2011年西安建工路铁路技校项目整体定位及物业发展建议.ppt.ppt

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1、,西安建工路铁路技校项目整体定位及物业发展建议,我们都要解决什么问题。,一、开发改造完成后，首先解决学校每年300多万的亏损。 二、开发改造过程中如何平衡学校、开发商、客户（以开发出的产品为代表） 三者之间的关系。 三、开发改造后既要解决学校职工的安置问题，又能够给学校带来具有长期收 入的物业。 四、在平面规划上，如何统一协调商品房开发部分与学校教学、办公及商业之 间的建筑关系。 五、如何通过开发改造将学校的操场进行有效的利用，给予商品房的景观配套 价值加分。 六、商品房以何等产品立足于市场，在市场上形成自己特色的产品，赢得后期 销售的胜利。,建校50年以来，学院三个校区占地17万平方米，建筑

2、面积18万平方米。现有教职工656人，全日制在校生一万余人。大中专学历教育学员1500余人次。由于建筑年代久远，建筑已不能适应时代的要求，亟需改善，学校经营状况目前每年亏损300多万。,地块现状分析,通过开发改造，既要保证学校建筑焕然一新， 又能使得商品房的开发有水准，,总建筑用地25亩， 职工住宅建筑面积12000平米 教学及办公建筑面积13000平米 商业建筑面积3000平米,项目属性,项目总结,区域属性,市场分析,整体战略与形象定位,物业发展规划建议,项目经济指标与分析,占地面积25亩，容积率为5.4，三栋商品住宅，一栋职工住宅，以及教学办公楼，宿舍楼，实验楼,项目地块位于火炬路与建工路

3、什字东北角地理位置优越，属于铁路技校的开发改建工程,地块价值分析,本案,东二环,项目属性,项目总结,区域属性,市场分析,整体战略与形象定位,物业发展规划建议,区域属性分析,随着东二环以及浐灞区域的经济发展，城东区的房产开发加快了进程，处于新旧两城之间的幸福路区域也逐渐被带动起来。建工路居住圈正在不声不响的悄然兴起，随着周边环境与配套的渐渐完善，建工路居住圈慢慢的形成了一个配套较为完善、人居较为密集的居住圈。 建工路，西接东二环与南二环，东接幸福南路，全长约2公里.建工路居住圈的界定范围为：咸宁中路以南，东二环、雁翔路以东，西影路以北，幸福路以西。,区域内“东高新区”、“新城科技产业园”和“西安

4、交大科技产业园”，三大核心，启动建工路腾飞,日益成熟的交通环境,建工路，原本是条狭窄的单行道路，车辆拥堵不堪，道路管网不完善，一遇雨天道路积水严重，行人无法通行。07年政府开始对其进行道路改造，形成了现在与二环相接，中央景观绿化的道路风景。建工路的改造，更好的连接了东二环居住圈与幸福路居住圈，目前公交车方面已经有700、19、308、717、208、705、528、37、7路,区域属性分析,社区聚集，人气较旺,等驾坡的阳光小区，是建工路居住圈最早也最大的社区，阳光小区周边已经成熟。鑫龙天然居，东新城市花园，周边商店可以满足居住圈内居民的日常生活，除了附近的临街商铺之外，稍远处还有交大商城，同时

5、位于东二环南段的立丰国际购物广场，也将是购物的好去处。目前区域内有邮政储蓄、中国银行、交通银行、工商银行、建设银行、信合等金融机构，满足居民的日常理财需求。青龙寺、大唐芙蓉园、曲江南湖、大雁塔广场、曲江海洋世界等多处人文景观也坐落在区域周边。,区域属性分析,浓厚的文化底蕴,建工路居住圈内聚集了许多学校，东方小学、陕西省政法干部学校、西安铁路电务技工学校、西安东方科技学院、西安科技技工学校，不远处还有西安建筑科技大学东校区，西安理工大学等高等学府。,区域属性分析,项目属性,项目总结,区域属性,市场分析,整体战略与形象定位,物业发展规划建议,项目所在的区域拥有城市价值、产品价值和学校价值三大价值，

