信贷新政下房地产企业融资策略之我见.pdf

《信贷新政下房地产企业融资策略之我见.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《信贷新政下房地产企业融资策略之我见.pdf（3页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、山 东 坊 织 盛 企 济2 0 0 7 年5 期( 总第 1 4 1 期) 信货新政下房地产企业融资策略之我见 子晓东 ( a , #,省I g il市A划管理处,1 4 #招d 2 6 5 4 0 0 ) 摘 要: 2 0 0 3 年6 月1 3 日 ， 央 行顾 布了1 2 1 号丈 件 关 于 进 一步 加强 房地产信货业务管 理的 通知 ， 标志着房地产信货调拉的新政正式 启动。1 2 1 号文的下发引起地产界报起了关于如何在信货祈 政下筹集企业发 辰所常资金的 广泛深入的讨论。 本文结合我国 房地产的发展现状以及融资现状， 提出 一 系列解决我国房地产企业融资困境的策略， 希望能够

2、对我国房地产业如何破解融资困境、 德步健康发展 起到一定的实践指导作用。 关健词:信货断政; 房地产企业;触资策略 中圈分类号: F 2 9 3 . 3 3文献标识码: A 房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不 开资金的支持。中国人民银行1 2 1 号文 关于进一 步加强房地产信贷业务管理的通知的颁布实施， 在为房地产投资过热现象降温的同时， 也使资金密 集型房地产业产生了 “ 釜底抽薪”的危机感和焦虑 感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困 境，保持稳定健康发展?本文试就这一话题谈一点 文章编号: 1 6 7 3 - 0 9 6 8 ( 2 0 0 7 ) 0 5 - 0 1 1

3、4 - 0 3 粗浅看法。 一、房地产企业融资现状 ( 一)融资规模持续增长 近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据 显示. 我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨， 表1 - 1 2 0 0 1 年后我国 房地产开发企 业资金来源表单位: 亿元 淤 习 卜 七 名丈 .山 国家预算 内资金 国内银 行货款 债券筹资利用外资 自筹资金 其他资金 来镣 - 2 0 0 1 年 7 6 9 7 . 3 8 1 3 . 6 31 6 9 2 . 2 0 一 0 . 3 4 一1 3 5 . 7 0 2 1 8 3 . 9 6 3 6 7 0 . 5 6 l a吧 0 . 1 8 % 2 1 . 9

4、 9 % 一 0 . 0 0 4 % 一1 . 7 6 %2 8 . 3 8 % 4 7 . 6 9 % 2 0 0 2 年 9 7 4 9 . 9 51 1 . 8 0 2 2 2 0 . 到2 . 2 4 一 1 5 7 . 2 2 2 7 3 8 . 4 4 4 6 1 9 . 9 1 0 0 %10 . 1 2 %2 2 . 7 7 %一0 . 0 2 % 一1 . 6 1 %2 8 . 1 0 1 4 7 . 3 8 % 2 0 0 3 年 1 3 1 2 7 . 8 1 1 . 1 4 一 3 1 2 5 . 叫 0. 3 41 8 4. 0 03 7 5 8 . 0 06 0 4

5、 9 0 0 1 0 0 0/a 一。 . 0 8 % 一 2 3 . 8 1 % 0 . 0 0 3 % 1 . 4 2 %2 8 . 6 3 % 3 8 . 1 4 % 2 0 0 4 年 1 7 1 6 8 . 6一 1 1 . 8 1 一 3 1 5 8 . 4 1 0 . 1 9 1 2 2 8 . 2 0 5 2 0 7 . 5 68 5 6 2 . 5 9 1 0 0 1 1 0 . 0 7 0/ 1 8 . 4 0 01 。 0 0 1 % 1 . 3 3 %3 0 . 3 3 %4 9 . 8 7 % 2 0 0 5 年 2 1 1 7 8 . 8 1 2 . 4 8 一 3

