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1、三亚房地产市场进入可行性研究报告 北纬18度 Sanya China California Florida Hawaii Bin tan South Carolina 北纬十八度有许多世界 著名的度假胜地：夏威 夷,加勒比海,巴厘岛、坎 昆、宾坦等 三亚北纬18 中国惟一能成为国际热带滨海度假目的地的城市 Cancun Pina Del Rio PAGE3 n一线城市：海口、三亚 n 二线城市（陵水、万宁、琼海） n 三线城市（文昌、儋州、五指山） n 其他（乐东、澄迈、定安等其他县市 研究说明 能否拿三亚火车站宗地的核心问题在于：当前是否可 以进入三亚房地产市场。本报告以此为核心命题，仅 仅
2、考虑区域房地产市场层面问题，据此全面收集各方 面资料进行论证。 报告数据资料来源于三亚官方文献、搜房网、世联地 产、中原地产和易居中国研究成果，相关结论仅供参 考。 由于未进行实地考察，报告难免有所纰漏，敬请包涵 谅解。 PAGE4 PAGE5 研究思路 三亚市场 进入性 区域宏观投资环境是否有支撑 ？ 区域房地产市场是否有空间？ 火车站宗地是否具有较高价值 ？ 区位地理/行政区划 人口概况 经济概况/产业分析 区域规划/城市规划 2011年以前市场概况 未来两年市场走势分析 宗地概况/周边发展规划 宗地周边楼市概况 宗地投资价值分析 报告目录 PAGE6 第一部分：三亚宏观投资环境分析008
3、 第二部分：三亚房地产市场分析034 第三部分：火车站宗地投资价值分析069 附件：三亚基准地价（2005年）091 PAGE7 第一部分：三亚宏观投资环境分析 区域规划 政策环境（区域发展战略/房地产政策） 经济概况（GDP/人均收入等） 人口概况（现有人口/旅游人数/规划人口） 区位地理（区位/交通/行政区划/资源） 中国前沿的休闲产业基础 海南将成为全球 滨海旅游发展热 点中的热点 地处全球滨海旅游热点区域 国际旅游岛国家战略的支撑 依托中国大国崛起的大背景 热带海洋+热带雨林稀缺资源 区位地理海南是未来世界滨海旅游发展热点中的热点，三 亚将成为重要的旅游目的地 PAGE8 PAGE9
4、三亚属于中国南大门，扼守太平洋和印度洋，在 国际经济关系中具有独特的区位优势 三亚，是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽；是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口 岸；是祖国的南大门；是建设中的国际热带海滨风景旅游新城。 三亚市地处海南岛最南端，位于北纬180934-183727、东经1085630-1094828之间。东邻陵水县，北依保亭县 ，西毗乐东县，南临南海。全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。 PAGE10 三亚市设2个管 理区，辖6个镇 （海棠湾镇、田 独镇、凤凰镇、 崖城镇、天涯 镇、育才镇）， 境内有5个国有 农场：国营南田 农场、国营
5、南新 农场、国营南岛 农场、国营立才 农场、国营南滨 农场。 三亚行政区划：共有2个管理区，辖6个镇，境内 有5个国有农场 PAGE11 海榆东线 对外交通作为三亚“十一五”期间基础设施建设的重中之重，以机场扩建、东 环城际快速客运轨道建设、环岛高速公路东西线连接等措施，努力打造海、 陆、空区域性交通枢纽, 提升三亚区域中心城市的地位 三亚 上海 北京 日本 韩国 新加坡 吉隆坡 俄罗斯 三亚已经开通第五航权：经 停第三国境內某点上下旅客 或货物权 G224国道 海榆中线 西线高速 东线高速 G225国道 G223国道 三亚具有高度的交通可达性，已经形成海、陆、 空全方位的立体交通网络 三亚对
6、外交通概况 航空：已开通始发航线107条，其中国内始发航 线76条、国际地区固定航线4条，国际临时旅游包 机航线27条；与72个城市通航，其中国内城市42 个、地区城市2个、国际城市28个； 海运：意大利歌斯达邮轮公司、香港丽星邮轮集 团均开通了香港三亚越南的不定期船次 ； 铁路：2007年4月18日，海南西环铁路扩能提速 工程顺利完工，由三亚始发至海口，经由海口琼 州海峡轮渡与中国内陆各省实现铁路全线贯通。 目前，已开通三亚至北京、上海、广州、长沙等 地的直达班次； 公路：海南的东线、西线高速公路由三亚、海口 两地开始呈环型沿海而建，形成海南环岛高速公 路，中途支路四通八达。 PAGE12
7、PAGE13 三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地 理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地 v三亚位于中国最南端，北纬18 度，全年长夏无冬，以热带海洋 为主题的旅游资源丰富； v“中国只有一个三亚”，得天独 厚的地理位置和气候条件，每年 吸引全国各地乃至世界各地的旅 游者； v随着世界小姐选美等活动的召 开，旅游区建设的完善，城市旅 游档次和形象不断提升； v2006年旅游人数超过450万人 次，三亚已经成为著名的旅游度 假圣地 PAGE14 阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田 园、风情等10大热带旅游资源和崖州古城、黎族风情等丰富的历史 文化资源 v天涯海角游览区、亚龙
8、湾国家旅 游度假区、南山文化旅游区、大 东海风景区、鹿回头公园、海山 奇观风景区、三亚湾风景区、落 笔洞、南田温泉、椰子洲岛、蜈 岐洲岛海景乐园，此外还有崖州 古城孔庙与鉴真和尚东渡日本时 避风登陆遗址及雕像等人文景观 v中国最大的“天然大温室”，日照 时间全国最长 秋季日出沙滩海景海底潜水 天崖海角南山观音鹿回头传说 三亚拥有众多热带海滨风景旅游资源，具备成为 国际一流热带旅游度假目的地的资源条件 PAGE15 人口概况 户籍人口总量保持低速增长。2010年户 籍人口57.01万人，比2009年末增加1.3万 人。按性别分，男性29.14万人，女性 27.87万人。按年龄分，18岁以下13.
