高力国际—常熟虞山项目总体报告87p.pdf

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1、项目分析项目分析 地块分析 项目规划剖析 项目分析项目分析 地块分析 项目规划剖析 项目认知项目认知 外部环境分析外部环境分析 宏观经济指标分析 发展规划 外部环境分析外部环境分析 宏观经济指标分析 发展规划 项目项目SWOT分析分析 商业市场分析商业市场分析 商家商家/租户访谈租户访谈 商家商家/租户访谈租户访谈 市场存在空间市场存在空间 高力国际招商团队意见高力国际招商团队意见 高力国际招商团队意见高力国际招商团队意见 业主及设计部门意见业主及设计部门意见 业主及设计部门意见业主及设计部门意见 项目总体定位项目总体定位 业态规模及配比业态规模及配比 业态规模及配比业态规模及配比 主题定位主

2、题定位 主题定位主题定位 业态组合业态组合 业态组合业态组合 商业布局商业布局 商业布局商业布局 租金试算租金试算 租金试算租金试算 周边商业市场分析周边商业市场分析 商业市场分析 商业业态分析 周边商业市场分析周边商业市场分析 商业市场分析 商业业态分析 竞争项目分析竞争项目分析 供应分析 项目特性分析 竞争项目分析竞争项目分析 供应分析 项目特性分析 项目定位研究思路项目定位研究思路 房行东方 http:/ 目录目录 4宏观经济指标分析 4商业市场分析 4项目分析 4厂商访谈 4项目规划建议 4定位研究 4租金测算 房行东方 http:/ 地区生产总值地区生产总值 4 常熟市地区生产总值连

3、续四年增长超过18%，超越了全国平均增长率，是发展相 当迅速的城市 365.01 475 565.16 678.78 809.28 18.98% 20.10% 30.13% 19.23% 0 200 400 600 800 1000 2002年2003年2004年2005年2006年 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% （亿元） 房行东方 http:/ 社会零售品消费总额社会零售品消费总额 4 常熟市社会零售品消费总额2006年已经达到176.72亿元，连续三年增长率超过 16%，高增长说明了常熟市的市民消费需求日益增强 社会消费品零售总额（亿元） 97.54 110.

4、83 129.68 151.04 176.72 17.00% 16.47%17.01% 13.63% 0 40 80 120 160 200 2002年2003年2004年2005年2006年 0% 3% 6% 9% 12% 15% 18% （亿元） 房行东方 http:/ 房地产开发投资房地产开发投资 4 常熟的房地产开发投资进入快速发展期，开发投资总额与施工面积，增长率均保 持在30%以上，说明众多开发商对常熟的房地产市场持有相当的信心 房地产开发投资额(亿元) 30.05 41.07 0 10 20 30 40 50 2005年2006年 开发房屋施工面积(万平米) 391.7 520.

5、28 0 200 400 600 2005年2006年 36.7% 32.8% 房行东方 http:/ 人均可支配收入比较人均可支配收入比较 人均可支配收入(元) 25320 22567 21716 20668 19978 19953 19850 19674 19308 19178 19027 18897 18850 18602 18532 1851318189 0 10000 20000 30000 东莞 深圳 温州 上海 北京 台州 广州 宁波 常熟绍兴 杭州 中山 佛山 江阴苏州 厦门 无锡 4 常熟市城镇居民人均可支配收入达19308元，若进入全国市级排名，可名列第 位，紧追上海、北京

6、、广州，超过杭州、苏州、无锡 房行东方 http:/ 宏观经济指标分析宏观经济指标分析 常熟市地区生产总值连年上 升，保持高增长率，代表着常 熟市的经济市场相当活跃，正 在大跨步的快速发展 4Text4Text 4Text 四大宏观经济 指标利好因素 4 地区生产总值4 社会零售品消费总额 常熟市社会零售品消费总额连 年超过15%的增长，代表着常 熟市民的购买力越来越强 4 房地产开发投资4 人均可支配收入 常熟市房地产市场由于众多外 来资本的注入，开发金额和面 积均以超过30%的幅度上升， 房地产市场火爆 常熟市人均可支配收入超过 19000元，已经接近于众多国 内一线城市，常熟市民正变得

7、越来越富裕 房行东方 http:/ 目录目录 4宏观经济指标分析 4商业市场分析 4项目分析 4厂商访谈 4项目规划建议 4定位研究 4租金测算 房行东方 http:/ 常熟市商业概况常熟市商业概况 4 常熟市商业主要集中于方塔街与方塔东街两侧 虞山风景区 方塔东街 方塔街 北 门 大 街 尚湖风景区 本项目 房行东方 http:/ 方塔街方塔街 4 方塔街全长870米，主要以沿街商铺与大型商业项 目为主 4 此路段业态丰富，有服饰、书店、婚纱摄影、金银 首饰、眼镜等，主要以服饰为主 4 此区段大型餐饮与娱乐的商家较多，主要集中与近 年落成的新福地广场与鑫琥广场 4 餐饮与娱乐业态发展趋势迅猛

