《北京国瑞龙湖镇700亩综合社区提报 -158页.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京国瑞龙湖镇700亩综合社区提报 -158页.ppt（158页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、第一次,作为一个七百亩的综合大盘项目，这是国瑞在郑州的第一次； 作为青铜骑士，第一次与异地开发商共同开创郑州地产市场； 也是第一次希望，能通过这样的“南北合作”，复兴城市希望； 因此，我们无比珍惜这样一次合作机会， 当然，我们相信实力能证明合作的价值。,深入浅出,北京国瑞龙湖镇700亩综合社区提报,一：主体印象,说道房地产，就不得不说城市。 因为，城市的变迁永远与房地产息息相关。 “成也萧何，败也萧何”，用来描述地产业与城市关系是再恰当不过的。 所以， 本案非常有必要了解宏观的“主体环境”。,城变郑州,郑州， 作为一个二线省会城市，有着其二线城市的共有特征，比如： 缺乏城市性格；城市人群的复杂
2、性；各色新区、开发区； 影响力企业匮乏；外资贫乏等等诸如此类。,同时，又有自身的区隔特征： 兼具南北文化的夹击，绝非单一的城市体验； 对核心开发区域的政策坚持，又属于二线城市少见； 既是一座新兴城市，又是一座老去的城市,1：关于城市,豪爽狡猾求变保守新一代人与老一派对立国际的新区60年代的老城方向坚持多头布局渴望国际希望安宁,这是一座正在酝酿的城市,但是，我们很难看到矛与盾交汇后所产生的化学反应。 国际的在东北方向，本土的在西南板块； 求变的在东北方向，固守的在西南板块； 繁华的在东北方向，萧条的在西南板块； 人气的在东北方向，落寞的在西南板块； 秩序的在东北方向，混乱的在西南板块； 钱花在了
3、东北方向，钱来自于西南板块；,泾渭分明,长时间的泾渭分明，也促使政府发现其间的问题，也促使了其他区级政府的“求变求政心里”，正因为如此才有了从2009年开始逐渐进入大众眼帘的“龙湖镇”，才有了“新二七区商业规划”，才有了“运河生态新区规划”，才有了2010年256.7万方+100万方的西南城中村改造。 所以，可以肯定的是无论龙湖镇当前的外部环境如何不好，但其板块未来是握准了城市发展方向的。区别仅仅在于其政府投入力度的先后，而非大小。,关于郑州的地产格局，有很多种说法： 1、有人说郑州的官方环境太恶劣，造成一线的全国性品牌不愿意进驻。例如“半个郑州人”的王石，从未真正走进郑州。 2、有人说郑州的
4、房产竞争格局太过于复杂，造成很多一线全国性品牌未能进驻本土。 3、有人说郑州的本土地产企业实力过于强大，造成一线全国性品牌不愿意进驻。,2:地产格局,郑州， 是一个以本土开发企业为主体的开发市场，而并非品牌领导市场。 并非本土企业的实力真正强大，而是这个市场格局从没有被打破。 少数进入的部分外来品牌，在这座城市迅速获得了其最大的利润。 所以， 应该说，让本土开发商迅速成长的，并不取决于企业实力与规模，而是政府对城市化变革的执行和推进力度。 引入关键词：城中村改造。,郑州城中村改造，应该是最能说明问题的词汇。 在郑州没有100万方不好意思说自己是大盘； 而每个大盘，十之八九都属于城中村的改造；
