2010.10邯郸丛台区项目产品定位110p.ppt

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1、,邯郸项目定位报告,2010.10.30,把本案塑造成邯郸的城市名片，地标性建筑； 借势产品创新，吸引本地的中高端客群，引领新城市生活，树立公司及项目在邯郸市地产的品牌度和市场美誉度； 追求资金回笼速度的前提下， 追求利润最大化；,开发目标：树立开发商品牌、实现项目利润最大化,目录,项目自身优劣势研究分析,项目本体研究,项目客群研究分析,周边在售项目市场调研,市场研究,项目客群分析,产品规划建议,项目产品规划初步建议,项目市场定位,项目市场定位研究,营销策略建议,项目营销策略初步建议,项目面临核心问题,邯郸中高端市场购买力有限，如何挖掘市场机会点，实现定位突破？ 潜在开发量巨大，如何拓展客户渠

2、道，提速销售周期，保证稳健现金流？ 拆迁量极大，产品线如何组合，实现物业价值最大化，进而利润最大化？,市场研究,宏观经济及政策,邯郸房地产状况,首次置业的首付款为30%，普通住宅实行优惠利率改为0.85倍。 第二套房首付比例为50%，利率为基本利率1.1倍 限制第三套房贷款，非本市居民贷款购房需要提供当地社保及完税证明,项目面临的金融政策形势-市场分析,房地产金融调整 促使中国整体房地产市场短期（1-2）重新进入震荡期,邯郸房地产状况,宏观经济及政策,邯郸房地产市场综述,2010年1-6月，邯郸房地产市场继续升温，住房需求旺盛，成交面积和成交价格持续增长。随着一些高端项目的入市，部分楼盘单价已

3、经突破6000元/平方米，价格也在攀升创历史纪录。商品房销售面积共为81.2万平方米，平均价格达3800元/平方米。,未来房地产供给与需求研究,2008-2012年规划建设各类住房14万套，总建筑面积1222万平方米。目前完成约为580万平米，约为6万套，未来2年将有近8万套住房，642万平米进入市场。 根据房管局调查资料显示，被调查人口中19.91%的人在未来五年内有购房意愿，户均面积为85平方米。以此预测需建房（120万人口）X20%/3.298 X 85/5X 2=234万平方米，再加未来二年新增人口114.06-95.58/5X 2 =8万人，按每人30平方米计算，新增建筑面积为：8X

4、30=240万平米；因此，2011-2012年住房总需求为：（234+240）=474万平方米。 由上可以推断，未来二年内城区每年大约需要237万平米住宅，按照供略大于求的原则，供需比例按1.05：1（参照全国平均水平）计算，每年需要大约248万平米，与2011-2012年规划中每年约321万平米供应量相比，呈供大于求态势。,区域市场研究,连城别苑,丰通国际,星城国际,本案,安居东城,星城国际,开 发 商：河北鑫港房地产开发有限公司 物业地址：滏河北大街与联纺路交叉口北行 800米路西 物业类别：普通住宅 建筑类别：高层（毛坯房）19栋 容 积 率：3.00 绿 化 率：45.12% 建筑面积

5、：48万平米 物 业 费：1.20元/平米月 均 价：5500元/平米 开盘时间：2007年12月15 日 户型：109-165 平米,丰通国际,开 发 商：河北丰通房地产开发有限公司 物业地址：联纺路与滏东大街交叉口东南角 物业类别：公寓、写字楼 建筑类别：高层 当前价格：起 价：4500元/平米 均 价：5200元/平米 开盘时间：2010年4月 主力户型：二居、三居71、98、150平米,开 发 商：邯郸市恒兴房地产开发有限公司 物业地址：滏东大街与从台路交叉口 东行200米路北 物业类别：普通住宅 建筑类别：高层 建筑面积：172155平方米 均价：6200元/平米 开盘时间：2009

