大连红星海世界观度营销推广沟通222P.ppt

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1、,几乎所有已经有幸看过影片真面目的人，走出来都会带着一副“见过上帝”的表情，索德伯格说：“从此，你必须用阿凡达之前和阿凡达之后来划分影史。”,2010 红星海世界观能否做到划时代，使大连地产史 用红星海之前和红星海之后来划分？,在红星海2009年度创销20亿改写大连地产史之后；,在红星海荣登2009年度大连地产年度十大事件之后；,2010年度 业务策略 2010年度 营销策略 2010年度 活动策略 2010年度 推广策略 2010年度 媒体计划,7,报告思路,8,08年11月份，随着房地产市场一系列优惠政策的出台，房地产板块指数一路上扬，直冲阶段性高位。 09年11月，由于市场对即将到来的紧

2、缩性政策的预期，股市出现逆转，而随后出台的关于进一步加强土地出让收支管理的通知也印证了人们的担忧，同时更进一步加深了人们对未来政府出台更大力度紧缩政策的预期。,2008年11月,2009年11月,2009年7月,宏观市场,9,贷款利率、存款准备金率将会上调，且对开发商最低资本金比率也或将小幅收紧，但由于明年信贷与历史水平相比，仍处于高位，所以我们判断房产商在资金方面仍将处于一个相对宽松的环境。,二套房政策适度收紧，但严格执行的可能性不大。,考虑到目前房地产对需求的拉动作用，出台类似于07年严格执行的二套房信贷政策可能性较小。,贷款利率/ 存款准备金率 贷款利率上调空间在27-54个基点 明年上

3、半年存款准备金率会上调大概1-2次,信贷总量 预计全年信贷总额为7-8亿 预计流入房地产业的信贷额为1.2-1.3万亿,房贷政策 首套房优惠政策仍将继续执行 首付款有可能会有小幅提高 考虑在最新国务院政策中，改善性住房仍是扶植对象，因此二套房政策将会适度收紧，但严格程度不会达到到07年的水平,资本金比例 预计资本金比例限额或将适度上调,未来政策预判,信贷政策,10,严格土地供给,打击囤地,严格房地产贷款发放条件，禁止向囤地开发商发放贷款 严查批而未用土地,开发商以后在拿地中，“分期缴纳土地出让价款原则上不超过一年，特殊项目可约定在两年内缴清，首次缴款比例不低于全部土地出让款的50%”,国土部对

4、今后对不符合产业政策和供地政策的项目,一律不批准用地,规范土地收支,政策执行力度加大,基本维持不变，在缴款年限上或将再次从紧,政策执行力度加大,土地政策有收紧趋势，但与07年相比目前最新的土地政策仍属于比较宽松，特别对于大型开发商而言，目前的政策反而更有利于其进行行业整合。,未来政策预判,2009,2007,2008,未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按比例分割发放,土地政策,11,营业税：心理作用大于市场影响,转让5年以上的住宅在优惠政策变动前后都享受免征的待遇，而2年以内的住宅转让的营业税征收标准也一直都未变动。 影响较大的是对外销售购买在2年到

5、5年之内的房子，这类住宅占二手房交易的比重很小，据数据显示，仅占总交易量的15%；同时，营业税的调整对一手房市场影响比较间接，效果比较轻微。 有关5年内普通住宅征收标准，新政收紧的程度不及06年。,营业税征收税率和办法,税收政策,12,契税 优惠政策或将继续维持，执行更加严格,但实际影响较小,营业税 超过5年的非普通住房或不足5年的普通住房，征收差额营业税；超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税,物业税 政府将有力推进物业税的实施，或将明年推出试点,税收政策明显不如国六条严格，很大程度上应该是政策希望在抑制房地产投资需求的同时不影响改善性需求；物业税或将成为未来税收政策的重要调控工具。,土地

6、增值税 政策本身影响较大,但全面执行的可能性不大,未来政策预判,税收政策,滨海板块市场研判,区域板块,炙手可热的滨海新区,北进,海景成熟板块,北进,开发区是目前大连市北进发展的一个重点区域，而滨海新区则是其中的重中之重，随着跨海大桥及海底隧道的逐步落实，以及众多全国性品牌开发商的进入，依托丰富自然资源的滨海新区，板块认同度越来越高,板块介绍,红星海世界观,在售项目,展示项目,沿海岸线分布,瑞仕尚城,海富经典,热岛黄金海岸,华润海中国,加州水郡,金广海湾城,众益万国公馆,润德海洋公园,沿海岸线分布，基本全部以海作为主打卖点，在资源占有性上，区域内项目差距并不大,项目分布,短暂供应空白,未来供应充

