易居中国：【海宁皮革城项目】定位策略建议（一） .ppt

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1、易居中国长沙金岳房屋销售有限公司,【海宁皮革城项目】定位策略建议（一）,序,受融海宁集团的委托，我司对海宁集团下属所提供的地块，有目的、有针对性地进行了前期的市场分析工作，分析报告结合土地自身情况及市场现状，并结合开发方所提设想进行了相关分析。为地块的运营提供建设性意见。,思考路径简述,1,全案分析框架,项目分析,项目自身,项目研判,区域市场,住宅市场,商业市场,项目研判,2,3,4,附件,项目定位建议,产品规划建议,项目资源分析,区域市场分析,住宅市场,商业市场,项目研判,项目分析,武广客运站,体育新城,本案,项目位于新南城板块，与长沙中心区的直线距离约10公里，在行政区划上属于雨花区，潜在

2、置业者的心理属于正在开发中的未来城区。 现代城市的发展定律是居住区向城市外围辐射，因此本案的区位优势却显露无遗处于城市规划中居住区的“核心地带”。,地 块 概 况,地块范围：位于长沙市雨花区黎托乡，东、南临黎托村土地，西邻黎托村、粟塘村土地，北邻湖南长沙文化产业园发展公司规划用地。 土地性质：住宅，商业用地 土地状况：未拆迁 土地面积： 宗地总面积212482.03 地块容积率： 住宅3.0;商业4.5,地块基本信息：,北,南,西,东,地块现场周边实际情况,本案,地块所在区域特性,地块所在区域为长沙市重点发展区域。目前区域内所开发楼盘基本集中在体育新城周围成点状分布。 地块周边环境 地块西南侧

3、为国中新城。 地块现阶段周边休闲娱乐和餐饮配套资源极其匮乏，弥补本区域的不足还需时日。 地块形状及表面情况： 地块形状较为规整，面积能得到充分利用，紧挨地块东侧的京珠高速将会是本项目最大的一个潜在影响源。 地块基本信息分析： 地块地理性质决定了其项目收益能得到保障； 地块周边大型楼盘林立，其地块价值体现将会随着区域的整体提升而进步攀升。,项目地块交通状况,地块环临交通 地块东侧为京珠高速，地块周边道路基础设施建设相当完善，但其公共交通不发达。 地块区域主要道路 地块现区域主要道路依靠劳动东路，长沙大道。此两条路均为市级主干道交通优势张现，因此能对本地块起到有效的支撑。,项目分析,项目资源分析,

4、区域市场分析,住宅市场,商业市场,项目研判,体育新城边缘生活区该区域以绿城桂花城为带动楼盘，其品质得到提高，该区域紧贴长沙大道，处在体育新城与市中心的交接地带，随着体育新城板块的日益繁荣，以及市中心与体育新城的交接，其必然也会发展起来。 体育新城高尚住宅生活区该区域是受体育新城和一馆三中心影响最大的区域，其发展速度也是最快的，众多开发商的追逐，市场的高度认可，充分体现了出这些特征。这些也是城市规划合理扩张的必然结果。 体育新城政务生活中心区该区域主要为雨花区政府所在地，政务功能相当明显，目前开发程度比较低，位置比较偏，但路网建设正逐步到位，市政配套尚需较长时间完善，其发展前景值得关注。,区位/

5、交通/配套/环境,区位/交通/配套/环境,本案位于劳动东路与沙湾路交汇处，处于体育新城板块，是雨花区的热点，03年五城会场馆，地理位置优越，交通便利，距市中心直线距离3公里，距黄花机场18.5公里，距株洲、湘潭均为40公里，有利于资源共享，对两型社会的发展将有极大的促进作用。区域内规划建设大型体育场和一馆三中心、酒店公寓、金融商贸中心、运动员村等。 项目有着得天独厚的区位优势，是长沙市的东南门户，占据了长沙市东南两个方向出城口的主通道，有足够的发展空间和广阔的发展前景。 区域的升值前景非常可观。,区位/交通/配套/环境,京 珠 高 速,本案所在区域路网呈三纵三横分布，东西主干道劳动东路直接与本

