项目评估-第八讲.ppt

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1、项目财务基础数据估算与财务评估,经济管理学院,项目经济评价,在项目评估的实际工作中，项目的经济评价是一项极其重要的内容，因为它关系到项目建成后投产运营的经济效益。 对一般项目而言，项目的经济评价主要是进行财务评估，即财务评估是必不可少的。 财务评估的进行则有赖于一些财务基础数据的估算和基本财务状况的分析与评价。 本章主要讲述项目财务基础数据的估算、反映项目财务状况报表的编制、项目财务的评估。,项目经济评价的特点,1动态分析方法与静态分析方法相结合，以动态分析方法为主 经济评价强调考虑时间因素，利用复利、现值等计算方法进行等值计算，为不同方案和不同项目的经济比较提供相同的基础。 2定量分析方法与

2、定性分析方法相结合，以定量分析方法为主 定量分析结论明确，并能提供多种效益指标，具有较强的说服力。 3宏观效益分析与微观效益分析相结合，在有必要必须同时进行宏观效益和微观效益分析时，以宏观效益分析为主 对项目进行经济评价，并不只考虑项目本身的盈利和财务状况，还要运用经济费用效益分析方法考察项目的投资和经营对国民经济的贡献程度。,项目经济评价的特点,4.价值量分析与实物量分析相结合，以价值量分析为主 在经济评价中应将各种因素价值化，使各个项目(方案)在可比的同一价值量基础上进行比较，并据以判断项目(方案)的可行性及作为选择项目的依据。 5.预测分析与统计分析相结合，以预测分析为主 可行性研究的经

3、济评价只是一种预测分析，而不是对实际情况的反映。 6.全过程经济效益分析与阶段性效益分析相结合，以全过程分析为主 这是因为，只有全面考察项目全过程的经济效益，方能真实、全面地揭示项目的经济合理性。,项目经济评价的要求,1项目经济评价应持公正、科学的态度，对基础数据的估算要科学合理并要做到准确可靠。 2效益与费用计算口径要对应一致。将效益与费用限定在同一个范围内。才有可能进行比较，计算的净效益才有可能是项目投入的净回报。 3收益应与风险相权衡。对一般项目投资者来说，其关心的是效益指标，但其可能对于给项目带来风险的因素考虑得不全面，对风险可能造成的损失估计不足，结果往往导致项目失败的后果。收益与风

4、险相权衡是提示投资者在进行投资决策时，不仅要注重效益，也要关注风险，权衡得失利弊后再进行决策。 4经济评价工作应遵循国家有关部门统一发布的评价方法及评价参数。 5经济评价要与项目的具体特点相吻合。,项目经济评价的指标与基本报表,财务效益评估计算期的说明,建设投资估算建设期（一般止于试运营期） 财务数据生产经营期（一般从试运营期开始） 财务评估指在项目市场、资源、技术条件评估的基础上，从项目（或企业）的角度出发，依据现行的经济法规和价格政策，对一系列项目有关的财务数据进行调查、搜集、整理和测算，并编制有关的财务基础数据数据估算表格的工作。 分析计算项目的财务盈利能力和清偿能力，判断项目的财务可行

5、性。,财务效益评估的主要内容,1,总成本费用估算,2,销售收入和税金测算,3,利润及其分配,4,借款还本付息的测算,5,现金流量计算,6,财务效益分析,财务基础数据估算原则,以现行经济法规为依据的原则； 真实性原则； 准确性原则；,1、总成本费用估算（生产成本加期间费用法）,根据上述公式和会计制度规定的要求，总成本费用实际上包括产品的制造成本和期间费用两部分。 产品制造成本包括产品在生产过程中耗费的直接材料费、直接燃料和动力费、直接人工、其他直接支出和制造费用； 期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用。,项目的总成本费用是指在项目的运营期内为生产产品或提供服务所发生的全部费用，等于经营成本与

6、折旧费、摊销费和财务费用之和。即：,总成本费用=生产成本+管理费用+财务费用+销售费用,1、总成本费用估算,生产成本亦称制造成本，是指企业生产经营过程中实际消耗的直接材料、直接燃料和动力费、直接工资、其他直接支出和制造费用。,1、总成本费用估算,直接材料包括项目形成过程中实际消耗的原材料、辅助材料、设备配件、外购半成品、包装物、低值易耗品以及其他直接材料。 在对产品的直接材料费用进行估算的过程中，应重点核对占产品制造成本比重较大的直接材料来源的可靠性和价格的合理性。由于市场上材料价格变化较大，因此，可行性研究及经济评价报告的使用应有一定的期限，最长不能超过半年，否则需要重新核查直接材料价格的实

