2010年3月银泰奉化项目整合营销推广案194p.ppt

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1、,指导思路,世界级的品牌 抵达奉化 无论从主观上还是客观上都注定了本案是一次锁定高端问鼎城市巅峰的洗礼,整体目标 五个“一”战略打造工程,一个奉化城市中心经典地标的打造与树立 一次全新复合大盘运营模式的超越与实践 一支所向披靡王牌运营团队的历练与打造 一次以全新营销理念统领市场的热销传奇 一次以城市升级为使命的企业战略的飞跃,五大核心问题,如何建立银泰品牌与项目的形象的无缝对接 如何实现地段、品牌、项目价值的有效叠加 如何解决项目体量大而高端客源外流的现状 如何实现商业体与住宅之间的价值互助关系 如何通过项目价值平台搭建来打造市场标杆,让我们带着目标与问题 开始一场城市地标的问鼎之旅,市场篇,

2、研究思路,解读 项目,解读 市场,解读 客户,项目 定位,解读项目,解读宁波：大宁波格局崛起,杭州湾大桥效应使宁波跳出三江口时代，进入长三角2小时经济圈，“大宁波”格局逐渐浮出水面。,大上海的新辅城 浙东经济、文化和交通中心 浙江沿海甬台温经济带的龙头城市,大宁波将成为：,解读奉化：副中心城市地位呼之欲出,随着大宁波的崛起，宁波内部县市面临新一轮的机遇和挑战；奉化凭借其优越的地理区位和各类资源，将优先发展为宁波副中心城市的地位。,中心 城区,慈溪,余姚,象山,宁海,奉化,26公里,距离宁波三江口26公里,区位优势：距离宁波市区最近的县市，15分钟车程到达鄞南新城；,特色经济：中国服装之乡、享誉

3、中外的绿色农产品、高薪科技产业；,旅游品牌：全国著名旅游城市，山川秀美，人文荟萃；,政治机遇：两岸交流进入划时代三通，奉化将扮演重要角色；,奉化市政府,中山公园,龙津广场,岳林文化广场,奉化中学,华信国际大酒店,太平洋购物广场,市政府 （北大院）,奉化大酒店,真钻名店广场,县江,中山路,惠政路,东门路,2000年以前奉化市中心,2009年以前奉化市中心,2010年以后奉化市中心,解读区位：超级城市中心再造,项目位于目前及未来奉化最繁华中心，配套齐全；在奉化城市加速升级的机遇下，将有机会担负城市核心功能区块的重要角色。,解读品牌：国际商业巨子,银泰，中国百货业巨子，知名国际化集团，成立13年，总

4、市值数百亿，INTIME效应将为项目带来广泛的客群基础与品牌传播速度。,北京银泰中心,浙江银泰百货,宁波银泰天一店,解读项目：大规模城市综合体,集百货、卖场、广场商业、住宅、商务公寓于一体的35万方城市复合地产，国际化的高形象，为项目综合平台打造打下坚实的基础条件。,解读项目：一线品牌商业配套,项目将开创周边县市首家银泰百货店的格局，20万方商业配套不仅成为项目独一无二的核心优势，也将成为奉化市区最为高档的城市配套！,解读项目：大尺度多重景观,大中庭景观绿化、三重景观亮点开创了奉化住宅小区创新景观体系；高层10层以上将俯瞰奉化江景。,普通的兵迎式排布，各建筑组团无景观亮点,奉化市区目前最高档小

5、区：龙津尚都,本案 大中庭景观,解读项目：顶级奢华会所,规划的1500平米奢华会所，外带豪华室外游泳池，成就奉化首个社区配套的顶级会所。,解读项目：纯粹高档居住理念,14万方住宅体量，140-250平米的中大户型为主力，具备高端的纯粹性。,解读项目：城市地标式公寓,近百米地标式建筑，外观别具一格；相比普通双廊式公寓，具有采光、全亮优势；小户型，合理控制总价，具有投资价值。,项目解读总结,本项目将全方位跳脱市场，改变奉化，融入国际！ 成为奉化城市发展、商业文明与居住革命领域里一个强有力的引擎！,解读市场,宏观市场预判 微观市场剖析,解读市场,宏观市场预判 微观市场剖析,宏观市场预判：2009年房