6、案相临。距离火车站直线距离3公里，距离汽车东站直线仅2.9公里，距离建设中的武广专线仅1公里。项目目前可以通过16、121、148、160等公交线路到达， 路网发达，但交通不便，属于南城路网核心覆盖区域。加上武广专线长沙站未来的规划，片区内居民的出行相当方面，与之相对应的时间成本及交通成本亦随之降低。,区位/交通/配套/环境,火车站商圈,万 家 丽 路,华雅高尔夫,高桥商圈,马王堆 商圈,市一中 华夏学校,德雅医院,本案,体育文化休闲公园,黎托商圈,万家丽,沃尔玛,市二十六中,一馆三中心,浏 阳 河 风 光 带,“体育新城”板块的形成和发展，成为长沙房地产业的一大特色区域。高桥、黎托商圈，以及

7、众多高档楼盘的集群效应，使区域无论是市政配套还是生活配套的上升速度都是其他区域所难以比拟的。区域以绿城桂花城为带动楼盘，其品质得到提高，随着体育新城板块的日益繁荣，以及市中心与体育新城的交接，围绕着区域高档住宅开发，伴生了上河国际的商业配套、华雅高尔夫的星级酒店配套、四通八达的路网配套和日益完善的公交系统。圭塘河风光带的配套即将动工，市一中名校就在咫尺。 这些配套正将体育新城以万家丽路为中心的学校、酒店配套注入生活化元素，片区也由单一体育休闲功能为主变成以居住生活功能为主。,区位/交通/配套/环境,以迅速延伸的劳动东路为纽带，以体育新城为核心的规划，已经初步形成作为一个高尚住区的生态内核。20

8、10年规划建成的圭塘河风光带，更成为项目生态价值的点睛之笔；而倚靠以体育休闲、生态规划为发展重心的体育新城版块，也使项目具有了快速向上的生态发展潜力。项目的生态环境框架已基本成型，随着浏阳河公园等重点景观设施的完成。 项目周边的生态环境已逐步完成从“点”到“面”的层次过渡，形成对项目周边的规模化、特色化、多元化的多层次生态覆盖。,经济指标,区位条件,交通条件,配套条件,环境条件,地块条件,具有一定限制,地形具备可塑性,潜力板块,路网发达公交不便捷,未来发展使得配套完善,生态资源链,缺乏塑造纯住宅社区的基础,内部布局上具有一定发挥空间,武广新城建设带来的利好,出行成本较高,目前不能完全满足生活的

9、需要,拥有塑造中高端产品的基础,产品规划需要合理地结合区位条件,出行条件不足生活配套待加强,产品可依托区位具备一定提升空间,资源回顾,项目分析,项目资源分析,区域市场分析,住宅市场,商业市场,项目研判,雨 花 区 简 介,“一区一城”即以武广客运专线长站及其配套项目为主体的黎托商贸新区，以环科园新型工业、现代服务业为主要支撑的工业新城；“两纵两横”即以韶山路、万家丽路为纵轴线，以香樟路和湘府路为横轴线，打造高品位、高投资强度、高税收贡献率的新兴服务业走廊；“三圈”即以1：东塘、2：红星、3：高桥商圈为主体的三个商贸服务业经济圈；“三块”即以体育新城、报业文化新城、出版物交易中心等项目为主体的文

10、化创意板块，以同升湖、植物园、清泉寺等项目为依托的生态旅游板块，以全洲物流港、中烟物流等项目为代表的现代物流板块。,区域细分市场,黄色区域： 雨花区市中心板块 红色区域： 雨花区武广新城板块 绿色区域： 雨花区红星洞井板块 蓝色区域： 雨花区植物园板块,雨花区区域楼市板块的划分：,本案,项目分析,项目资源分析,区域市场分析,住宅市场,商业市场,项目研判,白色路段：二环线 红色路段：人民路 蓝色路段：东三环 紫色路段：万家丽路 绿色路段：劳动路 黑色路段：湘府路,本案,左岸右岸,星城世家,江河双水岸,一品东庭,西子花苑,锦湘国际,上河国际,高桥财富,水云间,泊爱蓝湾,美丽星城,华凌机场高速,大东