8、 主要大型商业项目： 第一百货 新福地广场 鑫琥广场 华联商厦 第一百货新福地广场鑫琥广场 华联商厦 房行东方 http:/ 方塔街业态配比方塔街业态配比 4 方塔街沿街共有69个商家，购物所占份额达到六成，餐饮 占到12% 方塔街沿街业态配比 购物 60% 其他 25% 餐饮 12% 娱乐 3% 69总计 17其他 2娱乐 8餐饮 42购物 商家数商家数业态业态 注：不计入四个大型商业项目 房行东方 http:/ 方塔东街方塔东街 4 方塔东街是常熟市唯一的商业步行街，全长630 米，是常熟市民购物消费的主要场所 4 方塔东街沿街以品牌服饰专卖为主，结合餐饮娱乐 商家 4 整条商业街业态丰富

9、，商业气氛浓厚，经过近几年 的发展，已经培养了一定的忠实消费者 主要大型商业项目： 华地百货 家电商厦 华地百货步行街街景步行街街景 房行东方 http:/ 方塔东街方塔东街 方塔东街业态配比 购物 82% 其他 4% 娱乐 3%餐饮 11% 79总计 3其他 2娱乐 9餐饮 65购物 商家数商家数业态业态 4 方塔街沿街共有79个商家，购物所占份额达到8成，餐饮 占到11% 房行东方 http:/ 第一百货第一百货 4 常熟第一百货地处常熟市中心，方塔 街的西入口，地理位置相当优越 4 商场拥有近50余年的历史，经过数度 历史变迁，自2000年10月6日重新开 业后，培育多年，拥有一大批忠实

10、的 消费群体。 4 总面积26270多平方米，其中：营业 面积为20000多平方米，集购物、休 闲、娱乐、服务为一体的大型商场。 4 商场内品牌大多为中档品牌，包含男 女服饰、珠宝钟表，鞋类，箱包，化 妆品，电子产品等等 2006年销售额高达年销售额高达6亿人民币，为常熟龙头亿人民币，为常熟龙头 房行东方 http:/ 华联商厦华联商厦 4 常熟华联商厦有限责任公司是全国华联商厦 成员单位之一，二OO四年初由国有企业改 制成民营企业 4 华联商厦位于方塔街68号，建筑面积3万余 平米，是一家集购物、休闲、餐饮于一体的 综合性大型商场 4 定位于以中档商品为主流，以服饰品牌专卖 为主，配以娱乐休

11、闲的业态 2006年销售额超过年销售额超过4亿人民币亿人民币 房行东方 http:/ 华地百货华地百货 4 常熟华地百货有限公司由香港华地国际企业集 团下属公司 - - 上海华地企业投资发展有限公司 投资兴建。 4 总建筑面积2.7万平方米，集时尚、餐饮、休闲 于一体的时尚购物中心。 4 华地百货为常熟目前最为高档的商场，一楼精 品区引入世界一线品牌，如Aquascutum， Hugo Boss，Dunhill， S.t.Dupont， Ports， Mont Blanc等 4 华地百货定位于年轻时尚的消费群体，餐饮娱 乐的业态比例较大，有别于传统的百货 2006年销售额超过年销售额超过2亿人

12、民币亿人民币 房行东方 http:/ 新福地广场新福地广场 4 新福地广场是近年来新建成的商业项目，区位良好，位于方塔街街心花 园的南侧，紧靠第一百货 4 新福地广场总建筑面积约2万平米，业态主要以餐饮娱乐为主 4 餐饮与娱乐是近年来发展较为快速的业态，随着人民收入水平的提高， 对于生活品质的不断提升，外出就餐娱乐已然被大众所接受，也是国内 各大城市的商业发展趋势 4 1F：五星电器、可的便利、喜客来餐饮、宝 岛眼镜、联通营业厅、零距离眼镜生活馆 4 2F：海纳百川餐饮 4 3F：彼岸咖啡、好迪亚KTV 4 4F：PARK97 酒吧 房行东方 http:/ 区域租金分析区域租金分析 8 (25

13、%扣点)零售商家1F恒隆中心恒隆中心 4傣妹2F 6必胜客1F 15宝岛眼镜1F 14吴良才眼镜1F 方塔东街方塔东街 8可的1F 4顶剪2F 13宝岛眼镜1F 7KFC1F 方塔街方塔街 租金租金（元 （元/天天/平米）平米） 商家商家楼层楼层区位区位 方塔街一楼沿街租金范 围在713元/平米/天 方塔东街一楼沿街租金 范围在615元/平米/天 恒隆中心一楼部分位置 租金在810元/平米/天 大部分零售为25%扣点 房行东方 http:/ 零售商业市场分析零售商业市场分析 常熟市位列全国县 级市的前列，其零 售商业市场正进入 蓬勃发展的阶段 常熟市位列全国县 级市的前列，其零 售商业市场正进

