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1、龙湖成本管理与房地产开发成本控制,周世艾 2010年10月,讲师背景介绍： 高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。,关键词： 成本管理，成本控制。,房地产开发的成本控制,内容,龙湖的成本管理,房地产开发的成本控制,内容,龙湖的成本管理,以项目为管理对象 项目的完全直接成本 间接成本分摊,龙湖成本管理的范围,龙湖成本责任部门,龙湖成本管理的职能,龙湖目标成本测算和分解,为什么要进行目标成本管理 利润=售价-成本,准确预测编制目标成本的作用,提前锁定投资 合理确定销售价格 预测投资效益,特别在房屋预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控
2、制好成本才能保证利润的实现。,目标成本管理的阶段,土地投资论证阶段,目标成本(土地版),项目启动阶段,目标成本(启动版),方案设计阶段,目标成本(方案版),初步设计阶段,目标成本(执行版),工程实施阶段,目标成本(调整版),竣工阶段,项目竣工成本,土地投资论证阶段,责任部门,工作成果,发展部,项目定位,提供周边配套,提供土地信息,地区总经理,研发部,造价采购部,主持、确定,项目预案,目标成本测算,通过,满足拿地成本要求,未通过,总经理重新给定成本限值,审定,存档,项目启动阶段,项目团队,确定产品定位和销售价格、销售进度,研发部,根据规划条件 和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标
3、准）,造价采购部,项目目标成本测算,计划财务部,根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算,方案设计阶段,研发部,提供方案设计图 提供方案技术指标 提供产品建造标准,造价采购部,目标成本测算提出方案优化建议,互动,计划财务部,财务指标计算,初步设计阶段,工程部,提供现场布置方案 提供施工用水电以及甲方临设设置方案 初步施工方案及土石方平衡对比,提供初步设计图 提供产品建造标准 基础方案对比,造价采购部,目标成本分解 进行成本敏感性分析编制合约规划,研发部,计划财务部,财务指标计算,合约规划的目的：,将各费项成本分解成未来可执行的合同 随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同,工程实施阶段,工
4、程部,现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划,提供施工图 设计变更的控制、专项工程的优化,造价采购部,签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整,研发部,计划财务部,财务指标的动态跟进 资金计划审核,互动,动态成本的组成,动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本 +非合同性成本+待发生成本,动态成本,待发生成本,待发生费用,未签约合同估价,已发生成本,非合同性成本,合同性成本,已结算合同成本,未结算合同成本,合同金额,结算调整(含签证变更),合同金额,预估结算调整(含预估签证变更),工程竣工阶段,工程部,审核工程竣工资料 对合同相关条款进行
5、评估 对供应商进行相关履约评估,设计总结,造价采购部,与供应商进行竣工结算（含材料供应结算） 编制竣工成本并与目标 本（执行版）比较,研发部,计划财务部,财务决算 核算最终的财务指标,龙湖景观装饰工程成本管理,景观工程成本管理,景观工程成本构成,场地整治费 苗木栽植费 苗木保活养护管理费 景观效果调整增加费 苗木价,龙湖景观绿化指标参考,景观工程成本管理措施,景观工程分不同设计阶段成本控制 乔木或贵重苗木部分由甲供 景观效果过程控制控制移栽等造成的损失 建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木资源 严格管理现场收方结算,龙湖控制景观的方法 乔木、灌木种在那里,楼宇,行道树,道路,灌木,乔木,公共部分装
6、饰工程成本管理,公共装饰工程成本管理措施,装饰工程分不同设计阶段成本控制 主要装饰面层材料部分由甲供 装饰工程效果过程控制避免返工等造成损失 严格管理现场收方结算,材料设备采购管理原则,甲方供应材料设备的目的,集约方式规模采购有利于市场竞争降低材料设备的造价和采购成本 可以有效控制主要材料设备的质量,龙湖体验区样板房成本管理,样板房的成本范围 样板房成本包括： 样板房建造费、样板房装饰工程费、样板房家具及样板房小品摆设,影响样板房成本的主要因素 1）、样板房装饰风格定位 2）、样板房装饰材料标准 3）、样板房风格影响样板房家具小品风格和造价,控制样板房成本的措施 1）、样板房装饰成本原则应该控
7、制在目标成本执行版的分解测算控制范围内 2）、确定合适的样板房装饰风格以控制装饰成本和家具小品成本 3）、控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位 4）、耐用品回收和周转使用,龙湖体验区样板景观成本管理,样板区景观成本的范围 样板区景观成本包括： 样板景观乔木、灌木、草坪、小品、水体、便道、挡墙、护栏等，同时还包括配套的休息用家具。,影响样板区景观成本的因素 1）、样板区景观设计定位 2）、样板区景观乔木、灌木、草坪的比例不按常规比例，如何达到效果和成本的统一 3）、样板区景观树木定位高名贵树种多于常规配置 4）、样板区景观水体不按常规设置，高于项目配置平均标准 5）、样板区景观小品不按常规设
8、置，高于项目配置平均标准,控制样板区景观成本的措施 1）、样板区景观成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内 2）、合理搭配样板区景观乔木、灌木、草坪的比例和效果，控制名贵苗木的数量和效果 3）、样板区景观突破目标成本要有补救措施，如控制项目总体景观成本，样板区景观苗木移栽等,房地产开发的成本控制,内容,龙湖的成本管理,房地产主要成本费项构成,项目制成本管理组织形式,营销部,成本管理部,工程管理部,设计研发部,计划财务部,公司总经理,研发专员,项目负责人,项目研发经理,项目工程经理,项目成本经理,项目营销经理,项目财务经理,专业工程师,成本专员,营销顾问,财务专员,房地产开发的投资
9、控制,竣工验收 试 运 行,采 购 施 工,设 计 勘 察,可行性研究 项目建议书,房地产建设投资阶段划分,建 设 工 程 项 目 的 阶 段,启动阶段,规划阶段,实施阶段,收尾阶段,房地产投资比例阶段划分,建设安装完成,投使入用,投资,可行性研究,投资,合发同包,决立策项,100%,勘察设计,施工采购,竣工验收,房地产开发的投资控制要点,投资测算过程的控制分为： 投资论证阶段测算 设计阶段测算 执行过程的控制主要是施工控制,投资控制包括投资测算过程的控制和执行过程的控制,土地投资论证 根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位 结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置 结合周边环境
