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1、1,开天辟地,2,开天辟地,威海前所未有的大型城市综合体 威海前所未有的城市高端商街 威海21世纪新的世界级骄傲 100年威海积淀的集大成 60年新威海标志性成就 我们要开辟一个全新的威海商业时代,3,威海传奇,从有名字那一天起，就渴求“威震海外”。 甲午海战、北洋海军、德胜码头、爱德华商埠、巴黎和会、改革开放威海见证了中国历史的百年沧桑，也正默默地改变着未来世界格局。,4,海岸线最长的中国城市 距离韩国最近的中国港口城市 面向韩日的“跨国城市走廊” 全国经济实力50强和投资环境40优 中国近代海军诞生之地 中国最大的水产城市 最适合人类居住的地方,城市骄傲,5,大操场：威海百年传奇的见证者和
2、参与者 大操场：直接记录了爱德华商埠曾经的繁华 大操场：中国最早的国际性足球比赛在这里开战 大操场：1949年威海第一面五星红旗在这里升起,历史文脉,6,威海曾两度荣获联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，并获得“联合国人居奖”。 被世界银行列入中国投资环境的“银牌城市”。,世界荣誉,7,每一座伟大的城市，必有其伟大的居住文明与生活魅力,8,有见证百年威海的历史文脉 有国际化的高端稳定消费群 有世界级的旅游度假胜地 有世界级的国际化港口 有世界顶级品牌再此聚集 谷歌“地球在线”列出的世界精华地标中，刘公岛排第12位 我们项目完全有理由、有实力超越威海，成为世界城市地标。,世界新地标,9,“
3、蓝海战略”理论出自欧洲工商管理学院的两位学者合著的蓝海战略一书。 该书出版不到半年，就被翻译成27种文字，被三星、LG、丰田、尼桑、索尼甚至是微软这样的国际企业巨头奉为圭臬。 “蓝海战略”的核心就在于摆脱“红海”竞争，开创“蓝海”市场。跨越现有竞争边界，创造无竞争领域。,蓝海战略,10,任何伟大的建筑都必须尊重其脚下土地的历史和文化价值。 只有独特的才是价值的，只有民族的才是世界的。 鉴于我们项目特征的独特性和唯一性，唯一的竞争就是超越竞争。,超越竞争,11,7个要命问题 蓝海制胜攻击纲要,12,问题1 “ 如何超越竞争”,13,“ 升级商业模式 ” 大操场项目近30万平米的超大规模体量，浓厚
4、的历史文化底蕴，绝对强势的商业地段，对于目前的华联商圈而言已然是绝对的优势，我们要做的是在此价值的基础上力求质的升华，如何使项目成为未来商业的引领者、城市生活的倡导者？关键就是升级商业模式。,14,范本 洛克菲勒中心 永恒的纽约之心,15,位于纽约曼哈顿第五大道， 20世纪最伟大的都市计划之一， 美国财富的象征，纽约的超级图腾。,16,24小时城中之城 19栋建筑围合，包括跨国公司写字楼、国际顶尖时尚购物中心、剧院、音乐厅、各类餐馆/咖啡厅等，每天可容纳25万人次上班、观光、消费，成为经典的24小时城中之城。,17,范本 东京Midtown 2007年开幕的最新地标综合体 全亚洲瞩目的潮流观光
5、圣地,18,19,“市中心的高质量生活” 东京Midtown基于“市中心的高质量生活”这一概念本质，位于东京最具国际氛围的六本木区，由6栋建筑共同构成。,20,其公寓成为东京最顶级的 “金字住宅”， 月租金起价高达4.6万美金 ，租客多为日本新一代富豪与外企高管阶层。,21,高端商业、顶级酒店、城市广场、餐饮中心、艺术机构 生活精华 汇聚一城,22,范本北京世贸天阶 北京CBD西区门户，CBD的商业旗舰，有亚洲首座、全球第三大规模的电子梦幻天幕。结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所，众多时尚发布会等都在这里举行。,23,24,张靓颖新专辑世贸天
6、阶发布会,联通iPhone在世贸天阶发布会,25,范本北京三里屯VILLAGE 香港太古集体打造，三里屯潮流腹地，汇集众多国际品牌旗舰店和环球店，其创新的建筑设计和人文气质为北京带来了一个全新的、融合了各种创想和潮流的、集购物、娱乐与餐饮于一体的人文风尚汇。,26,“ 商业模式升级 ” 无论是纽约第五大道的洛克菲勒中心、日本六本MID TOWN，还是北京三里屯VILLAGE，从世界最前端的商业模式来看，商业已经不是商业，而是区域的假日中心；商业不仅仅是要购物，而是形成整个城市的休闲中心。先进的商业模式不仅是城市活力的象征，更是让城市生活方式升级的强大动力源。,27,问题2 “ 升级营销模式 ”