5、但结局可能是“旧城中村倒下，新城中村长出来”； 所以，无论业内还是民众对于大盘的理解会很简单的理解为： 占地大、开发量大、规模大 但是，企业实力大不大，品牌影响大不大，楼盘规格大不大却是其次的。,在经历了3年异地操作，半年扎根市场，我们开始认识到： 构成这样的局面，其实无外乎“缺乏竞争”的原因。 这里的竞争是指品牌竞争，而非Sales的竞争。 这样的局面，影响到的是远远不只是市场而已， 还影响到了人才储备、广告环境等等。,3:广告环境,坦率的说，郑州与合肥、长沙、贵阳因为四大新区规划而响誉国内，但是其“广告环境”却要落后其他三座城市至少3年。 无论对设计观念的认识，还是对地产的核心诉求，甚至品
6、牌策略。 2007年，当青铜骑士第一次将工业图纸用至报广之上，影响流传至今； 2008年，我们将手绘插画带入郑州，随之而来的是一系列地产漫画风； 2009年，我们以豪宅不等于豪华房间的观点，轻松拿下城北别墅项目； 这是荣誉，但是荣誉的背后却是我们无数艰难、艰苦的沟通影响。,历经8年，转战近10个城市， 我们唯独在这座城市常常听见如下的判断： 1：郑州人不玩些小资情调、白领中产； 2：郑州人只要是有钱的就是煤矿老板； 3：郑州人很实诚，所以从不相信观念；,但奇怪的是，在分析与调查过后我们发现郑州的奢侈消费品，正在迅速增长中。所以我们能在花园路大商新玛特找到“黑莓手机专柜”、能在人民路丹尼斯找到古
7、驰专卖，能在北部找到卖“范思哲”、“纪梵希”、“Dior”打折品的“奥特莱斯”。 全国平均收视率较高的湖南卫视、浙江卫视、东方卫视、北京卫视同样在郑州获得了极高的收视率。 通过加入各种QQ群，我们发现郑州当地的驴友圈、越野圈、吧友群、夜店群等各色派对Q群一点也不比武汉、长沙来得少。,对立的观点，是如何产生的？,在没有受到外来影响冲击之下，无所谓品牌竞争，也就无所谓策略竞争，所以片面的认为市场接受的就是Sales/SP的竞争。 所以，在郑州我们可以看到大量拿户外做销售单张使用，用8.5万报广做销售海报的现象。 这在青铜骑士而言，无疑是巨大的浪费。 一个明明30万的售楼部就能达到效果，为什么要花1
8、00万？,郑州的广告环境，对广告主与广告商来说，其实都是一次很好的机会。 还有无数个第一次，等着我们在城市中一鸣惊人。 这样付出的成本，可能是数倍Sales传播不能做到的。,再一次聚焦,持续发展,经济起飞,成熟经济,不认知,大众品牌消费时代/NIKE/AD,品牌觉醒、出现分化，初级痴迷,意识认知：痴迷追求,理性、淡化、反叛,当前的契机,二：客观市场,中心城区,北部板块,郑东板块,大河龙城,思念果岭山水 清华忆江南,帝苑别墅 彩虹花园,金色年华 颐丰家园 东方今典 格林度假山庄,英协花园 凤凰城,龙泊圣地,普罗旺世,甲六院,森林湖,逸品香山 九郡弘,地铁,林溪湾,北区低密度住宅项目入市量：洋房存
9、货总计1047套。,南城低密度住宅项目入市量：洋房存货总计731套。,2010郑州上半年洋房入市总量不低于1778套，竞争会非常激烈。,别墅： 2008-2009年10月，别墅销售总量为141342； 2008年，郑州别墅销售总量为198套，共计58594； 2009年12月，森林湖别墅排卡200余张，货量43套，当日基本售罄； 2010年北区及中心城区双拼及联排上市量约328套； 别墅销售去化，一直在稳步上涨；并且受3.8国土资源部供地政策影响，进一步加剧别墅产品的稀缺性与供小于需。,说道郑州别墅/低密度项目，我们认为有些对手非常有必要提及：,思念果岭目前郑州地产界唯一的“圈层资源型”豪宅典