10、、相邻项目售价、市场需求等情况论证 项目投资可行性 参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算,投资论证阶段,方案设计（概念设计） 初步设计（扩初设计） 施工图设计,工程设计阶段,投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低 深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%20% 施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高,设计阶段投资控制效果,概念,设计,施工/安装,使用,控制的效果,控制的阻力,控制
11、的成本,主要控制价值区,方案设计控制要点,在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。,方案设计控制要点,对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积 。,对各方案合理搭配主要建筑和配套设施、车库、景观绿化面积，景观绿化面积、区内配套道路管网等，并进行土地成本、配置标准和建造成本的造价比较，对各方案的建设工期、销售速度、销售价格和资金成本的比较，编制投
12、资估算。,方案设计控制要点,初步设计（扩初设计）阶段控制要点,限额设计 确定限额设计控制指标 限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性 。,初步设计（扩初设计）阶段控制要点,根据地貌标高，比较总体平面布置，以确定建筑物和总平面标高，合理确定平场土石方标高，达到平基土石方的挖填运最合理方案，减少挡墙工程量，减少基础深度增加地下利用面积的方案比较。,初步设计（扩初设计）阶段控制要点,控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、
13、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。,初步设计（扩初设计）阶段控制要点,确定产品配置系统、内容、标准 开闭所（如果有）、高配室、低配室的区域位置的选定； 给水、消防分区是否合理,初步设计（扩初设计）阶段控制要点,控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足必要使用功能的同时成本最合理。,初步设计（扩初设计）阶段控制要点,根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。,景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木
14、、草坪面积的比例。,初步设计（扩初设计）阶段控制要点,综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。 编制概算，对投资进行控制。,施工图设计控制要点,比较不同形式基础工程造价，确定合理基础形式； 比较不同结构体系对工程造价的影响，确定合理结构体系，认真计算合理选择安全系数； 把握细部设计、作法和材料选用 由此可见设计阶段投资控制的重点又在方案设计和初步设计（扩初设计）阶段。,运用价值工程控制投资,投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效
15、控制投资。 价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。,如何有效提高产品的价值,功能F 成本C,1、功能不变，成本下降 2、功能大幅提高，成本略有增加 3、功能提高，成本降低 4、功能略有降低，成本大幅降低 5、成本不变，功能提高,如何有效提高产品的价值,表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成本之比； 成本也不是一般意义上的成本，它是构成产品寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。,如何有效提高产品的价值,所以上表也表示为： 功能（或效用） 价值= ； 成本（或费用） F
16、用数学公式表示 V = C,工程实施阶段控制要点,确定合理的工期，为了及时达到投资效益，抢工期可能会增加成本，但抢工期获得的效益是否与增加的成本等值。,施工方案的比较和造价控制 包括施工平面布置中施工设备的选择和配置，基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案比较，有（增加）费用的非常规施工方案多方案比较等（如：止水带、刚性套管、防水拉杆）,工程实施阶段控制要点,工程实施阶段控制要点,施工材料设备采购，对材料要比值比价；对设备除了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费用；,投资控制（目标成本管理）,编制目标成本或计划成本 分阶段对目标成本或计划成本
17、进行检查、修正 对目标成本或计划成本与实际成本进行比较对项目进行后评估,目标成本编制的方法,投资估算（历史成本数据库） 设计概算,历史成本数据库,包括： 成本测算基础资料 开发成本汇总表 单位工程建安指标,成本测算基础资料： 搜集各房地产项目工程（历史）的各项规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程指标的实际记录 新建房地产项目的规划设计条件，拟建项目概况指标,开发项目成本汇总表： 是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。,单位工程建安指标： 按项目的单位工程编制，共分为五大部分： 1）、工程概况。 2）、特征指数。 3）、建设标准。 4）、经济指标、
18、5）、技术指标。,1）、工程概况主要包括： 工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。 2）、特征指标主要包括： 窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长总高） 窗地比：外墙的窗面积/建筑面积 体型系数：外表面积（标准层周长高度+标准层面积）/建筑面积（标准层建筑面积、高度）,面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积 （规划面积/建筑面积） 造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数 经济指标和技术指标与面积系数的关系 （系数大于1成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数）,3）、建筑标准：分别按单位工程 基础； 结构及粗装修； 主体设备安装工程； 公共部位精装修； 户内精装修； 等的主要材料做法进行描述。,4）、经济指标包括： 单位工程人费和单位面积人工费指标 各分部工程造价和单位面积造价指标 各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标,找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调整。,谢谢聆听 欢迎指正,