吴江汾湖开发区项目市场报告.ppt

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1、吴江汾湖开发区项目市场报告,目 录,第一部分 项目背景理解 城市背景 产业规划 产业状况 汾湖人口 背景分析 区位价值 现存问题,第二部分 房地产市场分析 汾湖土地供应情况 汾湖房地产开发特征 汾湖土地存量情况 汾湖商品房供需价量情况 汾湖客源状况 相关个案分析 项目概况和初步研判,城市背景简介,汾湖镇之名称源于芦墟镇西部的汾湖，汾湖，也称分湖，因该湖处于江苏和浙江交界处，部分水域属于江苏，部分水域属于浙江，故而称分湖。当地老百姓中，也有称分湖为“风湖”。 “五镇合一”：汾湖镇是吴江市所辖的9个镇之一 ，面积258平方千米；2003年，金家坝镇、莘塔镇并入芦墟镇；北厍镇并入黎里镇。2006年1

2、0月12日，芦墟与黎里两镇合并，成立汾湖镇，与“江苏吴江汾湖经济开发区”区镇合一。,城市背景地理位置,公路: - 沪苏浙高速（A9）、苏嘉杭高速 苏嘉杭复线 沪宁高速、沪杭高速 318国道、227省道 苏同黎一级公路 机场: - 虹桥机场54km 浦东机场106km 港口：- 洋山港110km 上海港100km 乍浦港100km,处于上海半小时经济圈内，无论是经济还是产业发展受上海辐射作用明显；,城市环境人居环境,新的中央城区拥有大渠荡、三白荡、元荡、洋砂荡等众多水域，独岛而居的五星级度假村太阳湖花园一期、二期已建成，大渠荡生态公园已全部开放使用；全区水区覆盖面达40%。 累计至去年底，仅芦墟

3、绿化面积已达1405万平方米。今年全区绿化面积将达200万平方米。一个绿色、生态的环境体系正在形成。,区域环境,区域内道路建设基本完善，车辆出行还是比较方便。 区域景观绿化建设主要集中在区政府附近及环大渠荡生态公园景观，生态环境相对优越。 区域内主要以别墅开发为主，公寓开发处起步阶段，居住氛围比较缺乏。 中心城区配套设施未全部到位，是区域居住氛围缺乏的主要原因之一。,相关配套教育,汾湖经济开发区高级中学：依托原芦墟中学的教育设施、环境，整合黎里中学和芦墟中学的优质师资而成立的一所新学校。该校今年9月1日投入使用，规划用三年时间争创四星级高中。 汾湖经济开发区实验小学：一所新学校，总投资1.2亿

4、元，设60个班级。一期工程3幢教学楼9月1日投入使用，目前学校有12个班级，学生430多名。二期工程明年上半年可交付使用。 成人教育中心：根据汾湖企业的用人需求，开设财会、电子商务、机械制造、动漫等专业，为汾湖经济开发区培养专业技术人才和自主创业人才。 中加枫华高级中学 ：中加合作苏州枫华高 级中学创建于2003年6月，是华东地区唯 一一所能够同时向中国学生和国际学生提 供加拿大中学课程和学历教育的国际学校。,其他相关配套,汾湖医院 据悉，上海医疗保险体系将在2010年前在汾湖地区引入，规划中的汾湖医院占地68.9亩，即将开工建设，它将由上海第五人民医院托管，届时可望直接纳入上海医疗保险体系。

5、 购物中心 2009年4月正式批复的购物中心用地，地块面积2.5万平方米，于今年9月正式开工建设；届时，购物中心将形成以大卖场为核心的商业设施，完善中心城区的日常生活配套。 银行 区域内金融机构有中国银行、中国农业银行、中国工商银行、农村商业银行及中国建设银行等，均可开展国际业务，并提供企业固定资产和流动资金贷款。其中，吴江农村商业银行汾湖经济开发区支行于今年8月正式开始营业，目前该支行共设营业网点三处，分别是汾湖经济开发区营业厅、芦墟浦南路营业厅和莘塔分理处；此外，江苏银行即将于年底开工建设 。 会议中心 占地8826平方米的会议中心地块，将于明年年初破土动工，2011年可正式营运。,第一产