6、地产市场回顾,2009年中国房地产四大关键词,优惠政策，贯穿全年,溢价成交，地王频现,量价齐生，超越高峰,高档住宅，成交攀升,宏观市场预判：俯视房地产行业全景图,基于刺激经济目标不变的背景下，中央政府暖市政策基本不变，以央企为首的开发商资金充裕，频购地王，预测未来两年整体市场向好。,手握重金 存量不足 抢购土地,投资客位主流 抵御通货膨胀,暧昧的二套房政策 自身防范风险,GDP政绩 土地购政 倾向于维持救市政策,保增长（维持当前政策） 防风险（适度收紧）,今后二年市场的主导者,09年中国外贸总额接近2.2万亿美元,降幅约为16%。遭遇到最严重冲击。中国外贸可能需要2到3年,甚至更长时间才能重回

7、2008年水平。,09年中国社会消费品零售总额超过12.5万亿,达到15%以上的高增长, 为成功抵御国际金融危机冲击起到了重要支撑作用。,2010年经济企稳回升基础还不牢固，将面临产能过剩、结构失衡、通胀预期等问题，提出“保增长、调结构、惠民生”，维护经济发展可持续性。,宏观市场预判：经济结构与房地产行业的关系,出口需求受外需疲软制约持续萎缩，在“保增长、调结构”前提下，房地产作为国家支柱行业，其健康发展是近期促进经济的主要任务。不会出现大幅调整，维持高位稳定格局。,宏观市场预判：两会中央政策导向,“两会”对房地产的总体政策导向为继续促进房地产市场健康发展，但对房价过快上涨、投机性购房等将采取

8、一定措施。,继续保障性 安居工程,支持自住购房,抑制投机,抑制房价 过快上涨,大规模实施保障房建设，满足人民基本住房需求,增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应；倡导住房租赁消费,加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。,宏观市场预判：宁波地方政策出台,宁波政府近日出台“打击捂盘销售”政策，意在增加市场供应量，抑制房价过快上涨；开发商将面临营销方式转变的新局面。,宁波市房地产市场从4月1日起，在取得预售许可后，全部房源必须一次性公开对外销售。确需分批申领预售许可的，应当说明分批的理由，每批次的建筑

9、面积不得少于万平方米，且各批次的申请间隔时间不得少于个月。,新闻链接,宏观市场预判：近期宁波楼市运行,宁波楼市在09年6月份开始随供应量的减少逐步下降，但价格依然保持上涨势头，随未来新政策的实施，楼市预计将保持平稳运行。,均价从而月9000元/平米持续上涨至15000元/平米高位，而成交量则在5月达到4200套巅峰后逐月下滑。,宏观市场预判：2010年宁波楼市展望,从长远来看，政策是为了防止房价过快上涨，保证市场的健康运行。 国家主要以限制短期的投机现象为主，对于刚性需求以及长期投资的影响并不大。 抑制投机给真正具有投资价值，具有稀缺资源的物业反而能带来更好的市场环境。,市场回归健康平稳，优质

10、物业投资价值逐渐明显！,解读市场,宏观市场预判 微观市场剖析,微观市场剖析：奉化城市开发框架紧凑，水平不高,城市开发框架过于紧凑，供地性质和区域集中，导致开发结构单一；且推地规模小，导致外地品牌开发商鲜少入驻，整体开发水平有待提高，对奉化城市的拉动作用不明显。,2002-2009年奉化土地购置情况,2007-2009年奉化土地成交规模比例,微观市场剖析：供不应求、价格高位运行,由于经济危机预期较早拿地的开发企业不按时开发、二手交易市场不活跃及商品房延迟销售等系列原因导致市场有效供应不足；而市场供不应求又导致近年房价持续上升，目前已呈高位运行。,微观市场剖析：高端消费外流,房地产开发特色不明显，

11、以普通住宅为主，楼盘品质不高，高端住宅稀缺，并且又受投资、进城、子女教育的影响，高端消费逐渐往宁波分流 。,微观市场剖析：中户型为以往供应和成交主流需求,城区供应以中户型为主，小户型主要集中在郊区楼盘和一些零星的小土地供应；从成交面积来看，主力消费90140，140 以上住房占10%左右。,2009整年主要在售楼盘列表,解读市场：商业氛围逐步浓厚,随着去年太平洋商业广场的开业，中房龙津商业街的完工和即将动工的本项目、奉化夜宵城，使得整个奉化城区的商业氛围将越加浓厚。,太平洋购物广场,龙津广场,奉化楼市总结,1、市场供不应求。 2、销售价格及增长率呈现逐年增加的趋势。 3、开发水平低下，缺乏品质

