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1、中国石家庄广安大街 【中冶财富广场】整体发展战略 定位报告 2010.5 明确策划目标 1. 树立石家庄中冶品牌地位； 2. 配合政府旧城改造，提升区域形象价值； 3. 遵从市场，实现项目利润最大化 宏观面 1. 项目定位准确且具有前瞻性； 2. 业态配比合理，且最有利于市场原则 ； 3. 选择最佳销售引擎及销售策略； 4. 选择最佳销售策略 项目层面 1.如何解决项目回迁面积过大问题； 2.如何树立中冶品牌； 3.如何实现利润最大化； 4.区域市场环境； 5.项目整体定位尤其商业如何定位； 6.我们的目标客户。 重点解决问题 市场 调研 项目定位 策划 核心定位 区域概况 宏观分析 公寓、写
2、字 楼、商业市场 研究 竞争对手分析 地块价值研究 项目整体定位 项目经济指标 项目经济估算 公寓、写字楼 商业产品定位 公寓 写字楼 商业 项目策划成果 5 石家庄整体市场情况 1 城市发展潜力巨大 基础设施逐步完善 旅游资源丰富 工商业发达 石家庄 交通便捷 城市定位： 1.中国经济增长 第三引擎中的 重要支点，首 都经济圈的第 三级，冀中南 经济圈的经济 振兴中心； 2.中国医药之都 ，华北中南部 的物资集散和 交通枢纽； 3.建成产业强 大、生态优 良、环境优 美、功能完 备、文化先 进、交通发达 的现代化大都 市。 中国药业之都、华北交通枢纽、河北经济中心 2005年-2009年石家
3、庄市房 地产总投资呈现快速增长的 趋势。2009年投资额较2005 年增长了257.28亿元，增长 3.27倍。 从05年起，石家庄房地产投资增长迅速，市场呈现供需两旺局面 09年较05年商品房 销售面积增长了349.18 万平方米，施工房屋面 积增长了1537.53万平 方米，增长趋势明显。 0509年，成交面积及成交价格稳步攀升 2009年石家 庄市商品房销 售接近200亿 元，创历史新 高 成交均价平稳 增长，2009 年全市商品房 价格接近 4000元/ 相对于同等城市规模和发展水平 的河南省省会郑州市，无论商品 房成交面积、成交金额还是成交 均价，石家庄市场都与其差距明 显。 省会级
4、城市中的房地产价值洼地，但依托京津，后发优势明显 研究总结：未来10年，石家庄房地产市场将进入黄金发展季 1.快速城市化、政府对城中村的改造力度和决心决定未来房地产发展的 支柱地位； 2.经济快速发展，财富不断积累，为房地产市场的快速发展奠定了坚实 基础； 3.房地产调控政策不断出台，短期内行业蕴含风险，但前景光明； 4.作为价值洼地，随着京津冀区域发展一体化的快速推进，石家庄房地 产市场在未来10年将迎来历史性发展机遇； 5.市场形成本土品牌、外来品牌、新进品牌三强鼎立局面，竞争日益激 励，品牌大盘的地位日益确立； 11 专题市场分析 2 公寓写字楼商业 12 石家庄公寓市场分析 三大类产品
5、：居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型 公寓产 品概况 严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住 宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同，一般可 以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施 建设”等方面进行区分公寓和一般住宅。 宜商宜租、性价比高的商务公寓成为石家庄楼市的宠儿 公寓产 品特点 居住型公寓： 精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外 优质服务；销售价格一般高于区域整体水平； 商务公寓: 一般处于城市核心地段及商务中心区；既可居住，又可办公；价格相对写字楼较低
6、； 产权性质为商务公寓，非纯写字楼 酒店式公寓: 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地 带、商圈周边，交通方便；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体 现档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公 司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高 客户需求特征分析 居住型公寓：高级白领及投资客；低首付、低月供；精装修交房，配套完 善，交通方便；具有较大投资价值，升值潜力大 商务公寓:自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好；投资者 ，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大；价格