6、业（农业园区）发展战略 ：根据原有农业产业基础，同时充分考虑汾湖镇城镇空间布局结构，发挥水乡农业特有的良好生态维护、环境改善、旅游拉动效应等功能，在汾湖镇范围内划分为五个功能区 。 第二产业（工业园区）发展战略：在工业园区内形成4个不同的工业发展片区：西部传统工业片区、东部现代制造业片区、中部高新技术产业片区和西北部化学工业片区。 第三产业（特色园区）规划：,产业发展总体规划,大力发展以商贸、休闲旅游度假、现代物流产业、新型房地产业和现代职业技术教育产业为代表的生产性服务业；既1个商务商贸园区、4个现代物流园区、1个休闲旅游度假园区、1个国际服务外包中心的布局规划。,根据规划，汾湖经济开发区第

7、三产业的发展将突出四个重点： 第一要建一个现代的物流区 第二是现代的商贸商务区 第三是发展新型的房产业 第四是休闲旅游度假为主体,随着商贸商务区、现代物流园区等功能设施的建设，全区城市化进程进一步加快， 这为包括房产在内的第三产业发展，提供了更大的空间。,第三产业发展规划,产业状况服务业,产业状况国际服务外包示范区,国际服务外包示范区,江苏省国际服务外包示范区占地7.5平方公里,国际服务外包示范区,一、金融BPO 二、呼叫中心 三、生物医药 四、创意产业 五、教育培训基地,汾湖已经将服务外包作为服务业发展的重中之重，并制定了加快市场开拓、提升产业层次、推进产业集聚的发展策略。 16月份，上半年

8、达成意向项目20多个，完成全年8个服务业项目注册的指标。,产业状况现代服务业集聚区,占地27平方公里 坐拥三大湖面 规划三大片区：行政、金融、商务商贸,现代服务业集聚区,建设目标： 吴江市城市副中心 富有现代水乡气息的生态新型城区,现代服务业集聚区,汾湖购物中心 商场 商务楼 临沪壹号， 13，商铺 410，酒店式公寓 行政大楼,汾湖经济开发区服务业发展走势良好：16月份累计新增服务业工商登记注册企业54家，完成新增注册资本9.3亿元，同比增长35%，完成市全年服务业考核的51.8%。,产业状况经济指标,因受08年全球金融危机影响，汾湖开发区工业总产值年增长率略有下滑，既15%,汾湖开发区人均

9、GDP保持较高的年增长率，既15%，在吴江全市各乡镇中名列前茅。,产业状况工业,民营企业：2500余家 外资企业：400余家,开发区外商投资企业投资区域分布表,产业状况工业,其中工业固定资产实际投入额为26.08亿，比去年同期增长32.1%；,全区现有各类企业2500多家，基本形成了以装备制造、光电缆制造、电子产业、纺织服装、食品制造为支柱，以集群化、科技化、生态化为特色的现代制造业基地。,今年新开工项目79个，总投资金额折合人民币24.58亿元，其中包括世界500强中的斯必克公司、欧普照明等一批重大项目 。,汾湖人口 现状,目前，汾湖镇常住人口20余万，户籍人口约13万人，登记在册外来人口约

10、7万人；其中，中心城区聚集人口约13万，本地户籍人口约占55%，既人口7万左右。 自04年以来，区域人口的年增长数在1.5万左右；去年因受全球金融危机影响，08年区域人口总数基本与07年持平；据了解，09年上半年人口增长数明显回升。,汾湖人口 分析,近年来汾湖镇人口总数呈增长趋势，但是从结构上看，户籍常住人口基本呈现下降状况，直至2003年才开始有增长趋势；而外来常住人口持续增加。区域内人口自然增长为负增长，人口的增加主要靠机械增长带动。 根据2000年以来汾湖镇人口机械增长的总体发展态势，考虑到今后在吴江市的地位将进一步提升，各种生产要素将在这里进一步集中，第二产业的持续发展以及古镇旅游带动