6、 8 3 4 . 6 7 10 . 0 1 2 5 1 . 9 67 0 3 8 . 9 51 0 0 4 0 . 4 1 1 0 0 01 1 0 . 0 6 %1 8 . 1 1 % 。 . %1 . 1 9 % 3 3 . 2 3 %4 7 . 4 1 % 数挽来源: 2 0 0 1 - 2 0 0 4 年数据根据2 0 0 5 年中国统 计年鉴 ( 表6 - 3 3 )计葬整 理 2 0 0 5 年数据来自国家信 息中心( 2 0 0 6 年中国房地产 市场 展望 ( P 2 6 1 ) , 就物流层面的基础 农产品的生产来看， 要 积极创新农业生产组织， 以土地产权改革为基础， 进行

7、不同 形式的产权重组， 壮大生产规模和经营管 理实力。目 前， 随着 生活水平的 提高， 人们 纷纷谋 求绿色、 安全卫生、 健康的消费。 具体表现为: 对 农产品的需求表现为物理、 化学、 营养、卫生及消 费心理上， 不仅对农产品可度量的参数有要求， 而 且对生产该产品的环境也有严格要求，进而对生产 的方式也有要求，对从农场到餐桌的食品也要求符 合安全卫生的标准。 这就要求农村积极培育中介组 织，使其发挥新时期农村生产组织的纽带和桥梁， 积极从事于农户 的产前、 产中、 产 后的 服务工作， 按 照农产品生产标准化的要求对农业产前、 产中、 产 后进行全方位的监控，即在向农业生产者统一供应

8、优质种苗、 实施统一的操作规程、 农作 物病虫害的 有效控制、农产品的分级处理等方面进行监控， 以 达到农副产品的 绿色健康要求。 令 参考文献: 1 张 歌. 行业协会在第 三方物流信用 机制建设中 的作用分析阴生产力 研究，2 0 0 5 ;( ! ) . 2 1 程踢胜， 蔡瑛.加快物流行业协会建设，促进 物流产业发展 i 1 .交通企业管理， 2 0 0 2 ; ( 4 ) 1 1 4 万方数据 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkR to remove the watermark 2 0 0 7 年5

9、期( 总第 1 4 1 期)山 东 龙 分织 经 济 2 0 0 1 -2 0 0 5 年短短4 年里， 全国房地产开发资金来 源总量上涨了1 . 8 倍 ( 参见上页 表1 - 1 ) , ( 二银行信贷是房地产融资主要渠道 仅以上表2 0 0 1 年数据为例。 2 0 0 1 年房地产业资 金来源总计7 6 9 7 亿元， 其中: 国内贷款1 6 9 2 亿元， 占2 1 . 9 9 % ;自筹资金2 1 8 4 亿元， 占2 8 . 3 8 % 。 其他 资金来源3 6 7 1 亿元， 占4 7 . 6 9 % 。 可见， 银行贷款， 自 筹资金、 其他资金 总计占 总资 金来源的9 8

10、 % 左 右， 呈三足鼎立的态势， 看起来比较合理。但是经过仔 细分析可以发现， 自 筹资金中只 有5 5 % 左右为自 有 资金， 3 0 % - 4 0 %为企业从银行获得的流动资金贷 款， 其余为各种施工企业垫款或材料商垫款. 其他 资金来源中， 8 0 % 以上为个 人购房者交付的各种定 金及预收款。 这样总计起来， 有6 0 % - 7 0 “/ o 的资金直 接或间接来自 银行信贷的支持 ( 部分企业甚至达到 7 0 0/ a - 8 0 % ) , ( 三) 股票融资、 债券融资在房地产金融中 所占比 例 小 2 0 0 2 年以前国家对房地产企业上市融资和发行 企业债券控制得非