6、年1月 主力户型：130-180平米,连城别苑,安居东城,物业类别：30栋33层高层住宅 物业地址：联纺路与滏东大街交叉口东南角 售楼地址 滏东大街158号销售大厅 售楼电话:0310-6019999 容积率： 3.00 绿化率 ：35% 停车位:1：0.6 占地面积:35万平方米 建筑面积:120万平方米，其中住宅面积约70万、商业面积约50万 开工时间:2010-12-01 竣工时间:2013-12-01 户型主要为二室二厅一卫、三室二厅一/二卫、四室两厅两卫；面积为100、130、150、170240、260。,龙湖御景,开 发 商：邯郸市三胞房地产开发有限公司 物业地址：滏东大街与丛台

7、路交口东南角 物业类别：普通住宅 建筑类别：高层，2栋25层（1-3层为商 铺，4-25层为住宅） 物业现状：准现房 建筑面积：38788平米 均 价：6800元/平米 入住时间：2010年1月1日,小结：,1、本案周边未来中高端住宅潜在少，后续竞争较小。 2、普通住宅市场上供应户型产品线较单一，畅销面积区间在80-100平米、110-130平米的二居和三居为主力户型，基本没有一居产品。高档项目竞争压力小，升级空间大。大户型畅销区间主要集中在以连城别苑140-180平米三居，产品相对稀缺。 3、周边中高端项目高层毛坯均大多在5300-5500元，电梯洋房产品大多在58006200元/平米，较去

8、年价格增幅较大。 4、目前区域内的项目大多为现代风格，外立面色彩度较单一，欠缺质感，风情味不足，对于本案而言存在较大机会。 5、星城国际到目前今年销售面积约5万平米，以此来预估本案的去化周期约1年左右。,6、除连城别苑诉求的产品相关亮点较为出众外，其它项目产品附加值亮点较少。其他个案在项目本身的塑造方面优势不够突出，集中表现为产品性价比偏低，项目本身的可塑性、空白点、增值点较多。目前一些项目的亮点可供借鉴：如连城别苑外立面材料 、全明户型等。 7、物业服务方面，项目多采用发展商自营的方式，高端项目采用知名物业管理公司正逐渐增多，好的物业服务正成为项目营销过程中必不可缺的诉求点。 8、竞品项目中

9、市内客户为绝对主力，乡镇购买客群有逐渐增加的趋势；投资客比例较低。市场主流仍将以增加居住面积和居住升级为主要改善目标。随着大盘的纷纷入市，客群消费观念逐渐成熟，渐渐由过去只关注价格和户型过渡到注重项目环境、配套、物业管理和项目附加值等综合软性因素上。 9、中高端客群则主要以政企高层及私营业主（小生意人）部分乡镇公务员及私营业主为主，高端客群由于购买不到适合自己的高端住宅需求旺盛，高端产品存在极大市场空白。,小结：,项目本体分析,项目概况,项目地块位于近邻联纺东路，滏阳河西侧，属于城市富人区。地块北侧会展中心形成国际商务区。 地块建设指标：容积率约为3.5，建筑密度约25%，绿地率约30%。 建

10、筑面积：回迁房约为5万平米，商品房及商业面积约为4万平米。（与实际容积率有出入）,项目概况,配套,周边高档居住区,最大优势：自然景观、交通配套 最大劣势：成本高小，单价高、销售难度大 最大机会：城市发展、产品升级 最大威胁：政策调控房价波动、市场供应量大,地块SWOT分析,领导者,垄断价格 产品有不可重复性 稀缺资源,追随者,搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,行业老大,非行业老大，中小规模市场,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,本项目定位方向：具备市场挑战者

