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1、,保利集团成都保利国际广场项目（暂名）,市场研究及初步定位建议报告,Colliers International,高力国际,谨呈：保利（成都）实业有限公司,高力国际物业服务有限公司成都分公司,顾问及零售代理部,2009年12月,2,受“保利集团”委托，我们就成都保利国际广场项目（大源中心区A1-A2地块）(暂名)所在区域的各房地 产子市场环境进行分析，目的在于从城市发展的角度论证项目的区域价值，从区域规划的角度论证项目 的定位方向。 本报告是基于我们对城市及项目区域大量数据研究而得出的结论，本报告主要陈述以结论性内容为主。 我们在此强调，在研究过程中我们所依据的资料和信息是准确有效的，并站在客
2、观第三方的立场对项目 未来发展趋势进行判断。,报告说明,3,3 研究思路,项目启动和前期准备,/,消费者问卷调研/厂商访谈,成都市商 业市场分 析,目标客群,市场定位,业种业态配比,供应 分析,供需 分析,定位 研究,行业细分市场分析 中观 分析,市场竞争分析 微观 分析,项目基地分析,硬件功能,建筑 设计 研究,主题概念,项目初步定位评估,定位 分析,产品优化设计,功能组合,成都写字 楼市场分 析,项目所在行政区域规划 区域商业网点规划,/,商业/写字 楼环境,交通人流动线,/,租金/售价 分析,成都市宏观经济概况 宏观分析,说明：本次研究报告所采用数据，如无特殊说明，均来自高力国际研究部。
3、,4 目录,项目宏观背景研究 成都房地产市场研究 项目研究 项目初步定位建议,1 2 3 4,1.1 1.2 1.3,5 项目宏观背景研究,成都市概述 成都市宏观经济研究 城市研究及宏观经济研究总结,6,城市概况,成都市是四川的省会城市 位于四川的中心 幅员面积：1.239万平方公里 户籍人口：1,125万（2008年）,成都历来被视为中国富饶的地区之一，并享有“天 府之国”的美誉。 成都历史悠久，可追溯到2,300年前的东周时期。 成都也是国务院批准的24个历史文化城市之一。,一个覆盖巨大市场的城市 成都的战略地位使其能覆盖四分之一的中国市场 以及超过2.5亿人口。,7,行政区划,成都市面积
4、12,390平方公里，辖9区4市（县 级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、 武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新 都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、 崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、 蒲江县、新津县。 2008年，全市户籍人口1,125万人,常住人口 达1,270.6万人。 1993年，成都被国务院确定为西南地区的科 技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综 合实力西部第一。,主城区 近郊区 远郊县,锦江区、成华区、金牛、武侯区、青羊区、高新区 双流、温江、龙泉、 新都、郫县、清白江 都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑 县、蒲江县、新津县,资料来源：成都市统计年鉴,长
5、三 圈,珠三 圈,8,西三角经济圈,成都是西三角经济圈及川渝城市群的核心城市之一。 成都在西部地区的经济地位亦将得到进一步稳固和加强。,西三角经济圈,珠三角经济圈,角 经济 角 经济,环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展起步早，发展成熟，随着西 部大开发以及产业布局转移，西三角经济圈将是未来经济发展的第四极。 环渤海经济圈 西三角经济圈 海 经济 长三角经济圈,9,城市规划,休闲商务区： 猛追湾游乐园片区 文化中心： 红星路盐市口片区 金融中心： 东大街（含攀成钢）,商贸中心： 骡马市片区 文化中心： 天府广场陕西街片区 科技商务区： 人民路（含天府新城）,根据成都“两轴四片”