11、常严格， 截至2 0 0 5 年末， 我国房 地产上市公司只有8 0 家， 仅占 全部上市公司总量的 2 % ， 占全部房地产企业总量的0 . 1 6 0/ 。 依据表1 - 1 数据， 我们可以发现， 债券融资在房地产开发企业 的资金来源中的比例一直很低， 且2 0 0 2 年以来呈现 快速下滑的 趋势， 平均只占0 . 0 0 1 % 左右。 ( 四)房地产资金信托活跃 2 0 0 2 年底投向房地产业的信托财产共计2 4 . 0 8 亿元， 占 全部信托财产总额的2 . 8 2 % ， 比 年初增 加 1 2 . 6 1 亿元， 增幅1 0 9 . 9 3 % 。 尤其是在2 0 0 3

12、 年6 月央 行出台1 2 1 号文件后， 全国 许多房地产开发商都把 目 光投向了房地产信托业务。 2 0 0 4 年我国 房地产信 托业继续以 较高速度 增长， 直到2 0 0 5 年9 月中国 银 监会颁发2 1 2 号文件 关于加强信托投资公司 部分业务风险提示的 通知 ( 以下简称2 1 2 号文 ， 对 信托融资进行严格限 制， 给我国刚刚有所起色的房 地产信托业又上了一道 “ 紧箍咒” 。 产企业开发资金来源中有6 0 % - 7 0 “/ 直接或间接来自 银行， 只有少数企业的自 有资金能达到目 前3 5 %的 银行贷款要求， 相当部分开发企业的自 有资金不足 1 0 % 。

13、这种高负债的财务结构， 加剧了房地产企业的 财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。 ( 二) 银行体系所承担的风险与收益不对称 作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是 风险与收益的对等性。而我国目 前银行业从房地产 业获得的仅仅是固定的利息收益， 承担的却是整个 房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险， 风 险和收益处于极度的不对等状态， 再加上各种违规 贷款的存在， 整个房地产金融面临巨 大风险， 不利 于银行体系的稳定. ( 三 缺乏多层次房地产金融体系 就房地产体系而言，目 前我国仍没有形成多层 次的丰富的房地产金融体系， 专业房地产抵押贷款 机构， 投资机构、 担保机构和保障机构

14、缺位严重， 缺 乏规模化、多元化的房地产金融产品体系。缺乏独 立有效的房地产金融市场中介服务体系， 缺乏房地 产金 融二级市 场等等。 ( 四房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善 目 前，我国房地产金融市场的法规建设相对于 房地产市场发展而言是滞后的， 除 商业银行法 中 有关银行设立资金运用规定外， 还没有专门的房地 产金 融监管框架， 房地产金融业务的有关 规范也有 待于制订。 ( 五)房地产企业融资瓶颈巫待突破 为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于 2 0 0 3 年6 月 颁布实施了 关于进一步加强房地产信 贷业务管理的通知 ， 对房地产开发链条中的开发贷 款、 土地储备贷款、

15、个人住房贷款、 流动资金贷款、 施工企业垫资、自 有资金比例等各个环节进行了严 格规定， 使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈， 房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡 的、必须尽快解决好的关键问题。 三、房地产企业融资策略分析 二.房地产企业融资存在的主要问题 ( 一)融资渠道过于单一 从上面对表卜1 的分析中可以得知.我国房地 ( 一)发展多元化直接融资 银行贷款融资是典型的间 接融资， 具有短期性 特征， 到期还 本付息的财务风险也较大。 因 此应大 1 1 5 万方数据 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWaterm

16、arkR to remove the watermark 山 东 右 合织 岌 乏弓 齐2 0 0 7 年 5 期( 总第 1 4 1 期) 力拓展多元化直接融资渠道， 除适度放宽股票融资 政策限制和培育完善房地产债券市场以外， 还可以 发展市场化直接融资， 建立多层 次的 房地产金融体 系。 1 、 大力培育房地产信托融资方式 房地产信托是信托金融工 具在房地产业中的应 用。目 前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有 关条款执行， 很大程度上是银行贷款的变种， 但信 托公司 在委托贷 款方面的 监控、 管理、 经营能力 和 经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散 和风险管理作用。此外，