6、项目的核心价值是什么？,项目的核心价值是什么？这是一个不能回避的问题。项目核心价值的不同，必然会各产品线的物业打造方向产生影响。 因此，首先要解决的第一个问题，就是确定项目的核心价值。,项目价值分析,从属性看，项目为老城区的“城市更新”项目，它承担着完善城市功能，恢复城市活力的责任,局限于物质性改造为主 阻止城市物质性老化（有形磨损） 环境的改善和城市美化 多个城市项目的组合,对旧城改造的传统理解,我们的重新诠释,涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容,内容,动因,注重,内涵,防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）,着眼于区域的整体发展，城市的整体更新,城市的综合战略计划,一个城市

7、的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”,项目价值分析,从确定的物业组合来看，项目为包括住宅、快捷酒店、商业的多种物业形态 的城市类综合体项目,本项目作为集住宅、商业、快捷酒店多种业态于一体，将商业、办公、居住等连接在一起的建筑集合体，基本属于城市类综合体项目。,所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,日本六本木,项目价值分析,本项目最大的整体价值为

8、城市价值,区域价值,项目属性,物业组合,包括城市价值、产品价值和学校价值,肩负着改变城市面貌，恢复城市活力的“城市更新”项目,类综合体项目，包括住宅、快捷酒店、商业多种物业类型,基于整体的考虑，项目的最大价值为城市价值,项目价值分析,住宅、商业、酒店三条产品线的价值体系构成图,城市价值,产品和 学校价值,住宅,快捷酒店,商业,1,1,1,2,2,3,3,4,5,4,5,在明确了各产品线的价值关系之后，分物业类型 进行分析，给出项目物业建议,6,项目价值分析,项目属性,项目总结,区域属性,市场分析,整体战略与形象定位,物业发展规划建议,问题的提出：住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值，

9、树立产品竞争力？,项目住宅体量达8万平米，是最主要的组成部分。,问题： 住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值，树立产品竞争力？,容积率的指标约束下，住宅梯户比普遍高于市场水平。,整体战略与形象定位,住宅的价值提炼应兼顾城市价值和产品价值，强调的是“快节奏，慢生活”,本项目的住宅产品不适合追求豪、阔的境界，而是应当充分利用区域的东开发区，适当的引入开发区元素，打造有自身特色的、契合客户需求的住宅产品，为后续的营销埋下伏笔。,本项目住宅产品体系打造的三个原则： 原则一：客户原则。以满足客户需求和偏好为优先，确定产品打造策略。 原则二：控制成本原则。讲究资金的投入效率，以较小的成本投入，打

10、造出客户偏好的产品。 原则三：价值嫁接原则。引入部分开发区要素，为后续营销埋下伏笔。,整体战略与形象定位,西安的中高端客户更关注建筑立面的品质感而非建筑风格，因此，我们应把立面品质感的打造优先于建筑风格考虑,西安中高端消费者对于建筑风格的认知度低，多数表示不在意，但是普遍表示对项目的品质感有高要求。 实际外在表现感最强、最能反映品质感的，最主要的方面，来自于立面，即消费者对于立面的认识，主要是通过品质感的体现来认识，而不是一般认为的风格； 因此立面的品质感的营造，对于提升消费者对项目的感知价值，是很重要的，需要重点关注；,立面建议,产品立面设计中规中矩，缺乏创新； 建筑细节特征不明显，缺乏标识

11、性，难以建立强势印象。,中海国际社区,绿地世纪城,富力城,奥林匹克花园,目前市场高端项目立面设计总体中规中矩，缺乏标识性，品质感一般，有较大提升空间,立面建议,本项目建议从四个方面提升建筑立面的品质感,立面 品质感打造,色系,造型,材质,细节,立面建议,整体色系建议：以高档质感的沉稳色系为主色，配以深、暖色调，形成鲜明对比,主色系显示高档、沉稳，而搭配色系增添一抹灵动和跳跃，表现时尚、现代。 色彩的选用既符合市场主流又形成适当差异化； 具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售。,黑色,主色系示例,雅灰,搭配色系示例,深褐,深紫,立面建议,造型建议：采用简洁明快的直线条构造，体现规整、硬朗、挺