9、69万 人，占24.0%；18岁35岁18.69万人，占 32.8%；35岁60岁19.46万人，占34.1% ；60岁以上5.17人，占9.1%。 规划2020年市域总人口约86万人，其中 城镇人口约65.5万人，城镇化水平约为 75%。 2010年三亚户籍人口仅57万人，与老河口略多， 岛内人口对房地产市场支撑明显不足 资料来源：三亚统计局 PAGE16 GDP：经济增长迅速，近三年基本保持在15%以 上的增速，高于国家基本增长水平 2010年全市生产总值首次突破两百亿元，达230.79亿元，同比增长20.2%，高于全省 平均水平4.4个百分点，超过了年初预期目标7.2个百分点。其中，第一
10、、二、三产业 分别实现增加值31.00亿元、49.37亿元和150.42亿元，分别增长6.3、22.5和23.0 。按户籍平均人口和当期汇率计算，达到7040美元。 经济概况 资料来源：三亚统计局 PAGE17 人均GDP：每年一直保持两位数增长率快速增长 ，2010年人均达到7400美元 资料来源：三亚统计局 PAGE18 2010年，全市城镇居民人均可支配收入达17758元，增长16.6%；其中， 工资性收入、转移性收入、经营净收入分别增长16.3%、24.5%、9.8%；农 民人均纯收入达6502元，增长15.7%，其中，转移性收入、财产性收入、 工资性收入和家庭经营性收入分别增长123
11、.3%、44.2%、16.6%和8.0%。 居民生活水平和质量显著提升。全市居民消费结构发生显著变化，穿、 住、用、行的比重上升，消费结构升级加速。2010年，城镇居民人均消费 性支出13081元，增长14.1%；农村居民人均生活消费支出3905元，增长 15.4%。居民消费由生存型向享受型和发展型转变。城乡居民恩格尔系数 分别为42.9%、49.3%，分别比2009年下降0.5、0.2个百分点。 消费市场持续活跃。实现社会消费品零售总额63.70亿元，比2009年增长 25.0%。从城乡看，城镇实现社会消费品零售额54.75亿元，增长28.9%；农 村市场实现零售额8.94亿元，增长5.3%
12、。 消费水平：城乡居民收入稳步增长，社会消费活 跃，居民消费由生存型向享受型和发展型转变 资料来源：三亚统计局 PAGE19 产业结构：以三产为主，无污染产业占据主导地 位，旅游业为龙头产业 无污染产 业 新型工 业 房地产 业 文体健 康产业 热带高 效农业 和海洋 渔业 旅游业 第一、二、三产业分别实现增加值31.00亿元、49.37亿元和150.42亿元，分别增长6.3、22.5和23.0。 第一、第二和第三次产业增加值比例由2009年的15.922.261.9调整为2010年的13.421.465.2。 产业定位：以旅游业为龙头和主导、以高端产业为取向（高端取向）、以旅游业为龙头（旅游
13、龙头）、以现代农 业、海洋产业、创新创意产业、商贸业、房地产业、文化产业为支撑 （六业支撑），构建符合三亚实际和发展要求 的产业体系。 资料来源：三亚统计局 PAGE20 一般规律 三亚发展 历程 85年96年03年萌芽阶段起步阶段发展阶段 成熟阶段 接待游客总量持续增 长； 中国第一家五星级度 假酒店在亚龙湾开业； 盘活三亚湾路； 政府吸引投资，主导 建设； 旅游业成为第一大产 业 游客数量激增；以国内游 客为主 开始兴建豪华酒店； 首先开发资源最好的度假 区；娱乐、商业活动初步 发展 对外交通建成，改进内部 交通 主导建设；主动吸引游客 和投资 旅游业成为主导产业 游客数量持续上升；国外游
14、客比例大 幅度加大 开始有国际知名度； 有标杆性度假区；新兴度假区豪华定 位，市场份额持续加大；配套设施开 始完善；高端度假产品规模开发 扩大交通设施容量 公共设施的建设；保护资源；提升服 务水平 旅游业成为第一大产业 游客数量稳定；国外游客来源多样 ；花费大，停留4天 独特的豪华度假产品和物业； 度假区专业化经营，各区功能互补 ，多元化组合 具成熟的立体交通体系；完善的水 电通信等网络 全球营销力度；环境和旅游资源保 护；产业结构调整 旅游业为第一产业；无污染的产业 体系 国际游客比例高速提升，但仍小 已具有一定的国际知名度；已形 成立体的度假区体系 商业、娱乐等配套设施缺失 开辟国际航线；
