏杆 扶手，估价对象位于第 7 层。 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 13 估价对象房屋用途为住宅，总建筑面积为 117.59 。采光、通 风条件良好，室内毛坯房。 估价对象建筑结构为钢混， 钢混结构房屋经济使用年限为 60 年， 至估价时点已使用约 6 年，剩余经济使用年限为 54 年。 土地证登记用途为城镇住宅用地，国有土地使用权类型为出让， 土地批准使用期限至 2071 年 7 月 15 日止，分摊土地使用权面积为 17.13 ，综合宗地土地开发程度为红线外“五通一平” ，即通

29、电、 通上水、通下水、通路、通讯、土地平整和宗地内“五通一平” 。估 价对象土地所在地块为永安市城区四级住宅用地。 3、永安市绿景佳园南区 10 幢 18 号车库 所在大楼建成于 2009 年，南北朝向，为 9 层钢混结构住宅楼， 外墙为底部两层瓷砖贴面， 三层以上涂料粉刷， 估价对象位于第一层， 门面临仙泉坑路。 估价对象房屋规划用途为车库，实际用途为商业店面，总建筑面 积为 426.16 。采光、通风条件良好，室内普通装修，水、电、卫 设施齐全。 估价对象建筑结构为钢混， 钢混结构房屋经济使用年限为 60 年， 至估价时点已使用约 5 年，剩余经济使用年限为 55 年。 土地证登记用途为城

30、镇住宅用地，国有土地使用权类型为出让， 土地批准使用期限至 2071 年 7 月 15 日止，分摊土地使用权面积为 59.41 ，综合宗地土地开发程度为红线外“五通一平” ，即通电、 通上水、通下水、通路、通讯、土地平整和宗地内“五通一平” 。估 价对象土地所在地块为永安市城区四级住宅用地。 4、永安市燕江南路 50 号 1 幢 101 号 所在大楼建成于 1985 年，南北朝向，为 6 层钢混结构商住楼， 外墙水泥砂浆粉刷，估价对象位于第一层，门面临燕江东路。 估价对象房屋所有权证上规划用途未明确，实际用途为商业店 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：3

31、66000 电话： （0598）5117001 14 面，总建筑面积为 542.56 。采光、通风条件良好，室内普通装修， 水、电、卫设施齐全。 估价对象建筑结构为钢混， 钢混结构房屋经济使用年限为 60 年， 至估价时点已使用约 29 年，剩余经济使用年限为 31 年。 土地证登记用途为城镇住宅用地，国有土地使用权类型为划拨， 综合宗地土地开发程度为红线外“五通一平” ，即通电、通上水、通 下水、通路、通讯、土地平整和宗地内“五通一平” 。估价对象土地 所在地块为永安市城区一级住宅用地。 5、永安市燕江南路 50 号 1 幢 207 室、307-607 室住宅 所在大楼建成于 1985 年，

32、南北朝向，为 6 层钢混结构商住楼， 外墙水泥砂浆粉刷，估价对象位于第 2-6 层。 估价对象房屋用途为住宅，总建筑面积为 258.70 。采光、通 风条件良好，室内简易装修，水、电、卫设施齐全。 估价对象建筑结构为钢混， 钢混结构房屋经济使用年限为 60 年， 至估价时点已使用约 29 年，剩余经济使用年限为 31 年。 土地证登记用途为城镇住宅用地，国有土地使用权类型为划拨， 综合宗地土地开发程度为红线外“五通一平” ，即通电、通上水、通 下水、通路、通讯、土地平整和宗地内“五通一平” 。估价对象土地 所在地块为永安市城区一级住宅用地。 （四）区位状况： 1、永安市绿景佳园 6 幢、10

33、幢 位置：估价对象位于永安市绿景佳园小区内，其东面邻仙泉坑住 宅区, 南面临仙泉坑路,西面邻智佳苑小区,北面临山体，附近有梅景 小区、燕东新村、仙泉小区、东郊新村、智佳苑小区、长途汽车站、 火车站、飞翔幼儿园、东门小学、燕东街道办、燕东派出所、新桥市 场等，基础设施完善，公共配套设施较齐全。 交通便捷度：距永安市火车站约 0.8 公里，距汽车客运约 0.6 公 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 15 里，距市中心约 0.6 公里，区域内有仙泉坑路、解放路等交通主次干 道，部分公交车停靠，交通较便捷。 公共