7、相对写字楼低、首 付和贷款均有较大吸引 酒店式公寓:租客主要以企业高管、外籍人士、来往石家庄的商务人士为 主；购买客户主要以投资客为主；具备良好的商业、商务、交通条件；具 备较高的投资价值 主力户型大多集中在40-90平米之间，主流户型为标准一居室 名称主力户型（） ME码40-109 万隆国际40-90 克拉公寓52-73 唯C时尚广场37-140 自由立方70-140 观筑(佳泰国际）41-67 阿尔卡地亚45-89 光彩公寓51-85 花香维也纳五期60-130 昆仑盛阳门43-111 东方曼哈顿45-130 建华旺角60-90 官鲤35-90 ME码 阿尔卡迪亚（46） 克拉公寓（58
8、） 名称占地（万 ） 建面（万 ） ME码7736 45640 万隆国际9504127000 卡拉公寓 - 39200 唯C时尚广场1200622000 自由立方-15000 观筑(佳泰国际）480221000 百度空间660830000 阿尔卡地亚152076 33600（ 860000） 光彩公寓- 花香维也纳五期125000 6600（170000 ） 昆仑盛阳门15600110000 东方曼哈顿80000390000 建华旺角625010000 官鲤19617123775 在售项目中71%以上的建面都在10万平米以下 ，体量较小 销售情况截止2009年底，销售状况不一 供应体量 销售情
9、况 名称开盘时间销售情况 ME码2009年 已售出70%。 万隆国际2007年8月 售罄 克拉公寓2009年4月 已售出80%。 唯C时尚广场2009年2月 已售出20%。 自由立方 - 观筑(佳泰国 际）2007年10月 已售出80%。 阿尔卡地亚2008年7月 已售出40%。 光彩公寓2009年5月 已售出20%。 花香维也纳五 期2008年8月 已售出70%。 昆仑盛阳门2009年4月 已售出30%。 东方曼哈顿2008年11月 已售出30%。 建华旺角2009年3月 - 官鲤2008年5月 2号公寓楼售罄，1号楼 目前销售30%。 东购商圈 ：裕园广场；北国商圈：美东国际、汇景国际、官
10、鲤 重点调 研项目 本案 裕园广场 美东国际 汇景国际 官鲤 汇景国际美东国际 裕园广场C座 官鲤 竞争对手汇总 重点调 研项目 从0.8元-1.8元不等，公寓类产品租金价格整体明显低于写字楼 但出租率较高 租金水平 出租率 项目名称租金出租率 官鲤0.81.4元正在招租中 汇景国际1.3元正在招租中 美东国际0.8元95% 裕园广场C座1.8元95% 21 目前市场上的公寓产品销售状况良好，小户型公寓销售速度较快。石家庄作为省会级 城市。近几年发展势头迅猛，目前市场已经表现出对高档公寓较大的需求，棉四项目 处于石家庄CBD核心区域，区域经过多年发展，已成为石家庄的门户及城市名片，商 务活动频
11、繁。从市场情况看，区域市场存在对高档次、高性价比商务公寓的需求。 建议项目提供高品质精装修酒店式公寓，以避开市场大规模的中低档的酒店式公寓的 冲击，同时能够实现项目利润最大化目标，同时棉四项目设置的高档商业为公寓提供 了完善的消费配套实施，使项目具备高性价比。但是，根据石家庄市场的情况来看， 不易做户型面积大，公摊大大户型项目，以避免后期销售受阻。因此高品质城市核 心区精装MINI公寓是本项目发展目标 公寓市场总结 22 石家庄写字楼市场分析 萌芽期（上世纪末） ：企业自建办公楼为主，企业选择在民居或极其普通的写字间办公，仅 有少数办公楼对外出租； 起步期（2000年2003年） ：开始出现商
12、务楼、商务公寓等产品； 放量期（2004年2005年）： 西美一期入市，标志着石家庄写字楼行业开始步入全新的发 展阶段。中华商务、军创国际等项目陆续上市，出现了第一轮商务办公楼的开发与投资热潮 ； 盘整期（2006年2007年） ：0405年市场集中放量导致供大于求，楼盘空置率较高，06 年市场放量不大进入调整期。07年，庄家金融大厦、尚德国际为代表的高端项目以全新姿态 进入市场； 蓄势期（20082009年） ：2008年，随着房地产市场的急转直下，写字楼项目的销售几 乎处于停滞状态。 2009年，写字楼市场在刚性需求释放、利好政策推动的共同作用下迅速 回暖，官鲤、金正威尼斯公馆、主场等全新