15、重点基础设施 建设 政府强力推进国际市场的开拓 ； 构建无污染的产业体系 三亚凤凰机场正 式通航；政府以规 划和对外交通启动 政府官员度假与 少数游客 10年 从国际一流旅游度假区域发展规律来看，三亚正 处于成熟国际一流旅游度假区域的发展阶段 旅游产业 个别、少数游客 少数接待设施 无规模度假地开发 交通不便 地方服务、管理 以农业、渔业等传统 产业为主 资料来源：世联研究 PAGE21 三亚旅游经济占据非常重要地位，2010年旅游业 平稳发展，从而带动了相关产业发展 2010年全市接待旅游过夜人数882.65万人次，其中， 旅游饭店接待游客人数749.68万人次，增长12.3%。 从客源看，
16、接待国内旅游者841.14万人次；接待海外 旅游者41.51万人次，比2009年增长30.6%。 2010年全年旅游总收入139.64亿元，其中，境外旅游 收入24472万美元，比2009年增长25.5%。旅游饭店客 房开房率63.12%，比2009年提高0.85个百分点。 2010年旅游配套设施服务水平和接待能力提升。全 市列入统计的旅游宾馆(酒店)226家，比2009年增加39 家，其中，五星级宾馆11家，四星级宾馆22家，三星 级宾馆24家，待评五星级24家。拥有客房39607间， 比2009年增加7430间；拥有床位70710张，比2009年 增加13500张。全市共有A级及以上旅游景
17、区10处，其 中，5A景区2处，4A景区3处。 规划2020年市域接待游客1600万人次，平均停留4天 ，折合日均接待游客17.5万人次。 资料来源：三亚统计局 PAGE22 u 高尔夫：有高尔夫球场3个 ，有高尔夫俱乐部和球会， 承办职业高尔夫赛。 u 温泉：温泉资源丰富，希 尔顿、喜来登等酒店内都设 有温泉产品 u 潜水：有潜水基地5个，有 全国接待规模最大的潜水公 司，进行远海潜水、海底漫 步、夜潜等 u 邮轮：2003年约有36艘次 国际邮轮到访三亚 。2006频 次比往年多，在邮轮级别上 ，也不乏超大型豪华邮轮。 u 水上运动：冲浪、快艇、 钓鱼、空中拖伞、帆板等 度假区建设 u亚龙
18、湾国家旅游度假区已建 成为一个国际一流水准服务设 施的高档次、高标准度假旅游 胜地，其作为三亚市的标杆性 度假区已基本打造完成。 u大东海和三亚湾已具备承接 三亚当前细分度假游客市场的 能力，近几年发展迅速。 u海棠湾已完成建设三亚新兴 的国际顶级的滨海度假旅游区 初步规划。 u红塘湾拥有绝佳的资源，目 前尚未开发。 度假产品娱乐、商务配套 u娱乐配套：三亚大型表演场 所主要集中在中高级酒店 ， 市内有4家电影院和一些酒吧 ，供大众娱乐的场所不多。 u商业配套：三亚现有旅游购 物点23家，缺少档次高、规模 较大的购物中心和国际品牌连 锁商店。 u会议配套：亚龙湾等的高端 酒店内集聚大容量的高档
19、会议 设施，已具备承接大型国际会 议的能力。 u会展配套：三亚会展业市场 处于初级阶段，市场供给严重 不足。 资料来源：世联地产研究 三亚的度假产品正日趋丰富，呈现高端化和功能 化趋势 PAGE23 随着旅游资源的整合和国际知名度的提升，三亚 旅游市场将更加国际化、高端化 资料来源：世联地产研究 PAGE24 发展规划 海南国际旅游岛建设成为国家战略 海南岛定位：将海南建设成为“全国生态文明建设示范区。坚持生态立 省、环境优先，在保护中发展，在发展中保护，推进资源节约型和环境友 好型社会建设，探索人与自然和谐相处的文明发展之路，使海南成为全国 人民的四季花园。” 总体目标：打造具有海南特色、达
20、到国际先进水平的旅游产业体系；逐步 将海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之 岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。到2020年，海南将初步建成世界一 流的海岛休闲度假旅游胜地，作为国际旅游岛，海南将享受“六大自由”： 人员自由进出、货物自由通关、货币自由兑换、免税品自由购买、旅游项 目自由落户、国际旅游规则（含博彩业）自由对接。 海南国际旅游岛建设行动计划将“国际旅游岛”的基本内涵定位为“三 新”。新目标：实现服务、管理、景区、产品四个“零距离”，建成世界一流 的热带海岛度假休闲胜地；新体制：建立符合国际惯例的旅游发展与管理 体制机制；新政策：实行以“免签证、零关税、放航权
