双冠集团苏州独别湖项目市场研究、项目定位及投资分析报告.ppt

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1、,执行总结篇,执行总结篇,商业物业篇,写字楼篇,酒店篇,展馆篇,别墅篇,酒店式公寓篇,投资效益篇,规划建议篇,1,2,3,本项目作为独墅湖板块规模最大的房地产项目之一，对整个独墅湖板块功能升级、改造、提升，以及双冠集团的品牌价值起深远的影响；,本项目操作难度大，对资金要求高。需要准确的定位和市场预见性、合理的开发节奏以及科学的营销方式。,对项目的理解,本项目由写字楼、商业、酒店式公寓、酒店、会馆等多种不同的物业形态组成，是一个大型复合型的都市综合体项目；,执行总结篇,项目理解,本地块位于苏州市未来的发展方向独墅湖板块，项目形象要求高，业态组合复杂，本着“整合资源，提升价值，创造优势”的原则，为

2、了争取项目获取最大的经济效益并兼顾一定的社会效益，我行制定了如下执行目标：,顺应不断变化的市场，寻求合理的项目定位,树立精品形象，弘扬双冠品牌,取得良好的投资效果,执行目标,执行总结篇,执行目标,执行总结篇,在项目执行过程中，根据项目地块性质及项目特点，我行主要开展的市场调研包括：,市场调研内容,项目总体定位 独墅湖板块活力源,苏州未来生活方式的源动力,辐射区域 面向金鸡湖CBD 服务周围区域 辐射全苏州,项目功能：,打造苏州全新”一站式“的购物天堂 搭建服务环金鸡湖CBD的商务平台 树立独墅湖板块楼宇建设新标杆 构筑苏州商务、休闲的核心高地,实力开发商全力打造、丰富多元物业组合、创新购物娱乐

3、生活方式，面向苏州提供的高品质生活、商务、休闲服务为目标的,执行总结篇,总体定位,执行总结篇,体现人性化、现代化，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的“一站式”超区域型Shopping Mall，成为独墅湖板块的“商业航母”。,与独墅湖高档住宅区相匹配的高品质甲级写字楼 。,以独墅湖未来的前景规划为蓝本，以板块的升值潜力为诉求，是理想的居住/投资两相宜的产品。,商业,写字楼,酒店式公寓,分物业定位,企业会所,依托环金鸡湖CBD、面向苏州市区的高品质住所及提供高档服务的形态上类似别墅的企业会所。,立足于金鸡湖CBD，辐射全市的大型偏度假式四星级酒店，是商务办公/会务的交流所，是生活/旅游的栖息地。,

4、酒店,。,展馆,突出主题、创意与个性化，集教育文化、休闲娱乐、展示等于一体的现代化展馆。,分物业定位,执行总结篇,环金鸡湖CBD,独墅湖高档住宅区,周边未来人口50万,本项目将更多的依赖于环独墅湖板块居住氛围以及环金鸡湖板块商务、商业氛围的形成，CBD的形成过程必将漫长而艰苦，此过程也使得本项目的商业、商务物业部分成功需要一定时间。,项目前景,商业物业篇,执行总结篇,商业物业篇,写字楼篇,酒店篇,展馆篇,别墅篇,酒店式公寓篇,投资效益篇,规划建议篇,分析思路,商业经营者调研,周边区域调研,消费者消费偏好调研,辐射商圈确定,商家预期,体量、业态确定,商 业 定 位,商圈分析,未来商业供应,商业市

5、场现状,商业趋势预测,否,是,商业物业分析思路,商业市场分析,苏州市商业市场现状综述,业态格局：以大型百货为主导，超市连锁迅速发展 。 规划布局：布局较为合理，高、中、低端百货错位竞争与合作的格局已经形成，能为不同层次的顾客提供更多的选择，商圈布点较为均衡。但仍然存在较多的问题，主要商业网点分布在东、南、西、北环线以内。 零售业发展潜力巨大：社会消费品零售总额年均增长17.85%。,商业市场分析,苏州市商业市场现状综述,按照2008年苏州市区人口计算，苏州市区的人均商业面积约为0.92平米/人，与商业发达地区水平相比（相对其城市人均收入），苏州市人均商业面积并没有太大差距。 未来随着苏州宏观经

6、济的持续看好，以及城市化进程平稳发展，因此，可以预测，苏州未来的商业物业市场总体增长空间有限，局部未被填补的市场空缺有潜力与机会发展。,商业市场分析,主要商圈分布,苏州市主要商圈有观前街商圈、石路步行街商圈、南门商圈、李公堤商圈、左岸商业街商圈、东环路商圈、高新区狮山商圈、金鸡湖商圈、南苏州生活广场。,0、本项目地块 1、观前街商圈 2、石路步行街商圈 3、南门商圈 4、李公堤商圈 5、左岸商业街商圈 6、东环路商圈 7、高新区狮山商圈 8、湖东CBD商圈 9、南苏州生活广场,商业市场分析,主要商圈比较,规模比较之商业面积,苏州市各主要商圈现有零售商业面积约280万平方米，其中湖东CBD商圈的

