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1、深圳市房地产市场研究报告 2011 年 1 月刊 2011-2-18 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 2 目目 录录 目目 录录 2 本月导读 5 易居视点 6 数字楼市 7 1 月楼市排行榜 . 8 关注楼盘 10 第一篇 市场背景篇 11 第一章 政策资讯 1212 一、政策法规 12 二、市场资讯 14 三、市场热评 17 第二章 经济环境 1919 一、GDP 19 二、工业增加值 20 三、外贸进出口总额 . 20 四、固定资产投资 2
2、1 五、社会消费品零售总额 . 22 六、房地产开发投资额 . 22 第二篇 市场分析篇 24 第三章 商品房市场 2525 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 3 一、市场综述 25 二、供应关系分析 26 三、供应量分析 27 四、成交量分析 27 五、成交均价分析 28 第四章 土地市场 3 30 0 一、土地市场概况 30 二、公告土地分析 30 三、土地成交分析 33 第五章 住宅市场 3636 一、市场综述 36 二、供应量分析 37 三
3、、成交量分析 46 四、供求对比分析 48 五、成交价格分析 50 六、热点板块分析 52 七、项目解析 53 第六章、办公物业市场 5454 一、市场综述 54 二、供应量分析 54 三、成交量分析 55 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 4 四、均价分析 57 第七章 商业物业市场 5858 一、市场综述 58 二、供应量分析 58 三、成交分析 59 四、均价分析 61 第八章 产品分析 6262 一、产品综述 62 二、案例分析 65 第九
4、章 营销媒体 6969 一、营销透析 69 二、媒体分析 71 三、典型项目 73 第三篇 区域数据篇 77 一、福田区 . 78 二、罗湖区 . 79 三、南山区 . 80 四、盐田区 . 81 五、宝安区 . 82 六、龙岗区 . 83 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 5 本月导读 政策新国八条：定价格、限购房、提首付 “新国八条” ， 主要内容是一要地方政府公布住房价格控制目标； 二要要求对楼价升幅过快的城 市，从严制定买楼政策，限制购房；
5、三要实施差别化住房信贷政策，再次提高二套房首付比例。另 外对保障房、税收、土地等方面也作出规定。 详情请见 P12 春节临近，市场逐渐降温 1 月，深圳供应商品房 2941 套，供应面积 31.55 万平米，商品房共成交 4153 套，成交面积 37.54 万平米，成交面积环比下降 11.99%。 详情请见 P25 土地市场供应数量加大 1 月全市共供应土地 6 宗，供应土地面积 7.25 平方米，环比下降 89.44%，同比下降 97.40%，供地 面积大幅度减少。临近春节，土地市场供应有所放缓，导致本月土地供应出现大幅减少。 详情请见 P30 营销投入缩减，市场进入传统淡季期 1 月，全市
6、共有 15 个项目参与平面媒体投放，投放频次 41 次。投放版面量约 38 版，投放总 金额为 225.21 万元。1 月份，由于春节的临近，客户对于购房的兴致稍减，开发商对于项目的推 广也放慢了脚步，媒体市场投放的各项指标环比出现大幅下降，成交量下滑，市场间歇性地进入过 冬期。 详情请见 P69 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 6 易居视点 新颁法规强力出击，双重施压房地产 经济面上，1 月 20 日央行再次上调存款准备金率，证明政府对当前治理
7、通胀的效果并不满意，同时也 昭示了政府将继续收紧银根的决心，在通胀压力依然较大的情况下再次加息已经势在必行。进一步上调存 款准备金率导致银行冻结流动资金的数额扩大，而流动资金的减少将严重影响到房地产企业的贷款融资环 节，因此此次提高存款准备金率一方面是治理通胀另一方面则是控制信贷制止房地产过热。在政策面上 1 月 26 日国务院宣布实行“国八条” ，而各地方政府也势必会响应国务院号召出台相应细则调控楼市，受此 影响楼市将受到极大冲击，在地方具体细则未出台前，市场或重陷观望期。兔年伊始房地产即遭遇双重夹 击，后市走向更加扑朔。 春节前，全市商品房市场规模逐渐收缩 元旦假期各楼盘纷纷开盘或加推，1
