2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页） .ppt

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1、Outlet China 佛山商业项目策划定位报告,11-2010,创造、 融合示范 拉动 = 完善旅游产业链， 提升市场号召力， 做大旅游休闲产业蛋糕。,目 录,【一】市场及项目分析,市场分析 项目理念 项目分析,市场分析,本案,180公里,35公里,230公里,三水是中国第三大河流 珠江的两大支流北江、西江与绥江汇流三水，三水也因三江汇流而得名。,地理位置,大珠三角都市圈 本项目地处珠三角核心区域 广东省佛山市三水区。,交通辐射能力,本案,广州转珠二环、广三高速等60分钟左右可到芦苞。目前，直通芦苞的珠外环即将开工建设，通车后车程将大为缩短。 经广青高速、广肇高速、广深高速、京珠高速、江鹤

2、高速、和广惠高速可 连接至珠三角的九个主要城市，包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、江门、惠州、肇庆。为加强交通路网，芦苞镇目前正在推行各项配套工程的建设，芦苞镇近期的路网建设工作主要是改造现有的高尔夫大道及城区的公路。,市场分析,消费半径,珠三角集中超过400家世界500强企业。固定人口约5,000万，常住人口超过8,000万。 珠三角区域是中国社会富裕程度最高的地区之一，人均GDP与消费品零售总额保持强势增长势头，消费能力强劲。 伴随交通体系和相关政策支持，香港和澳门的融入使得“大珠三角都市圈”的消费互动日渐增强。,市场分析,佛山 顺德 广州 肇庆,消费半径,市场分析,三水旅游资源类型

3、颇为丰富，其中人文类旅游资源占有绝对优势（占全部旅游资源的75%）。在七大旅游资源主类中，又以建筑与设施类、地文景观类旅游资源数量为最多（二者合计占全部旅游资源的73%）。,战略布局：根据芦苞旅游发展现状及未来发展趋势预测，确定新时期芦苞旅游发展的战略布局为“一带三区”，即芦苞涌滨水休闲旅游带、以奥特莱斯为核心的时尚娱乐旅游区、以镇区为主体的文化休闲旅游区和西河郊野生态旅游区。 三区特色鲜明，主题突出，功能互补，时序推进。,城市地位,项目理念,项目理念,品牌愿景,项目理念,发展模式,Outlets,1.引入在国内领先且兼具时尚性、高品位 和趣味性强的主力型业态，与Outlets基调 保持一致，

4、并形成消费互动； 2.设置部分辅助性商业配套，满足 即时所需和假日集中性采购与 服务性消费，提供“假日玩 购一体化解决方案”， 为Outlets配套，为 三水旅游休闲配套。,三水 珠三角消费休闲目的地,芭蕾雨 同步全球的时尚生活之城,生态三水,福寿之地,项目理念,本项目发展理念,S 优 势,W 劣 势,O 机 会,T 威 胁,周边紧邻奥特莱斯，且具备较大的建设体量，能够形成规模优势。 芦苞镇以生态环境和旅游特色立镇，具备较好的旅游资源。 地块水系丰富，天然水体景观为商业部分带来总体价值的提升。 项目综合体量大，拥有别墅、星级酒店等高端产品的组合，有利于本项目的商业形象的建立。,项目所在区域无商

5、业氛围。 项目所在区域缺乏市场号召力，没有足够的消费支撑。 项目所处区域城镇整体经济发展及基础设施建设滞后。,“大珠三角都市圈”的概念使本项目向外延伸客户群体的策划思路成为可能。 城市旅游业的规划及城市大力发展因素有望成为本项目商业规划的利好条件。 芦苞镇四通八达的路网交通设施正在进一步完善。 2010广州亚运会将产生“亚运效应”对商业增长的拉动有正面的刺激作用。,大体量的商业面积能否实现吸引足够消费总量的外埠人流，满足全年全天候经营。 “大珠三角都市圈”中的其它城市将会与三水乃至佛山市同步发展，城市间商业项目的发展与竞争将会对本项目的商业发展构成一定的竞争与威胁。 长隆购物公园、大梅沙购物村

6、的建设，因其更靠近广东和珠三角的两个中心城市，对本项目的奥特莱斯后期经营形成巨大的潜在威胁。,项目分析,SWOT 分析,根据目前三水及芦苞镇的规划发展思路和建设计划，交通条件的进一步改善和镇域经济与产业的发展有望在本案建设期及运营初期得以较大程度地实现； 以此为契机和依托，通过区域资源的融入与整合、项目自身的价值创造，三水与芦苞镇区域旅游休闲产业将初步形成量质快速提升的发展态势，并可以期待后续跟进项目的加速落户进驻，整体品牌号召力和市场竞争力将得到加强 。,应对分析,项目分析,项目发展策略,项目分析,核心策略一：借助交通改善扩大辐射范围,核心策略二：区域资源的融入与整合,核心策略三：项目自身的

