颂唐：无锡房地产市场发展报告131p.pdf

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1、 1 hao 20102010 年无锡房地产发展报告年无锡房地产发展报告 主办单位：主办单位： 出品单位：出品单位：无锡颂唐 主编：主编：徐涛 责任编辑：责任编辑：陆永菲 编编辑：辑：吕海峰 孟嘉毅 撰稿：撰稿：谢鸭明 陆峰 倪旻 20112011，LET SONGTANG FLY!LET SONGTANG FLY! 2 C O N T E C O N T E N N T ST S CHAPTER1. CHAPTER1. 宏观环境宏观环境 P3 无锡城市发展大事件 P8 无锡宏观经济 P11 房地产宏观政策走势 P18 无锡房地产市场宏观环境趋势 CHAPTER 2. CHAPTER 2. 土

2、地市场土地市场 P21 土地供需状况 P24 2010 土地市场热点板块 P28 2011 热点板块预判 CHAPTER 3. CHAPTER 3. 无锡商品房市场无锡商品房市场 P30 商品房市场整体供需状况 P33 商品住宅市场供需状况 P37 商业市场供需状况 P40 办公市场供需状况 P41 别墅市场供需状况 P43 各区域市场供需状况 P51 无锡房地产市场板块划分 CHAPTER 4.CHAPTER 4. 市场专题市场专题 P69 金科在无锡 P77 城市综合体 P85 无锡豪宅的发展 P90 无锡万科的地位 P95 2010 明星楼盘 P121 2011 年期待楼盘 CHAPTE

3、R 5.CHAPTER 5. 展望展望 20112011 1 序：序： 2010 年是疯狂的一年，房价一路飙升、销量屡创新 高、地王再度频现，卖楼的火了、买楼的火了，总理也火 了； 2010 年是痛苦的一年，宏观调控两下重拳着实让市 场胆颤心惊， 出路在哪里？抄底在几何？市场顿时猜想不 断、浮想联翩； 2010 年注定将给我们留下了将是难以忘怀的经历： 中央政府前所未有的调控决心，买方、卖方、政府三方深 度博弈，前景如何尚无人解； 再度回首 2010，看市场风云变幻； 展望 2011，望路在前方 2 第一章第一章 宏观环境宏观环境 地铁地铁 1 1 号线全线开工；号线全线开工； 沪宁城际铁路开

4、通、京沪高铁全面开建；沪宁城际铁路开通、京沪高铁全面开建； 无锡市民中心正式启用，市政府完成搬迁；无锡市民中心正式启用，市政府完成搬迁； “9.299.29 新国五条” ；新国五条” ； 3 一、无锡城市发展大事件一、无锡城市发展大事件 1 1、地铁、地铁 1 1 号线全面开建号线全面开建 无锡地铁一号线是贯穿无锡市区南北的一条城市快速轨道交通线路。 该线起于惠山区堰 桥站，止于滨湖区雪浪站，途经惠山新城、无锡火车站、中心商务区、太湖广场 CBD、太湖 新城核心区等多个城市重要核心地域， 为 无锡市城市快速轨道交通规划 中的第一条线路， 线路全长 29.42km(高架线 7.25km，地下线及

5、敞开段 22.17km） ，站点数：24 个（包含起终点 站，其中高架站 5 座，地下站 19 座，换乘车站 4 座） 。于 2014 年 10 月份一次性建成通车。 刘谭刘谭、天一地区天一地区 太湖新城太湖新城 惠山新城惠山新城 地铁的建设将会打破无锡区域隔阂，生活半径被拉长，沿线各区域将真正融为一地铁的建设将会打破无锡区域隔阂，生活半径被拉长，沿线各区域将真正融为一 体。一些以前被认为偏远的地方将被拉近与城市的距离，地价、房价将明显上升。体。一些以前被认为偏远的地方将被拉近与城市的距离，地价、房价将明显上升。 4 2 2、地铁二号线工程正式启动、地铁二号线工程正式启动 2011 年 1 月

