潍坊市经济适用房发展探索.pdf

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1、山东纺织经济 2 0 0 8 年第6 期( 总第1 4 8 期) 潍坊市经济适用房发展探索 王玲 ( 山东经贸职业学院财政金融系山东潍坊 2 6 10 11 ) 摘要：保障中低收入的住房问题是中国政府多次强调的重点。经济适用房作为向低收入住房困 难家庭定向供应的具有保障性质的政策性商品房，在其形成以来一直存在着政策上的漏洞。本文基于潍 坊市当前经济适用房的发展现状，对潍坊市经济适用房的发展前景进行初步探索。 关键词：经济适用房；潍坊；新视点 中图分类号：F 2 9 9 2 3文献标识码A文章编号：1 6 7 3 0 9 6 8 ( 2 0 0 8 ) 0 6 0 1 3 2 0 3 T h e

2、P r o b i n gt ot h eD e v e l o p m e n to fE c o n o m i cH o u s ei nW e i f a n g W a n gL i n g ( F i n a n c eD e p a r t m e n t ，S h a n d o n gV o c a t i o n a lC o l l e g eo fE c o n o m i c sa n dB u s i n e s s ，W e i f a n g2 610 11 ，C h i n a ) A b s t r a c t ：E n s u r i n gt h eh

3、o u s i n gw i t ht h el o wa n dm e d i u m - l e v e lh a sb e e nt h ef o c a lp o i n tt oC h i n aG o v e r n m e n t H o w e v e r , a st h ed i r e c ts u p p l yt ot h eh o u s i n g d i f f i c u l tf a m i l y ，e c o n o m i ch o u s eh a st h ep o l i c yl o o p h o l es i n c ei t f o r

4、m e d T h i sa r t i c l ea n a l y s e st h ec u r r e n td e v e l o p i n gs i t u a t i o ni nW e i f a n g ，t h e nr a i s e st h ep r e l i m i n a r yp r o b a t i o n t ot h ee c o n o m i ch o u s ei nW e i f a n g K e yW o r d s ：e c o n o m i ch o u s e ，W e i f a n g ，n e wv i e w p o i

5、n t 经济适用房政策源自上个世纪九十年代全国城 镇住房制度改革，政策最初的形成并不完全来自中 低收入家庭住房需求本身，还担负着多重使命：实 现商品化、社会化城市住房供给体系；扩大内需，拉 动经济增长；满足城镇居民改善居住状况的需求。 这意味着，经济适用房诞生之初，并不是以纯粹的 “社会福利”的身份亮相的，而是一个多面体。并且 在实施过程中，出现了很多与经济适用房政策本来 意愿相悖的偏差。山东省经济适用住房管理办法 中对经济适用住房的定义是：指政府提供优惠政策， 限定建设标准、销售与租赁价格，向低收入住房困 难家庭定向供应的具有保障性质的政策性商品房。 一背景分析 保障广大中低收入者的住房问题

6、是中国政府多 次强调的重点，但优先发展经济适用房和廉租房的 政策在市场经济的浪潮中已逐渐倾斜。高档房屋中 蕴涵的巨大利益让投资商与开发商乐此不疲。地段 的稀缺性加上房屋的奢侈性，成就了中国一个又一 个“豪宅”的诞生，而背后涌现的是一家家中国地 产商的崛起。万科曾经提出的“超过2 0 利润的地 产项目不做”的口号，早已成为一种回忆。f J 帽口便在 收稿日期：2 0 0 8 0 8 一, 2 6 楼市普遍高喊打折促销的“不景气”E t 子里一2 0 0 8 年一季度，全国7 0 个大中城市房价依旧上涨1 1 。t 2 据调查，目前城镇商品房价格构成中，土地费 用占2 0 ，建筑成本占4 0 ，市

7、政配套费和税费占 4 0 ，其中开发商利润占1 5 一2 0 左右。根据经济 适用房的价格构成与数据测算，一般地段经济适用 房售价应比同等地段商品房低3 4 成，而市场上出 售的经济适用房价格都明显偏高，与中低收入家庭 的有效需求相去甚远。为了使经济适用住房真正惠 顾于中低收入家庭，笔者对其进行了分析，进而探 求解决之策。 二潍坊市经济适用房的发展状况 住房问题一直是民生关注的热点问题，在深入 贯彻科学发展观，加快推进以改善民生为重点的社 会建设中，潍坊市始终将建立多层次的保障住房体 系、切实将解决城市低收入家庭的住房困难问题作 为公共服务的一项重要职责。 据悉，2 0 0 5 年以来的两年内

8、，潍坊市共开工建 设经济适用房3 0 8 2 万平方米，竣工1 3 1 2 万平方米， 完成投资1 8 7 亿元。根据雒坊市政府下发的潍坊 市区经济适用住房建设管理工作实施方案) ) ，从 2 0 0 7 年起，市中心区( 雏城区、奎文区) 每年将建 作者简介：王玲( 19 8 1 一) ，女，山东潍坊人，山东经贸职业学院教师，硕士研究生。 1 3 2 万方数据 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkR to remove the watermark 2 0 0 8 年第6 期( 总第1 4 8 期)山东纺织经济