7、用性。 直接材料费用=单位产品材料耗用量产品年产量材料单价,1、总成本费用估算,直接燃料和动力费包括项目形成过程中实际消耗的燃料和动力。 经济评价中，如果燃料、动力费消耗量不大时，可以在直接材料中进行估算，如果耗用量很大或是产品生产过程中消耗的主体时，则应对燃料、动力费进行单独估算。 燃料，是指直接用于产品生产，为生产提供各种热能的各种燃料，如煤、油、天然气等。动力则是指直接用于生产的水、电、气、风等。燃料动力费的估算应是在确定燃料、动力的合理单价及单耗量的基础上进行，其估算方法与直接材料费用的估算方法相似。用公式表示如下： 燃料动力费=单耗量年产量燃料、动力单价 =全年耗用量燃料、动力单价,

8、1、总成本费用估算,直接工资包括项目形成过程中，直接从事产品生产人员的工资、奖金、津贴和补贴。 它的估算一般采用同类型项目人均年工资水平来进行推算。即： 职工工资=同类型项目人均年工资本项目设计定员,http:/ http:/ 职工福利费=职工工资总额14 或 职工福利费=同类型项目人均年工资 14 由于职工工资和职工福利费的估算是全口径的，因此，在估算制造费用、管理费用、销售费用时，应扣除职工工资、职工福利费等已估算的因素，以避免重复估算。,1、总成本费用估算,制造费用是指项目形成过程中各个生产单位(分厂、车间)为组织和管理生产所发生的各项费用。 包括生产单位(分厂、车间)管理人员工资、职工

9、福利费、折旧费、维简费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、劳动保护费、水电费、办公费、差旅费、运输费、保险费、租赁费(不包括融资租赁费)、设计制图费、试验检验费、环境保护费以及其他制造费用。,1、总成本费用估算,期间费用是指在一定会计期间发生的与生产经营没有直接关系和关系不密切的管理费用、财务费用和销售费用。 期间费用不计入产品的生产成本，直接体现为当期损益。,1、总成本费用估算,管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动发生的各项费用。 包括：公司经费(工厂总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他公司经费)、工会经费、职工教育经费、

10、劳动保险费、董事会费、咨询费、顾问费、交际应酬费、税金(指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等)、土地使用费、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、研究发展费以及其他管理费用。,1、总成本费用估算,财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。 包括企业生产经营期间的利息净支出(减利息收入)、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费以及筹资发生的其他财务费用等。,1、总成本费用估算,销售费用是指企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费。 包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、委托代销费、广告费、展览费、租赁费(不包括融

11、资租赁费)和销售服务费用、销售部门人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他经费。,1、总成本费用估算（生产要素估算法）,总成本费用是指在项目运营期内为生产产品或提供服务所发生的全部费用，等于项目经营成本与折旧费、摊销费和财务费用之合。 总成本费用生产成本+期间费用 生产成本+销售费用+管理费用+财务费用 外购原材料+外购燃料及动力+工资及福利费 +折旧费+修理费+摊销费+利息支出（财务费用）+其他费用 通过编制总成本费用估算表完成,外购原材料成本估算： 原材料成本=全年产量单位产品原材料成本,1、总成本费用估算,式中：全年产量可根据测定的设计生产能

12、力和投产期各年的生产负荷加以确定；单位产品原材料成本是依据对原材料消耗定额和单价的估计或预测确定的。,1、总成本费用估算,燃料动力成本估算公式为： 燃料动力成本全年产量 单位产品燃料和动力成本,1、总成本费用估算,工资及福利费估算：,1工资估算。工资的估算可以采取以下两种方法。 一是按职工定员数和人均年工资额计算的年工资总额，其计算公式为： 年工资成本=全厂职工定员数人均年工资额 二是按照不同的工资级别对职工进行划分，分别估算同一级别职工的工资，然后再加以汇总。一般可分为五个级别，即高级管理人员、中级管理人员、一般管理人员、技术工人和一般工人等。若有国外的技术和管理人员，要单独列出。 2福利费