17、我国目 前真正意义上的信 托投资机构并不多， 且绝大多数在房地产信托融资 方面并无良好建树。因此， 一方面应建立和培养一 批真正意义上的房地产信托投资机构， 另一方面应 在加强 对房地产 信托监管的同 时， 通过完善 房地产 釜融市场， 规范 和发展信托融资方 式， 使 之成为房 地 产 业融资 的 一条 主 要 通 道。 2 、 培育地产金融二级市场， 推动住房抵押贷款 证券化 住房抵押贷款证券化， 就是将金融机构发放的 住房抵押贷款转化为抵押贷款证券 ( 主要以抵押贷 款作为担保的债券) ， 并通过二级市 场进行交易， 转 卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风 险分散给市场众多投资

18、者的目的。二级市场 ( 个人 房贷市场)的运作不仅使得一级市场 开发贷 款市 场) 有了 稳定的资金 来源， 而且极 大地增强了 住房 抵押贷 款的安全 性和流动性， 有 效实 现了 风险 分散 和风险管理的目 标，同时也为证券市场提供了 一种 具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联 邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金 融产品， 具有类似于政府债券的信誉。而且由 于二 级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率， 受 到保险、 养老基金等中长期投资者的 欢迎。 目 前， 我 国的房贷证券化试点已进人方案设计阶段， 各地宜 根据国家相关政策，结合当地实际情况， 积极推动 住房抵押贷

19、款证券化进程。 3 、 建立多层 次房地产金融体系 借鉴国外先进经验， 逐步建立和完善政府干预 与市场调节相结合的多 层次 房地产金 融体系， 以促 进我国 房地产金融业发展. 加速银行资金周转， 降 低银行金融风险。 1 1 6 4 、建立和完善相应法律制度配套措施 规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在 降低银行风险的同 时产生 新的隐患。 引 发新的金 融 风险。 如对房 地产证券化给予明确的法律依据。 加 快修订 企业债券管理条 例 ， 尽快出台 产业投资 墓金法等等。 ( 二进一步完善间接融资 我国是一个间接融资占绝对比重的国家， 在较 长一段时间里银行间 接融资仍然是房地产企业融

20、资 的最主要渠道。因此要进一步改进和完善银行间接 融资渠道， 更好地为房地产企业提供服务。 1 ,推进间接融资形式多样化 目 前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不 断， 但在房地产企业 融资方 式上缺乏创新。 建议银 行业针对房地产企业的特点 和现状， 提供一些有特 色的信贷服务， 如建立一种将中外银行、担保机构 有效结合， 为企业提供贷 款的融资方式， 具体可采 取的模式， 如: 中资银行+ 外资银行， 中资银行十 信 用担保机构; 中资银行+ 信用担保机构+ 担保企业， 中资银行+ 担保企 业甲+ 担保企业乙， 等等， 为企 业提供各种担 保和抵押贷 款。、 2 、创新变直接融资为间接融

21、资的方式 直 接 融 资 虽 然 形 式 多 样 ， 但 对 于 大 拳 数 房 地 产 企业来说真正能用上的方式却不多， 相反，从 银行 获得贷 款支持这种最为 普通的间 接融资方 式是多 数 开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更 多 的 开 发 企 业 积 极 尝 试 探 索 将 直 接 叫 资 转 化 为 间 接 融资的新融资途径。 三)探索建立组合式融资模式 组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业 发展的不同时期、 不同条件下进行有效合理的组合， 使其不但能够满足房地产企业发展， 又能在最大程 度上降低企业的资金成本。 例如， 在成立初期采取 自 有资 金+ 吸收股 权投资的 组合 融资策略， 吸 收 新 的投资者进入， 成立项目 合资公司， 实行利润分成， 进行原始资本积累 。 在 成长 期采取银行信贷+ 商 业 信用或吸收风险投资十 股权投资的组合融资策略。 在 成 熟 期采 取 信 托融 资+ 国 外 投资 基 金 合 作， 在 衰 退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业 或投资机构的加盟。令 万方数据 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkR to remove the watermark