7、足,版块内项目均在3月开始销量大增，7月达峰值，同时全面提价，目前存量主要集中在红星海世界观，但后市供应充足，竞争将极其激烈，,项目列表,两房和三房成为去化主力，高达78%,7090平，90110平，130150平 成为主力成交面积段,09年至今滨海板块销售产品结构及面积段情况,110平以下两房，一房产品和130150平三房为主力供应，占比达到82%,景观优秀的大户型集中于热销项目且目前供应较少，去化较快,70平以下的小户型为板块内消化最快的产品类型,目前版块内，复式产品接受度相对较低，去化相对较慢,滨海路产品供销现状,小面积段投资型产品和大面积段高端海景改善型产品为主,功能性改善型产品稀缺,

8、滨海路未来产品,09年市场一方面处于08年后的开发方谨慎期，开发量收缩，供应量减少，另一方面又处于需求方的热潮期，持币观望与投资客户的进场逐渐放大，因此09年的去化率达到了前所未有的高峰值,滨海板块供求,21,总体上，我们预计10年政策较08、09年会有所收紧，但与06、07年相比，政策收紧的力度较小，相比目前的市场预期也将会更加乐观，政府将更注重在遏止房地产市场过度泡沫化的同时，支持房地产作为消费属性的需求，保持房地产业对需求的拉动作用，进而维持经济的稳步复苏。,市场小结,10年开发区滨海板块将有约100万平米的供应量先后入市 根据我们对于10年的宏观市场预判会受到政策收紧的影响，因此我们取

9、开发区08年09年的去化率平均值计算，得到10年预期的去化量将在60万平米左右 红星海10年总供应约在30万平方米，根据市场的平均去化量计算我们预期的去化量将在18万平方米,25亿的年度销额，价格要突破，客户要很充足 无疑是一块很硬的骨头要啃,未来预期,一期住宅销售情况,一期别墅销售情况,二期住宅销售情况,二期别墅销售情况,09年项目小结,来人？,25亿 销售额,2009总销20亿来人约6169组，平均完成1亿总销需来人308组； 2010年目标总销25亿，则需7700组来人，日均21组来人。,这只是一个理论数字，看看今年的主力产品，就知道困难有多大,目标来人量,25,2009年,2010年,

10、2010，东三省将成为主战场,目标区域,从09年的客户情况可以看出，我们10年必须要做，并且必须要做好以下几件事,我们要走出去，我们要吸纳更多的外市客户 我们要将客户维护做的更好，我们要养殖更多的鸡妈妈 我们要把体验与服务做到底，要让犹豫的客户更快的下定,10年策略重点,构筑于产品 起点与未来,案量与产品分析,供应量分析-二期余量,28,高层，95-160M2 供应量：10000M2,叠拼，120-240M2 供应量：16000M2,独栋，290M2 供应量：11000M2,大平层，235-332M2 供应量：48000M2,大独栋，1000M2 供应量：5000M2,二期余量90000M2,

11、供应量分析-三期可售,29,高层，108-140M2 供应量：56000M2,多层，140-150m2 供应量：32000M2,独栋，290M2 供应量：14500M2,精装房，65-126M2 供应量：55000M2,三期可售157200M2,产品解读,30,产品解读,31,销售线,推广线,2010红星海营销五线谱,活动线,工程线,三期开工,学校开工,二期高层主体结构封顶,大平层样板房,4.1,5.9,7.30,7.9,10.1,10.31,体验线,物业大楼,2.1,8.1-31,7.30-9.30,3月,4-7月 户外、报纸、网络、广播、杂志、短信,12月 户外、报纸,8月 户外、报纸、杂

12、志 、短信、广播,9-11 月 线上：户外、杂志、短信、广播、网络、DM 线下：开发秘籍,8.28,二期别墅主体封顶,5.20,3.10,幼儿园开工,一期别墅交房,6.30,物业大楼首层交付、三期多层样板房,6.25,三期多层封顶一期高层交房,幼儿园单体竣工,11.15,学校单体竣工,三期别墅封顶商业街开工,三期高层封顶,12.30,二期叠拼样板房,二期独栋样板段,3.10,6.25-12.31,帆船到、闯关游戏设施竣工,7.9,大平层样板房,红黄蓝幼儿园,Love山体公园,5.1-3,滨海路,4.24-5.23,红星会馆多功能厅,5.1-12.31,11.20-30,十一学校,一期别墅,6.

