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1、第五郡,工程部总结,亿达美加工程部,二00九年八月,5号地1-8号楼,一、主体工程设计及施工中 存在的问题,（一）在设计及施工中要注意，同种类型的户型其户内的布局及房间内的设施安装位置应保持一致 1、如隔墙的布置、暖气的位置等，避免交房时出现同样的户型室内布置不同的问题，导致后期更改造成成本增加。原因： （1）设计文件考虑不周，导致施工图设计文件中存在同样户型的起居室暖气位置布置不一致。如下图： 解决措施：a、在设计文件出图前，或图纸会审时进行调整解决； b、施工过程中发现后，及时进行调整解决。,（2）施工原因造成的：交房时发现同样的户型，同样的房间，暖气安装位置不一致。业主态度强硬，要求必须
2、更改。 造成该问题的原因：施工人员施工随意性较强，工作没有标准。 解决措施： a、制定工作标准，各项工作 b、要求施工单位必须严格按施工图施工。 2、有样板间的户型，清水交房时的房间隔墙布局尽可能与样板间一致（多数业主参照样板间布局进行二次装修），减少业主二次装修的改动量，否则业主二次装修改动造成： a、小区污染严重； b、造成业主二次砸墙业主增加装修费用； c、开发公司已施工的部分被业主改动也是一种浪费； d、物业公司的装修垃圾外运的成本增加； e、增加保洁及成品保护的费用等。,（二）在施工过程中出现的设计遗漏或不足的问题，应及时予以完善及补充，避免交房前或交房时业主提出问题时再进行整改，影
3、响交房时间及产品的品牌效应。,1、如在阳台上分户隔墙的设置，高度较矮极易攀爬，业主有不安全感。 解决措施：在方案设计中应考虑该出的防攀爬措施，交房前施工完成。,户与户之阳台间隔墙体高度矮，无防爬措施邻里之间易翻越,2、临时变更或增加的项目，应尽量考虑使用功能，完善设计或技术方案，避免后期出现问题造成维修困难。 如：地下叠院赠送的仓库，由于前期临时决定增设，原施工的挡土墙及顶盖没进行外防水施工，虽然做内防水，但仍出现渗漏问题，对后期维修、解决渗漏问题造成一定的困难。,顶板没做外防水，下雨引起渗漏，虽前期进行内防水施工，但仍没解决顶板渗漏问题。,3、设计节点、细部不完善，导致施工中无标准，因而随意
4、性较强。 如：伸缩缝的立面做法，设计文件不完善，前期施工无标准，出现问题再进行整改，不仅浪费人力、物力，而且伸缩缝两侧涂料重新涂刷也影响外立面的整体效果。该伸缩缝的处理方法，易造成伸缩缝两侧房间出现透寒问题。 解决措施： a、设计及施工前应明确该处节点的做法。 b、严格按图纸或图集中的做法进行材料的采购及使用。,该伸缩缝的处理方法，极易造成伸缩缝两侧房间透寒,4、入户门门槛、阳台门槛及阳台上返檐的设置高度应考虑业主二次装修后，是否会影响使用功能及美观效果。 （1）阳台门槛过低，业主进行阳台地面镶贴地砖后与门槛平或稍低 于门槛，导致雨水向室内倒灌；,（2）阳台周边上返檐高度较低，业主二次装修铺贴
5、地砖找坡后，易使成活地面标高比上返檐顶部标高高（设计阳台上返檐尺寸仅为60mm）；,（3）业主二次装修时阳台周边上返檐有的做压顶、有的不做压顶，做压顶的外口收口处理不当（外侧有灰口，还需补刷涂料）也会影响立面效果。,解决措施： 设计时要求阳台周边上返檐高度至少为80mm；门槛上返高度100mm，施工时可统一进行阳台地砖铺设，使小区外阳台地面达到统一的效果，另阳台挑檐压顶可保持一致，也避免装修效果不统一，影响小区外装饰的效果。,（4）木制入户门门槛高低不等，有的较低，业主二次装修镶贴地砖时，会影响门扇的开启；出口处无顶棚的位置，门槛处也易倒灌雨水。 解决措施： a、增设门槛比地面高50mm； b