11、下的第三产业的增强和完善将产生大量的劳动力需求，汾湖镇人口仍会出现较大的机械正增长，根据吴江市东部次区域战略规划，汾湖镇规划确定镇域总人口远期末（2020年）为42.5万人。,背景分析,利好： 汾湖位于长三角经济区的中心区域，受上海经济中心辐射效应较强； 周边区域不断发展的经济，尤其是私营经济的迅猛发展，给汾湖的房地产市场、尤其是别墅产品类高端产品的市场发展提供了一定的可能性； 汾湖拥有众多的民营资本，并且保持一定的增长态势，也为区域内的房产发展奠定了一定的基础； 利空： 汾湖的经济与昆山等区域相比实力存在一定差距、本地民营经济总体实力一般； 对于大型企业而言，汾湖与昆山等城镇仍然存在一定的差

12、距，也使得区域内的城市高端客源层面厚度不够。 汾湖经济开发区成立时间较短，正处发展初步阶段，政府采取的一些有利于城市集聚化措施还未被充分体现，区域内居住氛围仍不足。,区位价值,松陵镇,同里镇,芦墟镇,盛泽镇,芦墟镇并非吴江产业、行政发展的传统以及中心区域，因此在吴江市域内属于区位价值较低的区域； 无论是区域成熟度、开发程度以及客源吸引力度都落后于松陵镇以及盛泽镇。,项目背景判断,现存问题： 项目现阶段区域价值偏低，在吴江与环淀山湖各区域竞争中均处于劣势，对于居住客源的吸引能力明显落后于松陵、盛泽以及环淀山湖的昆山、苏州等区域； 短期内生活配套以及氛围的欠缺也限制了项目的现阶段的运作； 未来前景

13、： 随着汾湖镇整体规划的实施，项目配套匮乏的局面将得以根本改变，项目生态、景观的优势也将得以凸现。 但值得注意的是，项目小环境的特质以及规划决定了区位最大的属性还是在于旅游、休闲、度假。,第二部分 房地产市场分析,房地产市场分析,区域土地市场供需分析,汾湖开发区土地供应示意图,汾湖开发区土地开发情况,06年以来，土地出让区域集中在汾湖开发区中心城区，其中住宅类土地面积161亩，既107.6万平方米；,汾湖土地开发特征,区域开发主要集中在以别墅为主的低密度产品；近年，才出现集中针对本地市场销售的普通住宅。 汾湖镇随着别墅用地的限制，现阶段开发的商品房主要以小高层、高层为主，各开发地块体量不大，主

14、要以总建面10万平方米以下为主。 市场去化以上海客源约占到30%；本地客源为辅约占到30%，在汾湖有企业的外地企业家和外来经商者约占30。,汾湖开发区土地存量情况,据统计，未来35年可出让土地集中在汾湖中心城区，共有38个地块存量，既2310.6亩用地面积；其中住宅面积1365.2亩，占总土地存量的59.08%。以上数据表明，为了迎合中心城区集聚发展规划，未来区域土地供应将以居住类用地为主。,汾湖开发区住宅土地存量分布图,1,2,3,房地产市场报告,商品房市场分析,汾湖商品房供需分析,汾湖房地产市场一直面临着严峻的供求比，08年汾湖房地产规划开发面积132万平方米，而商品房销售面积约在12万平

15、方米，存量房面积约120万平方米；其中，由于公寓房开发面积较少，市场供需相对平衡，所以大部分存量房还是集中在别墅产品。 从图表中可以看出，现阶段区域内公寓的年需求量在1015万平方米左右。,汾湖商品房价格分析,汾湖开发区在售楼盘主要集中在原芦墟镇、黎里镇，其中芦墟镇商业区（汾湖中心城区）汇集了区域大部分中高档居住项目； 区域一手房（包括别墅、非住宅）销售均价为 3985 元/ ，在吴江地区处于中等水平。,客源分析,客源分析,区域分布据开发区相关部门统计表明，上海客源、本地客源和其他外地客源各占三分之一； 行业分布以当地经济区内的私营企业主为购买主力，包括纺织、贸易、物流、电子等汾湖经济区规划产