6、 16 日上午， 地铁 2 号线工程在华夏家居港北面的广益新城站举行启动仪式。 2 号线是无锡市地铁线网的东西向骨干线路，工期约 4 年，预计 2014 年底开通试运行。地 铁 2 号线总投资约 160 亿元，西起滨湖区梅园站，东至锡山区安镇西站，线路全长约 26.6 公里，其中高架线 6.55 公里，地下线(含敞开段)20.05 公里，共设车站 22 座，其中高架站 4 座、地下站 18 座。2 号线首批启动 7 站点 ，分别为：梅园站、张巷站、大王基站、梁溪 大桥站、广益新城站、友谊路站。 地铁二号线的正式启动，地铁二号线的正式启动，标志着无锡城市现代化建设又向前迈出了新的重要步伐标志着无

7、锡城市现代化建设又向前迈出了新的重要步伐。 地铁地铁 2 2 号线与号线与 1 1 号线一起构成无锡地铁号线一起构成无锡地铁“十字形十字形”骨架，形成城市东西、南北交通大动骨架，形成城市东西、南北交通大动 脉。脉。2 2 号线的启动建设，有利于优化城市空间和产业布局，加强中心城区与锡东新城、号线的启动建设，有利于优化城市空间和产业布局，加强中心城区与锡东新城、 蠡湖新城的联系，促进河埒、广益、东亭蠡湖新城的联系，促进河埒、广益、东亭等功能片区的发展等功能片区的发展。 东亭东亭 安镇安镇 河埒河埒 5 3 3、沪宁城际铁路开通、京沪高铁全面开建、沪宁城际铁路开通、京沪高铁全面开建 沪宁城际铁路

8、7 月 1 日正式通车， 最高时速可达 350 公里。 沪宁城际铁路开创了三个第 一：我国第一条在软土路基上施工建设的高速铁路；第一条全线采用 CRTS-型轨道板铺设 的无砟高速铁路； 第一条全线采用国产化设备的高速铁路。 同时该条铁路是世界上标准最高、 里程最长、运营速度最快的铁路。 京沪高速铁路于 2010 年进入全面铺轨阶段，从北京南站出发终止于上海虹桥站，总长 度 1318 公里，总投资约 2209 亿元。2011 年建成通车。它的建成将使北京和上海之间的往 来时间，缩短到 5 小时以内。全线纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、 江苏四省。是新中国成立以来一次建设里程最长

9、、投资最大、标准最高的高速铁路。 沪宁城际铁路的开通和京沪沪宁城际铁路的开通和京沪高铁的建设缩短了无锡到沪宁线及京沪线各个城市的高铁的建设缩短了无锡到沪宁线及京沪线各个城市的 距离，加快了沿线线城市一体化的步伐，同时也给房地产开发建设及投资一个很大的距离，加快了沿线线城市一体化的步伐，同时也给房地产开发建设及投资一个很大的 机会。高铁拉进了城市之间的距离，将给无锡、苏州等城市带来更多的发展机遇，但机会。高铁拉进了城市之间的距离，将给无锡、苏州等城市带来更多的发展机遇，但 与苏州相比，无锡的房地产市场繁荣程度略低一筹，高铁将使机会更加均衡，后期成与苏州相比，无锡的房地产市场繁荣程度略低一筹，高铁

10、将使机会更加均衡，后期成 长空间也就更大。长空间也就更大。 6 4 4、无锡市人民政府搬迁、无锡市人民政府搬迁 无锡市民中心位于无锡市滨湖区腹地 ，由观山路、吴都路、信成道、贡湖大道 4 条道 路围合而成；背靠金匮山，面朝尚贤湖，周边还有在建第一金融街、新国联大厦、玉兰花园 等。201 0 年 11 月 15 日 中共无锡市委、无锡市人民政府机关迁至新金匮路 1 号市民中心 办公。 市政府南迁预示着太湖新城做为无锡今后城市发展的主要方向。太湖新城将是无市政府南迁预示着太湖新城做为无锡今后城市发展的主要方向。太湖新城将是无 锡城市转型发展的主战场，该区域将汇集全市最高端的产业，同时带来众多人口，