11、的条件 对于本案而言，产品创新是关键,依托区域的未来完善规划，未来成熟的配套，高形象为战略导向、打造新城市中心高端住宅典范,项目市场定位,必须做市场的挑战者，新城市生活的谛造者,传统的产品主义开发思路不但不能实现项目的价值 相反会增加项目的市场风险,高端项目，创新是必由之路,以高端项目的开发思路，引领区域的整体发展 充分挖掘项目景观及配套的优势，实现项目价值最大化 开发战略思路和竞争策略、营销包装的全面领先，成为区域价值的风向标 从与城市共同发展，适度超前、成长累积的开发理念。,本案位于以COD核心圈内，未来周边将主要规划为城市配套与高尚居住。对于核心区和政务官员和周边企业职工而言，能够恰到好

12、处地平衡其工作与生活的距离。,COD六大核心开发要素,本案如何定位，以何支撑？,打造邯郸市富人区样板社区 商业街区+城市高层水景豪宅,本案初步市场定位,亚太花园,连城别苑,本案,优势：地段、现代风格 产品败笔：人车不分流、物业管理、豪宅户型、产品创新等,优势：园林、电梯洋房、大户型、设备设施 产品败笔：产品创新、营销单一,？,萌芽,成长,超越,邯郸市中高端住宅发展历程,立足点： 现代风格、园林,立足点： 电梯洋房、自然景观,立足点： ？,项目客群分析,目标客群基本特征,年龄在30-50岁之间 以政府官员及公务员、周边企业员工、私营企业主等为主， 其次为乡镇官员及公务员生意人等购买力旺盛，周边富

13、人区亚太花园等客户群。 二次置业为主 非常注重房产品交通、配套、园林环境、欧式建筑、户型舒适度、项目口碑等综合品质,客群定位：邯郸新贵阶层,目标客群锁定：,核心客群 政府中高级、事业单位职工及中层管理者 银行、电信、电力、开发区等大型企业职工及中层 教师公务员等的高收入阶层 物流、娱乐、建材等私营企业中层 商贸类私营业主与个体工商户 媒体及广告私营业主等。 重点拓展客群 周边乡镇公务员、官员、私营业主中高层收入客群,产品规划建议,目标：制定有领导力和竞争力的产品,1、高层产品创新，高端标签 2、打造高附加值产品，厅、花园、LOFT作为创新点 3、面积范围80-100二居及130-150平米三居

14、，140平米三居以上舒适性产品为主，满足目标客户需求。 4、进行大平层户型创新，并适度增加低密度产品，填补市场空白，引导高端客户需求。 5、注重产品附加值提升，居住品质升级。,产品定位的策略,一线品牌 项目具有无可复制的资源 产品创新 垄断价格标杆，引领市场潮流,改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,挑战者,领导者,+,整体以高档产品展示社区形品质，突破区域价值; 本项目产品建议由高层和LOFT、沿河商业组成。,高层大户 + LOFT产品 + 沿河商业,分摊容积率 顺应市场需求,增强竞争力和人气 扩大影响力,项目价值最大化 提升项目品质,快速销售 保证资金回笼,创新性 高利润性

15、,高端性 提升项目品牌含金量,实现：品牌、利润、速度三大开发目标,产品定位,建筑风格,园林景观,物业管理及智能化,整体规划,产品方案,户型创新,配套设施,规划布局分析,鉴于当地人置业较关注风水、吉祥等寓意，由地块优势及“水景豪宅”的定位，我们联想到“龙形”的美好寓意，建议在设计概念中加以引用。,新增路网建议,交通布局分析,停车建议 主要为地下停车结合地面停车。地面停车可以利用组团间道路或红线退距当作地面停车场；地下停车主要为纯地下停车场。 考虑到未来生活水平提高及社区高端定位，车位比建议为1：0.6。,人车分流借鉴,地下停车场示意,物业布局分析,高层,商业,电梯洋房,物业布局分析,项目北侧适合