9、设经济适用住房1 0 万平方米，三年共建设3 0 万平方 米，约4 2 0 0 户，重点解决人均住房建筑面积1 0 平方 米以下特困家庭的住房问题。另外，市政府今后还 将结合住房需求状况和政府财政承受能力，适当增 加经济适用房的供应量，逐步解决人均l5 平方米以 下低收入家庭的住房问题。雏坊市2 0 0 7 年经济适用 住房建设将采取与普通商品住房捆绑建设的方式， 在潍城区玄武街以南、三里庄路以东、清平路以西 规划建设一个住宅小区，总建筑面积约为3 0 万平方 米，其中，经济适用住房1 0 万平方米，约1 4 0 0 户。 在经济适用房的建设中，建筑面积6 5 平方米的约占 1 5 ，7 8

10、平方米的约占7 5 ，8 5 平方米的约占1 0 。 但是在经济适用房的实施过程当中，其是否真 正达到了经济的目的，却是不置可否。以北京为例， 到2 0 0 1 年初为止购买经济适用房的2 6 ，为高收入 家庭，这与实行经济适用房政策的初衷相违背。【3 1 对 于滩坊而言，这些年所开发的经济适用房已经得到 了很好的应用。但是，由于之前对经济适用房的申 购标准没有明确的规定，因而在开发的这些经济适 用房当中，有不少被高收入家庭所购买。 三，发展经济适用房的新视点 ( 一) 根据实际情况，确定低收入标准 房地产具有明显的地区差异性。各地区由于所 处的地理位置不同，经济发展水平有所差异，人民 的生活

11、水平和工资也有差距，所以地方政府首先要 在符合实际的基础上确定低收入水平标准。 2 0 0 7 年1 2 月2 8 日，潍坊市公布了经济适用 房申购办法。该办法对市区城镇居民家庭购买经济 适用住房的申请条件、程序及经济适用住房的公开 销( 预) 售等方面提出了更明确的要求，以保障低 收入住房困难家庭的合法权益。 潍坊市经济适用房申购办法中明确指出，申 请经济适用住房，需要同时满足下列条件： l 、拥有市区城镇常驻户口1 年以上( 含符合市 区安置条件的军队人员) ， 2 、家庭成员之间必须具有法定的赡养、抚养或 扶养关系，无房或现住房人均住房建筑面积l5 平方 米以下的住房斟难家庭， 3 、家

12、庭人均年收入低于上年度政府统计部门公 布的城区居民人均可支配收入。同时原房改房人均 建筑面积达到1 5 平方米且已上市出售的家庭，不得 购买经济适用住房。 ( 二) 限制交易期限，抑制投机行为 要解决经济适用房的投机行为，难度最大却最 为关键的一个问题还是通过硬性规定，严格限制经 济适用房的交易。购买经济适用住房不满5 年( 这 个年限还可以扩大到1 0 年) ，不得直接上市交易，购 房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府 按照原价格并考虑折I H l n 物价水平等因素进行回购。 更重要的是，政府要收回大部分售房所得溢价。房 屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收 益权，与商品房

13、相比，经济适用房在收益权上与之 不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有，而 经济适用房的收益大部分应由政府获得，用到公共 服务方面。原因是经济适用房是享受诸多优惠政策 的社会保障性住房。比如，它免征城市基础设施配 套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增 容费等各种税费建设用地采取行政划拨方式供应， 优先给予办理有关手续等等，政府理应分享经济适 用房转让增值部分的收益。 但是，我国至今没有对经济适用房收益部分的 多少交给政府予以明确，只有一些地方政府进行了 尝试。比如，杭州市规定，经济适用房上市交易时， 按照届时的销售价与当时经济适用住房购买价差价 的5 5 向政府交纳土地收益等价款。

14、实际上，这一 比例还可以继续提高，因为当售房溢价的绝大部分 ( 比如8 0 ) 乃至全部收归政府的时候，经济适用房 的投资行为自然就会销声匿迹，从而真正使得经济 适用房成为“穷人”的房子。 ( 三) 强化政府职能，减少寻租腐败 由于经济适用房本身的特殊性，因而不可避免 地存在“寻租”现象。“倘若市场交易和计划分配同 时并存，寻租几乎是不可避免的后果。”对一些有权 力的官员来说，一旦认识到手中权力的市场价值， 他们就有可能“寻租”。寻租给社会造成的危害和影 响是巨大的。要降低危害和影响只能设法减少寻租 空间，减少寻租腐败。 笔者认为，应当从经济适用房形成过程着手来 寻求解决问题的方法。经济适用房