13、估算。职工福利费主要用于职工的医药费、医务经费、职工生活困难补助以及按国家规定开支的其他职工福利支出，不包括职工福利设施的支出一般可按照职工工资总额的一定比例提取。 14%,1、总成本费用估算,根据国家有关规定，计提折旧的固定资产范围是：企业的房屋、建筑物；在用的机器设备、仪器仪表、运输车辆、工具器具；季节性停用和在修理停用的设备；以经营租赁方式租出的固定资产；以融资租赁方式租入的固定资产。,折旧费包括在制造成本、管理费用、销售费用中。为便于进行项目经济评价，可将折旧费单独估算和列出。 所谓折旧就是固定资产在使用过程中，通过逐渐损耗(包括有形损耗和无形损耗)而转移到产品成本或商品流通费的那部分

14、价值。计提折旧，是企业回收其固定资产投资的一种手段。,折旧费,折旧费估算,平均年限法,1、总成本费用估算,平均年限法,1、总成本费用估算,(1)固定资产原值是根据固定资产投资额、预备费和建设期利息计算求得。 (2)预计净残值率是预计的企业固定资产净残值与固定资产原值的比率，根据行业会计制度规定，企业净残值率按照固定资产原值35确定。特殊情况，净残值率低于3或高于5的，由企业自行确定。 在项目评估中，由于折旧年限是根据项目的固定资产经济寿命期决定的，因此固定资产的残余价值较大，净残值率一般可选择10，个别行业如港口等可选择高于此数。,平均年限法,1、总成本费用估算,(3)折旧年限，国家有关部门在

15、考虑到现代生产技术发展快，世界各国实行加速折旧的情况下，为能适应资产更新和资本回收的需要，对各类固定资产折旧的最短年限作出规定： 房屋、建筑物为20年； 火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年； 电子设备和火车、轮船以外的运输工具以及与生产、经营业务有关的器具、工具、家具等为5年。 若采用综合折旧，项目的生产期即为折旧年限。 在项目评估中，对轻工、机械、电子等行业的折旧年限，一般可确定为815年；有些项目的折旧年限可确定为20年；对港口、铁路、矿山等项目的折旧年限可超过30年。,平均年限法,1、总成本费用估算,一个家具生产企业新近购买了一台切割木材的电锯，原值为4000元，折旧期限是10

16、年，预计第十年末的残值为0，使用平均年限法确定每年的折旧额，计算第4年末账面价值。,解答：年折旧额=（4000-0）/10=2400元,第4年末账面价值=4000-44000/10=2400元,工作量法 （1）按照行驶里程计算折旧费 （2）按照工作小时计算折旧费 （3）按照产出量计算折旧费,1、总成本费用估算,工作量法,1、总成本费用估算,一项生产设备的原值为50000元，在使用30000小时之后的预计残值为10000元。计算每小时的折旧率以及工作10000小时后，该设备的账面价值。,单位工作量折旧额=（50000-10000）/30000=1.33元/小时,10000小时后的账面价值=500

17、00-1.3310000=36700元,加速折旧法 双倍余额递减法,1、总成本费用估算,实行双倍余额递减法的固定资产，应当在其固定资产折旧年限到期前两年内，将固定资产净值扣除预计净残值后的净额平均摊销。,双倍余额递减法,1、总成本费用估算,一个家具生产企业新近购买了一台切割木材的电锯，原值为4000元， 折旧期限是10年，预计第十年末的残值为0，使用余额递减法计算第 六年的折旧额及账面价值。,第6年折旧额=4000（1-0.2）50.2=262.14元 累计折旧额=4000*1-（1-0.2）6=2951.42元 第6年的账面余额=4000 （1-0.2）6=1048.58元,折旧率=2/10

18、=20%,加速折旧法 年数总和法,1、总成本费用估算,加速折旧法 年数总和法,1、总成本费用估算,有一台设备，原值78000元，预计残值2000元，预计可用4年，试用年数总和法计算每年折旧额。,年数总和=1+2+3+4=10 第一年=（78000-2000）（4/10）=30400 第二年=（78000-2000）（3/10）=22800 第三年=（78000-2000）（2/10）=15200 第四年=（78000-2000）（1/10）=7600,修理费估算,在项目评估时无法确定修理费具体发生的时间和金额，一般是按照折旧费的一定比例计算的。 该比率可参照同类行业的经验数据加以确定。 中石油