13、概念的商务办公产品、国富大厦等中端商务楼开 始迅速赢得市场。 石家庄写字楼市场发展历程 产业革新和功能升级以及三年大变样的助推，石家庄写字楼必将迎来发展良机，未 来虽竞争激烈，但市场前景良好 写字楼产 品特点 建筑规模大、机构和人员集中、多为高层建筑、人口密度大 建筑档次高、设备先进 地理位置优越、交通便利、与公共设施和商业设施相邻 使用时间集中、人员流动性大 客户 类型 （1） 甲级写字楼 （2） 乙级写字楼 石家庄甲级写字楼位于石家庄城市繁华区 域中心，交通便捷，周边配套齐全，建筑 空间布局灵活、物业服务完善、内部配套 齐全，其入驻客户多为国内外知名公司。 石家庄的乙级写字楼同样位于石家庄
14、城市繁华区 域中心，同样交通便捷，周边配套齐全。乙级写 字楼较甲级租金降低一个等级，物业服务基本满 足需求，是众多中小型公司和成长型公司的首 选。 甲级写字楼：入驻客户多为国内外知名公司 乙级写字楼：众多中小型公司和成长型公司的首选 100200平米的成长型企业商务套型仍然将是市场需求的主体；随着石家庄城市 升级发展过程中的外来产业进入，200以上的写字楼市场占有率将逐渐增大 随着需求主题对面积要求的逐步增加，以及对产品品质的要求 不断提高，石家庄写字楼的品质在不断提升 未来3年内市场供应量大竞争激烈，但缺乏核心地段的高端写字楼 20102012年，石家庄写字楼市场的潜在项目： 2010201
15、2年三年内写 字楼预计开工面积接近 100万，虽然不同的 项目入市节奏的会有所 差别，但如此大的体量 会对市场形成冲击，对 石家庄写字楼市场是个 极大的考验，本项目若 想取得成功，必须要有 突破性定位。 本案 安侨商务 裕园广场 美东国际 汇景国际 官鲤 九派大厦开元大厦 中茂海悦 重点调研项目 裕园广场A座开元大厦中茂海悦酒店 安侨商务九派大厦 汇景国际 重点调研项目 项目名称租金出租率 裕园广场A座2.2元/平米/天100% 开元大厦2.5元/平米/天100% 中茂海悦酒店2.58元/平米/天100% 九派大厦2元/平米/天95% 安桥商务1.23元/平米/天95% 汇景国际精装2元，毛坯
16、1.58元/平米/天正在招租中 石家庄市较新写字楼租金整体扁平化，总体在2.2-2.5元/平米/ 天出租率很高，都在95%以上 租金水平 及出租率 写字楼市场总结 石家庄写字楼市场呈现两级分化趋势，地段好、配套完善的写字楼销售状况良好，但地 段一般的甲级写字楼只租不售，均作为开发商的长期持有资产进行经营。物业租金水平 远远高于乙级写字楼，入驻企业自身实力雄厚，对物业的各项配套设施及服务也有一定 的要求。同时，随着城市经济的快速发展，城市核心地段甲级写字楼将成为写字楼市场 的宠儿而颇具投资价值。 中冶作为国内最具实力的开发企业之一，多年来开发了大量的房地产物业，在国内市场 中有较大的影响力，是房
17、地产市场的引领者和开拓者。在当前经济快速发展，房地产市 场竞争日趋激烈的情况下，中冶提出了新的要求和挑战，在石家庄房地产市场涉足新的 领域，开发当地高档次综合性物业，继续保持对市场的引导，是企业发展新一步和重要 的战略。 对棉四项目而言，其独一无二的城市核心位置，决定了项目的产品定位：成为 区域市场的标竿，地标性的建筑物，必将带动区域的发展 32 石家庄商业市场分析 传统批发业正在逐渐衰落，随着收入水平增加，新兴商业正处 于蓬勃发展中 区域商业 市场分析 发展现状：省会经济和“火车拉来的经济”催生两大特征： 1. 外县市和本地的集中消费带来零售商业发达； 2. 南三条和新华集贸两大批发基地带来
18、的批发业的繁荣，但由于正定国际小商 品市场的繁荣，石家庄市批发业逐步衰落。 东购商业区-石家庄最大的综合成熟核心商业区，主要由火车站 商圈、批发市场及大型购物中心组成（日平均人流25万人） 重点商 业区一 东购商业圈是指中 山路（东至公里 街、西至中华大街 ）和民族路沿线区 域 1.百货商场除东购外 其他经营一般，处 于饱和状态； 2. 主题商场经营情况 良好，市民接受度 高，但对内部设 施、主体确定和氛 围营造要求较高； 3.专业市场经营良好 ，但亦已饱和； 4.专卖店云集，竞争 十分惨烈； 5.低档及快餐经营良 好，规模型配套是 该区域空白点 北国商业区-石家庄中高档商业消费区，以北国为中
