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1、2019/9/19-2006年11月11日编写,1,房地产开发与规划设计,中山大学岭南学院 方建国,2019/9/19,2,一、房地产开发的基本要求与流程,1、我国房地产开发的基本制度 1）土地出让制度 取得土地使用权的方式有三种：出让、转让、划拨 a)出让： 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让的特征： 土地所有权与使用权分离； 土地使用权出让是有偿的；土地使用权的出让是有期限的：居住用地70年、商业旅游娱乐用地40年，其余50年。 出让的方式有拍卖、招标、协议3种。,2019/9/19,3,b）转让：经出让方式
2、获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为。转让的方式主要有3种：出售、交换和赠予。 c）划拨：经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,2019/9/19,4,房地产领域的现行法规体系 三部法律：城市房地产管理法、土地管理法、城市规划法 行政法规：城市私有房屋管理暂行条例、土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、城镇国有土地使用权出让和转让条例等 规范性文件和技术规范等,2019/9/19,5,2）房地产企业设立制度 企业成立的依
3、据： 城市房地产开发经营管理条例 中华人民共和国城市房地产管理法,2019/9/19,6,3）房地产销售制度 房地产销售交易的概念 ： 房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门以及其他部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。 城市房地产管理法明确房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。,2019/9/19,7,房地产交易中的基本制度 城市房地产管理法规定五项基本制度： 1）国有土地有偿有限期使用制度 2）房地产价格申报制度 3）房地产价格评估制度 4）房地产价格评估人员资格认证制度 5）房地产权属登记发证制度,2019/9/19,8,4
4、）房地产金融制度 房地产企业资金构成 A、自有资金+银行贷款 B、自有资金+信托计划 C、股权融资+银行贷款 D、自有资金+房地产基金,2019/9/19,9,房地产金融的职能和作用 房地产金融主要承担三大职能 筹资的职能，即金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业发展所需的资金支持 融资，即金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去，支持房地产开发和消费 运用货币政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷，引导
5、和促进房地产业的健康发展,2019/9/19,10,二、住宅产品规划与设计,1、住宅小区规划设计5要素 1)以迂回的设计增强空间层次感 社区规划设计应尽量采用次城区或郊区的规划手法，区内主干道采取迂回而不是打格子形式，为路面景观提供变化及惊喜。区内小路则以幽径为主，以减低汽车流量、噪音及保持空气清新。建筑设计方面，着重空间层次，令生活小区具备其特有个性，居民也因此对其生活小区具有特色而感到骄傲和认同。,2019/9/19,11,2)采取封闭式保证居民的居住生活优越感 封闭式小区当然重要考虑的是安全因素。此外加以封闭的另一原因是为了尽量避免小区内提供的绿化及园林环境、休憩及居民会所等设施被外来居
6、民占用或破坏。 3)注重不同社会阶层居民融合混居 目前内地所见到的社区社群的规划，同小区内有各种户型住宅，最大的住宅单位面积可以是最小单位的10倍，这种形式发展与中国古乡镇发展形式相类似。居民阶层分布方面，有出入名贵汽车的富豪名士，也有依靠公用交通工具早出晚归的小康之家，这规划模式令不同阶层及财富家庭在生活中交流认识.,2019/9/19,12,4)规划和设计模式注意承接传统文化 中国的建筑设计文化与艺术明显受儒家思想影响，中国历来之建筑物都是工整严肃，讲究对称、有条理.但在社会现代化过程中，大家庭形式的社会结构已慢慢被人口较少的小康之家取代，以前传统规划的内向空间已在现代生活小区规划中消失，
7、取而代之是以园林绿化为主题的大片室外空间，表现了建筑更外向开放的住宅模式。此模式不单改变了居民生活习惯，居民有更多机会相互接触、认识，令整个生活社区显得友善、有生命力，建筑物层次和外立面的处理也变得更轻松，而且有多种变化，成为现代生活居住场所的特色。,2019/9/19,13,5)小区园林景观要善于用水景提升居住品质和项目价值 在广东，由于气候原因和一般置业者都相信“水为财”的意念，以水为主题的园林景观特别受欢迎。另一方面从发展商投资回报角度考虑，一般面对水景的住宅单位可以提高售价为发展商带来2030的利润，因此现在的同类商品房发展都会以此为主题来吸引置业人士，促进销售。,2019/9/19,
8、14,2、住宅小区规划的环境影响因素 1）生活区与工业区的主导风向,2019/9/19,15,2)园林绿地对城市及开发项目的影响 （1）净化空气、水体和土壤 （2）调节小气候 （3）降低噪音,2019/9/19,16,3)城市及小区的绿化布局 （ 1）理想的城市绿化布局 城市的北、西北部、东北部以园林绿地为佳（如果有山更好）。城市南、东南部、西南部有水面为佳。城市周边应有环城绿地。这些绿地、水面应能引风入市区。 （2）小区绿化基本准则 尽量做到建筑物之间的园林绿地均衡配置，充分利用小区边角及不宜建筑的地段布置绿地。,2019/9/19,17,3、项目小区的规划布局 1）小区规划布局的基本形式
9、行列式 围合式 （3）组团式,2019/9/19,18,2）目前较好的住宅小区布置要求 （1）小区位置应选上风向、地势高、无污染、交通便利处。 （2）小区地块应较为方正，不宜狭长或三角地。 （3）小区中建筑物布置宜以围合式或组团式，房型设计应能保证有较好的私密性。 （4）小区道路应尽量使到所有建筑物的交通快捷通达，尽量做到人车分流。 （5）小区绿地应均衡布置，有较好的景观。,2019/9/19,19,4、房地产中介人员如何从建筑功能角度推介房屋 1）介绍项目建筑物的外观特点 楼盘作为无生命的建筑物,如何拥有生命,拥有生机,需要注入一定的文化含量,使其具有较高的文化品味.事实上,楼盘中每一个组合要素都可以体现文化因素,比如楼的形状,布局,花草,布局等等 2）介绍建筑物的综合优点,2019/9/19,20,3）介绍居住套房本身设计、设备特点 （1）结构特点 （2）建筑材料 （3）其他 4）介绍房间设计与布局 （1）室外景观与主导风向 （2）套内主要房间的特点,