13、30,一期住宅交房,9.30,一期住宅,9.30-10.30,五一游园会 红星会馆启幕 上海房展会,5.1-3,3.13-14,格调年会活动 客户送年礼活动,1.23,参观红黄蓝幼儿园,7月,沙滩节 Intel渠道活动,广州亚运拓展活动,11月,年度10盘庆典,12月,五一城市级活动,7.30-8.10 户外、报纸、杂志 、短信、网络、广播,城市级活动：啤酒节配合媒体,8.10-9.10 户外、报纸、杂志、短信、广播、网络,城市级活动：沙滩节配合媒体,2月 线下物料配合：楼书、户型单片,3期物料制作,配合物业大楼交付、开盘推广,7.30-8.10 户外、报纸、杂志 、短信、网络、广播,线下配体

14、配合：明信片,目标拆分二期,销售均价为各户型现售价计算,目标拆分三期,销售均价为根据各产品关系做预估,34,2010总销额=7.85+12.4+2.5（一期）+2.5（结转）=25.25亿,阶段销售额 (单位：元),阶段销售率（套数）,阶段销售时间,预计总销售额25亿元,二期高层总销售额1.1亿,以上销售目标前提是二期高层12个月销售100% 高层均价10000元/,目标拆分,35,阶段销售额 (单位：元),阶段销售率（套数）,阶段销售时间,预计总销售额25亿元,二期大平层总销售额7.2亿,以上销售目标前提是大平层开盘当天销售20% 大平层均价15000元/,目标拆分,36,阶段销售额 (单位

15、：元),阶段销售率（套数）,阶段销售时间,预计总销售额25亿元,二、三期别墅总销售额9.65亿,以上销售目标前提是二期别墅样板段2月份开放 叠拼均价15000元/，独栋均价29000元/,目标拆分,37,阶段销售额 (单位：元),阶段销售率（套数）,阶段销售时间,预计总销售额25亿元,三期高层总销售额5.6亿,以上销售目标前提是6月初取得预售许可证，避开交房 高层均价10000元/,目标拆分,38,阶段销售额 (单位：元),阶段销售率（套数）,阶段销售时间,预计总销售额25亿元,三期多层总销售额3.84亿,以上销售目标前提是7月取得预售许可证，完成样板房 多层均价12000元/,目标拆分,39

16、,阶段销售额 (单位：元),阶段销售率（套数）,阶段销售时间,预计总销售额25亿元,一期住宅、别墅总销售额2.5亿,以上销售目标前提是一期余量房源均入市销售,目标拆分,40,阶段销售额 (单位：元),阶段销售率（套数）,阶段销售时间,预计总销售额25亿元,三期精装高层总销售额6.6亿,以上销售目标前提是精装高层开盘当天销售20% 精装高层均价12000元/,目标拆分,41,销售策略 站在25个亿之上,销售策略,二期优势延续，强势跟进,大平层惜售，树立标杆,三期搭配组合，主抓核心，滚大雪球,价格策略 站在25个亿之上,开盘节点,工程节点,11月,1月,10月,9月,8月,7月,6月,2月,5月,

17、4月,3月,12月,二期叠拼,3%,二期独栋,3%,三期高层,2%,三期多 高层,2%,二期豪宅,3%,三期独栋,3%,三期公寓,2%,别墅交房,5%,住宅交房,5%,叠拼样板,3%,独栋样板,3%,别墅封顶,5%,住宅封顶,5%,销售进度,重大事件,去化50%,5%,去化70%,5%,去化90%,5%,跨海大桥,10%,预计全年涨幅可达到40%左右,如何实现,25亿,市场扩容,品牌促动,形象提升,品牌覆盖,星级服务,外城深耕,主城活动,远洋联动,奢侈品卖场,名人效应,北斗七星,44,营销策略-第一星,外城深耕（焦点东三省） 哈尔滨设点1月开始准备3月开放,外城深耕,主城活动,名人效应,星级服

18、务,奢侈品卖场,品牌联动,远洋联动,准备事项 接待中心地点选定 模型、接待桌椅等物料准备 人员配备：2名常驻销售及一名不定点协调管理人员 客户认定、佣金制度及福利待遇,45,营销策略-第一星,外城深耕（焦点东三省） 齐齐哈尔根据哈尔滨09年的经验开展客户活动 其他地区根据客户容量开展媒体攻势和活动攻势,外城深耕,主城活动,名人效应,星级服务,奢侈品卖场,品牌联动,远洋联动,准备事项 齐齐哈尔“鸡妈妈”客户选定 齐齐哈尔活动场地选定 其他区域客户容量分析、地区选定 当地媒体评估及询价,46,外省拓展计划,47,跨区域营销,城市定位,重点城市,辅助城市,拓展城市,设点展示，长期吸客,小众活动，节点

19、吸客,宣传为主，制造影响,48,哈尔滨,成交基数量最大，良好的客户基础 并成功举办过活动，口碑基础 省会城市，人口基数大,重点城市,齐齐哈尔,成交基数量较大，有一定客户基础 并成功举办过活动，口碑基础 工业城市，城市环境较差，外迁需求,辅助城市,大庆,成交基数量较大，有一定客户基础 客户谨慎，活动组织不易 能源城市，客户承受力较高并有外迁需求,辅助城市,长春、牡丹江温州，上海,成交基数量一般，客户基础薄弱 家族性成交，客户扩散性有限,拓展城市,49,重点城市,哈尔滨,建立分销点-执行流程,1月初,1月中,2月底,3月中,方案制作,内部讨论,方案确认,人员落实,场地联系,实地踏点,人员外出,场地