11、这锡城市转型发展的主战场，该区域将汇集全市最高端的产业，同时带来众多人口，这 里将是房地产发展的沃土。里将是房地产发展的沃土。 7 5 5、市区各主要道路改扩市区各主要道路改扩建规模空前建规模空前 通江大道 2010 年 1 月正式通车，标志着锡城北门户的正式贯通。盛岸路直达中心城区 的盛岸路，连接 342 省道、锡宜高速公路出口，可快捷地到达宜兴、常州等地，是我市一条 重要的对外联络通道。永旺大桥西起芦村污水处理厂二期工程南侧，接新区旺庄路，长约 1.2 公里。永旺大桥的建设加密了新区和太湖新城之间的路网，今后将为往来与这两片区域 的市民提供出行方便。 兴昌路曾被临时命名为兴源二路， 即该路

12、像兴源路一样沿铁路线而建， 沟通北塘、崇安、新区的兴昌路全长约 10 公里。兴昌路建成通车后，我市将形成以兴源路- 京沪铁路-沪宁城铁-兴昌路为主通道的、公铁线路并行的全新交通格局。 市区内一条条城市主次干道的改扩建，使得无锡城市中各市区内一条条城市主次干道的改扩建，使得无锡城市中各区域联系更加紧密，相区域联系更加紧密，相 互间的差距越来越小，交通越来越便利。这就减弱了无锡人购房的地域性，原本不被互间的差距越来越小，交通越来越便利。这就减弱了无锡人购房的地域性，原本不被 市民看好的区域越来越受其区域市民的关注。市民看好的区域越来越受其区域市民的关注。 8 二、无锡宏观经济二、无锡宏观经济 1

13、1、GDPGDP GDPGDP 预计持续增长，增幅或将持续放缓预计持续增长，增幅或将持续放缓 20022002- -20102010 年无锡年无锡 GDPGDP 总值走势总值走势 2 2、工业增加值、工业增加值 工业增加值持续增加，增长幅度触底反弹工业增加值持续增加，增长幅度触底反弹 20022002- -20102010 年无锡工业增加值走势年无锡工业增加值走势 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 亿元亿元 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 工业增加值796.5 99

14、2.7 1231. 1353. 1662. 1984. 2246. 2390. 2669. 同比增幅 16.60 24.60 24.00 9.90% 22.90 19.40 13.206%14.00 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年1- 11月 20102010 年无锡年无锡 GDPGDP 数据暂未发布， 预计数据暂未发布， 预计 20102010 年无锡年无锡 GDPGDP 增幅同比增幅同比 20092009 年有所回升，年有所回升， 预计增幅区间在预计增幅区间在 13.5%13.5%- -14.5%

15、14.5%之间，总量最高有望达到之间，总量最高有望达到 5715.525715.52 亿元。亿元。 9 3 3、进出口贸易总额、进出口贸易总额 进出口总额大幅度提高，进出口势头良好进出口总额大幅度提高，进出口势头良好 20022002- -20102010 年无锡进年无锡进出口贸易总额走势出口贸易总额走势 4 4、固定资产投资、固定资产投资 固定资产投资总额稳步提高，增幅同比有所回落固定资产投资总额稳步提高，增幅同比有所回落 20022002- -20102010 年无锡固定资产投资走势年无锡固定资产投资走势 0 500 1000 1500 2000 亿元亿元 0.00% 10.00% 20.

16、00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 固定资产投资 537.8 893.2 1114133614751674187723882658 同比增幅32.80 66.10 24.70 19.90 10.40 13.50 12.1027%24.80 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年1- 11月 0 100 200 300 400 500 600 亿元亿元 -30.00% -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 5

17、0.00% 60.00% 进出口总额97.4 143.81218.46291.91391.84511.46560.28439.45552.37 同比增幅46.30%47.60%51.90%33.60%34.20%30.50% 9.60% -21.5739.50% 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年1- 11月 10 5 5、社会零售总额、社会零售总额 社会零售总额保持增长，增幅同比回升社会零售总额保持增长，增幅同比回升 20022002- -20102010 年无锡社会零售总额走势年无锡社会零售总额走势

18、颂唐点评：颂唐点评： 20102010 年无锡经济继续保持高位增长，年无锡经济继续保持高位增长，GDPGDP 继续保值在全国第三方正的第一位，列继续保值在全国第三方正的第一位，列 地级市第二，工业总产值经过地级市第二，工业总产值经过 20092009 年的低谷以后，实现了恢复性增长。且产业结构得年的低谷以后，实现了恢复性增长。且产业结构得 到进一步调整；进出口总值恢复到了历史最高位，民资企业和外资企业发展迅速；固到进一步调整；进出口总值恢复到了历史最高位，民资企业和外资企业发展迅速；固 定资产投资额连续两年高位增长，基础设施建设、民生工程先后竣工；社会消费品总定资产投资额连续两年高位增长，基础