12、拔向上的精神气质,立面建议,材质建议：选择高品质的外墙瓷砖，底层选用石材，基于客户敏感点，提升项目品质感,选择高品质的外墙瓷砖， 局部配以部分涂料或原木，提升建筑品质感； 底层材料可采用高品质的石材或仿石瓷砖，提升近距离的观感和品质感；,立面建议,细节建议：细部处理上加强玻璃与金属线条的使用，简单直线的造型，体现现代感,选择金属（类金属）质感的材料，采用简洁明快的直线，避免繁琐复杂的形态，与整体风格产生冲突； 玻璃元素使建筑变得通透、明亮，增强现代感、都市感； 注重窗框、栏杆、空调位等细部工艺的品质，从细处展示项目的高端形象。,细节决定品质,立面建议,项目形象攻略,立面 品质感打造,色系,造型

13、,材质,细节,建筑风格,建筑立面,以高档质感的沉稳色系为主色， 配以深、暖色调，形成鲜明对比,采用简洁明快的直线条构造，体现 规整、硬朗、挺拔向上的精神气质,选择高品质的外墙瓷砖，底层选用石材,细部处理上加强玻璃与金属线条的使 用，简单直线的造型，体现现代感,ART DECO建筑风格,西安当前最为流行的建筑风格为ART DECO风格，建议本案选择此种风格。,Art Deco最初的盛行伴随着新一代富裕阶层的诞生，这些新贵渴望表达自己的生活态度，确立自己的生活方式。,建筑风格建议,本案的客群为三大开发区的有购买力的人群， 切合新一代富裕阶层对于生活品味的追求。 以及身份的认同感,纵三段的立面构图，

14、强调对称，营造一种古典秩序感。,采用阶梯状层层跌落的造型处理。错落有致的坡屋顶、屋檐的浅色描边使得建筑更加精神和雅致。 ,建筑风格建议,外立面的特色，竖向窗带增强纵向线条，形象高大挺拔,建筑立面用竖向窗带组织，纵向颜色深浅分明，整体轮廓高耸挺拨，形成建筑高贵内敛的艺术气质。,建筑风格建议,景观搭配高贵，营造整体高端形象,景观大量运用水系，以喷泉、雕塑、鲜花、名贵树种、石材等为元素，项目整体抬高6米，营造皇家宫庭式台地园林。,建筑风格建议,目前西安最具ART DECO风格当以莱安逸晖为代表,建筑风格建议,从面积赠送和功能空间优化的角度，对市场典型户型进行分析，从而给出本项目的户型建议,赠送实用面

15、积,功能空间的优化,户型提升,分析市场户型,本项目的 户型建议,户型建议,根据本项目住宅产品的客户定位，选取可参照的项目户型进行分析,两房参照的市场项目： 中海国际社区、鑫龙天然居、东尚期、绿地世纪城 三房参照的市场项目： 中海国际社区、天地源兰亭坊、鑫龙天然居、东尚期 四房参照的市场项目： 天地源兰亭坊、鑫龙天然居、绿地世纪城、东尚3期,项目的两房产品主要面对区域内客户，重点参考东尚和鑫龙天然居； 项目的三房、四房产品主要面对全市高端客户，重点参考中海国际社区、兰亭坊、绿地世纪城。,户型建议,中海国际社区两房,中海国际社区 房型-两房两厅一卫88 赠送-双层高露台全部面积3.7*1.3约4.