21、”为主要特点的旅游 开放政策。 PAGE25 规划布局：一海两市三区六大功能区 n一海即南海旅游； n两市即海口和三亚两大城市 互相呼应，辐射和带动其他 市县； n三区即东部中国椰树海岸、 中部海南岛国家公园、西部 中国金色西岸。 n六大功能区 n 北部组团。以海口市为中心，包括文昌、定安、澄迈三市县，重点发展文化娱乐、会议展 览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制 药、食品加工、高新技术等产业。海口市要发挥全省政治、经济、文化中心功能和旅游集散地 的作用。 n 南部组团。以三亚市为中心，包括陵水、保亭、乐东三县，重点发展酒店住宿业、文体娱 乐、疗养
22、休闲、商业餐饮等产业，将三亚打造成为世界级热带滨海度假旅游城市。 n 中部组团。包括五指山、琼中、屯昌、白沙四市县，积极发展热带特色农业、林业经济、生 态旅游、民族风情旅游、城镇服务业、民族工艺品制造等。重点建设国家森林公园和黎族苗族 文化旅游项目。 n 东部组团。包括琼海、万宁两市，发展壮大滨海旅游业、热带特色农业、海洋渔业、农产品 加工业等。将博鳌建设成为世界级国际会议中心。 n 西部组团。包括儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区。依托洋浦经济开发区等 工业园区，集中布局发展临港工业和高新技术产业。把儋州建设成为海南岛西部区域性中心城 市。规划建设东坡文化园。积极发展生态旅游、探奇
23、旅游、工业旅游、滨海旅游等。 n 海洋组团。包括海南省授权管辖海域和西沙、南沙、中沙群岛。在保护好海洋生态环境的前 提下，高标准规划建设特色海洋旅游项目。 PAGE26 规划布局：一海两市三区六大功能区 全面落实航权 开放政策 加大国际旅游市 场的开发力度 进一步落实免 签证政策 加快引进海外知 名国际旅行社 创建与国际旅游 岛相适应的 投融资体制 p设立海南旅游产业发展基金，扶持重点项目和基础设施网络建设； p整合、优化资源配置，大力培育和推荐旅游上市资源； p探索发行大型特区旅游产业债券，探索整合现有彩票资源，为旅游产业发展建立新的融资渠道。 p利用已有金融机构服务网点，设立外币兑换窗口，
24、允许一定数额的小额外币自由兑换。 p在未来5年内，以俄、韩、日等主要客源地为重点，引进20家带客源、带航线的境外知名旅行社 ，进一步加快与国际旅游市场的对接步伐； p鼓励境外知名旅行社开办合资或独资旅行社，吸引更多海外客源。 p加大对旅游宣传促销的投入，加强与中央媒体、欧美媒体、港澳台媒体的合作，充分发挥旅游卫 视的作用，搞好海南国际旅游岛整体形象的策划、包装和宣传促销； p有计划地参加重要国际旅游展会。 p增加海南至日韩俄等国的航线、航班，争取开通至美国、北欧航线； p利用“南边开口、北边开放”航路政策，把海南培育成为中国面向东南亚区域性旅游集散中心。 p全面落实已开放的第三、第四航权，加快
25、开辟旅游客源地、潜在客源地国际航线；落实第五航权 ，实现第五航权航线零的突破； p免签由21国扩大到26国、旅游团5人以上的限制放宽到“2人以上”； p免签时间15天延长至30天； p争取授权海南为国内游客办理出入境手续，使其旅程延伸至东盟。 政策内涵 政策 五大政策突破，带动海南对外开放，提升海南国 际化程度 PAGE27 n全世界的热带海岛度假目的地，以房地产业作为支柱产业的没有先例。 目前，海南房地产投资比重过大，经济和财政收入的增长过度依赖房地产 的发展。相对于旅游产业，房地产投资和消费是一次性的，政府一次性税 收，开发商一次性收入，消费者间断性消费，人气不足，则商机不足，不 足以支撑
26、国际旅游岛的可持续发展。 n海南省四届人大常委会第十三次会议分析认为，海南经济结构不合理的 问题突出，房地产投资比重过大，经济和财政收入的增长过度依赖房地产 的发展。 n房地产开发商的布局早于国际旅游岛建设的布局，可供开发的优质土地 不多；海南房价高增长率，高位运行，高空置率；地方经济和财政收入的 增长过度依赖房地产的发展。 发展困惑：被地产“绑架”的海南经济国际 旅游岛还是国际地产岛？ PAGE28 PAGE29 u通过完善主城区旅游配套功能，改 善城市景观环境，提升城市品质，吸 引游客进入主城区，使主城区真正成 为高品质的旅游服务中心。 包括交通设施（铁路、交通站场、港 口、绕城高速等）、