19、设施建设、民生工程先后竣工；社会消费品总 额加速增长，社会与市民消费明显。额加速增长，社会与市民消费明显。 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 亿元亿元 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 社会零售总额 444.3 487.1 579.2 824.1 959.5 1135139115431628 同比增幅13.70 9.60% 18.90 42.30 16.40 18.30 22.60 10.87 18.40 2002 年 2003 年 2004 年 20

20、05 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年1- 11月 11 三、三、20102010 年房地产宏观政策走势年房地产宏观政策走势 1 1、信贷政策、信贷政策 政策一：政策一：1 月 10 日，国务院办公厅出台“国十一条” ，要求严格二套房贷款管理，同时 对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行 40以上首付；要求央行及银监会加大对 金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。 政策二：政策二：4 月 11 日，银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购 房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款首付比例和利率水平。 政策三：政策三：4 月 14

21、日，国务院常务会议发布“新国四条” ，进一步紧缩信贷，提出对购买 首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷 款购买第二套住房的家庭， 贷款首付款比例不得低于 50%， 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，要大幅度提高首付款比例和利率水平。 政策四：政策四：4 月 17 日，国务院出台“新国十条” ，除重申“新国四条”中相关信贷政策外， 新政还提出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停 发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的 非本地居民

22、暂停发放住房贷款。 政策五：政策五：6 月 4 日，住建部、央行、银监会联合发布关于规范商业性个人住房贷款中 第二套住房认定标准的通知 ，明确各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据 拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有成套住房数量进行认定。 政策六：政策六：9 月 29 日，多部委出台巩固楼市调控成果措施。其中，央行、银监会决定， 将原针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区的停贷政策扩大至全国，并不再给予 各商业银行选择权；将贷款购买商品住房首付款比例全面调整到 30%及以上，并要求严格执 行二套房贷政策，禁止消费性贷款用于购买住房。同时央行、银监会还要求

23、，继续支持房地 产开发企业承担中低价位、 中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求， 对有 12 土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发 企业，各商业银行则要停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 政策七：政策七：11 月 3 日，住建部、财政部、央行、银监会联合印发关于规范住房公积金 个人住房贷款政策有关问题的通知 ，强调第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅 限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭， 利率不得低于同期首套住房 公积金个人住房贷款利率的 11 倍，首付款比例不得低于 50%，并停止向购买第三套及以 上住房

24、的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 信贷信贷政策评析政策评析 与以往的个人房贷政策相比，今年政策有六大特点： 首次将信贷差别扩大化，即由“首套、二套及以上”两个等级变为“首套、二套、三套及 以上”三个等级； 首次将二套房贷首付比例提升至 50%； 首次明确二套房需认房认贷认调查； 首次提出暂停三套及以上住房的房贷； 首次提出对没有 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷款； 首次提出公积金贷款利率差别化，限定第二套住房公积金个人住房贷款发放对象。 从政策效果来看， 根据国家统计局数据， 在信贷政策紧缩下我国个人按揭贷款增长速度 明显放缓，2010 年 2 月以来我国

25、年初累计个人按揭贷款同比增幅快速回落，由 1-2 月的 168.1%降至了 1-11 月的 13.2%。而由于“二套房”不再区分改善型与非改善型，本轮调控 中我国改善型住房消费明显被误伤。 无锡市各个银行积极实施国家的各项信贷政策， 市场中贷款买房的比例减少， 同时贷款 额度减少，一次性付款比例增多，这种现象在大面积户型产品成交中尤为明显。 13 2 2、土地政策、土地政策 政策一：政策一：3 月 10 日，国土部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 ， 提出了包含严格规范商品房用地出让行为、 实施住房用地开发利用申报制度、 结合出让合同 清理制定专项检查方案在内的 19 条土地调控