16、81 凸窗全部面积（3.2+1.5）*0.6约2.82 合计：赠送7.63 所占比例：8% 功能空间-1.生活阳台设置 2.凸窗的最大化设置 优势-主卧客厅均南向设置 劣势-入户门与主卧门相对，私密性不好 交通空间面积浪费过大,户型建议,鑫龙.天然居两房,鑫龙.天然居 房型-两房两厅一卫85.62 赠送-空中院馆全部面积2.8*3.6约10.08 凸窗全部面积（2.2+3.2+3.4）*0.6约5.28 合计：赠送15.36 所占比例：17% 功能空间优化-无具体体现 优势-预留可改房空间，户型实用率较高 劣势-户型朝向不好，客厅西北向设置,户型建议,东尚3期两房,东尚.3期 房型-两房两厅一

17、卫107 赠送-阳台一半面积4.2*1.2/2约2.52 凸窗全部面积3.0*0.6约1.8 合计：赠送4.32 所占比例：4% 功能空间优化-1.生活阳台设置 2.厨房及卫生间集中设置 优势-卧室、客厅均南向采光，且面宽较大 劣势-卧室均对客厅开门，私密性不好 动静分区不明确,户型建议,绿地世纪城两房,绿地世纪城 房型-两房两厅一卫88.12 赠送-阳台一半面积3.7*1.7/2约3.14 凸窗全部面积（2.4+1.4）*0.8约3.04 合计：赠送6.18 所占比例：7% 功能空间优化-1.南向凸窗最大化设置 优势-主卧客厅均南向设置 劣势-1.入户门与主卧门相对，私密性不好 2.餐厅区域

18、面积浪费过大,户型建议,两房产品总结,赠送比例在4%8%之间，重要的功能空间优化表现为凸窗、生活阳台的设计，个别现象做了空中院馆，以致面积赠送比例达到17%,户型建议,中海国际社区三房,中海国际社区 房型-三房两厅两卫138 赠送-内庭院一半面积3.0*3.2/2约4.8 景观阳台一半面积3.0*1.6/2约2.4 生活阳台一半面积3.2*1.2/2约1.92 凸窗全部面积（3.8+2.6+2.2）*0.6约5.16 合计：赠送14.28 所占比例：10% 功能空间优化-1.生活阳台空间宽敞实用 2.凸窗的最大化设置 3.主卧带独立衣帽间，功能细化 4.入户玄关设计 优势-主卧功能复合化设计

19、劣势-动静分区不明确，交通流线过长面积浪费,户型建议,天地源兰亭坊三房,天地源兰亭坊 房型-三房两厅两卫141.78 赠送-景观阳台一半面积4.0*1.7/2约3.4 生活阳台一半面积3.3*1.3/2约2.14 凸窗全部面积（2.1+2.1+3.1）*0.7约5.11 合计：赠送10.65 所占比例：7% 功能空间优化-1.生活阳台空间宽敞实用 2.凸窗的最大化设置 3.入户玄关设计 优势-三卧朝南设计 劣势-过道空间面积浪费过大,户型建议,东尚3期三房,东尚.3期 房型-三房两厅一卫112 赠送-景观阳台一半面积3.9*1.8/2约3.51 生活阳台一半面积1.8*1.2/2约1.08 凸

20、窗全部面积（2.1+2.1）*0.7约2.94 合计：赠送7.53 所占比例：6% 功能空间优化-1.生活阳台设计 2.凸窗的最大化设置 3.入户玄关设计 4.双主卧设计面积均14.85 优势-双主卧、客厅均南向设置大面宽设计，且空间宽敞舒适 劣势-卫生间无采光，,户型建议,三房产品总结,赠送比例在6%10%之间，重要的功能空间优化表现为设置凸窗、生活阳台、玄关、主卧功能的细化这几方面,户型建议,天地源兰亭坊四房,天地源兰亭坊 房型-四房两厅两卫161.81 2T3 南端户型 赠送-景观阳台一半面积4.5*2.5/2约5.62 凸窗全部面积（2.3+1.8+2.1+1.8+2.1）*0.6约6

21、.06 合计：赠送11.68 所占比例：7.2% 功能空间优化-1.凸窗的最大化设置 2.入户花园设计 3.主卧空间宽敞舒适约22.23 优势-主卧、客厅均南向设置大面宽设计，且空间宽敞舒适 劣势-不明显缺陷,户型建议,鑫龙.天然居四房,鑫龙.天然居 房型-四房两厅两卫161.2 赠送-景观阳台一半面积5.9*1.6/2约4.72 凸窗全部面积（3.6+2.5+2.2）*0.6约4.98 入户花园一半面积3.6*2.6/2约4.68 合计：赠送14.38 所占比例：8.9% 功能空间优化-1.南向阳台连接客厅及卧室 2.凸窗的最大化设置 3.入户花园设计引入 优势-动静分区明确 劣势-无生活阳