11、门商业广场,绿城桂花城,融科檀香山,茂华国际湘,三江花中城,中隆国际玉玺,嘉盛华庭,新城新世界,致雅花苑,中城丽景香山,山水城市风景,他城时代公寓,中天馨园,樱之谷,东一时区,本案,售罄项目,在售项目,从以上图表中可以看出该板块平均售价主要集中在4500-5500元/M2这一区间，造成这一现象主要原因在售楼盘中将近50%的楼盘大多集中在今年第四季度左右开盘，正好赶上整体市场上涨态势因而顺势拉高。较高的房价虽然显示出市场的利好，但从某种意义上来讲也直接影响到楼盘的销售进度与态势。,07年度在售楼盘价格区间,区域内售罄楼盘销售均价价格区间主要集中在4000元/M2以下，这种局面主要是售罄楼盘入市时

12、间较早，大多于2006年开盘，从而致使此区间价格在销售均价区间所占比例较大。 从在售楼盘价格区间与售罄楼盘价格区间对比中我们可以明显感觉到此板块价格迅猛的上涨势头，在证明了此板块被市场热捧的同时我们也注意到价位的急速上升对各楼盘销售态势的抗性也越发的明显。,07年度售罄楼盘价格区间,武广新城板块基本为中大户型主导，导致这种状况原因有二：1.因本板块所处城市新型开发地区，用地成本能得到很好控制，中大型产品需在较大规模项目内发散集聚效用情况下可以实现单位面积收益的最大化。2.中大户型虽总价高但相对市中心居高不下的房价而言其性价还是比较高的，又由于地理位置靠近市中心地带，是住家首选之地。,在售主力房

13、型,从武广新城板块在售与售罄楼盘体量对比中我们可以感受到售罄和在售楼盘主力体量前后有相当大的差别，售罄主要是以10-15万方以上为主力区间而在售楼盘则主要以15万方以上体量为主，这种差异化主要是跟开发商开发策略有关，我们从在售楼盘中可以看到大型开发商在经过前两年的土地开发战略“屯地”期后土地价值的稀缺性得到充分的体现。必将促使大型开发商所储备的土地将不断的冲击市场。,雨花区武广新城板块在售与售罄项目体量对比,雨花区武广新城板块 本年度售罄项目销售周期,雨花区武广新城板块售罄楼盘销售上来看，区域楼盘基本能在2年的时间内被市场接受并予以消化，也可从侧面看出本板块持续被市场看好，从而使本板块房源一直

14、得到市场较高的认可度中。但本区域市场后续楼盘供应量的销售速度由于项目体量较大，再加上日益被各种因素不断推高的房价，将直接影响该板块后续的去化速度，整体清盘周期将会被拉长，而开发商回款的压力将不断增大。,预计上市项目,区位市场状况：位于长沙城市新兴发展城区中心区域，整个板块受到的关注超过其它区位。 区位市场潜在供应量：而本板块整个楼市的“大象的竞争”格局越演越烈，项目规模呈明显放大趋势。,20万方以上的项目占整个潜在供应项目总数的60%，而建筑形态以小高层为主！,项目的同质化竞争日趋激烈,大规模直接导致产品同质化发展,雨花区 武广新城板块,长沙老市中心区 （城市旧城改造）,远郊区域的兴起 （武广

15、火车站）,1，区域土地供应日趋放量，大型开发企业纷纷启动项目。 2，潜在供应量可观，明后两年本区域供应将达到170万方，其中15万方以上的项目数将近占整个区域潜在供应项目数的70%。,良好的交通条件与具规模的中高档住宅区的迅速发展使得本区域市场成为承接市中心板块与远郊板块的重要桥梁。作为今后长沙发展的重点区域，本板块在长沙市整个经济推动的作用将日趋凸显。,板块趋势,区域内住宅市场判读,立地条件,项目区域资源,区域市场,住宅市场,商业市场,项目研判,区域市场解读,红色区域为长沙批发零售市场较集中区域；此区域临近长沙火车站，以火车站为龙头从而拉动周边区域迅速成为批发零售贸易集散地，红星批发市场则是

