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1、大东方国际居家软饰城 商业运营书,居 家 软 装 陶 瓷 玻 璃 地 毯 花 艺 绘 画 摆 设 休 闲 娱 乐 特 色 餐 饮,Contents,目 录,一、项目简介 1.1 地理位置 1.2 交通可达性 1.3 项目经济技术指标 二、区域分析与市调 2.1 南汇新场及周边区域概况 2.2 周边市场商铺调研分析 2.3 相关大型商铺调研与分析 2.4 项目SWOT分析 三、投资客分析 3.1上海投资去向 3.2上海及江浙投资客分析 四、消费者分析 4.1 消费群体状况 4.2. 方圆三区人口分布 4.3. 区域消费人群分析 4.4. 区域人流消费水平分析（包括区域人口与旅游流动人群）,五、商
2、业定位 5.1 居家装饰市场分析 5.2 战略性总体定位 5.3 商业概念与定位 5.4 经营方式定位 5.5 项目规划特色 5.6 项目九大卖点 六.商业业态规划 6.1业态规划区域划分示意图 6.2具体经营业态规划 七、CI/VI系统 八. 运营模式 九、管理团队 9.1上海意得 9.2哲地机构 9.3专业协会 9.4专业商会,一、项 目 简 介,1.1. 地理位置,1.2. 交通可达性及简介,大东方国际居家软饰城坐落于南汇新场千年古镇新商街入口，A2高速沪南公路出口。该项目位于南汇航空港、深水港两大市政规划发展重阵的中心疆域，集聚沪芦高速经济带发展效应，直面横贯镇区，拥有塘南专线、龙大专
3、线、沪南线、龙吴果专线、东奉线、万野线、原野线、旅游2号线等多条公交线路，可轻松直达浦东、浦西CBD商圈的沪南公路，特别是在2010年地铁11号线建成贯通后，距离本项目最近的新场站仅900米，构筑地上和地下复合交通网，将四通八达的便利优势发挥到极致，同时紧依南汇桃花节主办地、奥斯卡导演李安色戒拍摄取景地，快速链接繁华盛世，自由切换光彩熠熠的时尚生活频道。,图示色块为大东方商业一期（5万方）,1.3.项目经济技术指标,大东方商铺为沿街回廊式步行街，通过街区商业及住宅底层的布局设计，呈现出“小块分散到家、大块集中到区”的全商业模式，并凭借休闲旅游经济的业态规划，从商业类别上体现出“多而全”的丰富性
4、，从商业功能上体现出“基础性消费、体验式消费和享受型消费”的多元化，赋予时尚、动感、闲适的生活性格，打造新城商、住、玩、乐一体的假日休闲生活中心城。 一期全底层黄金铺皆为沿街式商铺，主力面积为40m2290m2。,总体规划面积: I期建筑面积174509m2 大东方商业街I期 52028.07 m2 商办用房建筑面积29072.97 m2（含已建） 地下建筑面积12294m2,二、区域分析与市调, 新场概况,2.1南汇新场区域概况,上海南汇的新场古镇是浦东地区剩下的江南。 具有千年历史的新场镇，至今仍保留着比较完整的水乡古镇格局。这里有3公里长的明清时期的老街、20万平方米的清代、民国时期的建
5、筑群、20多幢三进门以上的明清大宅院。, 新场商业状况,交通和商业配套规划方面：南汇区政府的统一部署，新场镇编制了“新场镇城镇总体规划”。镇域规划结构可总结为“一个镇区，一个社区，三条发展轴，三大功能区”。 “一个镇区”即新场镇镇区，面积约为10.75平方公里。开发以发展生态型新型居住区为主的城西新区和以体现水乡古镇传统风貌的古镇保护区，建成体现现代城镇生活的城东居住区和城东旅游综合服务区。 随着旅游业的不断发展，南汇新场商业前景诱人。本项目具有极大的投资和发展潜力。周边商铺前景良好，备受投资者青睐，土地有较高的升值空间。, 地段优势,南汇区政府统一部署，编制新场镇“新场镇城镇总体规划” ：一
6、个镇区，一个社区， 三条发展轴，三大功能区，有望成为浦东的“朱家角”； 新场周边交通便捷，连贯沪芦高速和沪南公路，比邻轨道交通11号线（规划中）， 距离A20外环线仅5分钟； 新场古镇历经千余年的悠久历史，拥有“明清老宅”、“水桥驳岸”以及“石笋十景”等多 个旅游景点。近期李安导演色戒剧组携港台巨星王力宏进 驻新场拍摄内景戏，南汇新场地区旅游资源不断吸引世人的目光； 万亩桃园，百里海塘，每年久负盛名的南汇桃花节在此隆重举行。 到人民广场38分钟,南汇地区大型商铺调查,2.2周边市场商铺调研分析,南汇地区大型商铺调查,2.2周边市场商铺调研分析,五大商城价格对比柱状图,单价（元/）,上海及周边地