14、入 蓬勃发展的阶段 房地产开发市场的火热，北美最大的上市房地产 公司西蒙地产，以及全球三大投资基金摩根斯丹 利均已进入常熟市场，准备打造常熟第一个大型 购物中心项目 便利店开始出现连锁扩张，其发展的背景条件是 城市当城市人均收入达到 房地产开发市场的火热，北美最大的上市房地产 公司西蒙地产，以及全球三大投资基金摩根斯丹 利均已进入常熟市场，准备打造常熟第一个大型 购物中心项目 便利店开始出现连锁扩张，其发展的背景条件是 城市当城市人均收入达到3000美金以上，居民具 备一定购买力及消费需求的标志 中高档百货开始出现，如恒隆中心、华地百货等 ，是城市零售商业市场发展的一大标志，其出现 的必要条件

15、是城市具备一定的消费能力 美金以上，居民具 备一定购买力及消费需求的标志 中高档百货开始出现，如恒隆中心、华地百货等 ，是城市零售商业市场发展的一大标志，其出现 的必要条件是城市具备一定的消费能力 房行东方 http:/ 常熟餐饮娱乐市场常熟餐饮娱乐市场 4 常熟市餐饮娱乐主要集中于以西起虞山北路、北门大街，北至长江路、黄河 路一带，东至海虞南路、海虞北路，南至方塔街、方塔东街，以此形成的环 形带之中为聚集 虞山风景区 方塔东街方塔街 北 门 大 街 尚湖风景区 本项目 虞 山 北 路 海 虞 南 、 北 路 长江路、黄河路 房行东方 http:/ 餐饮市场分析餐饮市场分析 大型中餐大型中餐

16、大型中餐主要依托于大型宾馆或主要商业街，主要以本 地、苏浙菜系为主，随着消费力以及外出餐饮需求增大， 商家普遍生意兴隆 快餐快餐 西式餐饮连锁发展迅速，肯德基在常熟已经拥有7家门店， 中式快餐业快速发展，大娘水饺、喜客来均已开店，说明 常熟本地年轻人以及中档消费力已经形成客群 异国料理异国料理 异国料理也出现增长势头，日韩料理已经在餐饮市场占得 一席之地，权金城、高骊苑等均生意火爆，说明常熟市民 对于新兴事物接受度高 房行东方 http:/ 餐饮市场分析餐饮市场分析 4 餐饮分布比较松散，没有形成集聚效应 4 配套设施尚不完善，停车、配套娱乐场 所不足 4 服务质量尚待提高 餐饮市场存在空间餐

17、饮市场存在空间 常熟需要一个餐饮娱乐场所的集聚地，餐饮娱乐行 业需要集聚效应，更多的选择是顾客比较偏好的消 费习惯 虞景文华正是切合这一契机，打造城市客厅，主攻 餐饮娱乐市场 常熟需要一个餐饮娱乐场所的集聚地，餐饮娱乐行 业需要集聚效应，更多的选择是顾客比较偏好的消 费习惯 虞景文华正是切合这一契机，打造城市客厅，主攻 餐饮娱乐市场 房行东方 http:/ 娱乐市场分析娱乐市场分析 4 常熟市的娱乐市场兴旺蓬勃，主要由夜 总会、KTV、酒吧、网吧、电玩等业态 组成，集中市中心地区 4 娱乐商家经营状况大多良好，知名品牌 有天上人间、百度慢摇吧、8号会所等 娱乐市场现状娱乐市场现状 常熟需要一个

18、娱乐场所的新地标，传统地区消费已 经形成一定规模及忠实客群，新兴地区、新品牌的 开发成为新的市场增长点 虞景文华有发展娱乐市场的先天条件，未来将是娱 乐市场的一块热土 常熟需要一个娱乐场所的新地标，传统地区消费已 经形成一定规模及忠实客群，新兴地区、新品牌的 开发成为新的市场增长点 虞景文华有发展娱乐市场的先天条件，未来将是娱 乐市场的一块热土 房行东方 http:/ 市场分析带来的启发市场分析带来的启发 旅游资源挖掘旅游资源挖掘 餐饮娱乐业发展快餐饮娱乐业发展快 市场品牌层级较低市场品牌层级较低 商业有空间商业有空间 常熟市商业市场处于不完全竞争状态，市场有较大空间常熟市商业市场处于不完全竞