19、心，南到西美 ，西至影乐宫、北延燕春酒店、东达世贸名品（日平均人流10万 人） 重点商 业区二 1. 北国经营良好，属 区域商业旗舰，其 百货及超市处于垄 断地位； 2.三利名品以服饰和 化妆品为主；世贸 名品以高档消费为 主。上述经营处于 勉强维持状态； 3.专业市场档次低， 经营不佳； 4.专卖店以中低档次 为主，竞争激烈； 5.区域配套商业较为 成熟。 两大主力消费人群：中产阶层以及工薪阶层 商业消费 客群分析 1.购物人群分类（按收入）：中产阶层（家庭月收入4000元以上）、工薪阶层（家庭月收 入4000元以下）、低收入阶层（家庭月收入2000元以下，包括学生等年轻人群）； 2.居住或
20、工作地点：桥东、桥西、其他区域和郊县； 3.购物地点：工薪阶层及高收入的中产阶层一般去东购、北国等大型商场和品牌专卖店， 年轻人和低收入人士主要选择在新华集贸、南三条等专业市场购物，购物地点选择有一 定区域性。 商铺销售以投资客为主，该类客户对地段、商务氛围、价格敏 感、倾向投资临街商铺，擅长以租养贷 商铺投资 客户分析 1.偏好中心地段和商业氛围成熟的商铺，比如专业市场； 2.认可商铺投资方式，普遍认可8%以上的投资回报率； 3.对价格敏感，价格是最终考虑能不能购买的决定因素； 4.投资趋于理性，对商铺产权，开发商实力等因素看重，； 5.对商铺未来经营情况很看重，要求投资风险小、有保障； 6
21、.大多数对临街商铺情有独钟； 7.不少客户认为商铺投资风险已经很大，小投资客倾向住宅或公寓投资； 8.投资大都选择银行按揭，实现“以租养贷”。 区域内商业业态较为丰富、以餐饮娱乐为主导、不乏金融机构 特色商业，区域以传统商业为主，缺乏主题及特色商业 棉四区域 商业业态 棉四项目周边以广安大街沿线为主共调研商铺57户，业态分布统计如下： 小于100平米和大于400平米的商铺所占比例较大 棉四区域 商铺面积 大面积商铺的需求主要集中在金融、娱乐休闲等行业 小面积商铺的需求所占比例最大，但是业态比较分散 区域内餐饮行业层次较丰富，面积需求区间跨度大 租金及售价12层普遍较高，但3层以上价值较低，租售
22、赁情 况良好，未来经营情况未知 区域租售 价格分析 首层底商租金最高可达到10元/平米/天 一二层底商整租可以达到6-7元/平米/天 集中商业海龙电子城一二层租金达5-6元/平米/天，35层租金在1-3元/ 平米/天水平 中心线地下商街租金在5-6元/平米/天水平 官鲤一二层底商（售罄）整体售价达到3万元左右，统一户型420平米 中心线地下商街由南向北共分8个区域（ A,B,C,D,E,F,G,H).A区111平米及59平米 两种户型，主要经营较大品牌。B/C/D区为小店面的新潮服装饰品9-16平米等。E 区为儿童用品娱乐区。F区为餐饮区。G区待定，预计经营休闲娱乐或新潮服饰。 H区为大型超市
23、。 A区均价32000元，其他均价25000元。购买后3年代理租赁，每年返点8%，3年 后协商是否再签，3年返点购买时一次性返还，则购买时缴纳总价76%。上述单价 为返点折后价。 租金 售价 面对激烈的市场竞争，本案商业要立于不败之地，必须走差异 化和特色化之路 商业市 场总结 1.作为传统商业贸易区，批发商业正逐步衰落，但新兴商业方兴未艾； 2.石家庄东购及北国两大商圈呈垄断地位，百货、零售、专卖店及专业市场已区域饱和，其 他商家很难插足； 3.主题商场经营情况良好，市民接受度高，但对内部设施、主体确定和氛围营造要求较高； 4.商铺购买者以投资性客户为主，自营者所占比例较少，投资性客户对价格
24、、地段和商业氛 围特别敏感； 5.商铺租售情况良好，12层租金水平及售价较高，但高层商业价值较低； 6.两大商圈日均人流量超过35万，如何吸引上述人流是本案面临的最大难题； 7.区域缺少特色商业，尤其是与儿童消费相关的主题商业； 8.区域缺少集中成规模的名品折扣店，比如outlet 差异特色主题商业是本案发展的必然选择 42 项目价值研究 3 43 项目位于广安大街，距离中山路300米，属于城市核心发展带 紧邻省博物馆、体育馆及裕彤国际体育中心，人文气息浓厚 区域配套完善，交通便利，已形成了石家庄最为集中的商务、商 业和星级酒店集群，CBD不再徒有其名 房地产整体市场趋 于理性、供需两旺 ，房
