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1、,原平市金旺角大厦项目市调报告,This document was created for the exclusive use of our clients. It is not complete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Geland Consulting.,北京鑫尊房地产顾问有限责任公司,2011年0
2、3月,市场调研目的： 本次调研主要是针对原平本市、以及周边太原市进行商业发展现状和发展趋势调研，重点是行业的发 展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业 需求和市场依托为导向，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位，为项目的招商销售提供依据。 市场调研所要需掌握的资料： 了解该区域城市重点商圈整体规划、布局与经营现况 了解消费者对于商场消费方面的消费水平、消费意愿 调研时间 2011年3月8日14日，16日17日，( 共9天 ),目录 Part I 原平市宏观经济指标分析 Part II 原平市消费人口特性分析 Part 原平市商场商业设
3、施分析 Part 太原商圈市调分析 Part 项目未来发展方向,Part I 原平市宏观经济指标分析,原平市宏观经济指标分析,山西省原平市位于忻州地区中部，东临五台，西靠宁武，南与忻州、定襄毗邻，北和代县、 朔州接壤。面积2546平方公里，辖8镇21乡，原平市是县级市，由忻州市代管。全市辖7镇 11乡和两个街道办事处，全市520个村民委员会，总人口470000人，2010年，全市产总值 达到120亿元，财政收入达到20亿元，城镇居民可支配收入8562.35元。,原平市宏观经济指标分析,原平市商业布局,Part II 原平市消费人口特性分析,原平市消费人口特性分析,在受访者中，本地家庭月收入属于
4、中等水平2000元以上的家庭占比达到60%，其中 5000 元以上月收入的家庭占比达到40%，以大多数家庭为有小孩的三口之家衡量，大部分的家庭收入良好，生活比较舒适。城乡集合部的年收人均在1万元，附近各乡村地区人均收入不等，有以种地为生，也有做煤铝矿业生意的。 受访的大多数家庭，对购物，餐饮，娱乐为一体，并将时尚、动感、休闲相结合的商场具有很大的兴趣。 相当一部分家庭在满足了基本生活条件的基础上，对服饰，休闲两方面会投入更多的消费比例。,原平市消费人口特性分析,本市的消费者在服饰方面的消费比较理性，同时希望商品价廉物美，在服饰方面的费用控制在每年5000元左右，说明目前本市的消费者消费水平处于
5、中等，这与本市目前商场缺乏新、特、奇的品牌市场有很大的关系，所以本市在服饰的消费市场方面，具有很大的市场空白点，有更多的消费潜力没有被很好的释放。 本地消费者对于东大商厦和新华林商厦的认知程度最高，说明这2个商场在本区域的经营方向，符合当地消费者的心理需求，东大占据了品牌，新华林占据了价廉的优势，我们将在布局规划中和招商中，对此引起高度重视，取其经营中的利弊，以及品牌方面，既要注重高端消费群也要顾及中低端消费群。,消费者（被访者）性别基本情况统计分析,本次调查的被访问者 25%女性，75%男性； 被访者年龄分布主要以20-45岁居多,占比70%，其中20-30岁的被访者占25%；30-45岁占
6、25%,原平市消费人口特性分析,消费者（被访者）职业基本情况统计分析,本次调查的被访问者 职业构成：机关事业单位30%，公司一般职员20%，企业工人15%，个体户20%，无职业10%,原平市消费人口特性分析,消费者（被访者）对品牌和价格的需求统计分析,家庭收入： 在受访者中，家庭月收入属于中等及中等偏高水平3000元以上的家庭占比达到41%，其中5000元以上月收入的家庭占比达到16%，以大多数家庭为有小孩的三口之家衡量，大部分的家庭收入良好，生活比较舒适,原平市消费人口特性分析,消费者（被访者）职业基本情况统计分析,品牌和价格需求： 在受访者中，有60%的家庭购物时注重的是价格，有40%的家