7、,28,“ 建立世界城市旅游经济链 ” 对于城市之上的大操场项目，常规营销模式已经不能驾驭和彰显本项目真正价值。一个系统、可持续的商业经济链条，是项目销售和经营完胜的关键。 与旅游公司的深入合作无论是短期效应还是长期利益，对我们来说都是最佳的选择。,29,“ 建立邮轮经济链 ”,据2008-2010中国邮轮发展报告测算，邮轮旅游带动相关产业发展的比例高达1:10。每条大型邮轮平均载客2000人，相当于6架波音747客机的载客量，而选择邮轮旅游的游客大多具有较强的经济实力，在每一个邮轮停靠的港口城市，他们不仅仅是观光客，大多时候还是财大气粗的投资客。,30,“ 建立邮轮经济链 ”,2010中国邮
8、轮产业发展大会暨首届国际邮轮博览会11月5日至8日在海南三亚举行。期间，诸多人士指出，邮轮经济是现代航运经济的重要组成部分，目前，世界邮轮产业正在东移，“中国因素”地位凸显。,31,“ 建立邮轮经济链 ”,中国地域跨东北亚和东南亚两个大区，不仅是亚洲夏季邮轮航线的重要起始港和目的地，也是冬季邮轮航线的重要停靠点，同时还是全球环游世界航线的必经之地。,32,“ 建立邮轮经济链 ”,交通运输部总工程师徐光说，近年来，国际邮轮公司对亚洲市场的运力投放呈现较快的上升趋势，邮轮的访问量逐年增加。中国在亚洲的特殊地理位置和历史文化背景，使其成为越来越多邮轮旅游的目的地。中国作为国际邮轮经济带上的新兴节点正
9、把备受各国邮轮公司的关注。,33,“ 建立邮轮经济链 ”,据中国交通运输协会邮轮游艇分会统计，以中国沿海城市为出发港的国际邮轮客班轮，今年上半年已开航43个航次，全年预计80个航次；访问我国沿海城市的国际邮轮，今年上半年有38个航次，全年预计76个航次，增加了5艘新邮轮访问中国；今年我国计划接待国际邮轮156个航班，共有20艘国际邮轮来华访问或在华经营。,34,“ 建立邮轮经济链 ”,按国际邮轮经济发展规律，当一个国家或地区人均GDP达到6000美元至8000美元时，邮轮经济便具备了发展条件。 威海2008年人均GDP为10282美元，并计划到2020年达到1.5万美元，威海完全具备发展邮轮产
10、业的基本条件。,35,36,问题3 “ 升级项目价值 ”,37,项目定位 “ 海港城市体 ” 商业 . 餐饮 . 休闲 . 文化 . 娱乐 . 商务 Shopping . Food . Leisure . Culture . Game . Loho 如果要升级大操场项目的营销模式，其项目的定位同样也应出类拔萃，其不再是简单的商业概念，而是成为与城市发展息息相关的城市经济体。其才能够实现买家及租客以“赚钱”为根本的经营目的。,38,项目主题 “ 不是威海中心，而是世界地标 ” 如果我们已经形成升级营销竞争力的城市体，建议大操场项目不仅仅局限在威海商业中心的主题，而是需要形成对全世界都有吸引力的地
11、标性项目，深厚的文化积淀，百年的商业传统、国际化的港口城市、30万平米的庞大体量，足以形成世界“新地标”的力量。,39,问题4 “ 升级产品价值 ”,40,名称建议1 大场地 BIG LOCATION 支持理由：“大场地”是从“大操场”美化而来。强调我们项目的地段和文脉，赋予项目浓郁的历史感和文化感，给项目以超越国界的特色。场，场地，开阔的地方；场，集市，做生意的地方；场，道路，章太炎在庄子解故中说：“道、涂、场三字，双声而同义。”大场地，给人的印象是宏大的场景，大人物活动的大舞台，通向光明未来的康庄大道。,41,名称建议2 新德胜广场 New Teson Plaza 支持理由：一百多年前，英
12、国殖民者在威海建造的爱德华商埠，就在我们项目所在地的附近。该商埠的核心就是德胜码头。是威海盛极一时的国际贸易港口，“德胜”有美好的寓意，更符合中国人的审美习惯。,42,名称建议3 世界城 WORLD CITY 支持理由：大操场项目首先体现的是世界价值，其定位也是超越商业及公寓的单一产品定位。我们的项目不仅仅局限于威海或中国，而是放眼世界，做世界的地标性建筑。项目在未来所承载的也是国际化的品牌和国际化的消费群，具有很大的包容性，大气磅礴、品位高尚。,43,问题5 “ 升级市场价值 ”,44,项目广告语 “ 南有香港，北有威海 ” 同样三面临海，同样气候宜人，都曾经被英国殖民过，同为国际化港口城市