27、市政基础设施（ 供水、污水处理等）的建设和完善 根据建设需要，积极推动城北区 域、海棠湾、红塘湾、坎秧湾的规 划建设活动。 提升主城区品质 重大基础设施的 建设和完善 新区的拓展 三亚城市发展主 要策略 三亚城市发展的主要策略是：“提升旧区、拓展 新区、完善功能、控制形态” PAGE30 西部旅游观光带 天涯海角、南山、崖城 海坡度假区 城 市 旅 游 带 大东海 亚龙湾 海棠湾 北部山区健康生态休闲带 u北部健康生态休闲带：利用北部山区资源发展健康休闲产业，如温泉健康城，高尔夫产业群、热带植物园等 ； u西部旅游观光带：主要以景点观光和主题公园的建设为主，包括天涯海角、南山、崖城； u东部滨
28、海休闲度假带 ：建设高档次的酒店和休闲设施。亚龙湾为面向国际的度假区，大东海为面向国际和国 内的度假区，主城的海坡为面向国内的度假区，海棠湾为城市发展备用地。 三亚以主城区为中心，由沿海的滨海旅游景观带、沿 北部山区的健康生态休闲带和主城的城市旅游带组成 资料来源：三亚规划局 PAGE31 城区空间布局：落实大三亚湾“城市西进，打造中心”的空间发展策略，打造“三 亚湾城市活力中心”；坚持分层布局，滨海一线地优先用于旅游配套服务设施建设， 二线地重点完善城市功能及公共服务设施，纵深地带结合乡村田园发展主题旅游项目 ，并预留未来重大项目发展用地；保护、恢复、梳理河道水系和生态湿地，作为空间 布局中
29、重要的结构性要素，加强海边、河边和山边等敏感地带城市设计管控，营造“ 山、河、城、海”交融的整体空间格局，突出城市特色。 城区建设用地发展方向：城区发展方向为“西进、北拓”。滨海一线以沿三亚湾向 西发展为主，重点发展和完善旅游服务功能，强调旅游和对外服务，鼓励和促进滨海 一线现状居住功能向旅游度假功能转换；滨海二线以向北拓展为主，重点发展和完善 城市自身功能，建设新的行政、文化中心，强调保障本土民生；重点发展“三亚湾城 市活力中心”和月川荔枝沟抱坡岭片区；规划旅游业用地将集中在海坡、河西旧 城、鹿回头和大东海等片区的滨海地段。 城区总体空间结构：规划形成“一心五片，特色组团”的总体空间结构。“
30、一心”指 “三亚湾城市活力中心”，“五片”指河西、河东、鹿回头及大东海、海坡、月川荔枝 沟抱坡岭等五个片区，特色组团指榆林、红沙、迎宾路中段、田独等若干相对独立 的组团。 三亚中心地区规划强调西进、北拓，打造“一心五片 ，特色组团”的总体空间结构 资料来源：三亚规划局 PAGE32 沿滨海形成的旅 游产业带 一带 三亚滨海地区规划布局结构 两片 东翼的休闲度 假片和西翼的 休闲观光片 多组团 三亚主城区形成 的城市旅游服务 中心 一中心 指各旅游区、村 镇和主城区形成 的组团用地 休闲度假片 休闲观光片 旅游 服务 中心 三亚滨海地区规划布局结构：一带、两片、一中心、 多组团；土地利用原则：“
31、一线度假、二线居住” 三亚定位为“国际热带海滨风景 旅游城市”，明确城市走专业化 旅游城市的发展道路 三亚市“山、海、河、港、城” 融为一体，是具有高质量生态环 境的园林城市 资料来源：三亚规划局 PAGE33 三亚投资环境分析结论 国际旅游岛的建设给三亚旅游地产发展产生新的契机，三 亚理应成为中国旅游地产发展模式的引领之地。 三亚城市土地供应量日趋减少，大盘项目将在市场中具有 较大的规模竞争优势，非海景资源项目通过产品和开发模式 创新引领旅游地产发展成为可能。 大基础设施的开工建设都给三亚提供了良好经济发展环 境。此外，在全球经济危机、全国楼市股市的低迷、存款利 率下调、通货膨胀严重的大经济
32、背景下，使得三亚这种稀缺 旅游此函资源更具有保值增值性，更具有担风险能力。但是 对普通商品房支撑比较有限。 PAGE34 第二部分：三亚房地产市场分析 三亚未来房地产市场走势分析 2011年三亚房地产市场 2010年三亚房地产市场 2010年三亚土地市场 海南房地产市场发展历程 PAGE35 90年代初海南地产泡沫破灭，一蹶不振；时隔15年，随 着国际旅游岛的建设，海南地产又重新“王者归来” 海南楼市历程 n以海口、三亚为中心，房地产开发 基本以上分为东西两线，其中东线 属于仅次于三亚的开发热点，土地 基本饱和，西线属于待开发区域。 n其中三亚区域项目一线海景房售价 基本在4-7万元/平米；二