7、价值创造,核心策略一：扩大辐射范围,大视野方能大格局 立足广佛，放眼“大珠三角都市圈”,近年来通过区域合作形成的大珠三角都市圈则涵盖香港以及澳门两个特别行政区。范围包括: 香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、江门、惠州、肇庆、高要和四会，土地面积超过42,831.5平方公里。,项目分析,核心策略二：环境资源整合,项目分析,待建新兴王牌项目,在建原生资源开发项目,已建成新兴项目,基础旅游资源,奥特莱斯/本案,长寿温泉项目,18洞高尔夫球场,祖庙/古村落/温泉/北江河鲜,创造、融合、示范、拉动 . 完善旅游产业链，提升市场号召力，做大旅游休闲产业蛋糕。,核心策略二：环境资源整合,项目分

8、析,融合区域资源 打造购物休闲王牌 统领三水-芦苞黄金游路线,核心策略二：环境资源整合,项目分析,长隆友谊购物公园 计划于2011年初建成营业,大梅沙奥特莱斯购物村 已于今年10月23日开业,本案 规划中,总建筑面积10万平方米以上，集旅游、商业于一体。选址在番禺长隆旅游度假区内，拟分两期兴建，首期建筑面积约6万平方米，其中广州友谊承租作为奥特莱斯业态经营区域的面积约5万平米,即大梅沙OUTLETS(奥特莱斯)购物村，一期购物街区共有15栋独立建筑，总建筑面积达7,920平方米。拥有40至400平方米不等的60余间独立店铺。,核心策略三：自身价值创造,市场格局,项目分析,求同存异，差异化竞争

9、同为奥特莱斯项目，在品牌、商品、价格、经营策略等环节，运营商应考虑寻求竞争力所在。奥特莱斯之外，作为商业组合，本案将在15万平米的体量中寻求价值创造和竞争力塑造。,共生共荣，良性互动 15万平米业态规划应与10万平米奥特莱斯最终形成有机化、体系化的整体业态组合，对外整合为拳，对内良性互动，共同创造人流和分享消费力。 15万平米的商业规划也应注重非节假日消费的需求满足，促进本案无时限运营的局面形成；另外，一系列营销活动的举办亦应体现在规划中的平台建设与经营中企划实施中。,核心策略三：自身价值创造,Outlets,项目分析,【二】项目定位,目标消费群体 商业主题,目标消费群体,商业主题定位基础,资

10、料来源：佛山市三水区旅游发展总体规划2009.7,目标消费群体,商业主题定位基础,数据来源：三水统计年鉴,目标消费群体,商业主题定位基础,目标消费群体,商业主题定位基础,目标消费群体,商业主题定位基础,目标消费者往往小于 40岁，女性略多。消费倾向较高 大部分的目标消费者是已婚人仕，育有子女。注重家庭消费、注重子女消费 几乎 70接受过大学教育。注重品位、理性消费、文化消费 他们多从事管理或白领工作。 注重休闲健康消费,项目定位目标消费群体,商业主题定位基础,商业主题,品牌内涵及延伸,品牌的服务可以作为优质及质量的保证，如易趣、亚马逊、淘宝、奥特莱斯等都是具有较高信任度的品牌。 本案必须延伸便

11、宜的概念，加强品牌的力量。,构建一个以Outlets为中心的“超值城”一切消费都贯穿“折扣”的内容。 给消费者传递的信息及认识是：“在这里怎样消费都是便宜的”。,商业主题,品牌内涵及延伸,通过多业态组合，多主题环境塑造，实现全覆盖，满足不同年龄消费群体，青年、儿童、老人等，满足不同旅游休闲消费形式，温馨家庭游、浪漫情人游等。,商业主题,商业主题定位,超值购,商业主题,项目气质与特性,丰富而极致的体验将是 本项目成功经营的关键, 一个能为消费者带来极致体验的场所 一个真正能让三水时尚起来的符号 一个现代时尚，富有趣味性的场所 一个与国际化接轨、客户与传媒的话题和愿意体验的场所 娱乐和趣味的体验让

12、消费产生持续的力量,商业主题,形象定位,功能定位,主题 特色 综合 多元,喝,玩,逛,乐,买,学,体验快乐，生产财富！,吃,商业主题,功能定位,多功能、多业态的高度融合，成为终极消费目的地 集购物、美食、游乐、养生、旅游、文化体验等多功能为一体 以品牌零售为主体、以主题游乐为驱动、以特色美食为配套,增加本项目的辐射能力 提高顾客的停留时间 加强各业态的互动,商业主题,服务全客群，让老有所养、中有所乐、幼有所长 面向中国中产以上家庭消费，成为家庭消费的乐园 老人可以养生、爸爸去打高尔夫、妈妈可以购物美容、孩子在儿童乐园畅游,商业主题,全家福,儿童欢乐,年轻一族,新生家庭,商业主题,商业主题,以事

