3季度中国房地产市场研究报告.pdf

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1、中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统 目录目录目录目录 摘要摘要摘要摘要 1 第一部分第一部分第一部分第一部分：2012 年三季度中国房地产市场年三季度中国房地产市场年三季度中国房地产市场年三季度中国房地产市场形势形势形势形势总结总结总结总结. 3 1. 政策环境政策环境政策环境政策环境：坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松，中央督查确保政策中央督查确保政策中央督查确保政策中央督查确保政策落实到位落实到位落实到位落实到位. 3 2. 新房新房新房新房：价格继

2、续上涨价格继续上涨价格继续上涨价格继续上涨， “金九金九金九金九”推盘激增但成交回落推盘激增但成交回落推盘激增但成交回落推盘激增但成交回落，库存再次上升库存再次上升库存再次上升库存再次上升. 6 3. 二手房二手房二手房二手房：三季度成交同比大增近七成三季度成交同比大增近七成三季度成交同比大增近七成三季度成交同比大增近七成，价格持续上涨价格持续上涨价格持续上涨价格持续上涨，9 月同比止跌上涨月同比止跌上涨月同比止跌上涨月同比止跌上涨 25 4. 土地土地土地土地：供求状况有所好转供求状况有所好转供求状况有所好转供求状况有所好转，楼面均价及溢价率回升楼面均价及溢价率回升楼面均价及溢价率回升楼面均

3、价及溢价率回升 29 5. 企业企业企业企业：三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年，拿地更加积极拿地更加积极拿地更加积极拿地更加积极 36 第二部分第二部分第二部分第二部分：2012 年四季度中国房地产市场趋势展望年四季度中国房地产市场趋势展望年四季度中国房地产市场趋势展望年四季度中国房地产市场趋势展望. 43 1. 政策环境政策环境政策环境政策环境：经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产

4、调控方向经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向. 43 2. 市场趋势市场趋势市场趋势市场趋势：推盘加大促进成交稳中有升推盘加大促进成交稳中有升推盘加大促进成交稳中有升推盘加大促进成交稳中有升，价格企稳价格企稳价格企稳价格企稳，不同城市分化不同城市分化不同城市分化不同城市分化 46 结语结语结语结语.53 研究主持研究主持研究主持研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持数据支持数据支持数据支持：CREIS 中指数据， 主要研究成员主要研究成员主要研究成员主要研究成员： 中国指数研究院总院中国指数研究院总院中国指数研究院总院中国指数研究院总院：莫天全 黄瑜 葛海峰 何田 刘

5、水 潘雪佳 师洋 吴珊 张静 李映雪 许梁 于跃 张红莉 刘丽杰 贾静 李晶 荣晨 张婷 段秀娟 陈茜 高静 王亮 周宣 蒋云峰 苑承建 白彦军 张英 赵丽一 李力 中国指数研究院各中国指数研究院各中国指数研究院各中国指数研究院各地地地地分院分院分院分院： 汪勇 张志杰 罗勇成 张化学 林建晖 贾艳伟 刘宣 薛玲 李力 杜丙国 周瑞蓉 钟 文辉 张伟 高院生 张晓伟 陈佳 黄雪 胡佳娜 钱慧群 朱柏润 薛建行 王玲 陈宏军 2012 年三季度年三季度年三季度年三季度中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告 2012 年年年年 10 月月月月 12

6、 日日日日 2012 年年年年三季度三季度三季度三季度中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告 1 本本本本报报报报告告告告数数数数据据据据来来来来自自自自中中中中国国国国指指指指数数数数研研研研究究究究院院院院数数数数据据据据信信信信息息息息中中中中心心心心、中中中中国国国国房房房房地地地地产产产产指指指指数数数数系系系系统统统统或或或或其其其其他他他他公公公公开开开开资资资资料料料料，如如如如有有有有疑疑疑疑问问问问，请请请请咨咨咨咨询询询询 010-59306936。 摘要摘要摘要摘要 1. 2012 年年年年三季度三季度三季度三季度中国房