34、配套设施：对象所处区域有学校、农贸市场等，公共配套设 施较完善。 居住环境：小区地势较高，非临主街道，基础设施完善，公共配 套设施较齐全，人文环境尚可，总体居住环境较好。 商业环境：估价对象临仙泉坑路，距学校、银行网点、邮政、医 院等均在 1000 米范围内，周边商业繁华度较优，过往人流量、车流 量一般，商业聚集度一般。 2、永安市燕江东路 50 号 1 幢 位置： 估价对象东面邻林业宾馆, 南面邻三明二院,西面邻五交化 大楼,北面临燕江东路，附近有桃源新城小区、新天地商住楼、汽车 站、三明第二医院、新华都超市、桃源市场、北门小学、中行分理处、 东郊信用社等，基础设施完善，公共配套设施齐全。

35、交通便捷度：位于市中心，区域内有解放北路、燕江东路等交通 主干道，附近有 1、2、5 路等多路公交车停靠，交通便捷。 公共配套设施：对象所处区域有学校、超市、农贸市场、医院、 银行网点等，公共配套设施齐全。 居住环境：位于永安市中心，基础设施完善，商业繁华度高，人 文环境一般，且房屋建造时间较长，总体居住环境一般。 商业环境：估价对象门面临燕江东路，位于市中心，距学校、银 行网点、邮政、医院、百货超市等距离较近，周边商业繁华度较优， 过往人流量、车流量较大，商业聚集度较好。 四、估价目的：为委托方确定房地产抵押贷款额度提供参考依据 而评估房地产抵押价值。 五、估价时点：2014 年 6 月 5

36、 日 六、价值定义： （一）价值类型 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 16 本次估价结果的价格是指估价对象在现有权利及状态下于估价 时点的房地产市场价值。 （二）价值内涵 市场价值的内涵是指估价对象在估价时点所具有的区位状况、 实 物状况、权益状况及外部经济环境下，在满足估价的假设和限制条件 下，于估价时点进行交易最可能的客观合理价格。其中，公开市场条 件需满足下列条件： 交易双方是自愿地进行交易的； 交易双方是出于利己动机进行交 易的；交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场 行情；交易

37、双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而 给予附加出价。 （三）房地产抵押价值 本次估价的房地产抵押价值，为估价对象在估价时点、假定估价 对象完整合法且未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去参与本 次估价的房地产估价师知悉的法定优先受偿款的剩余价值； 所谓法定 优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时， 法律规定优先于本次 抵押贷款受偿的款项，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵 押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 七、估价依据： 本次估价所依据的是房地产估价规范 ，国家和地方法律、法 规，以及估价委托人提供的有关资料、估价机构和估价人员掌握和收 集的有关资料等，具体如下

38、： （一）估价的行为依据 本公司与估价委托人签订的房地产估价业务约定书 ； （二） 房地产估价规范 （中华人民共和国国家标准 GB/T50291 1999） ； （三）国家和地方的有关法律、法规和部门规章。 1、 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 17 2、 中华人民共和国土地管理法 ； 3、 中华人民共和国城市规划法 ； 4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 ； 5、 城市房地产开发经营管理条例 ； 6、 城市房地产市场估价管理暂行办法 ； 7、 中

39、华人民共和国担保法 ； 8、 中华人民共和国物权法 ； 9、 房地产抵押估价指导意见 （建住房20068 号文） ； 10、 福建省房地产价格评估管理办法 ； 11、永安市人民政府关于公布永安市城区 2013 年基准地价的通 知 （永政文201365 号） 。 （四）估价委托人提供的有关资料复印件 1、 房屋所有权证 （永房权证字第 20111174、20111173、 20111175、20111176、20111177、20111178、20111179、20111180、 20111172、20094270、19999303 号） ， 国有土地使用证分别为：永 国用(2009)第 301

40、78、30179、30180、30181、30182、30183、30184、 30185 号、永国用(2010)第 30055 号、永国用（2009）第 30141 号、 永国用(99)字第 21047 号； 2、估价委托方营业执照复印件。 （五）取价依据 1、估价机构和估价人员掌握和收集的国家有关部门发布的统计 资料和技术标准资料。 2、估价机构和估价人员掌握和收集的有关询价资料（如房地产 交易案例） 、参数资料及估价人员现场查勘记录等资料。 八、估价原则： 本次估价遵循以下估价原则： （一）最高行为准则 最高行为准则为独立、客观、公正原则 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路6

41、38号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 18 房地产估价要求估价机构本身是一个独立机构， 估价机构和估价 人员与估价对象及相关当事人没有利害关系； 估价机构和估价人员不 带有自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面 目去估价；估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一 方。 （二）估价技术性原则 1.合法原则 房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行， 合法权益包含 合法产权、合法使用、合法处分等，评估价格必须符合国家的价格政 策。 2.最高最佳使用原则 房地产在已批准的使用条件下能带来最大经济效益的用途即为 最有效的使用用途，即同

