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1、泰山路商业项目定位分析报告,2,第一部分：项目分析,项目地址：江苏常熟新区 建筑面积：35000平方米 项目构成：1幢3层、1幢4层 项目性质：商业用地 东临新世纪大道 南临闽江路 西临泰山路 北临昭文路,项目概况,本案,城市区位：地理位置优越，交通便捷，对外来客户导入具有较大优势。 区域交通：区域出行道路便捷，与上海、苏州等城市连接方便。,项目区位,A：本案区位图,常熟市内服务配套设施发展迅速，且主要配套、商业设施均分布,区域发展,7,1,8,6,3,2,5,1：本案 2：欧尚超市 3：世贸75号公馆 4：绿地项目 5：佳禾广场 6：汇丰.时代广场 7：乐购 8：印象城/沃尔玛,4,5,世贸
2、新天地,欧尚超市,珠江路商业街,印象城,SWOT分析,SWOT单因素分析,优势,劣势,机会,威胁,1. 全新区域，便于业态定位； 2. 城市副中心，地理位置优越； 3.产权现房，布局灵活，自由组合。,1.发展中区域，政府支持，机遇较多； 2.可依托世贸新天地、欧尚等现有商业； 3.住宅项目众多，未来人流量必定较大。,1.商业氛围不够成熟； 2.目前人气不旺，短时间内商家较难盈利； 3.项目周边道路不够宽阔，主次入口难 划分。,1.附近商业业态层次不齐，引进高档 业态难度较高； 2.世贸商业较知名，容易掩盖本案主题 ； 3.商业项目较多，容易产生竞争 。,11,第二部分：定位基础分析,（1）常熟
3、市位于长江下游南岸沿江开发带，东倚上海海，南连苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相望。 （2）常熟发展速度较快，吸引外资和世界500强企业,在全国县级市排列第一。 （3）控制高耗能、高污染产业，发展高科技产业和第三产业是未来一段时期常熟产业结构调整的主攻方向和战略任务。 （4）截止2010年 常熟市常住人口达150万，家庭户44万户，每年持续并有上升趋势。 （5）商业目前存在散、乱、差的特点，多为街区商业，集中商业不发达，商业发展水平较低。 （6）商业业态目前处于大卖场主导的阶段，商业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和可支配收入水平。 （7）高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习
4、惯。,常熟宏观经济概述 地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口结构、商业发展、消费习惯,宏观经济分析,商业发展机遇,餐饮、休闲、娱乐以及新兴服务业态是下一个商业发展机遇，应跟随百货布局，或自行聚合布局。,城市微观市场分析 商业物业总结,现有传统百货面临转型，专业店、专卖店面临新兴业态的激烈竞争，社区商业发展空间有限,大卖场、现代时尚百货、大型连锁专业店是第一个发展机遇。但大卖场已被大型商业企业抢占，后进入者面临较大竞争压力。,高档餐饮、高档休闲娱乐、以及培训行业是一个尚未成熟的市场空白，也是该项目的商业发展机遇。,第三部分：项目定位研究,项目整体发展战略物业类型组合模式,商业综合体发展模式分
5、析,城市商业市场分析,地块解析及SWOT分析,区域商业市场分析,城市宏观市场及规划分析,城市发展的大机遇与总体方向,区域商业市场的发展机会与竞争格局,本项目所在区位条件适合发展的客户类型,城市商业市场各物业类型的发展机遇,商业综合体的物业组合类型,本项目物业类型组合模式,整体定位,结合街区商业配套,商业产品： 通过富有风情的产品打造形成项目商业特色。建议引入精品购物店、高端餐饮、高端休闲娱乐、培训等商家。,整体定位之 产品定位,1号楼,2号楼,1号楼1层,整体定位之 产品定位,黄金、珠宝、名表,1号楼2层,整体定位之 产品定位,数码、DV,1号楼3层 大型餐饮,整体定位之 产品定位,2号楼一层,整体定位之 产品定位,2号楼二层,整体定位之 产品定位,2号楼三层培训教育+娱乐,整体定位之 产品定位,2号楼四层 健身房,整体定位之 产品定位,第四部分：品牌合作伙伴,25,合作伙伴,我们的优势,26,合作伙伴,我们的优势,27,合作伙伴,我们的优势,第五部分：财务分析（简）,商铺租金随着自身运营平开高走。,出租 商铺持有出租，满足区域商业消费需求，培养商业氛围，树立市场地位，获 得长期稳定的现金流。,整体定位之 价格定位,定价结论,根据市场比较法，得出本项目目前的市场价格为：,附件：案例参考,32,案例研究,Thanks！,