25、价涨幅和GDP 增幅呈均衡趋势。 中心区物业稀缺性 将更加体现，将出 现价格峰值点。 石家庄城市中心 已经形成区域商 业地产价值制高 点 石家庄商业价值的巅峰点即将出现，本案处于价值核心区中心点 紧邻CBD核心区，地理位置优越，但回迁面积过大不利于项目 规划及品质提升 项目位置 开发指标 名门华都 广 安 大 街 省博物馆 棉四地块 该地块位于CBD核心商业街广 安大街，原棉四职工生活区。西 至广安大街，东临育才街，南接 谈南路，北临谈北路，西向邻广 安大街约200米面宽。 总占地面积5.4公顷 折合5.4万平米 地上建筑面积18万平米 地下建筑面积6万平米 总建筑面积24万平米 回迁房10万
26、平米 容积率住宅3.5商业5.5 区域优缺点同样明显，机遇与挑战并存 区域 概况 厂企最为集中的区域，环境较差，改造潜力巨大，是政府重点改造对象； 区域内的博物馆、广安大街是石家庄市中心地带，为CBD核心区； 区域内建成生活区众多，房龄较长，立面陈旧； 企业搬迁将改善区域环境，但大规模土地供应也将加剧未来市场竞争； 旧城改造总规模达到1019万平米，在石家庄各城区中居首位 区域商业及商务氛围浓厚，博物馆带来厚重的人文气息 项目南端有省博物馆、图书馆、科技馆等文化功能区和国际大厦、世贸皇冠等星级酒店； 广安街已建有诸多新建和在建商务办公楼、大型商贸设施； 项目紧邻北国商城.人民广场，文化广场，先
27、天下购物广场等石家庄地标式建筑； 娱乐配套设施齐全，交通便捷； 没有不好的市场，只有不好的产品 项目 分析 Strength优势分析Weakness劣势分析 S1.位居城市中心地带的综合成熟商业区域内， 区域认可度高； S2.区域发展较为成熟，交通便捷； S3.市政配套完善； S4.CBD、金融街概念提升区位价值。 W1.不紧邻中山路，影响商务价值； W2.地块只占棉四生活区一部分，未来回迁房 和现状小区对项目产生影响； W3.回迁面积过大，不利于项目整体规划及品 质提升； W4.地下面积过多，项目利润难以保证。 Opportunity机会分析Threat威胁分析 O1.石家庄市房地产市场开发
28、仍处上升期，各种 开发类型仍有较大市场空间； O2.城市属于房地产价值洼地，因此受调控压力 小，后发优势明显； O3.CBD如能落位，将给项目带来巨大发展潜力 ； T1.未来市场放量增大，竞争激烈； T2.近年来一些失败项目一定程度打击了投资客 信心，投资趋于理性 T3.宏观调控引发的市场观望情绪明显； 优势分析：最大优势是所处地段，周边具有成熟的商业及商务氛围，因此应充分发挥优势，即在项目功能 定位中尽可能多做商业及办公面积（公寓及写字楼）； 劣势分析：项目劣势应通过产品定位和产品创新设计来化解，立足于把本案打造成：石家庄最具创新，高性 价比项目，没有不会成功的道理，市场永远都在遵循“没有不
29、好的市场，只有不好的产品”这一原则； 机会分析： 只要把握好市场契机，本案完全有机会超越同类项目；只要能够通过产品、营销方式的创新，一定能得到成 功。 威胁分析：调控引发观望，项目拆迁量大周期较长，项目蕴含风险，可以通过市场运作销售快速回笼资金、 缩短运作周期减小项目资金风险，适宜采取速战速决策略。 50 项目四大价值 石家庄城市名片 传统的城市中心， 城市经济发展的重 心，必将诞生城市 标志性物业，升级 城市价值。 城市综合体价值 项目为石家庄城市中 心集星级酒店、顶级 写字楼、主体商业和 休闲娱乐为一体建筑 群。 地标建筑 基于中心地段、历史 价值，本案建筑具备 了国际化元素表现， 具备城
30、市标志型建筑 基础。 中冶品牌 最佳体现 和金刚、保晋项目相 比，棉四项目最能体 现世界500强公司中 冶的品牌价值 项目可挖潜的四大价值点 51 SHOP PING MALL OFFIC E 从构成属性分析，本案是集高端公寓、5A写字楼和主 体商业为一体的城市中心都市综合体。 顶级写字楼：总建筑面积为3.5万平米，与周边已建写字 楼形成顶级写字楼群，是CBD中心区最具标志性产品， 是构建都市综合体的核心功能建筑体。 商业中心：总建面3.5万平米（其中地下2万平米），服 务型高端商业定位为高端奢侈品、精品或服务型商业。 五星级酒店公寓：总建面约3万平米，石家庄最高端的酒 店公寓，提供包括会议室
31、、水疗SPA、中西餐厅在内的 配套设施。 开发式城市广场：建成“中西交融”的文化广场，形成 一个开放式的广场。 APARTMANT SQURE 项目融五星酒店公寓、顶级写字楼、购物中心为一体，组建成为石 家庄城市核心罕有的商务综合体 52 棉四项目发展战略 4 53 物质 精神 位于石家庄中心城区CBD核心区，广安大街世人皆 知 城市新地标、石家庄人的骄傲 融写字楼、高端酒店公寓、特色品质商业一体复合商务群 形成循环性的经济体，形成“楼宇经济”，提升CBD功能 【中冶财富广场】 建筑的责任，在对城市、对文化产生影响力的同时，已经从提供功能空间 转向了组织社会活动功能。BERNARD TSCHU