20、寻访,场地布置,物料确认,物料制作,场地确定,人员培训,媒体联系,开始,媒体确认,稿面落实,媒体发布,方案细化,基础物料制作,50,基础人员构成,同策业务顾问1名 同策策划1名,远洋策划12名,主要工作内容,方案细化,场地踏勘,场地评估,场地布置方案,物料,媒体报稿制作,媒体评估,场地联系,场地踏勘,媒体联系,预算编制,物料发包,场地装修发包,媒体发包,51,业务人员方案,方案一,案场人员组成,以组为单位每周轮换,薪金体系,异地补助,提供异地住宿,报销异地差旅,方案二,当地招聘,招聘3名业务人员1名现场主管,薪金体系,基本底薪，基本保险,往返大连差旅,相应奖金提成,在大连集中培训2周,客户归属

21、体系,其他,销售量考核指标下浮 增加来人导入量指标,在异地接待登记的新客户成交归属为异地人员客户自行前来，未表明、后核实仍归异地人员 新客户介绍如自行前来，未表明、后核实接待人员与异地人员相互平分业绩、奖金 来电客户同新客户介绍 其他按现有制度执行,其他,制定相应销售量考核指标,大连本部人员定期督导,52,基础物料,项目模型,2期的项目整体模型，面积控制在20平米左右,单体模型,2期的叠加产品模型1个，小独栋1个，小户型1个，大户型1个,多媒体,项目宣传片，大事记,53,使用物料,项目楼书,2期的住宅楼书、别墅楼书（制作中）,户型单片,2期户型单页,宣传碟,新制作的项目宣传片（添加实景），大事

22、记精简版,包袋,与大连现场同步,裱板,区域位置（突出哈大高铁、机场与大连的关系，我们与市区的关系，自然资源）远洋品牌介绍（发展历程，主要项目）项目简介（商业教育配套，产品建材，公共部位装修）,贵宾卡,每周看房团的客户凭证,荣誉礼盒,“传销”模式推行使用，包括主卡和副卡,54,辅助体系,客户导入展示馆,发行量为考量的报纸媒体,电台、电视,分众媒体,先铺面，打造知名度,直投媒体,短信媒体,再深入，挖掘客户,客户导入大连,看楼专线,每周一轮客户看房专列，2晚1天由1名业务员带至大连现场，先期每轮不超过4组客户，周五晚出发，周六参观，周六晚回哈尔滨，展示馆集合，联系车辆送往车站，回来同样联系车辆送回展

23、示馆，大连由看楼车接送，全程免费,自行前来,提前与业务员确认到达大连的时间，业务员联系大连制定客服，安排大连的业务员与车辆接送,55,辅助体系,客户服务站概念实行 预售合同、贷款合同签订 已购客户合同、发票领取 最新项目资料领取 项目、产品介绍 积分奖品领取 荣誉礼盒领取 荣誉主、副卡申请、补办 其他相关服务,56,启幕活动设想,展示馆的开放活动建议是一个系列活动的起点，而不是一个点的引爆.,建立起长期的关注点， 能够不断地引起当地市场的聚焦,57,开幕引爆活动,思路,红星海激情哈尔滨 红星海展示馆开幕典礼,制造长期的影响 设想一：红星海形象代言选举比赛 设想二：红星海音乐会,与当地的媒体合办

24、，将宣传力扩大 在当地最具影响力的场所举办,邀请人员： 政府人员 已购客户 未购新客户 当地主流媒体,58,辅助城市,齐齐哈尔 大庆,执行流程与基础人员构成同重点城市架构,前期准备时间在4月底前完成,齐齐哈尔,4月中,前期工作完成,场地布置物料制作,5月1日,5月3日,场地布置完成,业务培训,活动开展,大庆,4月中,5月1日,5月4日,稿件完成,媒体落实,媒体投放,稿件制作,媒体确认,59,齐齐哈尔,上半年活动经验,市区客户购买力有限，外迁需求较低 目标客户主要集中在重工业区,活动1,活动2,已购客户拜访馈赠礼物 邀约已购客户前来大连参观,重工业区富拉尔基区的企业内部产品推荐会 活动期间组织1

25、次项目参观团,大庆,上半年活动经验,城市分区明显，客户难以组织 有购买力的客户不愿参加公众活动,不做活动，运用媒体进行推广,成交客户聚集区域的户外、直投 主要交通干道的户外 电台、电视媒体,人员：1名同策顾问3名业务员,60,拓展城市,长春 牡丹江 温州,其他地区活动经验,不做活动，先期客户访谈,成交客户访谈 产品说明会 成交客户定制活动,61,营销策略-第二星,月小活动持续举办维系热度 节日大活动引爆现场 项目话题活动，帆船签约，帆船征名，帆船俱乐部建立 圈层招募，圈层俱乐部成立，圈层活动举办,外城深耕,主城活动,名人效应,星级服务,奢侈品卖场,品牌联动,远洋联动,活动的目的是聚集人气，拓展