13、件营销来吸引消费者眼球，吸引超强人流。 将“购物街”、”快乐主妇”等主流大众节目引入到本项目，提高项目知名度和顾客归属感、参与性 以中庭、广场、展厅等公共空间为平台，和各国商务处、文化处合办多项大型节事活动,商业主题,【三】产品策划,商业体系构成 主题区产品策划 其他商业产品策划 业态规模汇总,通过不同业态的精准定位，满足不同年龄家庭消费者的需求，与OUTLETS在业态上形成互补,虽然这些业态前期投入较大，但将在最大程度上吸引大量的潜在消费者，提高项目知名度及地块商业价值，通过其他物业达到项目的财务平衡,充分利用项目的地块优势，引入较难进驻传统商业区的业态，使项目成为消费者必经之地,充分发挥项

14、目周边独特的自然资源，通过不同的业态将其进行深度挖掘和商业延伸，提升项目盈利点,业态组合定位依据,商业体系构成,依据消费者排序，建立所有的业态结构，并确定各自所占比重。,商业体系构成,业态组合定位依据,覆盖 青年群体,特色 婚礼群体,高压工作及中老年群体,细化outlet客户需求，宠物消费成为热点,把握outlet客户消费心理，放大国际化氛围,覆盖 儿童群体,年龄轴,10岁,20岁,30岁,40岁,50岁,60岁以上,儿童主题,动漫主题,婚礼教堂,养生+康体,宠物主题,万国荟萃,28-45岁高压群体+45岁以上中老年群体,3-15岁,13-35岁,22-35岁,商业体系构成,主题商业打造原则,

15、其他商业,餐饮美食中心,文化艺术衍生馆,小型仓储超市,作为项目整体餐饮配套,OUTLETS衍生出的艺术元素展示,区域内便捷的生活配套,主题商业,生命主题,浪漫主题,宠物主题,慢生活馆、体检中心、养生餐厅等,婚礼教堂、婚纱影视基地等,宠物培训基地、宠物展览、拍卖等,本 项 目 商 业 体 系 构 成,动漫主题,儿童主题,万国荟萃,动漫主题公园、拓展基地等,儿童职业体验馆、儿童乐园等,万国街区、展览区,商业体系构成,动漫主题,主题区产品策划,契合活力一族的消费概念，打造具有鲜明标志、刺激、新鲜狂欢圣地 动漫主题公园,核心客群的生活方式特点： 其中部分具备完全行为能力，社会前沿的消费群体。,动漫主题

16、,主题区产品策划,目标客户：年轻人群 年龄12-35岁，活力、追逐时尚热点，享受生活，寻求新鲜刺激游乐方式。,动漫主题,发展概况,商业组合定位,目标人群,动漫的消费人群按照年龄分可以分为四段，即03岁，37岁，714岁，14岁34岁，主要覆盖青年人群，彰显活力的形象。,迪斯尼、小丸子博物馆、哆啦A梦主题乐园、Snoopy主题乐园等； 目前国内尤其是珠三角主题公园泛滥，缺乏特色；,业态在国内的发展现状,目前国外多个动漫品牌均可接受授权形式,同时国内的动漫品牌发展潜力巨大,日本清水梦幻广场案例借鉴动漫与游乐设施完美结合，吃、玩、看一应俱全,动漫主题,业态背景,本项目以动漫形象为核心，以此作为整体游

17、乐设施及衍生品的突破口，树立独特的市场形象。,业态背景,15-35岁青年人,业态组成 动漫博物馆+游乐场：吃、玩、逛的一应俱全,清水梦幻广场,主题区产品策划,地址：日本静冈市清水区 规模：占地12772平米 内容：以小丸子为主题的复合型场馆。 门票：成人38元人民币 另清水寿司博物馆的门票：22元人民币。,室外游乐场部分案例苏州摩天轮主题公园，打造目前世界上最大的水上摩天轮,动漫主题,目前世界最大的水上摩天轮,悬挂式过山车,动感迪斯科,苏州摩天轮主题公园,主题区产品策划,地址：苏州园区现代休闲广场南侧、金鸡湖边 规模：占地30000余平米 总投资：2.8亿元 内容：以摩天轮为核心，另外有过山车

18、、旋转木马等。,本项目以动漫形象为核心，以此作为整体游乐设施及衍生品的突破口，开拓山体娱乐、拓展基地、影视文化中心等业态相互促进配合，树立独特的市场形象。,动漫主题,本项目业态组合建议,业态建议原则：,本项目动漫主题公园业态组合建议,主题区产品策划,本项目动漫主题公园规模及业态组和建议,本项目业态规模及布局建议,动漫主题,本项目动漫主题商家推荐,主题区产品策划,儿童主题,主题区产品策划,契合儿童目前的消费倾向，打造具有教育意义、好玩的游乐场所 新兴的儿童职业体验馆。,目标客户：儿童群体；年龄3-15岁，六口之家的小太阳。,核心客群的生活方式特点： 受初级教育阶段、无购买力、却可带动全家消费,儿