22、台空间，日常使用不方便,户型建议,东尚3期四房,东尚3期 房型-四房两厅两卫167.71 赠送-错层露台全送，连接景观阳台送一半面积2.0*1.6+4.5*1.2/2约5.9 凸窗全部面积（3.9+3.6）*0.6约4.5 入户花园一半面积2.5*2.2/2约2.75 合计：赠送13.15 所占比例：7.9% 功能空间优化-1.入户玄关设计 2.主卧增加独立衣帽间设置 优势-功能空间细化 劣势-餐厅空间过小，舒适度不高,户型建议,绿地世纪城四房,绿地世纪城 房型-四房两厅两卫176.92 赠送-阳台送一半面积(4.8+3.3)*2.2+3.0*1.2/2约10.71 凸窗全部面积（3.0+1.

23、2）*0.7约2.52 入户花园一半面积3.8*2.0/2约3.8 合计：赠送17.03 所占比例：9.6% 功能空间优化-1.南向阳台连接客厅及卧室 2.入户花园设计 3.入户玄关设计 4.主卧增加独立衣帽间设置 优势-功能空间细化 劣势-餐厅空间过小，舒适度不高,户型建议,四房产品总结,赠送比例在7.2%9.6%之间，重要的功能空间优化表现为设置凸窗、玄关、入户花园、主卧功能的细化这几方面,户型建议,四房,大三房(南端),大三房(两翼),小三房,两房,本项目住宅产品在规划布局中的排布情况,户型建议,凸窗 阳台 入户花园 横厅,两房,凸窗 阳台 生活阳台 主卫,小三房,大三房 (两翼),凸窗

24、 阳台 入户花园 内庭院 主卧功能细化,大三房 (南端),凸窗 阳台 入户花园 入户玄关 主卧功能细化,四房,凸窗 内庭院 入户玄关 主卧功能细化,赠送：凸窗、阳台、入户花园、内庭院，功能空间优化：入户玄关、生活阳台、主卧功能细化,户型建议,1,两房,2,小三房,3,大三房(两翼),4,大三房(南端),5,四房,案例借鉴：深圳9号院馆 房型-2房2厅1卫80 2T4 赠送-入户花园面积2.2*3.4/2约3.74 凸窗全部面积（2.5+1.2+2.7+2.1）*0.6约5.1 阳台2.5*1.4/2约1.75 合计：赠送10.59 所占比例：13% 功能空间优化：1.入户花园，作为室内外过度空

25、间，既保证私密性，同时可满足收纳空间需求； 2.凸窗的最大化设置，扩展室内空间； 3.横厅设计，提供后期改房需求的可能,通过入户花园、凸窗、阳台面积赠送及横厅可改房设计，充分体现两房户型的实用性,实用空间,赠送面积,1,两房,2,小三房,3,大三房(两翼),4,大三房(南端),5,四房,实用空间,赠送面积,通过凸窗、阳台进行面积赠送；入户玄关、生活阳台预留收纳空间；主卧独立卫生间、衣帽间提升舒适度；体现小三房的紧凑实用,案例借鉴：万科金色家园 房型-3房2厅2卫88 2T4 南端户型 赠送-景观阳台一半面积3.8*1.4/2约2.61 生活阳台面积3.6*0.8/2约1.38 凸窗全部面积（2

26、.8+3.5）*0.6约3.78 合计：赠送7.77 所占比例：8% 功能空间优化：1.主卧增加独立卫生间、步入式衣帽间设计 2.转角凸窗的最大化设置，扩展室内空间及采光面； 3.厨房连接生活阳台,1,两房,2,小三房,3,大三房(两翼),4,大三房(南端),5,四房,实用空间,赠送面积,案例借鉴：宏发领域 房型-3房2厅2卫127.74 2T4 两翼户型 赠送-南向阳台一半面积4.5*1.4/2约3.15 双层高入户花园面积2.8*4.0约11.2 凸窗全部面积（2.2+3.3+3.6+3.9）*0.6约7.8 内庭院一半面积3.4*2.4/2约4.08 合计：赠送26.23 所占比例：20