7、规模最大，接近70万方，其次为观前街老商圈，也有47万平米。,传统商圈,新生商圈,商业市场分析,主要商圈比较,苏州市各主要商圈内现有大型商场个数总计为17个，以湖东CBD商圈、石路步行街商圈、观前街商圈大型商场较为集中。,规模比较之大型商场数量,商业市场分析,主要商圈比较,苏州市各商圈沿街铺面总计约3425个，观前街单店面积较小，有1200个商铺供应，而左岸商业街、石路步行街以及湖东CBD商圈单个店面超过300平米的次主力店较多，因此总店面数量相对较少。,规模比较之街铺数量,商业市场分析,主要商圈比较,老牌商业街观前街商圈租金为各商圈之首，达12-35元/平米*月。石路步行街商圈、高新区狮山商

8、圈、南门商圈通过十来年的发展，此三个商圈租金处于中游水平。湖东CBD商圈、李公堤商圈、左岸商业街商圈属于城市新区，目前人气较差，租金相比也最低。,商铺（街铺）租金比较,各商圈的业态组合具有明显的差异，业态的分化集中过程已基本完成。,商业市场分析,主要商圈比较,商铺业态组合比较,服饰业态分布较多的商圈：观前街商圈、李公堤商圈、石路步行街、狮山商圈、东环路商圈；餐饮业态分布较多的商圈：南门商圈、左岸商业街商圈、东环路商圈、湖东CBD商圈； 休闲娱乐业态分布较多的商圈：南门商圈、湖东CBD商圈、左岸商业街商圈。,商业市场分析,主要商圈比较,观前街、李公堤、左岸商业街、湖东CBD商圈表现为综合商圈，本

9、地居民、商旅客、外来人口均占有一定比例；而石路步行街、东环路商圈则主要表现为生活配套商圈，本地居民较多。,客源比较之客源构成,商业市场分析,主要商圈比较,李公堤、左岸商业街、湖东CBD商业区的出租车及私家车的比例略高；公交和自行车/电动车仍是苏州市居民购物出行的主要方式。,客源比较之出行方式比较,商业市场分析,主要商圈比较,从月购物消费额看，观前街、李公堤、左岸商业街、湖东CBD商圈的消费者消费力较高，显示其对高消费能力居民的吸引力较强。,客源比较之每月购物消费比较,商业市场分析,主要商圈比较,观前街商圈,湖东CBD商圈,李公堤商业街,左岸商业街商圈,石路商业街商圈,南门商圈,东环路商圈,高新

10、区狮山商圈,成熟度高,成熟度低,档次高,档次低,商业市场分析,主要商圈比较,商圈比较小结 总体认为：由于苏州市区的扩大化，人口构成及来源的多样化，各商圈距离较远，市民的消费特征习性还是比较明显的。,商业市场分析,现有重点商业项目一览,园区邻里中心 欧尚超市 大润发超市 家乐福超市,商业市场分析,现有重点商业项目经营比较,在现有32个大型商场，经营状况呈现出三个层次： 观前街商圈内的美罗商城、人民商场、泰华商城、石路国际、第一百货、新苏州百货、大洋百货等独领风骚 ， 绿宝百货、东吴国际商城等经营状况一般； 而像园区的几个大型商业项目，如久光百货、天虹百货，商业氛围不足，市场培育还需时日。,管理经

11、验及品牌对经营状况作用明显，同时大型商业需要统一经营管理 。 大型商业需有长期经营打算，其人气形成需要大环境的成熟。,经营比较小结,商业市场分析,未来主要竞争性商圈/项目分析,李公堤商业街、左岸商业街、湖东CBD商圈与本项目较近，预计将直接与本项目产生竞争。 南门商圈、东环路上正在改造的几个大型超市将对本项目第一辐射圈内居民将产生一定分流。 观前街商业、石路步行街商圈、绿宝广场与本项目较远，对本项目影响不会很大，但对本项目的第二、第三辐射圈将有一定影响。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,0,0、本项目地块 1、观前街商圈 2、石路步行街商圈 3、南门商圈 4、李公堤商圈 5、左岸商业街商圈

12、 6、东环路商圈 7、高新区狮山商圈 8、湖东CBD商圈 9、南苏州生活广场,经营商户需求分析,大型商家分析,大卖场,苏州大卖场扩张意愿总体较强，所需面积基本在5,000平方米以上，每平方米月租金承受能力一般在50-100元之间或者50元以下。,家乐福体育中心店,家乐福东环路店,好又多人民南路店,好又多金十六区店,乐购苏州塔园店,世纪联华苏州店,欧尚工业园区店,物美人民路店,麦德龙新区店,华润万家绿宝店,华润万家苏美店,大润发东环店,大润发何山店,沃尔玛东环店,华联三香路,经营商户需求分析,大型商家分析,专业卖场,苏州专业卖场扩张意愿总体一般，所需面积基本在3,000平方米以上，每平方米月租金

