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1、房地产开发工作报告近年来,非法变更规划和容积率调整已成为房地产开发领域的常见灾难.有些人会“随意改变控制细节,提高项目的占地面积比,减少配套设施,让开发商获得高额利润”作为房地产寻求者寻租的七种方法中的第一种.长期以来,购房者一直在争论违反规定,调整楼面面积比率以及与开发商的纠纷.许多争议都是民事和行政纠纷.去年年底,住房和城乡建设部和监察部联合发布了关于加强地积比管理和监督检查的通知.今年,我们联合发布了治理违规变更计划和容积率调整的通知.这表明国家非常重视这个问题,因此治理违规变更计划和面积比调整是当前和未来的一项重要任务.不规则变更规划和容积率调整有两个主要原因.首先是利润驱动.为了获得
2、高额利润,开发商可以在未经规划管理部门许可的情况下进行变更和调整.这可以说是改变规划和调整建筑面积比的动力.二是相关系统仍然不完善,运行机制不够严谨和完善,导致不规则变更规划和占地面积比调整的空间.众所周知,地积比率是土地用途强度的指标,是项目规划和建设范围内的总建筑面积与规划建设用地面积之比.同一块建筑用地,建筑面积略有增加,这意味着开发商可以建造多区域房屋,赚取更多利润丰厚的利润.因此,从利润的角度来看,开发商将改变规划方案并调整容积率以获得高额利润.应该说,建筑面积比对开发商的利润很重要,但对商业住宅社区业主和整个城市规划来说更为重要.容积率是受控详细规划和建设性详细规划的实质.地积比率
3、与住宅舒适度成反比.高楼面面积比导致高楼层,紧密的建筑间距,低绿地率,社区狭窄的道路,光线和通风条件差,停车位不足等.地方和儿童的活动区域受到挤压,压力大建筑物内的电梯和消防通道将增加,这将加剧设施的老化.同时,高容积率也将影响城市的整体规划,影响城市的面貌和可持续发展,导致市政配套设施和资源供应紧张.因此,占地面积比的调整应谨慎严谨.根据省房地产开发领域违规变更规划、调整容积率专项治理工作实施方案的精神,为提高规划管理水平,有效控制不规则变化规划,调整容积率比例行为,促进城乡建设和房地产市场健康发展,我们提出以下工作思路：1,房地产开发企业取得国有土地使用权后,必须严格按照国有土地使用权出让
4、合同协议和规划管理部门确定的容积率进行开发建设.为了调整容积率,除了符合相关的国家和省级法规和技术规范外,还必须满足以下条件：1.由于城市规划要求,有必要增加容积率;2,建设用地规划区可以改善发展强度;3,建设用地的计划余额可以满足施工条件的总体平衡;4,增加占地面积比后,填埋价格的上涨可以满足外部配套建设投资的要求.2,土地转让前,规划建设部门应当按照总体规划对包裹进行深入研究,科学地制定规划条件;土地转让后,无特殊原因不得调整容积率.如果有必要调整容积率,应按如下方式处理：1.如果城市规划要求增加容积率,规划部门应提交报告.政府研究发布复印通知后,有关部门应当按照复印单的原则办理手续.2.
5、如果施工单位要求增加占地面积比,应按下列程序处理：（1）施工单位向规划管理部门和国土资源管理部门提交书面申请,并附有规划设计方案;（2）规划管理部门应对建筑面积比例调整申请进行初步审查,组织规划设计方案的示范和审查,并通知国土资源主管部门,并向政府部门批准.或规划咨询委员会批准调整条件调整容积率告知书;（3）施工单位调整容积率告知书与国土资源管理部门国有建设用地使用权出让合同签订,国土资源管理部门按规定计算并发布“国有土地出让金补给清单”,开发建设单位应当向财政部门备案,部门应当支付土地使用权转让费;（4）计划管理部门根据转让费转让后发出的国有建设用地使用权出让合同和省国有土地有偿使用收入专用
6、票据批准发行或更新建设用地规划许可证和建设工程规划许可证.3,房地产开发企业取得土地使用权后,应当向规划管理部门报告.规划咨询委员会批准调整后的建筑面积比例时,规划部门应当书面通知国土资源管理部门.国土资源管理部门应当按照开发项目调整后的地积比例计算并支付土地出让金,规划建设,房屋管理等部门应当按照有关手续办理相关手续.土地转让支付.4,规划和土地部门验收后,超出土地批准容积率的土地使用项目,免征城市空间设计要求,市政府应当鼓励规定的多层建筑物.在转让条件下（在符合国家规定的前提下）.如果高层建筑超过九层的建筑面积（需经政府复印或协议）,则应按照有关规定确定并收取土地出让金.5,调整占地面积比
7、的建设项目不得增加建筑密度,降低绿化率.6.鼓励利用地下空间建造停车场,人防设施和储存区.地下建筑面积不包括在地积比率计算中.7.如果房地产开发企业违反国有建设用地使用权出让合同协议并随意增加建筑面积比和建筑密度等指标,转让方有权收回超出约定最高标准的面积或支付土地转让费按当前市场价格计算.房地产开发企业违反城乡规划法第四十三条规定,擅自变更建设用地规划许可证的,由有关执法部门查处违法行为,超额建设过剩率不得影响整体规划许可.在前提下,开发建设单位应当按照有关部门的处理决定,编制土地出让金及相关费用,并接受相应的罚款.8.土地,资源,建设,规划,城市管理,财政,审计,住房等部门要密切配合,加强沟通,相互通报情况.发现建设单位未缴纳土地出让金,提高建筑面积比的,依法查处,建设工程规划许可,建设许可,建设用地扩建,商品房预售许可证.完成竣工验收,停止住房.所有权证书,房地产开发企业等程序应当依法暂停年检,并停止本单位新开发的一切手续.9,违反规定任意调整容积率的行政管理部门工作人员,应当依法严格处理.