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1、桃园地养生项目计划书,森祥地产 2010年6月,项目分解,项目背景,项目定位,项目规划,效益测算,项目前景,项目背景,目前永福人口平均预期寿命达75.24岁，高出全国人均预期寿命3.24岁 ；80岁以上老人6381人，占人口比例高达2.86%。全县27万人口中，百岁老人有36位，超过目前世界公认的每10万人有7名百岁老人的世界长寿之乡评定标准。,项目背景,永福中国福寿之乡,1、永福县内多山，环境幽静，空气清新，由于日照时间要比平原少，故村民受太阳辐射的影响较小，引起早衰的情况也比平原少。同时，空气中负氧离子的含量为每立方厘米8万多个，超过平原地区30多倍。 2、境内河流纵横，森林茂盛，植被良好
2、，土壤中所含的微量元素铜、铁、锰、硒、钾、铬等也高，其中“生命元素硒”的含量最高。这里的蔬菜、水果、粮食等都含有不同程度的稀有元素，对长寿十分有益。永福人通过各种生活方式即可获取这些营养，故而机体免疫力很强，从而能够健康长寿。,项目背景,福寿之源益人生存的气候环境,永福优质的天然泉水随处可见，这些天然泉水钾离子、镁离子、氯离子、硫酸根离子稳定正常，经检测，不少泉水的硬度每升在50毫克以下，达到世界卫生组织优质饮用水硬度标准。pH值是最重要的水质参数之一，目前，该县县城自来水的PH值在7以上，标准高过普通的矿泉水。而许多天然泉水的PH值在7.3以上，与血液PH值即7.35-7.45相差不大，最符
3、合人体内弱碱性环境，成为利于人体健康的优质水。有的泉水PH值在8以上，与青藏高原清洁的水源头的水近似，许多泉水达到直接饮用标准。,项目背景,福寿之源-纯天然矿泉水,在永福，不但水好，其土壤更是肥沃富饶。据抽点检测，该县土壤硒含量为1.1mg/kg，为全国平均值0.29mg/kg的3.8倍，可称作上是富硒土。硒被称为“生命的奇效元素”，使细胞寿命延长，提高人体免疫力，故而能益寿。因此，硒被称为“抗癌之王”。 永福所生产的罗汉果等农副产品天然富硒。永福是罗汉果原产地，年产量在1.5亿个以上,占全世界产量的70%，按通常标准，每公斤产品中含硒量在100微克以上为富含硒，而永福罗汉果每公斤含硒186.
4、4微克，大大超过富硒标准。,项目背景,福寿之源生命的奇效元素硒,凭借独特的环境优势，永福有着丰富的养生资源，仅药用植物、矿物就有2741种，其中黄芪、金银花、灵芝、板蓝根等产品还分别出口东盟及欧美等国。而永福的香米、柑橘、西红柿、桑蚕、山葡萄酒、大米制品等6类国家无公害农产品则蜚声海内外。2007年永福又被世界养生大会组委会授予中国首个“养生产业示范基地”。,项目背景,福寿之源无公害食品物产丰富,永福罗锦概况,1、位置：罗锦镇位于永福县城东郊，桂林市西南。东接临桂会仙、六塘，西接永福县城，南与堡里，阳朔交界，北与苏桥新区接壤。 2、人口：全镇总人口 4 万人，居住着汉、壮、回等民族。 3、交通
5、：交通便利，永良公路贯穿其中，是永 福县城与桂林市联系的主要通道，圩镇距县城 15 公里 ，距桂林 40 公里 ，到阳朔县阳朔镇70公里，至柳州市121公里，全镇已实现村村通公路。,项目背景,4、历史文化： 罗锦镇是一个有着悠久历史的文明古镇，文化底蕴丰厚，教育、文化在群众中有良好的基础，素有“彩调之乡”的美誉；李氏话梅自成一派，颇具影响；罗锦雨伞是广西有名的地方工艺品，清真寺有着悠久的历史。,项目背景,永福罗锦概况,5、自然风光 罗锦境内山川劲秀，溪河纵横，翠竹幽深。境内森林覆盖率高达8，生态环境十分宜人，被誉为“生活在树上的城镇”。良好的植被，错落有致的山峦，沟壑林立的丹霞地貌构成了物自天