6、总体目标：通过35年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，东大街、人民南 路为中轴 ，红照壁盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，大慈寺等城市开敞空间为特色，功能齐备、 交通便捷、个性鲜明、充满活力，具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的 聚集区，把成都建设成为 服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市。,10,成都市未来发展规划,资料来源：成都市城市总体规划20022020,多中心组团式的扩张方式取代单中心圈 层式扩张方式，城市结构由单一的特大 城市向城乡体化6市圈转变。,中心城区,2020年，成都将形成包括成都绕 城高速公路以内区域，面积
7、近600 平方公里、人口800万的“中心城 区”。 包括市域内中心城五城区、高新区 和新都、青白江、龙泉、华阳、东 升、温江、郫县区域在内，面积 3,681平方公里的都市区”,人口 1,400-1,500万。 布局优化城市产业结构和用地布 局，采取有效措施，引导城市向东 部、南部发展。,11,随着地铁的建成，成都市将形成新的交通格,局，城市辐射能力将大大增强：,半小时圈大成都 1小时圈成都市域 2小时圈成都平原城市群,成都市“十一五规划” 部分指标,成都市未来交通格局,城市交通规划,GDP年均增长12%以上，2010年达到4,000 亿元以上； 城市居民人均可支配收入年均增长8%，农 民人均纯
8、收入年均增长8.5%； 按常住人口计算的城镇化率达65%以上； 民营经济占经济总量的比例达到60%以上。 2009年，绵遂内宜城际铁路调研完成，设计时速250公里； 成灌铁路将进入铺轨阶段，成都半小时到青城山 。,资料来源：成都市交通局,12,城市交通规划,地铁系统 成都市快速轨道交通线网由7条线路组成，线路总长度 274.15km，其中地下线长度144.24km，地上线 129.91km。 目前，地铁一、二号线在建。 地铁一号线：从北向南，从2006年开始建造，预计2010 年完工。 地铁二号线：由西北到东南，2007年底开建，预计2012 年完工。,机场,双流机场是中国第四大航空枢纽；已开
9、通31条国际航线。 空客流量以20%的年增长率快速增长。 成都双流国际机场第二跑道基本完工，成都将成为继北京、 上海、广州之后，第四个拥有机场第二跑道的城市。 成都金堂第二机场，规划设计6跑道，已报国务院审批。建 成后，成都将成为继北京、上海之后，全国第三个拥有两个 民用机场的城市。,1.1 1.2 1.3,13 项目宏观背景研究,成都市概述 成都市宏观经济研究 城市研究及宏观经济研究总结,14,成都市的整体经济表现出 强劲的增长势头。,地区生产总值 人民币 3,901亿元,同比增长： +12.1%,消费品零售 人民币1,622亿元 实际利用外资 美元22.5亿 可支配收入 人民币 16,94
10、3元 人均消费支出 人民币12,850元,同比增长： +19.5% 同比增长： +97% 同比增长： +14.1% 同比增长： +9.8%,资料来源：2009年成都市统计年鉴,2008年主要经济指标,15, 第一产业 优越的气候条件促进了农业产业的繁荣。 第二产业以4大支柱产业为主导，占成 都市工业总产值的57.6%。 电子信息工业 医药工业,食品（烟草）工业 机械（汽车）工业, 第三产业 成都市经济的主要支柱，在GDP中所占 比例达46.5%。 专业服务和金融服务迅速发展。,资料来源：2009年成都市统计年鉴,2008年GDP组成 第一产业 6.9%,第三产业 46.5%,第二产业 46.6
11、%,地区生产总值构成,16,资料来源：各城市统计年鉴,与相邻的主要中西部主要 省会城市相比，地区生产 总值及社会零售品总额较 高，综合经济实力最强。,2008年成都地区生产总值及社会消 费品零售总额高于长沙和西部主要 城市。,2008年，受地震及金融危机的影 响，成都地区生产总值、社会消费 品零售总额等经济增长幅度均低于,其他城市，后期增长潜力巨大。,4,000 3,000 2,000 1,000 0,3,901 成都,1,812 重庆,2,190 西安,1,605 昆明,3,001 长沙,2008年西部主要城市GDP对比 单位：亿元 5,000,868,701,1,274,1,000 500
12、 0,成都,重庆,西安,昆明,长沙,2008年西部主要城市社会零售品总额对比 单位：亿元 2,000 1,622 1,500 1,154,备注：重庆统计口径为主城9区,中西部主要省会城市综合经济实力比较,17,资料来源：各城市统计年鉴,与中西部主要省会城市相比，,成都人民生活水平较高，具有 较强的消费能力。,2008年成都城乡居民储蓄余额 远超出中西部主要省会城市西,安、昆明及长沙，略低于重庆。 城镇居民人均可支配收入排西 部主要省会城市之首，接近中,部省会城市长沙。,2008年中西部主要城市城镇居民储蓄余额对比,2008年中西部主要城市城镇居民人均可支配收入对比,16,943,15,709,