26、政策，全方位加强土地监管。通知明确，要合 理确定住房用地供应总量和结构， 确保保障性住房、 棚户改造和自住性中小套型商品房建房 用地，不低于住房建设用地供应总量的 70%，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供 地；企业竞买保证金不得低于出让最低价的 20%。 政策二：政策二：4 月 17 日， “国十条”第五条明确，房价上涨过快的城市，要增加居住用地供 应总量；要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建 设；在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标” 、 “一次竞价” 、 “双向竞价”等 出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。此外，第六条再次强调“

27、三类用地”占比不 得低于 70%，并明确要求优先供应。 政策三：政策三：6 月 26 日，国土部发布关于进一步做好征地管理工作的通知 ，要求通过多 种措施来推进征地补偿新标准实施， 确保补偿费落实到位， 进一步改进和完善征地管理工作。 通知，对安置补偿费落实工作做了创新规定，如“在用地预审时将征地补偿费足额列入项目 概算” 、 “鼓励推行征地补偿款预存制度” 、 “征地补偿费直接给到农民个人”等。 政策四：政策四：9 月 8 日，国土部、住建部下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控 的通知 ，要求贯彻落实“国十条”确定的工作任务。在细化“国十条”相关规定的基础上， 通知明确提出因企业原因造

28、成土地闲置一年以上的， 禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买 活动；住宅用地的容积率指标必须大于 1；土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起 三年内竣工等措施。 政策五：政策五：12 月 19 日，国土部下发关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健 14 康发展有关问题的通知 ，从增强责任感、敏锐性，明确对违反政策规定行为的处置方式等 角度，提出了增强现有政策执行力度的四项措施。通知明确，对招拍挂出让中溢价率超过 50%、成交总价或单价创历史新高的地块要实行上报制，同时在 2011 年 1 月中旬前，省(区、 市)国土资源主管部门还须将因政府原因闲置土地尚未完成整改处置的市县和具体地块信

29、 息、闲置原因向社会公告。 土地土地政策评析政策评析 从政策效果来看，尽管政策频出，但今年土地调控效果并不理想。从供应总量上看，今年 前 11 个月土地供应总量再创新高，全国房地产用地供应 12.82 万公顷，同比增加 47.8%， 其中住宅用地供应 9.56 万公顷，同比增加 50.6%。供应大幅增加，值得肯定，然而与年初 制定的规划是全年供应居住用地 18.5 万公顷相比， 1-11 月我国居住用地供应量仅达全年目 标的 52%，完成率偏低。 通过土地政策的控制，无锡市 2010 年新开工的楼盘空前，一些闲置多年土地也从新开工， 如保利达地块、滨湖区城开项目等都在 2010 年开工。 3

30、3、税收政策、税收政策 政策一：3 月 9 日，财政部、国税总局，进一步明确首次购买普通住房契税优惠政策， 提出对两个或两个以上个人共同购买普通住房， 其中有人有购房记录的， 该套房产的共同购 买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 政策二： 5 月 19 日，国税总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知 ，明确了 土地增值税清算过程中的若干计税问题。6 月 3 日， 关于加强土地增值税征管工作的通知 15 出台， 通知明确要求各地须对目前的预征税率进行调整， 并加强土地增值税的清算管理工作。 除保障性住房外，东部地区预征税率不得低于 2%，中部和东北地区不得低于 1.5%，西部地 区不

31、得低于 1%。核定征收率原则上不得低于 5%。9 月 29 日，多部委新政再次提及土地增值 税， 明确要重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽 查。 政策三：5 月 31 日， 国务院批转发展改革委关于 2010 年深化经济体制改革重点工作 意见的通知下发，通知明确提出要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。9 月 29 日， 多部委新政再次提及房产税，明确要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国” 。 政策四：9 月 29 日，财政部、国税总局、住建部联合发布关于调整房地产交易环节 契税个人所得税优惠政策的通知 ，明确对个人购买普通住房，且该住房属于家

32、庭唯一住房 的，减半征收契税；对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税；对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 税收税收政策评析政策评析 从具体调控措施来看，政策一、四基本为对先前优惠政策的紧缩性调整，其目的在于抑制 需求，调整后改善型购房将难以享受契税优惠。政策二为对土地增值税的从严征收，其中房 价高、 上涨快的东部省份清算力度明显大于中西部省份， 定价明显超过周边房价水平的房地 产开发项目清算力度明显大于其他项目， 其抑制高房价目的明显， 但开发商存在转嫁税负的 可能性，因此对市场影响尚不明晰。政策三则为房产税改革的启动