13、承受能力一般在100-150元之间或者100元以下。,购物中心辐射商圈分析,商圈人文经济环境分析,u 人口数量分析,独墅湖板块周边目前总计约有350万平方米住宅，目前项目地块周边核心区域约有50万平方米住宅在建，大部分集中于项目东北方；此外，未来在尹山湖板块将有约250万平方米的住宅。 目前独墅湖周边人口在6.5万人左右，且多以农居点及农民拆迁安置户为主，如塘南新村、淞泽家园等。,保利地块：30万方,中海英奥：35万方,星岛仁恒：10.5万方,星屿仁恒：10万方,湖岸名家：22万方,香滨水岸：15万方,中房壹湖：11万方,购物中心辐射商圈分析,商圈人文经济环境分析,u 人口构成预测,保利地块：

14、30万方,中海英奥：35万方,星岛仁恒：10.5万方,星屿仁恒：10万方,湖岸名家：22万方,香滨水岸：15万方,中房壹湖：11万方,高档住宅区： 建筑面积约450万方，预计未来人口15万（按人均30平米计）,尹山湖板块：待开发住宅用地,商务休闲配套,拆迁安置区：约5万人,本案,本项目位于独墅湖板块的西区，是一个高档住宅区较多的一个版块，而湖东多为拆迁安置小区，消费能力不强。,购物中心辐射商圈分析,商圈人文经济环境分析,根据以上调查数据，预测独墅湖周边及两湖区域人口将有较大幅度的增长，预计中远期两湖周边可达到人口40.6万，独墅湖周边人口达到17.6万。,购物中心辐射商圈分析,商圈人文经济环境

15、分析,u 人口结构分析之年龄结构,在所处的金鸡湖CBD商圈以及独墅湖板块商圈中，年龄结构较为平均。但局部地域的差异仍然明显，如一些以IT产业为主的产业园，多以20-30岁的年轻人居多。,购物中心辐射商圈分析,商圈人文经济环境分析,u 人口结构分析之家庭人口分析,总体来说，三口之家最多，其次为两口之家，金鸡湖、独墅湖周边居民显现为单身家庭及两口之家比例稍高。,购物中心辐射商圈分析,商圈人文经济环境分析,u 人口结构分析之家庭收入分析,比较发现，金鸡湖、独墅湖居民平均收入较高，因为两湖板块基本为新建小区，因此高收入人群比例较大。,购物中心辐射商圈分析,商圈人文经济环境分析,u 人口结构分析之消费能

16、力分析,金鸡湖、独墅湖周边居民消费能力极强，平均消费19800元/年。其中餐饮、娱乐休闲年消费分别在5940元/年，和3366元/年。,购物中心辐射商圈分析,商圈人文经济环境分析,u 人口结构分析之职业构成,从职业构成看，金鸡湖、独墅湖周边在外资、合资企业的人群较多；且目前开发区管委会、国税局等政府部门的入驻，也增加了公务员、事业单位的人口比例，总体来看，消费人群消费力较强。,购物中心辐射商圈分析,商业环境分析,u 独墅湖周边之现有设施,目前，独墅湖周边区域商业设施总体档次较为一般，大中型商业项目较少，都以小型商业为主，缺乏SHOPPING MALL、HOPSCA等大型的新型商业形态。,华东装

17、饰城,南环桥畜禽产品经营区,南环桥小商品市场,水产品交易市场,尹山湖商业广场,高尔夫球场、五星酒店,购物中心辐射商圈分析,商业环境分析,u 独墅湖周边之在建设施,独墅湖周边在建工程以住宅为主，主要有香滨水岸、星岛仁恒、中海英奥项目等。,中房寓上湖,香滨水岸,星屿仁恒,星岛仁恒,中海英奥地块,湖岸名家,购物中心辐射商圈分析,商业环境分析,u 辐射商圈特征总结,金鸡湖、独墅湖周边属于新兴开发区域，居民收入较高；人口年龄分布较为均匀，收入较高；商业配套较为成熟，由于距离因素，至观前街商圈消费习惯略显减弱。,购物中心辐射商圈分析,辐射商圈范围界定,综合考虑各区域人口消费特征，商圈辐射定位如下： u 第

18、一（核心）商圈：独墅湖、金鸡湖周边居民、办公群体和政府机构。 u 第二商圈：苏州其他市区，重点为沧浪区、吴中区。 u 第三商圈：苏州下属县市及苏州市外来人口、游客。,商业定位建议,档次定位建议,u 从独墅湖周边居民预期来看，中高档定位有着广泛的受众预期。 u 可与目前金鸡湖周边区域的商业配套形成错位竞争。 u 未来金鸡湖CBD、独墅湖CLD产生的白领消费层次较高，对档次要求较高。 u 环金鸡湖、独墅湖高档住宅体量将近800万平方米，将增加大量高收入人群。 综合认为本项目应定位为中高档。,商业定位建议,客户群定位建议,u 按年龄界定 本项目的目标客户群适宜锁定在儿童及20-50岁，而主力应在25