13、18,182,15,207,14,482,0,14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000,成都,重庆,长沙,西安,昆明,单位：元 20,000 18,000 16,000,3,265,3,797,1,495,2,504,1,525,0,2,000 1,500 1,000 500,3,000 2,500,成都,西安,长沙,重庆,昆明,单位：亿元 4,000 3,500,备注：重庆统计口径为主城9区,中西部主要省会城市居民收入（储蓄）及生活水平比较,18,外商直接投资情况,随着西部大开发，成都市作为国务院确,定的西南地区的金融、商贸、科技中心 和交通、
14、通信枢纽，外商投资的额度逐 年增加；,目前，成都已与世界上81个国家和地区 建立了经济贸易关系，世界500强企业,中有133家企业落户成都。,成都是中国人民银行九大区域分行所在,地之一，证监会、银监会都设有派驻机 构。 外商投资的增加，促进了成都市的经 济发展；同时，也创造了更多的就业机 会。随着到成都就业、办公、商务旅行 人数的增加，也增加了对成都市商业、 房地产、酒店等行业的需求。,3.7,5.5,11.4,7.6,3.3,67.2%,15.8% 4.3,-21.9%,36.8%,50.0%,97.4% 22.5,0,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,
15、2008年,-40.0%,20.0% 0.0% -20.0%,120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0%,%,10 5,25 20 15,亿美元,利用外商直接投资情况,增长情况,成都历年实现外资直接投资情况,资料来源：成都市统计年鉴 西部城市世界500强企业入驻前三位,19,成都，世界500强企业西部投资首选城市,“5.12”汶川大地震和世界金融危机带来的外部投资环境变化，并没有影响成都投资促进的发展步 伐。2009年上半年，成都新签4个世界500强投资项目；至此，成都已与世界上81个国家和地区 建立了经济贸易关系，世界500强企业中有133家企业落户成都。,已经进驻成都的
16、代表性知名企业,西部城市世界500强企业入驻前三位,20,领事机构及经贸办事点成都.领事馆第三城,领事馆 美国驻成都总领事馆 德国驻成都总领事馆,其他外事机构（含港澳办事机构） 英国驻成都签证中心 加拿大成都签证中心 比利时经贸委员会成都代表处 中日会馆 西班牙对外贸易办事处 加拿大中华总商会驻成都办事机构 捷克驻华大使馆商务处驻成都办事处 乌克兰敖德萨州华人华侨联合会驻成都办事处 香港特别行政区政府驻成都办事处 澳门特别行政区驻成都办事处 马来西亚外贸发展局成都办公室 以色列驻川商务代表处 澳大利亚贸易委员会驻成都办事处 意大利对外贸易委员会成都代表处 美中国际合作交流促进会成都办事处 英中
17、贸易协会成都代表处,成都已经成为中国内地仅次于上海、广州的外国设领第三城。 开放程度正在逐步加强。,韩国驻成都总领事馆 泰国驻成都总领事馆 法国驻成都总领事馆 新加坡驻成都领事馆 巴基斯坦驻成都总领事馆 菲律宾驻成都总领事馆 斯里兰卡驻成都总领事馆 四川在中国中西部的优势突出，而成都的吸引力也 越来越大，成为众多外事机构进入西部城市的首选。 在未来5年到10年里，成都有望新增10到15家领馆 落户。,21 成都荣誉榜,1998年“联合国人居奖” 2000年“国际人居领域最佳范例奖” 2005年国家环保模范城市 2005年中国最具风情城市奖 2006年中国服务外包基地城市 2007年中国最佳旅游
18、城市 2008年的被浙商评为“最佳投资城市” 2008年全国文明城市 2008年亚非城市环境质量排行成都居内地之首,中国最佳旅游城市 中国最佳管理城市 中国十佳宜居城市 中国十大最具经济活力城市 中国十大国际化都市 中国大陆十佳商务城市 中国十大最具城市文化底蕴城市 中国城市品牌价值十强 经商成本最低的城市 未来最有发展潜力的城市,1.1 1.2 1.3,22 项目宏观背景研究,成都市概述 成都市宏观经济研究 城市研究及宏观经济研究总结,23,城市研究及宏观经济研究总结,成都城市综合竞争力增强，成都市经济健康稳定发展，经济实力较强：,2008年，虽然受地震及金融危机的影响，但是，成都经济保持健