12、高档住宅。 4、高端消费外流明显。,市场启示,市场亟需标杆品牌和标杆项目入驻。 本案有条件去承担奉化楼市制高点的使命！,微观市场剖析：未来供应,未来奉化市中心住宅供应量集中，虽然该系列地块各方面资源、区位都不及本案，但基于以往市场销售经验，小地块对于抢夺部分有效客群的力度也较大，本案应予以重视。,奉化高档社区姊妹篇，以巴厘岛风情为主打风格；该项目地段、规划、产品及资源都逊于本案，但预计推出时间早，且之前龙津尚都知名度较好，有广泛的品牌基础，是本案未来主力竞争对手。,竞争案例：东郡尚都,奉化高档城市别墅项目，位于奉化老市中心；区域内老小区密集，有中山公园等景观人文配套；预计今年下半年开盘，是本案

13、重要的竞争对手，应大力关注其销售动态。,竞争案例：原卫生局地块,奉化城区大规模旧村改造地块，凭借原本具有的优越的湖景资源，项目将重点打造生态景观住宅；目前土地平整将打桩，预计下半年推出。,竞争案例：长汀村地块,奉化近郊高档低密度住宅项目，不具备城市资源，但项目自然景观优越，有山有水，风水较好；预计与本案同一档期入市，其别墅产品存在分流市区高档客源的威胁，本案主力竞争对手之一。,竞争案例：台外商地块,竞争格局总结,1、后期供应集中，大小规模成片上市，竞争形势严峻。 2、别墅等高端稀缺产品与高层等同类产品上下夹制，竞争程度激烈。,竞争启示,在竞争层面的比较中，本案优势明显，品牌度与所占资源独一无二

14、！但基于奉化城区规模较小，客源有限，在后期竞争举措上还应差异求新！,解读客户,解读客户：奉化高档社区成交客户分析,解读客户：本案住宅客户定位,解读客户：住宅物业,群体描述： 收入最为稳定、经济基础较好的新一代购房群体，基本为首次置业者，需求面积在90-110平米的三房户型。 客源主要分布： 奉化市政府、供电局、测绘院、广电中心、国税局、邮政局、交通局等机关单位以及奉化中学、奉化人民医院等事业单位；部分银行金融业工作者。,城市新贵,解读客户：住宅物业,城市新老改善型,可能换房的小区： 华信国际城、上林华庭、阳光水岸、阳光茗都、龙津尚都、波导绿都等次新房； 广平小区、春晖小区、长岭小区、居敬小区等

15、老小区； 购买动机： 现有物业，保值性强，有足够换房资产； 近十年内资产积累迅速； 向往银泰品牌效应及城市纯中心配套； 对品质和物业需求升级；,解读客户：住宅物业,城市化进程受益者,城市建设拆迁群体，其购买动机： 原有物业被拆迁，拥有丰厚拆迁款； 安置房品质较低，不能满足需求； 城市中心有认同感；,奉化市房地产发展规划（政府内部拆迁计划） 2010年安排57万方拆迁建筑面积 拆迁序列表 旧城改造地块： 锦屏街道：近期惠政新村、花园新村、桑园新村，中期烈士公园塘下村（弥勒景点）、原上宋北街等 岳林街道：近期斗门村、惠政桥东侧、南山新村、惠政路拉通至金钟路两侧，中期中山路拉通至金钟路中山路北（舒后

16、）、明华村（奉港中学南）。 北门户拆迁改造：具体地块还未知,解读客户：住宅物业,产品地段收藏型,奉化市区高端客户，在奉化或宁波大市购有多套房子，对于本项目的中心地段与银泰品牌有很强的认同感。,解读客户：住宅物业,周边乡镇进城型,奉化市区周边街道：西坞街道、萧王庙街道、江口街道； 奉化市区周边乡镇：尚田镇、裘村镇、莼湖镇、松岙镇、溪口镇、大堰镇； 这些地缘的私营业主以及高级公务员，生意人为主，兼有投资与远期自住需求，或为子女购房。,解读客户：住宅物业,城市回归型,奉化本地人，早年在宁波或其它地方发展，目前已积累丰厚的资产，购有多套房子，看中项目地段和品质。 已购房分布：东钱湖的别墅、溪口的别墅、