19、内部项目可行性研究指南：修理费4%6%,1、总成本费用估算,摊销费估算,主要是指无形资产等在一定期限内分期摊销的费用。 无形资产的原始价值要在规定的年限内，按年度或产量转移到产品的成本之中，这一部分被转移的无形资产原始价值，称为摊销。企业通过计提摊销费，回收无形资产的资本支出。 摊销方法一般采用直线折旧法计算，不留残值。 确定摊销期限 ： 按照法定有效期与合同或者企业申请书规定的受益年限孰短的原则确定 ； 没有规定期限的，按不少10年的期限分期摊销。,1、总成本费用估算,利息支出估算,利息支出是指筹集资金而发生的各项费用，包括生产经营期间发生的利息净支出，即在生产期所发生的建设投资借款利息和流

20、动资金借款利息之和。 建设投资借款在生产期发生的利息计算公式为： 每年支付利息=年初本金累计额年利率 为简化计算，还款当年按年末偿还，全年计息。 流动资金借款利息计算公式为： 流动资金利息=流动资金借款累计金额*年利率,1、总成本费用估算,其他费用估算,如前所述，其他费用是指在制造费用、管理费用、财务费用和销售费用中扣除工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、利息支出后的费用。,1、总成本费用估算,其他费用估算,其他制造费用 其他制造费用是指由制造费用中扣除生产单位管理人员工资及福利费、折旧费、修理费后的其余部分。 项目评价中常见的估算方法有： 按固定资产原值(扣除所含的建设期利息)的百分数估算

21、； 按人员定额估算。 具体估算方法可从行业规定。,1、总成本费用估算,其他费用估算,1、总成本费用估算,其他管理费用 项目评价中将管理费用归类为管理人员工资及福利费、折旧费、无形资产和其他资产摊销、修理费和其他管理费用几部分。 其他管理费用是指由管理费用中扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费后的其余部分。,其他费用估算,1、总成本费用估算,其他营业费用 营业费用是指企业在销售商品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费，包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、广告费、展览费以及专设销售机构人员工资及福利费、类似工资性质的费用、业务费等经营费用。 为了简化计算，项目评价中将营

22、业费用归为销售人员工资及福利费、折旧费、修理费和其他营业费用几部分。其他营业费用是指由营业费用中扣除工资及福利费、折旧费、修理费后的其余部分。 项目评价中常见的估算方法是按营业收入的百分数估算。,总成本费用估算表,经营成本估算,经营成本是指项目总成本费用扣除折旧费、摊销费和利息支出以后的成本费用，即： 经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出 经营成本涉及产品生产及销售、企业管理过程中的物料、人力和能源的投入费用，反映企业的生产和管理水平，同类企业的经营成本具有可比性。在项目评估的经济评价中，它被应用于现金流量的分析中。,1、总成本费用估算,固定成本与变动成本的估算,固定成本：不随业务量

23、发生变化 变动成本：相关范围内，随业务量成正比例变化 财务评价要求完成成本的划分 变动成本外购原材料+外购燃料动力 固定成本总成本费用-变动成本 目的：进行项目的盈亏平衡分析,2、销售收入和税金测算,一、营业收入估算 对拟建项目建成后年收入的估算，主要是对项目年经营收入的估算。营业收入是指企业销售产品或者提供服务所获得的收入，是利润表的主要科目，也是现金流量表中现金流入的主体。 计算公式为： 项目的年营业收入=项目的设计生产能力生产能力利用率产品销售价格 生产多种产品和提供多种服务的，应分别估算各种产品及服务的销售收入。,2、销售收入和税金测算,二、项目年税金 项目年税金主要包括项目销售产品或

