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1、1,偉 業 顧 問 B.A.Conulting,第九频道的人文艺术生活时代,第九频道，一个人文艺术生活的时代,人文艺术产品层面丰富/多元/和谐的多元化建筑,关键词提炼,第九频道品牌层面精致/浪漫/时尚的生活哲学,第 3 页,在解读第九频道丰富多彩的生活形态和精致浪漫的生活哲学前我们先解读一下项目本身,1、政策研判 2、市场环境 3、产品分析,为应对市场出现的松动局面和巩固楼市的调控效果，各部委继续出台调控政策，1.26“新国八条”的出台，称之为史上最严厉的政策，此举也奠定了11年的政府楼市调控基调。,调控方向,时间,09.Q2,09.Q1,09.Q3,09.Q4,10.Q2,10.Q1,措施：
2、多次降息、税费减免等，出台一系列刺激楼市的政策。,背景：受金融危机影响，国内外经济形势不乐观，房地产也持续低迷,暖市,抑市,10.Q3,抑市,4.17，新国十条的出台，标志调控进入深入期,国庆节前，各部委重拳出击，二次调控拉开大幕,4月,9月,10.Q4,11.Q1,春节前，政府再度重拳出击，力度之强、决心之大，奠定了11年的政府楼市调控基调,1月,抑市,政策研判,抑市,3月,大连版“限购令”3月28日起正式生效,4.17新国十条： 背景：2010年伊始，楼市延续09年的上涨态势，出现部分城市的楼市上涨过快，地王频现 措施：利率调整、土地招牌挂改革、加大供给、加快保障房供给等涉及楼市的各个领域
3、。 9.29新政： 背景：前期政策的效应已经逐渐被市场所适应，8月以来，部分城市的楼市出现反弹现象。 措施：房贷政策，首套房首 付比例调整到30%以上， 限购政策等。 1.26新政： 背景：前期政策出现缩水，市场反弹迹象明显，政府调控信心受挫。 措施：政府监管加强、二套房首付提至6成，拥有2套及以上住房的，禁止再买房等。,3月28日大连版“限购令”正式生效，范围大连四区、高新园区（旅顺、金开区、普湾新区不列在限购之中）。连版限购对本项目是一件利好，希望可以借此良机达到名利双收。,4月新政的效应逐渐消失殆尽，针对新近楼市中出现的问题，9月末的调控作了更深入的调整，为巩固、扩大调控成果，2011年
4、1月，推出更加严厉的调控政策。,遏制,加码,强化,政策研判,“房产税”,“限购升级”,“银行加息”,上海从2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点 征收方式：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房，税率暂定为0.6%； 重庆从2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点 征收方式：个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范
5、围 ；独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%；,2010年10月19日，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点 2010年12月25日，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点 2011年01月09日，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点 2011年02月08日，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点,叠加频出,政策研判,已拥有2套及以上住房本市居民暂停购房 ，