17、宁波鄞州中心格兰云天、万达公寓、都市森林、湖景花园等。,解读客户：本案公寓客户定位,解读客户：单身公寓物业,住宅业主裙带关系 购买住宅产品的业主，裙带购买公寓产品。 品牌追随型（银泰内部客户） 追随银泰品牌以及部分银泰内部工作人员、内部关系客户等群体，对银泰集团充满信心，希望能够与银泰获得共赢的局面。 周边乡镇投资客 奉化周边乡镇部分私营业主、小企业主出于投资购房。 政府机关投资型 今后在奉化工作的有经济基础的企业工作人员、公务员、事业单位人员等绝大多数出于投资，小部分出于自住的群体。 宁波市区投资型 看好奉化城市发展，看好不动产投资前景，这类人出于投资动机。,客群界定,锁定看准项目城市中心地

18、段、银泰品牌效应的以自住为主的高端客户，并且带动中产客源。,项目定位,城市解读,宁波副中心城市,地块解读,奉化接轨国际的商住地标,微观解读,市场缺乏标杆项目,客户解读,锁定高端阶层，带动中产客源,结 构 整 理,项 目 市 场 定 位,城市中央都市综合体,项目整体定位,住宅市场定位： 中央之上豪宅标杆,根据项目特性，结合项目定位， 赋予项目五大优化建议！,产品优化建议：园林风格建议,联合国际知名景观公司，结合本案规划中的大中庭景观与室外游泳池打造皇家主题园林。,产品优化建议：住宅精装建议,基于本项目主力户型面积较大，为合理控制总价，建议户内不采取精装，但公共部分可精装，体现项目高端品质感。,公

19、共部分精装修建议,重点打造部位,小高层重点 打造部位,产品优化建议：单身公寓酒店管理,公寓部分建议做精装修，体现“拎包入住”的附加值，并引进五星级酒店物业管理，提供高标准国际型的配套服务，树立国际化酒店式公寓的形象标签。,24小时大管家 酒店式礼宾制 全套家政中心 私家商务助理 健康护理顾问 会议餐宴安排 家商法律咨询,产品优化建议：智能化配套建议,引用国内一线豪宅同品牌全套智能化系统，配备顶尖安防，纯人性化科技设施。,建议引入汤臣一品采用的安防系统：美国Honeywell防盗主机，美国DORCON掌机仪，德国SIEDEL可视对讲系统，Lonbon紧急对讲系统。提升项目的高端形象。,产品优化建

20、议：物业服务建议,联手国内顶级物业公司，突破目前奉化市区“本土物业”格局，打造银泰独创的社区服务体系。,奉化市区最新入住小区物业配套服务,绿城物业,建议,不管是从银泰品牌、自身品质以及各个综合要素考虑，项目均能超脱市场，成为奉化城市巅峰！,一个项目改变一座城市 我们相信，银泰可以！,推广篇,每一座城市，都应该有自己的骄傲,奉化 不仅拥有深厚人文底蕴和自然美景,更有着时代新都会的更多璀璨追求,13年时间 银泰不仅在百货业营造出无人企及的热度 更在长安街矗立起无人超越的高度,13年前，这里酝酿了银泰,今天，银泰终抵奉化 我们携梦想而至，为改变而来 这一刻，城市期待已久,打造一个品牌 不负银泰的价值

21、 不负城市的期望 不负奉化人多年等待,核心任务,核心课题,找到项目独有价值DNA 担负甚至超越市场期望 实现价格和价值在整个奉化市场的跳脱 完成品牌的再一次华丽转身与全新跨越,精准核心定位,立体整合推广,我们有什么？,市场需要什么？,我要到哪里去？,界定竞争差异,我是谁？,如何达成？,品牌战略目标,价值探寻与提升之旅,价值平台构建,我们有什么？ 项目价值平台构建,区位平台+项目平台+产品平台+品牌平台,新贵地缘，奉化城市新中心。,1,南山路与中山东路交汇处， 市中心珍藏级地块，奉化城市新中心支点。,高成熟配套，享一线城市资源,2,两大主力商圈环绕，周边奉化大酒店、市政府、岳林文化广场、奉化中学