16、依靠韶山南路和省政府搬迁为契机新兴的中低端零售批发市场。 绿色区域因体育新城的兴起带动众多开发商蜂拥而入，从而形成一片新兴中高档住宅区，而大多项目都多多少少带有体量不等的商业散铺。 蓝色区域武广客运站为核心的未来城市次中心。,武广客运站,本案,红星商圈：大型批发、零售、仓储商圈，以五金、石材、农产品、建筑产品、家具装饰等为主要经营载体。,高桥商圈：大型批发零售综合商业体系，涵盖家电、装饰装修、日化 等多个领域，中南地区最大的交易市场。,二环线周边商业区域主要商圈,两大商圈沿城市环线布局，在过去一度成为南城商业支撑点。随着时间的推移，城市外扩，其设备开始老旧，交通情况日趋繁忙拥挤。同时两大商圈也

17、面临更新换代问题。与株洲、湘潭两市融城在即，长沙南移的脚步也逐渐加快。诸多问题让长沙市政府开始考虑片区整体南移问题，以其与两市的商业承接，同时空出土地以供城市基础设施建设。,武广新城-未来城市“次中心”,毋庸置疑，武广长沙新站所处的位置是一个战略性的地理节点，黄花机场、京珠高速，以及规划中的长沙轻轨，都属于这一区域内。规划中的长沙轻轨将采用与武广长沙新站无缝对接的方式。 这种纵横交错的立体交通网络形成了一个最快速进出长沙、出入湖南、连接国内外的大通道，必将深刻地改变长沙目前的城市格局，并给长沙东城地产带来千年一遇的腾飞机会。眼下，长沙市委、市政府已规划将武广长沙新站周边的8平方公里区域，打造成

18、一片具有地标性质的新城区。,2007年11月5日，备受各方关注的武广新城核心区首个向市场推出的地块(2007挂094、095号)正式在长沙市国土交易中心拍卖厅开拍。最终，这两幅相邻地块均被由阳光100携手湘诚房地产公司合作成立的湘诚壹佰公司收入囊中。随着这一被命名为“阳光100武广国际”的超级大盘浮出水面，“武广核心区第一盘”也横空出世。阳光100武广新城市位于劳动东路与红旗路十字路口，综合面积近800亩，建筑面积将达130万平方米。形象定位为“新世纪长沙之门”。,项目建成后，将成为新片区最具代表性的建筑群，提升片区的形象品质，带动片区的商业氛围，拉升片区的经济发展。以其为核心形成新的城市次中

19、心，将集商、住、休闲、物流仓储等为一体，成为未来发展重点之一。,在“武广新城”这一全新崛起的地产板块上，聚集了粤港、江浙、闽南、京城及本土五大“地产豪门”的精品楼盘，高端楼盘的集中亮相，将给“武广新城国际新区”的房地产开发带来新一轮品质升级的强劲冲击波，它们的集中发力将对“武广新城国际新区”居住品质及商业版图产生深刻影响。 在武广铁路客运专线的带动下，长沙大东城城市格局将会发生深刻变革，一个依托武广客运专线，以武广长沙新站为中心新城即将崛起。而现阶段武广新城还只是处于初级阶段发展起，那么从板块商业而言，整个商业规划还只是停留在规划图纸之上，很难型成实际意义上的商圈。,“武广新城”现阶段所处发展

20、位置,以武广火车站建设为契机,体育新城板块商业发展趋势 大规模、品牌商业将逐渐将杂牌及小型卖场吞并。 由于本板块正在经历高速化发展的过程，商业化进程速度将逐步 启动。 随着商业的发展，因其发展而聚集起来的商业需求将逐渐增加。 随着路网改造，其辐射面将从长沙向长株潭核心中部扩张，而品牌化运营需要专业的强势支持。,而本区域商业版图是属于城市次级商圈？物流繁重，日趋饱和；还是未来城市次中心？发展仍需时日 处在城市结合部的承接处的区域商业市场，是存在发展机遇的。商业承接与发展，给项目所在区域位于可填补片区的空缺，可承接新老两大商圈的商、物资中转的中心地带 也恰恰正是这样一个地理位置使项目对区域内商业圈