16、以高层为主，以凸显项目形象。中间南部区域之间相对私密安谧，适合分布电梯洋房。 保证商业的均好性。临两条路处夹角处适合布置区域级集中式商业。临河可开发商业街提升项目利润。 项目南北两栋楼建设LOFT产品增加产品建筑面积（不算容积率可销售面积）。 会所设置应考虑对外经营性和对社区内业主的有效辐射范围，考虑同商业的互动。,各期物业配比建议,项目建设高层为主顺应市场需求（客户认为高层就是中高端产品，可以凸显项目形象，适合分布一部分电梯洋房为拉升产品价格做准备）。 项目建设时市场高层产品竞争较激烈，此时期建设LOFT产品可以避免直接竞争又可以偷出面积，配合电梯洋房产品，获取更高利润）。,物业配比,建筑风

17、格,园林景观,物业管理及智能化,整体规划,物业发展建议,户型创新,配套设施,现代与欧洲建筑简约元素运用结合，突出休闲风情元素。主打异域风情高端楼盘，集合国内流行的地中海风格。,建筑风格建议,建筑风格,园林景观,物业管理及智能化,整体规划,户型创新,配套设施,物业发展建议,园林风格建议,现代风情园林 突出文化、国际化、大气的感觉,入口社区精神堡垒 家的精神依托,采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造一定高差，使物业景观错落有致，充满变化和情趣。步行其中，感觉很好；辅之以下沉式庭院、层次感较强的植被，弱化了客户对栋距过密等不利因素的在意程度。,微地形利用坡地建筑，立体景观,无所不在的十

18、足水意,水系以浅水系为主，宜结合硬质铺装地面考虑，经济节水，充满情趣，冬天白雪覆盖也是种风景。,在园林中点缀体现创意的雕塑，成本投入不高，但可以有效的提升环境的品质感，也能显示项目的整体格调，强化人文氛围。,以精致小品点缀组团景观中心，表达自然 意趣提升社区高尚人文氛围，使客户产生共鸣。,让小品成为小区的艺术代言人,建筑风格,园林景观,物业管理及智能化,整体规划,物业发展建议,户型创新,配套设施,本项目户型设计与创新方向(高层),户型设计原则： 1、常规动作。明厨明卫，南北通透，阳台 2、舒适性打造。270度凸窗、主卧、客厅朝南、倒凸窗附加值赠送等 3、引入创新元素。入户花园、空中院馆、LOF

19、T、客厅挑空,创造者的空间欲望，充分满足人们的想象空间和创作欲望。你可以将4.88米高的空间随意分割出若干个功能区域，实现彻底的动静分区，使工作、休息、会客、用餐、居住虽然发生在同一个大的空间内，却又各得其位，互不干扰。 高性价比的产品力通过装修，可获得双倍甚至更高的实际使用面积。此外，每户还将获赠一个面积约5平方米的飘窗，可以作为阳光室或者观景台，在匆忙的岁月深处，聆听夜莺的歌声。,50平米示意,LOFT,小户型空中别墅，超高性价比,LOFT,LOFT,小户型空中别墅，超高性价比,户型创新价值点1运用入户花园、空中花园和阳光房，使高层低密度化，增加与自然亲密接触和居住情趣,户型创新价值点二赠

20、送180度/270度凸窗增加可使用空间，提高舒适度,180度外飘窗，景观主卧,2房2厅1卫,270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观,落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值。,65平两房两厅一卫,倒凸窗,产品策划,5,首层创新价值高层类洋房产品,送地下半层，同时增加设计因景而生的空间形式下沉式私家花园，使其景观价值最大化，增加首层产品品质。,私家花园,建议增加户型功能创新之三首层创新类洋房,建议增加户型功能创新之四一梯一户大平层,入口玄关,形成空间收放概念,以小衬大; 独立客卧与主卧区东西相隔,互不干扰; 豪华客厅下沉设计,彰现豪宅本色； 独立阳光早餐厅,空间功能完整; 北向次卧一步圆弧阳台,导入户