22、、超市、银行环伺，城市配套非常成熟，生活归属感高。,银泰集团及银泰百货强大品牌号召力,3,作为百货业巨子和上市企业，银泰百货在国内尤其浙江具备极其强大的品牌号召力，而北京银泰中心将银泰在房地产领域同样拉升至国内领先地位，具有一呼百应的品牌效力。,35万方复合地产，时尚都会生活新范本,4,以银泰百货为主力店，加入休闲餐饮、精品店铺、专业卖场，使之成为具购物、休闲、娱乐功能的都会中心，并为住宅提供难以复制的资源平台。,5,28层景观塔式建筑，奉化城市新地标,纽约帝国大厦般塔式建筑，核心位置+独特外观设计使之将作为项目最具象征性的形象成为奉化城市新地标,6,ATC风格经典立面，永恒珍藏的建筑风景,7

23、,140-250纯中大户型,一个阶层的生活领域,大栋距/大中庭/多重景观体系/户户奢享,8,9,奢华会所/景观泳池/问鼎奉化社区配套桂冠,10,一梯一户/星级大堂/无尽城市视野 此前所享，皆属平常,三大价值平台体系,地脉优势,品牌影响,极致产品,与生俱来的品牌血缘优势 时尚璀璨的都市生活中心 高端居住的极致享受诠释,改变奉化没有全功能商业中心的历史 重新定义城市顶级豪宅标准,市场需要什么？ 竞 争 对 手 区 隔,东郡尚都,银泰项目,我们依靠什么与竞争对手形成区隔， 从价格和价值上全面跳脱竞争市场？,台外商地块,卫生局地块,产品层面上,精神层面上,有独一无二的专享价值平台：银泰百货,以旗舰商业

24、成就城市中心，进而全面更新生活方式和城市格局。,我们与其他的所谓高端项目之所以不同,唯有我们 才是未来奉化城市中央的象征 才是经典豪宅的代言人 才是奉化人对城市的理解和归属,最大的对手是自己！,超越产品表象，挖掘深层内涵 方能抛开对手任翱翔,别人成就项目 我们改变城市,只有站在城市的高度，才能清晰地认定“我是谁”！,我 是 谁？ 建立核心价值DNA,是新的城市地标和国际化都市重要见证,是真正意义上中心珍藏豪宅的横空出世,是前所未享的崭新生活方式如约而临,是商业中心，更是生活中心 是城市改变者，更是标准引领者,我们是,银泰天地,时尚商业高端住宅酒店公寓,奉化新都会生活中心,品牌定位：,众星捧月的

25、城市中心，未来核心归属所在 万千繁华，一己收纳,一站式时尚休闲娱乐领域 万象行乐，爱在生活,新的城市地标和城市符号 展开奉化商业和生活格局的全新时代,都会中央，城市地标,主推广语,如果以品牌为喻，我们不是劳力士，也不是LV或香奈儿 而是充满时尚灵感与奢华气质的施华洛世奇 缤纷璀璨，精致优雅，居于潮流之巅,如果以电影为喻，我们是那部负盛名的 sex and city 时尚光影、百变瞬间，所有想象中与想象外的故事都在发生。,如果以金石为喻，我们兼具铂金的质感与琉璃的冶艳 有外露的奢华，也有凝练的优雅,品牌调性,时尚 考究 奢华 璀璨,品牌形象展示,在大资源平台下，独立包装住宅,银泰天地铂宫,如铂金

26、版珍藏地段 如铂金版考究品质 如铂金般足以传世,一个阶层的生活传奇,主推广语,我要到哪里去？ 品 牌 战 略 目 标,通过前期银泰品牌的占位， 导入“奉化新都会生活中心”形象， 呈现“都会中央/城市地标”的绝版项目平台， 至中期住宅生活价值的问鼎， 实现品牌价值跨越提升 银泰天地 价值集成为 奉化城市中心与高端居住圈层的代名词,如何达成？ 整 合 推 广 策 略,统筹谋定 惊艳登场 热点不断,四大攻击波 九战定奉化,第一攻击波（10.5-10.6） 世界的银泰，抵达奉化,第一战：银泰品牌强势导入 第二战：打造奉化顶级销售体验馆,第一战：银泰品牌强势导入,硬广强势占位 软文温情渗入,加冕世界的桂