7、地产市场中国房地产市场中国房地产市场中国房地产市场形势形势形势形势总结总结总结总结 (1) 政策政策政策政策：坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松，中央督查确保政策落实到位中央督查确保政策落实到位中央督查确保政策落实到位中央督查确保政策落实到位 2012 年三季度，为巩固房地产调控成果，切实防止房价反弹，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松，并就调 控措施落实情况进行专项检查，强化市场监管及问责。北京、上海、广州等地方政府也纷纷响应中央精神，重申从严执行 楼市调控政策。此外，有关房产税改革的各种信息使其再度成为焦点，房产税试点扩容将进一步完善长效机

8、制。 (2) 新房新房新房新房：全国投资全国投资全国投资全国投资开工开工开工开工增速增速增速增速下行趋势停止下行趋势停止下行趋势停止下行趋势停止，重点城市重点城市重点城市重点城市三季度三季度三季度三季度价格继续上涨价格继续上涨价格继续上涨价格继续上涨， “金九金九金九金九”推盘激增但成交推盘激增但成交推盘激增但成交推盘激增但成交 回落回落回落回落，库存库存库存库存水平和出清周期在水平和出清周期在水平和出清周期在水平和出清周期在 9 月底月底月底月底再次上升再次上升再次上升再次上升 从全国来看从全国来看从全国来看从全国来看，市场销售趋稳带动企业投资开工信心增强，房地产开发投资累计同比增速在 8

9、月提高至 15.6%，是去 年以来首次加快；新开工面积累计降幅缩小至 6.8%，其中 8 月单月同比增长 13.9%，为今年以来首次增长。从重点城市从重点城市从重点城市从重点城市 来看来看来看来看，三季度住宅成交同比大幅增长 51%，其中 9 月成交量同比增长 52.4%，但环比小幅下降 2.6%， “金九”成色不足； 特别是上海、杭州等此前回升最快的城市，三季度成交量环比出现回落，但长三角地区连续两个季度同比增长超过 60%， 居各区域首位，长春等地市场继续升温，成交量在三季度继续上升，接近 2010 年调控以来高点。供应方面供应方面供应方面供应方面，重点城市三 季度批准上市量环比增长 19

10、.3%，同比上升 8.2%，9 月更是达到 2010 年以来最高水平，环比和同比分别增长 60.1%和 14.1%； 供应激增而成交回落， 导致多个城市可售量在 9 月底再度回升， 出清周期也出现了今年以来首次延长。价格方面价格方面价格方面价格方面， 刚需项目低价入市或降价带动热销后普遍试探性提价，知名企业中高端项目依靠品牌影响力、地域优势热销，价格稳中有 涨，百城指数自 2011 年 9 月连续 9 个月下跌后于 6 月止跌并连续 4 个月上涨，但 8-9 月价格上涨幅度和范围并未扩大。 (3) 二手房二手房二手房二手房：三季度三季度三季度三季度成交同比大增近七成成交同比大增近七成成交同比大

11、增近七成成交同比大增近七成，价格环比持续上涨价格环比持续上涨价格环比持续上涨价格环比持续上涨，9 月同比止跌上涨月同比止跌上涨月同比止跌上涨月同比止跌上涨 成交方面成交方面成交方面成交方面， 三季度十大城市成交量相比二季度增长 23.2%， 同比大幅增长 68.0%， 绝对量达到 2011 年以来最高水平， 8-9 月同比增幅超过新房，但整体来看，今年前三季度二手房成交恢复力度仍不及新房，受调控影响的幅度大于新房。价价价价 格方面格方面格方面格方面，十大城市主城区二手房价格从 3 月开始环比上涨，截至 9 月累计上涨 8.6%，9 月同比在今年以来连续 8 个月下 跌后，首次转为上涨，多个城市