19、-40岁。 u 按职业界定 初始阶段 项目周边的国企员工、国家公务员、追求时尚的学生、个体工商等。 价值攀升阶段 金融贸易等写字楼白领，私营企业业主、企业高管、外（合）资企业员工、（外地）商 旅客等。,商业定位建议,商业物业建议,调查发现，大型购物中心为苏州消费者最为偏好。 由于东方大道是苏州对外的交通要道，较多的观光旅游客户会经临本项目，因此外地游客也是本项目的重点客群，因此如何打造沿东方大道的城市展示面，以吸引外地来苏客户，就显得尤为重要； 考量半开放型购物中心具有舒适感更强、公共面积较小，维修与养护成本较低等优点。 综合认为本项目可建设成吸纳“生活方式”元素的半开放型购物中心。,购物中心

20、辐射商圈分析,规模定位分析,国际经济环境尚未好转，而苏州市一个对外依存度极高的城市，因此做保守估计：2009年苏州市区人均消费支出16000元,u 年均消费额预测,购物中心辐射商圈分析,规模定位分析,我们根据苏州市统计局对今年1-6月，苏州各类消费性支出构成的比重，以及同期的增长率来看，我对未来的比重做了预测，并根据之前对2009年全年的苏州市区居民消费性支出的预测，来计算求得各类消费支出的构成。并得到2009年全年商业（场）型消费支出约为12464元。,u 年均消费额预测,购物中心辐射商圈分析,规模定位分析,u 年均消费额预测,购物中心辐射商圈分析,规模定位分析,u 辐射率测算之第一商圈划分

21、,第一商圈划分 依据：车程在15分钟以内 一、环独墅湖区域，主要为湖西、湖西南的高档住宅区 二、环金鸡湖区域：主要为湖东、湖北区域。 区域内竞争项目： 1、李公堤商业项目 2、左岸商业街商圈 3、湖东CBD商圈 4、联丰广场,住宅建筑面积约450万方 人口规划约15万人,规划,住宅建筑面积约800万方 人口规划约26万人,规划,购物中心辐射商圈分析,规模定位分析,u 辐射率测算之测算原理,测算原理 哈夫模型：哈夫概率模型基本法则依然是引用万有引力原理。它提出了购物场所各种条件对消费者的引力和消费者去购物场所感觉到的各种阻力决定了商圈规模大小的规律。 即，与到商场的距离成反比；与商场的吸引力成正

22、比，吸引力包括规模、综合性、知名度、环境、管理、服务等； 公式如下：,【PIJ】 = I 地区消费者到 J 商场购物的概率； 【SJ】 = J 商场的吸引力（商场面积、综合性、环境、服务、知名度等） 【TIJ】 = I 地区到 J 商场的距离阻力（交通时间、交通系统等） 【】 = 以经验为基础估计的变数； 【n】 = 互相竞争的零售商业中心或商店数,由此可以推导出以下概率公式,I地区消费者光顾J商店概率 =,购物中心辐射商圈分析,规模定位分析,u 第一商圈内各项目吸引力,本项目指标说明： 规 模：预估比左岸商圈稍微小一些，但比李公堤及联丰广场略大，因此取0.6； 综合性：本项目在综合性上要引进

23、各类主力店及次主力店，在商业业态、业种上多样化经营，但受规模所限，因此取0.9； 环 境：项目内部水系丰富，亲水性极好，但比之李公堤、湖东CBD商圈略逊，取值0.9； 服 务：在相关的服务上追求更多的人性化，商业资源最大化 管 理：聘请专业商业物业管理团队，国际一流团队，因此取值1,购物中心辐射商圈分析,规模定位分析,u 辐射率测算之第一商圈测算,A,B,本项目指标说明： Sa表示，A区域的居民到某个项目的相对距离，我们假设A区域居民到本项目为1个单位距离，那么我们得到A区域内居民到李公堤、左岸、湖东CBD、联丰广场的相对距离分别为3、4、7、6个单位； 同理，我们假设B区域居民到湖东CBD为

24、1个单位距离，那么我们得到B区域内居民到李公堤、左岸、联丰广场、本项目的相对距离分别为3.5、2.5、2、7个单位；,购物中心辐射商圈分析,规模定位分析,u 辐射率测算之第一商圈测算,A,B,购物中心辐射商圈分析,规模定位分析,u 辐射率测算之第二商圈划分及概率预测,第二商圈划分 依据：车程在40分钟以内 吴中区的东部 沧浪区 市区 根据第二商圈的特性，估算到达本项目概率，经验值在210之间，为保守起见： 吴中区：3； 沧浪区：4 市 区：1,第二商圈,购物中心辐射商圈分析,规模定位分析,u 辐射率测算之第三商圈划分及概率预测,第三商圈划分 依据：车程在120分钟以内 来苏州的国内游客 下属县