27、冠在哪里？ 每座城市，都应该有自己的骄傲， 这一刻，奉化期待已久。 2010，为奉化加冕世界级城市生活的桂冠，现正降临！ 银泰天地，南山路城市核心35万复合商业生活中心，即将燃情开幕。,世界的银泰，抵达奉化！ 13年，21座都会生活中心，不断传递新的生活美学，直臻传奇。 今日，世界的银泰，抵达奉化！ 银泰天地，南山路城市核心35万复合商业生活中心，即将燃情开幕。,以时代都会生活中心的名义，分水城市进程。 致敬城市，致敬时代，致敬所有对生活心存敬畏和热爱的人。 银泰天地，南山路城市核心35万复合商业生活中心，即将燃情开幕。,北京、杭州、宁波、武汉，13年银泰辉煌开创之旅 2010，我们已经抵达

28、13年潜心沉沥，4700个日日夜夜不懈打磨 今天，我们为改变而来 无论您曾对城市与生活的梦有多高 这一次，我们为您超越想象,第二战：打造奉化顶级销售体验馆,顶级硬件配置 顶级氛围营造 顶级服务体系,告诉他再多，也比不上一次亲身感受的重要。五星级酒店之所以给人尊贵感，全部来自于门童开车门时的手势、按电梯时的躬身、工作人员相遇时的微笑问好。将品牌精神和服务理念全程植入，打造奉化顶级售楼处。,我们的装修时尚考究，通过视觉、听觉、嗅觉、味觉营造奢华璀璨的精致感觉。开辟专享视听室播放区域规划和项目三维大片，设置类五星酒店行政层的小型自助区，提供精致小食和甜品，将高端项目标杆氛围做到极致。,1、门卫,2、

29、泊车,3、礼宾,4、专属管家,5、室外引导,6、室内引导,7、饮品员,8、出口引导员,所有销售人员进行礼仪培训，保洁员、保安全部酒店标准着装，停车场安排门童，开门、引导，艳阳或下雨天为客户撑伞，让客户每一次的看房经历，都是顶级生活的预约体验。,售楼处公开当日高端时尚酒会 轩尼诗 IN TIME之夜时尚PARTY,轩尼诗在中国播出的系列广告“活得精彩”是都会生活的最佳诠释之一，给人留下了非常深刻的印象。在售楼处公开仪式上，我们拟与这一知名品牌联手，打造一个浪漫而富有品位的时尚主题PARTY，让前来的媒体、业内人士、客户均都感受到时尚风潮的浓情冲击，为客户留下深刻印象，让项目有一个完美亮相。,操作

30、思路： 与宁波轩尼诗代理商联手，提供酒，另供应水果及休闲食品。售楼处中央腾出空地，现场交替播放项目三维动画和轩尼诗广告，客户全部邀请函送达。 活动时间： 售楼处公开当日 活动内容： 正装红毯秀，签名，随意取酒并自由交流 发展商与轩尼诗代表致辞 发展商老总揭开控台前方的神秘幕布,出现镂空制作的巨大冰雕,然后将酒灌入镂空部分，最后出现金色的银泰天地个大字。 媒体业内客户销售人员自由交流，其中穿插现场乐队表演/萨克斯/芭蕾/鸡尾酒调试等各类高雅节目表演 焰火欣赏,第二攻击波（10.7-10.9） 银泰天地，时尚生活领航者,第三战：价值深化，树立标杆 第四战：“光影时尚30年”生活作品展 第五战：CK

31、新品发布会暨VIP卡认购,第三战：价值深化，树立标杆,中央之上，35万新都会生活中心 时尚盛放，梦想在望!,银泰天地，为时尚生活领航。 银泰天地，奉化商业分水岭。 银泰天地，一个阶层的生活传奇。 南山路城市核心35万复合商业生活中心，即将燃情开幕。,第四战：“光影时尚30年”生活作品展,从第一条牛仔裤到第一条超短裙，从1980到2010，时尚的变迁史，也是一部文明的进化史和城市的发展史。 银泰，关注中国时尚的过去和未来，与您共享30年时尚光影，让美世代相传。,收集30年经典时尚作品，可向客户征集珍藏的当时时尚物品，在售楼处进行作品展，报纸展开专题炒作，在后期制作成精美文本赠送客户，将银泰的时尚