33、、三线商品 房售价也超过1.8万元/平米。 n东线一线海景基本在1.5-5万元/平 米；西线目前无一线海景项目，其 它项目售价在1400-7000元/平米。 海南地产市场现状（截止2011年5月） PAGE36 PAGE37 品牌地产海南布局图（截止2011年5月） PAGE38 2010年三亚土地市场 数据来源：王志纲工作室 2010年海南西部地区土地成交量较大，而三亚成 交量处于中等水平 PAGE39 2007年至2008年三亚土地供应 量及成交量整体处于高位，至 2009年受金融危机影响，三亚 土地供应量锐减，减少63.3% ，但价格增幅明显，上升 117.1%；2010年受海南国际 旅
34、游岛规划的刺激，三亚土地 供应量及成交量均急剧上涨， 分别上涨159.1%与107.3%。 数据来源：三亚市房协、海南中房信CRIC系统 受国际旅游岛宏观规划刺激，2010年三亚市土地 供应量和成交量均有大幅上涨，价格则小幅攀升 三亚市决定在2005年公布施行的楼面地价的基准 上，上调50%作为地价修订过渡期的基准地价 三亚市房地产市场价格出人意料地大幅上涨，使此前公布施行的楼面地价与市场价 格相比，显得过低。就此，三亚市国土部门负责人认为，之所以出现这一情况，与以 下原因有关：此前公布施行的城镇基准地价修订过渡期土地最低楼面地价，是在2009 年楼面地价的基准上进行调整的，调整幅度过小，与目
35、前土地交易市场价格相差过大 ;有些片区由于城市基础设施的完善，产业结构的调整，使得土地价格猛涨，与原来 调整的楼面地价相差较大。 三亚市国土部门新制定的城镇基准地价修订过渡期（三亚市各区片或范围）土地 最低楼面地价表，覆盖亚龙湾、田独、羊栏、荔枝沟、海棠湾、天涯镇、崖城、解 放一路、榆亚大道、红沙、金鸡岭路、大东海、鹿回头、南边海、迎宾路等33个片 区。其中，上调50%后，亚龙湾的土地最低楼面价最高，为每平方米3750元；海坡一 线、榆亚大道、大东海、鹿回头次之，为每平方米3450元；海坡二线为每平方米3000 元，时代海岸片区为每平方米2700元。天涯镇片区最低，为每平方米1175元。 三亚
36、市这次最低楼面地价调整方案同时明确，属城镇混合住宅用途的最低楼面地价 以上住宅用途最低楼面地价每平方米450元，属商业用途最低楼面地价以上住 宅用途最低楼面地价每平方米1200元。 PAGE40 三亚市下发关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市 房价过快上涨通知的意见，提高土地出让“门槛” 加强对房地产开发企业购地和融资的监管，严格土地竞买人资格审查。对土地储备量大，未按土地出让 合同约定时限开竣工或存在违法违规行为的房地产开发企业，暂停土地购买资格，限制其新购置土地；对 存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。此外，要求市国土部门 对竞买人参加招拍挂出让土地时
37、，除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买（投标）保证金外，还应提 交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证 明。 对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，市国土部门必须禁 止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为者；存在非 法转让土地使用权等违法行为者；因企业原因造成土地闲置一年以上者；开发建设企业违背出让合同约定 条件开发利用土地者。 要求市国土部门将发现并核实有违法违约企业的名单、问题和查处结果入网上传到国土资源部门户网站 的中国土地市场网页，不执行或弄虚作假的，按