19、康稳定发展，城市GDP增长率领先于 全国GDP增长水平。在中西部城市中，成都整体经济水平名列前茅。,城市基础建设及辐射力增强：,城市交通、交通运输能力的不断发展，城市圈层的缩小，城市带动区域的影响力不断增加。 伴随西三角经济圈概念的提出，国家将制定一系列相关的政策加以扶持和引导，未来将会有越来越多的 外资进入。而成都依靠自身良好的投资环境和西南地区中心的地位将吸引很大一部分着眼西部的外资。,现代服务业发展机遇绝佳：,从产业结构来看，2000年到2007年，第三产业比例由42%增至47.6%。未来中心现代服务区将重点打 造，现代服务业增长速度有望提升。,24,城市研究及宏观经济研究总结,消费能力
20、提升，消费习惯改变：,随着收入水平的提高和生活条件的改善，成都居民的生活方式在不断发生改变，消费支出多元化趋势日益,明显。成都市居民的生活不再仅限于物质层面，更多开始关注精神层面和对高质量生活的追求。,居民消费水平的提高和消费需求向享受型的转变为未来成都中高档零售市场提供较为广阔的发展空间。 高新区城市发展潜力巨大：,天府新城为政府规划的南部科技商务城、现代服务业集聚区、金融后台服务中心、服务外包聚集区、会展 商务区的核心，这一区域未来几年将汇集大量集会展业、现代服务业、金融后台服务、服务产业外包、软件 开发研制的企业以及相关产业，对成都经济的拉升作用愈发明显，区域未来经济发展潜力巨大 。 项
21、目发展具有绝佳机遇：,项目处于天府新城核心区域，未来新政府中心、商务中心，周边居住人群聚集，将为项目本身提供大量稳 定的优质写字楼客源和商业消费人群。同时，优越的居住环境，便利的交通，也为项目住宅带来大量客源。,25 目录,项目宏观背景研究 成都房地产市场研究 项目研究 项目初步定位建议,1 2 3 4,2.1 2.2,26 成都房地产市场研究,零售物业市场研究 写字楼市场研究,27,成都商业发展状况,成都自古以来就是商贾云集，交易兴旺的都市。早在2000多年前的西汉就有“市廛所会”、 “万商之渊”的美誉。独特的地理、自然条件造就了蜀地居民闲适安逸的生活与相当超前的消 费意识与强大的消费能力，
22、因此成都零售业的发展一直都很迅猛，历来为商家必争之地。 成都在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，随着国内零售业大环境的变化，同全国 许多城市一样，成都零售业特别是百货业开始进入一个迅速膨胀的时期，大陆、台湾、香 港乃至世界上的众多百货业巨头开始挺进成都。成都商业地产发展也如火如荼，不断出现 更新更多的项目，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代，商业地 产的开发体量也呈逐年上升趋势。,28,成都在西部大开发战略的推动下，经济快速 发展，随着国内零售业大环境的变化，成都 零售业特别是百货业开始进入一个迅速膨胀 的时期，大陆、台湾、香港乃至世界上的众 多百货业巨头开始挺进成都。
23、,资料来源：各城市统计信息网,成都商业地产发展也如火如荼，不断出现更 新更多的项目，已经进入到了从单一模式到 开发、经营模式多元化模式的时代，商业地 产的开发体量也呈逐年上升趋势。 成都与其他城市居民收入消费情况对比 从图中可看出，成都市虽然在居民的收入和消 费的绝对数量上落后于深圳、上海等一线城 市，但居民的消费倾向较高，有76的收入 用于消费，该比例仅低于深圳、广州和沈阳。 根据成都市十一五规划，居民收入的年增长率 将在8以上，收入的提升亦会带来消费支出 的增长，给未来的商业发展提供持续性的需求。,成都与其他城市商业发展规模对比,成都商业发展状况,29,成都市居民消费结构分析,过去8年成都
24、市居民消费结构变化明显。,2000年占居民消费比重最大的三项是食品、 居住、教育文化娱乐，占63.59。 2008年占居民消费比重最大的三项是食品、 交通通讯、教育文化娱乐，占66.13% 。 过去8年居民各项消费支出中，消费金额增长 最快的三项分别是交通通讯、食品和衣着。 居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步,下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。,预计未来几年成都市居民的消费支出结构 变化还将继续保持过去的趋势，各类消费,的比重变化如右图所示。 “休闲娱乐等”享受型消费的比重持续增 长，消费档次进一步提升。,2008年成都市居民消费结构,居 住,食 品,衣 着,交 通 通 讯,家 庭 设