33、，这是房产税首次出现在 发改委的年度工作计划中， 充分证明国家层面确实在积极推动房产税改革。 与今年出台的其 他税收政策不同， 房产税改革的启动是完善我国房地产税制的必经之路， 其对我国房地产业 发展具有长远影响。但由于房产税何时征收、怎样征收尚未确定，当前单纯的启动改革对市 场并未造成实质性影响。 16 4 4、住房政策、住房政策 政策一：政策一：1 月 10，国务院办公厅出台“国十一条” ，提出要适当提高对中西部地区廉租 住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使 用效果。 政策二：政策二：4 月 17 日， “国十条”第三条提出，地方人民政府可根据实

34、际情况，采取临时 性措施，在一定时期内限定购房套数；9 月 29 日，多部委新政再次强调限购，明确房价过 高上涨过快城市必须限定家庭购房套数。 政策三：政策三：4 月 22 日、5 月 4 日，住建部分别下发关于加强经济适用住房管理有关问题 的通知和关于加强廉租住房管理有关问题的通知 ，要求各相关部门加强对经济适用住 房和廉租住房的建设与管理。 政策四：政策四： 6 月 8 日， 住建部等七部委联合制定 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 ， 正式将“公共租赁住房”纳入我国住房保障政策体系中。同时明确要求，各地区要制订公共 租赁住房发展规划和年度计划，并纳入 2010-2012 年保障性住房建

35、设规划和“十二五”住房 保障规划，分年度组织实施。 政策五：政策五：6 月 18 日，住建部等七部委联合下发关于做好住房保障规划编制工作的通 知 ，对 2010-2012 年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作的指导思想、 基本原则、规划重点、基本目标等均予以了明确规定。通知规定，到 2015 年末，我国需力 争人均住房建筑面积 13 平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障，基本建立全国住房 保障基础信息管理平台。 政策六：政策六：8 月 6 日，住建部在公布了 28 个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房 建设试点城市之后， 又与财政部等五部委联合印发 关于做好利用住房公积

36、金贷款支持保障 性住房建设试点工作的通知 ，从政府责任等四个方面对做好试点工作提出明确要求。 政策七：政策七：11 月 16 日，财政部、发改委、住建部联合下发关于保障性安居工程资金使 17 用管理有关问题的通知 ， 明确从 2010 年起， 各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提 下， 可将现行从土地出让净收益中安排不低于 10%的廉租住房保障资金和住房公积金增值收 益中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。各地可以采取贴息方式，支持 市场主体和社会机构从商业银行融资用于发展公共租赁住房。 住房住房政策评析政策评析 从政策效果来看，在多方政策的支持下，今年我国住房保障建设顺利进

37、行。8 月底，中 央财政投向保障性住房的资金 792 亿元就已全部下达。根据住建部数据，1-9 月我国保障性 住房和各类棚户区改造已开工 520 万套，累计开工率达 90%。同时，根据 12 月 26 日温总理 在媒体上谈话的数据，今年我国建成的保障性住房达 370 万套，建设速度较往年大幅提升。 2010 年，无锡保障性住房建设开工量大，包括在建的瑞星家园二期、惠景家园，新开 工的新街家园、东璟家园、瑞扬家园及毛湾家园，开工总量达 145 万平米。 18 四、四、20112011 年无锡房地产市场宏观环境趋势年无锡房地产市场宏观环境趋势 关键关键词词: :地铁地铁 市场结构新布局市场结构新布

38、局 众所周知， 城市轨交是经济跳动的脉搏。 地铁的高通达性带来了沿线土地的价值的提高， 影响商业空间结构和土地利用形态，重塑了高密度城市的空间。地铁所带来的超大人流，成 就千载难逢地铁商机。而地铁上盖物业，即在满足站点综合交通功能的前提下，将站点上盖 及周边物业实施一体化的综合开发。 据专业机构统计，在国际城市规划中，地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度 最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。纽约、伦敦、香港、东京等城市成熟的地铁物 业价格平均高于同片区、同等素质物业 30%以上，上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出 租率为 100%。 “地铁+物业”模式的成功给无锡带来了很大的启示。