8、 月份上旬、中旬市场延续着 2010 年末的火热态势，而进入下旬 由于春节临近，买卖双方逐渐偃旗息鼓。与上月相比本月楼市成交量虽然缩减但减幅不大，楼市整体依然 维持着较为火热的局面。全市成交均价环比上月略有上升，自二轮调控以来价格虽然各月呈现波动但整体 上价格依然保持较为平稳态势。但随着新国八条的落地生根，市场火热局面或将遭受冷水。 土地市场不足，未来楼市供应或吃紧 09 至 10 年楼市虽偶有冷冻，但整体保持火热急速消耗市场存量，近两年来深圳住宅用地供应严重不 足，开发商在手头资金充裕的情况下却面临无地可买的窘迫境地，而这将严重影响未来楼市的供给量。土 地供应的不足，将诱使未来相当长时间内房
9、源供货不足，政策调控的重点房价，在供求严重失衡的情 况下将难以下降。开发商无地可用的局面也将使为数不多的土地拍卖会现场形成恶性抢购致使高价迭出， 进一步提高“面粉”价格的后果将使“面包”价格推向更高。 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 7 数字楼市 商品房市场 供求比： 1：1.19 新增供应面积：31.55 万平方米 成交面积： 37.54 万平方米 成交均价： 21479 元/平方米 商业市场 供求比： 1：0.11 新增供应面积：2.88 万
10、平方米 成交面积： 0.33 万平方米 成交均价： 25925 元/平方米 办公市场 供求比： N/A 新增供应面积：0.00 万平方米 成交面积： 2.39 万平方米 成交均价： 38481 元/平方米 住宅市场 供求比： 1：1.21 新增供应面积：28.67 万平方米 成交面积： 34.82 万平方米 成交均价： 20270 元/平方米 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 8 1 月楼市排行榜 商品住宅成交总面积 TOP10 排 名 项目名称
11、区域 成交面积 （） 成交套数 成交均价（元/ ） 成交金额（万 元） 1 合正汇一城 宝安区 68870 784 19536 134541 2 世纪新城 龙岗区 14972 161 9746 14592 3 怡龙枫景园 龙岗区 12243 145 12734 15591 4 向南瑞峰花园 南山区 11411 157 25900 29554 5 尚模八意府 龙岗区 9786 112 12898 12621 6 东港印象家园 盐田区 9666 121 14924 14426 7 阳光天健城 龙岗区 9341 75 11441 10687 8 和亨城市广场 盐田区 8901 85 21941 19
12、529 9 深业紫麟山花园 龙岗区 8838 56 11988 10595 10 嘉旺城阅山华府 龙岗区 8350 87 11972 9996 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 商品住宅成交单价 TOP10 排 名 项目名称 区域 成交面积 （） 成交套数 成交均价（元/ ） 成交金额（万 元） 1 东部华侨城别墅 盐田区 335 1 131670 4410 2 凯旋湾花园 龙岗区 834 3 104714 8737 3 招商华侨城曦城 宝安区 2255 6 83512 18832 4 皇庭玺园 盐田区 968 3 79167 7665 5 三湘海尚花园 南山区 761 4 4523
13、7 3442 6 新天湾畔 南山区 1549 16 44834 6945 7 东方新天地广场 福田区 1392 9 44725 6226 8 鸿威海怡湾畔 南山区 2317 16 42468 9840 9 中信岸芷汀兰 南山区 6157 46 38957 23987 10 半山海景兰溪谷 南山区 856 10 37065 3172 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 9 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 商品住宅成交总金额商品住宅成交总金额
14、 TOP10TOP10 排名 项目名称 区域 成交面积 （） 成交套数 成交均价（元/ ） 成交金额（万 元） 1 合正汇一城 宝安区 68870 784 19536 134541 2 向南瑞峰花园 南山区 11411 157 25900 29554 3 中信岸芷汀兰 南山区 6157 46 38957 23987 4 龙轩豪庭 福田区 7209 123 29680 21395 5 和亨城市广场 盐田区 8901 85 21941 19529 6 招商华侨城曦城 宝安区 2255 6 83512 18832 7 合正中央原著 宝安区 7383 75 23749 17535 8 铭筑荔苑 南山区