27、% 功能空间优化：1.入户花园方正设计，提供可改房空间； 2.凸窗的最大化设置，扩展室内空间； 3.主卧功能细化，增加衣帽间等功能；,次卧,通过凸窗最大化设置、阳台、双层高入户花园、内庭院进行面积最大化赠送；花园方正可改房、主卧功能细化、多处收纳空间预留设计，大三房两翼户型向外延伸展；打造产品的实用性及舒适空间,1,两房,2,小三房,3,大三房(两翼),4,大三房(南端),5,四房,实用空间,赠送面积,通过凸窗、阳台、入户花园进行面积赠送；主卧功能细化、多处收纳空间预留设计；大三房南端户型南北向外延伸展；打造产品的实用性及舒适空间,案例借鉴：深圳万科城 房型-3房2厅2卫125 2T4 南端户

28、型 赠送-南向阳台一半面积4.0*2.2/2约4.4 入户花园面积2.75*1.6约4.4 凸窗全部面积（2.4+2.5）*0.6约2.94 合计：赠送11.74 所占比例：9% 功能空间优化：1.入户玄关设计1.7m面宽，充分考虑收纳空间的合理预留，满足居住功能的多元化； 2.入户花园设计，增加室内景观空间； 3.凸窗的最大化设置，扩展室内空间； 4.主卧功能细化，增加独立衣帽间、书房功能空间。,项目属性,项目总结,区域属性,市场分析,整体战略与形象定位,物业发展规划建议,社区园林成为校园的有机延展，使铁路学院成为本案的后花园,校园里的 家,物业建议,儿时的童话王国,静谧的冥想空间,情感互动

29、的平台,居住空间的延伸,林中漫步,借校园元素， 打造项目园林,园林承载了小空间里无法满足所有的功能,根据校园主题景观园林打造原则，确定园林的打造点,园林打造原则,校园要素引入原则,可参与性原则,局部细致原则,运动设施,主题园林,水,树,雕塑,小品,车库,公园的特点： 可参与性强，注重对水、树、小品等要素的处理。,物业建议,元素:水,局部细致原则,元素一：水,利用集中水景打造具有视觉冲击力的水体景观,方式一：水,结合入口及会所，在客户最易感知的敏感地带布置集中水景，迎合客户的亲水性,驻留空间,集中水景,局部细致原则,元素一：水,立体化景观体系-采用层次丰富的植被，体现整体园林层次感,方式二：树,

30、浓密的乔木既体现小区的档次，同时也可以缓解高层的压抑感。,乔灌草植被合理搭配,错落的立体绿化可以有效的缓解高层建筑带来的压力感,； 通过坡度的变化、外设楼梯通道等方式实现园林的层次感；,漫步空间,元素:水,局部细致原则,元素一：水,设计标志性的中央雕塑,方式三：雕塑,体现公园文化 中心广场，设计展示项目形象的雕塑，体现简洁.大气的设计风格,中央雕塑,局部细致原则,方式四：小品,可设置树叶、树枝指示系统，与园林生态主题切合，整体突出主题； 设置自然主题的室外座椅、路灯、小品，整体强化绿色生态宜居主题，增强整个社区的宜居感,趣味空间,元素一：水,突出生态主题的围墙与导视、标识系统,元素:水,局部细

31、致原则,元素一：水,停车与园林相结合，设置园林地下车库,利用场地现有高差，将车库设置在地下，实现完全人车分流，同时通过设置天井，将园林引入地下，改善地下停车库环境的同时，增强园林的层次感、空间感,方式五：车库,立体绿化空间,元素:水,可参与性原则,元素一：水,园林内部，注重校园内可参与性园林主题打造,主题园林,运动公园让生命永远年轻 集中的体育形式，内设满足年轻人的活动设施，如露天篮球区等； 儿童公园孩子的游乐天堂 将儿童游戏场.戏水池.满足儿童丰富多样的活动需求； 休闲公园每一天都是新生 满足老年人喜静，交往的需求，可以矮墙围合一些半开放小空间，老人们可以下棋.打太极.观赏花木.有限度过一天