6、成的自然之美。主要景点有: 金钟山风景区、金鸡河风景区、崇山明清古建筑群等。,项目背景,永福罗锦概况,1、功能定位： 永福县域中心镇，县域商贸中心，“永福县四大圩场”，广西商品粮油基地。,项目背景,永福罗锦规划,2、旅游规划： 以“福寿文化”为灵魂，以养生、休闲、居住为主题，发展养生经济带，打造 “一心四区”的旅游布局。 一心：即罗锦镇旅游服务中心，建设各项住宿、 饮食、娱乐、购物是各项旅游景点的中转中心。 四区： 金钟山景区：定位集住宿、餐饮、休闲、娱乐的综合性旅游养生度假区。 镇区生态农业观光园：是罗锦镇生态农业产业的衍生产业，综合果、蔬菜等为主导产业的农业产业园。 金鸡河风景区：以高级会
7、所的形式创建服务一流的休疗养地。 崇山明清古建筑群考察旅游区。,项目背景,永福罗锦规划,项目位于罗锦镇中心，镇农贸市场旁。北至苏桥工业园，南接金钟山景区，西临农贸市场，东直达桂林。未来三年罗锦城市建设发展的中心点。,项目背景,项目位置,本案,项目背景,项目四至,项目四至 东至：农田 西至：农贸市场 南至：金钟山景区 北至：罗锦小学 面积 总占地：25亩,项目定位,项目定位,低碳建筑+生态田园+养生旅游=现代世外桃源,有天有地有人家，圆了中国人的土地梦想。以打造养生、观光旅游现代农业基地和低碳环保的高品质住宅为目标，建设全新的世外桃源。,世界旅游组织认为，当人均GDP达到3000美元以上，人们开
8、始寻求在旅游休闲地置业。 2008年中国人均GDP已经突破3000美元，度假物业市场逐渐兴起,项目定位,度假需求预判,国内,中等规模以上城市,珠三角 长三角,北京 深圳 上海,旅游度假需求变化与人均GDP变化的关系,项目定位,中国富裕群体研究,尽管全球经济低迷不振，但中国富裕家庭的数量仍在不断攀升。到2015 年，中国将会拥有全球第四大的富裕群体。 麦肯锡咨询2009.7研究公报,这些中国富裕家庭的平均年收入约为50-60万人民币，代表了中国城市中1 收入最高的挣钱者。,大多数富裕消费者选择在工作地常驻，但是外地大多拥有一、二套度假或者投资产品,项目定位,中国富裕群体研究,大多数富裕消费者愿意
9、为高品质的产品买单，约有半数不到的比例乐于炫耀自己购买的产品。,项目定位,中国富裕群体研究,当前经济环境下，度假物业的市场进入发展阶段 购买度假物业的人群主要为富裕群体 富裕群体进入高速增长期，消费习惯尚需引导 未来二、三线城市将诞生大量富裕群体，对其他城市度假物业购买意愿较高 富裕群体购买主要动机为品质因素，同时部分群体追求概念，喜欢炫耀,项目定位,总 结,项目规划,中式建筑：打造原味正宗的中式建筑村落，以强烈的产品风格吸引客户； 建筑物应地而建：不改变原有地形高差，采用庭院围合，设置半地下层等方法，使建筑均拥有良好景观朝向和开阔视野。,项目规划,绿色围墙：增加住户的社区归属感，强化邻里之间的沟通和交流，户与户之间采用开放式布局，利用有层次的绿色植被作为分隔界限； 应景花园：将室外的绿化景观引入室内，让“自然的氛围”遍布生活的每一个角落。,项目规划,效益测算,投资估算,效益测算,效益测算,静态销售收入及成本利润率计算,