25、市（昆山市、吴江市为主） 根据第三商圈的特性，估算到达本项目概率，经验值在0.58之间，为保守起见： 来苏游客：5； 下属县市：0.5,地效测算,商业定位建议,规模定位分析,我司选取了苏州市地效几个典型的大型购物中心，即美罗商城、人民商场、泰华商城、石路国际商城进行了加权平均，得出地效为43.74元/平方米/天。,同时，我司估算出苏州市百强企业前四十位的大卖场、百货店、餐饮、专业卖场的地效也为43.75元/平方米/天。 综合认为本项目合理地效应为43.75元/平方米/天。,得分系数说明：观前街、石路等商圈市场成熟度极高，因此需乘以一定的系数，系数按照租金比率来计算。,独墅湖周边总体商业需求预测

26、,商业定位建议,规模定位分析,考量各层商圈的辐射程度，并参照前文地效分析进行营业收入推算，独墅湖周边商业面积需求可以达到23万平方米左右。,本项目商业规模预测,商业定位建议,规模定位分析,基于我司对独墅湖未来商业的预期，主要为尹山湖商业广场约3万方，社区商业4-6万方，因此本项目规模预测如下：项目商业容量约为23-3-5=15万平方米，根据地效计算，项目每天营业额预计为652.25万元。,根据以上预测模型，本项目日平均人流约为3.5万。结合对观前街商圈、石路商圈的人流统计，预测本项目平时人流为3万，双休日为4.4万，重大节庆日可达到5.6万。,消费者偏好与意向总结,商业定位建议,业态组合建议,

27、业态组合建议,商业定位建议,业态组合建议,如下图，除大卖场（33%）、大型餐饮（60%）、普通商户（39%）对购买较感兴趣外，其他商户基本偏好于租赁形式。 ShoppingMall需要形成购物整体氛围。 基于上面二因素考虑，建议本物业主要采取租赁形式。,商业定位建议,租售建议,百货 如本项目自营百货，建议采用苏州市普遍采取的扣点形式。参照美罗商场、人民商城、石路国际、泰华商城等4个可比案例，通过商圈成熟度、地段、档次等因素修正，建议扣点形式如下：化妆品6%-18%，鞋类8%-15%，服饰10%-16%。,商业定位建议,租金/价格建议,商圈租金比较 本项目在独墅湖建设初期商业竞争力与观前街商圈、

28、石路商圈相比应有一定差距，底层商铺租金建议在3-5元/天*平米；随着独墅湖板块的日渐成熟，租金水平应接近于目前湖东CBD商圈、左岸商业街商圈等，建议底层租金在5-6元/天*平米。,商业定位建议,租金/价格建议,专卖店 考量经营者的租金承受能力，在保证入主经营者符合本项目中高档定位的要求，并结合苏州目前各大商圈的租金现状，我司认为主力租金宜在3-4元/平方米*天之间。,商业定位建议,租金/价格建议,商业定位建议,租金/价格建议,通过我们对苏州园区目前主要商业项目售价的考察，建议本项目一层售价可在25000-30000元/平米，二层售价在16000-19000元，三层售价在11000-13000元

29、/平米，四层售价在7000-8000元/平米，五层以上售价在5500-6500元/平米。,商业定位建议,商业租赁部分租金概算,年租金预测在1.5亿元左右较为合理。 先期考虑到商圈成熟度及招商因素，租金建议在以上建议的60左右；即1.560%=0.9亿元,商业总结,总结,以大型百货为主导，近15年超市连锁迅速发展。预测商业供需市场近年来将出现供略大于求的状况。 金鸡湖周边区域属于新兴开发居住区；独墅湖区域则为处于尚待开发阶段的居住区；此两区域都是本项目重要的辐射客源。 综合考虑金鸡湖区域写字楼白领及其他流动人口，预测本项目每天营业额可达652万元，日均人流量约为3.5万人，根据平均地效推算，项目

30、商业容量约为15万平方米。 众商家对独墅湖基本持观望态度，如市场前景体现，入主的可能性相当大。 消费者需求及商家需求综合表明：只要独墅湖区域商业大环境形成，并且本项目商品丰富度、品味、环境达到预期目标，项目前景是较为乐观的。,市场,辐射商圈界定：立足独墅湖周边，扩展金鸡湖区域及苏州市区，辐射全市。 档次定位：中高档。 价格定位：均价13000-15000之间 形态定位：吸纳“生活方式”元素的半开放型购物中心。 项目定位：体现人性化、现代化，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的“一站式”超区域型Shopping Mall，成为苏州新的商业航母。,定位,商业定位建议,附：久光百货,商业定位建议,附：久