21、的发展拥有着相当大的优势！,区域内商业市场判读,项目资源分析,区域市场分析,住宅市场,商业市场,项目研判,项目分析,通过对项目外在价值的挖掘和产品特点 概括可以得出项目的直观素描印象,项目具有区位优势，商住一体的大型综合体项目。,按照城市人群一天的时间分配 构成一座城市的三大基本功能空间 当这些基本功能空间 整合于一个特殊地理特征的地点 一个城市综合体就诞生了,关于城市综合体,社交空间,居家空间,工作空间,2,1,3,4,全案分析框架,项目研判,附件,项目定位建议,产品规划建议,项目资源划分,商业功能,商业地产,商务功能,住宅地产,项目整体定位建议,主体商业街区,商业地产,住宅地产,OFFIC

22、E,项目整体定位,项目资源划分,商业功能产品,商务功能产品,酒店,皮革城,沿街商铺,51,28万平方米住宅 容积率住宅3.0,22万平方米商业 容积率商业4.5,项目总体量：51万平方米,我们通过项目自身体量配比可以看出来，项目自带商业的量相当可观。商业总体量占到整个项目总体量的43%，而商业容积率相对而言较高，因此本项目的商业地产部分不可能只靠一种功能产品进行支撑，必须设置能内部产生循环的商业链条来拉动本项目商业地产高效运转。,主体商业街区,商业地产,住宅地产,OFFICE,项目整体定位,项目资源划分,商业功能产品,商务功能产品,酒店,皮革城,沿街商铺,28万平方米住宅 容积率住宅3.0,一

23、、行业状况分析： 目前雨花区购房者中有近一半人来自国有企业和民营企业，还有15%来自外资和合资企业，也就是说，超过六成的购房者来自国有、民营和外资企业中的白领阶层，他们是住宅消费的绝对主力。 从行业上看，“建筑/设计/装潢”和“商业贸易”行业的人数最多，约1/4；IT行业，公务员，加工制造业，房地产业，高校教师，金融业者也是购房的主力军。,二、区域内购房人群年龄结构分析：,25-35岁的人群是购房的主力，合计约占总人群的一半。40-49岁的人群合计比例不到10%。这一年龄段的人群往往是二次购房的主力，他们的缺席表明目前市场不成熟的现状，也为后续本区域房地产业未来向高品质发展预留了空间。,三、区

24、域内家庭年收入分析：,家庭年收入中3-6万是主流人群，约占四成；其次是6-10万的家庭，占27%。以这样的收入水平而言，本区域内房价未来仍有一定的上升空间。,四、区域购房目的分析：,首次购房的人最多，约占46%，二次购房者为30%。这个市场上首次购房者多，他们是没有经验的购房者，往往并不知道什么样的房子是高品质的。需求市场的不成熟和供应市场水平也不高的现状，是目前此区域市场还不成熟的最明显特征，而随着二次购房者和投资客的逐渐增加，本地市场未来也将逐步走向成熟。,五、部分对应关系：,（1）面积与年龄，婚姻状况和家庭收入的对应关系,（2）户型与总价、家庭收入的对应关系,（1）25-35岁的品质家庭

25、是本案所处片区的主要客户群体，大多数为一次置业和准二次置业者。 （2）从户型需求的交叉分析，两房、三房的需求覆盖面是最广的，面积适中的四房两厅也应成为户型配比的次部分，另外，客户对户型的要求越来越高，除了布局合理外，更增加了对入户花园等健康化生态空间的需求。 （3）虽然跃式房实用性有所降低，但应在户型设计中有所考虑，给人更多空间上的变革需求。 （4）在辅助部分，目前双阳台是主流产品，但30岁以下的消费者普遍呈现出对新型户型的兴趣，错层阳台设计可以进行尝试。 （5）部分中低收入者对总价在25-35万元以内的户型需求量比较大，面积需求在70-110平米左右的户型面积是比较受中等收入者和中高等收入者