26、客户群体，导入来人，因此不同的销售阶段、不同的活动应邀约不同的客户群体,62,各类活动，聚集人气,营销策略-第三星,陈道明代言事件的名人话题影响的长效维持 品墅活动 陈道明的相关礼品制作（亲笔签名礼品，印有陈道明红星海系列照片的礼品） 陈道明东三省客户答谢专场,外城深耕,主城活动,名人效应,星级服务,奢侈品卖场,品牌联动,远洋联动,礼品可以突破常规或者和项目有机结合，如有陈道明签名的纪念版信用卡，有签名的红星海大事记CD盒 或者可以结合圈层活动让陈道明做签名，如篮球圈层则在篮球上签名等,63,特色礼品，名人效应,营销策略-第四星,外城深耕,主城活动,名人效应,星级卖场,奢侈品服务,品牌覆盖,远

27、洋联动,64,华丽、贵气的布置,增加雕塑和瓷器，素质文化氛围,服装参照5星级酒店标准,星级卖场，高贵体现,景观,做一个组团的样板景观区,大堂,1号楼大堂完成，达到对外展示条件,景观电梯与电梯间,1号楼大堂景观电梯完成，样板房楼层与空中售楼处楼层的 电梯间完成，达到交付条件,空中样板房,1号楼样板房完成，楼层建议在中间楼层10层以上20层以下,空中售楼处,在1号楼的样板房上层做一套售楼处，将豪宅部分作为独立销售点,外城深耕,主城活动,名人效应,星级卖场,奢侈品服务,品牌覆盖,远洋联动,N+1服务,跪式服务,营销策略-第五星,外城深耕,主城活动,名人效应,星级卖场,奢侈品服务,品牌覆盖,远洋联动,

28、奢侈品服务,接待的服务标准化 1.实行预接待制度，给客户足够的尊贵感。 2.严格按照销售流程走完每一个环节。 3.各区域服务人员分工明确，体现N对1服务。 4.人性化服务，便捷客户。,保安预接待，对讲机及时通知销售人员，引导交接给销售人员，给客户尊贵感,门口迎接，及时周到,先电子沙盘、品牌科技馆等树形象，再模型区了解整体项目，最后洽谈区详细介绍,过程中酒水单服务、贵宾室氛围，营造高档感觉,期间服务人员服务优雅大方，销售介绍清晰周到，各处细节感受打动,最后示范区专业人员介绍，拿取资料送客,合同、贷款方便快捷，售后服务周到细致,细节营造氛围，服务成就尊贵,66,重要体验点（红星会馆，一二期别墅样板

29、，山体公园，样板沙滩，物业大楼，样板大堂）,自行车寄放点（滨海路健康行）,特殊体验点（山体公园摄影馆，热气球鸟瞰点，样板沙滩激情摩托，双体帆船）,海上看房路线,自行车旅游路线,极致体验,营销策略-第五星,外城深耕,主城活动,名人效应,星级卖场,奢侈品服务,品牌覆盖,远洋联动,奢侈品服务,回访的服务标准化 1.按不同客户分类制定相应的回访标准。包括 回访时间、回访说辞、回访方式、回访频率等。（来电、来访未购、来访已购等） 2.建立严格的监督体制保证标准化服务的良好执行。每天 的回访记录必须进工作日志，便于主管及经理监督。 3.记录每位客户的合适接听时间，提供最周到、细致的服务。,细节营造氛围，服

30、务成就尊贵,68,营销策略-第五星,外城深耕,主城活动,名人效应,星级卖场,奢侈品服务,品牌覆盖,远洋联动,奢侈品服务,针对交房的售后服务全面化,1.附加服务 贷款合同的快递服务，装修公司推荐，装修方案提供，建材厂商提供,细节营造氛围，服务成就尊贵,69,2.交房服务标准化 关键词：提前预验收 2天反馈 7天整改,3.独立的交房售后部门 全力支持交房各节点工作（预验收，网站监督，突发事件处理，客户服务）,营销策略-第五星,外城深耕,主城活动,名人效应,星级卖场,奢侈品服务,品牌覆盖,远洋联动,奢侈品服务,维护体系全面化 远洋会季刊，每季度以邮件、邮寄方式定期给远洋会会员寄送远洋会季刊，让业主及