6、能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房 。 第二套住房首付款比例不得低于60%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 今年建公共租赁住房3.5万套 。 个人住房信息系统建设加快。 大连限购令细则适用范围锁定市内四区、高新园区。 大连新建住房年度价格控制目标低于经济增长和城市人均可支配收入增长速度35个百分点。 （2011年大连经济经济增长目标15%，人均可支配收入增长目标13%） 大连市在市内四区和高新园区范围内同步实施商品房买卖合同网上签订及备案制度。,从政府价格控制目标看，2011年大连政府言外之意可接受的价格增幅为10%； 大连版新
7、政或政策，更多的是向中央政府表明态度，没有什么新措施，不严厉也不温柔； 对市外三区政策放宽，一是新区土地储备相对充足，二是保持整体经济增速，这种保护型的差异化政策或将催化价格格局变化。,2011年大连版新政简报,政策研判,1.26新政或将为房产税的全国推行铺路。重庆、上海房产税的出台及作为试点的推出，预示着房产税将从试点推行至全国；,政府,银行,开发商,房贷将继续更加严格。银行需要寻找新的投资及放贷渠道，加快资本的整合与新的金融附属品的出现,“史上最严厉的政策！确实是个重磅炸弹”，禁令后将会出现销量减少，2011年将出现新一轮的“价量”博弈，从而出现新的震荡；,客户,将迎来新一轮的“观望”情绪
8、的干扰，影响未来客户的购买力及销售。禁购政策出台将更大范围的对投机投资类客户的打击；,紧张,有料,少钱,观望,影响四角,伟业观点：“金融+营业税+限购+预期引导+房产税试点”的政策组合已经足够使得全国绝大部分城市的楼市交易量出现暂时下滑，但仅仅房地产税的试点征收，反而会带动各类城市特定需求客群的释放。未来市场仍充满着不确定性。,政策研判,未来市场短期影响明显,对于一线城市，主流外溢影响不大；二线城市出现局部回流，城区二类项目表现较好；三四线城市表现最为抢眼,投资、度假项目影响巨大，成交量巨幅萎缩；城区高端投资类项目影响次之；环外环城区项目影响不大，调整周期不会过长，但成交量萎缩较大，价格有一定
9、降幅；商业、公寓等出现政策空白区机会,首置、改善客户影响最小；多次置业者暂停住宅交易；首置、改善类客户需求面积有一定放大；外地客户一次性比例增高；出现部分客户回流现象,城市：,区域：,客户：,政策研判,CBD区,西安路区,星海湾区,高新园区,在售公寓主要集中在CBD区（人民路）， 未来高端公寓主要集中在CBD（东港）及星海区域。,大连典型公寓项目分布：,青泥洼区,软景E居 MINI印象,星海大观 悦泰湾里 华业玫瑰东方,万向城 金色华年公馆,上方港景 汇邦中心 嘉和广场 骊高新世界,大连中心,金地项目 曼城项目 绿地项目,城市旋律 悦泰湾里 新星项目 华业2期项目,爱堡项目,在售项目,待售项目
10、,市场环境,货,量,价,速,市场以小户型公寓为主；单价在1.3-2万/平，总价集中在80-200万/套；小户型新政前月平均去化50套左右，新政后销售数量明显减少，平均月去化量20套左右。,大连典型公寓项目概况：,市场环境,大连公寓市场典型产品类型分析：,酒店式公寓产品都是以纯粹的居住为用途，高端客户为主流；商住两用公寓是大连早期产品，且目前市场暂时无类似产品，客户档次较低，公司规模小；商务公寓基本为办公用途，客户以中小型公司为主；小户型公寓产品由于投资客户较多，后期演变成居住与办公混搭，且办公公司规模很小。,市场环境,大连典型公寓项目租金情况：,西安路区域公寓项目租金在2000-2500元/月
11、，用途以居住与办公混搭为主； 高端公寓主力面积100平米以上，租金在6000-20000元/月，居住与办公的客户档次较高。,市场环境,华业玫瑰东方（公寓） 约2.2万,约2.5万,3年内大连可见的供应量约110万平左右，竞争较激烈。,大连公寓市场未来供应量：,约1万,汇邦中心,约4.4万,嘉和广场,约9万,约3万,悦泰湾里,约2.5万,MINI印象,约2.5万,金色年华公馆,约1万,宝隆国际,骊高新世界,上方港景,约12万,绿地项目,市场环境,三八广场 (花样年华）,东港 （上方港景）,人民路 （新世界）,中山广场 （汇邦中心）,青泥洼桥 （裕景中心）,西安路 （金色年华）,依托CBD和商贸资