39、地铁一响，黄金万两！无锡地铁 一号线、二号线的破土动工意味着无锡将全面进入“地铁时代” ，更多人的目光聚集于此。 放眼未来，随着 2015 年地铁一号、二号线通车后，地铁沿线物业必将带来财富价值的几何 级数增长。 房地产行业中存在的地铁效应在很多业内人士和购房者看来早已是不言而喻， 且不去远 观到国外， 国内已拥和正在建设地铁的那些城市就足以用事实告诉我们， 地铁元素是物业抗 跌和升值不可或缺的强硬保障： 地铁站定点在哪里， 周边辐射范围的各类物业的持有人便能 伴随着房价噌噌上涨，稳当享受自己的收益。 但不管其他城市的经历怎样， 都只能是起到借鉴的作用， 对于无锡而言地铁事业这才刚 刚开始20

40、09 年 11 月 7 日，无锡地铁一号线全面开工，昭示着无锡正式进入城内交通高 速化的进程， 不出预料， 房地产行业出现的反应恐怕是地铁修建带来的影响中最为明显的一 个了。 无锡的地铁一号线纵贯南北， 北起惠山区偃桥镇， 南至滨湖区雪浪镇， 全长 29.42 千米， 共设 24 座车站，途经惠山新城、无锡火车站、中心商务区、太湖广场 CBD、太湖新城核心 区等多个城市重要核心地域，粗略估计一下目前能够被标注为地铁沿线新楼盘的个数逾 40 个，当然，这些楼盘不会统统一股脑儿地重磅推出地铁概念，但我们不难发现一些改变正在 悄然进行着。 19 颂唐点评：颂唐点评： 在沿线的楼盘中，多数项目内同类产

41、品的单价在 2010 年年初和年底相比有了一定 程度的提升， 虽然不能排除是受到今年的金融因素影响， 但地铁建设的推动力显然更具 实质性， 因为在今年政策压力空前巨大的市场条件下， 这些楼盘历次开盘的情况依旧比 其他楼盘更加乐观， 并且可以看出价格提升的背后是越来越多人气的支撑， 所以房价的 抗跌能力也比一般的项目来得强。 因为地铁的启建， 今年购房者对于区域选择方向开始有了转移， 目光不再停留于靠 近市中心的板块， 而是逐渐转向此前被认为较为偏远的区域， 是地铁的交通优势让这些 楼盘与市中心的距离在心理上被拉近了，地铁盘的优势开始凸现。 地铁效应在今年还没有完全显地铁效应在今年还没有完全显现

42、出来，与其他拥有地铁的城市相比，各个项目的现出来，与其他拥有地铁的城市相比，各个项目的 价格并未展现强大的爆发力，这一点预计要到区域本身配套的完善以及地铁通车给大价格并未展现强大的爆发力，这一点预计要到区域本身配套的完善以及地铁通车给大 家生活带来便利以后才能进一步显现。家生活带来便利以后才能进一步显现。 20 第第二二章章 土地市场土地市场 太湖新城、高铁商务区；太湖新城、高铁商务区； 蠡湖二号地块；蠡湖二号地块； 碧桂园、长甲、保利、融侨；碧桂园、长甲、保利、融侨； 21 一、无锡一、无锡土地土地市场表市场表现现 1 1、20102010 年无锡土地出让情况年无锡土地出让情况 无锡历年土地

43、供应量走势无锡历年土地供应量走势 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 万方万方 供应量 824.11 681.55 860.93 408.36 433.84 457.83 711.54 2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年 20102010年无锡土地出让情况年无锡土地出让情况 0 5 10 15 20 25 幅幅 0 50 100 150 200 250 300 万方万方 供应量 260.31132.86106.0743.799.7368.86 出让幅数 23141310158 第一批第二批第三批第四批第五批第

44、六批 20102010 年土地出让规模较前三年大幅提高，体现出无锡年土地出让规模较前三年大幅提高，体现出无锡政府响应中央政策增加土地政府响应中央政策增加土地 供应的思路，土地市场受追捧程度越来越高，年初由于房地产市场回暖迹象的显现，供应的思路，土地市场受追捧程度越来越高，年初由于房地产市场回暖迹象的显现， 政府对于土地市场的态度也发生了变化，通过增加上市地块，加大土地推介力度等手政府对于土地市场的态度也发生了变化，通过增加上市地块，加大土地推介力度等手 段刺激土地市场的持续升温。段刺激土地市场的持续升温。 上半年土地出让面积近上半年土地出让面积近 400400 万平米，将近达到前三年整年的供应