10、范。,普罗旺世主城区豪宅项目，历经数年时间终成品牌正果。,龙泊圣地以绝佳的自然资源作为项目核心，定位高端盘。,林 溪 湾共享部分龙湖镇资源，人造景观，定位高端盘。,天伦庄园依托传统富人区，联合多品牌重金打造顶级盘。,无论别墅还是洋房，入市都必须接受第一波销量考验。 别墅和洋房谁打头阵，是先出兵还是先炮的问题。 只是一个销控策略，绝不是项目成败的关键。 关键在于，整个龙湖片，各类产品的市场天地尚未真正打开。 别墅产品将在今年迎来高峰对决。 洋房至今也尚未诞生真正的绝对赢家。 紧凑型户型的快销更多的是价格杠杆促成。 龙湖的居住时代，要靠市区来的大量客户涌入创造。 但事实上，龙湖镇因为龙湖，在市场仅
11、仅只有一个别墅版块概念。 除别墅外，其他产品在整个郑州的符号感是极为缺失的。 国瑞项目以700亩地块造城，无论是洋房，小高层，高层， 都必须去承担为一个空白的市场树大旗的责任和使命。 否则。一味挂着别墅的羊头卖其它，扁担失重后，终将自陷牢笼。,与其拿优势产品当砝码， 不如拿优质资源当杠杆！,品牌的优势 环境的优势 文化的优势 规划的优势 品质的优势 生活的优势 眼界的优势 ,我们要创造的，是龙湖的宜居生活时代。 不同于闹市区的一种有距离的生活方式。 是一种走得进来，静得下来，挥霍得起阳光空气的健康生活。 区别于顶级别墅豪宅的门第森严， 不强调披金戴银而拒大量中低端客户于门外。 亦区别于大量城中
12、村的粗制滥造， 也不强调低门槛占小便宜自贬身价而丧失最有价值的人居张力。,我们应该在这个版块，喊出我们最有感染力的口号，喊出一种人居理念。 让龙湖的生态优势，教育优势，文化优势，旅游优势，形成一种区域资源价值。 让郑州人的生活词典里，多一个新鲜而富有生气的词汇！ 客观的说，这是一个项目在版块中的占位。 它最直接的结果就是：除了别墅盘，谁还能改变龙湖？,三：切割产品,区位：龙湖新兴别墅区。（龙泊圣地。林溪湾。周边3大别墅地块） 地段：郑州陆空门户区。（新郑机场。107国道。郑石高速。绕城高速） 建筑：星河系欧陆品质。（新古典主义风格，精细化，品质，细节） 园林：贝尔高林造景师。（坡地。台地。水景
13、。成年树木。高绿化） 产品：紧凑中高档产品。（别墅。花园洋房。小高层。高层） 配套：社区休闲型会所。（建议） 服务：专业物管顾问家。（建议）,综而视之，这是一种有别于市区高密度住宅的中高档纯住区。 上溯可进豪宅门槛，下行可至高性价比远郊住宅。 介于奢（生态。规划。品质。建筑。园林）而不豪； 适（紧凑房型。中间价）而不贵的产品定位。 并致力于提供输出一种与城市迥然有别的生活方式。 从物质的奢华璀璨，名利的极端追逐，一转身回归生活本身。 为城市里艰辛的打拼，复杂的人情，昂贵的虚荣，释放解压。,我们可以将我们的产品界定为：“买得起的欧风丽苑”！ 或者是一种促成客户“提前十年，入住名门”的产品。 从经
14、济适用男，到名门贵族，自由跨界，自由摆渡。 但这样硬生生的产品界定，不是推广的界定。 推广强调的是挖掘产品价值，以及产品文化。而不是机械的产品本身。,一个大型的远郊项目，要获得城市客群的绝对亲睐，必须形成新的影响力，吸引力。 与那些动辄百万方出言就是再造一座城的城中村改造决然不同的气度和磁场。 先破：城市的藩篱。城市的喧嚣。城市的烦恼。城市的综合症。城市的副作用。 后立：新的生活方式。新的享乐观念。新的消费文化。新的价值主张。 亦因此。对于主流客户的心理洞悉，才最终决定项目推广调性。,四：锁定客群,我们身边有3个真实存在的洋房和别墅客户，我们认识，而且非常了解他们！ 我们不妨用他们做我们的活体