21、外美景。,采用国际豪门大户的三区布局概念： 工作区包含佣人房及卫生间、大型厨房、洗衣房与工作阳台，与主客活动区分开。 接待区豪华客厅与大阳台空间相连，室内形成 多个休闲与接待区，互不干扰。 主人区引入主卧“区”的概念，居住更舒适，更添生活情趣。,160平米,建议增加户型功能创新之五高层270观景阳台,建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积。在阳台下做一个较低的平台，这个“低台” 可以打掉。此面积作为赠送面积提高产品性价比和舒适感。,建筑风格,园林景观,物业管理及智能化,整体规划,物业发展建议,户型创新,配套设施,本案设计一个2000平方米左右的集中购物超市(引入家乐福或乐购)，地上三层

22、。单层面积控制在800左右。,集中商业之超市,超市规划 F1-F2品牌超市 F3 餐饮、电玩。,小型商业中心图片,具有修理服务功能，满足社区居民日常用品修理的需要；,具备购物功能，能提供主、副食，生活用品,具备餐饮服务功能，为居民提供早点、正餐和满足学生、老年人用餐；,具备综合服务功能，社区居民理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等,建议临河商业街与住宅分开，如果不分开，建议设置转换层。临街商业建议设置为一层临街加部分一拖二商铺，满足各种业态的需求。一层商业有独立面脸，便以日后销售。面宽设置45米，进深810米，单个铺位面积控制在100平米左右。,建议本项目设置一个私人会所,会所建议,建筑风格,园林

23、景观,物业管理及智能化,整体规划,物业发展建议,户型创新,配套设施,物业管理及智能化,建议提供周全的物管，同时重心放在提高服务质量上,智能化周界防越报警系统 闭路电视监控系统 24小时定时不定时安保巡逻 对讲访客系统 消防系统,宽带、电话、有线电视的信息网络系统 物业管理系统 电表、水表、煤气户外远程抄表系统,周全物管,安保服务,信息服务,生活服务,公共卫生保洁 生活设施维护 绿化、花卉园艺管理 车辆停放管理 各类费用代收代缴 代收发报纸、信件,客户为中高端客户，对安全性、社区环境和设施维护以及停车管理比较关注,医疗保健：必备的服务设施/业主健身档案 家政服务：“遥控服务”、“定制服务”轻松料

24、理的家 住宅托管：每栋楼设置一名管家,解决客户的后顾之忧 菜单式委托装修：轻松置业、轻松入住、轻松生活,物业服务特色建议,设立中央智能控制中心 电梯身份认证服务 出入口智能管理 远程家居控制 安防系统 全光纤架构 成就顶级家居智能化小区,高效保温隔热外墙体系 断桥铝合金中空LOE玻璃 外遮阳系统 顶棚辐射采暖制冷系统 置换式全新风系统 地源热泵系统 卫生间后排水成套系统 吸尘排污系统,常年恒温恒湿、健康新风、隔音降噪、防污抗染、节能环保。,混凝土顶棚辐射制冷制热系统,健康新风系统,核心设施和设备主要为地源热泵和采暖制冷系统，视地质条件，设备加安装大约每平米增加200-300元成本，水源热泵约为

25、150-200元成本。3-7年客户可回收前期投入成本。,生态科技型住宅，可应用于后期产品升级。,建议本案物业管理将委托知名物业管理公司来进行顾问或管理，通过高品质的物业服务可以提高本案的附加值和竞争力，可成为本案的重要销售卖点之一。 物业费收费标准参考周边项目，物业费取费标准建议为1.5元/平方米月左右。 物业管理公司建议：国贸物业、高力国际、中澳达文。,物业公司建议,营销策略建议,整体营销战略,高端形象 活动造势,体验营销 样板先行,整合资源 深入挖掘,高端形象 活动造势：通过高水平的营销活动，营造形象、气势，确立 项目高端形象，占领市场制高点。 体验营销 配套先行：销售中心、样板间情景展现