19、争状态，市场有较大空间 常熟市旅游资源丰富，可利用旅游资源与本项目充分结合， 寻找契机 常熟市旅游资源丰富，可利用旅游资源与本项目充分结合， 寻找契机 常熟市商业市场缺乏国内外知名品牌商的连锁店，发展潜力 巨大，但市场需要培育 常熟市商业市场缺乏国内外知名品牌商的连锁店，发展潜力 巨大，但市场需要培育 常熟餐饮娱乐业态发展迅速，也是当今国内发展的趋势， 本项目定位于常熟新客厅，重点挖掘餐饮娱乐消费需求 常熟餐饮娱乐业态发展迅速，也是当今国内发展的趋势， 本项目定位于常熟新客厅，重点挖掘餐饮娱乐消费需求 房行东方 http:/ 目录目录 4宏观经济指标分析 4商业市场分析 4项目分析 4厂商访谈

20、 4项目规划建议 4定位研究 4租金测算 房行东方 http:/ 北门大街北门大街 4 本项目位于北门大街中段，北门大街的现有商业氛围以及 未来发展的趋势将对本项目未来的发展有启发意义 本项目 北 门 大 街 恒隆中心 满汉楼酒家 虞山锦江饭店 亮山工程 常熟图书馆 四季美家宾馆 9号公馆 景泽园别墅 森林大酒店 虞山天地 房行东方 http:/ 项目区位项目区位 4 项目西接旅游胜地及虞山公园，可极大的利用旅游资源 4 南靠方塔街、方塔东街传统商业区，可吸引部分消费人群 4 东临大量住宅区，提供稳定的消费群体 本项目 l方塔街 l方塔东街 l 亮 山 工 程 l 虞 山 风 景 区 l 尚

21、湖 风 景 区 l 住 宅 区 西东 南 常熟市2006年接待旅游人口达1046万人次，其中八成以上到达虞山、尚湖风景区 房行东方 http:/ 常熟三大旅游风景区环抱常熟三大旅游风景区环抱 4 本项目在三大旅游 风景区的环抱之中 4 常熟年旅游人口超 过1千万人次，将 会为本项目带来大 量优质的旅游客户 资源 虞山风景区 尚湖风景区 本项目 沙家浜风景区 50米米 3公里公里 18公里公里 房行东方 http:/ 交通到达条件交通到达条件 抵达本项目消费抵达本项目消费 抵达本项目消费抵达本项目消费 自驾车自驾车公公共交通共交通的的士士步步 房行东方 http:/ 区域三大利好因素区域三大利好

22、因素 区域三大利好因素区域三大利好因素 项目周边500米范围众多酒店宾馆提供旅游、商 务消费人群 项目西侧紧靠虞山风景区、亮山工程、常熟图 书馆，本区域将会成为常熟市市民休闲、休憩 的集聚地 项目北侧及东侧紧靠大片住宅区，周边500米 范围，本地消费力会提供有力支撑 房行东方 http:/ 北门大街的今天与明天北门大街的今天与明天 今天今天 北门大街的今天仅能依托虞山风景区、 亮山工程形成旅游资源带，依托酒店宾 馆以及零星项目难以形成商业氛围 北门大街的今天仅能依托虞山风景区、 亮山工程形成旅游资源带，依托酒店宾 馆以及零星项目难以形成商业氛围 明天明天 北门大街的将来，会在以本项目为龙 头的

23、带动下，成为常熟市民休闲娱乐 、茶余饭后的第一选择，区域形成餐 饮娱乐集中地 北门大街的将来，会在以本项目为龙 头的带动下，成为常熟市民休闲娱乐 、茶余饭后的第一选择，区域形成餐 饮娱乐集中地 亮山工程 9号公馆 森林大酒店恒隆中心烈士陵园 房行东方 http:/ 项目未来客群项目未来客群 4 四大人群支撑本项目：旅游、居民、政务、商务 依托旅游资源，打造常熟市旅游集散中心4旅游 依靠本地消费，打造城市新客厅4居民 依靠商务活动，拉动餐饮娱乐业的消费4商务 依靠政务活动，提供社交平台4政务 房行东方 http:/ SWOT分析分析 SWOT 本项目区位良好，毗邻虞山国家风景区，临近常 熟市中心

24、商业区方塔街、方塔东街 项目建筑设计获国家三等奖，仿古建筑有特色 项目地块方正，临街性良好，公共交通可及性高 项目周边宾馆酒店多，可提供 商务及旅游消费人群 本区域非传统的商业区域，周边的商业氛围尚不 成熟，消费习惯有待培养 本项目体量庞大，在整体规划以及后期经营管理 有极大挑战 常熟市整体发展趋势良好， 居民消费力不断增强 北门大街两侧发展迅猛，恒隆中心、虞山天地项 目均会带动起整个区域的商业气氛，项目未来的 前景良好 本项目部分面积已经出售， 在未来的规划发展中存在一 定隐患 Strength- 优势Weakness- 劣势 Opportunity- 机会Threat- 威胁 虞景文华作为