15、 6540 76 26256 17172 9 潜龙曼海宁花园 宝安区 7490 96 22589 16918 10 鼎胜山邻居 南山区 7659 126 20979 16068 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 10 关注楼盘 合正汇一城开盘热销，全市月度成交冠军 项目概况表 规划总建筑面积 18.81 万 区域 宝安 板块 西乡 容积率 4.95 楼盘地址 宝安区西乡碧海中心区新湖路与西乡 大道交汇处
16、当期建筑面积 16.22 万 当期规划户数 2102 套 主力户型 二房、三房 绿化率 25% 建筑形态 高层 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 关注理由： 汇一城项目自身拥有近 8 万平米的商业配套，包括主题式街铺、大型 mall 的配置，利用所处碧海中心 区“二岛一核心”中商业区核心的先天优势，凭借强大辐射力与号召力， 以地铁加 mall 加中心三大价值要 素，引领全新的、都会的、便捷的前沿生活模式。项目于元旦在大中华盛大开盘，开盘销售均价 19000 元 /平方米。截止 2011 年 1 月底累计共销售住宅 68870 平方米，784 套，荣登全市销售面积和销售总金额 冠军。
17、深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 11 第一篇 市场背景篇 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 12 第一章 政策资讯 一、政策法规 表 1-1-1：2011 年 1 月全国房地产相关政策列表 时间 来源 政策名称 主要内容 2011-1 2-20 中国人民 银行 1 月 20 日起上 调存款准备金率 0
18、.5 个百分点 中国人民银行决定，从 2011 年 1 月 20 日起，上调 存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 这是 央行在最近三个月内第四次上调存款准备金率， 也是年内 首次上调。此次上调之后，大型金融机构存款准备金率已 达到 19%，再创历史新高，而部分被实行差别存款准备 金率的金融机构则要执行 20%的标准。中小金融机构的 存款准备金率上调后，也将高达 15.5%。 2011-1 -26 国务院常 务会议 新国八条：定价 格、限购房、提 首付 国务院总理温家宝 1 月 26 日主持召开国务院常务会 议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定 了若干新政策措施，
19、坊间称为“新国八条” ，主要内容是 一要地方政府公布住房价格控制目标； 二要要求对楼价升 幅过快的城市，从严制定买楼政策，限制购房；三要实施 差别化住房信贷政策，再次提高二套房首付比例。 另外对 保障房、税收、土地等方面也作出规定。 2011-1 -28 重庆、上 海市政府 重庆、上海于 1 月 28 日起开征 房产税 重庆：按 3 倍以下收 0.5%，34 倍收 1%，4 倍以 上收 1.2%，不管独栋商品住宅还是高档住房。目前是以 房产交易价为征税基数，如果三年、五年以后可能会进入 要用评估的方法。 如无存量商品住宅，买首套独栋商品 住宅和高档住房都有抵扣。 上海：房产税暂按应税住房市场交
20、易价格的 70%计 算缴纳。适用税率暂定为 0.6%。居民家庭在本市新购且 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 13 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 易居视点： 年初，关于房地产的一系列调控政策凶猛来袭，注定了 2011 年的楼市又将是不平凡的一年。去年经 过两轮调控，房地产市场活跃度虽然在短期内有所降温，但调控效果不佳；各地房价过快上涨的势头在一 定程度上遏制，但并未停止上涨的趋势。随着去年下半年物价飞涨，CPI 指数连创新高，全国面临