12、源， 偏受年轻白领的喜欢， 生活和工作便利是最大卖点， 产品多以30-50平米一居为主， 2000元左右精装修， 多半出租，人员吵杂， 居住舒适性差， 物业服务一般， 安全一般,大连金融中心地带， 寸土寸金， 广场周围古建筑形成 特有的旅游资源， 工作和生活别有一番情调， 产品以45-70平米一居室为主， 2000-3000不等装修标准， 但部分公寓出租办公， 人员复杂，舒适性差， 物业服务一般,传统商贸区， 人流大， 购物娱乐繁华， 产品以60-90 一居和两居为主， 3000元精装， 以自住和投资客为主， 注重科技和服务应用 品牌物业服务,城市生活配套功能区，商贸和办公催生 公寓，但层次较
13、低，产品以40-60平米 一居为主，办公占到50%，简单装修， 客户繁杂，物业较差,公寓主力供应产品仍以中山区为主，产品以走量为目的，以40-60平米精装小户型为主，但品质和服务较低；随着二次城市化，城市核心塑造，西安路集商贸和工作生活休闲特质为本项目打造引领型高端公寓提供绝佳机会。,公寓市场各板块特点及代表项目：,市场环境,结论：,公寓市场主力面积集中在40-100平米，单价在1.3万-2万之间，主力总价在60-200万/套。酒店式公寓产品依靠其特色服务与品质能够取得一定溢价空间。 商住两用公寓基本为大连早期产品，商住客户规模小，档次低，项目质素较差；上方港景由前期的精装小户型公寓演变成商务
14、公寓，但客户基本以办公为主，居住客户很少。大连市场商住两用型公寓产品很少，客户认可度不高。小户型产品新政后平均销售速度在20套/月左右，受政策影响较大。 城市核心区小面积、低总价中低端小户型市场接受度最高； 酒店式公寓产品市场稀缺，存在市场空白点，且购买客户档次高； 区域内无高端公寓产品，存在开发机会。,市场环境,东北路桥主干枢纽,广电中心,奥林匹克商圈,五一广场商圈、家居大世界、华联,内部资源梳理：精装小户型、大世界品牌、自身所属优质学区 外部资源整合：三重商圈辐射、完善立体交通、优质资源配套,西安路商圈,多级商业,完善交通,优质教育,未来轨道交通,中山公园、华宫,21中、东北路小学,城市电
15、车201,产品分析,东北路小学,本案,广电中心,万达华府,家具大世界,远洋风景,市政府,星海湾商务区 会展、旅游商务区 金融贸易、酒店 发展中阶段,新开路商务区 政务商务区 开始衰落,人民路中央商务区 复合商务区 部分功能分流,项目四至： 东：长生街 南：21中学 西：东北快速路 北：大世界家具广场,产品分析,关于第九频道主力产品细分及气质定义,开放式户型占到整体产品比例中最大，成为主力户型，而且都朝北，但是总面积小，总价低。被投资 类客户所接收。,产品分析,关于第九频道主力产品细分及气质定义,“L”型户型，在整体产品的,产品分析,第九频道代表的是艺术，尊贵的生活体验，是频道中最优雅浪漫的篇章
16、，代表的是舒适/品质的居住体验！,产品分析,本案目标客户分布地域,选择区域,核心客户 五一广场区域自住需求和改善性客户（过渡居住、学区） 挖掘项目半径3公里内（北京街等）潜在客户（年轻自住、投资） 伟业操作项目RIZ客户资源（大连中心、汇邦3万客资）,重点客户 渠道拓展所带来的大客户资源 价值招引所带来的投资型客户 跨区域的迁徙型客户 （工作迁移等） 东北区域乃至北中国客户,首批客户 大世界家居业户、广电中心工作白领 开发商集团内部员工及相关关系往来单位 伟业渠道客户资源系统挖掘客户,客户气质圈定,产品分析,价值认同感 区域环境 楼盘的综合素质 生活的品质,开发品牌 生活方便快捷 高品质精品建
17、筑 国际化生活方式,消费者购买利益点,本案能给予的,主动追求高品质生活的 社会中坚力量,目标客群定位,产品分析,区域,比邻城市“咽喉”大连电视广播电台； 重点学区东北路小学，21中学入学户籍所在； 区域配套建设丰富，娱乐、休闲、购物，十分钟生活圈内！ 整体区域属于社会中产阶层聚集地，身份属性特特征明显！,区域发展成熟， 重点学区成为区域重点属性之一！,产品,户型面积区间小，总价低，属市场机会点； 户型简洁，易于投资 ； 精装品质标准大幅提升； 智能化应用示范产品。,产品为市场机会点， 精装成为产品最大附加价值！,客户,购买的目的性较强； 理性购买，认同产品的最大价值点； 专属阶层，有共同的的价