15、客户样本：,（1） 姓名：刘俊伟 性别：男 年龄：32岁 职业：XX地产企业营销总监 置业特征：典型性3口之家，一家支柱。现有别克车一辆。年初在森林湖购进110平米花园洋房一套。属在郑州的第二次置业。纯改善型居住。 学识特征：郑州大学本科学位。曾在多家房地产开发企业任职。从业经验丰富。常言自己为文化杂家。涉猎百科。爱好广泛。麦霸。网游迷。易经迷。反恐迷。电影发烧友。常自诩铁杆驴友。言辞灼灼。好用古文评点时事政论。不乏精辟言论流传于坊间。 矛盾点：地产职业的多年浇灌，对阶层，生活方式，世界观，圈子文化，有强烈的认知和追逐欲望。但高端生活所带来的巨额成本，如一道大山阻隔在年轻的人生大道之上。高强度
16、的职业压力，影响着他以及他背后一整个家庭的幸福指数。逢周末就将家当做解压的地方。常对子女抱歉疚心理。极度向往在有限的经济能力之下，犒赏自己因为事业而透支殆尽的青春。 会为什么样的房子买单？ 当然最好是别墅。别跟我提那些城中村项目，鸟笼子一样！骗骗暴发户还差不多！ 有没有买房投资的想法？ 有，但我会选北边和东边的小户型。思达数码国际公寓不错啊，地段好，容易出租。,（2） 姓名：王经理 性别：男 年龄：36岁 职业：XX装饰公司总经理 置业特征：上有老下有小的典型5口家庭。现有改装吉普车一辆，货车与家用兼顾。现有父辈住宅一套，正在考虑买房。 学识特征：郑州大学本科学位。厂矿企业任过职。尝试着考过公
17、务员。最终选择自己经营一个不大不小的装修装饰公司。更年轻的时候是愤青。写过大量具有攻击时弊的博客。曾背包去过西藏，寻找自己也不知道的梦想。玩过摇滚乐。崔健迷。改装吉普上最贵的是音响。 矛盾点：上进心在他的前半生为他带来了诸多荣誉和喝彩，也随之带来大量烦恼。理想的蓝图过于美好，却也过于遥远。常常抹杀了现实生活中的点滴美好。常言自己有勘破红尘之意，却从来不停止对红尘的追逐。家庭的责任感，传统的道德观，都在无形影响着他的每一次消费。买房子，更多的对于他而言，是在买理想。买一种修身齐家的士大夫理想。 会为什么样的房子买单？ 不一定。洋房也可以接受。有花园和院子的那种。远一点也行，好房子都不在市中心！
18、有没有买房投资的想法？ 有，小户型吧。涨了价就赶紧卖掉。,姓名：万总 性别：男 年龄：52岁 职业：XX集团企业总经理 置业特征：在老家商丘购有一套别墅。近期在鑫苑名家添置第二套别墅。 学识特征：曾出任中石油驻欧洲代表。有深厚的英文功底。2008年开始进入私营企业，开始涉足地产开发领域。属典型的学识派。现为多个政府规划决策部门的座上宾。涉猎海内外开拓了眼界。谦逊而礼仪有致。信奉专业人做专业事。 矛盾点：买得起，养得起，住得起别墅，只可惜大部分时候回到别墅就是睡觉。儿女承欢膝下成了一种奢侈。对子女成就的关注，大过对自己成就的关注。一个开始步入上层的家庭，却时刻在担心家族资产的保值和传承！,您也许
19、会觉得，我们的客户样本全部锁定在业界及相关职业人士之上。 现金充裕出手大方的煤老板，油老板，小商品老板们呢？他们的研究呢？ 告诉您一个事实，目前青铜骑士在郑州服务的7个项目中，从没有一个离开过他们。 他们是从别墅豪宅到经济型小户，囊括了整个地产类别所有项目的目标客户。 他们身形飘忽，望风而动，是十足的跟随派和机会主义者。 投资投机改善自住等诸多目标驱动，在获得利好的关键时刻他们总是会即时出现。 即使他们从未真正读懂广告。 地产及相关高智专业人士的口碑和选择，才是他们的消费导航灯。,OK，让我们坚定不移的将意见领袖，锁定在35岁的高智阶层之上。 他们是一个求实惠与讲情调双重人格并存的混搭阶层。