31、光百货,商业定位建议,附：李公堤商业街,商业定位建议,附：美罗商城,写字楼篇,执行总结篇,商业物业篇,写字楼篇,酒店篇,展馆篇,别墅篇,酒店式公寓篇,投资效益篇,规划建议篇,CBD产业研究,现有租户访谈,租户偏好调研,板块研究,商务区 分析,写字楼 市场现状,已有租户搬迁研判,相关产业新增需求研判,未来供需预测,个 案 分 析,写 字 楼 定 位,写字楼分析,发展历程,2007年：市场拐点，下半年开始市场开始低迷 2008年：整体经济环境刺激，苏州写字楼市场也受到一定影响，延续了整个房地 产市场2007 年下半年以来的低迷，市场供应剧增而成交量寥寥 2009年：苏州的写字楼市场整体土地供应量在

32、48万方左右,写字楼分析,历史供应,74,目前苏州的高档商务办公区主要有：古城区板块、高新区板块、湖西板块、湖东板块、相城区板块、吴中区板块。,写字楼分析,现有重点商务区分布,整体分布特征： “一心两翼六板块”，即 一心中心城区（古城区） 两翼新区、园区 六板块观前、石路及南门三个商业区，新区狮山路商务区，园区湖西中央商贸区，园区湖东中心商务区,区域名称：古城区 区位：内城河以内的区域 现有规模：40多万m2 价位：租金1-2.1元/m2天，平均租金约1.5元/m2天 租户类型：贸易、机械、金融、咨询、房产、服务类等均有涉及 代表租户：欧派家具、上海如新中国、厦门赛偶特电子、瑞福德健康保险、南

33、京恒丰银行、美国NUSKIN集团、上海炎武投资管理公司、科大房地产估价咨询有限公司等 写字楼状况：基本上是90年代投入使用的楼宇，由于建成时间较长，大部分写字楼外观陈旧，设施落后，体量较小，内部空间无法自由分割，同时物业管理相对滞后,区域名称：高新区 区位：新区金融中心即狮山路、滨河路交叉口附近 现有规模：30多万m2 价位：租金1.2-2元/m2天，平均租金约1.7元/m2天 租户类型：以高新技术企业为主导，辅以贸易、机械及汽车部件制造、及商贸地产咨询类服务业等公司 代表租户：苏州爱普生、华芯微电子、松下、苏州科达科技、苏福马股份公司、CSI阿特斯太阳能等 写字楼状况：以中高档为主，多为小高

34、层和高层，且外观新颖，设备先进，基本配有中央空调，同时注重物业管理,高新区写字楼扫描,区域名称：湖西板块 区位：金鸡湖西，东环路以东，金鸡湖大道以北，现代大道以南CBD区域 现有规模：约40万m2 价位：租金1.3-3元/m2天，平均约租金1.9元/m2天 租户类型：银行及非银行金融机构、投资咨询/管理培训/房地产/服务机构、总部机构、外资合资及外地公司驻苏办事处 代表租户：渣打/汇丰/星展银行、IBK、东吴证券、优特埃国际物流、TCL、苏宏道投资发展公司、THM株式会社中国办事处、大和地产等 写字楼状况：以中高档为主，多为小高层和高层，且外观新颖，设备先进，配置高档，同时注重物业管理。因园区

35、写字楼大都先设计后动工，因而少了销售方面的烦恼。,写字楼分析,主要商务区分析,区域名称：湖东板块 区位：金鸡湖东，星塘路以西的中央商贸区 现有规模：40多万m2 价位：租金1.7-2.7元/m2天，平均租金约2元/m2天 租户类型：银行及非银行金融机构、投资咨询类/管理培训类/房地产类/各类服务机构、总部机构、外资合资及外地公司驻苏办事处 代表租户：民生银行、CSSD、高名国际、美的空调、尼古拉艾蒂安贸易公司、招行小企业信贷中心、欧讯无线科技、四川华西集团、法国达飞轮船（中国）船务公司苏州代表处、九龙仓 写字楼状况：近期发展起来，档次较高，楼层均较高，且外观设计新颖，设备先进，配置高档，同时注

36、重物业管理。因园区写字楼大都先设计后动工，因而少了销售方面的烦恼。,写字楼分析,主要商务区分析,区域名称：吴中区 区位：东吴路沿线的吴中区中心城区 现有规模：约30万m2 价位：销售价格7000-8000元/m2左右； 租金0.8-1.3元/m2天，平均租金约1元/m2天 写字楼状况：目前市场上的写字楼较中低端。今年始至2010年上半年，以区域主干道东吴路为主轴，周边将陆续有写字楼项目上市，并多以甲级、5A等高标准规划。 然而目前该区域以民营企业、旅游及相关服务业为主，但这些产业及其上下游产业对于未来供应的甲级5A写字楼需求有限，同时该区商务氛围不成熟，对于金融服务等机构的吸引力稍显不足,在售