25、新的项目，需要一定的时间培养稳 定的忠实客户 项目东侧地块开发的不确定性是将来项目隐患 房行东方 http:/ 目录目录 4宏观经济指标分析 4商业市场分析 4项目分析 4厂商访谈 4项目规划建议 4定位研究 4租金测算 房行东方 http:/ 商家访谈名单商家访谈名单 爱茜茜里爱茜茜里王品王品 张生记张生记COSTA CAF 采蝶轩采蝶轩星巴克星巴克 豆捞坊豆捞坊永和大王永和大王 必胜客必胜客真功夫真功夫 俏江南俏江南好伦哥好伦哥 哈根达斯哈根达斯干锅居干锅居 苏浙汇苏浙汇DQ 粗菜馆粗菜馆唯尚唯尚 肯德基肯德基思得客思得客 麦当劳麦当劳棒约翰棒约翰 汉堡王汉堡王tabour 季诺季诺卖诺斯

26、卖诺斯 海之幸海之幸咖喱工坊咖喱工坊 巴贝拉巴贝拉豪享来豪享来 30餐饮餐饮 品牌品牌品牌品牌数量数量业态业态 房行东方 http:/ 商家访谈名单商家访谈名单 佐丹奴佐丹奴 ETAM 达芙妮达芙妮 迪信通迪信通 新东方教育新东方教育 好乐迪好乐迪 上海歌城上海歌城 2娱乐娱乐 美丽田园美丽田园 永琪永琪 金色年华金色年华 4服务服务 佰草集佰草集 屈臣氏屈臣氏 鸥美药妆鸥美药妆 热风热风 斯维卡斯维卡 SEVEN DAY 10零售零售 品牌品牌数量（数量（11家）家）业态业态 房行东方 http:/ 访谈商家比例访谈商家比例 4 访谈商家涵盖餐饮、娱乐、零售、服务等业态 4 访谈商家精选同业

27、态国内外知名品牌商家 餐饮 65% 休闲娱乐 4% 服务 9% 零售 22% 房行东方 http:/ 商家进驻意向分析商家进驻意向分析 4 被访谈的46家品牌中，有25%商家表示有明确意向，11%商家表示明确意 向弱，64%商家持保留意见，表示需待再实地考察及项目未来发展 4 未来招商的重点在于如何拉动六成持保留意见的商家（或同类型商家） 进驻本项目 意向强 22% 意向弱 11% 保留意见 67% 房行东方 http:/ 商家进驻意向分析商家进驻意向分析 进驻意向强 快速餐饮 咖啡简餐 美容美发 异国料理 快速餐饮 咖啡简餐 美容美发 异国料理 KTV 进驻意向弱 4进驻意向强的客户大多为快

28、速餐饮类 商家，由于此类商家面向大众消费， 其开店要求门槛较低，生存空间大 4美容美发类的商家对本项目也相当的 青睐 4进驻意向弱的商家普遍担心常熟市 的整体消费能力 4对项目成熟需要的培育期持一定的 疑虑 新东方教育新东方教育 星巴克星巴克 金色年华金色年华 好乐迪好乐迪KTV 思维卡眼镜思维卡眼镜 哈根达斯哈根达斯 海之星海之星 5意向弱意向弱 永琪美发永琪美发 粗菜馆粗菜馆 肯得基肯得基 麦当劳麦当劳 汉堡王汉堡王 永和大王永和大王 好伦哥好伦哥 唯尚咖啡唯尚咖啡 10意向强意向强 品牌品牌数量数量进驻意向进驻意向 房行东方 http:/ 商家进驻意向分析商家进驻意向分析 迪信通迪信通佰

29、草集佰草集 Costa王品牛排王品牛排 张生记张生记彩蝶轩彩蝶轩 欧美药妆欧美药妆苏浙汇苏浙汇 爱茜茜里爱茜茜里 上海歌城上海歌城 美丽田园美丽田园 热风热风 SEVEN DAY 佐丹奴佐丹奴 ETAM 达芙尼达芙尼 豆捞坊豆捞坊 必胜客必胜客 俏江南俏江南 干锅居干锅居 屈臣氏屈臣氏 季诺季诺 巴贝拉巴贝拉 真功夫真功夫 DQ 思得客思得客 棒约翰棒约翰 TABOUR 麦诺斯麦诺斯 咖喱工房咖喱工房 豪享来豪享来 31保留意见保留意见 品牌品牌数量数量进驻意向进驻意向 房行东方 http:/ 商家对于本项目的信心商家对于本项目的信心 影响商家进驻的制约因素影响商家进驻的制约因素 影响商家进驻