26、，以体验参与刺激客 户，促进销售。 整合资源 深入挖掘：整合项目资源，立足产品，深入挖掘，不断制造 市场亮点。,营销推广,销售执行,营销战术,营销战略,四位一体全新营销策略,品牌营销,公关营销,体验营销,圈层营销,核心营销思路,充分利用世界级设计大师，打造邯郸水景豪宅。 富人区概念的升华和提炼，LOFT产品的塑造，打动邯郸。,品牌营销品牌的建立,提示； 先找到意见领袖，造成蝴蝶效应，再结合葡萄藤营销窜连。,针对我们设定的高尚客户群 分析不同的消费特征，每一类型都有自己的社交圈层。运用影响力深度的小众传播，制造“小众影响”。 譬如：高新技术开发区；银行贵宾卡；也可利用现场空间进行体验营销，如样板

27、区域销售人员从原来的一对一转变为多对一的尊崇服务；在媒体策略上，我们研究了目标客户的接受信息的途径和方式，以专业刊物和兴趣性刊物为主 。,圈层营销,诠释项目豪宅力量，展示气势,销售现场营造星级酒店管家式氛围，打造销售现场服务。 建议从销售体、门童、保安服饰体现酒店管家式特色。 建议设置水吧服务员、门童、保安保洁、停车引导员等岗位。,现场包装,体验营销,79,餐饮服务,配合服务,安保服务,管理人员,物业人员,置业顾问,销售执行,80,入口,设立明显的项目形象展示标志 安排工作人员进行客户相关问题解答 确定客户身份 通知接待中心，做好接待准备 做好项目的指引系统 安保人员负责业务部相关人员迎接,带

28、您的孩子识欧洲； 欧洲文化艺术展； 世界级欧洲藏品邯郸行； 让孩子踢到欧洲；,公关营销,营销推广,销售执行,营销战术,营销战略,案名建议,主推案名：龙湾 辅推案名：天鹅湾、碧水湾畔,推广渠道,以活动为主线，户外、数据库与软文为主要通路，硬广与网络等配合，全面展开宣传攻势。,更多的人关注 更多的人到场 更多的人购买,因地制宜，巧妙拦截,沿线户外广告 灯箱 道旗、工地围档 项目内外部指引,在唐山市区及至项目沿线设置户外，展示项目形象，拦截竞争对手客户； 应用策略：户外报广化、户外异型化、户外电影化。,户外与导引,直效行销,以短信和DM直投为主要手段，数据库资源、展会相配合,短信与DM推广成本低，客

29、户资源针对性强，有一定持续保留期，并可根据项目动态及时调整，是拓展客户的重要手段。,短信,邯郸市中高端业主、银行卡客户、车主客户、企业主 等短信发送,数据库,市中心企业、银行卡客户、车主客户等 的DM直投等,看房团 巡展 展会,选择区域写字楼和高端商场进行定向巡展， 参加媒体组织的看房团，参加房展会 扩大受众群体。,直销行销,报纸,配合活动节点进行宣传炒作，树业界口碑,报纸硬广，较适合树立项目形象和项目价值点传播，可选择与竞争对手阶段性同媒体投放。 加大软文投放力度，持续保持项目热度。 报广以形象塑造为主，与信息告知相结合,网络 广播,空中传播，立体覆盖,网络：搜房网及项目网站建设 广播：音乐

30、广播台、交通文艺广播台,根据本案目标客户的职业特征，考虑充分利用网络的传播优势，丰富项目网站，投放搜房类专业门户网站。,销售接待营造氛围,氛围营造,营造休闲、尊贵、讲究品味、品质的私人会所生活氛围 1、售楼处、样板间内部装饰用品及饮品等体现休闲私人会所氛围、讲究品味、品质。 2、售楼处及样板间的营销及服务上体现五星级私人会所尊贵的服务。 3、销售工具（楼书、折页）设计制作及礼品设计制作需要与五星级私人会所休闲生活氛围相互匹配，需要讲究品质、品味的销售道具。,私人会所装饰及设备,接待物品私人会所形象,统一视觉形象,口碑传播,增强与业主沟通，促进以老代新,结合工程和销售节点，对项目地域、产品价值、