32、的美好时光,参与空间,休闲,运动,学习,儿童天地,游戏,校园体育设施建设,物业建议,西安物业管理水平较差，问题较多，本项目物管存在较大的提升空间,普遍欠缺服务意识： 由于物业管理普遍存在专业化程度不高、从业人员素质较低的问题，导致服务无法满足业主要求，纠纷频繁发生； 收费不透明： 目前西安物业收费透明度低，收费项目不公示、收费标准混乱； 与业主沟通少： 目前西安93的小区物业部门没有及时召开业主大会向业主通报相关的收费政策及管理制度，物业管理通过业主公开选聘的仅占2。,物业建议,以业主健康生活为目的，在传统物业管理的基础上提出，采用现代化的、复合型的管理手段，结合社会各方面的资源，全面保障业主

33、生活质量的、全新的物业管理模式。,项目要建立西安一流物业服务标准“新都市健康主义”,绿色社区，健康物业,物业建议,“新都市健康主义”社区健康中心,“硬件” 常规医疗服务，满足业主日常医疗需求,“软件” 提供社区常规医疗服务之外，增加24小时医疗急救援助/定期举办体检和健康知识讲座/私人陪护服务,“心理健康”的真正健康社区 提供心理咨询，对业主身心健康进行全方位的呵护 和谐健康的社区文化,物业建议,“新都市健康主义”贴心的健康服务,1、开展社区健身活动。通过定期组织开展各种切实可行的社区健身项目,例如羽毛球大赛、乒乓球大赛等,为业主提供一个锻炼、交流的机会。,、提供心理咨询服务。设立心理咨询点,

34、 安排导师提供心理咨询等服务,同时根据时节制作不同的心理指导柬言发放给业主。,、举办辅导讲座和培训活动。普及健康知识，丰富业主的健康生活常识，提倡和引导科学健康的生活方式,、开展健康会员行。通过区健康物业开展健康会员行活动,为业主办理健康会员卡,为会员建立个人健康档案，安排定期的身体健康检查和建议,既免去了上医院检查的麻烦,同时又能提供有效的健康咨询服务。,贴心的健康服务丰富社区健康中心功能，提升项目档次，突出项目特色,、提供家庭营养和健康顾问。关注业主生活细节，提供因人而宜的个性化服务，量身订制营养食谱，家庭健康方案，青少年视力健康方案等,物业建议,“新都市健康主义”保证社区健康的环境管理,

35、保健型园林打造内外环境优良的健康的社区环境，同时和谐高尚的社区文化为业主创造一个“心理健康”的软环境，一个良好轻松的生活氛围，让他们走进小区，住在家里，就仿佛回到一个安全轻松的港湾。,物业建议,“新都市健康主义”现代化智能的安全管理系统,出入口控制系统 家庭防盗和事故处理报警系统 保安巡逻签到系统 闭路电视监视系统 楼宇可视对讲系统 停车场管理系统 网络快速干道接口 水电煤气自动抄表计费系统,物业建议,“新都市健康主义”完善的客户管理体系,服务理念：关心、耐心、细心、热心、诚心的 “五心服务” 小区各楼栋专设的“楼栋管家” 社区货运服务，免费上门取件 专线票务服务，免费送票上门 针对老人和儿童

36、的社区活动和组团旅游服务 ,贴身细致的增值服务,物业建议,“新都市健康主义”人性化的社区健康设备体系,物业建议,“新都市健康主义”的核心精神：尊重生命，生态与人文的和谐和互补,全面提高人居环境品质,充分导入“健康生活”理念，将“健康、绿色生态”融入物业管理服务之中,物业建议,小结：住宅产品攻略,物业建议,小结：住宅产品打造体系,住宅,立面,户型,物管,色系,造型,材质,细节,以高档质感的沉稳色系为主色，配以深、暖色调，形成鲜明对比,采用简洁明快的直线条构造，体现规整、硬朗、挺拔向上的精神气质,选择高品质的外墙瓷砖，底层选用石材,细部处理上加强玻璃与金属线条的使用，简单直线的造型，体现现代感,赠