7、庭购物时讲究的是品牌，这种现象的产生和家庭收入密不可分。,原平市消费人口特性分析,Part 原平市商场商业设施分析,原平市商圈,原平商圈位于前进西街 和京原北路交叉口地带，拥 有16家综合型商场，50家品 牌门店及太原品牌批发市场、 购物商场、休闲购物广场等。,原平市商圈,东大购物中心 新华林商厦 亚达商厦 万通商厦 东升商厦 百盛商厦 华辰商厦 五彩商厦 茵茵楼 供销大厦 红旗商场,柒牌门店 三彩门店 风笛门店 布同门店 kappa门店 力美休闲品牌店 意尔康皮具门店 唐狮门店 阿依莲门店 希努尔门店 婷美化妆品门店 卡佛莲门店 帛逸门店,三番门店 美特斯邦威门店 东方骆驼 鸿星尔克门店 3
8、61门店 爱慕内衣店门店 片断门店 伟志西服门店 森马门店 意尔康鞋店 劲霸男装门店 简单服饰 以纯门店 蓝色天空,原平商场调研商场名称：,原平市商场商业设施分析,原平商场分布及业态概述,原平的综合型商场有16家，各类品牌门店有50家左右之多，商场分布主要集中在京原路和前进街上，在布局上各不相同，各有特色。大商场以东大为典型， 分层分区，装修风格以高货柜相隔，将各商家分隔开来，导致视线不通透，灯 光亮度不强，装修风格大同小异区别不大，不具有品牌形象性。亚达、东升、 万通、华辰、新华林从布局上和品项分类上都比较不清晰。茵茵楼和供销、五 彩布局混乱不分区陈列，消费群体以低收入人群为主，但人气相对较
9、旺。 各大商场外观品牌广告牌位置少，挂画质量粗糙。外观没有特别太引人注意的地方。,原平市商场商业设施分析,原平商场的经营模式,原平经营模式大致分四种： 联营扣点（18%-23%）并制定销售任务，统一管理经营模式（如：东大），它的好处对商场而言，管理起来方便统一，制定任务促进商户提高营业额，起到共营的作用，主动权掌握在商场手里。虽然统一管理模式双方增加了信任度，但对商户而言，存在效益不好时，面临商场要求更换品牌或租期到后，业绩不好不能续租的风险。 以租赁方式统一管理的经营模式（如：百盛），对于商场是零风险，统一管理又牢牢的把控制权掌握在手中，对于商户省去各种细节的限制，自由的空间为促进销售提供最
10、大的主动权。 以租赁方式自主经营模式（如：简单），这种模式从款式到价格，都给商户最大的自由度，走的是年轻时尚路线，是年轻人购物的场所。 以百货市场模式运营方式，租赁形式自主经营（如：茵茵楼）。市场内包括吃、穿、小百货等，从布局到陈列都是混乱的，但他的便捷式经营能满足一些价廉的生活所需。,原平市商场商业设施分析,原平市东大购物中心,原平市商场商业设施分析,原平市其他购物商场,原平市商场商业设施分析,原平市其他购物商场周边,原平市商场商业设施分析,原平市其他购物商场周边,原平市商场商业设施分析,原平市其他购物商场周边,原平市商场商业设施分析,原平市其他购物商场周边,原平市商场商业设施分析,原平市其
11、他购物商场内部,原平市商场商业设施分析,原平市其他购物商场内部,原平市商场商业设施分析,原平市其他购物商场配套业态,原平市市调总结,原平市场商业的发展仍处于传统的商业模式，随着当地经济的不断发展和消费者对生活品质意识的不断细化，商业市场仍有巨大的提升空间，但是同质化的竞争较为激烈，形成一个恶性循环的竞争环境； 原平商场经营方式以联营扣点（18%-23%），统一管理经营模式、租赁统一管理经营模式 、租赁自主经营模式 、百货市场租赁模式四种基本运营模式。平均各商场日均租价为：东大购物广场2010年以10%递增管理费；体育路以东前进街专卖店12.3元/m2，以西专卖店2.5-8.8元/m2；亚达商厦
12、5.5-6.5元/m2；万通商厦5.5-6.5元/m2；亚达购物广场7.5元/m2；东升商厦5.5元/m2；新华林商厦5.4-8.2元/m2；五彩商厦9.5元/m2；供销商厦6.3元/m2；茵茵楼2.73元/m2。经过我们调查，普遍发现商户喜好短期租赁，统一管理模式。,Part 太原商圈市调分析,太原商圈市调分析,太原商圈,太原是山西省省会，是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通和信息中心，是中国 22个特大城市之一，地处我国东中西三大经济带的结合部，在全国对外开放和经济发展布局中，具有承东启西、连接南北的双向支撑作用。全市国土总面积 6988平方千米，其中建成区面积 198平方千米。现