21、高通胀 的巨大威胁，在中央力图解决民生问题的过程中，如何引导房地产市场平稳健康的发展，如何解决老百姓 住房问题成了最考验政府工作能力事情。 2010 年年末，一方面楼市重现升温势头，大有越调越涨的意思；另一方面看，房地产投资额并没有 因为调控而削减，仍然平稳增长，而投资投机需求仍需要合理控制。因此在中央一再表态有信心让房价维 持在合理水平内的情形之下，三轮调控加大力度成为必然。本月，央行提高准备金率用意在收紧年初房地 产信贷规模；而新国八条、以及号称史上最有效的调控措施房产税开展，对未来房价都是一个看跌的因素， 相信随着后续各地方政府根据中央指示出台地方细则，以及房产税覆盖范围的加大，楼市成交
22、会引起较大 的量缩，未来房价的走势仍旧扑朔迷离。 属于该居民家庭第二套及以上住房的， 合并计算的家庭全 部住房面积人均不超过 60 平方米（即免税住房面积，含 60 平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超 过 60 平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂 行办法规定计算征收房产税。 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 14 二、市场资讯 表 1-2-1：2011 年 1 月市场资讯列表 时间 来源 资讯名称 主要内容 2011-1-1
23、房信网 2010 年深圳 保障性住房超 额完成年度计 划 根据深圳市 2010 年住房保障发展计划目标，2010 年 要新开工建设万套保障性住房，截至目前我市已有 22 个项目破土动工，住房总套数达到了 5.23 万套， 超额完成了年度计划。发展地铁车辆段上盖保障性住 房是深圳市为加快改善住房困难群体居住条件，创造 性地拓宽和解决保障性住房建设的有益尝试。 自 2008 年以来，我市已累计安排前海、塘朗、蛇口西车辆段 上盖保障性住房 2.2 万套， 建筑面积 100 多万平方米。 2011-1-2 深圳商报 宝安西乡启动 十大重点投资 项目，投资额 达 78 亿 2011 年西乡十大重点投资项
24、目举行隆重的启动仪式。 启动包括投资额达 38 亿元的互联网产业基地等 10 大 “重点投资项目”的启动建设仪式。此次选址西乡街 道启动的宝安互联网产业基地、F518 时尚创意园二 期、深圳西部国际珠宝城二期等 10 大重点投资项目， 既有惠及民生的公共服务项目和城市基础设施，又有 低碳环保、电子商务、文化创意等新型产业项目，总 投资金额接近 78 亿元。全部项目预计在近两年内完 工。此次启动建设的十大项目中，投资巨大的宝安互 联网产业基地备受关注。 这一新兴产业项目占地 12 万 平方米， 建筑面积预计达 68 万平方米， 由深圳市广兴 源投资发展有限公司主体投资建设，将分三期打造， 总投资
25、达 38 亿元。 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 15 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 表 1-2-2：2011 年 1 月市场资讯列表续表 2011-1-5 深圳特区 报 深圳启动人才 安居工程 26 家企业获千套 公租房 备受关注的“十百千万”人才安居工程受理工作于 1 月 4 日启动，首批受理对象包括深圳市华星光电技术 有限公司等 102 家企业，涉及包括杰出人才、领军人 才在内的万多名专业人才。 ， “十百千万”工程是今 年市
26、住房和建设局重点落实的一项工作， “十百千万” 具体含义是指：提供 10 个人才安居项目，为 100 余 家企事业单位先行实施人才安居政策，提供 1000 余 套公共租赁住房，给万多名人才发放货币补贴。 2011-1-26 深圳商报 深圳轨道交通 将 完 成 投 资 140 亿，地铁 7、9、11 号线 年内动工 目 前 ， 深 圳 市 城 市 轨 道 交 通 近 期 建 设 规 划 （2011-2016） 已通过国家住建部组织的专家评审。 此外，三期工程中的 7、9、11 号线线站位及车辆段 设计方案基本稳定，这三条轨道交通线路计划在今年 内正式动工 时间 来源 资讯名称 主要内容 2011
27、-1-5 深圳商报 深圳启用新版 房地产买卖合 同 进行13处 修订 此次启用的新版本合同示范文本修订的主要侧重于 以下两个方面：一是根据置业者、开发商、经纪机 构、司法界、媒体及相关主管部门对 2006 版合同实 施的反馈意见，对合同原有条款进行修补和完善， 对合同中部分语义模糊的条款进行明确；二是根据 2006 版合同实施以来房地产相关法律的变更，对原 合同不符合当前法律要求的条款进行修订。 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 16 资料来源：C