16、业；并以外企高管、政府机关购买为辅； 购买用途现阶段，公寓类产品以本地人自用、外地在芦墟有产业的私营业主初次购买为主力；别墅类产品以度假、自用等第二居所为主。因低总价优势和区位规划发展，进行投资的为补充；,片区市场消费者特征,汾湖 分布区域：上海消费者、当地企业主和本地居民。 职业特征：高收入行业中产阶层，企事业单位负责人。 年龄层次：3545岁中年人为主，少量50-70岁左右的离退休人员。 购房动机：现阶段，自用和休闲度假第二居所仍占较大比例，租赁、城市发展等题材 /的炒作为辅。 吴江市区 分布区域：本地区域，辐射下属各镇。 职业特征：城市扩张疏散型居民，在城市中工作和做生意的外地人。 年龄

17、层次：覆盖年龄段较广，以45-55岁之间的中老年人和20-35岁之间的年轻人为主。 购房动机：第一居所的比例高，其次为投资和第二居所。,当地人群购买需求,在所有购买客户中，除上海客源以外，当地需求中，外地在汾湖经商的企业主占了意向客户的50%。 而当地客源中，非农村人员的购买力略大于农村人员，主要原因是农村人员基本都有自己的宅基地住房，对于公寓产品的居住及使用价值信心尚未形成。 当地购房客源中，购房原因主要以结婚、养老为主要购房需求，纯炒作投资客极少。,相关个案分析,相关个案分析,江南岸 位置：汾湖镇临沪东路1222号 开发商：苏州铭基置业 占 地：18万平方米 建 面：5万 建筑类型：独栋别

18、墅（送地下室） 单价：1200017000元/平方米 物业管理费：3.8元/平方米月 容积率：0.29 绿化率：63% 停车位：1：1 销售率：约20%,相关个案分析,产品特征： 江南岸为临湖独栋原生态别墅区,自然环境好,紧临上海，本案东面为8200亩的太阳湖，同时开发商花巨资在太阳湖上建造了近千米长堤，把一部分划为本项目的私家内湖，长堤是仿杭州苏堤更显江南水乡风格。 江南岸共168栋，分为地上两层，地下一层；“江南岸”为淀山湖西侧的中式简约别墅代表作，蕴涵的是一种质朴的浪漫和自在的优雅，与优美的自然环境融合，亲近又私密，宁静安详中的盎然生机。一湖，一堤，一别墅。,去化分析： 江南岸从2005

19、年开始销售，一期已经基本销售完毕，目前在售的为临湖的36幢独栋别墅，均价约15000元/平方米，后期仍有100余幢未建，项目内还有一幢4星级酒店，现已结构封顶；一期交付后，入住率较低，购房客户以上海投资者为主。,相关个案分析,明珠花苑 项目地址：芦莘大道475号（大渠荡南侧） 占地面积：6万 建筑面积：10万 产品形态：由15幢小高层组成； 沿街商业用房5000 户型面积：二房 100平方米 三房 128137平方米 复式 219232平方米 总 套 数：558 套 装修标准：毛坯 销售价格：均价3750元/ 商铺 7000元/ ,相关个案分析,去化分析： 项目一期于09年3月28日正式对外开

20、盘，推出4栋小高层，现已售罄；销售周期为三个多月。 一期住宅销售均价 3700元/ ,最高销售单价 4100元/ ； 据现场销售人员介绍，沿街5000 商业用房销售单价7000元/ ，一期部分已基本预定。 购房客户主要以沪籍投资客、开发区外来经商者为主；在今年5月16、17日汾湖开发区本地首次举办的“宜居汾湖”房展会上共销售近20余套，购房者主要是本地居民及本地工作人员。 二期将于今年10月份对外发售，具体价格未定。,产品特征： 项目采用现代简约派小高层设计，住宅均为板式结构，一梯两户，部分跃层式结构，最大限度满足各消费群的不同需求。 户型：项目以三房为主，占总套数的70%；其他由100的两房