20、发现他们内心的戏剧性冲突，与产品进行完美结合，形成诉求主张！,毫无疑问，我们都喜欢城市。 因为我们都喜欢享受城市生活的丰盛多姿，喜欢城市的都会时尚。 OK，于是我们倾囊而出竭尽所能殚精竭虑，为买一套市区内的房子。 我们因此沾沾自喜，因此洋洋得意，我们因此而庆幸自己住在了市内， 且慢，有了一套地理上属于市内的房子，你就很城市很国际吗？,我们讨厌平庸但却又总怕跟丢潮流我们不知道同一栋大厦里住着与我们趣味相投可以一生一世的人我们得了强迫症似地买书却懒于精读我们从日韩流好莱坞到瘦身整容什么新鲜都要赶我们渐渐不写信不寄贺卡我们的社交圈不断扩大但能真心交流的朋友越来越少我们无视路边的古桐消失不觉得失去了一
21、位老朋友我们自认为天性未泯心地纯洁但对万事都疑心重重我们丝毫不给保险推销员演说的机会我们坐车不让座开车不让道我们不敢借钱给别人哪怕是朋友我们打着培养天才儿童的名义对自己的小孩施虐我们把社会有多复杂人有多坏的观念灌输给孩子我们一再诅咒城市的冷漠，却不知道自己也是这冷漠的一分子,你是否真的很城市？这是个问题 从人居意义而言， 城市不是一个地理概念，而应该是个人文概念； 它不体现在你位于哪里，而体现在你享受到了什么； 它是你的情感、观念、文化和体验的容器， 而不仅仅是你身体的容器。,在城市的十字路口，我们行将迷失 是时候，跟喧嚣的闹市说不！ 跟车水马龙快餐当道的城市文化说慢！ 跟所有办公室里高速运转
22、的机器说OFF！ 跟所有被商业社会所粉饰的欲望说NO！ 跟所有背离人性的价值观进行背水一战！ 因为，有了国瑞城。,五：概念推出,作为国瑞地产首度叩开中原之门的划疆之作。 我们建议案名可以沿用我们的品牌“国瑞城” 即可以迅速树立京派企业正统大气的先锋风格， 又可以传达一种国瑞地产为中原再塑一城的品牌信心。 更更重要的是，试图去为郑州人创造一个品牌， 不如给他们一个样本更有效。,国瑞城。 一个产品形态多元丰盛的城，但她倡导的是一种极其简单清新的生活方式！ 一个客群构成门类广泛的项目，但她坚持一种保持自我坚守心灵的人生观！ 一个产品品质与文化内涵兼修的生活之城！ 一个在精神文明与物质文明之间自由摆渡
23、的社区！ 一种有别于大众市场，寻找客户情感共鸣的归心之所！,属性定位语：,欧陆风范生活殿堂,广告主张的新鲜出炉： 世界需要浅规则！,有时候，我们觉得世界太深奥了！ 奥巴马是和平使者还是战争英雄？ 恐怖主义到底是可怜还是可恨？ 阿波罗号到底有没有登陆过月球？ 国家政策到底是支持开发商还是购房客户？ 董事长到今天为止对我的表现到底满不满意？ 同事们昨天去吃饭为什么唯独没有叫上我？ 该请女朋友吃西餐还是带她去吃郑州特色排挡？ 南四环线上现在是不是又会被货车塞住？ 孩子昨天晚上的反应不大对劲我是不是想多了？ 我们今天的提案该用文言文还是干脆大白话？,在纷至沓来的万象人生面前，我们顾虑过太多，犹豫了太多
24、， 甚至，思考了太多，却始终忽视了身边最动人的风景 深，成了这个城市永远勘不透的谜底。 深，让人与人之间变得万水千山。 深，让我们最快乐的时光都插肩而过。 深成了一种包袱，一种负罪，一种剥夺幸福的理由！,这时候，浅，才真正是一种有深度的智慧！ 浅山（贝尔高林坡地园林） 浅水（社区内不大但独具情调的水系） 浅文化（快乐而健康得享受生命过程） 浅接触（君子之交淡如水） 浅生活（张弛有度释放心灵） 浅快乐（珍视每一份小小的幸福）,1、能背着包包走天下的健康,2、舒心的工作,3、起风的天总有人提醒你加衣,4、睡着的时候总有人为你盖被,5、穿上便宜T恤也很靓的健康身材,6、写得一手好字,07、想旅行时,