45、量，上半年已基万平米，将近达到前三年整年的供应量，上半年已基 本完成本完成 20102010 年全年计划供应量的年全年计划供应量的 60%60%，因而政府在下半年有节奏的放缓土地出让量。，因而政府在下半年有节奏的放缓土地出让量。 22 2 2、20102010 年出让土地区域、用途、楼板价分析年出让土地区域、用途、楼板价分析 23 从出让土地区域分布来看，锡山区土地供应继续增大，出让量为全从出让土地区域分布来看，锡山区土地供应继续增大，出让量为全市最高；新区、市最高；新区、 滨湖区、惠山区继续保持较高体量的土地供应，符合无锡城市多核发展的规划；而市滨湖区、惠山区继续保持较高体量的土地供应，符合

46、无锡城市多核发展的规划；而市 中心区域土地供应相对则越来越少；中心区域土地供应相对则越来越少； 从出让土地用途来看，从出让土地用途来看，20102010 年出让的土地仍然以商业居住为主，商业办公用地仍年出让的土地仍然以商业居住为主，商业办公用地仍 保持相对稳定的供应量；保持相对稳定的供应量； 从出让土地楼板价来看，从出让土地楼板价来看，20002000- -30003000 元元/ /成交比重最大，成交比重最大，30003000 元元/ /以上土地出以上土地出 让数目大幅增多，成交楼板价较让数目大幅增多，成交楼板价较 0909 年涨幅明显，这说明无锡的土地价值在逐年上升；年涨幅明显，这说明无锡

47、的土地价值在逐年上升； 无锡一级市场再次进入新的增长通道，对于后期二级市场也将势必产生重大的连带影无锡一级市场再次进入新的增长通道，对于后期二级市场也将势必产生重大的连带影 响。响。 24 二、二、20102010 年热点板块分析年热点板块分析 1 1、太湖新城板块、太湖新城板块政府导向，品牌开发商扶持，地铁驱动政府导向，品牌开发商扶持，地铁驱动 编号编号 土地位置土地位置 土地面积土地面积 （）（） 土地用途土地用途 容积容积 率率 建筑面积建筑面积 （）（） 土地出土地出 让价 （万让价 （万 元）元） 楼板价楼板价 （元（元/ / ） 竞得单位竞得单位 锡国土 2010-1 太湖新城贡湖

48、大道东 侧 97402.1 商业、商务办公、居住 用地（其中居住建筑面 积占总建筑面积比例 55%） 30% 40% 35% 35% 40% 25% 得标价格 （万元） 31445 25970 25200 14640 224000 69000 楼板价 （元 /） 1138.99 1124.55 2104.56 1220.60 4498 1934 备注备注 金科 观天金科 观天 下下 金科 新大金科 新大 陆陆 金科 东方金科 东方 王榭王榭 金科 大酒金科 大酒 店店 金科 世界金科 世界 城城 金科米兰金科米兰 米兰米兰 崇安新城规划在 07 年启动，旧城改造也同步进行，但是本地居民对该片区

49、的惯性思维 难以在短时间内扭转。在历史上，这里是外乡贫困阶层的聚集地，解放后这里逐渐发展成为 厂房区和物流集散地。 71 改革开放以后， 这里的旧城改造起步晚， 发展慢， 给世人的印象是 “交通拥堵、 脏乱差” 。 初入无锡， 金科对本地的市场特征和居住习惯缺乏足够的了解， 金科 观天下以地段为卖点， 缺乏足够市场关注。 72 08 年后逐渐转向以产品特色为卖点，并相对弱化对自身区位不足的描述。 “原创中国洋房”则是金科最大的卖点之一。 实景呈现是金科在无锡较早做到的开发商之一 实景样板区始终是金科的重要卖点， 每个都是当时市场上的最高标准！ 而根据和部分已 购客户的交流，不少客户就是被其样板区打动