31、时了解远洋地产的最新信息和未来发展，以及实时政策。 彩信平台体系，以彩信取代以往短信的方式，适时播报项目活动、开盘等信息，以及新产品建筑效果图、活动现场等 网络平台体系，丰富和完善红星海项目主页，对于项目的最近产品信息、活动和重大事件及时播报，另外建立网上客服交流平台，第一时间在网上回答客户所提成的问题。 生日礼品体系，针对男性、女性、小孩、老人等定制统一的小礼品并印上红星海LOGO，在客户生日时寄送。,70,营销策略-第六星,外城深耕,主城活动,名人效应,星级卖场,奢侈品服务,品牌覆盖,远洋联动,品牌覆盖,远洋品牌活动，政府活动联合媒体曝光度 1.元宵节邀请陈道明出席由红星海和政府一起主办的

32、“大连 元宵晚会”，大连电视台现场直播 2.邀请政府领导参观，知名大型奖项的参选 远洋与社会公众的活动联合 结合大连的四大群体活动旅游节，啤酒节，服装节，徒步大 会搞分会场，真正实现代表大连 红星会馆与世界一线品牌的活动联合 奔驰、范思哲等新品发布会，魅力派对 把企业会所作为一线品牌的专项活动场地或专卖店 年底远洋十盘联动活动,71,让每个人都知道远洋,营销策略-第七星,外城深耕,主城活动,名人效应,星级卖场,奢侈品服务,品牌覆盖,远洋联动,远洋联动,72,远洋项目的客户资源共享,远洋项目的活动资源共享,远洋项目的客户会服务共享,远洋项目的品牌共享,看房巡展车,客户互动,答谢会,品牌发布会,已

33、购业主,品牌发布,实力体现,未购客户,资源整合，效益最大化,2010年度 业务策略 2010年度 营销策略 2010年度 活动策略 2010年度 推广策略 2010年度 媒体计划,2010世界与中国 5月1日：2010年上海世界博览会开幕。展期:5月1日至10月31日. 6月11日至7月11日：2010年世界杯足球赛在南非举行。 10月31日：2010年上海世界博览会闭幕 11月12日：2010年亚洲运动会在中国广州举行。 2010世界与大连 第七届东亚国际旅游博览会 2010年中国国际环境保护博览会,2010，有远洋，有发现,对于红星海 我们努力也一直在寻找一个代表性的形容词； 在08年的

34、山海城之上， 新奢侈主义之上， 享受别墅人生之上， 发现红星海之后， 谁言山海之后 在09年的 山就是坐标，海就是方向之后 红星海世界观2009半程销冠，领跑大连 全新独创臻品，9月认购 因为红星海，从此恋大连之后 年销20亿，改写大连地产史,2010年，红星海该做什么？,PART 1 探索,【项目地位】,山海资源,代言大连,产品独创，领先大连,?,红星海世界观 一直在遵循大连的轨迹 在“代言”、“领先”之后是什么 是改写更适合时代发展的规则 由领袖发起的时代精神 由红星海发起的大连精神 ,关于大连精神的探究 薄熙来时代 “浪漫之都”、“北方香港” 夏德仁执政 “东北亚航运中心”、“比肩班加罗

35、尔的软件基地” 国际化的都市 让红星海告诉你什么是“大连精神” ,“世界经济论坛首届新领军者年会”，在大连召开 夏德仁提出： “从达沃斯精神到大连精神” 大连向世界展示着令人激动的画面 从雪山小城安宁地品一杯热咖啡从容地思考 到海滨城市欢畅地饮一瓶加冰可乐激烈地探讨 ,大连不只是一座城市，更是一件艺术品 达沃斯会议中 出租车和公交车司机一夜之间都换上了统一的制服,所有非公用车辆分单双号上路 清洁工更加认真地清扫,友好广场的水晶球擦拭一新 欢迎晚宴点缀三色玫瑰花球,城市启动重大节日照明系统 打车的时候路过东北路立交桥 司机说：“立交桥栏外新悬挂的花草很漂亮，就是再高出一些，醒目一些就好了” 公交

36、车站，市民整齐地排成一队准备上车 海边礁石上 情侣、老人、小孩、小狗、散步的一家有人在海边支起碳炉烧烤,一个被世界认同的大连精神 秩序、完美、浪漫,在红星海，享受大连,山海资源,代言大连,产品独创，领先大连,人居时代，宣言大连,【项目地位】,【项目进展】,十里岸线，震撼面世,观山瞰海，极致体验,?,2010年 红星海一期产品首次交付，同时二期、三期新品继续面试 项目进入了复杂的客户阶段 客户心态的整合 就是2010年的催化剂 继续维持客户的激动 在红星海，享受大连,十里岸线，震撼面世,观山瞰海，极致体验,城市运动，代言大连,【项目进展】,【项目去化】,一期启动，逆市热卖,二期开幕，销冠大连,?