19、童主题,主题区产品策划,发展概况,儿童主题,国内在运营的儿童职业体验中心列表,服务人群,3-15岁儿童为主体，带动家长一起消费；,业态背景,国内的消费者在儿童方面的支出越来越多，消费的重点从儿童用品到儿童娱乐不断转移和变化，儿童职业体验中心其辐射范围广，带动很多衍生消费；,工程条件,场地要求3000-20000平米，主力面积5000-8000平米，大多数进驻购物中心，但同样有少数项目则进驻大型购物中心内； 层高8-10米、承重800-1200公斤/平方米、柱距8米以上,主题区产品策划,儿童职业体验中心案例研究,北京比如世界儿童职业体验中心,儿童主题,职业体验城,儿童摄影,生日宴会厅,保健室,餐

20、饮,业态组成图,戏剧院,地址：北京市朝阳区京顺路111号比如世界购物中心二层 规模：近10000平米， 50多种体验馆，可同时容纳2000余人。 票价：儿童200元，大人80元。 经营状况：其周六日的客流量开业达到2000人次,收入构成：门票收入、广告收入、周边衍生品收入、场馆冠名权、临时场地出租收入等 租金：由于前期投入较大，需要一定的市场培育期，且租赁面积较大，因此能够承受的租金水平非常有限。,经济效益,主题区产品策划,契合目标客群，以儿童职业体验乐园为主力店，糅合儿童服装百货以及玩具餐厅等项目打造儿童主题商城； 考虑陪同的家长需求，周围布置各类餐厅、咖啡馆、书店等相关购物商店实现客流共享

21、。,业态建议原则：,快餐,儿童摄影,亲子诊所,本项目儿童主题业态组合建议,购物,生日宴会,儿童职业 体验中心,本项目业态组合建议,儿童主题,主题区产品策划,本项目儿童主题公园规模及业态组和建议,儿童主题,本项目业态规模及布局建议,主题区产品策划,大陆的儿童职业体验乐园选址的地区分布表：,儿童主题,商家推荐及目前选址分布,主题区产品策划,儿童主题,备选方案汽车主题馆,类似迪斯尼的”主题公园”,由福斯汽车厂改编,因此又名“福斯汽车城” 融企业文化、汽车文化、汽车展览销售和旅游餐饮于一体,儿童游乐空间,模拟开车室,触摸油泥制作的汽车模型 -电脑上亲手设计汽车 -做液体的汽车燃料,主题区产品策划,是索

22、尼公司在全球第一家以“光”与“声音”为主题的公益性科普场馆 规模：上下共三层，总面积1200平方米 总投资额：3千万美元 应用了索尼在数码、IT、音视频等领域的尖端科技，展品多以“光”与“声音”为主题，可以让参观者体验到世界最先进的数字技术带来的光与声音的艺术与乐趣。 2000年10月启动历时两年，由索尼(中国)有限公司提供全面支持,“索尼探梦”致力于开启21世纪中国广大青少年的科学梦想，开馆五年来，已接待了超过50万余名来自中国乃至世界各地的观众。同时，“索尼探梦”也得到了社会各界的认可和教育界的充分肯定。“索尼探梦”被评为全国科普教育基地、北京市青少年科普活动基地。,备选方案索尼探梦科技馆

23、,儿童主题,主题区产品策划,万国荟萃,主题区产品策划,契合国际群体的消费习惯，打造充满国际特色产品，同时具备国际氛围的购物街区万国荟萃。,本项目核心客群：承接outlet购物群体；年龄20-50岁，追求品质感、购买能力较强,核心客群的生活方式特点： 品质感、欧美范儿、时尚,万国荟萃,主题区产品策划,以各国节日为媒，打造永不落幕的小世博,万国荟萃,服务人群,受outlet吸引，崇尚“国际”的群体，覆盖面较广，基本实现客群的全覆盖；,业态背景,世博会的成功召开，为国民带来全球各国文化的盛宴，嫁接世博概念，打造万国荟萃；,主要卖点,呈现异彩纷呈的民俗表演、文化交流等活动，让顾客在购物的同时，体验和参

24、与世界各地的民俗文化和独特风情。,合作方式,与中国国际贸易促进委员会广东省分会强强联手 ，在购物中心内开辟专区，长期展售。,番茄节,狂欢节,追芝士节,筷子节,万圣节,宋干节,卫塞节,主题区产品策划,打造建议规模、业态及建筑形式,万国荟萃,规模建议,7000-10000平米,业态建议,世界各地特色鲜明的丰富物产零售业。如德国的啤酒、法国的香水等； 设置展览区，为各国特色产品宣传、说明所用，同时为室内活动预留空间。,形态建议,建议以街区形式为主，结合外围打造以各国为特色的建筑小品，营造国际化意向，同时预留充足的公共空间为活动准备，配合商业发展。,主题区产品策划,生命主题,主题区产品策划,把握老年人