12、价格已经超过去年同期或历史高点，价格走势强于同期新房。 (4) 土地土地土地土地：供求状况有所好转供求状况有所好转供求状况有所好转供求状况有所好转，北京北京北京北京、上海等地活跃带动全国上海等地活跃带动全国上海等地活跃带动全国上海等地活跃带动全国楼面均价及溢价率回升楼面均价及溢价率回升楼面均价及溢价率回升楼面均价及溢价率回升 供求方面供求方面供求方面供求方面，2012 年三季度，全国 300 个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降 12.1%、18.6%，降幅比上半年缩 小一半以上，北京、杭州、成都等一线和二线热点城市成交量恢复明显。价格方面价格方面价格方面价格方面，在热点城市部分高价地块成交

13、的带动 下，全国 300 个城市三季度住宅用地楼面均价环比上涨 19.6%，9 月创下 2011 年以来新高；住宅用地平均溢价率提高至 10.2%，其中 9 月达 13.3%，是去年 9 月以来的最高水平。 2 中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统 本本本本报报报报告告告告数数数数据据据据来来来来自自自自中中中中国国国国指指指指数数数数研研研研究究究究院院院院数数数数据据据据信信信信息息息息中中中中心心心心、中中中中国国国国房房房房地地地地产产产产指指指指数数数数系系系系统统统统或或或或其其其其他他他

14、他公公公公开开开开资资资资料料料料，如如如如有有有有疑疑疑疑问问问问，请请请请咨咨咨咨询询询询 010-59306936。 (5) 企业企业企业企业：三季度三季度三季度三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年销售业绩环比下降但仍明显好于去年销售业绩环比下降但仍明显好于去年销售业绩环比下降但仍明显好于去年，拿地更加积极拿地更加积极拿地更加积极拿地更加积极 销售方面销售方面销售方面销售方面，2012 年前三季度，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长 10%和 14%，其中三季度企业销售业绩 普遍低于二季度，但同比仍大幅增长。近半数代表企业年度目标完成率已超 80%，世茂、中海已提前实现或接近全年

15、目 标，保利销售额也已超过去年全年。拿地方面拿地方面拿地方面拿地方面，三季度企业拿地热情回升，十大代表企业拿地面积环比增长 33%，但同 比仍下降 7%。万科、龙湖等品牌房企拿地最为积极，而世茂、碧桂园、富力等拿地不多。 2. 2012 年年年年四季度四季度四季度四季度中国房地产市场趋势展中国房地产市场趋势展中国房地产市场趋势展中国房地产市场趋势展望望望望 (1) 政策环境政策环境政策环境政策环境：经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向 宏观经济宏观

16、经济宏观经济宏观经济下行风险仍在， 投资仍是中国经济对冲下行风险和稳增长的主要方式， 固定资产投资增速下滑趋势在三季度 趋缓。展望四季度，在全球经济寻底的过程中，随着货币政策微调和投资增速企稳反弹，中国经济可能触底回升，但回升 势头将十分微弱。货币政策货币政策货币政策货币政策微调的利好已经在房地产市场显现，但由于经济增长不确定性依然存在，四季度货币政策方向 不会发生变化，目前相对较低的利率水平和较高的信贷投放力度将继续维持，给下一阶段的房地产业继续带来利好。房地房地房地房地 产调控政策方面产调控政策方面产调控政策方面产调控政策方面，中央将继续坚持调控大方向以维持市场量价平稳态势。由于当前市场对

17、政策的动态较为敏感，房价已企 稳并有所上涨，政府决策将更加谨慎，房地产调控政策仍将维持从紧取向以巩固调控成果，绝不会有调控态度的放松而导 致市场恐慌或动荡，因经济下行风险而放松房地产调控的期待不切实际。 (2) 市场趋势市场趋势市场趋势市场趋势：推盘加大促进成交稳中有升推盘加大促进成交稳中有升推盘加大促进成交稳中有升推盘加大促进成交稳中有升，价格企稳价格企稳价格企稳价格企稳，不同城市分化不同城市分化不同城市分化不同城市分化 供应方面供应方面供应方面供应方面，历史数据显示四季度是推盘高峰（过去两年均占全年三成以上） ，在企业全力推盘以促进业绩目标完成的 带动下，预计今年四季度新增供应将继续上升。