32、基因深入人心。,第五战：CK新品发布会暨VIP卡认购,与银泰合作品牌CK联合举办新品发布会活动，引爆市场关注度，同时开始对外发售项目VIP卡，圈定高端客户，实现品牌共赢。,分享世界级时尚盛宴,第三攻击波（10.10-10.11） 一个阶层的生活传奇,第六战：住宅价值深入 第七战：产品说明会暨酒店管理方签约仪式 第八战：两岸三地设计师样板房联展,第六战：住宅价值深入,形象亮相 卖点深入,五星级酒店私人管家悉心伺服， 不在凯悦，在银泰天地 铂宫 百年承袭的贵族威仪血统， 不在欧洲皇室，在银泰天地 铂宫 永不褪色的家族世徽， 不在纽约第五大道，在银泰天地 铂宫 银泰天地铂宫，一个阶层的生活传奇即将开

33、启。,城市中央，纯正名门府邸，只为家族荣誉开启。 北京、杭州、宁波、武汉，13年银泰辉煌开创之旅， 2010，我们抵达奉化。 在城市最尊贵的血脉之上，打造值得时光雕凿与传承的名门大宅。 银泰天地铂宫，传奇登场。,15000奢华会所、热带景观泳池、大中庭大栋距 俯仰之间，尽显尊崇 13年潜心沉沥，4700个日日夜夜不懈打磨， 对于人居极致的理解和探索，我们一直在努力。 今天，我们以穷极考究的建筑品质，奉献一场生活的真味盛宴。 银泰天地铂宫，传奇登场。,一梯一户、星级大堂、无尽城市视野 此前所享，皆属平常。 Cartier、OMEGA、CK、D&G、LEVIS 与众多国际一线品牌的合作让我们充分了

34、解：感受区别生活。 所以，我们执着关注居住的细节，以及它带来的丰富体验， 希望那一刻打动心灵的感觉，能成为生命中值得长久记忆的经历。 银泰天地铂宫，传奇登场。,第七战：产品说明会暨酒店式物业管理签约仪式,项目盛大发售之前举办产品说明会，对前期储备客户进行产品推介。 同时举行与拟引入的酒店式物业管理公司签约仪式，进一步提升项目附加值，巩固客户信心。,第八战：两岸三地设计师样板房联展,名家对话的生活盛宴,作为开盘前最具引爆性的活动，通过样板房的惊艳呈现让项目价值再达新高度。邀请宁波、香港、台湾三地知名室内设计师，打造超越想象的样板房盛景，将客户情绪引至最高点，顺势开盘。,第四攻击波（10.11）

35、问 鼎！,第九战：开盘盛典,第九战：开盘盛典,一场声势浩大、全城皆知的开盘仪式，既是项目品质的明证，也是后续推广最有利的宣传武器。,通过室内外氛围的整体包装，将整个开盘现场做成一场全城同庆的节日盛宴，将项目推向首波高潮。,盛大庆典 隆重开盘,限时折扣 优惠叠加,开盘氛围 100%,交响乐盛会,幸运抽奖,开盘日现场氛围全面配合,开盘日，利用红毯、花篮、空飘、室内吊旗等将热闹升腾的氛围做足。,早晨在售楼处前安排爱乐乐团进行盛大演出，透过交响乐激昂、壮阔的音符，将人们的激情点燃，预示着首轮销售高潮的到来。,现场设置幸运转盘或巨型抽奖箱，凡开盘日成交客户均可参加，赢取最高达88888元的现金大奖。,开

36、盘前广告预算及媒体组合,营销篇,三大产品营销界定,现金流产品 推出楼王之一，树立项目形象标杆；中小户产品市场需求量最大，建议一并入市,创造热销势头，夯实市场基础。,价格拉升 小区位置较优产品，价值空间大，建议在先期已拉升项目价值的基础上，集中推售。,价值超越 小面积公寓和商业产品占领市场投资空白，最后推出。,设定阶段性主打产品，实现良性资金回收； 限量版发售形成渴求市场，达成期望价值； 为投资产品创造价值平台，再创利润空间。,三大战略指导,高调登场 夯实基础,品牌资产叠加,2010下半年 形象建立年,2011上半年 价值深化年,2012年初 品牌登峰年,量价齐涨 高端主打,再创价值 完美收官,