25、的消费习惯，结合高压工作群体的消费需求，打造养生+康体的生命主题馆,本项目核心客群：中老年群体，年龄50岁以上老年群体，以及都市中工作压力大的工作群体，年龄28-45岁的公司白领。,核心客群的生活方式特点： 中老年群体：休闲、健康； 高压工作群体：压力、亚健康、品质感,生命主题,主题区产品策划,生命主题,本项目生命主题创新方向打造建议,服务人群,50岁以上老年群体及28-45岁高压工作群体,业态背景,目前国内项目均以项目本身具备的资源为特色背景，如温泉、生态等，同时将养生与健康相结合的方式，打造养生康体中心，不仅为休闲、修身之地，更是衍生出多种形式业态，其业态的包容性较强。,以生态为背景，打造

26、特色设施，发展医疗保健、整形美容、康疗养生、文化休闲等在内的新型养生康体产业,跟主题匹配的两个发展方向,以自然生态为背景的养生康体中心,以温泉为背景的养生康体中心,创新方式,美容整形相结合,差异化策略,本项目生命主题打造建议,主题区产品策划,区位：位于北海道中富良野地区 占地面积：6万平方米 年访客量：约100万人 内容：花田、生态餐饮、休闲、香水加工等,生态景观,香水体验中心,生态餐饮,生态特色产品,观光,富田业态组合,花卉交易,富田生态景观场,生命主题,生态景观背景打造借鉴及建议,本项目打造建议：借鉴案例中的衍生业态组合，但缩小其规模，以室外花园命名，以生态景观的意向打造为主，,主题区产品

27、策划,生命主题,抗衰老中心,定位：打造珠三角抗衰老美容圣地，凝聚世界上最先进的医疗设备和卓越的生 化技术，汇集最顶级的护肤产品 功能：肌肤抗衰老、医学美容、皮肤激光美容 客群：吸引明星、政要、富豪的高端养生消费,瑞士莱可琳医疗美容中心,瑞士雷曼纳健康医疗中心,主题区产品策划,舒适、温馨的健检环境，尽享高级会所礼遇的健检过程，让体检成为享受。,生命主题,体检中心,广州国宾体检中心 规模：面积达7000平米； 投资：设备总投资三千万余元,北京慈铭体检中心 规模：面积约1000平米； 现状：在北京、上海、广州、深圳、天津等十余城市拥有连锁机构。,北京民众体检中心 规模：总面积约2000平米 背景：第

28、37届世界旅游小姐大赛唯一指定体检机构。,主题区产品策划,生命主题,生态餐厅,食养坊养生餐厅面积约800平米,根据消费者在不同季节,不同需求特点，研制出达50多款具有养生滋补的各款炖汤。,广州食养坊,武汉御甲堂,御甲堂养生餐厅面积约600平米， 推出宫廷特色小菜搭配各种滋补养生火锅。,苏州鼎膳,鼎膳有机养生餐厅面积约800平米，是苏城首家以有机食品为主要原料，根据客人健康情况而科学配餐的健康型有机养生餐饮,主题区产品策划,整容整形,生命主题,伊美尔 背景：政府核准执业的正规医疗机构设计了一整套私人会员式就诊程序，提供一对一私密性医疗与美疗服务，彰显尊贵。 规模：面积达3000平方米；,广州华美

29、整形美容医院 背景：成立于1994年，全国率先在医学整形中引入“航空式尊贵服务体系”，让求美者真正感受到与国际接的全新医学整形美容。 规模：面积6000平米。,上海万众整形美容医院， 背景：是华东地区高规格水准的医学整形美容基地，并率先在国内导入5S国际星级医疗 服务理念。国内最具影响的权威医疗整形美容机构之一。 规模：面积约4000平米。,主题区产品策划,宁波Rococo养生会所,养生会所,生命主题,北京黛梦丽人国际养生会所,宁波Rococo养生会所,总营业面积为800平方米 巨资引进各种高科技美容仪器及独特的法国香薰品牌，另独立开设有男士美容标准专区。,福州富力爱丁堡尊贵养生会所,营业面积

30、 1000平米; 是崇文区规模最大、功能最全、美誉度最高的星级服务机构,营业面积近2000平方; 是美国Tibeart Corporation进行整备、辅导的专业养生沐足国际连锁机构。,主题区产品策划,生命主题业态组合建议,生命主题,香水体验中心,室外花园（含交易）,生态特 色产品,养生餐厅,慢生活馆,美容整形,体检中心,减肥中心,药妆,主题区产品策划,业态规模及布局建议,生命主题,主题区产品策划,本项目生命主题规模及业态组和建议,浪漫主题,主题区产品策划,结合婚礼一族的消费流程，打造特色、浪漫、完善的庆典场地婚礼教堂。,目标客群：结婚人群；年龄22-35岁，80后为主,核心客群的生活方式特点

31、： 浪漫、温馨、品质、便捷、服务,浪漫主题,浪漫主题之婚礼教堂,主题区产品策划,服务人群,即将步入婚礼殿堂的情侣及其亲朋好友,业态背景,婚庆经济是持久不衰的朝阳行业；本项目具备良好生态环境、齐全配套服务设施及知名的市场影响力，具备发展婚庆浪漫主题商业条件,浪漫主题,浪漫主题之婚纱摄影机构,定位思路,主题区产品策划,浪漫主题,定位思路,满足婚礼一族一站式的消费需求，把握其心理特征，打造特色、浪漫的庆典场所，吸引目标客户。,婚庆用品,婚礼教堂,婚宴餐厅,婚纱摄影,主题区产品策划,浪漫主题规模及业态组和建议,浪漫主题,浪漫主题业态规模及布局建议,香港天使之恋婚纱摄影机构，目前已经在华南（东莞）和华东

