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1、绿中海调研报告 -产品线及营销策略,目录 项目 产品 营销 总结,概述 区域 总规 政策,概述,地理：项目位于万宁市兴隆旅游区兴梅大道 项目总规模： 总占地面积：约7330000 总建筑面积：约2400000 整体容积率：0.7 绿化率：65% 项目卖点：近海，邻湖，围绕兴隆热带生态植物园打造一个复合式“新城镇” 开发团队 开发商：万宁兴隆新潮投资置业有限公司 物业管理公司:海南新潮绿中海物业管理有限公司 景观设计单位:HZS豪斯泰勒.张.思图德建筑设计咨询（上海）有限公司 建筑设计单位:上海华东建筑设计研究院有限公司 销售团队：目前开发商自营,区域,兴隆绿中海位于海南三亚和海口之间的万宁兴隆
2、，是著名的温泉小镇。环绕兴隆度假区馨湖而建，东、南、西三面临湖，北临百果园农业旅游区，被高尔夫球场和山峦环抱。 每隔半个小时有开往三亚及海口的豪华大巴，2010年底海南城市轻轨开通，项目离轻轨站20分钟。,绿中海规划总用地面积733万平方米，其中水域333.5万平方米，总建面240万平米，将分为六期开发建设，开发周期为6年，绿中海今后将围绕馨湖而建，使之成为依山傍湖近海茂林温泉新市镇。 产品包含独栋别墅、联排别墅、花园洋房等物业形态。,总体开发规划,政策环境,国家：国际旅游岛 海南-：海口三亚万宁”一小时生活圈 万宁： 吸引投资 目前万宁市开发建设的重点项目有77个，计划投资72亿元。其中，社
3、会投资项目42个，政府投资项目35个，37个正在建设，其中31个为续建项目，6个为新建项目。 基础设施建设 政府积极建设万宁交通，商业等基础设施。并计划万宁城市建设东移，并积极推动万宁儋州洋浦高速公路，预示着在未来万宁不再是东线的中心，处在与东西相连的重要位置，将会成为海南未来交通中转站。东环轻轨铁路万宁市3站点配套建设项目全面开工。. 兴隆 兴隆热带植物及温泉小镇是海南重点旅游项目,项目 产品 营销 总结,住宅 配套,绿中海,一期十分钟原生态资源圈,绿中海在建的为一期, 总共分四个区，分别为A、B、C、D区，建筑形态涵盖：独栋别墅、联排别墅、退台式花园洋房、小高层公寓。 经济指标： 总占地面
4、积： 20万； 总建筑面积： 15万； 容 积 率： 0.75； 总 户 数：一期规划别墅76套，洋房632套、小高层816套，共计1524套。 户 型 区 间： 小高层公寓60-85、花园洋房80140、别墅面积200310不等；,住宅,小高层公寓,绿中海在建的为一期, 小高层公寓26栋，最高8层。户型从60-85不等。共计816套。 从规划图看，一期公寓位于地块中离湖景较远的位置，为了最大限度达到观景视线。充分利用高层达到湖景的最大利用。 现工程进度：墙外立面施工,住宅,退台式花园洋房,绿中海在建的为一期, 退台式花园洋房、共计632套，户型在80140不等，都为5层，成退台式结构东南亚风
5、格。 洋房位于公寓前面，在一期规划中占地面积较大，为该组团主推产品。有着适中的私密空间，较好的观景位置 现工程进度：地上层在建,住宅,别墅,绿中海在建的为一期, 别墅规划76套，面积在200-310不等。东南亚风格3层别墅。 别墅占据了一期规划中最靠近湖边的位置，不仅有着足够的私密性，还有具备了最佳的观景位置。充分体现了高端业主的格局。,住宅,配套,内部配套,区内建双语国际学校、幼儿园、疗养康复保健机构、大型主题休闲商业Mall、超五星级酒店、模拟高尔夫球场等多元配套， 提供温泉入户，并为业主提供电瓶车服务，以及24小时五星级酒店式物业管理服务。,外部配套,配套,市场：兴隆农贸市场 超市：裕华