32、MI（伯纳德屈米） Switzerland 由于特殊的历史、地段，以及综合体所具有的资源聚合和象征性， 【中冶财富广场】具有两大特质 影 响 层 面 时间 对不再具备足够影响力、发 展动力严重不足、影响CBD 形象的棉四生活区进行改造 ，阶段性过程。 改造 具有地标性、高标准的建筑 综合体的打造，【中冶财富 广场】将获得”新生“，成 为石家庄的城市关注点。 复兴 升级 集合商务、商业、公寓等为一 体的中冶财富广场，联合周边 写字楼及商业、酒店集群，起 到形成和完善石家庄CBD城市 功能。 2010年2011年2012年 2013年 中冶对“棉四”改造，争取历时4年，实现两大目的：复兴石家庄 中
33、心城区、升级城区功能，形成真正意义上的城市专属CBD区域 中冶财富广场将形成“循环经济体”，升级城市功能 根据具有地标性的城市综合体发展来看，中冶财富广场项目对于石家庄来说，具备 以下特征： 外联 依托城市发展趋势 代言石家庄城市核 心 内生 联动高端办公集群 互动星级酒店运作 外联 内生 集合多种功能服务 渗透多种魅力元素 共享多种客户资源 复合 功能 纵向 产业办公群聚化 横向 酒店功能高端化 纵横 开发 56 原则一： 将项目发展，置于整个石家庄市的命题上进行思考，对城市、文化、经济等资 源进行全方位整合，建立价值标杆体系； 原则二： 以采取“全面突破和升级”为核心策略，在产品创新、硬件
34、打造、软件服务、 开发模式及合作团队上实现中冶品牌效应，升级石家庄房地产开发标准。 项目主题定位原则 中冶财富广场 石家庄城市新特区 国际级商务复合体 石家庄新城市名片，CBD商务旗舰，全新的高端商务、商住、休 闲、购物的特区，开创石家庄高端物业运营先河。 项目主题定位： 58 一个广场一个时代 ONE PLAZE， ONE TIME 定位语诠释： 1. 中冶品牌是唯一的，财富广场也是唯一的，同时因为财富 广场的诞生，石家庄房地产迈入一个全新时代。 2. 谁拥有财富广场，谁就是时代的掌控者； 【中冶财富广场】主题定位语 59 项目物业发展定位 5 60 酒店式商务公寓： 地下23层：设备间和停
35、车位； 地下一层：生活超市、餐饮、儿童职业 体验中心； 13层：综合商业； 615层：高档商务公寓（LOFT形式 ） 5A写字楼： 地下二三层：停车位； -13层：综合商业； 425层：5A级写字楼； 写字楼及酒店式公寓楼连接部分： 商业内街及集中式商业 中冶财富广场项目设计概述： 项目主要经济指标及未来物业售价预估 棉四地块估 价 公寓写字楼商业 2010年90009500一层40000，二层25000 2012年 100001100 0 1000011000一层40000，二层25000 注：公寓精装修标准800元/平米，单位：元/平米。公寓涨幅按5%/年计算，写字 楼涨幅按4%/年计算
36、主要技术经济 指标 序号项目名称指标备注 一项项目用地面积积 1 项目规划总占地面 积 57000 其中：建设面积47000 道路用地12000 绿地面积8000 二建筑面积积 1总建筑面积240000 1.1其中：回迁住宅100000 1.2商务公寓30000LOFT建筑类型，买一得二 1.3写字楼35000 1.4商业25000其中地上1.5万，地下一万 2地下面积50000不包括商业1万 主 要 经 济 指 标 项 目 售 价 预 估 项目成本核算 项目成本费用估算 序号 相关费用计费依据数量金额（万元）备注 一土地使用权取得费 0.00 二前期工程费 2696.97 三建筑、安装工程费
37、 63452.40 1建筑安装工程费 24000062700.00 1.1回迁住宅2200元/平方米10000022000.00 1.2公寓4000元/平方米3000012000.00 包括800元/精 装修费用 1.3写字楼3200元/平方米3500011200.00 1.4商业3000元/平方米250007500.00 1.5地下面积2000元/平方米5000010000.00 2 建设工程规划许可 证执照费工程概算0.1%三.1项费用62.70 3工程建设监理费工程概算1.1%三.1项费用689.70 四 市政配套设施建设 费 10800.00 1 基础设施工程费（ 包括红线内外）400