30、的制约因素影响商家进驻的制约因素 周边周边商业商业气气氛氛 尚不尚不成成熟熟 体量体量庞庞大大， 招招商商、运运作有作有 较大较大挑战挑战 业态业态组合组合 商业商业定定位位 四大因素是影响商家进驻的主要制约条件，如何利用本项目的优势来弥 补这些因素，或通过其他一些优惠条件来弥补将是未来招商的重大课题 城市消费能力城市消费能力 房行东方 http:/ 总结总结 4 对于主力店重点推介，专人跟进 4 项目先期招商需要一定优惠条件吸引商家 （租金、免租期、楼层等） 4 全方位项目推介（广告、媒体等） 4 培养商家的信心 （效果图、主力店品牌效应等） 4 业态组合配比完善以吸引商家 4 需要强大的经

31、验丰富的招商团队操作 商家访谈带来的启示商家访谈带来的启示 房行东方 http:/ 目录目录 4宏观经济指标分析 4商业市场分析 4项目分析 4厂商访谈 4项目规划建议 4定位研究 4租金测算 房行东方 http:/ 配套设施完善建议配套设施完善建议 本项目配套设施尚不完善，主要有以下几点改进建议： 1.本项目消防配套设施方面还比较薄弱，餐饮、娱乐业应当根据消 防规范作统一的消防设施配套，包括喷淋、烟感、消防通道 2.洗手间设置不够，后期可根据定位布局作洗手间面积的增加 3.项目未预留厨房位置，后期可根据招商进程，配合商家安排配套 设施 4.项目需要增加导购牌，方便顾客消费 5.项目还没有配套

32、化粪池，建议本项目设置2- 4个化粪池 6.需要电话、宽带接入，建议与电信部门提前进行接洽 房行东方 http:/ 导购牌建议导购牌建议 4 建议在项目7处（红点处）增加导购牌 房行东方 http:/ 导购牌建议导购牌建议 4导购牌应包括以下内容：导购牌应包括以下内容： 项目的基本介绍 本项目的标识、LOGO 项目平面图 楼宇编号 项目内商家品牌 主要商家 广播系统、背景音乐 项目标识、LOGO 商家品牌名录 项目平面图 照片来源：上海新天地 房行东方 http:/ 项目曝露的问题项目曝露的问题 由于一期项目部分已经出售，开业的部分曝露出许多对项目不利 的因素： 4海上明珠酒家空调外机安装位置

33、给外墙造成了不美观，影响项目 整体形象，对项目整体招商产生不利影响，建议在现空调外机位 置安装美化作用的木栅栏，保持项目整体形象统一 4小肥羊需要通过外部公共走道带客、传菜，极大的影响整体形 象，建议改进 4小肥羊消防没有通过验收标准，存在一定安全隐患 4项目一期装修车、垃圾车随意在项目内走动，造成广场地砖破 坏，油渍、垃圾造成不美观 4项目内已有一些绿化园林景观枯萎，需要专人负责园林绿化的维 护和保养 房行东方 http:/ 项目管理建议项目管理建议 4 虞景文华一二期需要尽快启动物业管理，统一的保安、保洁，园林 绿化的维护 虞景文华一二期需要尽快启动物业管理，统一的保安、保洁，园林 绿化的

34、维护 4 本项目停车场体量庞大，共有本项目停车场体量庞大，共有600余个车位，建议分时段、分区域 管理。项目二期的部分定位比较高档，建议有区域作为专用车位， 提供给部分高档、私密性较强的会所 余个车位，建议分时段、分区域 管理。项目二期的部分定位比较高档，建议有区域作为专用车位， 提供给部分高档、私密性较强的会所 4 本项目中外立面使用玻璃幕墙较多，能耗较大，未来可考虑在内墙 作隔墙，减少能耗 本项目中外立面使用玻璃幕墙较多，能耗较大，未来可考虑在内墙 作隔墙，减少能耗 4 未来项目部分位置加指示牌导引，供顾客方便的找到所需求的商家 业态 未来项目部分位置加指示牌导引，供顾客方便的找到所需求的

35、商家 业态 4 项目酒吧、餐饮业态营业时间较晚，需要保安与保洁人员的配合项目酒吧、餐饮业态营业时间较晚，需要保安与保洁人员的配合 房行东方 http:/ 目录目录 4宏观经济指标分析 4商业市场分析 4项目分析 4厂商访谈 4项目规划建议 4定位研究 4租金测算 房行东方 http:/ 项目定位亮点（六大主题特色街区）（六大主题特色街区） 44之一：常熟旅游中心之一：常熟旅游中心：常熟土特产专卖、旅行社、风情旅馆、三 大景区展示等； 44之二：常熟名品展示之二：常熟名品展示：知名品牌展示、当地知名餐饮、地方特色 小吃等； 44之三：常熟第一国内外美食总汇之三：常熟第一国内外美食总汇：中式知名餐