21、和复式房组成。,相关个案分析,湖景花园 项目地址：临沪东路355号近芦莘大道 占地面积：71164 建筑面积：72000 产品形态：联体别墅(二联体) 小高层、多层 户型面积：二房 98 三房 110130 四房 138 联体别墅 280 总 套 数： 207 套 装修标准：毛坯 销售单价：30006500 元/ ,相关个案分析,产品特征： 本案位于大聚荡生态公园南侧，居住环境优美，周边已经云集多个中高档住宅项目，逐渐形成高档居住区域。周边配套设施齐全，项目南端还有一个汾湖开发区最大的农贸市场。 本案由多层、小高层、联体别墅组成，丰富的建筑形态在汾湖开发区属稀有项目。 本案户型设计实用性较强，

22、两房面积控制在100平方米之内，四房面积为137平方米，具有较高的投资价值。,去化分析： 在8月初，项目公寓销售率达85%，剩余房源以底层和顶层部位为主 ；联体别墅仍有近10套，位置基本分布在小区南端。9月初现场已无销售人员。 已售房源中，多层 均价 3500 元/ ，小高层 均价 3700 元/ ，联体别墅 6500 元/ 。 本项目由上海新青浦置业有限公司投资，为了吸引更多的沪籍投资客，开发商除汾湖项目设置现场售楼外，在上海青浦城区也开设了现场售楼场所。 据现场接待人员介绍，本项目去化以投资客为主，尤其小面积的二房和联体别墅，投资客最为青睐。,相关个案分析,临沪壹号 项目名称：永信汾湖商业

23、广场 项目地址：莘搭大街60号近人民路 占地面积：20054 建筑面积：49300 产品形态：商业、酒店式公寓 商务酒店 户型面积：商务酒店 3685 酒店式公寓 3870 总 套 数： 420 套 装修标准：全装修 销售单价：47007000 元/ ,相关个案分析,产品特征： 项目占据汾湖交通要冲（芦莘大道/人民路），临沪产业带上第一个综合商业项目、汾湖CBD核心区第一财富街区，该项目集商业、办公、休闲、娱乐等功能于一体，是汾湖开发区的首个商业旗舰。 本案由四个部分组成，永信商务酒店、永信办公楼、永信5.4挑高精装修公寓、永信汾湖商业广场。,产品分析： 酒店式公寓 5.4米层高精装修酒店式公

24、寓，一层面积两层空间。 户型面积在3870 ，装修后实用面积可达到60120 ； 销售均价 7000 元/ ，其中装修成本800元/ ，总价24万起售。 商务酒店 户型面积在3685 之间 ，总计103套数； 每层配备2部电梯，房源分布在27F；物业管理费 2.5元/ /月; 销售单价 4700 5000元/ ，装修成本800元/ ，总价15万起售； 售后包租五年、前五年物业管理费全免，1200小时免费入住. 商业广场 销售单价 外街 9000 元/ ，内街 5700 元/ ； 13层是综合性商业街，由内街和沿街商铺组成，集餐饮、娱乐、休闲于一体，满足各种商业需要 ； 停车场分为地下一层车库和

25、露天停车位；地下一层车位166个，露天停车位有160左右，另外从地下一层配有电梯直接通往9楼。,相关个案分析,明丰环湖花园 位置：汾湖城司路 开发商：吴江明乐房地产开发有限公司 占 地：6万平方米 建 面：5.7万 建筑类型：经济别墅、小高层 单价：未定 物业管理费：未定 容积率：0.95 绿化率：42%,相关个案分析,产品特征： 明丰环湖花园共计14种房型，由74幢双联体别墅、独立别墅，及两幢12层小高层组成。项目距上海A9高速出口仅2.3公里，临1300亩水域的洋砂荡，占地60000平方米的“明丰环湖花园”别墅均为经济型别墅，其特点是面积小，总价低的特点；同时，通过人造坡地，所有别墅均造在