24、提供劳务应负担的各种流转税金和对经营所得和其他所得征收的所得税。 根据我国现行税法，国家向企业征收的税收主要有增值税、消费税、营业税、城市建设维护税、土地增值税、关税、资源税、企业所得税、外商投资企业所得税、城镇土地使用税、房产税、车船使用税等。 对一般项目来说，以上各种税收并不是全部都要缴纳，而只是缴纳与自身经营有关的若干种税收。,2、销售收入和税金测算,(一)增值税 增值税是对在我国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人所征收的一种以增值额为征收对象的价外流转税。,2、销售收入和税金测算,(一)增值税 增值税的一般纳税人适用以下四档税率： (1)纳税人销售或者进口货物

25、，除下面(2)、(3)条规定以外的，税率为17。 (2)纳税人销售或者进口粮食、食用植物油，自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品，图书、报纸、杂志，饲料、化肥、农药、农机、农膜等货物，税率为13。 (3)纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。 (4)纳税人提供加工、修理修配劳务(以下称应税劳务)，税率为17。 小规模纳税人增值税征收率为3。小规模纳税人的标准为：从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值税销售额(以下简称应税销售额)在50万元以下(含本数，下同)的；

26、除此规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下的。,2、销售收入和税金测算,(二)营业税 营业税是对在我国境内从事提供劳务、转让无形资产或者销售不动产活动的单位和个人，按其营业额或者销售收入征收的一种税。它具有按行业设计税目、税率，多环节总额课征，简便易行等特点。,2、销售收入和税金测算,(三)消费税 消费税是对特定的消费品和消费行为征收的一种价内流转税。特征是：只对一部分消费品和消费行为征税；只在消费品生产、流通或消费的某一环节征税；根据不同消费品的种类、档次、结构、功能等情况，制定不同的税率；税负最终要转嫁到消费者身上，由消费者负担。 消费税的税目有烟、酒及酒精、化妆品、贵重首饰及珠宝玉

27、石、鞭炮焰火、成品油、汽车轮胎、摩托车、小汽车、高尔夫球及球具、高档手表、游艇、木制一次性筷子、实木地板等14类。消费税一般实行从价定率或从量定额的办法计算应纳税额： 实行从价定率办法计算的应纳税额=销售额税率 实行从量定额办法计算的应纳税额一销售数量单位税额,2、销售收入和税金测算,(四)城市维护建设税 城市建设维护税是为了加强城市的维护建设、扩大和稳定城市维护建设资金来源而征收的一种税。它是以在中华人民共和国境内有生产经营收入的单位和个人为纳税人而征收的一种税。 根据中华人民共和国城市维护建设税条例的规定，城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、营业税

28、同时缴纳。城市维护建设税税率为：纳税人所在地在市区的，税率为7；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5；纳税人的所在地不在市区、县城或镇的，税率为1。,2、销售收入和税金测算,(五)城镇土地使用税 城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照纳税规定的税额征收的一种税。城镇土地使用税就其性质而言，是一种级差资源税，旨在保护土地资源、调节土地级差收入、促进土地的合理开发和利用。 根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例(简称条例)的规定，城镇土地使用税税额是采用有幅度的差别税额，其计税标准是土地的平方米，实行从量计征，其计税依据是纳

29、税人实际占用的土地面积。城镇土地使用税每平方米的年税额为：大城市1530元；中等城市1224元；小城市0918元；县城、建制镇和工矿区0612元。具体税额的确定由各省、市、自治区人民政府在条例规定的税额幅度内，根据城市建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所在地区的适用税额幅度。同时，为了满足某些特殊用地的需要，照顾某些特殊情况，对国家机关、人民团体、军队及由国家拨付事业经费的单位等自用的土地，免征土地使用税。,2、销售收入和税金测算,(六)资源税 资源税是国家对从事资源开采的单位和个人，因资源差异而形成的级差收入征收的一种税。它具有征收范围较小、实行定额征收的特点。它具有发挥促进国有资源合理开发

30、、节约使用、有效配置，合理调节资源级差收入、促进公平竞争，正确处理国家与企业、个人之间分配关系，为国家取得一定财政收入的作用。,2、销售收入和税金测算,(六)资源税 资源税的税目共有7种，分别是：原油，税额幅度为每吨830元；天然气，税额幅度为每千立方米215元；煤炭，税额幅度为每吨0.3-5元；黑色金属矿原矿，税额幅度为每吨230元；有色金属矿原矿，税额幅度为每吨0430元；其他非金属矿原矿，税额幅度为每吨或每立方米0.520元；盐，分为固体盐和液体盐，其中，固体盐的税额幅度为每吨1060元，液体盐的税额幅度为每吨210元。 纳税额，按照应税产品的课税数量和规定的单位税额计算，其计算公式为：