42、时满足法律上允许、技术上可能、经济上可 行、价值最大化四个条件，在最佳用途、最佳规模、最佳状态下的价 值； 因此评估价值应该是该类房地产在最高最佳使用状态下能带来的 收益净现金流量的折现值。 3.替代原则 根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品在提供使用功能的 效用相同或大致相似时,价格应该是相同的;在同一供求范围内的建 筑物在结构质式、装修标准相同或相似,其建筑物成本也应该相同或 相似,即社会平均水平。替代原则即要求估价对象房地产估价结果不 得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4.估价时点原则 房地产在不同时点的价格是不一致的,因为受到市场景气状况、 物质实体使用年限、经济使用

43、年限、功能的过时减价等因素的影响, 因此一宗房地产的市场价值必须明确在哪一个时点的价值。 （三）谨慎原则 根据房地产抵押估价指导意见 ，房地产抵押价值评估需遵循 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 19 谨慎原则。 谨慎原则， 是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断 时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能 受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优 先受偿权利下的市场价值， 不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿 款。 九、估价方法： 房地产估价通常有市场法、收

44、益法、成本法、假设开发法等估价 方法。市场法适用于同类房地产交易实例较多的估价；收益法适用于 有收益或有潜在收益的房地产估价； 成本法适用于无市场依据或市场 依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况 下的房地产估价； 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房 地产的估价。 1、绿景佳园南区 6 幢 2-201、1-702 室住宅和燕江东路 50 号 1 幢 207 室、307-607 室住宅： 经综合分析，结合估价人员掌握的相关资料，估价对象是具有交 易性的住宅房地产， 在估价对象同一供求圈内及估价时点近期存在着 较多的类似房地产的交易案例。根据房地产估价规范的规定，有

45、 条件选用市场法进行估价的，应以市场法作为首要考虑的估价方法， 因此，本次估价选取市场法为估价的基本方法。 所谓市场法： 是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房 地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估 算估价对象的客观合理价格或价值的一种评估方法。 1)、用市场比较法对估价对象进行估价，通过选取三个同类房地 产的近期交易案例，并对交易价格作适当的修正。 2)、根据上述方法得出的结果，结合评估人员的经验，进行综合 分析判断及技术处理， 最终确定评估对象的未设定法定优先受偿权利 下的市场价值。 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：3

46、66000 电话： （0598）5117001 20 3)、根据未设定法定优先受偿权利下的市场价值，假定抵押权产 生时，按受偿顺序和发生的处理费用，估算房地产估价师知悉的法定 优先受偿款。 计算公式为：估价对象的市场价格=比较案例价格交易情况修 正交易日期修正区域因素修正个别因素修正 2、 绿景佳园南区 10 幢 18 号车库和燕江东路 50 号 1 幢 101 号 房地产： 经综合分析， 结合估价人员掌握的资料， 估价对象为临街门面房， 实际用途为商业店面，是可用于出租的租赁性的房地产，因此，本次 估价选取收益法为估价的基本方法。 收益法：是预测估价对象未来正常客观收益,选择适当的报酬率 或

47、资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对 象的客观合理价格或价值的方法。 计算公式：Va/r1-1/(1+r) n 式中：v房地产价值 a年纯收益 r资本化率 n收益年限 3、土地使用权： 因永安市人民政府近期公布了基准地价， 且估价对象所处区域为 基准地价的覆盖范围，因此，可采用基准地价系数修正法评估估价对 象所分摊的土地使用权价格。 基准地价系数修正法： 基准地价系数修正法是根据永安市基准地 价评估结果，按照替代原则，就估价对象的因素条件进行比较、进而 求得估价对象地价的一种评估方法。 计算公式：宗地地价=基准地价（1+K）期日修正容积率 修正年期修正 式中：K影响地价区

48、域因素及个别因素修正系数之和 三明燕江资产评估有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话： （0598）5117001 21 十、估价结果：委托方此次委托估价的房地产于 2014 年 6 月 5 日的评估值为 18274000 元，大写人民币：壹仟捌佰贰拾柒万肆仟元 整，扣除变现费用后抵押价值为 15524821 元 (评估结论含土地使用 权价格) 。详见如下房地产估价结果一览表 估价对象名称 房屋所有权证 号 土地使用权 建 筑 结 构 建成 年份 建筑面积 () 房地产评估值 实际 用途 证号 类 型 用 途 土地使用 权面积 () 单价(元/ ) 总价(元) 其中： 土 地使用 权价格 （元） 绿景佳园南区 10 幢 1 号车库 永房权证字第 20111174 号 永国用(2009)第 30178 号 出 让 住 宅 7.76 钢 混 2009 55.66 6809 379000 10700 店面 绿景佳园南区 10 幢 2 号车库 永房权证字第 20111173 号 永国用(2009)第 30179 号 出 让 住 宅 6.35 钢 混 2009 45.54 6807 310000 8800 店面 绿景佳园南区 10 幢 3 号车库