26、所青睐的。,区域住宅产品需求特征,项目住宅产品定位建议 新都市享乐主义精品住区,项目核心优势呈现,处在雨花区体育新城板块的优越的位置，是武广新城与中心区最接近的区域，特质表现得最有上升潜力的地方。,区域主要客户群年收入3-10万元。区域内部中高档住宅项目林立。,综合型商住项目，商业配合住宅，生活配套设施可以得到支撑。,项目周边环境较好，体育新城能给本案住宅项目提供有力的环境保障,关键词：组合居，紧凑三房,主体商业街区,商业地产,住宅地产,OFFICE,项目整体定位,项目资源划分,商业功能产品,商务功能产品,酒店,皮革城,沿街商铺,全国市场：（一线城市） 一、持有型物业明显增加。 二、大项目集中

27、放量。 三、商业与地产迈向深度合作。 四、大中型城市开发布局多中心化。 五、二三线城市成投资新热点。 六、外资进入方式趋于多样化。 长沙市场（二三线城市） 一、五一商圈霸主地位难以撼动，商圈范围将扩大。 二、次级商圈以及区域商圈补位，吸纳中档普及型消费。 三、城市商业发展趋向成熟，具备发展大型商业购物中心的条件。 四、近两年，商品房住宅开发郊区化、规模化、品牌化特点明显。 五、长沙市场短期内仍将盛行“带租约产权式分割”的商铺销售模式。 六、品牌经营愈演愈烈。,商业地产发展趋势,长沙商业地产市场分析,2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与

28、成熟。2005年7月长沙市商业网点布局规划定案，长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。 数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计65478万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米。 综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。,长沙商业地产现状,1、长沙市商业格局： 根据二OO五年七月通过我省专家评审会的长沙市商业网点布局规划，确定了长沙未来15年城市商业发展总体

29、目标： 到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。,1.五一广场商业中心 2.溁湾镇商业中心 3.东塘商业中心 4.火车站商业中心 5.伍家岭商业中心,长沙主要商圈分布图,商业格局特点：,1、 现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈五一商圈向外扩散。 2、 随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。 3、 商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消

30、费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量；,4、 现有商圈自成特色： 1） 五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈； 2） 河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大； 3） 东塘商圈不断的更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃尔玛进驻雨花亭，范围向南延升； 4） 火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂； 5） 伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔； 6） 红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大；,业态特征,1） 各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业

31、的发展滞后； 2） 传统百货转向购物中心：传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，被复合型的商业中心取代； 3） 步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；,4） 超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有发展空间； 5） 电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群； 6） 批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有

32、好有差。,商圈分布过于集中，新兴商圈崛起尚需时日,长沙大型综合性批发市场布局,长沙批发零售市场总结,1、长沙市近三年的市场政策导向 （1）发展空间较大的业态 近三年内市政府将重点引导特色突出，经营档次较高的专业店、专业街市；加强社区商业网点建设；通过35年努力，完成市场农贸市场超市改造。 （2）有条件适度发展的业态 大型超市，限在湘江大道以东，东中环以西，丽臣路以南，劳动西路以北的范围以外的地区建设100亩以上的大型批发市场，原则上不能建城市中心区（即二环线以内），已经建设的将要逐步搬迁；属于同一经营类型的市场，必须与邻近同类市场相距5公里以上；汽车交易市场应根据市场需求有序发展。,（3）需要

33、调整的业态大型百货店 （4）暂不宜发展的市场 鉴于湖南钢材大市场、马王堆蔬菜市场完全可以满足目前市场供求需要，为继续支持这些已培育成熟的大市场的稳定发展，市政府3年内暂不发展新的钢材大市场、蔬菜大市场和粮食大市场。 （5）有计划地发展长沙物流配送中心 长沙未来城市的规划方向在政府相关政策的督导下，专业市场将出现怎样的发展趋势及形态未来几年，长沙将增加的专业市场面积,2、专业批发市场成功的前提 首先，要得到政府的支持，加之市场的定位准确，布局要合理 ，周边的配套设施要完善，统一规划管理，交通便利，市场内应设有大型停车场，进入市场的道路要宽。还要注重广告宣传，提高业主的经营信心。 3、长沙市专业批