25、总有谈得来的朋友愿意请假陪伴 08、每天都能踏实地睡个好觉 09、会欣赏美丽的心和能欣赏美丽的心情 10、每时每刻都过得有意义和幸福 11、一个爱你和被你爱的人 12、你为之甘心付出的宝宝 13、心中永远的自由 14、带给他人向上的精神特质 15、学会放弃 16、学会承受 17、接受并珍惜生活赐予你的一切 18、亲自播种，收获 19、珍藏一件凝聚情感的物品 20、寻找失落的童心 21、心境开阔 22、信守一个诺言 23、尝尽美食 24、偶尔使个小小坏 25、把你所能想到的一件浪漫的事变为现实,所以，在我们的国瑞城里，一种浅浅的生活方式变得越来越重要。 甚至，重要到给讳莫如深的闹市，扇了浅浅的一
26、记耳光！,第一阶段传播 概念输出，形象塑造,3、不要与我谈交易，国瑞城里只论交情！,4、不要向我发号施令，我在国瑞城！,第二阶段传播 氛围营销，价值塑造,户外主题： 浅山。浅水。深度人生！,第三阶段传播 家庭素描，情感塑造,3、做惯了别人的老板，给自然做一回员工！,第四阶段传播 产品刻画，卖点塑造,无论是思念果岭。还是龙泊圣地。还是未来的林溪湾。天伦庄园。 都是不惜重金打造全景式体验案场。每一个大老远跑过来看房的客户，我们都应该珍惜。 因此，案场震慑力将是关键一环，不可比拟的自然环境，以及现场的点滴细节，将令销售水到渠成，更加深客户的体验认同和圈层营销的聚拢效应。,听觉,视觉,嗅觉,味觉,触觉
27、,公关活动,包括： 宣传报纸 宣传户外 现场导示 现场围墙 顾问服饰 陈列品,包括： 现场音乐 接待礼仪 顾问语态 电台广告,包括： 饮品 食物 其他体验,包括： 香水 香薰 植物花贲,包括： 现场软包 现场物料 礼品选择,包括： 客户订制服务 雕塑艺术展及论坛服务 现场舞会/音乐会 合约及赠送包装系统 VIP服务及客户档案登记 其他活动 媒体及合作单位的长期合作,具体操作方案双方沟通协作完成,Part 1:视觉部分,TOMMY 男装,TOMMY 女装,现场杂志取材建议：各大报刊邮局或网络购物可以购买。,户外陈列品：除了普通的园林规划外，还应在个别的树种及景观上点缀稀有的种类，让户外园林也有不
28、一般的体验及看点。 建议摆放：名贵的黄蜡石，海南黄花梨、青檀等,国瑞城名家堂与国瑞城共载荣耀的人 在会所开辟专门的空间，摆放各个领域对时代具有贡献的人物肖像油画；甚至，经过成交客户的同意，还可将成交客户的家庭肖像油画置入其中。以增加业主对五感概念的身份认同。最终目的是极具准确度和必不可少的小众口碑传播。,Part 2:听觉部分,听觉是在客户入场之后，对环境气氛的第一感知。 从客户进入营销中心和营销人员接触，或者以后进入会所、样板区参观开始，所听到的一切声音，除了自然的风声、雨声，一切声音都应该是精心设计和选择过的。 包括现场音乐、营销人员礼貌周全的问候、甚至电台广告音乐的选择。,会所里有专门的
29、音乐角落，设置钢琴和小提琴、大提琴等乐器，遇周末或节假日期间，请人现场演奏，重要活动期间请乐队演奏。,建议音乐风格 古典类：举办活动时播出 海顿： 海顿是十八世纪著名的宫廷音乐家。 曲目建议：第一大提琴协奏，创世纪。,爵士现代类平时播出 戴安娜克瑞儿爵士乐音乐家。 曲目建议：JUST THE WAY YOU ARE；cry me a river 诺拉琼斯 曲目建议：COME AWAY WITH ME 苏格兰风笛重大活动进场时段播出 曲目建议：a gift of athis tle,对现场的保安人员及顾问人员作相关的培训，在接待礼仪及语态上，不光达到礼貌，亲切的基本要求，更应该在细节的处理上，体