38、元/平方米2400009600.00 2绿化建设费50元/平方米2400001200.00 五不可预见费 （一至四项） 3.0% 2308.48 六期间费用 2892.91 1管理费用 （一至五项） 9.5% 1585.16 加上中冶利润6% ，以及管理费 1.5% 2财务费用 1年期贷款利率取 5.5% 1307.75 贷款额按总开发 成本的30%计取 ，一年计息 七成本合计 82150.76 八单方成本 3422.95 单位为：元 经过初步估算， 在不记土地成本 的前提下： 1. 项目单方成 本为3422元 /平方米； 2. 项目总造价 （包括中冶 7.5%的利润 及管理费） 为8.21亿
39、元 63 项目利润估算 预期利润 一 销售收入销售均价 销售面积金额（万元）备注 1 公寓90003000027000.00 根据周边市场估 算 2 写字楼105003500036750.00 3 商业部分250002500062500.00 根据周边市场估 算 销售收入合计 126250.00 二 两税一费 总销售收入 的5.5% 6943.75 三 土地增值税 总销售收入 的1.5% 1893.75 四 销售费用 总销售收入 的3.0% 3787.50 五 利润总额 31474.24 六 利润率（所得 税前） 24.93% p项目车位收 入、及广告位 收入未计入； p销售率按照 100%计
40、算； p项目税前利 润达到24.93% ； p为考虑市场 风险，售价测 算相对保守； 64 酒店公寓发展定位 壹 65 酒店公寓客户群体分析 酒店公寓建筑群产品整体定位 酒店公寓建筑群产品打造体系 销售策略建议 酒店式公寓集群的KPI 66 投资客 中小企业主 政务商务客户 长期、稳定的收益和回报； 看好地段潜力，买入产品升值前瞻； 看好酒店式服务式住宅前景的投资者； 作出自有固定资产（或具有其它使用功能）； 物业功能要求。 事业刚刚起步，但注重商务形象； 对交通和配套满意，满足居于城市中心的意愿； 讲究办公情趣，追求工作品位自由； 享受标准24小时酒店式贴心物业服务。 政府机构、大型国有企事
41、业单位的高级官员及领导； 外地驻石家庄的分支机构； 以公司名义购买（多为私营企业主），作接待用途； 其它用途。 目标客户群分析 城市中心 政务、商务体验 星级服务 体验场所 石家庄城市门户地段，城市龙 脉之首，立体式交通，享受城 市建设带来的完善配套。 位于石家庄城市核心商务、旅 游、政经核心，从容周转于政 务、商务之间。 专属的星级CLUB会所，独特 的“企业会馆”，体现身份， 满足商务与企业家修为的需要 国际品牌集群团队，高品质 软、硬件配置，拥有显著的差 异性和档次感，舒适度高。 客户购买和入住物业的决策模型 酒店公寓客户群体分析 酒店公寓建筑群产品整体定位 酒店公寓建筑群产品打造体系
42、销售策略建议 构建酒店式公寓集群的KPI u 引进专业化的酒店运营管理机构，打造首席国际化标准服务的酒店公寓，宣告 一个5星级国际私人产权酒店时代的到来。 u 高装修水准装修，引进国际、国内知名室内设计家，为城市顶尖的财智阶层量 身打造私人商务寓所。 u 一个奢华的“第三商务空间”，享受24小时的国际5星级高标准酒店服务；一种 新的生活方式，一种私享化的世界； u 石家庄城市中心的“城中之城”区，CBD区域独一无二的商务磁场和商务圈层 ； u LOFT商务公寓，通过赠送面积的方式保证销售速度以及资金回笼 5星服务精装酒店式LOFT官邸 酒店式公寓”物业发展建议 u 首席，代表着具有高度个性的物
43、业，彰显城市新贵人群和享乐人群的精神属性，形 成一个特定消费人群的圈层； u 会馆级生活公馆通过“专属会所+城市会馆”，形成“会所级酒店公馆”，为 追求品质生活、沉迷消费时尚、享受服务专属者，与高尚服务形成有效结合，为高端 商务、总裁人士打造的商务空间。 石家庄首席会馆级商务公寓 酒店式公寓形象定位 酒店公寓客户群体分析 酒店公寓建筑群产品整体定位 酒店公寓建筑群产品打造体系 销售策略建议 构建酒店式公寓集群的KPI “酒店公寓”产品体系建议： 产品核心竞争力 会馆级商务国际艺术风格 升级商务体验树立创新形象 5星级酒店服务 24小时管家服务 除了特别设计的酒店式大堂以外，在裙楼构建超豪华、开
