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1、报告目录（Analyze system）,一. 项目城市经济背景分析,二. 项目城市商圈,三. 不同业态在威海的发展,四. 威海新建商业项目,五. 威海个案研究,六. 商业营销方式,七. 客户分析,一. 项目城市经济背景分析,区位,人口,城市经济,城市规划,区位,人口,城市经济,城市经济,城市经济,城市经济,城市经济,城市规划,城市规划,二. 项目城市商圈,威海市商业发展历程,四大商圈分布,四大商圈商业体量及经营业态,四大商圈的分析,威海市商业发展历程,中心商圈,高区商圈,竹岛商圈,经区商圈,威海以成型的商圈有4个：高区商圈、中心商圈、竹岛商圈、经区商圈。其中最成熟商圈是中心圈，位于环翠区；高
2、新区位于高新技术产业区，是次商业区；竹岛是最新的商圈，商业项目较少；经区商圈位于经区核心地段，未来潜在供应量最多的地方,商圈分布,威海市已经成型的商圈有4个，商业经营面积达到108.18万平米 环翠区商业面积为56.18万平米，占全市总体量52%。 经区商业面积为31.46万平米，占全市总体量29%。 以城区82万人口计算，现有人均商业面积1.3平米(不含未推出的)，高于发达国家1.2平米，不难看出如此大的体量下，竞争是难免的。,四大商圈商业体量及经营业态,威海市商业特征1：整体商业发展水平低,营业时间短,9：0020：00,中高端品牌欠缺,整体租金水平低,缺乏知名品牌,中心商圈租金行情10-
3、14元平天 建材行业租金行情0.5-1元平天 银座家居2.3元平天,振华商城业态：ESPRIT ELAND虎都 九牧 皮尔卡丹 老爷车 雅戈尔,商业特征,威海市商业特征2：业态配比两级分化严重,两少,两多,餐饮业态不足 中高档娱乐业缺乏,百货商场多而集中 商场业态趋于雷同,商业特征,威海市商业特征3：建筑设计缺乏亮点,内部缺乏设计亮点,彰显气派的中庭较为少见,多为整层平面布局,中心商圈百货商场虽多，但区内部建筑和设计千篇一律。 在售商铺基本为“大盒子”型商场，集中在市区范围内，“街区商业”的商业街多集中在市区外文登、龙城、乳山等，其中不乏很大建筑体量的Shopping mall类型的商业街。,
4、商业特征,商业特征,二. 项目城市商圈,四大商圈的分析,中心城市商圈,高区次商圈,竹岛次商圈,经区商圈,三. 不同业态在城市的发展,百货 超市 服装 家居建材 电器及数码,四. 威海新建商业项目,五. 威海商业个案研究,六. 商业的营销方式,七. 客户分析,本地自用型买家：对格局和出售价格较为敏感，一帮多关注临街商铺面积50-150，可承受价格60-150万； 本地投资型买家：在意升值潜力，受销售现场和营销手段影响较大，可承受面积30-60 ，可承受价格60万； 外地自用型买家：对格局注重，对出售价格敏感度较低，面积100-130 可承受价格100-250万； 外地投资型买家：关注较为广泛，各类商业项目都有涉及，对格局和价格敏感度较小，面积100 以内可承受价格80-150万；,