30、现出项目的档次感及气质。 如下雨天对客户的软性服务，与客户攀谈的话题选择等。,Part 3:味觉部分,现场饮品 说明：A 现场的饮品应设置专门的饮品单，供客户选择； B 为达到上层次的服务，饮品的选择应多而精； C 强烈建议不要用一次性纸杯，而应对不同的饮品提供专门的杯子，如咖啡杯， 瓷杯，玻璃杯等。,大吉岭茶： 被誉为“茶中香槟”。 DARJEELING印度大吉岭地区产的一种红茶。 大吉岭是位于美丽的喜马拉雅山坡上的小镇，海拔7000英尺。小镇和其周围蔓延的茶园，通常笼罩在云雾中。大吉岭茶因为其冲泡后浅金色的光泽和麝香葡萄一样的口感而备受赞赏。 当地特定的气候条件，肥沃的土壤，成就了世界上最
31、昂贵的名茶。,茶纯正的花茶,伯爵茶：（EARLGREY） 伯爵茶具有独特的风味，香味浓郁迷人，添加牛奶后口感更为香美，深受欧洲上流社会的欢迎。,茶点,说明：现场的食物以茶点为主，以方便制作及服务；必须是由瓷盘装点，配以餐具；点心以制作精美考究为标准,比司吉 下午茶绝对不可或缺的就是比司吉，用手掰开，抹上满满的果酱或奶油，就是地道的吃法。,牙买加蓝山专属标志 蓝山咖啡产于加勒比海的牙买加岛，只有在海拔1800米以上的蓝山区域种植的咖啡才能叫蓝山咖啡。它的味道芳香、顺滑、醇厚，就像宝石一样珍贵。它颗粒大、品质佳，味道调和，有着浓郁的香醇口感，风味、香味、浓度、酸辣度都很平均，是举世公认的极品咖啡，
32、因此蓝山咖啡又被称为“咖啡中的贵族”。,咖啡,执行建议： 以上饮品及食品部分，建议请专门人士现场制作，及与客户在细节考究及品味上的沟通。,Part 4:嗅觉部分,嗅觉体验至少应该包括： 营销中心和会所的香薰，营销人员统一使用的香水； 物料选用纸张的香味、园林植物的选择等。,BOSS 自然力男士香水,自然力男士香水是HUGO BOSS设计室1993年出品，是一款经典的清新、辛辣、薰衣草香、琥珀香综合的男士香水。首调为橘子和香柠香；中调：淡淡的植物芬芳；基调是麝香和木香。适合在任何场合，尤其在办公场所，体现男性稳重自信的气质。 法兰地香水海蒂尔香水系列 清新柠檬调。特点：传统香气中加入一点异国情怀
33、， 清新而自然，置人于舒适、优雅、放松的心境。,营销中心和会所日常使用，不仅可以改善空气质量，也能营造舒适、愉悦的环境氛围。 净化空气。,推荐品牌：泰韵 泰国是有名的佛国，也是世界上公认的香料的生产基地，纯植物和水果提取的香，纯天然、健康的产品是其他地方无法相提并论的。,碰碰香 Pelargonium odoratissimum（室内植物） 亚灌木状多年生草本植物。产于非洲南部。茎细瘦，匍匐状，分枝多，叶圆形，叶片毛茸茸，花小，白色。为花、叶并用植物。因触碰后可散发出令人舒适的香气而享有“碰碰香”的美称。又因其香味浓甜，颇似苹果香味，故又享有“苹果香”美誉。闻之令人神清气爽，市场受宠。适宜盆栽
34、，宜放置在高处或悬吊在室内，也可作几案、书桌的点缀品。,Part 5:触觉部分,家具：,建议选用木质材质，加以中世纪文艺复兴的巴洛克与洛可可风格,洛可可风格,巴洛克风格：,烟酒类： 烟斗选用世界顶级的Dunhill烟斗（登喜路）（温和的烟叶如维吉尼亚） 与w.o.larsen烟斗（强劲的烟叶如波瑞克）,红酒选用西班牙最著名的雪利酒 或与威士忌著名品牌百龄坛。,名车鉴赏、名表鉴赏 创作意义：以国瑞城的身份，介绍国际十大名车，名表等奢华品，借用此类铭牌的品牌价值拔升到与国瑞城的产品一致档次，营造出以国瑞城为中心的系列品质生活的奢华感及档次感。 风格：奢华，时尚。,定制一架18世纪贵族马车。 聘请4