32、（宜兴）分别投资建设了2个项目，他们依托婚纱摄影，以外景基地大力发展旅游休闲业，可以引荐部分商家参与到佛山项目中来。 营销部赖先生,城市花园尊贵婚纱，是北京乃至国内市场上的佼佼者，觉得如有合适项目可以向老板推荐。 访谈总部陈小姐,浪漫主题,婚纱摄影机构访谈,主题区产品策划,城市花园 尊贵城源于台湾，数万平米的超大摄影基地，在现今中国影楼界可算独一无二，可媲美美国好莱坞、香港制片厂及台湾中影文化城。,城市花园 尊贵婚纱电影城,色色婚纱摄影,色色婚纱摄影面积4000平米，在全国（包括港澳）拥有50多个直营机构和50多个加盟店，是全国婚纱摄影行业规模最大的企业之一。,“天使之恋”婚纱摄影机构,“天使

33、之恋”婚纱摄影机构成立于2009年11月，拥有38万平方米的龙凤山庄影视基地，是目前中国规模最大的婚纱摄影机构。,浪漫主题,婚纱摄影机构品牌推荐,主题区产品策划,宠物主题,主题区产品策划,契合目前家庭结构宠物消费的需求，满足outlet客户的消费细分，同时吸引都市中的宠物爱好者们，打造可聚集型成规模的专业消费场所宠物主题。,本项目核心客群：宠物爱好者、outlet购物群；,核心客群的生活方式特点： 休闲、专业领域、为宠物的活儿而聚集,宠物俱乐部业态组合建议,宠物主题,主题区产品策划,宠物的相关消费目前一直保持在高位水平，宠物乐园成为消费者周末与宠物一起玩耍的新兴场所； 在满足了成年人的购物、孩

34、子的娱乐之外，还需要为带宠物出行的消费者提供寄存及相关服务的场所； 为宠物提供全方位的服务，包括美容、医护、喂养、寄存，同时售卖宠物用品； 为消费者提供了一个信息共享的平台，可以交流饲养心得，解决饲养过程中所遇到的问题，还可提供宠物转送寻找到适合的家庭； 本项目得天独厚的自然资源，可增加宠物玩乐的户外场所，让宠物及他们的主人找到回归大自然的感觉。,宠物俱乐部业态组合建议,宠物主题,打造宠物消费的全产业链，形成规模性和聚集性； 配合主人的消费习惯，设置配业态。,业态建议原则：,宠物展览及拍卖,宠物赛事,餐饮,本项目儿童主题业态组合建议,宠物美容,宠物诊所,宠物用品,主题区产品策划,宠物主题,主题

35、区产品策划,业态规模及布局建议,宠物主题业态布局及规模建议,其他商业,业态组合描述 其他,在娱乐、购物之后，餐饮也是本项目的必备业态之一。 中国美食：集合广东、福建、海南、香港、澳门等地的地方特色美食，打造特色美食聚集地。 各国美食：让顾客不出国门，体验各国餐饮文化及美食盛宴。 餐饮体量：考虑到就餐时间的相对集中，餐饮的供应量需要非常充足，同时考虑到餐饮种类的繁多，因此建议本项目的餐饮业态控制在2万平米左右。,餐 饮,其他商业产品策划,业态组合描述 其他,由于项目具备OUTLETS的独特资源， 知名品牌的产品同时也是艺术品，而时装插画作为这些艺术元素的衍生，正逐渐流行开来； 时装插画：不再只是

36、杂志插图或者设计效果图，它们成为了知名广告的灵感来源、大牌设计的跨界合作、火热单品的行销新计； 文化相关产业：包括设计师或画家的作品展、品牌新一季的发布会等展览展示活动，将本项目所拥有的独特的品牌进行无限制的衍生，提升项目在相关产业的影响力。,文化艺术衍生,其他商业产品策划,超市,业态组合描述 其他,服务人群,服务在本项目居住、工作及前来购物休闲消费的人群；,业态背景,本项目将成为整个区域的消费中心，其中市区消费人群、周边常住人群及本项目自身人群存在对生鲜菜品及日常生活用品的必要需求，因此中型超市较好地满足此类需求。,超市选择一：中型便利超市,其他商业产品策划,超市,山姆会员店是美国沃尔玛百货