28、RIC 中国房地产决策咨询系统 易居视点： 随着深圳关内外一体化的不断利好，以及轨道交通的逐步完善，深圳关内外的差距正在逐渐缩小。房 地产开发企业的主战场也随着关外供地的增加而转移。考虑到之前的土地市场商住用地供应严重不足，房 企拿地困难，开发跟不上，预计后市的市场供应将会产生较大压力；新的一年的市场供求矛盾依然紧张。 加大保障性住房建设， 是配合国家房地产调控的一个重大举措， 2010 年深圳保障性住房超额完成年度 计划，目前已有 22 个项目破土动工。如果各种申报程序以及民众监督机制逐渐完善，就可以在一定程度 上有效的帮助解决一部分刚性住房需求；新修订的房屋买卖合同，弥补了旧合同的纰漏，减
29、少买卖双方纠 2011-1-11 南方网 “特区中的特 区” ，深圳前海 挂牌 筹建了近 10 个月， 前海深港现代服务业合作区管理 局、前海湾保税港区管理局于 10 日正式揭牌，这是 继前海深港现代服务业合作区总体发展规划说 明会，前海合作发展论坛后，深圳加快推进前海开 发建设的又一重要活动，标志着前海开发建设迈入 实质性推动阶段。为加快前海机制体制创新，深圳 市人大、法制办等部门也正在积极推进前海合作 区条例 、 前海管理局管理办法 、 前海湾保税港 区管理办法起草制定工作，力争于今年上半年出 台。其中前海深港现代服务业合作区条例(初稿) 正在广泛征求各界意见。 2011-1-12 深圳特
30、区报 深圳北站主体 工程完工 将成全国重要铁路枢纽深圳北站枢纽工程建设开始 进入倒计时，国铁站房主体已全部完工，现正进行 内部安装、装修，东、西两个广场及配套工程已累 计完成产值 24.4 亿元，预计整个工程将在月全部 完工。深圳北站整个工程分为三部分：国铁站房、 东广场和西广场，其中东广场占地 15.71 万平方米， 西广场占地 10.14 万平方米，国铁车站站房占地约 万平方米。 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 17 纷空间，为买卖双方带来购
31、房手续流程的便利；倍受关注的前海已经进入实质性建设阶段，政府给前海片 区描述的发展蓝图成为吸引投资的重点。前海规划的影响力也直接影响到周边楼市上，元旦合正汇一城开 盘热销的局面是前海前景广受看好的一个缩影。 三、市场热评 3.1.1 1 月关注之新国八条 关注理由： 房地产深度调控自去年 4 月份 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 印发后拉开序幕， 虽然民众各方最初对政府调控楼市报以希望，但楼市成交在沉浸几个月之后的强势反弹，大大改变了消费 者的预期。虽然房地产市场在一定程度长表现了积极的好转，房价过快上涨势头得到初步遏制，但房价不 跌的事实，削弱了消费者对政策调控的信心。高房价仍
32、然引起了较大的民生问题。2011 年，房地产调控政 策继续收紧在意料之中，为巩固和扩大去年的调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资 投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，国务院决心进一步做好房地产市场调控工作。2011 年初，国 八条的出台使得 2011 年房地产市场变得更加不平凡。 国八条主要侧重三方面内容：一是要地方政府公布住房价格控制目标，于一季度向社会公布。中央号 令地方政府落实跟进房价调控，新的一年继续打压房价的决心彰显；地方政府问责会使得各地的调控压力 更加巨大。二是要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼政策，限制购房。上一年，各大城市陆续出台 限购令，使得商品房市
33、场多了一点行政干预的色彩；在开发商期待限购令到期的节点上，中央督促各地要 继续实施限购政策且限购范围开始向二三线城市蔓延。如果大范围限购，必将会抑制大量的投机需求，对 新一年的楼市将会有较大影响；三要实施差别化住房信贷政策，再次提高二套房首付比例。二套房首付比 例的再次提高，加大了购房成本。综合来看新国八条多管齐下，在给各地政府以强烈的预警的同时，也给 地方调控指明了方向。预计未来各地政府都将配合性的出台各种调控细则。 3.1.2 1 月关注之重庆、上海公布房产税实施细则 关注理由： 备受关注的房产税终于在各方的呼声中到来，房产税试点城市以及开征时间表逐渐明晰。由于此前调 深圳 1 月房地产市