26、山坡上，河流经过每幢住宅，使每户别墅拥有私人游艇码头，整个小区的道路、坡地、桥、河绿化、建筑小品有机结合成为一个优美的花园小区。,简析： 项目小高层已经结构封顶，部分别墅已经现房，目前正在做绿化配套及水景导入，小高层的房型面积从80-120平方米，与明丰的前两个项目相比，单套户型明显做得小了许多，09年开盘，现已售罄；据了解，该案小面积住宅为区域内单价最高的出售房源，销售单价在45005000元/。,相关个案分析,湖滨雅园 位置：汾湖镇浦港南路568号 开发商：吴江大众置业有限公司（上海） 占 地：6万 建 面：8.2万 建筑类型：联体别墅（地下室计建筑面积） 报价：5600元/平方米 物业管

27、理费：1.8元/平方米月 容积率：0.86 绿化率：60% 装修标准：毛胚 销售率：约20%,相关个案分析,产品特征： 大众湖滨雅园西揽景观湖大渠荡生态文化公园，东据东菇荡纯自然湖色，大众湖滨雅，门前屋后，800亩水岸宏景随处可见。个案为纯联排别墅小区，总建筑面积为8万平方米，由33幢四联排至十联排组成，共计261套。每套建筑面积在250至400平方米，每套分为四层，包括全明半地下室一层，以及顶层的露台。,去化分析： 项目于2009年5月正式对开开盘，销售均价为5400元/，已销售60余套，总价在120万220万之间；现对外报均价5600元/。 购房客源以上海人为主，购房目的以度假居住、投资为

28、主，本地客源较少。,相关个案汇总分析,目前汾湖经济开发区的房价并不是很高，主要是两个方面原因：一方面是五镇合并后汾湖经济开发区概念刚形成，房地产开发处于起步阶段，区域认同度还不是很高；另一方面，目前区域人气和居住氛围不高，多数的外来购房者是看中目前较低的价格和良好的居住环境，区域市场纯投资炒作还未形成气候。 就目前区域公寓产品的价格在3500-4500元/平方米区间； 混合社区别墅产品的价格在5500-7000元/平方米区间； 纯别墅社区别墅产品的价格在12000-17000元/平方米区间； 商铺的价格差距较大在5700-9000元/平方米区间； 商务酒店的价格在4700-7000元/平方米（

29、5年回报率在40%左右）,项 目 概 况,项目概况1,110亩： 住宅用地 容积率： 1.25 建筑密度：28 绿地率： 30 建筑限高：层数6层 檐口高度21米 139亩： 商业、住宅用地 容积率： 1.5 建筑密度：28 绿地率： 30 建筑限高：商业3层 檐口高度15米 住宅13层 檐口高度42米,项目分析1,根据基本设计指标，该地块的体量较之区域内同公寓类项目相比，体量较大；因中心城区的城市集聚效应和城市人口导入速度仍处于初步阶段，市场需求量表明项目开发和去化需有较长周期考虑。 现阶段，该地块价值未被充分挖掘，未来仍具有一定升值空间。当地政府多项加快汾湖开发区城市化发展措施的顺利开展，

30、并已取得一定成效；土地供应的合理规划，是未来区域房地产市场看好的重要诱因。 该地块北面A9高速高架将成为项目产品市场去化的重要不利因素。,项目概况2,61亩： 住宅用地 容积率： 1.5 建筑密度：28 绿地率： 32 建筑限高：层数12层 檐口高度38米,汾湖购物中心,项目分析2,根据地块基本设计指标，总建筑面积60900平方米，与区域内公寓类项目相比，体量较小，可实现短期内去化。 地块处于甘溪市河北岸，沿河岸线长，有利于项目产品优化。 地块北面为“明丰环湖花园”项目，该项目公寓售价为该区域最高价，地块产品定位和去化有较强的预判性。 中心城区在建中的购物中心离地块仅3分钟步行路程，将来生活配套设施相对优越。,