37、公司的会员制连锁店，是专门服务于会员的仓储式购物俱乐部。,一家典型的山姆会员店面积在660012000之间，主营商品约3,500多种。,服务特色: 免费停车,糕点房,电子产品免费咨询,商务中心等,业态组合描述 其他,超市选择二：仓储会员超市,筛选大众化实用品销售，实行库存和销售结合、批零兼营，向会员让利销售质优价廉的商品 本项目地理位置适合仓储超市选址特点；同时随着私人交通工具的普及，仓储超市这一零售模式将进一步受到中国消费者青睐。,其他商业产品策划,业态规模汇总,业态规模汇总,业态规模汇总,业态规模汇总,【四】运作模式建议,合作开发 租赁模式 保底+扣点 综合建议,有利于吸引有一定资金实力、

38、具有相关领域开发建设、丰富运 营管理经验的投资机构共同进行项目开发，强强联合，减少项 目直接投资，降低开发风险； 合作双方利益分享，风险共担，有利于项目长期稳定经营，降 低解约风险；项目运营的成功将会引起开发商收入新的突破。,S,收益分成方式对于大型商户来说是谈判的焦点之一，前期为了 引入大型的品牌主力商户，会出现让利的可能性，对开发商来 说存在一定的收益损失。 运营收入的波动使开发商收益具有不稳定性，财务核算控制的 复杂性，需要投入更多成本。,W,对于合作模式我司建议考虑大型主题馆，如动漫乐园、儿童职业体验中心等。,模式一 合作开发模式,开发商与运营商合资、合作开发或以土地参股，收益分成。,

39、合作开发,模式二 租赁模式,以租金标准对外出租，对于租户来说前期经营存在一定的经营 风险，但是对于开发商的稳定收益较有保障，而且容易控制租 金收取的固定性。 财务结算方面，租金模式相对较为简单，结算有固定标准，对 于财务控制方面比较有利。,S,租金模式对于大型商户来说是谈判的焦点之一，前期为了引入 大型的品牌主力商户，在租金方面会出现让利的可能性，对开 发商来说存在一定的收益损失。,W,纯租金模式适合街区、财务控制难度较大型商户及中小型面积商铺，如餐饮、超市、万国荟萃、宠物、文化艺术馆等。,开发商开发建设，运营商承租，开发商享有固定租赁收益，可分为长期租赁和短期租赁。,长期租赁,租赁模式,模式

40、二 租赁模式,开发商可充分利用项目场地资源，对一些一次性投资较大，形 象建筑项目，采用短期场地租赁经营模式，减少商户风险，增 加项目浮动收入。 财务结算方面，短期租赁模式相对较为简单，且收入与市场同 步，可调整空间较大，对于收入增长方面比较有利。,S,短期租赁模式收入具有不确定性，不可作为项目主要收入来 源； 短期租赁模式随时需要面临销售市场风险，需要项目运营期间 增加销售压力。,W,对于承包经营模式我司建议用于浪漫主题馆内的教堂和摄影广场等，可与当地宗教机构、各大型婚庆公司、影楼联系采用短期租赁模式经营。,短期租赁,租赁模式,模式三 保底租金与营业扣点两者取高值,对于部分客户，如电玩、影视文

41、化中心等，保底租金+营业扣点 的模式较为容易被其所接受，有利于缩短谈判周期，促进合作成 功，加快招商周期。 开发商同客户共同分担营业收益，在商业发展中后期进入成熟高 峰期后，有利于获得高额度的分成收益。,S,前期开发商将会同商户共同分担经营风险，增加了开发商前期的 商业操作风险。 对于财务控制上较为复杂，需要设立特别的财务监控以保证商户 正常的营业分成，避免商户通过财务方法规避营业账面收益，减 少开发商分成收入，造成收益的损失。,W,保底租金与营业扣点两者取高值，我司建议可用于影视文化中心、文化艺术衍生馆等商铺。,保底+扣点,由于本项目业态以单体及街区形式体现，财务控制难度较大，故我司建议本项

42、目除动漫主题公园及职业体验中心以股份合作模式开发，其他业态以长期租赁模式为主，个别业态辅之以保底租金与营业扣点俩者取其高模式，项目运营期间结合短期租赁方式拓宽其他收入渠道。 针对不同的商户租金水平让利幅度不同，针对主力和次主力客户，租金方面适当优惠，营造出共同成长“双赢”的感觉；针对中小型商户，租金方面则不会给予优惠；总体而言，根据不同租户对于项目影响力的不同，去“平衡”各方面的收益关系；,综合建议,综合建议,【五】投资规模估算,合作开发项目投资规模 合作开发项目收益分析 租赁项目收益分析 物业管理费用建议 整体投资效益分析,合作经营项目投资规模,儿童职业体验中心根据场馆面积、场馆档次不同，其

43、投资成本会出现较大差别。以中等档次为例，其投资额度、场馆面积及体验项目设置见下图：,本项目儿童职业体验馆的规模为10000平方米，总投资规模约为1亿，不含土建约为7000万元，比例如下：,儿童职业体验中心,合作开发项目投资规模,合作经营项目投资规模,各主题公园因规模、游乐项目设置及设备差异，其投资成本也会出现较大差别。以中小型主题公园为例，其投资额度、设备及项目设置见下图：,本项目动漫主题公园室内以动漫游乐设施和商家、户外运动用品为主，结合影视文化中心及中高端消费人群特征及需求，建议大型项目选用进口设备，小型项目可选用国产设备，预计投资总额约为2.2亿，其中设备投入约为1.5亿。,动漫主题公园