35、0岁以上外国马夫。 用马车载着客户畅游景观区，参观沿途风景。,Part 6:公关活动部分,人从何处来? 这个问题很关键！,排除2010年推广的几种可能,1：市场一听到“国瑞地产”，崇拜得五体投地，掏出人民币过来买房；,2：七八块户外+无数报纸媒介，砸到市场把视觉都聚焦到国瑞城；,3：我们有足够丰厚的高端地产客户群资源，一通电话人满为患。,面对着“别墅”“洋房”这样一个无比特别的物业类型， 客户从哪里来恐怕是一个很重要的命题。 甚至，他比我们现在所做的其他工作都重要， 没有人到现场，我们所做的一切都没有意义。,简单点说，他就是渠道的问题。,2010年营销推广核心问题锁定 中高端客户渠道建设,家族
36、油画定制寻找最具影响力的中原家族。 1、寻人启示寻找最有影响力的中原家族 2、宫廷绘画提供专业油画大师，为别墅的未来主人或整个家族作画，装裱制作完成后 赠与主人。 3、公开展览可于售楼部公开展览。,后期可继续沿袭的相关活动： 4、别墅铭牌制作 对已购买客户的别墅门口，制作专门的别墅名称标示 5、家族徽章设计 对已购买客户，制作专门的家族徽章，供其在室内陈列。,项目亮相大型公益事件“深智慧，浅思考” 罗丹思想者远渡重洋，来郑展出 将罗丹的雕塑作品，空运至项目售楼部入园公开展览，展览期至少半个月。 与相关艺术和收藏协会联合，广邀各界名流展开峰会论坛。,3、浅时尚：居住在低碳时代名流对话论坛 在节假
37、日或项目营销的重要节点，举办本论坛，以向客户灌输低碳环抱的文化， 达到与客户所追求生活方式的共鸣。,以国瑞城进行冠名或赞助的方式，促成一次名流与世界顶级交响乐的美妙邂逅，从而汇聚名流，形成国瑞城特有的名流圈。,名流的聚会，音乐的盛典 4、开盘前活动：与世界浅接触,常态活动 氛围营造,媒体公关活动 前期引导 品牌植入,主题活动 加深印象 深切感受,国瑞城活动结构组成,对前来到访客户，提供专门的客户喜好调查表，熟悉客户资料后，并铭记。 对客户的第二次到访，能有售楼专员主动上前，自主的拉拢客户，如：张总，您好，欢迎您的再次到访！”“上次您说过喜欢金色，所以这次为您特定准备的金色的茶杯”等等 并且，针
38、对客户的固定喜好，作相应的客户跟进。如客户喜欢高尔夫，则应在有相关活动的前期给客户联系，如发短信至客户，“张总，您喜爱的高尔夫，今晚九点，会在中央五台播放世界锦标赛直播。林溪湾为您提供。” 在客户及家庭成员生日，也送出相应的提示与祝福。在重大的节假日，提供节假日游玩的路线等资源,备：VIP客户档案 客户姓名： 英 文 名： 国 籍： 出身日期： 毕业院校： 家庭成员及资料：（如：独子李乐17岁，高考备考中 妻子周女士3月8日生日等） 最喜欢的音乐: 古典流行交响轻音乐歌剧爵士 其他 最喜欢的电影: 产自：国产港台欧美日韩其他 影片类型： 爱情片传记片动作片警匪片访谈纪录片家庭片惊悚片剧情片科幻
39、片歌舞片喜剧片戏曲片艺术片音乐片其他 最喜欢的竞技运动： 羽毛球棒球籃球拳擊馬術足球柔道射擊水域運動桌球跆拳道網球排球高爾夫保齡球滑雪其他 最尊敬的人: 最喜欢的度假地点： 收藏喜好：烟酒名画古董邮票币种书籍其他 最喜欢的颜色：红蓝金黑灰咖啡其他 最喜欢的饮品： 最喜欢的品牌： 酒品牌： 香烟品牌： 香水品牌： 饰物品牌： 鞋类品牌： 其他： 最喜欢的书籍： 最喜欢的穿著： 最喜欢的食物： 最喜欢的数字： 最喜欢的植物： 禁忌:,注：在与客户填写表格之前，必须引导性的加强客户兴趣度，比如用“以后会有根据您喜好的活动开展，不定期的会根据您的资料赠与礼品，等”,六、视觉表现,项目定位的高低，决定项目的传播体系。 如果我们想走绝对豪宅路线， 那将是绝然不同的一种广告表现，为此， 我们也有备选方案，以表合作诚意,THE END THANKS,