37、楼盘,印象19 7900元/m2,新苏国际广场 预计9月开盘,国际科技大厦 预计9月开盘,壹号广场 09年5月开工,潜在楼盘,在租楼盘,东吴大厦 1.3元/天m2,苏美中心 1元/天m2,凯悦大厦 0.9元/天m2,宝华大厦 0.85元/天m2,汇盛花园 0.62元/天m2,写字楼分析,主要商务区分析,区域名称：相城区 区位：苏州城北相城区 现有规模：30多万m2 价位：板块销售均价7000元/m2左右，租金1.1-1.4元/m2天，平均租金1.2元/m2天 写字楼状况：随着城市北扩，相城区开始受到各界的关注，同时随着人民路、广济路等主干线的北沿，打破了古城区与相城区的交通限制。作为目前写字楼

38、市场价值洼地的相城区，未来写字楼供应量来势凶猛，市场发展逐步加温之中。,石路金座的出现，打破了古城区缺乏较高端写字楼的沉寂， 对于目前写字楼市场，吴中区和相城区属于写字楼市场价值洼地,写字楼分析,价格分析,价格 洼地,写字楼分析,租金分析,峰谷，价值潜力区,当前日租金均值,随着双湖规划的落实成熟， 双湖板块将是未来价格的峰顶,本案所在板块,本案所在地块属于吴中区，位于吴中区、湖西/湖东板块交界处，对其他板块的配套可以部分兼享，然目前周边配套尚不成熟，租金上升空间相对较大,注：受金融危机影响，日租金值较去年同期均下降,在售写字楼主力户型面积以红框所在区间为主，即100-200m2； 次供应区间为

39、红框所在，即75-100m2和200-300m2。 从事物成长发展规律方面考虑，写字楼户型面积宜稍大些，以100-300m2为宜，适量提供75-100m2小户型。,写字楼分析,户型面积分析,在租写字楼主力户型面积以红框所在区间为主，即100-200m2； 次供应区间为红框所在，即200-300m2。,写字楼分析,户型面积分析,写字楼总体入驻率在70%以上，存在巨大的市场空间；市场上中高档写字楼入驻率明显高于低档写字楼，且需求呈明显上升趋势。 市调过程发现，受金融危机影响，园区部分写字楼的入驻率较先前下降较明显； 目前新区、园区的整体入驻率在75-85%之间，古城区入驻率在65-75%之间，存在

40、较大差距。,写字楼分析,入驻率分析,日租金1.5-1.9元/m2是个临界区域，当日租金在该区间内，古城区中高档项目和园区、高新区中低档项目的入驻率保持一致，此时性价比最高，选择的客户最多。 而当日租升高（项目配置、整体档次相应提升），园区和新区的入驻率反而均出现下降，此时对于客户来说，租金相对较高。,日租金在 1.5-1.9元/m2,写字楼分析,入驻率与租金对比分析,近年苏州房地产行业发展迅速，同时大量外资银行及外地实力型房地产开发商进驻苏州，导致苏州高档写字楼需求旺盛，这几项合计比例已经超过苏州传统的生产制造业比例。另外，苏州第三产业处于发展成熟阶段，现代服务业对写字楼的需求仍较大。,写字楼

41、分析,租户构成比例分析,租户偏好特征：,对比各区域租户，显见其共同点是：相对更偏好交通条件和周边配套，而湖东和湖西新兴板块显然优于另外两个区域。然而随着政府规划城市重心东移，城市北扩、南移等规划的实施，若干年后相城区和吴中区将逐渐具备这种优势。,写字楼分析,租户偏好分析,写字楼分析,投资回报率分析,关于可比实例： 据市场比较法，选取同地段相同类别项目，然后对其地段、配套、物业管理等12个项目进行类比估分。为提高估分精确度，最后以加权得分值进入下一轮计算,因同地域项目的性价比（价格）与其可比实例得分同步增长 即：甲项目售价乙项目售价=甲的可比实例得分乙的可比实例得分， 在已知一个项目售价的情况下

42、，可以得到对比项目的售价，进而推得相应的投资回报率 如：已知石路金座售价12000元/m2， 石路金座和协和大厦的可比实例得分分别为：0.77和0.72， 则由上述公式得：协和大厦销售均价约为11221元/m2。 另据协和大厦日租金约1.55，计算可得其投资回报率在5%左右。 其他区/板块的各个项目同理计算。 经计算，古城区的写字楼的投资回报率在4.5-5%左右，见下表,写字楼分析,投资回报率分析,已知,古城区写字楼的投资回报率在4.5-5%左右,写字楼分析,投资回报率分析,高新区写字楼的投资回报率在6.4-7%左右,湖西板块写字楼项目可比实例得分计算表,写字楼分析,投资回报率分析,湖西板块写