34、发市场的发展趋势 按照目前长沙市制定发展的 规划：100亩以上的大型批发市场，原则上不能建在二环线内，已经建设的将要逐步搬迁；同一经营类型的市场 ，必须与邻近同类市场相距5公里以上。,4、市场的机会点 寻找空白市场或建设大型的物流配送中心：起点高，管理先进。 5、专业批发市场对区域经济的影响 随着专业批发市场的不断成熟和发展，带动着城市就业，政府财政收入稳步上升，包括金融房地产、人流、物流、仓储、餐饮休闲娱乐业等产业，形成一个以市场为中心的产业链。,22万平方米商业 容积率商业4.5,而本案商业体量较大，商业容积率达到商业4.5 因此我们将会把本案商业产品进行多种功能物业设置。,商务功能产品

35、OFFICE 酒店,商业类地产产品，从产品功能上来进行区分可分为： 商贸功能产品和商务功能产品。,商贸功能产品 皮革城 主题商业街区 沿街商铺,主体商业街区,商业地产,住宅地产,OFFICE,项目整体定位,项目资源划分,商贸功能产品,商务功能产品,酒店,皮革城,沿街商铺,下面就本项目商贸功能产品提出以下部分建议：,核心构件1 皮革城,作为本项目开发方：海宁皮革城对大型专业批发市场管理与经营有相当成熟的经验，因此，针对本案商业地产板块的皮革城专业市场，我们不做深入探讨。,整个湖南缺少一个 专业的皮革市场,区域内市场相隔 距离较为合理,自身具备条件并 拥有不可复制资源,整个湖南都缺少一个专业型皮革

36、市场，这就意味着本项目在市场中有较大机遇，市场中缺乏的也就越发的显得可贵，区域内暂无其他大型专业批发市场。项目自身却拥有着开发商多年对市场管理与经营的经验。而最宝贵的是海宁皮革城在浙江的成功运营，在运营期间积累下来的宝贵的人脉与人气！,本案设定为专业皮革商贸市场的支撑：,中等规模，中等档次的专业皮革批发市场,根据长沙本地市场状况中等规模的专业批发市场体量：4万方6万方,核心构件2 主题商业街,1大区域消费特色,典型新兴城区主干道旁成长型商业 周边大都是新兴中高档住宅区。因新城区的兴起，使该片区域具有良好的城市基础设施。但所在区域的物业入住率相当低，直接导致该片区域商业氛围较为薄弱。随着城市商业

37、的发展、革新。周边商业市场将会逐步得到完善。,1、项目地段属兴起高尚居住区 项目紧临主干道万家丽路，位于省游泳馆旁边，处于雨花区体育新城中心地段。具有非常便利的交通，加上省政府南迁带来南城的快速发展，大量中高档楼盘扎堆开发。 2、项目地段交通便利 韶山路是目前长沙南北向的主要交通干道之一，车流量巨大，多路公交线路通过，加上未来地铁1号线规划，贯穿韶山路，区域内的交通将更加发达。,2大地域性优势,左岸右岸,星城世家,江河双水岸,一品东庭,西子花苑,锦湘国际,上河国际,高桥财富,水云间,泊爱蓝湾,美丽星城,华凌机场高速,大东门商业广场,绿城桂花城,融科檀香山,茂华国际湘,三江花中城,中隆国际玉玺,

38、嘉盛华庭,新城新世界,致雅花苑,中城丽景香山,山水城市风景,他城时代公寓,中天馨园,樱之谷,东一时区,本案,从以上图表中我们可以推算出未来10年当地家装市场将会存在着巨大的需求，而现在项目所处区域内高档家居商业街区还是个市场空白。,易居观点主力商业街区业态建议,本项目商业必须形成热点，建议在进行商业业态规划时，可以考虑安排一个“时尚生活家居广场”主力商业街区即满足业主及周边人群的相关需求，又填补区域市场对此类商业强烈的潜在需求。,主力商业街区,目标客群分析投资客,关于投资客的基本描述,1、年龄跨段：26-40岁；,2、学历构成：大专以上居多（包括本科在内占到59%）；,3、家庭构成：多为已婚（