31、 应纳税额=课税数量单位税额,煤炭资源税从价计征有望2014年实施 煤企或减负,此前，中央财经大学中国煤炭经济研究院发布的加快推进我国煤炭税费制度综合改革研究报告称涉煤的税费不少于109项，除21个税种外，还有不少于88项的各种规费。其中，包括矿产资源补偿费、探矿权及采矿权使用费、探矿权及采矿权价款、煤炭价格调节基金、铁路建设基金、水利建设基金、港口建设费、生态补偿基金、造林费、水土保持设施补偿费、水土流失防治费及各种协会会费等。除了税收以外，各种政府的收费已占到了煤炭企业净利润的43%。,煤炭资源税从价计征有望2014年实施 煤企或减负,“以陕西省为例，煤炭企业平均税费140元/吨，占到了煤

32、炭价格的三分之一以上。煤炭行业的减负已经提了很久，我们也希望这一次能够见到切实的效果。”陕西榆林一家煤炭企业负责人告诉中国经营报记者，煤炭行业的部分税税率高、重复征收以及过多的不合理政府税收，让企业背负着沉重的负担，这对煤炭价格以及整个行业的平稳运行都造成不利影响。,http:/ 土地增值税是对以转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物的单位和个人取得的土地增值额为课税对象，依照超额累进税率征收的一种增值税。 土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去规定的扣除项目金额后的余额。土地增值税的扣除项目包括：(1)转让土地使用权的，取得土

33、地使用权时所支付的金额，对土地进行开发的成本、费用，转让时所支付的有关税金。(2)建造商品房出售的，取得土地使用权时所支付的金额，新建房及配套设施的成本、费用，转让房地产时所支付的有关税金。(3)转让旧房及建筑物的，取得土地使用权时所支付的金额，房屋及建筑物的评估价格，销售税金。另外还包括财政部规定的其他扣除项目。,2、销售收入和税金测算,(七)土地增值税 土地增值税实行四级超额累进税率，即土地增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30；土地增值额超过扣除项目金额50、未超过100的部分，税率为40；土地增值额超过扣除项目金额100、未超过200的部分，税率为50；土地增值额超过扣除项目金

34、额200以上的部分，税率为60。对土地增值税的适用税率，是根据转让增值比例的大小来确定的。增值比例大的，适用高税率，增值比例小的，适用低税率。这样，有利于对房地产开发经营过程中出现的高收入起到一定的调节作用。土地增值税应纳税额的计算公式为： 应纳税额=土地增值额适用税率 土地增值额=出售(或转让)房地产的总收入一扣除项目金额,土地增值税12年暴增323倍 2013-11-30 09:15:31 来源: 南海网(海口) 有统计显示，五类直接针对房地产的税种，契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税，2012年总收入为10128亿元，比2000年的449亿增长22倍。其中土地增值税20

35、12年为2719亿元，比2000年的8.4亿元增长323倍。,http:/ 企业所得税是对我国境内的企业在我国境内的生产经营所得和其他所得所征收的一种税。它是国家调节企业利润水平的一个税种。企业应纳所得税，按应纳税所得额计算，税率为25。应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额。,2、销售收入和税金测算,(八)企业所得税 准予扣除项目是指与企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。但对向非金融机构借款的利息支出，用于公益、救济性的捐赠，支付职工工资及福利费等应按规定的范围、标准扣除。对违法经营的罚款和

36、被没收财物的损失，对各项税收的滞纳金、罚款，对自然灾害或意外事故损失的获赔偿部分，对超过国家规定允许扣除公益、救济性的捐赠及非公益救济性的捐赠，各种赞助支出，超过一定开支标准和范围的业务招待费，超规定标准的加速折旧，与取得收入无关的其他支出，一律不得在计算应税所得额时扣除。对企业发生年度亏损的，可用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足以弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补的期限最长不得超过5年。 企业所得税的计算公式为： 应纳所得税税额=应纳税所得额比例税率 应纳税所得额=利润总额税收调整项目,2、销售收入和税金测算,销售收入、销售税金及附加和增值税估算表,2、销售收入和税金测算,