43、字楼的投资回报率区间范围较大，在4-8%左右，其中处于板块边缘区域的项目投资回报率相对较小，在4%左右，投资回报率最高的为国际大厦,写字楼分析,投资回报率分析,写字楼分析,投资回报率分析,湖东板块写字楼的投资回报率区间范围较大，在5-8%左右，个别高端楼盘投资回报率相对较高，如置业商务大厦，达到8%左右,按沸腾CBD计算：,按时代天阶计算：,写字楼分析,投资回报率分析,写字楼分析,投资回报率分析,吴中区写字楼的投资回报率在4.2-6.3%之间,写字楼分析,投资回报率分析,相城区写字楼的投资回报率在4-4.7%之间,写字楼分析,投资回报率分析,我们将投资回报率划分为三个梯队，如图 从产品品质上分

44、析： 因古城区选取的样本建造时间较早，故而产品规划、配置和档次相对较低，反映到投资回报率上，还不如其他区地段相对较差，但是规划配套相对新的写字楼投资回报率高，故而未列入梯队中； 园区湖东/湖西写字楼则差异明显，部分较早规划或远离中心区的写字楼如苏信大厦、开元大厦，投资回报率明显不如板块内中心区域的高端写字楼（如国际大厦），也低于其他区块相对高端的写字楼（如金河国际大厦、东吴大厦）；但从整体上看，湖东/湖西写字楼还是属于投资回报率高的第一梯队； 从产品区位上分析： 园区板块靠近板块中心的写字楼因地段、规划、配套和发展前景等较好，最高投资回报率达到8%，属于发展前景最好的区位；处于板块边缘或者建造

45、时间较早的项目则相对拉低了板块的投资回报率； 本项目所处的吴中区和相城区，属于项目开发处女地，随着政府城市规划的东进、北拓、南优，其价值将逐渐显现。,写字楼分析,未来两年供应分析,合 计：68.5万m2,未来两年主要供应项目情况如下：,写字楼分析,未来两年供应分析,了解苏州写字楼市场的主要需求行业。,需求预测方法：行业细分法,通过回归分析(或其他方法)估算各行业未来发展情况。,确定各行业发展对写字楼空间的边际需求。,估算各行业未来对写字楼空间的需求量。,加总估算未来苏州市写字楼市场的总体需求。,写字楼市场的主要需求行业包括：贸易零售业、生产制造业、金融投资业、信息技术行业、咨询业以及相关服务业

46、。,写字楼分析,未来写字楼市场的需求分析,贸易行业发展分析,将非国有集体经济企业产值、本地居民人数、人均收入以及来苏旅游（商务）人数作为解释变量估算国内贸易的未来走势，其结果如下：,写字楼分析,未来写字楼市场的需求分析,将规模以上工业企业产值、外商直接投资实际额；国外来苏旅游（商务）人数作为解释变量估算对外贸易的未来走势，其结果如下：,写字楼分析,未来写字楼市场的需求分析,将国内贸易与对外贸易加总，苏州市贸易总额预计在2009-2013年间将以19%左右的年增速扩张。贸易行业的发展较为稳定。,写字楼分析,未来写字楼市场的需求分析,生产制造行业发展分析,将江苏省居民人均收入水平，苏州市年外贸出口

47、总值，苏州市除国有及集体外工业企业单位数作为解释变量。估算苏州生产制造行业的未来走势，其结果如下：,写字楼分析,未来写字楼市场的需求分析,金融行业发展分析,将苏州市固定资产投资额、进出口总额、居民人均消费作为解释变量作为解释变量，年度贷款余额作为因变量。估算苏州金融行业的未来走势，其结果如下：,写字楼分析,未来写字楼市场的需求分析,信息技术行业发展分析,计算获得苏州市信息产业周期平均增长率为32.02% 。通过对需求终端重要影响因素居民通讯支出的走势分析，我们判断苏州市信息技术产业将保持快速增长，因此有理由把既有周期的年均增速应用于未来的行业增速估算。,咨询等专业服务行业发展分析,基于城市经济

48、实力与专业服务从业人员数呈较强的正相关关系的假设，我们将杭州作为类比城市，选取了近几年与苏州经济强度接近的年份，考察期间专业服务行业的发展速度，并将其应用于杭州市咨询等专业服务行业的发展速度估算，获得该增速约为34.36%。,写字楼分析,未来写字楼市场的需求分析,基于城市各产业绝对值总和与城市企业数及所需写字楼面积均呈线性增加的经验假设，我们根据近几年苏州产业绝对值和高品质写字楼需求量，进行线性回归分析，得到两者之间如下关系图：,苏州产业绝对值与写字楼需求面积关系化为公式： y=0.0148x-6.3961 R2 = 0.9845,写字楼分析,未来写字楼市场的需求分析,据世界银行对中国近五年经济的预测，中国经济正式进入复苏仍为时过早，要摆脱世界性的低迷，需要到2010年以后。据近几年苏州市GDP增长情况，我们大胆做出推测，预计未来几年苏州产业绝对值：,写字楼分析,未来写字楼市场的需求分析,据以上预测和我们已经得到的苏州产业绝对值和写字楼需求关系： y = 0.0148x - 6.3961 R2 = 0.9845 我们可得到未来几年苏州市区对于写字