31、活动事件等编制客户通讯，进行感情沟通与交流，保持客户对本案的持续印象，辅以“以老代新”客户奖励政策，节假日通过电话、短信、邮寄贺卡等祝福形式，提升老业主满意度，促进口碑宣传。 增强老代新刺激力度，促进成交，保证客户对项目的持续关注度。,营销推广,销售执行,营销战术,营销战略,市场比较法,采用市场比较法加权平均后再进行价格修正，最终确定项目价格。,价格定位,比较项目,计算公式 本案价格确定 根据确定的各项目参数计算本项目的销售价格采用公式： X=M*/A*B*C*D*E*F*G 其中： X 为本项目计算价格 M 为各参考项目的平均价格 A 为各参考项目的地理位置系数 B 为各参考项目的楼盘本体系

32、数 C 为各参考项目的自然景观系数 D 为各参考项目的产权年限系数 E 为各参考项目的内部娱乐系数 F 为各参考项目的工程进度系数 G为各参考项目的噪音影响系数,价格定位,销售价格,销售计划,根据工程进度,结合市场条件及销售证件办理情况,建议2011年7月份开盘，销售周期一年,2012年7月结案,高调亮相，抢占先机。,销售建议,重点做好接待中心装修、装饰博莱斯勒钢琴（用地顶级钢琴衬托项目高档）,品香浓咖啡 赏至尊钢琴,至尊钢琴，舒缓乐曲，香浓咖啡，增添了接待中心的休闲和温馨气氛，体现五星级会所氛围。,销售建议,重点做好洋房样板间装修、装饰世界顶级家庭影院，体现时尚高档品味用b&o世 界顶级家庭

33、影院装饰样板间，显示项目气势和品味,销售建议,重点做好接待服务 样板间设置管家负责给客户提供贴身服务。（如穿鞋套、泡咖啡、提供茶点等） 接待中心设门童为客户开门。,销售建议,重点突出产品为高档社区，配套齐全高档大型超市、商场等。 引进世界五百强家乐福、高档百货等大型超市提升项目品质。,销售建议,突出销售工具创新性 销售讲解时可以使用笔记本电脑接待。 保安通知客户进入用耳麦。 接待中心电子沙盘。,销售建议,注重营销事件炒作 利用虚荣心、攀比心（LV奢侈品因高端人群购买，进而普通百姓争相购买） 利用国内知名大师设计签约事件在北京推广设计外展场，当北京客户知道并争相购买项目，本地客户？（目的是炒作，

34、并非卖给外地人） 利用国内知名大师设计的顶级产品卖点突出产品唯一性，让客户喜欢并收藏!,项目操作四大保障体系,专业力保障,策划体系,执行力保障,销售体系,持续力保障,培训体系,敏锐力保障,监控体系,以服务保障为前提的三段式销售 礼宾 A E：强调形象气质，侧重销售接待与项目基础性介绍，完成客户梳理。 置业顾问：强调销售能力与技巧，侧重项目深度推介，包括项目科技说明、产品 设计细节、装修材料以及物业管理等介绍。完成客户购买确认。 签约顾问：强调合同谈判能力，侧重合同的解释、法规的理解、合同相关风险的规避。,服务是高端物业消费贯穿始终的经营理念，三段式销售策略是当前高端物业销售的最佳手段,销售团队管理以客户为导向的服务论,服务模式：全案代理 前期策划费： 万 代理费：整盘销售额的 %,服务模式与商务报价,前期策划的工作要点,1、产品细分后，各产品开发的可行性论证,2、各类产品进行统一规划和创新设计的论证,3、各类产品开发节奏与经济效益关联论证,4、各类产品招商/销售节奏与经济效益关联论证,下一步我公司将提供各类细分产品的定位策划及开发可行性报告,下一步我公司将提供各类细分产品的规划和创新设计建议报告,下一步我公司将提供各类细分产品的经济效益评估报告,下一步我公司将提供各类细分产品的经济效益评估报告,北京华业行房地产运营机构,Thanks,