13、，同样的发展远景。威海与香港有同样的城市价值。因而，通过与香港的直接对比，能更直观地描述大操场项目的城市价值。,45,问题6 “ 升级攻击价值 ”,46,市场攻击 “ 威海、上海、香港、釜山 ” 立足威海，深挖本土客户，但要把触角伸向更远的香港甚至是韩国的重点城市，把租售区域扩大到全世界。,47,问题7 “ 升级客户价值 ”,48,事件攻击1 “ 顶级邮轮签售会 ” 对于大操场项目的租售支持，广告并不是最重要的，其最重要的是轰动一时的客户的事件活动。世界级的豪华阵容，大气磅礴的营销手法，是对客户最深层次的攻击。,49,事件攻击2 “歌诗达邮轮威海航站 ”正式启用 固定航线：香港台北冲绳威海釜山
14、 高端客户：全球最具眼光的投资客、最具消费能力的观光客。,50,大操场项目 蓝海策略攻击纲要 问题1：如何超越竞争； * 升级商业模式：世界地标 问题2：升级营销模式； * 城市营销：建立邮轮经济链 问题3：升级项目价值； * 主题定位：海港城市体、世界新地标 问题4：升级产品价值； * 名称定位：大场地、世界城、新德胜广场 问题5：升级市场价值； * 广告语：南有香港，北有威海 问题6：升级攻击价值； * 威海、上海、香港、釜山四地联动 问题7：升级客户价值； * 事件营销：豪华邮轮签售、开辟邮轮航线航站,51,建筑：世界顶级建筑大师作品，极具个性和时代感 园林：欧式新古典为主基调，融入当代
15、艺术成果 业态：高端品牌商业、景观步行街、五星级电影院、高级健身俱乐部、世界顶级餐饮、高端KTV、五星级酒店等。 品牌：LV 、PRADA、CHANEL、GUCCI、S.FREEAGAMO、HUGOBOSS、COACH等国际顶尖品牌。,规划建议,52,项目LOGO及创意表现,53,（一）大场地,54,直指天空的圆润锐角与貌似翅膀的风帆和谐统一，给人积极向上、气势磅礴的动感。象征尊贵与财富的金色质地，稳健时尚。,55,古典贵族的尊崇与海生自然的完美契合：综合皇室宝座、风帆、 贝壳等符号元素，构建出尊贵、大气国际化的恢弘意境。,56,57,58,59,60,61,62,63,64,65,（三）世界
16、城,66,备选方案,67,项目阶段攻击策略,68,作为一个30万平米的大型城市综合体，其最大的价值在于“综合”，合力远大于分散力。在整体品牌形象未建立之前，任何单兵行为注定攻势不足。,布局谋篇,69,在异地城市展厅建立起来、并形成话题后，着手打造威海销售中心。 利用综合体合力来提升项目价值，一期首先推出高端公寓项目。积累人气，提高项目知名度，并迅速回笼资金。,借力发力,70,利用项目整体高端形象，顺势推出高端公寓项目。 运用高价格策略来提高项目品质、引发关注、行成话题。 “亚洲唯一矿泉入户+市中心无敌海景养生公寓”的养生宅第。 结合公寓核心卖点，运用推广合力把公寓项目打造“世界商务行宫”，吸引
17、全世界的投资客。,大场地宫寓,71,整合攻击布局,第一攻击阶段：城市升级启动攻击（威海外部战略布局） 时间：2010年 战略点：城市展示中心、主体高端形象建立、高调蓄客,第二攻击阶段：公寓开盘（高价引爆市场） 时间：2011 战略点：公寓样板间景观示范区邮轮签售引爆点,第三攻击阶段：主题启动攻击（世界新地标） 时间：2012 战略点：哥斯达邮轮威海航站签约,整体战略执行布局,72,2010年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,2010年整合推广时间轴示意,第一攻击波,形象期,蓄客期,上海展厅,香港展厅,釜山展厅,事件：比附上海世博会开幕,事件：赞助2
18、010香港艺术节,事件：参与第20届釜山住宅及建筑产品展,73,2011年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,2011年整合推广时间轴示意,第二攻击波,蓄势期,引爆期,公寓样板间开放,景观示范区开放,公寓开盘,答谢感恩,事件：亚洲养生豪宅高峰论坛,事件：亚洲大腕明星捧场,事件：亚洲奢侈品巡展,事件：感恩酒会,74,2012年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,2012年整合推广时间轴示意,第三攻击波,热销期,强销期,商业示范区,事件：知名品牌进驻新闻发布会,二次开盘,商业开盘,事件：哥斯达邮轮威海航站签约,事件：中国领袖商业高端论坛,75,THANKS 感谢您的聆听！,