18、值观； 对区域认可，关注实际居住品质。,认同产品的最大价值点， 专属高知阶层！,大连高档家具开发商； 有一定的城市品牌认知； 身份象征； 品牌首亮，专属打造。,社会身份地位象征， 具备高档产品开发的开发商！,品牌,产品分析,在充分了解政策、市场、客户及项目本身后，我们第九频道的营销进行到底,1、营销策略 2、营销节奏 3、案场工作,策略核心,营销策略,第一阶段 造“势” 由于政策、市场、产品本身，我们建议2011年十月开盘为启动节点，通过品牌高调宣传，营销围绕圈层的战术组织，形成本项目抬升区域价值的宏观战略态势；,第二阶段 成“形” 本阶段为全盘战略中的顶峰。以提升品牌影响力的活动为现场核心引
19、爆点，通过“体验营销 + 圈层营销”的战术组合，展开整合攻势，构筑全新居住形态；,第三阶段 做“场” 现场氛围日渐成熟，区域影响力已然最大化，整个项目的“气场”将通过工程进度和市场口碑传达一个讯号，“城市第九频道”；,推售方案1：因市制宜 优势：边触摸市场边进行销售，由低到高顺序推售，高调性提升弱势产品价值。 潜在问题：推盘批次多，去化时间较长，高开平走有风险。,推售方案2：一盘两制 优势：产品精细划分成两部分，客户流失风险小，去化速度快。 潜在问题：市场接收需要过程，后期溢价风险大。,推售核心思路,营销策略,推售策略原则,优质产品引爆市场,坚决树立项目高端形象，传达产品价值和阶层属性。 精装
20、公寓作形象支撑，吸纳更多高阶层客群。,产品以高带低,产品线始终高低配合，以产品差异带动持续销售。,价格控盘，分段挤压,定点爆破,作为价格标杆，为后期的推出作为有效比对，突出性价比。 无折扣销售坚定高端形象。,重要时间节点大批量集中放量，保证客户需求，形成一鼓作气的良好销售态势。,营销策略,推售方案1,营销策略,首次开盘B区，8-15层。此区为项目整体性价比最高部分，也是在整体操盘销售过程中最易去化部分，首次推出会达到开盘引爆的效果。为日后加推和溢价奠定基础。,A区和C区做为加推或二次引爆市场区域，A、C两区的销售可以灵活操作。根据市 场和客户需求做销控。在适当的时候实现溢价。,C,B,A,A,
21、B,C,D,推售方案2,营销策略,首次开盘A区。A区共11套，面积区间集中在40-50之间，户型简洁适于投资类客户。在推广上有助于统一形象与口径。,B、C、D做为二次推售房源。这三个区域户型面积相比偏大,推盘节奏,营销策略,项目 节点,7-9月 10-12月 1-3月 4-6月 7-9月 10-12月,售卡储客期,销售期,2011年,2012年,合理预期：实现7亿以上销售目标，全案均价突破20000元/平,开盘,加推,加推,销售 阶段,推售原则： 1、分层销售，多次加推，小幅快跑，实现快速去化； 2、标杆产品配合现金流产品搭配销售，南向大面积公寓为项目的标杆产品；北向小户型公寓为项目的现金流产
22、品； 3、线上配合重要节点集中开盘，进行规模性爆破，快速形成市场影响力；线下定期小规模加推，持续顺销，快速走量； 4、根据工程节点调整推售节奏；,标杆产品配合现金流产品搭配销售，线上配合重要节点集中开盘，快速形成市场影响力，线下定期加推，持续顺销；,营销策略,价格策略,为了直接拉升项目地位，采取“高开平走”的销售方式，以最优产品的高价格确立圈层属性，为后期产品销售的高度和调性奠定价格基础，在后期销售过程中逐步根据开盘节点稳步攀升，保持整体价格的高位运作。,营销策略,案场工作,关于售楼处,介于目前售楼处还不具备现场接待 条件，我方建议，在大世界广场内设立临时售楼处，这样可以更快，更好的摸清市场情