39、占到60%）；,4、收入分布：6-10万元/年（占到48%）；,结论： 属于中青年，具有一定社会阅历，并且有一定的资金积累，学历较高，商业头脑灵活，具备良好的商业投资意识，会对政策、城市规划及商圈发展等各方面的信息进行收集与整理，并通过各种渠道了解投资信息，以做出正确的投资判断。,投资客对于商业经营模式需求,从投资角度来说，大型购物广场、综合性商业中心投资回报比较有保障，市场风险系数较低，回报利率也较高，选择此类商业地产的人数比例达到了37.1%。其次选择特色商业街区的人数比例达到30.4%，此类商业地产因其经营有特色，人气较旺，所以商铺租金将水涨船高，取得最大的投资回报。,投资客对于商铺形式

40、需求,选择独立商铺的被访者的比例达到70.1%，而选择产权式商铺的比例仅占27.9%。更多的被访者愿意选择独立商铺，因为独立商铺的自控性更强，出租或自营，或作为其它用处，可以由业主自行决定。产权式商铺多针对于整场招租和整场经营的商业项目，仅把产权卖给客户，把经营权和管理权分离出来，投资者只需收取固定的租金或按投资金额拿取一定比例的投资回报，相对独立商铺要省心省事一些。,投资客对于商铺面积段的需求,投资客选择商铺的面积段主要集中在30平米到50平米之间，选择30平米以下的需求有19.8%， 51-70平米的占到17.3%，面积越大，选择的人越少。对于投资客来说，31-50平米的商铺比较好租，而且

41、对于资金的压力较小，所以大部分投资客倾向于投资此面积段的商铺。,选择综合性商业中心和特色商业街的人数比例最大。,选择独立商铺的人数比例较大。,选择商铺的面积段集中在30-50平米之间。,以独立商铺为主，商铺面积段划分为30-50平米的综合性商业中心或特色商业街。 那么该商业街体量万方为宜。,从对投资客的分析得出的商业街区定位,核心构件3 沿街商铺,现阶段项目所在区域内，居住氛围尚未形成，商业的定位一定要与区域内市场特征相符。但，体育新城的高速发展，政策的利好，不少经营与投资者从中嗅到了新的商机，新商业发展的风向势必将带动体育新城商业地产新的发展。,所在区域描述,目标客群分析经营户,关于经营户的

42、基本描述,1、年龄跨段：20-30岁，整体年龄段偏向年轻；,2、学历构成：高中居多（占到40%），其次是中专和职高（占到20%）；,3、家庭构成：多为新婚三口之家（占到46%）；,4、收入分布：3-6万元/年（占到81%）；,结论： 年龄偏向年轻化，收入在长沙市来说属于中等左右，据最新的专家评测，在长沙，月收入在2480元即可判断为白领阶层，他们的收入在长沙来说可以与白领相比，具有一定的消费实力。三口之家的生活负担较重，加上学历偏低，所以在商铺的购买与投资方面，比较注重实际情况，会根据商铺所在位置、人流量等硬性指标作出判断，而支付能力一般按照自己的能力量力而行。,经营户对于商业经营模式需求,高

43、达50.6%的人建议做成社区商铺，这一点是考虑到和项目的住宅部分相结合，是可以对外开放的半开放型社区商铺，经营有固定客源的保证。另有24.7%的人建议做商业广场，10.1%的人建议做购买物中心，7.9%的人建议做商业街。,经营户对于商铺形式需求,从上表中可看出，独立铺面是选择人数比例最高的，超过了半数，这种商业模式的自由度较大，不受其它方面的限制，自行出租或经营皆可，因选择面较大，所以降低了经营风险。,经营户对于商铺面积段的需求,对商铺需要面积段主要集中在30平米到70平米之间，其中30平米以下的需求有25.6%，31-50平米的占到29.6%，51-70平米的占到18.4%，面积越大，需求量越小。对商铺所需求的面积段基本为独立商铺的面积段，也说明了前面消费者对独立商铺的偏好。,