25、 备,娱 乐,医 疗,食品, 39.88%,衣着, 9.70%,医疗保健, 6.59% 家庭设备用品及服 务, 6.09%,居住, 8.23% 娱乐和文教服务, 11.38% 交通和通讯, 15.06%,杂项服务, 3.07%,30,市级商圈,区域商圈,特色历史旅游街区,22,33,77,66,88,55,44,10,99,11,12 11,14,13,15,16,成都市主要商业区/商圈分布,成都的三大传统商圈（春熙路商圈、盐市口商圈和骡 马市商圈）一直主导着成都的商业格局。,近年来随着城市发展，以及不断满足不同的生活消费 需求，商业地产项目不断涌现，使成都的商圈呈现出 向二、三环外扩张的趋势
26、，发展形成各具特色的区域,生活中心，目前正朝区域商圈进行发展演变。 成都历史文化悠久，文化旅游资源丰富，目前以形成 了宽窄巷子，锦里等6个特色历史旅游街区，主要发 展文化/旅游特色商业地产。,1 2,春熙路商圈 盐市口商圈,骡马市商圈 建设路商圈,双桥商圈 成仁商圈 城南商圈,双楠商圈,3 4,5 6 7,8,9 10,金沙-光华商圈 会展商圈,11 12,水井坊历史街区 文殊坊,13 14 15,锦里 琴台路 大慈寺,16,宽窄巷子,31,春熙路商圈,盐市口商圈,骡马市商圈,占地面积,300亩,220亩,860亩,营业面积,22万,26万,13万,发展现状,由于第一商圈的传统地位，人气 、商
27、气旺，经营状况佳，商业辐 射力强,聚集了各种档次的零售商业，天府广场 的重建及地铁枢纽的战略位置，促进了 商圈的发展,骡马市商圈因为商业氛围欠缺，大型商 业少,功能定位,档次齐全，业态丰富,档次齐全，业态丰富,以金融、贸易和咨询业为主导功能的商 务办公,目标客户,中高收入人群、商务人士、外籍 人士,主要是年轻时尚的白领一族,年轻时尚的白领一族,租金均价,1,300元/月,850元/月,500元/月,骡马市商圈 盐市口商圈,备注: 以上租金均为市级商圈临街商铺底层租金,不包括商圈内百货租金,成都市市级商圈分布,综合而言，成都核心商圈的发展水平在全 国还处于一个相对较低的阶段，仍以传统 的百货公司
28、为主要商业型态。 商业物业的档次及经营管理水平不高，需 要提升的空间很大，这也为成都商业地产 的发展提供了较大的空间。 春熙商圈,32,成仁 商圈,建设路 商圈,城南 商圈,双楠 商圈,金沙光 华商圈,双桥 商圈,会展 商圈,目前的区域商圈处于发展的初级阶段，即以区域生活中心 型态为主，依托大卖场或单一百货店为核心，辐射庞大的 居住区，并自然形成住宅底商们，以满足日常生活消费为 主。,随着城市发展，城市人口的增加、消费力的增强以及商务,环境的发展，区域生活中心将演变成为业态及类型更为丰 富的区域商圈，零售业市场将具备巨大的发展潜力。,商圈 双楠商圈,区位 城西南,代表商业 伊藤洋华堂（双楠店）
29、,西单商场、乐宾百货,成都华联、来雅百货,北京华联 伊藤洋华堂（锦华店） 摩尔百盛（会展店） 家乐福（大世界店）,商圈特点 由成熟的社区商圈发展而成，主要以餐饮、娱乐、休闲 等业态为主。,底铺租金 （元/月） 140-260,金沙-光华商圈,城西,依托文化景点金沙遗址与西南财经大学发展而成，发展 中的新兴商圈，消费中档。,90-200,建设路商圈,城东,原为社区商圈，因建设路片区的开发而兴起，未来几年 ，该区域内常住人口将大量增加，商圈发展前景看好。,70-210,双桥商圈 成仁商圈 会展商圈 城南商圈,城东 城东 城北 城南,中低档商业为主，商业环境欠佳，近年来发展不快，但 该区域最近成为开
30、发热点区域，商业发展。 原为中低档社区商圈，因万达商业广场的推出而形成的 区域商圈。 依托老国际会展中心形成，周围人口密集，机关学校林 立，是城北较早形成的区域商圈。 由成熟的社区商圈发展而成，主要以餐饮、精品服饰等 业态为主。区域内居住人口消费较高。,60-160 60-150 80-180 200-300,成都市主要区域商圈分布,33,11,12,13,14 15,16,成都历史文化悠久，拥有较多的文化旅游 资源，是其他很多城市所不具备的。,近年文化旅游成为市场热点，尤其是随着 锦里、宽窄巷子的成功运营，特色历史街 区商业发展较快，未来仍将有更多文化旅 游项目及文化产业商业项目面世，为成都