15、的运作过程为： 国家下达投资计划政府行政划拨土地或采用招 标投标方式供地房地产商开发政府指导价 下房地产商对外销售。【5 1 土地既然是由政府行政划拨 或是采用招标投标的方式来决定使用权，那么政府 就有可能且可以不经过房地产商自行开发；既然经 济适用房的销售实行政府指导价，因此由掌握实际 情况的政府来分配就更合适。由此经济适用房的形 成模式就变成了：国家下达投资计划政府自己 开发政府根据实际情况分配。 ( 下转110 页) 1 3 3 万方数据 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkR to remove the

16、watermark 山东纺织经济2 0 0 8 年第6 期( 总第1 4 8 期) 停止。当滤机正常工作时，用接近开关来控制活塞 环的左右移动，当接近开关失灵时，反洗时间就起 到了保护作用。如是反洗时间保护使反洗停止，计 算机上要有报警显示，说明此台滤机接近开关失灵。 第二种方法：将K K F 滤机的反洗电机的反洗电流记 入到控制程序中，参与控制。当K K F 滤机正常反洗 时，它的反洗电流是比较稳定的。当活塞环移动到 位后，由于接近开关失灵，电机仍在运转，这时的 反洗电机继续运转，反洗电机的运行电流会突然上 升。我们可以将反洗电机的电流设定一个上限值， 当反洗电机运行电流超设定值时，停电机，

17、停止反 洗。 上述两种方法也可以同时使用。 5 、滤网使用一段时间后过胶量下降：为了提高 滤网的使用寿命，提高滤机的使用效率，滤机应定 期用稀碱溶液进行清洗，以提高滤网的使用寿命。 P 1 ( 0 6 5 - 0 7 5 M p a ) ：P 2 ( 0 4 8 0 5 3 M p a ) ：D P ( 0 1 9 - 0 2 1 M p a ) 这要看生产线的投料结构、过滤性能、以 及产量要求。 K K F 滤机配管及清洗流程见图l ： 图1K K F 滤机配管及清洗流程图 ( 上接15 5 页) 在这种模式下，一方面去掉了由于政 府土地批租政策而导致的寻租空间，另一方面去掉 了政府指导价下

18、的开发商对外销售。由政府直接分 配减少了由于房地产商虚报成本、扩大利润空间而 产生的寻租行为。经济适用房作为准公共产品，职 能上应当由政府提供财政补贴，政府选择合理的供 给制度进行生产，政府对生产和销售进行监管。 ( 四) 调整建设标准，降低投资价值 经济适用房属于社会保障性住房，它是以中低 收入家庭、住房困难户为供应对象建设的普通住宅。 应该减小经济适用房的面积，明确把经济适用房的 建设标准统一调整为6 0 平方米左右，以降低经济适 用房的投资价值。因为相对干大户型住房，6 0 平方 米的住房供应对象一般仅限于中低收入者。( ( 潍坊市 区经济适用住房建设管理_ _ T ：作实施方案中初步规

19、 划的经济适用房的建设中，建筑面积6 5 平方米的约 占1 5 ，7 8 平方米的约占7 5 ，8 5 平方米的约占1 0 。 建筑面积在7 8 平方米以上的经济适用房达到了8 5 ，这相对于6 0 平方米的标准高出了不少。因而， 笔者建议，可以适当调整经济适用房的面积，以降 低投资价值，使得低收入家庭能够支付得起。 四、结束语 1 】0 潍坊市房价相对于周边城市尤其是青岛、烟台 来说，价位相对还是比较低的。虽然如此，相对于 低收入人群来说，也只能是“望房兴叹”。为了实现 “居者有其屋”，雒坊市近几年来加大了经济适用房 的建设力度。但由于经济适用房政策的不完善，使 经济适用房的受益群体忽略了低

20、收入家庭，使得 。寻租”现象严重。2 0 0 7 年1 2 月2 8 日潍坊市出台的 ( ( 经济适用房申购办法对约束经济适用房购买人的 选购条件给出了明确的规定，以使低收入群体真正 能够买到自己满意又不超过购买力的、经济而且适 用的经济适用房。 参考文献： 【1 】王庆中国地产的三大软肋 E B O L 】新浪博 客，2 0 0 8 - - 5 - - 2 9 f 2 】市场消费动力不够，房价大幅上涨可能性不大 N 】经济参考报，2 0 0 8 - 5 - 2 9 【5 】赖亚妮，胡波对我国转型时期经济适用住房 政策的经济学分析【J 】科技咨询导报，2 0 0 7 ；( 5 ) ：9 3 【4 】经济适用房是画饼充饥，专家力倡终结寻租腐 败 E B O L 】h t t p ：b o u r n s 哺c o r n c n ，2 0 0 5 8 2 5 5 J 余荣荣，唐凯经济适用房存在的问题及相应 对策分析【J 】经济与管理，2 0 0 7 ；( 6 ) ：9 0 万方数据 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkR to remove the watermark