37、,2008年的业务重点“销量” 2009年的业务重点“总销” 2010年 无论是财务指标对利润率的要求 还是价格体系对单价的要求 红星海都需要拉升单价 随之，客户来源和置业目的发生改变 在红星海，享受大连,一期启动，逆市热卖,二期开幕，销冠大连,臻品巨献，标杆大连,【项目去化】,2010年红星海的世界观：,2010年，红星海该做什么？ “圈人”大连宣言： 让更多人感受大连,让更多人爱上大连,让更多人拥有大连 “在红星海，享受大连”,在红星海，享受大连,PART 2 宣言,在红星海，享受大连,【产品体系】,资源,配套,建筑,产品, 10里生活岸线，沿岸而建，世家豪宅的发源地 700万群山，2大主

38、题公园，稀世典藏 跨海大桥，隔海相望，对话城市CBD核心 辽宁省滨海高速公路途经此处，城际交通，缩短大连到开发区的直线距离 ,资源,配套, 临近金马商圈，享受周边成熟配套 规划10万滨海公园沿岸而建，创建大连湾岸娱乐区域 规划14万顶级滨海商业街，带来商业繁荣 1.1万红星会馆，创造大连首席山海会馆 北京十一学校，红黄蓝幼儿园，高素质教育 洲际五星级酒店，上层巅峰人士首选,建筑, 高层建筑来源于法国art deco建筑风格 通过直线，对称简洁的几何构图以及塔楼式退台，刚柔并济的横竖线条表达建筑物的高耸、挺拔的非凡气势 立面采用麦穗样式的浮雕，凸显整体质感 多运用鲜艳的纯色、对比色和金属色，追求

39、强烈、华美的视觉印象 高层立面涂料粉刷，经久耐用，5层以下为石材，厚重有质感 高层设置观光电梯，将无限海景尽收眼底 别墅建筑来源法国古典风格 布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究 类独栋别墅产品荣获国家专利,产品, 视界-品质府邸，世家法式经典 1、90-165品质府邸，产品与生活的完美结合 2、内设入户花园，入户花园及挑空部分合计赠送空间24 3、宽客厅设计，舒适气派，阶层人士首选 4、主卧室完整套房设计，别墅级享受 领墅- 专利产品，世家血统，统御山海 1、283-300全国首创类独栋，拥有国家专利 2、南向面宽大，享

40、受最大采光面 3、独栋独院，增强私密性，巅峰人士首肯,产品, 定制首府会所，世家标杆力作 1、5栋1000企业会所 2、风格迥异，专属定制级山海企业会所 3、红星海世界观标杆产品 奢华大平层，世家空中别墅 1、261-328奢华大平层给予空中别墅生活感度。设置保姆梯及景观观光电梯，传承豪宅本色 2、户型大厅双动线（中间环岛），人性化设计增强舒适度 3、南向观海，视野无遮挡,多层花园洋房，市场稀缺产品 1、140-150平多层花园洋房，奢华两室产品； 2、5层带电梯，一层赠送花园； 3、低密度住宅，享受高品质居住生活。 精装公寓，时尚白领首选 1、65-126平精装修公寓，打造现代都市白领精英生

41、活； 2、全精装修，小面积段时尚住宅产品； 3、空间布局合理，高品质产品，新的投资类型产品； 4、现代白领之家，客群素质相对高端。,产品,资源,配套,建筑,产品,集尽大连精华，领秀半壁江山,云集城市繁华，驱动滨海新核,遍寻欧陆精髓，传承世纪浪漫,极致空间秩序，诠释完美人居,在红星海，享受大连,产品表现：,在红星海，享受大连,【价值观点】,对稀缺资源的追索,对居住品质的苛求,对服务的敏感,对品牌的信仰,对豪宅的定义,对稀缺资源的追索,对居住品质的苛求,对豪宅的定义,对服务的追求,对品牌的信仰,价值体现：,对稀缺资源的追索,对居住品质的苛求,对豪宅的定义,对服务的追求,对品牌的信仰,大隐于世，承接

42、自然繁华,不断抢占，只为大连,有一种标准，用心来评定,行业领先，城市代言,让家人畅享，让城市荣耀,在红星海，享受大连,【主题概念】,在红星海，如何享受大连？,PART 3 体验,【营销思路】,营销重心，以客户为导向,扩大项目品牌受众,配套资源： 物业大楼、十一学校、红黄蓝幼儿园、艺术家长廊,户外活动组织参与，沿途视觉包装与宣传,环境资源： 10里海、700万平群山、滨海大道、LOVE体公园、STAR红星海滩,产品资源： 红星会馆、山海样板房、原墅样板房、领墅样板房、零能耗车库、双样板大堂,项目体验点,室内活动组织参与，产品的包装与宣传,文化活动组织参与，事件包装与宣传,红星海，体验之路 红星海