23、况。对项目首次开盘进行有效蓄客。,案场工作,大世界家具,东北快速路,本案,临时售楼处,未来售楼处大门,停车场,临时销售中心位置,平面布局建议,洽谈区,单体 沙盘,布局原则：避免过长的销售动线；沙盘旁边须安排销售人员驻岗，即时关注客户；尽量缩短洽谈区与沙盘区的距离，客户动线尽量避开酒店内人流，减少交叉穿行。,案场工作,大世界家具,洽谈区,大世界家具,大世界家具,大世界家具,大世界家具,大世界南入口,大世界南入口,展示区,沙盘区,案场工作,展示台 可展示合同范本、户型图、楼书等,售楼处建议 沙盘与洽谈区,案场工作,沙盘区与洽谈区采用分区处理，相对隔离，沙盘讲解与购买洽谈互不干扰； 售楼处通往样板间
24、，通道处设置工法展示区，客户前往样板间参观途中可同时关注工法展示。,洽谈区 不同风格的洽谈区域，显示浓厚的艺术、学院氛围与气质，与项目本身的气质定位有所呼应,案场工作,艺术装置 售楼处内摆放艺术类装饰物，向客户释放项目高尚氛围与艺术气息的信息,案场工作,顶部处理： 各功能分区采取不同的顶部处理方式,沙盘区,通道,洽谈区,案场工作,统一风格标识,案场工作,样板间看房通道,样板间休息区,案场工作,第 44 页,案场工作,样板间风格一：欧式田园艺术风格（案例）,第 45 页,样板间 风格二：现代简约时尚风格,案场工作,售楼处卫生间：细节无处不在，彰显建筑品质,案场工作,售楼处停车场围挡,案场工作,售
25、楼处外水景广场,展现未来社区园林场景。引导客户畅想，提升心理预期。,案场工作,围挡 景观大道 导引系统道旗 社区主人口,案场工作,物业配合建议,终端体验系统尊贵服务感营造,案场工作,案场工作,销售人员服装统一一线品牌 提供花式咖啡、普洱茶等高端饮品 售楼处改造尽快完成，包含书吧、茶室 增加区域、学区的展板,52,现场形象：,案场工作,销售力的加强销售培训,销售说辞培训 销售技巧培训 销售礼仪培训 户型产品培训 项目园林培训 市场奢侈品培训 市场政策培训,培训设置：,通过培训，提高置业顾问销售水平，在67月两个月的时间给销售充电，帮助销售提高自身能力。,案场工作,1、推广策略 2、活动推广 3、
26、销售促进,根据项目的推盘节奏和时间节点，我们合理对推广做出有效推动,全盘传播之推广主题,推广策略,大连尊位精装人文艺术品公寓,优雅的、时尚的、艺术的、精美的、理想的、藏品级的,空间有形，梦想无限,第 64 页,客户积累期 （蓄客期） 时间：2011.7月-8月 目的：此阶段为铺垫大世界地产打造人文艺术品公寓产品的概念，持续积累目标客户群的关注。,开盘期 （开始签约销售） 时间：2011.10月 目的：项目推广达到高潮期，本地与外阜同时进行推广，工程达到开盘阶段，准备正式签约销售。,项目强销期 （延续开盘热潮） 时间：2011.11月 目的：针对销控推出户型，进行新一轮推广。,强势推广期 （积累
27、客户最强期） 时间：2011.9-10月 目的：地产宣传开始复苏，此阶段适当增加广告量，全方位积累目标客户，为10月份的开盘做准备。,推广阶段划分,推广策略,推广原则： 、大众媒体继续使用，但不做为本案的主要推广渠道。 除户外、网络适当加大投放；报广、杂志、广播等只作为前期形象宣传少 量使用。 、小众层面有针对性的推广渠道很重要，通过直效、活动、巡展等渠道实行 对本案重点突破。,推广策略,大众传播渠道,小众传播渠道,直效,公关,直投、短信、巡展、电梯等,现场活动、新老业主联谊,其它,现场包装,现场调整,销售工具,道旗、广场、实楼样板间,户型模型、直投手册、楼书等,推广策略,户外媒体是来电来访量
28、最高的长线媒体，在品牌形象建立及产品告知上 起到了巨大作用。 下阶段在保留原有户外的基础上加强对有效客群的吸引： 手段：体育场、西安路、大连电视台等客群于主要交通干道设置户外 时间：2011年8月-2012年8月 内容： 第九频 道人文艺术空间绽放,1、户外：第一宣传媒体（长期）,推广策略,项目网站内容的更新 形式：1、以新浪新闻、焦点、搜房首页文字链为主（2-3天/周，2-3周即可） 2、在网络推广上创新，针对创意人群寻找分网站。 (如：艺术论坛或设计先锋等，具体由网络公司建议） 下阶段应更有效发挥其传播作用， 手段： 加强网络软文投放 配合下阶段事件及现场活动的互动传播 主题：第九频道人文