37、【全盘营销战略】,【开盘时间选择】,建议：2010年10月开盘,原因一：结合本项目工程进度。 原因二：中央促进房地产市场良性发展。 原因三：规模大盘，资金需快速回笼。 原因四：金九银十为传统楼市旺季。,推货 节奏,开盘前期树立项目品牌基础，进行客户蓄水。,11月,10月,9月,8月,7月,6月,项目形象稳固期,项目客户储备蓄客期,产品推广开始,形象深化开始,项目亮相,前期形象推广周期：2个月,接受预约登记,VIP全城发放,VIP客户升级,一次价格测试,二次价格测试,三次价格测试,形象推广与客户储备周期：3个月,根据市场预开,推货 节奏,举高打低，制造热销。部分高端产品树立形象，主力低端快速回笼

38、资金，打好市场基础。,板式,5#,6#,7#,主力88-150平米,主力120平米,主力170-213平米,首次开盘：板式住宅、5#、6#、7#,推出楼王之一5#，以其高端产品树立标杆；再通过板式楼、6#、7#等中小户产品低总价切入，集中去化，形成热销，快速回笼资金。,推货 节奏,拉升价格，全线高端产品集中推售，创造价值。,4#,1#,2#,3#,主力137-150平米,主力134-151平米,主力150平米,主力140-160平米,二次开盘：1#、2#、3#、4#,第二次开盘推出小区位置最优，且主力为中大户型的产品，在上一次热销的基础上，拉升项目高度，促进销售量节节攀升，创造价格步步为营的势

39、头，持续热销。,推货 节奏,投资产品最后登场，在高潮中收官，完成品牌超越。,最后开盘：公寓和可售商铺,通过一二期的高形象占位与热销建立的高品牌价值，推出小面积的单身公寓和商铺，延续热销势头，提升价格，追求高利润，促使整体价值超越，最终达到项目与品牌的共赢。,塔式,小面积,部分可 售商铺,1、新房价格 滨江家苑售13500元/平米（安置房）； 2、二手房价格 阳光水岸：11000-13000元/平米； 其中阳光水岸单身公寓二手均价在12000元/平米左右 盈水豪：13000元/平米； 龙津尚都：13000元/平米；,奉化市中心价格表现为：,【项目价格建议】,余姚市区： 10000-12000元/

40、平米,慈溪市区： 15000-16000元/平米 绿城玫瑰园预计将卖17000-18000元/平米,奉化市区： 13500元/平米,象山市区： 12000-15000元/平米（绿城百合公寓余房）,姜山镇： （都市华庭） 12000元/平米,陈婆渡： （荣安琴湾） 17000元/平米,集士港镇： 11000-12000元/平米,江北北区： 13000元/平米,北仑中心区： 12000元/平米,镇海新区： 12000元/平米,宁波三江口： 25000元/平米,宁波大市近期价格表现,项目运营策略建议：项目价格建议,基于目前奉化市区的价格表现，以及参照周边组团的区域中心价值，最后结合房地产价格自然增长

41、率和本案品牌效应，初定项目价格： 住宅均价为：15000元/平米,我们最终的目标,挑战22亿！,住宅部分,每一个银泰的诞生 都是一次城市新中心的诞生 从酝酿到实施，我们的每一步都将受到最大限度的关注 对银泰天地 我们同样深怀期待 以市场为基石 以专业为杠杆 并倾注以最大程度的关心 希望最终实现品牌价值与现实利益的双赢 我们相信，过程完美，结果自然圆满,关于华星,华东、华南、华中大区域，全国布局； 15年专业地产开发的品牌伙伴； 总销售面积超过1000万方，总销售金额逾400亿； 华南近百个案实战经验积累，见证宁波商业地产开发史； 宁波区域近15000组成交客源积累。,2009年,综合代理项目总销近80亿，业绩领先宁波； 雅戈尔锦绣东城为上半年总销面积/金额双冠王；滨江国际为上半年公寓总销冠军。 绿城皇冠花园更是创造了单天销售10亿的奇迹！,2010年,启动豪宅部成立运作，并将之运用到宁波顶级豪宅雅戈尔长岛花园的操作中，得到客户及业内高度认可。,启动商业部成立运作，以促进各项目之间商业资源的有序运转。,适逢相遇银泰商业地标+高端豪宅的融合。我们有信心为此展开针对性服务，使项目得到完美呈现。,真诚感谢，并预祝银泰再次超越！,