6、超市、福兴隆超市、特产超市等 金融：建设银行、中国银行、农业银行、邮政储蓄 医院：兴隆人民医院 学校：兴隆小学、兴隆第一中学 车站：有开往三亚及海口的豪华大巴，交通便利，2010年9月海南城市轻轨开通 电讯家电：两家电信营业厅、两家移动营业厅、两家联通营业厅、三家家电商城 休闲娱乐：景天剧场、新世纪大剧院、阳光剧场、康乐园大剧院、红艺人表演、酒吧街、烧烤园、咖啡厅、扎啤城、演艺广场、温泉浴场等,项目 产品 营销 总结,定位 推售 展示,项目定位,属性：热带温泉湖景新市镇 形象：绿中海；只此一个海南岛，只此一个绿中海。 淡水湖全景式温泉新市镇,宝安椰林湾以“只此一个海南岛，只此一个绿中海”的营销
7、概念，来营造兴隆自然资源的稀缺性，并借此打造一个高端形象； 同时结合兴隆热带植物园资源优势，以及温泉资源，针对内地客户，着重强调交通，热带风情、生态椰林资源。,产品价格,在万宁非海景地产中售价偏高 以海南唯一全湖景生态位主题。借助兴隆的旅游资源及温泉条件，起价偏高。 2009-08-9日，“绿中海”楼盘项目在大庆召开项目推介会，目前“绿中海”项目一期建设已经接近完工，仅在大庆市认购数量已经达到总套数的近50%。,备注：一次性付款可享9.8折。,价格策略,推广策略,强调项目的适合人群为中端客户，以度假、养生为蓝本，满足客户岛内置业度假休闲的需求，达到推广的目的；主要针对大庆，东北3省推广销售。
8、主打圈层营销与分众营销，以优惠折扣，买房送装修等活动，营造市场影响力。,媒体组合,户外：三亚凤凰机场、高速公路重点户外广告牌 电台：黑龙江电台，大庆电视台等 网络：搜房新浪乐居搜狐焦点 短信：以中端客户和老业主精准投放为主,推售-策略,广告表现,推广动态,大庆召开项目推介会,2009北京秋季房地产展,2010北京春季房地产展,大庆电视台，黑龙江电视台,热销,总结： 绿中海项目依托新潮集团原有客户积累，以及在大庆等地区的影响力，有着良好的营销渠道。并积极参与各种推介及房展会用于提高知名度。,官方网站,项目 产品 营销 总结,总结,产品设计： 产品设计上以新市镇为主题，新市镇的发展模式最早由英国城
9、市规划家埃比尼泽霍华德 于19世纪末提出。新市镇的宗旨是重新定义城市与住宅的意义和形成，重新整合现代生活 诸多因素。主张让城市与人、自然、社会的关系和谐。强调生活轻松便利的居住环境、和谐 的邻里关系，全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。 软件配套：设置游泳池，商业街，以及会所酒吧街、烧烤园、咖啡厅、扎啤城、演艺广场、温泉浴场、 公园等度假养生生活配套。 营销分析： 推广策略：通过全国一线重点城市媒体投放和密集公关活动，在市场上制造项目的唯一性和知名度， 主要针对大陆北方客户。 蓄客渠道：多元化多渠道蓄客模式，启动内部员工推介会， 鼓励内部员工认购，建立公司内部全员 营销网络，充分利用开发集团在黑龙江大庆等地经营时积累的客户，并在这些地方大量投 放广告，吸引客户。 推售策略：依托项目的规模性，以及兴隆的旅游资源，入市价格较高。一期开发用地为较好的观景用 地，总计划开发6期。后续产品依托大量的完善的配套来继续吸引客户，维持项目旺销局面。,