13、辖10个县（市、区）和2个国家级开发区。全市总人口344 27万人，其中城镇人口 27906万人。太原市2010年全市地区生产总值(GDP)1778.05亿元人民币，比上年增长11.0%,太原商圈市调分析,太原商圈,太原商圈市调分析,太原商场调研商场名称：,铜锣湾国际购物中心 茂业百货 潮流汇 北美新天地 王府井百货 同至人购物中心 圣亚品牌服饰广场 东方红品牌服饰广场 晋阳小商品批发部 沙子口商务家饰礼品城,太原商圈市调分析,太原市商场分布及业态概述朝阳街商圈,地理位置：朝阳街商圈分布于建设南北路以东，松庄以西，郝庄以北，电力专科学校以南的地区。 客流：目前朝阳街平日客流20余万人，周六日客
14、流约35万人，节假日客流超过45万人，巨大的客流，带来了巨大的消费能力和商机。 交通：同至人购物中心距太原市市中心约3公里，距火车站约1公里，距高速公路入口约1公里，经高速公路到达太原国际机场只有不到15分钟的车程。 总体评价：朝阳街商圈，经过了近二十年的发展，现已具有极高的知名度，成为山西省体量巨大、功能齐全、物流顺畅、服务周到的大型服装服饰零售、批发交易大型商圈，辐射山西省各地市、县及河北、河南、内蒙等周边地区，它以款式新、服务优、价格廉、经营灵活、物流通畅的优势和零售、批发浑然一体的竞争优势誉满三晋。,太原商圈市调分析,太原市商场分布及业态概述柳巷,地理位置：柳巷位于太原市中心的商业闹市
15、区，分布于解放路以东，建设北路以西，迎泽大街以北，府东街以南的地区。 客流：柳巷，是个购物的街区，是太原的“王府井”、“铜锣湾”式的商业步行街，也是太原市一条历史悠久最繁华的商业老街，具有三百多年的商业历史，拥有中国四大夜市之一、华北地区最大的夜市，日人流量多达二十余万。 总体评价：柳巷，历史上就是太原繁华的商业场所。这里商贾云集，店铺林立，买卖兴隆，聚集着200余家商业企业，有众 多的中华“老字号”和历史名店，有太原“王府井”之美称。传统商业有了长足发展，新业态如雨后春笋。有各类超市、连锁店，有各类名品精品专卖店，有美味可口的中、西餐饮店，有各种文化娱乐场所等。柳巷商业街正在引领太原商业发展
16、的新潮流。,太原商圈市调分析,太原市商场分布及业态概述,地理位置：太原市亲贤北街东起建设路，西至平阳路，全长3100米。 总体评价： 亲贤北街长风街区域原是乡野郊外。随着太原高科技开发区的建设及梅园、佳地花园等居民小区的落成，市政府将其规划为市级商业中心之一进行开发。经过短短几年的建设，现已形成以餐饮业为主，购物、休闲、健身等点缀其中的颇具规模的新兴商业街区。而百盛、新天地、王府井、燕莎、沃尔玛等国内外一线商业机构的相继进驻，更使“亲贤长风”商圈成为了太原商业版图中迅速崛起的新锐势力。,太原商圈市调分析,太原同至人购物中心,太原商圈市调分析,太原其他购物中心周边,太原商圈市调分析,太原其他购物
17、中心周边,太原商圈市调分析,太原其他购物中心内部,太原市市调总结,太原各类批发市场62个、百货店及购物中心13个、大型超市20个、中小型超市156个、专卖店306个、便利店197个、餐饮店面5669个。基本形成以“柳巷商圈”、“亲贤长风商圈”、“朝阳商圈”为核心的“金三角”式城市商业布局，商圈相距较近，处于市中心繁华阶段，加上拥有悠久的商业历史，聚集大量的当地和外地的消费人群； 太原人当地的消费档次趋于中等，大多数消费者对生活品质和消费档次有一定的认知和要求，而太原市场各个消费档次都已形成一定规模的商圈，满足当地人的消费需求； 太原各大商圈的商业体，经营品类较为统一，大多数内部购物环境比较舒适
18、、布局陈列灯光以及服装的色彩都趋于中高端风格，但是整体商业经营模式处于是初级的老式商业模式阶段。 大量的原平当地的消费者到太原进行消费，对太原的市调进一步详细了解了原平当地商业市场的空白点，以及消费者的需求点。,Part 项目未来发展方向,项目未来发展方向,通过引入专业的商业策划运营团队进驻金旺角项目，为项目打下坚实的基石和强大的竞争力，同时将先进、多元化的商业策划、运营理念带入原平市场，形成独具金旺角项目特色的商业运作模式，从而从根本上区别于同类商业体，提升自身竞争优势和品牌价值的同时，引入大量的优质品牌，有效的避免的了同质化的竞争； 对于商场内部的空间设计和装修上，植入独特的设计理念，从商业配套细节上区别于同类的其他竞争品牌，提升整体的商业价值，同时也为优质品牌的进驻做好良好的铺垫； 专业的商业运营团队合作，植入符合项目未来发展方向的先进理念，通过租金不递增的策略，对商铺进行5年、10年及15年一次性付全款的投资方式，将投资者和项目自身的利益最大化，同时将风险降到最低； 后期的专业的运营模式和物业管理模式等，从细节上服务进驻的商户，用简单、行之有效的方法维护项目整体的运作模式和未来的发展方向，也为项目的发展保驾护航。,