38、有关法规纪律规定严肃追究有关人员责任。 三亚市要求，科学合理配置各类土地资源，沿海一线海景和具有特色优势资源的土地应优先安排作为高 端度假休闲旅游经营性项目用地，在土地出让阶段就明确项目建设的类型，切实做好开发结构调整工作。 严格土地利用规划和城市总体规划等规划的实施管理，严禁擅自改变土地规划用途，将其他用途的土地用 于商品住房开发，或将酒店类项目分割出售、转让。并将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决 定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容，并由市国土部门对照合同约定内容提出检查核验意见。 PAGE41 PAGE42 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98
39、 99 00 01 02 03 04 05 06 07 5000 年份 房价 v海南房地产市场已经过一个周期 的发展： v88年建省房地产开始发展，92年 达到高峰期，出现泡沫； v93年宏观调控后，94年滑入低谷 ； v97、98年开始复苏； v01、02年开始平步发展； v到04年，房地产总开发量达400 万平米，其中60是烂尾楼改造 ，销量125万平米，海南房地产市 场再次进入稳定发展时期。 v2008年后进入调控发展阶段。 三亚房地产市场发展趋势图 高速发展期急速下滑期低谷期复苏期发展期 3000 2000 1000 三亚房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现步 入调控发展期，政策对楼市
40、影响较大 资料来源：世联研究 2010年三亚房地产市场 PAGE43 2008年以前三亚房地产市场历年保持了快速增长，近年年 成交量保持在7080万平方米，供需稳定，涨势良好 受新政影响，2005年三亚市商品房开工面积较2004年有所 下降，商品房开发量的增长速度减缓，成交量在一定程度上 也随之减缓，形成负增长。 三亚商品房销售价格自2000年以来一直稳步增长，2007年 则呈现大幅上涨，其原因主要是近年来销售的商品房档次和 品质都有很大的提高，海边一线房价升幅较大，使平均房价 升高。 资料来源：世联研究 PAGE44 从2007年至2010年，三亚商 品房成交价格从7451元/上 升至184
41、41元/，上涨147% ，平均每年涨幅为61%。 受海南国际旅游岛规划刺激， 2010年三亚商品房供应量整体 较大；因为2010年国家持续出 台房地产调控政策，导致三亚 商品房成交量涨幅较低,。 数据来源：三亚市房协、海南中房信CRIC系统 从整体看，近年来三亚房地产市场供求量波动不 大，较为稳定，而价格则高速攀升 PAGE45数据来源：三亚市房协、海南中房信CRIC系统 2010年不同类型房产销售情况分析 PAGE46数据来源：三亚市房协、海南中房信CRIC系统 三亚房地产市场区域化明显，各区域物业形态与价格存在较大差 异。海景是区分项目档次的重要标准，在同时拥有海景资源的前 提下，项目规划
42、以及产品特色成为竞争点 PAGE47 三亚11家房企太原房展会 半山半岛职业明星VS业主高尔夫邀请赛 2010年1-12月三亚销售普通商品住房、产权式酒店与酒店公寓总套数 13878套，面积 122.84万m2，其中岛外销售 11795套，面积 103.89万m2，岛外市场占总销售套数84.99%，占 总销售面积的 84.57%。 三亚楼盘85%的置业客群来源岛外，岛外营销是 三亚楼盘的主战场 数据来源：三亚市房协、海南中房信CRIC系统 数据来源：世联研究PAGE48 中国财富阶层自90年中期开始出现滨海度假候鸟性迁 移现象，大陆财富阶层成为三亚最为重要目标客户 PAGE49数据来源：世联研
43、究 从市场反应看，在经济实力允许的情况下，消费者置业首要重视的 是海景资源的优劣，其次是区域考虑，再根据具体的产品进行选择 PAGE50 报广、高端杂志 岛外专场推荐 （政府、自主） 机场媒体 分销 大型活动 从2010年各大项目营销推广看，半山半岛等大型项目均通过大型活动来引爆项目整体 人气，达到项目品牌、影响力的传播，其次，岛外专场推荐会也是常用渠道，整体看来， 三亚市场项目在营销推广方面投入较大。 推广渠道 岛内户外高炮 网络广告 营销现状：岛外专场推介、分销、大型活动引 爆、网络、机场媒体是三亚楼盘营销主推广渠道 PAGE51 三亚湾片区 市中心区 市郊片区 亚龙湾片区 大东海片区 三