31、 的商业零售市场注入更多元素和活力。,14.琴台路,16.宽窄巷子,13.锦里,12.文殊坊,11.水井坊历史街区,15.大慈寺,成都市主要特色历史文化旅游街区,34,成都一直是众多品牌的西部战略布局区域,进入成都的部分国际一线品牌（成都是中国西部地区品牌进入度最高、最丰富的城市） 成都的主要零售物业 王府井百货 太平洋百货 西武百货 成都美美百货 仁和春天 伊势丹 伊藤洋华堂 北京华联 万达广场 百联天府购物中心 SM广场 嘉信贸广场,35,成都商圈分析小结, ,区域商圈逐渐形成，将涌现更多的商业项目： 随着使成都城市圈层的不断扩大，商圈呈现出向二、三环外扩张的趋势，虽然成都市中心的三大商
32、圈的依然城市的核心商圈，但现在沿二环路主要居住区附近已经形成了7个区域商圈。 目前区域商圈服务功能较为单一： 这些区域商圈主要由一些百货或大卖场为主力店。区域商业主要以满足周边居民日常生活的服业态 为主。 物业价值区域特点明显（成都商业物业的价格根据商圈位置以及成熟度的不同,形成了三个集团）： 春熙路和盐市口先天优势明显,无论是租金还是售价均远高于其他商圈,当仁不让的构成了第一集团; 骡马市、桐梓林、双楠区域由于经济发展较早,商圈成熟,售价水平基本相同,构成了第二集团; 其他几个商圈则构成了第三集团。 从3个层次的商圈分布来看,市中心和城南、城西中高档居住社区的租金和售价水平较高,而老商圈和
33、城北以及城东商圈的商业物业租金和售价均比较低。 未来规划一核心带六组团： 根据成都市商业网点发展规划，未来将成都的商业网点将形成一核心带六组团，19商圈带100个 网点。 一核心即位于成都市CBD区域内的盐市口春熙路大慈寺核心商业片区。 六组团指的是龙泉驿、双流华阳、双流东升、新都青白江、郫县和温江。19商圈是指19个商业 片区，它们分布在如下区域：成华区的建设路、青龙场、龙潭寺、保和十陵；锦江区的牛市口、 东部副中心；武侯区的跳伞塔、高升桥、红牌楼、晋阳、高碑；青羊区的骡马市西大街、清江、 光华；金牛区的茶店子、沙湾会展中心、火车北站、洞子口和高新区的南部副中心。,88 6 10,13,11
34、,12,36,成都市百货公司分布（表1）,序号,商场名称,所属区域,面积 （万）,开业 时间,1,伊藤洋华堂 (春熙店),春熙商圈,1.5,1997年,2 3 4 5,太平洋百货 (春熙店) 王府井百货 西武百货 时代百盛百货,春熙商圈 春熙商圈 春熙商圈 春熙商圈,2 4 1.3 2.8,1993年 1999年 2006年 2007年,6 7 8 9,茂业百货 北京华联商厦 摩尔百盛百货 仁和春天百货 （人东店）,盐市口商圈 盐市口商圈 盐市口商圈 盐市口商圈,6 1.4 4 0.8,2005年重装 2001年 2002年 1998年,10,新世界百货,盐市口商圈,3,2006年,11,美美
35、百货(川信店),盐市口商圈,0.4,2001年,12,摩尔时尚百货 （财富中心店）,盐市口商圈,3,2007年,13,伊势丹百货,春熙商圈,3.2,2007年,44 33,99 6 77,11,10 12,22 11 55 13,37,成都市百货公司分布（表2）,序号,商场名称,所属区域,面积 （万）,开业 时间,14,太平洋百货 (全兴店）,骡马市商圈,3,1996年,15,百盛百货 （新城市广场店）,骡马市商圈,2.3,2005年,16,美美百货 (天一店),盐市口商圈,0.5,2007年,17,春熙新馆,春熙商圈,2.8,2004年,18,万千百货,成仁商圈,3.2,2007年,19,伊
36、藤洋华堂 (锦华店）,成仁商圈,4.4,2007年,20,伊藤洋华堂 (双楠店）,双楠商圈,2.4,2003年,21,千盛百货,双楠商圈,6,2007年,22,乐宾百货,光华商圈,2,2007年,23,摩尔百盛 (会展店）,会展商圈,3,2005年,24,仁和春天百货 （棕北店）,棕北片区,0.6,2003年,25,莱雅百货,建设路商圈,2.2,2006年,38,成都中高端百货总体市场较好，民众消费需求旺盛。 王府井百货的营业额，不仅居成都市百货零售业第 一，在全国所有王府井门店中排名第一。 伊藤洋华堂双楠店的营业额在全球所有伊藤洋华堂 门店中排名第一。,成都部分百货商店2008年营业额增长幅
37、度,39,成都市市级商圈中高档百货扣点分析,业态 扣点,服装 25-30,鞋类 1525,化妆品 2530,珠宝 1520,钟表 22,家居用品 20-25,电器 10-15,成都市中高档百货租金一般是以扣点代替传统的固定租金，各业态租金因不同百货、不同 品牌而异，以最终洽谈结果为准。 成都市中高档百货扣点一般开价为2040，具体扣点视商场地段、业态、品牌、经营 面积、市场口碑、运营能力及谈判能力而定。 通常，利润水平较高的服装、化妆品扣点较高，而电器及珠宝类扣点较低。知名度越高的 品牌，其扣点越低。,各类业态商品扣点,百货类租金例举(百货公司整租物业),所属商圈 春熙路商圈 春熙路商圈 盐市