37、三、财务分析涉及的相关税金估算 主要税种：关税、增值税、营业税、资源税、消费税、所得税、城市维护建设税和教育费附加等。,国外五花八门的税种 http:/ http:/ 指营业利润、投资收益及营业外收入之和，减去营业外支出之后的余额 利润总额=销售收入-销售税金及附加-总成本费用,3、利润及其分配,二、所得税及税后利润的分配估算 根据税法的规定，企业取得利润后，先向国家缴纳所得税，剩余部分在企业、投资者、职工之间分配。 国家对企业的生产经营所得和其他所得征收的一种税金。 税后利润 交纳所得税后剩下的利润，也称净利润。 税后利润=利润总额-所得税,3、利润及其分配,二、所得税及税后利润的分配估算

38、（1）纳税人。 包括我国境内的实行独立经营核算的各类企业或者组织者，具体包括国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业和其他组织。各类企业、单位来源于我国境内、境外的生产、经营所得和其他所得，均应依法缴纳企业所得税。 生产、经营所得，是指纳税人从事物质生产、交通运输、商品流通、劳务服务和其他规定的营利事业取得的所得。 上述其他所得，是指纳税人取得的股息、利息(不包括国库券利息)、租金、转让各类资产收益、特许权使用费和营业外收益等所得。,3、利润及其分配,二、所得税及税后利润的分配估算 （二）计税依据。 企业所得税以应纳税所得额为计税依据。纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目的余

39、额，为应纳税所得额。纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。,3、利润及其分配,二、所得税及税后利润的分配估算 （3）扣除项目。 纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，可以扣除。 纳税人支付给职工的工资，按照计税工资扣除，计税工资的具体标准在财政部规定的范围内，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 纳税人的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按照工资总额的2、14和1.5计算扣除。

40、 纳税人用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3以内的部分，可以扣除。 其他项目，依照国家有关法规扣除。,3、利润及其分配,二、所得税及税后利润的分配估算 （4）税率和应纳税额计算方法。企业所得税的应纳税额按照应纳税所得额和所得税的税率计算，应纳税额计算公式： 应纳税额=应纳税所得额所得税税率 在项目评估中，一般是按照利润总额和25的税率计算。,3、利润及其分配,二、所得税及税后利润的分配估算 （5）税、免税规定 民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省级人民政府批准，可以定期减税或者免税。 符合国家有关规定的企业，可以减税或者免税。,3、利润及其分配,二、所得税及税后利润的分配估算 （

41、6）税后利润的分配顺序 在项目评估中，税后利润一般即为可供分配利润，可按照下列顺序分配： 1提取盈余公积金。一般企业提取的盈余公积金分为两种：一是法定盈余公积金，按照可供分配利润的10提取；二是公益金，按可供分配利润的5提取。 2应付利润，即向投资者分配利润。企业以前年度未分配利润，可以并入本年度向投资者分配。 3未分配利润，即未作分配的净利润。可供分配利润减去盈余公积金和应付利润后的余额，即为未分配利润。,3、利润及其分配,损益及利润分配表,4、借款还本付息的测算,偿债资金来源：主要包括固定资产折旧、企业的未分配利润、无形资产和递延资产摊销及其他还款资金来源。 偿还方式：等额本金法、等额摊还

42、法等。 建设投资借款利息的计算 流动资金借款利息的计算,4、借款还本付息的测算,建设投资借款利息的计算 在项目建设期，由于项目正在建设而无偿还能力，可以将建设期所欠利息作为贷款资金转入本金，到投产后一并偿还。按复利计息，计算公式为： 每年应计利息(年初借款本息累计+本年借款额2)年利率 对生产期各年的还款均按年末偿还考虑，每年应计利息公式为： 每年应计利息年初借款本息累计年利率,4、借款还本付息的测算,流动资金借款利息的计算 流动资金从投产第一年开始按生产负荷用于安排生产，其借款部分按全年计算利息，即假设为年初支用。 流动资金利息计入财务费用，项目计算期末回收全部流动资金，偿还流动资金借款本金