44、放式、多功能化 的“名流生活馆” ，并与购物中心的高端会所形成有效统一和结合，全 方位营造品位生活，缔造石家庄惟一的会馆级商务新方式。 实施方式：邀请知名设计师主笔设计，本土化的工艺打造。 经营方式：未来可通过自主运营或与经营公司联席合作。 城市核心区名流专属商务会馆 石家庄惟一专属级会所配套 高级商务会所 俱乐部入口 特色酒吧 专属级会所配套建议 邀请国际知名设计师，设计出23套风格各异的样板间，作为私人商务会馆和精装 LOFT办公空间，体现出的奢华、气派和精致，从而塑造整个项目的运作高度。 美式现代简约风格私人酒店会馆（美国MOD公司）东南亚奢华型私人酒店公寓（台湾邱德光设计） 专属级会所
45、配套建议 （1）装修采用高档、豪华材料，工艺精致，能够突出风 格。 （2）外墙：大面积的玻璃幕墙。 （3）内墙：大面积贴高级壁纸，局部高级环保乳胶漆。 （4）顶棚：厅、房顶棚均为高级环保乳胶漆，局部做造 型处理。 （5）地面：厅铺高级环保实木地板，房铺设高级地毯。 （6）门窗：入户门为高级防火门，配高级门锁、门吸、 猫眼，室内为高级实木门；天然大理石窗台，双层中 空玻璃。 （7）厨房：地面高级防滑地砖，墙面高级环保乳胶漆。 专属级会所配套建议 （8）卫生间：卫生间地面高级防滑地砖，采取有效的防滑措施； 高级防水瓷片整体贴墙面；顶部做吊顶处理，安装品牌浴霸、良好的排风设施； 配置品牌洗手盆，玻璃
46、淋浴间，品牌自动抽水马桶； 安装高级水龙头、毛巾架、纸巾架等；天然大理石台面洗手台，安装梳妆镜及防雾镜前 灯。 （9）室内有中央空调，保证区域通风条件良好。 （10）具有有效的防噪音及隔音设施。 （11）公共通道以大理石铺设地面或者铺设高级地毯。门厅及主要公共区域设有残疾人坡道。 （12）大厅面积宽敞，具有接待能力。气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足 专属级会所配套建议 有足够的高质量可用电梯，轿厢装修高雅，并有服务电梯。 国际频道有线电视的接入。 可视对讲电话。 与五星级酒店相符的计算机管理系统。 室内及公共通道区域提供国际互联网服务。 有应急供电专用线及应急照明灯。 室内软装
47、修建议 五星级风格奢华酒店大堂：秉持“国际化ART风格”，充分利用建筑设计所形成的空间，打 造成为西安最具有空间感、艺术感和奢华酒店大堂。 酒店大堂设计示意 国际化ART风格公共空间设计 在局部设计上，在延续项目整 体定位上，将艺术化风格的建 筑元素、形于外、神于内，墙 面暗藏灯使墙面显得更为丰富 ，GRG吊顶形成视觉中心，增 强视觉冲击力。 五星级风格奢华入口处： 一层电梯厅不锈钢刻花造型延续GRG吊顶的装饰元素，室内外空间成为一个整体。 标准层电梯厅：延续首层电梯厅设计风格，以方皮革饰面代替木饰面，增加空间亲和感 公共空间-电梯间 亮点1-空中造院，都市商务风景 q每六层建立一个共 享空间
48、公共院落 q每户大阳台私 有院落 q小户型也有绝佳的 风景 83 亮点2-LOFT公寓创新户型，附送实惠 层高4.95.2 米，上下两层 复式户型 买一层送一层 ，增加附加值 营造丰富空间 形式，方便商 务办公；同时 空间灵活变幻 ，具有趣味性 ，吸引时尚人 士和品味人士 亮点3-公建化立面 建筑外观公建 化，体现挺拔 感，同时使用 大量的玻璃立 面，突出都市 感、现代感 建议采用较沉 稳的色调，与 一期形象保持 一致，避免突 兀 平面布局建议 尽可能多的平层LOFT面积，提高容积率； 保证采光，弱化朝向； 尽量做到大户型通透； 考虑对于景观的利用； 在户型设计上考虑到对景观的充分利用； 考虑
49、到采光等因素，尽量将大户型排布在南向。 公寓一居主流面积为40-60平米，2居大多为70-90平米 户型面积(平米)套数比 单房30-405% 一居45-5540% 二居70-8050% 三居100-1105% p户型以一居、二居为 主，部分单房和三居。 p控制总价，户型面积 略小于市场公寓的主流 面积。一居的户型面积 定位在45-55平米，二居 的户型面积定位在70-80 平米。 p考虑的户型组合的需 要，在较好的位置设置 面积稍微放大的二居半 ，较差的位置设置一居 和单房。 公寓户 型 面积(平米)套数比 30-4040% 50-6050% 70-8010% LOFT户 型 p厅：开间3.3-3.5米，面积12-15平米； p卧室：开间2.5-3.0米，主卧12-15，次卧8-10； p书房：7-8； p厨房：3-5； p卫生间：4-5； p户型方正，开间进深合理，实用性较强； p厨卫独立，