44、亚房地产市场当前主要分为三亚湾、大东海、 亚龙湾、市中心、市郊区五大板块 PAGE52 3：亚龙湾：得 天独厚的自然条 件、政府集中优 势政策，以短期 度假休闲为主。 2：大东海：由于靠 近市区，大东海成了 最早自发形成的旅游 区。当前为中低档城 市住宅和娱乐配套 4：三亚湾（海坡 段）：03年起发展 ，逐渐形成以中长 期度假的高档居住 片区 海棠湾、红塘湾 ：未来的发展方 向 长约7.5km 凹深6km 25km 长约2公里 长30多里 19公里 宽约8.4公里 28公里 红塘湾 1 1：三亚湾：三亚 湾为城市性海湾 ，生活污水排入 海中；以原有的 城市住宅为主 2 3 4 海棠湾 城市核心
45、 老城市复 合功能区 新兴的高档中长 期度假居住片区 顶级短期旅游 休闲娱乐区 1994年1995年2003年目前 功能扩展 三亚以老城区周边为发展起点，经历了房地产泡沫后，以亚龙湾的 崛起为依托建立了在全国的市场价值，从而带动了住宅市场的繁荣 PAGE53 市中心由于产品类型丰富，性价比较高，因此，从各片区整体看，市中心在整体供求方面 均处于前列； 大东海片区由于区域大环境仍较差，但区域价格已拉升较高，因此销售受到一定抑制； 三亚湾片区尽管价格较高，但由于地段与产品的稀缺性，导致本区域产品供不应求。 数据来源：三亚市房协、海南中房信CRIC系统 从近半年三亚各片区供求数据看，市中心整体成 交
46、量较大，大东海供求比失衡最大 PAGE54 发展现状 三亚高端物业集中地，目前，基本无新增土地 供应，开发已近饱和 资源海景资源、城市配套 客户 以北京、上海、江浙高端客户为主，主要目的 为投资 物业类型 酒店、产权式酒店、酒店式公寓， 少量别墅（基本不销售） 价格 酒店式公寓、产权式酒店：3.5万9万元/m2 别墅：6万9万元/m2 销售状况 近期市场低迷，近半年销售放缓，有部分存量 在售，未来新增供应较少 代表楼盘铂爵公馆、泰德白石郡、凤凰岛 区域发展较为成熟； 拥有完善城市配套和最长 海岸线； 区域价格高企，进入瓶 颈阶段； 开发接近饱和，未来发 展空间有限； S W 0T 市场对商品住
47、宅的禁购， 将吸引有投资意向客户转 向本片区酒店式公寓、产 权式酒店等非商品住宅； 陵水、万宁、博鳌等地区 发展迅速，产品类型多样 ，与本片区相比，价格优 势明显； 三亚湾板块：区域内以酒店式公寓、产权式酒店等高端物业类型 为主，在商品住宅受限的情况下，本区域成交量有望增加 PAGE55 发展现状以半山半岛为明星项目，当前市场发展迅速 资源海景资源 客户 以北京、上海、江浙高端客户为主，主要目的 为投资 物业类型普通住宅 价格住宅：1.8万3.8万元/m2 销售状况 在春节市场整体低迷情况下，本区域一枝独秀 ，凭借半山半岛、半岛蓝湾，占到三亚五成业 绩 代表楼盘半山半岛、半岛蓝湾 区域资源及配
48、套均较好； 拥有半山半岛等明星项目 ，带动区域认知度及品牌 度； 区域内旅游资源分布较散 ，区域内项目档次参差不 齐，影响整体片区形象； 地方禁购令将严重打击片 区投资及投机客户 S W 0T 区域内项目普遍具有高性 价比，因此，在整体市场 低迷情况下，本区域项目 竞争力较强； 陵水、万宁、博鳌等地区 不受政策所限，因此在产 品类型相差不大的情况下 ，区域客户将面临被截流 和消化； 大东海板块：区域内以中高端滨海住宅为主，在禁购环境下， 本区域成交量将受较大影响，下幅将会比较明显 PAGE56 区域配套完善； 具有一线河景和二线海景 ； 区域缺少传统海景资源； 市区城市环境较差，建筑 档次较低
49、； S W 0T 区域内产品类型丰富，项 目可灵活调整，今年可适 当增加非商品住宅的供应 量； 由于区域产品价格较高， 后续供应量大，在市场大 势不好的情况下，区域企 业将面临较大资金压力； 发展现状 市中心规划欠佳，城区核心部分人口密度大， 建筑密度过高，建筑物档次较低，令市中心缺 少顶级豪宅大盘，区域价格受到抑制 资源城市配套、河景、二线海景 客户 以黑龙江、吉林、辽宁等东北地区客户为主， 部分北京、上海高端投资客 产品产权式酒店、酒店式公寓，普通住宅 价格公寓：2000040000元/m2 销售状况 近期销售放缓，但片区整体总价较低，消化速 度比沿海片区快，未来可供应量较多 代表楼盘 红树林度假酒店、时代海岸 市中心板块：以普通住宅为主，有部分产权式酒店，在禁购环 境下，本区域成交量将受一定影响，但影响不会太大 PAGE57 区域项目规模较大，多