7、区大型商铺调查,2.3相关大型商铺调研分析,2.3相关大型商铺调研分析,2.3项目SWOT分析,三、投资客分析,上海的投资去向,上海近郊（40%）例：欧洲零售业排名第一的德国麦德龙公司在 上海近郊投资建有庞大而稳固的蔬菜供应基地。 江浙地区（30%） 例如，苏州产权式酒店伯恩国际酒店，据统计上 海投资者占了半数以上。 海南地区（10%）据统计，目前去海南购房的8成是上海人，成交额占总额的35%。 其他地区（20%）,3.1上海投资去向,四、消费者分析,4.1. 方圆三区域人口分布（新场镇、航头镇、惠南镇）,数据来源：第五次人口普查数据,本项目商业辐射区涵盖南汇新场镇、航头镇、惠南镇三镇，因此其
8、服务人口主要来源于以上三区的居民。 大东方地处南汇区，不仅涵盖全镇消费人群同时北临浦东新区，其中人口密集的浦东将成为重要客源地。,南汇居民消费支出平稳增长，生活质量进一步提高。 2006年前三季度，南汇区居民消费需求继续保持平稳增长的态势，消费支出同比增长13.4%。居民生活消费“八大类”支出呈“五升三降”趋势，其中：食品、衣着、居住、医疗保健支出增幅均在两位数以上。增幅最高的是居住方面的支出，同比增长83.7%，且占总消费支出的占16.9%，比重上升了6.5个百分点； 追求居住质量，居住支出大幅增长。随着生活质量的提高，农村居民在居住方面的支出也随之不断增长。今年前三季度农村居民人均居住支出
9、比上年增长83.7%。农村居民在原有的住房条件上不断改善自己的居住环境，其中住房装修支出增长超过一倍，住房装修支出的增长表明人们不断地追求居住质量，使自己住得更舒服，更遐意。日益注重生活品质的南汇居民在居家装饰的消费需求上也随之大幅提高。,（1）南汇居民居住消费支出大幅增长,4.2区域消费人群分析,（2）流动人口增多，旅游休闲人群将成为市场主力推动者,4.2区域消费人群分析,随着社会经济的发展，“大众休闲者”将成为城市休闲市场中最庞大的群体。由于这一群体的休闲行为方式呈团体型或家庭型特征，他们向城市休闲市场贡献了宝贵的大众注意力，对城市休闲市场的活跃发挥着重要的渲染作用。 大东方依傍优势旅游景
10、点新场千年古镇，旅游休闲拉动消费趋势。,4.3 区域人流消费水平分析,白天消费为主， 夜晚早睡,在各种消费以及人群的分析中， 我们发现：这个以旅游、居住为主要特征的区域里，必须特别重视前来旅游、娱乐的消费趋向，关注白天的消费群体：如当地原住居民、旅游散客和团客、追求创新家居生活者等的个性化需求。消费水平在3000元/月以上属于中等水平。,探询特殊群体,休闲旅游人群 重点关注,时尚家居 生活追求,五、商业定位,5.1 居家装饰市场分析,软装饰产品的成功案例： IKEA（宜家）,宜家在瑞典的一个小农庄创立至今已有六十年，现已成为 全球最大家居连锁店。在中国北京、上海、广州、成都设 开四家分店，并将
11、继续在一些城市开店,宜家采用美观实用，物有所值，具有北欧风格的家具和 家居用品的经营模式 大批量的订购，平板式的运输方式，由顾客自己组装的产 品 不断加强员工培训，不断开发新的市场，充分发挥居家软 饰商品的巨大潜力 宜家以优质的居家产品和独特的“北欧”概念，凭借软装 家饰的特色，不断得到消费者的青睐,居家市场悄然走俏,伴随着居家市场的不断成熟，居家软装饰市场日益显现 其巨大的市场潜力。 上海已经进入,“重软饰 轻装修”,的时代！,软装饰优点： 在家居设计中善用一些装饰而不是一味地 侧重装修，可以 1、花小钱做出大效果 2、减少日后家居设计因样式过时要翻新 时造成的损失 3、使人们能够随时跟上潮
12、流，随心所欲 地改变居家风格，营造出各种生活风 格。,巨大的市场潜力,全上海每天约3600套房屋软饰需求！每年约有730000套新房、584000套二手房急需软装饰。,如今全上海逢装饰市场必火爆，大上海软装饰时代已来临！,大东方未来的租金价格只有吴中路、宜山路的一半！,大东方租金全上海最低！,5.2 战略性总体定位,大东方国际居家软饰城,居家软装 陶瓷玻璃地毯花艺绘画摆设休闲娱乐特色餐饮,好 逛 好 玩 好 吃,基于火爆的市场，巨大市场潜力，大东方市场定位为：,5.3 商业规划特色,项目 规划特色,我们要致力将大东方打造成的“商业模式” 景德镇瓷器+曹安国际商城 +宜家家具+泰国加都加跳蚤市场