36、饮、西式知名餐饮 等； 44之四：常熟第一酒吧娱乐街区之四：常熟第一酒吧娱乐街区：夜总会、KTV、酒吧、桑拿等； 44之五：常熟第一婚庆服务中心之五：常熟第一婚庆服务中心：婚纱摄影、婚庆礼仪服务、婚庆 配套产品等； 44之六：常熟第一之六：常熟第一OUTLETSOUTLETS- - - - -名品折扣店名品折扣店，以运动休闲、品牌服 饰品牌折扣店等。 房行东方 http:/ 项目主题定位项目主题定位 形象定位形象定位 虞虞景景文华文华虞虞景景文华文华常熟城常熟城市市客厅客厅常熟城常熟城市市客厅客厅 客客厅释义：厅释义： 虞虞景景文文华华将成为将成为常熟常熟城城市新地标市新地标、城城市市名名片！

37、片！ 客客厅厅常熟常熟接待接待国国内内外过千万外过千万游游客客的会的会客客场场所所 常熟市常熟市民民会会朋朋聚友聚友的的休闲休闲娱乐娱乐体体验验场场所所 客厅释义：客厅释义： 虞景文华将成为常熟城市新地标、城市名片！虞景文华将成为常熟城市新地标、城市名片！ 客厅常熟接待国内外过千万游客的会客场所 常熟市民会朋聚友的休闲娱乐体验场所 客厅常熟接待国内外过千万游客的会客场所 常熟市民会朋聚友的休闲娱乐体验场所 房行东方 http:/ 项目定位项目定位 4 前瞻性的大战略，符合天铭集团可持续发展的长远规划，与常熟都市 化进程相吻合，容易获得政府支持和政策优惠； 前瞻性的大战略，符合天铭集团可持续发展

38、的长远规划，与常熟都市 化进程相吻合，容易获得政府支持和政策优惠； 4 高度决定远见，眼界决定境界！“城市客厅”给项目定位一个清晰直 白的表达，便于记忆与传播。 高度决定远见，眼界决定境界！“城市客厅”给项目定位一个清晰直 白的表达，便于记忆与传播。 4 “城市客厅”的定位超越了传统业态的竞争，给人耳目一新之感，能 够引发消费者的心理期待，吸引品牌商户入驻。 “城市客厅”的定位超越了传统业态的竞争，给人耳目一新之感，能 够引发消费者的心理期待，吸引品牌商户入驻。 定位背景定位背景 房行东方 http:/ 客群定位客群定位 主力消费群体主力消费群体 4 主力消费者定位在消费力、消费意愿、消费要求

39、方面最为突出的主力消费者定位在消费力、消费意愿、消费要求方面最为突出的2045岁的消费人群岁的消费人群 4 主要针对青年单身期主要针对青年单身期家庭形成期最为活跃的人群家庭形成期最为活跃的人群 4 追求时尚、渴望沟通的新生代消费群体追求时尚、渴望沟通的新生代消费群体 4 以常熟本地时尚消费者为主，辐射周边县市和旅游及商务人群以常熟本地时尚消费者为主，辐射周边县市和旅游及商务人群 在主题定位上，重点考虑主力客群思维意识 以其社会影响力和带动性，引发大众的关注 在商业规划上，重点考虑主力客群消费需求 挖掘其购买力为租户经营的成功奠定基础 在主题定位上，重点考虑主力客群思维意识 以其社会影响力和带动

40、性，引发大众的关注 在商业规划上，重点考虑主力客群消费需求 挖掘其购买力为租户经营的成功奠定基础 房行东方 http:/ 商圈分析商圈分析 4一级商圈（半径1公里） 东：嵩山路 南：方塔街 西：虞山风景区 北：珠江路 4二级商圈（半径3公里） 东：新世纪大道 南：招商东路 西：尚湖风景区 北：黄河路 4三级商圈（常熟市） 4辐射商圈（泛长三角以及 其他城市） 一级商圈 二级商圈 三级商圈 一级商圈 二级商圈 三级商圈 本项目本项目 房行东方 http:/ 商圈客群分析商圈客群分析 一级商圈（半径一级商圈（半径1 1公里）公里） 一级商圈辐射范围步行10分钟以内，主要以 周边居民以及上班族为主力