38、口商圈,名称 王府井百货 太平洋百货（春熙店） 新世界百货,建筑面积（） 35,000 17,000 30,000,整体租金（元/月/） 自建物业 83 80-85,40, ,百货购物中心化： 近年来百货行业发展迅速，单店体量从以前的2-3万发展到目前的4-5万，几乎扩大一倍，功能上也从 单纯的购物向融购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体发展。 购物中心成未来发展趋势： 成都近年来正处于由传统商业向以百货店和购物中心为代表的现代商业转化的进程之中，大型购物中心 有着良好的市场发展空间。中高档购物中心近年来发展迅速，主要分布在于二环附近。由于开业时间不 久,大多数购物中心都处于市场培育期,人气还不足
39、,但发展趋势看好。 未来5-6年内，成都中高档商业项目供应量较大，其中规模在10万以上的购物中心约6个。这些项目的 开发商实力雄厚，经验丰富，他们在带来一流物业的同时，也将带来先进的商业理念和更多的品牌，这 些项目建成后，将改变成都目前的商业格局，提升城市商业档次与水平。 城市发展对消费活动半径的影响，以及对应的商业发展变化： 城市不断发展，尤其是商务的发展，将推动城市多中心化，将产生更多的消费需求，出现更多更为新颖 的业态； 地铁1、2号线开通后，城市交通格局将发生重大改变，地铁交通的便捷将推动地铁商业物业的发展，一 些能直接受益于地铁1、2号线的商业项目将因此获得更加良好的发展机遇。,成都
40、市百货未来发展趋势,41,新城市购物广场,面积：10万,开业时间：2005年 主力店：百盛百货、百佳超市、 新城市电影城,财富中心 面积：4万 开业时间：2007年 主力店：家乐福、万达影城,百联天府购物中心 面积：16万（含塔楼） 开业时间：2004年 主力店：友谊百货、世纪联华超市,万达广场 面积：18万 开业时间：2007年 主力店：伊藤洋华堂、万 达影城、万千百货、大歌 星、红杏餐饮,SM广场,面积：17万,开业时间：2006年 主力店：沃尔玛、莱雅百 货、万达影城,铂金城购物广场 面积：4万 开业时间：2005年,第一城 面积：2.04万 开业时间：2005年 主力店：NOVO,嘉信
41、茂购物广场 面积：7.7万 开业时间：2006年 主力店：沃尔玛,成都主要购物中心分布情况,42,主要大卖场分布及特点,店铺数量 2 5 8 2 1 10 3 1 2 2 1,名称 沃尔玛 家乐福 好又多 欧尚 易初莲花 人人乐 百佳 麦德龙 世纪联华 美好家园 统一优玛特,备注：统一优玛特铂金城店 于2008年11月退出。,43,主要大卖场分布及特点,大卖场发展较快 成都的大卖场总数已达37家，包括了众多国内和外资品牌的标准店和社区店。超市和仓储式超市是 目前成都大卖场的主要形态。 标准化程度提升 一般而言，各品牌的标准店的店面均大于社区店。而外资品牌的标准店一般较大，近年来新开的多 为独立
42、建筑。 以住宅区为主 成都的大卖场目前主要集中在二环路附近及以内的区域。均为人口聚集区域。大卖场周边区域主要 以已成熟的传统住宅区为主； 覆盖广泛，已成为居民日常生活必需品消费中心 成都大卖场分布较为均匀，标准店和社区店相辅相成，基本覆盖了成都市区所有的热点居住区域。 经营较好，但配套不足 成都大卖场分布于人口稠密区域，受物业先前设计等条件限制，加之所在物业停车场承担了大量外 来停车需求，使得成都市大卖场配比车位严重不足。 未来将更加多元 超市大卖场基本上与药店，电器卖场（如国美电器、苏宁电器、五星电器），服饰店，快餐店（如 肯德基、麦当劳）为邻；部分知名卖场均设置定点定线免费班车； 目前大卖
43、场所在项目体量、规模、业态相对单一，但随着大型购物中心出现，未来大卖场也将在更 为多元的商业型态中体现，成为购物中心的主力店，并和购物中心内的其他业态相搭配，为附近居 民提供全方位的一站式购物休闲新体验。,双,域,44,成都餐饮集中分布区,科 华 路 区 域,羊西线 区域,草堂-琴台路 区域 双楠区域,路,玉 区,玉林 区域 桐梓林 区域,草堂-琴台路包括琴台路、锦里,西路、芳邻路和青华路以及清 江东路等，紧邻杜甫草堂、青 羊宫、文化公园和百花潭公 园，圈内还有送仙桥艺术城， 是蓉城文化底蕴最为深厚的美 食圈。,作为老牌的成熟居住社区，双 楠区域云集了不少特色餐饮， 品类繁多，有中餐，火锅，西