13、,5.4 商业模式,+,+,+,街 铺,居 家,经 贸,好 玩,5.5 八大商业核心诉求点（卖点）,1.稀缺体验式居家软装饰市场，全球软装饰采购中心 2. 每天上海 3600 套房屋软饰需求 3.A2高速沪南路入口 背靠深水港、浦东机场 4. 95万核心人群消费力 5. 全产权式步行街旺铺，休闲娱乐商业新天地 6. 3+3 投资运营，前三年净赚 8% 固定收益 7. 专业公司运营，30家协会、商会鼎力支持 8. 模式，商贸物流磁力汇聚,六、商业经营业态,特色街区将I期5万方步行街商铺划分为6大业态，并合理规划成区,最大程度地整合资源聚集人气 A.居家软装。形成以居家工艺品、灯饰、艺术饰品、精美
14、蜡烛为主的特色区。 B.陶瓷玻璃。形成以陶瓷（日用陶瓷、陈设陶瓷、雕塑工艺陶瓷等）、玻璃（精致玻璃器皿、琉璃装饰、玻璃日用工艺品等）为主的特色区。 C. 地毯花艺。形成以多种地毯、挂毯、墙布、装饰布料、风情花艺、为主的特色区。 D.绘画摆设。形成以油画与艺术配框、民俗与异国艺术品摆设、旅游工艺纪念品、首饰为主的特色区。并成为定制纯各种手工民俗艺术品工艺品，木制/玻璃/水晶工艺品，首饰珠宝，银器，玉器，木雕，青铜器，文革遗物，刺绣，首饰及生活用品等为主的特色区。 E.休闲娱乐。形成以吃、喝、玩、乐为主的特色区。 F.特色餐饮。形成特色餐馆、棋牌茶馆为主的餐饮服务。,备注：周末专设跳蚤市场（二手市
15、场）。商铺并可增设工艺品寄卖店，部分消费者可将自己家中囤积的或者闲置的工艺品在周末跳蚤市场进行出售，包括古董字画、古玩、雕刻、皮影脸谱、佛教信物、古币老票，古籍旧书刊，文房四宝等。,6.1 项目经营业态,6.2 项目业态规划区,A.居家软装,地毯/墙布/桌布,床上用品(抱枕等),照明灯饰,工艺品,创意家居装饰,户外运动/旅游生活用品,厨卫装饰,首饰挂件,油画雕塑相框电影海报 月历/其他艺术品,具体经营业态划分,地毯/墙布 床上用品 花艺 首饰挂件 油画/画框 旅游/户外装备 厨卫用品 照明灯饰,A.居家软装,居家软装市场 上游链,江浙一带,江西景德镇,湖南醴陵,广东佛山,福建德化,具体经营业态
16、划分,中国四大瓷都,上游链供应,江 浙,运输成本低,品质优，价格低廉,+,浙江宜兴,B.陶瓷玻璃,B.陶瓷玻璃,生活日用瓷,工艺陈设陶瓷(中式),手工陶瓷作坊,工艺陈设陶瓷(西式),产品功能 分类,C.地毯花艺,D.绘画摆设,工艺品/瓷器/陶器/油画/唐卡 E.定制/烧制DIY,DIY 互动参与,唐卡手工绘制,油画定制 （肖像/宠物/景物/抽象油画等定制）,各类工艺品/饰品/民间手工定制/动漫衍生产品定制/各类T恤、杯子、相框、挂坠、鼠标垫、拼图等自选图案个性化烫印,瓷器陶器定制,，,F.餐饮美食,由于考虑到消费者到大东方来的消费定位，本项目的餐饮配套建议以中档快餐为主。在保证客流量的同时也增
17、加消费群流动速度。,味千拉面,一茶一坐,建议合作品牌,伍京堂,新旺茶餐厅,葡京茶餐厅,避风塘,G.周末跳蚤市场,周末，东方冠郡将在市政广场专设跳蚤市场， 进行二手货交易，并推行当下最流行的易物活动，聚集地方人气，提高商场知名度。,建议加设 1.邀请街头乐队与歌手（尤其是节日），增加气氛 2.在广场附近或社区开辟一处涂鸦墙，让大家自由发挥想象力与创造力 3.街区广播音乐（模仿大学城设点放特殊造型广播喇叭，建议以爵士、摇滚、轻音乐为主） 4.电影海报墙与公告栏、签名板(满足消费者社区品质要求与旅游留下足迹的心理) 5.增加风情雕塑并邀请艺术家进行门头等装置艺术 .为儿童准备木马，让孩子们各有所乐。
18、,商业利益点,6. 特有的陶瓷、工艺品寄卖店,1. 全市家居软饰产品价格最低,5. 全街铺，享受体验式“逛”的乐趣,4. 新场旅游资源丰富,2.二手交易市场规模超大,3. 盘活市民存量资产市场,商业利益点,项目经营业态,小结 上海每天有2000套左右的新房需要装修,每天另有1600套二手房成交,则每年约有730000套新房以及584000套二手房成交。搬入新居的家庭对工艺品、家具家饰等的需求量呈逐年上升趋势,现今,上海的居家市场尚不成熟, 上海现有的几个大型居家市场经营状况与市场规模仍不温不火，居家软装的价格具有巨大的升值潜力。 同时，随着土地的不断升值、经济的持续发展，越来越多的人开始投资到居家装饰产业，居家软装的商铺也将不断升值。,