29、艺术绽放 配合事件或现场活动宣传 （具体由网络发布公司提供详细计划）,2、网络： 持续性长期媒体,推广策略,以大连晚报、新商报为主 因为费用较高，效杲不太理想，固不作为本案主要推广渠道，只建议前期新形象市场宣传及节点性告知使用。 时间：2011年8月底-10月 数量：每周一版（封面或封底） 主题：第九频 道人文艺术空间绽放 （配合活动信息宣传）,3、报广： 新形象市场导入及节点告知,推广策略,业内杂志以项目品牌及产品宣传为主，同时，建议针对目标人群尝试时尚、个性、艺术类杂志。 媒体：格调 、魅力等 主题：第九频 道人文艺术空间绽放,4、杂志：不单作为纯广告，配合事件及现场活动，增大新闻传播功能
30、,推广策略,5、广播：项目新概念市场导入，捕捉目标客群。,渠道选择： 交通台、90.0音乐台 策略主题：第九频 道人文艺术空间绽放 规 格： 15秒 时 间： 一个月（ 8次/天）,原则： 、对位沟通、实效为先 2、充分利用活动吸引目标客群到现场 3、以老带新、口碑传播 4、相关媒介炒作跟进,5、公关活动：本案下阶段推广重点,人文 艺术殿堂（现场系列活动） 目的：针对目标客群的小众活动，吸引客群到现场 。体现文化、 艺术、创作氛围 形式：活动公司配合，开发商提供场地、酒水、礼品等。双周一次 内容：针对美术、音乐学院等艺术院校、创意等艺术人士组织： 名人讲座或展览（如：音乐、绘画、摄影、装饰等
31、） 艺术品鉴赏展（如：雕塑、手工等） 空间艺术大赛：邀请学校等成功人士主持及评选 （可与网络公司合作并制作空间手册） 时间：8月-12月（约3-4次） 费用： 10万/次 媒体配合：网络、户外、报广,活动一： （可二选一）,艺术处处有殿堂（现场系列活动） 目的：针对音乐、美术学院目标客群的大众活动，吸引客群到现场。 形式：活动公司配合，开发商提供场地、餐饮等便利。 内容：组织参加高考咨询或有兴趣报考艺术院校的学生和家长以及想开办艺术类辅导或提高班的老师，开发商通过活动公司为这类活动提供场地和交流平台，让学生和老师相互自主选择，通过活动的成功开办能有效的让准客群了解项目产品和环境，达到销售目的。
32、 时间：1月 费用：约3万/次 宣传配合：网络、直投、学校布点宣传,活动一：（可二选一）,活动三： 赞助两台内部联谊活动,目的：通过赞助电视台的活动，直接对位客群，吸引客群对项目的关注。 内容：与电视台组织部联系，年底赞助电视台内部活动，活动现场设置项 目展板及宣传品，并给予购房优惠。 时间：2011年年底,活动四：（综合性） 圣诞新年嘉年华盛典（业主联谊活动）,目的：以老带新、口碑传播；目标客群邀请 时间：12月中旬 内容：新老业主大型联谊活动，邀请业主及其朋友参加岁末联谊活动。 在年头岁尾再度与业主进行集体性的情感沟通，制造项目的热效应及和谐局面，加强以老带新的口碑传播，促进销售。 地点：
33、现场或高档酒店 费用：费用20-30万,1.通路数据库直投：（两校、电台、周边写字楼等 ） 时间：9月下旬 内容：第九频 道人文艺术空间绽放 （配合现场活动邀请） 数量：5万份 2.短信 时间：8月 内容：第九频 道人文艺术空间绽放+活动邀请 （数据来源：相关数据库资料，选择对位客群投放）,6、直效：对位精准的小众传播，费用较低，有效率高,3、巡展（两校、电台、长春路百盛、体育场沃尔玛） 时间： 9-10月 形式： 在大厅或大堂设置项目展板及项目资料展架 内容：第九频 道人文艺术空间绽放 4、电梯框架广告（针对两台周边高端公寓、写字楼） 时间： 9月未11月份（2个月） 内容：第九频 道人文艺术空间绽放 （配合现场活动宣传）,7、现场调整：加强现场艺术氛围与目标客群心里对位,1、道 旗 内容：第九频 道人文艺术空间绽放 2、售楼处外广场 形式：渲染艺术氛围（雕塑等艺术品，可去北京购买） 3、实楼样板层 形式：在实楼内利用两层空间做毛坯样板层，将其风格化。,8、销售工具：配合销售及宣传使用,1、户型模型 内容：制作单体户型模型，置于售楼处，给客户提供户型直观空间感受。 2、直投手册 内容：针对目标客群直效推广。 3、楼 书 艺术类：本身楼书就是一件艺术品，介绍文化概念，体现项目气质。 产品类：介绍产品，配合销售。,感谢聆听,2011-6,