34、场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 18 控被指责成空调，民众对房产税抑制高房价的报以很大的期望。重庆、上海已经在本月陆续出台了房产税 的征税细则，因地制宜。 上海：房产税暂按应税住房市场交易价格的 70%计算缴纳。适用税率暂定为 0.6%。居民家庭在本市 新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过 60 平方米（即免 税住房面积，含 60 平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过 60 平方米的，对属新购住房超 出部分的面积，
35、按本暂行办法规定计算征收房产税。 房产税对于房地产市场而言主要是调节需求方，有助于居民合理的进行住房消费，对自住者而言，可 以根据现有的收入水平来评估自身的住房持有能力，进而理性购房；对于投资者而言，持有成本的增加以 及未来住房收益不确定性的增强，使其要更加谨慎的权衡资金收益值。综合来看，房产税的出台，对于抑 制高房价是个利好的消息，但是并不能起到立竿见影的效果。短期内，市场还要继续观望重庆、上海两各 房产税视点城市的量价走势，如果效果明显，将会有更多的城市加快房产税试点的脚步。 重庆：按 3 倍以下收 0.5%，34 倍收 1%，4 倍以上收 1.2%，不管独栋商品住宅还是高档住房。目 前是
36、以房产交易价为征税基数，如果三年、五年以后可能会进入要用评估的方法。 如无存量商品住宅，买 首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 19 第二章 经济环境 一、GDP 2010 年，深圳经济发展形势良好。随着国内外经济形势逐步回暖的格局逐步显现，经济运行中的积极 因素不断增加。全年以转变发展方式为主线，通过加快推进发展方式转变以及产业结构的调整，努力提高 发展质量和效益，深圳经济保持了平稳的增长，总体运行呈现逐渐加快
37、的态势。基本摆脱了过去两年金融 危机大环境给深圳经济增长带来的负面影响。 据深圳市统计局数据显示，2010 年全年，GDP 呈逐季走高的态势，成功实现年初设定的全年 GDP 增长超过 11%的目标。2010 年深圳市生产总值达 9510.91 亿元，继续位列全国大中城市第四位，比上年 增长 12.0%。从三大产业看，第一产业增加值 6.00 亿元，同比下降 14.3%；第二产业增加值 4523.36 亿 元，同比增长 14.1%；第三产业继续成为推动经济增长的最重要力量，实现增加值 4981.55 亿元，同比增 长 9.9%。其中交通运输、仓储和邮政业以及批发零售业发展良好，分别上涨 26.3
38、%和 17.1%，而房地产 业在今年年初拉动经济增长的效果有所下降，一季度下降 19%，二季度下降 17.6%，三季度累计同比下降 15.6%。三次产业结构比为 0.1：47.5：52.4，产业结构继续得到优化。 图 2-1-1：09-10 年各季度深圳 GDP 变化趋势 2194.78 1740.90 1890.79 2233.42 2336.12 1977.83 2237.74 2506.46 2788.88 0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 3000.00 08.4Q09.1Q09.2Q09.3Q09.4Q10.1Q10.2Q10.3
39、Q10.4Q 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 20 二、工业增加值 据海关统计快报数据显示，截止到 2010 年 12 月，深圳市规模以上工业企业增加值累计达 4092.63 亿元，比上年同期增长 13.8%，同比提高 5.1 个百分点。其中，12 月份，规模以上工业企业增加值 432.81 亿元，环比上涨 7.1%。总体来说，2010 年工业增加值基本实现稳定增长，但工业增长速度相对缓慢。 在各种有利
40、政策的支持下，规模以上工业增加值自 2010 年 2 月份开始结束连续四个月的下滑趋势， 实现长达 9 个月的连续增长。从支柱行业看，2010 年全年，通信设备、计算机及。其他电子设备制造业 增加值 2152.75 亿元，增长 20.4%，占工业增加值的比重为 52.6%；从工业产品看，全市实现工业新产品 产值增幅放大，工业结构和工业发展质量进一步提高。 图 2-2-1 : 2009-2010 年各月份深圳市规模以上工业增加值变化趋势 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 三、外贸进出口总额 据海关统计快报，截止到 12 月份，深圳市进出口总额为 3467.49 亿美元，与上年同期相比增