6、、按标准施工。,门槛较低，门上方无顶棚的入口位置，极易从门槛处向室内渗水,门槛较低，外廊镶贴地砖，会影响木门的开启。,5、优化屋面防水节点等细部节点处理的方案，尤其高低跨、纵横交接位置，极易出现渗漏问题。,纵横墙交接处防水节点没做好，出现渗漏点,挑檐结构与纵墙没交圈，细部节点存在问题，防水层施工易出现问题，导致出现渗漏,6、户型方案设计时应从使用方便角度考虑。如：地下室从室内到地下叠院需从卧室穿行，使用极为不便。 解决措施：可将卧室及活动厅的门窗对换。,7、部分厨房窗扇较窄，造成推拉窗扇推拉过程中不稳定，易倾斜，给业主在使用过程中造成困扰。建议窗口较窄时，不采用推拉窗形式。 解决措施：该类型窗
7、可改为平开窗。,（三）施工中的问题：,1、外墙涂料施工： 尽量在施工前将外墙上应做的工程项目完善后再进行涂料面层施工，因为面层涂料维修施工极易造成色差，维修痕迹明显，观感效果不佳。,维修新刷的涂料与原涂料有色差，有明显的维修痕迹,2、阳台泛水处理，凸出墙面砂浆易开裂，造成防水层破坏，应在抹灰前预留凹槽，或者增加一道挑沿以利于防水卷材收口。,3、屋面及楼上阳台排水的雨水管在入户门前散排，给业主生活带来很大不便。,二、景观、绿化工程,1、 左图中，住宅南侧入口无人行通道、无出入口，且两户入口之间无隔离带，可按右图做法，在两户之间增设灌木隔离带予以分隔。,2、绿化带宽度较窄，极易穿行，造成已种植的绿
8、化带被破坏。,由于绿化宽度不足，植被被踩踏成人行步道,3、叠院挡墙外侧是否应增设灌木绿篱，作用： （1）可防止业主外的人员攀爬、进入下沉叠院； （2）下雨时，该处墙外的雨水易流淌到地下叠院内，绿篱还可以起到一定的护坡作用。,在叠院外侧可栽植500-700mm宽的灌木带，防止外来人员进入地下叠院，还有护坡的作用。,、,4、车库入口处，车道旁边土坡度较大，下雨易造成土坡上的水土流失到排水沟内，雨量较大的情况下，雨水易倒灌到地下车库内。建议可采取减小坡度或在绿化带内分散排向车库的雨水量，可缓解雨水向车库倒灌的问题。,、,5、硬铺装和叠院外墙顶标高与绿化地表一平，导致下雨或绿化浇水时，水流向硬铺装或向
9、院墙的院内倒灌。,解决措施： a、绿化带与硬铺装衔接处，土表面的高度可低于硬铺装3-5cm左右，避免绿化养护时，绿化带表面的泥土冲积到硬铺装上。 b、也可在土型上做一调整，如下图做隐形排水沟或开盲沟上填卵石方案进行解决等。,三、业主二次装修 主要改动的部位,业主进行二次装修情况看，室内隔墙被拆除、重新布局的部位，主要侧重点在： 1、步入式衣柜或储物间的隔墙拆除并取消；,2、走廊处壁橱拆除：,3、卫生间增设隔墙，进行干湿分区：,此隔墙原没进行施工，大部分业主予以增加，且有的将暖气挂在此处,4、带地下室的住宅预留的楼梯洞口小，无法布置楼梯，业主自行砸楼板放大楼梯洞口，并改变原房间的功能，变更后对结
10、构楼板不采取结构加强处理，影响结构整体及安全性。,5、有地下室的户型，大部分业主将地下室地面改为地热地面。业主擅自更改地热将会影响整体供暖系统的供热效果。,四、建议,1、小区内缺少无障碍通道，现有情况下对老人、残疾人通行极为不便，各楼道入口处应设置无障碍通道， 。 2、小区内缺少儿童游乐设施，缺少业主活动、健身的场地。 3、对业主二次装修改动部位的建议：单体楼内仅进行外围护结构及分户墙施工，户内隔墙可提前与业主或装修公司联系，提前确定装修方案，根据业主需要的情况下进行施工。这样，对业主来讲，也提高开发公司的服务水准，对开发公司来讲，可相应降低建设成本，同样，减少交房后由于二次装修产生的建筑垃圾对周边环境及道路的污染。 4、交房时，给业主提供各专业设施布置图，如：各房间的尺寸图（可在分户验收图中体现），空调、热水器、卫生间通气孔预留孔布置图，暖气位置、数量布置图，电气开关、插座、灯位等的线路及位置布置图，弱电插座的线路及位置布置图，便于业主装修重新布置，避免后期业主装修改动出现问题，而造成责任不明确。,谢 谢 二00九年八月廿八日 黄卫东,