43、，体验之旅,推广方式,2010年度 业务策略 2010年度 营销策略 2010年度 活动策略 2010年度 推广策略 2010年度 媒体计划,2010年具体活动计划：,11.20,9.18,5月初红星会馆交付,6.12,10.16,【营销活动】,城市级借势活动,国际渠道活动,外地市场拓展活动,高端圈层活动,业务活动,品牌活动,文化活动,配合业务北斗七星策略 2010年活动体系七式,【营销活动】,城市级借势活动,国际渠道活动,外地市场拓展活动,高端圈层活动,业务活动,品牌活动,文化活动,配合业务北斗七星策略 2010年活动体系七式,2009年依托大连城市，构建项目营销活动体系。,在大连，你红星海

44、了吗!,城市级借势活动,充分利用红星会馆、沙滩及山体公园等场地，立足整座城市，借助城市节庆活动，开展一系列城市级运动，宣传品牌及项目。,在大连，你红星海了吗！,7月,8月,12月,大连徒步大会，相遇红星海,大连啤酒节，醉美红星海,大连沙滩节，非常红星海,大连服装节，霓裳红星海,9月,5月,时间：4月末-5月中9：0012：00持续多场 地点：红星会馆或童牛岭出发,背景：滨海大道开通后，尚未进行专属的营销活动；大连徒步大会一般在每年的5月中下旬，考虑到时间节点比较拖后，我们可以单独做徒步大会月年年滨海路，今年开发区滨海大道，并配合LOVE山体公园游园会等活动。,主题：大连徒步大会，相遇红星海,内

45、容：滨海路徒步+五一山体公园游园会+摄影大赛+万人签名等活动 参与人群：大连市民、及远洋会、红星海业主 参与方式：免费参与，主动组织远洋会及红星海业主等部分客户，其他自发参与 徒步路线：A:红星会馆山体公园样板沙滩小窑湾红星会馆（终点） B:童牛岭（滨海大道入口）滨海大道红星海红星会馆-小窑湾（终点）,7月,8月,12月,9月,5月,在大连， 你红星海了吗！,辅助活动： LOVE山体公园游园会 摄影大赛 万人签名,7月,8月,12月,9月,5月,在大连， 你红星海了吗！,时间：估计2010.07.30-2010.08.10 地点：Star红星海滩、山体公园、红星会馆、滨海大道,背景：,主题：大

46、连啤酒节，醉美红星海,一期别墅交房完毕，适逢第十二届大连国际啤酒节召开，大连旅游旺季外地游客火爆来连，城市节日吸引无数媒体关注目光，红星海私属沙滩啤酒节借势宣传项目及社区生活。现场 设立了多种风味餐饮和小吃摊位，提供着更加丰富的节日体验 。,内容：参与人群：大连市民、远洋会、红星海业主 参与方式：免费参与，主动组织远洋会及红星海业主等部分客户，其他有限制条件参与 沙滩烧烤、美酒、美食、美女、缤纷展演活动,7月,8月,12月,9月,5月,在大连， 你红星海了吗！,在新滨海路上打造城市级啤酒节,时间：8月10日9月10日每个周末 地点：城市广场、山体公园、Star红星海滩,内容：大连城市沙滩节贯穿

47、大连之夏，红星海借助城市沙滩节之势，利用自身场地优势，在城市广场位置，建设闯关游戏场地及设施，开展特色闯关活动，聘请主持人，与媒体互动，让各大知名社区间进行PK。共同打造城市沙滩节的闯关互动体验游戏的主场。 一方面利用高档社区客群宣传项目，直接促进大连地区营销，另一方面，与辽宁卫视或大连电视台联合制作固定档期的综艺节目，成功吸引媒体关注，招揽客群。进行城市规模级炒作，将红星海的“社区之间”变成大连的第五个城市节日活动。,主题：大连沙滩节，非常红星海,参与人群：媒体业界、远洋会客户、红星业主 、大连各大知名社区,7月,8月,12月,9月,5月,在大连， 你红星海了吗！,7月,8月,12月,9月,

48、5月,在大连， 你红星海了吗！,内容：缤纷闯关活动,全民总动员,内容：气氛热烈的闯关活动现场,内容：闯关活动包装与宣传,内容：闯关场地设置,时间：9月18日-9月25日 地点：红星会馆,内容： 参与人群，专业人士、媒体、远洋会及红星海别墅业主等高端客户 活动方式，与活动主办方协商，通过免费提供场地和服务等条件，将部分品牌展演及名师论 坛场地设置在红星会馆。,主题：大连服装节，霓裳红星海,背景：每年9月初举办的大连国际服装节，是一个集经贸、文化、旅游于一体的国际性经济文化盛会， 是目前我国规模最大、档次最高、影响面最广、效益最好的国际服装节之一。可参与项目 世界名师时装展演会巡游表演国际名师名牌论坛，利用这样的活动提升红星海项目气质。,7月,8月,12月,9月,5月,在大连， 你红星海了吗！,巡游表演：协调政府相关部门，增加滨海大道红星海段,世界名师时装展演会： 协调服装节主办方，通过免费提供场地和服务等条件，互利互惠，使其选址红星会馆,世界名师时装展演会： 协调服装节主