37、送面积,空间优化,凸窗、阳台、入户花园、内庭院,入户玄关、生活阳台、主卧功能细化,校园要素引入原则,可参与性原则,局部细致原则,园林,水、树、雕塑、小品、车库,主题园林,运动设施,新都市健康主义,社区健康中心、安全管理、环境管理、客户管理、设备管理,物业建议,问题的提出：商业应怎样做才能提升项目整体价值，有利后期销售，降低开发风险？,商业规划体量超过1万平米，是项目城市价值的重要载体，也是项目利润实现的敏感点。,问题： 商业应怎样做才能提升项目整体价值，有利后期销售，降低开发风险？,离项目五分钟车程就是西安最大的一站式购物中心立丰国际。,物业建议,应通过良好的商业规划和业态定位， 以提升项目商

38、业的竞争力和影响力， 成为区域具有独特吸引力的商业体 ,本项目应通过强调自身商业形态的差异化，避开和立丰国际的直接竞争，并借立丰国际项目对区域商业氛围提振之势，使项目一举成功。,“差异化”,对项目潜在的消费人群进行分析，大致可以分为三个圈层,第一圈层：本项目社区人群，包括三个开发区、安置区未来的业主； 第二圈层：项目周边的人群，主要包括大学的教师、学生； 第三圈层：东郊乃至全市的目的性消费人群。,商业建议,根据市场经验，不同商业业态的开间和进深参考,商业建议,地块各区域的具体业态分布示意图,会所,电玩城,主力店,小型超市,大型书城,集中电玩城、酒楼、西餐厅、主力店、银行等目的性消费较强的业态形

39、式,外贸服饰、小型仓买、小型餐饮、工艺店、品牌美容美发等特色商业、吸引人流聚集的业态类型,服饰、礼品、工艺品店、文印店、冷饮店、体育用品等耐用消费品店,大型书城，内部局部设置水吧供读者休憩,文具、玩具、冷饮店、便利店等小型服务业态,药店、照相馆、洗衣店、冲印店、便利店、家政服务、中介、布艺、美容美发日常家居服务业态,商业建议,二环外 向型商业,学府商业,社区型商业,主要业态,人气聚集要素,商业,主要业态,人气聚集要素,主要业态,电玩城、KTV、主力餐饮店,大型集中商业、小型超市,人气聚集要素,广场、会所、学校,外贸服饰、小型仓买、小型餐饮、工艺店、品牌美容美发等特色商业,电玩城、酒楼、西餐厅、

40、主力店、银行等目的性消费,服饰、礼品、工艺品店、文印店、冷饮店、体育用品等耐用消费品,大型书城，内部局部设置水吧,文具、玩具、冷饮店、便利店等小型服务,药店、照相馆、洗衣店、冲印店、便利店、家政服务、中介、布艺、美容美发等日常家居服务,商业产品建议,商业建议,从核心产品层的四大要素地段、户型、朝向、通风采光入手，对市场上的典型项目进行点对点分析,核心产品层是产品竞争力的核心要素。 分别对市场上的两房、三房、四房产品进行点对点分析。,商业建议,项目属性,项目总结,区域属性,市场分析,整体战略与形象定位,物业发展规划建议,需要解决的问题回顾,项目总结,学校每年300多万的亏损问题！,项目总结,平衡学校、开发商、客户（以开发出的产品为代表）三者之间的关系。,项目总结,学校职工的安置问题，又能够给学校带来具有长期收入的物业。,项目总结,在平面规划上，如何统一协调商品房开发部分与学校教学、办公及商业之间的建筑关系,项目总结,通过开发改造将学校的操场进行有效的利用，给予商品房的景观配套价值加分。,项目总结,商品房以何等产品立足于市场，在市场上形成自己特色的产品，赢得后期销售的胜利,项目总结,