41、消费群体 一级商圈辐射范围步行10分钟以内，主要以 周边居民以及上班族为主力消费群体 二级商圈（半径二级商圈（半径3 3公里）公里） 二级商圈辐射范围车程10分钟以内，主要以 周边商务以及政务人群为主力消费群体 二级商圈辐射范围车程10分钟以内，主要以 周边商务以及政务人群为主力消费群体 三级商圈（常熟市）三级商圈（常熟市） 三级商圈辐射范围车程30分钟内，辐射整个 常熟市，以目的性消费为主 三级商圈辐射范围车程30分钟内，辐射整个 常熟市，以目的性消费为主 辐射商圈（周边城市）辐射商圈（周边城市） 辐射商圈主要针对于来常熟旅游观光的周边 长三角其它城市以及来自国内外游客 辐射商圈主要针对于来

42、常熟旅游观光的周边 长三角其它城市以及来自国内外游客 房行东方 http:/ 定位方案定位方案 虞景文华虞景文华虞景文华虞景文华 常熟城市客厅常熟城市客厅 高品质、高档次的商业项目高品质、高档次的商业项目 独一无二的虞山风景，寻源景观消费独一无二的虞山风景，寻源景观消费 打造常熟新地标，引导常熟时尚消费打造常熟新地标，引导常熟时尚消费打造常熟打造常熟新地标新地标，引导常熟，引导常熟时尚消费时尚消费 集旅游、餐饮、娱乐、服务、零售、文化为一体集旅游、餐饮、娱乐、服务、零售、文化为一体 房行东方 http:/ 业态功能组合业态功能组合 酒吧/KTV 健身会所 电玩网吧 高档会所 桑拿足浴 风情旅馆

43、 旅游中心 教育培训 婚纱摄影 美容美发纤体 银行 大型景观餐饮 高档餐饮 特色异国料理 中西式快餐 常熟特色小吃 咖啡茶馆 常熟名品 常熟土特产 流行运动服饰 旅游纪念品 数码产品 特色超市 娱乐 业种 业态 业种 业态 餐饮 其他零售 房行东方 http:/ 定位布局方案定位布局方案 4方案一 4方案二 4方案三 房行东方 http:/ 定位布局定位布局- - 方案一方案一 餐饮娱乐零售服务其他 一层一层 风情旅馆大堂 旅游中心：土特 产、旅游纪念品、 旅行社等 餐饮大堂：彩蝶轩 婚庆一条街： 婚纱摄影、婚庆用品 星巴克、Costa 王品牛排、伊藤家萨莉娅、巴贝拉 招 商 中 心 垃圾房

44、配电房 高档会所 常熟名品一条街 必胜客、棒约翰 季诺、迪欧 张生记 肯德基、麦当劳 豆捞坊、星禾苑 广州蕉叶 润记茶餐厅、屋企汤馆 釜山料理 屈臣氏 玛花纤体 房行东方 http:/ 定位布局定位布局- - 方案一方案一 餐饮娱乐零售服务其他 风情旅馆 大型餐饮：彩蝶轩 美容美发：玛花纤体 王品牛排、伊藤家萨莉娅、巴贝拉 招 商 中 心 高档会所 张生记 豆捞坊、星禾苑 广州蕉叶 润记茶餐厅、屋企汤馆 釜山料理 房行东方 http:/ 定位布局定位布局- - 方案一方案一 餐饮娱乐零售服务其他 风情旅馆 健身会所：英派斯 王品牛排、伊藤家萨莉娅、巴贝拉 招 商 中 心 高档会所 张生记 豆捞

45、坊、星禾苑 广州蕉叶 润记茶餐厅、屋企汤馆 釜山料理 房行东方 http:/ 定位布局定位布局- - 方案一方案一 餐饮娱乐零售服务其他 一层一层 配电房 夜总会 酒吧 酒吧 九洲方圆、丁 莲芳特色小吃 小肥羊 海上明珠 水天堂 运动城：阿迪达斯、耐克、李宁等 休闲：班尼路、森马、艾格、达芙尼等 其他：数码通信、饰品、眼镜 真功夫 望湘园、湘巴佬 沸腾渔乡、多利川菜 咖啡或茶馆 东北人家、大清花 常熟特色 小吃 房行东方 http:/ 定位布局定位布局- - 方案一方案一 餐饮娱乐零售服务其他 物业办公室 夜总会 酒吧 酒吧 酒吧 小肥羊 海上明珠 水天堂 运动城：阿迪达斯、耐克、李宁等 休闲：班尼路、森马、艾格、达芙尼等 其他：数码通信、饰品、眼镜 美食广场 足浴休闲广场 重庆家富富家、富贵足浴 棋牌室 真功夫 房行东方 http:/ 定位布局定位布局- - 方案一方案一 餐饮娱乐零售服务其他 夜总会 酒吧 KTV/桑拿 小肥羊 海上明珠 水天堂 运动城：阿迪达斯、耐克、李宁等 休闲：班尼路、森马、艾格、达芙尼等 其他：数码通信、