43、。 计算公式： 流动资金利息流动资金借款累计金额年利率,4、借款还本付息的测算,借款偿还计划表,5、财务评估的含义及意义,项目的财务评估作为项目经济评价中重要的组成部分，在项目决策分析与评价工作中占有非常重要的地位。 对一般项目来说，尤其是对那些由市场调控的竞争性项目，财务评估是必不可少的评价内容和工作程序，其结论是项目投资决策的直接依据。 对项目进行财务评估主要是评价其在财务上的盈利性、偿债能力和财务生存能力，考察项目的财务状况。,5、财务评估的含义及意义,(一)财务评估的含义 财务评估是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评估指标，考察拟建项目的盈利能

44、力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性。,5、财务评估的含义及意义,(二)财务评估的意义 1财务评估是项目投资决策的重要依据 进行项目投资的目的主要是为了获取收益。通过财务评估，可以比较科学地分析拟建项目的盈利能力，从而可作出是否进行投资的决策。 2财务评估是银行发放贷款的重要依据 银行是以货币为经营对象的实体，其流动性、安全性、增值性的“三性”原则要求其经营活动的主要目标是增值、盈利。通过财务评估，银行可以科学地分析拟建项目的贷款偿还能力，进而可确定是否给予贷款。 3财务评估是有关部门审批拟建项目的重要依据 投资项目的效益如何，不仅与企业自身的生存和发展息息相关，而且对整个国民经济的发展水平

45、及国家的财政收支状况产生影响。因此，有关部门在审批拟建项目时，应将财务评估的结论作为重要依据。,5、财务评估的含义及意义,(三)财务评估的内容与步骤 (1)选取财务评估基础数据与参数。包括主要投入品和产出品的财务价格、税率、利率、汇率、计算期、固定资产折旧率、无形资产和递延资产摊销年限、生产负荷及基准收益率等基础数据与参数。 (2)计算营业收入，估算成本费用。 (3)编制财务评估报表。财务评估报表主要有：财务现金流量表、利润和利润分配表、资金来源与运用表、借款偿还计划表。 (4)计算财务评估指标，进行盈利能力分析和偿债能力分析。 (5)进行不确定性分析，包括敏感性分析和盈亏平衡分析。 (6)编

46、写财务评估报告。,项目效益分析的步骤,5、财务评估的含义及意义,(五)财务评估的基础数据与参数选取 1财务价格 财务评估是对拟建项目未来的效益与费用进行分析，而效益与费用的计量必然要涉及价格的使用。项目投入物和产出物的价格，是影响方案比选和经济评价结果最重要的、最敏感的因素之一。因为项目评价都是对未来活动的估计。投入与产出、效益与费用都是在未来一段时间发生，故要采用预测价格来进行估算。,5、财务评估的含义及意义,(五)财务评估的基础数据与参数选取 2税费 合理计算各种税费，是财务评估中正确计算项目效益与费用的重要基础。财务评估涉及的税费主要有增值税、营业税、资源税、消费税、所得税、城市建设维护

47、税和教育费附加等。进行评估时应说明税种、税基、税率、计税额等。如果有减免税费优惠，应说明政策依据以及减免方式和减免金额。,5、财务评估的含义及意义,(五)财务评估的基础数据与参数选取 3利率 借款利率是项目财务评估的重要基础数据，用以计算借款利息。采用固定利率的借款项目，财务评估直接采用约定的利率计算利息。采用浮动利率的借款项目，财务评估时应对借款期内的平均利率进行预测，采用预测的平均利率计算利息。,5、财务评估的含义及意义,(五)财务评估的基础数据与参数选取 4汇率 财务评估汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的当期外汇牌价的卖出、买入的中间价。,5、财务评估的含义及意义,(五)财务评估的基础数据与参数选取 5项目计算期 项目计算期是指经济评价中为进行动态分析所设定的期限，包括建设期和运营期。 建设期是指项目资金正式投入开始到项目建成投产为止所需要的时间，可按合理工期或预计的建设进度确定； 运营期分为投产期和达产期两个阶段。投产期是指项目投入生产，但生产能力尚未完全达到设计能力时的过渡阶段。达产期是指生产运营达到设计预期水平后的时间。运营期一般应以项目主要设备的经济生命期确定。 项目计算期应根据多种因素综合确定，包括行业特点、主要装备(或设备)的经济生命期等。行业有规定时，应从其规定。,5、财务评估的含义及意义,(五)财务评估的基础数据与参数选取 6生产负荷 生产