44、 餐等。特色餐饮街区有外双楠 逸都路。,玉林片区包括玉林四条大街， 玉林东路，玉林西路，玉林南 路，玉林北路。该片区以大众 消费的中小型餐饮为主。著名,的玉林串串香即发源于此。,桐梓林小区居住了大量富裕阶层和外 籍人士，餐饮较为高档，也较为多元 化。除了有大量精品川菜，还有粤,菜，国外特色餐饮等。,科华路区域是成都餐饮密度最大的地,方，周有川大及川音两所高校，人群 由于年轻时尚，且区域是外籍人士聚 集区域及高档住宅新小区分布区域。,高，餐饮商家档次以中档偏下为主。 代表商家：三只耳、仁和酒家、菌类 火锅、吴铭火锅等。,羊西线区域品牌餐饮云集，高中低档 纷呈，中餐为主兼有火锅，它还带动 了旁边的
45、府南新区火锅一条街的崛起。 羊西线上有一批名噪全国的餐饮品牌： 银杏、顺风肥牛、南台月、重庆菜根 香、福万佳、荣兴苑、快乐老家、红,杏、大蓉和、陶然居、巴谷园以及毛 家饭店等。 玉双路区域是成都最早的餐饮集中 区，是成都众多代表餐饮商家的发源 地。主要以经营川菜和特色火锅为 主，周边住宅小区众多，但消费力不,沿,场,域,45,休闲娱乐分布区域,玉林紫 荆区域,九眼桥 区域,金沙遗 址区域,机,线,路 区,双楠区域,市中心 区域,以置信购物广场和置信逸都城,为中心，形成了新的双楠餐饮 娱乐圈，鳞次栉比的酒楼、茶 坊、歌城、浴都和各种酒吧， 营造出缤纷不夜城的繁华景象。,成都最早的休闲娱乐区域，周
46、 边居民众多，各档次物业均有。,区域良好的交通便利性，以及 私密性，众多高档会所聚集在,此区域。,成都传统的酒吧、迪吧汇聚区 域，成都夜文化的代表区域。,传统商业集中区，主要经营一 些咖啡吧、KTV。,该区域休闲娱乐目前主要集中 于金沙遗址附近与财大区域。 金沙遗址附近特色中高端会所、,KTV为主，财大附近主要以中,低档次满足周边学生及居民为,主的休闲娱乐需求。,主要休闲娱乐区域一般分布在中高档居住区及商业商务繁荣区域。,46,小结,从以上餐饮以及休闲娱乐商家的现有分布来看，主要集中在市中心区域、城南区域、双楠区域、羊 西线区域；这些区域无一不是目前成都商业集中区或居民居住集中区； 城南区域由
47、于科华路、航空路以及桐梓林区域是成都传统的高档社区集中区域，成都商家主要布点 区域。各业态之间均以形成规模效应和差异化竞争。 由于成都餐饮休闲市场前景发展势头良好，大部分商家未来都有较强的开店需求，主要选择在商业 集中区或中高档社区附近，南部新城均为众商家最为看好的区域。 成都郊区餐饮业一直以中低档次的农家乐为主，但近年以南草坪和南府涟漪为代表的中高档餐饮的 兴起，这些餐饮店除了注重菜品品质外，还更加注重对餐饮文化和就餐环境的打造，停车位配比较 高。 项目所处在区域，未来将是成都除主城区外商业、商务、高档社区最为集中的区域，大量中高端消 费者聚集将带来巨大的市场空间。,2.1 2.2,47 成
48、都房地产市场研究,零售物业市场研究 写字楼市场研究,48,已经超过10栋甲级写字楼：,优质的写字楼和优越的商业环境吸引了众多跨国公 司聚集于此：超过120家世界500强公司在成都已 设立办事处。,未来商务、商业发展潜力巨大。,备注：据不完全统计,入驻南部新区知名企业,49 成都市写字楼市场包括：甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼/商务公寓等。,商住楼/商务公寓,乙级写字楼,酒店写字间,60-90元/月 只租不售 70% 大公司驻 成都办事机构 作为过渡性的 办公场所 以高星级酒店的标准 和服务，提供较优良 舒适的办公环境 市场份额逐渐下降,30-80元/月 5,000-7,000元/
49、40-90% 中小企业 低办公成本， 办公空间需求不大 整体档次不高，缺乏 专业的、个性化的服 务与商务配套 平稳发展,甲级写字楼,主要租金水平 售价 入驻率 客户特征 客户考虑点 物业特点 未来发展趋势,20-30元/月 4,000-5,000元/ 中小企业、个人工 作室 低办公成本， 办公空间需求不大 商务配套不齐全， 缺乏专业的、个性 化的服务意识 市场份额逐渐下降,90-150元/月 8,000-15,000元/ 80% 具有雄厚实力的大中 型公司 处于发展阶段的中型 企业 注重企业形象；强调 商务气息；商务配套 和服务齐备 专业形象 完善专业的商务服务 逐渐上升,50,成都写字楼分布概况,成都的写字楼主要分布在市中心 CBD（中央商务区）及人民南路路 沿线。 市中心的写字楼主要位于总府路-顺 城大街-南大街-人民南路的