44、,合作开发项目投资规模,合作经营项目收益预测,收入模式： 门票收入：国内几个开业项目的票价大致在120-200元； 各场馆冠名权收入：通常一个行业只选一家知名商家冠名。例如快餐、 银行、医 院等等； 场地临时出租收入：将场地出租给未设场馆的非长期合作单位，用于主题紧贴儿 童品牌推广 等，例如儿童电影、酸奶、迪士尼乐园、儿童 英语培训的推广活动。 广告植入收入：结合门票、“护照”、“工资单”与交通工具进行广告植入。 衍生商品、餐饮销售收入：衍生商品购买率可达20%，餐饮消费可达50%。 生日派对、企业包场等特殊活动收入,儿童职业体验中心,合作开发项目收益分析,合作经营项目收益分析,儿童职业体验中

45、心,合作开发项目收益分析,合作经营项目收益分析,国内行业发展下一阶段，当儿童职业体验馆的品牌效应聚集到一定程度，其自身的盈利结构将逐渐重新分配布局，儿童职业体验馆将成为一个以儿童消费群为核心的场馆化产业链。,儿童职业体验中心,合作开发项目收益分析,合作经营项目收益预测,国内目前该项目最大收入渠道是门票，门票收入有两种形式：团客和散客。国内大部分项目经营时间为周一停馆维护，周二周五团客，周六周日为散客，其中寒暑假及假日均是散客接待时间。照此计算，该类项目的团客接待时间约为127天，散客接待时间约为159天。下表为职业体验馆年营业收益预测：,儿童职业体验中心,合作开发项目收益分析,合作经营项目收入

46、分析,收入模式： 门票收入： 国内中小游乐主题公园的票价大致在50-100元之间，建议本项目门票价 格根据不同时期在 60-100元之间浮动。 CS野战拓展基地收费门票 80-120元/人/半天，120-180元/人/全天，学生 一般6折。建议本项目门票可参考此价。 出租商亭、商业用房收入：利用消费集中的优势，大量进行招商，出租商业用房， 既活跃了园区，同时又可以减少投资，扩大收益。 餐饮： 公园园中的餐饮店、咖啡屋、风味小吃和快餐供应常常是生意兴隆。可以将娱乐和餐饮结合，作为经营策划的一个环节，相互推动。 购物：购物在公园园中大有生意可做，而且和娱乐内容结合紧密。 广告收入：利用乐园游客密集

47、和定期活动的有利条件，吸引商界来乐园做广告。,动漫主题公园,合作开发项目收益分析,合作经营项目收入分析,国内目前该项目最大收入渠道是门票，门票以节假日和平时区分，照此计算，该类项目的节假日接待时间约为114天，平时接待时间约为250天。商业部分租金依据行业规律预测，下表为动漫主题公园年营业收益估算：,动漫主题公园,合作开发项目收益分析,租赁项目收入预测,租赁项目收入预测,合作开发项目收益分析,租赁项目收益分析,租赁项目收益分析,依据对租赁区域及行业租金标准对本项目租赁年收入综合计算结果如下： 建筑面积：48500平方米 年租金收入计算结果： 4990万元 年经营收益： 考虑项目所处区域，设置2

48、0%空置率，实际租金收入约为3990万元， 可实现年经营收益约为3392万元。 租赁项目投资规模约为3.7亿（不含土地），投资回收期约为10-11年。,租赁项目收益分析,物业管理收费建议,物业管理费用计算标准,租赁项目收益分析,物业管理收费建议,商业项目费用参考统计表,租赁项目收益分析,整体投资效益分析,经济效益分析:项目总投资约6.9亿，年可产生经营收益8618万元，预计投资回收期为8-9年，满足商业运营投资回收行业标准。,社会效益分析：项目打造领先于周边物业的集休闲、娱乐、购物为一体的超活力消费体验中心，与奥特莱斯不仅功能上互补，而且互相带动消费人群，留住短期购物者脚步；项目成功运营后平均年可吸引上百万消费群体，迅速集聚人流，形成市场霸主地位及品牌效应，促进地块其他业态发展，有力提升整体地块价值。,整体投资效益分析,【六】设计建议,花开三水的“由来”,设计建议,方案采用一朵怒放的花朵作为设计的思想来源，用花的怒放兆示活力新城的内在含义。佛家曰：一花一世界 ，在三水这片地方，我们将会打造一个新的“世界”，她将集万国的荟萃，浪漫的体验，静谧的养神，超活力的娱乐与美食的天堂于一体的姿态呈现出来。 这朵花就开在佛山三水的芦苞镇。,花开三水的位置,设计建议,本案处于广东佛山三水区，地处珠三角核心区域,花开三水的布局,设计建议,从平面布局上看，本案像