41、幅达 28.4%。其中出口总额 2041.84 亿美元，同比增幅 26.1%；进口总额 1425.66 亿美元，同比增幅 31.8%。 12 月份当月，进出口总额为 384.75 亿美元，环比增加 4.5%。其中当月进口总额 147.41 亿美元，出口 237.34 亿美元，环比分别增长 4.16%和 4.44%。 图 2-3-1 : 2009-2010 年各月份深圳市进出口变化趋势 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 21 资料来源：CRIC 中国
42、房地产决策咨询系统 四、固定资产投资 2010 年， 深圳固定资产投资总额仍保持高速增长。 全年通过大力开展城市更新计划以及加大保障性住 房建设投入力度，带动全社会固定资产投资取得了 14.2%的增长，经济继续企稳向好。据海关统计快报显 示，截止到 12 月份，全社会固定资产投资总额 1944.70 亿元，与上年同期相比增张 13.8%，12 月当月全 社会固定资产投资总额为 257.39 亿元， 环比增加 11.1%。 其中， 基本建设投资 1226.29 亿元， 增长 17.5%， 增速均创今年以来新高； 房地产开发投资458.47亿元， 增长4.8%； 更新改造投资187.23亿元， 增
43、长12.1； 其他投资 72.71 亿元，增长 19.0%。 图 2-4-1 : 2009-2010 年各月份深圳市固定资产投资变化趋势 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 22 五、社会消费品零售总额 2010 年深圳市社会消费品零售总额 3000.76 亿元，增长 17.2%；其中 12 月份，社会消费品零售总 额 283.47 亿元，环比增加 4.8%。在汽车优惠、家电下乡等一系列促内需的政策刺激之下
44、，深圳的消费继 续保持两位数增长，且增速高于去年同期 5.2 个百分点。在十大类商品销售中，除书报杂志类和服装鞋帽 针织类轻微下降，其余均不同程度增长。其中，增长较快的主要是：金银珠宝类增长 83.3%；通讯器材类 增长 32.8%；家用电器和音响器材类增长 31.7%；文化办公类增长 25.3%；汽车类增长 24.0%；体育娱乐 用品类增长 23.2%。由于今年下半年出现严重通货膨胀，投资者四处寻求保值通道，因此金银珠宝类等具 有良好保值增值功能的商品持续受消费者的青睐；同时，社会消费品总额的高速增长，也反映了深圳居民 具备较强的购买力。 图 2-5-1 : 2009-2010 年各月份深圳
45、市社会零售总额变化趋势 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 六、房地产开发投资额 2010 年 12 月，全市房地产开发投资 60.13 亿元，环比大幅增加 33.8%，达到近几年来最大值房地产 月度投资最高值。 在楼市调控大年， 房地产投资热度不减。 截止到 12 月， 全市房地产开发累计投资 458.47 亿元，同比增长 4.8%。在物价上涨，通胀压力加剧的情况下，房产也是消费者青睐的保值商品。人们看好 房地产未来发展的大趋势并未改变。 图 2-6-1 : 2009-2010 年各月份深圳市房地产开发投资额变化趋势 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版
46、权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 23 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 24 第二篇 市场分析篇 深圳 1 月房地产市场研究报告 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 深圳市南山区天利中央广场 B 座 1804 室 电话：0755-8217 3833 25 第三章 商品房市场 一、市场综述 1 月份，全市商品房市场成交表现火热，呈现出供不应求的局势。然而，实际供不应求的表现只是由 于本月市场供应明显放缓，供应量急骤下降所致。随着中国传统假日春节的临近，各大开发商纷纷放慢了 推盘的节奏，市场供应大幅减缓，各类物业供应均出现不同幅度下降，成交量亦有所下降。此外，对于一 直盛传的房产税的开征，作为一线城市的深圳，极有可能成为首次开征的试点城市，这在一定程度上影响 了市场的预期，消费者也会因此而持