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1、证大国际城三期推盘及案名建议,前言,鉴于证大国际城三期年后即将动工，而整个方案设计还处于扩初阶段，本次针对三期所做的推盘策略主要以纲要性的方向性内容为主，更多的是战略性的探讨，后续的战术性阐述尚需三期扩初完成之后，因此，本次提报以期通过年前的大致战略梳理，为年后三期的营销推广工作抛砖引玉。,客户名称,市场提点,推广方式 核心诉求不明显，缺少项目特质。以报广电视及SP为主；PR活动在效果显现较为明显,推案方式 多频次，每次中少量推出；注重所推产品间的相互促进；持续营造项目热点,销售方式 低开高走，或平开高走的策略；通过不同产品间相互促进带动销售去化的速度，注重销控手段,价格制定 价格走势相对平稳
2、，全年价格增幅大概在10%左右，价格策略阶段性较强,海门的推盘印象,基于以上对海门市场推盘的认识，我们再切入三期。,三期项目现状,小高层，240套左右房源，3万平米左右,花园洋房，四组团，预估180套房源左右，2.6万平米左右,三期产品应该如何推盘？,区域市场不成熟，小高层产品需要激活,类别墅产品洋房对别墅至公寓的有效过度,海门市场借鉴,以满庭芳的高举高打，带动三期产品,满庭芳房源较多,洋房类产品先期入市，试探小高层市场,推盘思路,总体营销策略,强势蓄水原则欲为强势市场，必先蓄之高峡 将本项目的概念及产品做足、做透，在做到充分市场探测与准备的同时，积累最大的客户基础、丰富的客户资源，为后期销售
3、打好基础、做好准备。,产品中心原则未来新区、艺术建筑、中心人物、中心生活 充分利用本案所具有的升值潜力、产品规划、环境优势，深度挖掘实质性卖点与产品内涵，创意性的产品概念营造及推出，形成鲜明的市场亮点。,在遵循以上推盘思路的同时，我们还应明确,因此，我们的销售策略：,市场供大于求，推盘少量多频次，视具体情况制定价格幅度,大盘所在区域不成熟，尚需人口导入及产业方面的引入,本案三期产品以公寓为主，产品需要过度，区域地块小高层需激活,为后期销售做一定的铺垫,连环式共进满庭芳引导洋房去化，洋房促进小高层去化,推案原则： 利润最大化原则：促进三期产品能达到稳开高走的策略，一方面让客产生升值的感受，另一方
4、面也进一步促进利润最大化 市场引导原则：充分考虑到小高层市场在该区域尚待花园洋房这一过度产品激活，花园洋房先期入市，试探小高层市场，平稳提升该区域对此产品的接受度。 产品互动及相互促进原则：联系到二期还有部分产品推出，通过先期推出花园洋房这一类型做别墅至小高层公寓房的过度，以达到产品双向挤压的效果,我们的推案策略：,一、08.7月开盘，花园洋房，过度别墅至公寓，激活小高层及市场试探(3.1期),二、08.9月份开盘，洋房+小高层产品（适量），小高层入市试探(3.2期),三、09.11月份开盘（洋房+小高层），洋房位置优，提升价格(3.3期),四、09.2月份开盘，小高层市场相对成熟，最好的位置
5、，提升价格(3.4期),推案策略,3.1,3.2,3.3,3.4,机动,五、高层小户型，先期蓄水，宜采用机动方式推出，拉伸销售,明确了推案策略，我们的销售线：,08.1,3,6,4,5,9,8,7,12,09.1,11,10,2,3,4,蓄水期,3期准备期,在整体销售阶段化分上我们遵循的是循序渐进、由浅入深的销售原则。先对客户做最大范围、最大面积的围攻，之后在针对每期不同房源，对蓄水客户逐步引导、分流、筛选，在开盘前形成对推案房源的强势蓄水，明确每期推案房源的准意向客户，保证每期推案顺利去化。在前期开盘后，考虑到大盘前期以稳当先，所以我们预留了1-2个月左右的强势蓄水期，针对每期推案房源意向客
6、户做明确的房源动线引导，保证每期房源拥有充足的客户量，确保去化。,2,满庭芳销售持续期,3期强销持续期,二期：08年1月、4月、9月，满庭芳推量 三期：08年7月开盘；08年9月、11月、09年2月，三期推量,我们的价格如何制定：,三、未来市场发展预判,定价依据,一、成本估算；,二、周边包括在售、已售、将售竞争个案在内所有楼盘的现行销售价格情况；,必须参考 ,有一定参考价值 ,有一定参考价值 ,中南世纪城洋房07年4500元/平米,以成本估算为参考 区域的不成熟性 后续市场的不确定因子,小高层不确定因素，区域小高层市场需激活 花园洋房的类别墅性质，作为产品的过渡,以低开策略，平稳入市 平价入市
7、策略，带动小高层产品,初步价格预测： 小高层入市价格：3000元/平米 花园洋房入市价格：3800元/平米,我们的推广策略：,形象先导,产品力诉求,生活境界提升,NP报媒、MG杂志媒体 RD电台、CF电视广告 POP户外广告 销售道具 SP活动、DS拜访、各种展会 售楼处与样板房,我们的推广手段：,阶段划分,第一阶段：准备期 时间：08.03-08.05,三期扩初完成 效果图等设计 三期定位概念提炼及VI应用 三期营销推广建议 公寓房客户会的成立方案 物业销售道具（楼书、单页等）设计制作 售楼处内部设计调整方案,第二阶段：形象导入及蓄水期 时间：08.05-08.07,售楼处调整完毕 围墙、户
8、外看板等的应用及更新 报纸、杂志及电视宣传片的发布 公寓客户会的成立 预定工作的配合,报纸及电视等的产品信息及销售信息等的发布 样板房及样板区的公开及展示 SPPR活动及房展会等的跟进,第三阶段：销售期 时间：08.07-09.03,我们的公关策略：,证大客户会成立,准备期、导入期、蓄水期：,销售期：,公关策略,三期样板房及样板区体验活动,案名建议,方向一：沿用词牌名，需具有一定现代感及力度,江城子,借苏轼先生的江城子，整个词牌名富有豪放的气魄 联系到了项目的区位条件等,西江月,借辛弃疾的西江月，整个词牌名富有气势 联系到了项目的区位条件等,方向二：现代感强，具有力度感,创世园,“创世”充分体
9、现了产品在海门的新度 整个案名具有较强的时代感，具有一定的力度,青庭,一个“庭”字，充分体现了大气之质 “青”字展现了三期产品的景观特色 整个案名给人以品质生活的感受,方向三：导入中加合作的概念,中加红,从色调上下文章，“中国红”与加拿大的“红雪枫”“红河谷”相结合 极具符号感，后期的视觉应用会有较大的发挥空间 奥运年，中国红的国际情怀，具有力度感及民族感,中加一品,“一”，通艺、谊、益等，充分展现了项目的品质感，并演进了证大的开发理念 整个案名在导入中加的概念的同时，给人以大气的感觉,虹馆,“虹馆”，让人联想到香港的红馆，意有生活斑斓之意，现代感强,方向四：导入中加合作的概念,兰亭苑,书卷味道、人文气质,芙蓉园,雍容华贵贴切气质，大唐印象盛世豪庭,Thanks!,