18、不同城市来看，一线城市由于供应相对短缺，供不应求现象继续加剧；二 线城市明显分化，大多数城市去化压力仍旧突出；部分近几年大幅扩张、大批供地的三四线城市或将面临供应过剩风险。 成交方面成交方面成交方面成交方面，由于房地产政策和货币政策方向不变，供应增加将进一步促进成交量惯性回升，预计四季度多数城市成交 量环比温和增长（如 2008-2009 年环比增长 10%以内） ，由于去年四季度基数较低，同比增长仍将较为显著。不同城市将 继续分化，一线城市和杭州、苏州等东部二线城市的成交量多数已在 6-7 月达到近年高点，预计四季度将延续三季度稳中 微降的趋势，而青岛、长春等二线城市和多数三线城市，目前成交

19、量与近年高点还有距离，四季度有继续上升的空间。 价格方面价格方面价格方面价格方面，预计四季度价格稳中有升，不会出现全面大幅上涨局面，主要由于限购政策严格执行情况下总需求相对有 限，部分热销项目在提价后成交量即下降，而成交量不能达到预期，企业提价会更加小心谨慎。不同城市来看，供给相对 不足的一线城市价格上涨压力较大，而多数二三线城市供给较为充分，价格上涨动力不足。 企业投资拿地方面企业投资拿地方面企业投资拿地方面企业投资拿地方面，随着地方政府进一步加大推地力度，销售趋好也给企业带来信心，预计四季度土地市场将更加 活跃，投资开工等指标进一步企稳回升。品牌房企拿地时更关注旅游地产等多种业态或热点城市

20、中心区域的地块，但在把 握机遇的同时，应当警惕部分城市商业地产可能面临的供应过剩风险，住宅仍应是多数房企做大规模的主要选择。 2012 年年年年三季度三季度三季度三季度中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告 3 本本本本报报报报告告告告数数数数据据据据来来来来自自自自中中中中国国国国指指指指数数数数研研研研究究究究院院院院数数数数据据据据信信信信息息息息中中中中心心心心、中中中中国国国国房房房房地地地地产产产产指指指指数数数数系系系系统统统统或或或或其其其其他他他他公公公公开开开开资资资资料料料料，如如如如有有有有疑疑疑疑问问问问，请请请请咨咨

21、咨咨询询询询 010-59306936。 第一部分第一部分第一部分第一部分：2012 年年年年三季度三季度三季度三季度中国房地产市场中国房地产市场中国房地产市场中国房地产市场形势形势形势形势总结总结总结总结 1. 政策政策政策政策环境环境环境环境：坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松，中央督查确保政策落实到位中央督查确保政策落实到位中央督查确保政策落实到位中央督查确保政策落实到位 2012 年三季度，为巩固房地产调控成果，切实防止房价反弹，中央及相关部委密集强调房地产 调控不放松，并就调控措施落实情况进行专项检查，强化市场监管及问责。地方政府也纷纷响

22、应中 央坚持调控不放松精神，重申从严执行楼市调控政策。本季度，房产税改革再度成为焦点，从频传 的相关消息可以看出，房产税试点扩容可期。随着房产税改革的不断深入以及试点范围的扩大，我 国房地产的长效机制将进一步完善。此外，由于近年住宅用地计划完成率不高、上半年土地市场供 求低迷，国土部下调住宅用地供应计划以提高计划完成率。 (1) 中央及相关部委中央及相关部委中央及相关部委中央及相关部委：密集强调房地产调控不放松密集强调房地产调控不放松密集强调房地产调控不放松密集强调房地产调控不放松，强化市场监管和问责强化市场监管和问责强化市场监管和问责强化市场监管和问责 中央及相关部委密集强调房地产调控不放松

23、中央及相关部委密集强调房地产调控不放松中央及相关部委密集强调房地产调控不放松中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。今年上半年地方微调调控政策较为频繁，楼市现 反弹迹象，为巩固调控成果，防止房价反弹，近三个月来，中央及相关部委多次重申房地产调控不 放松。7 月初，温家宝总理强调防止变相放松购房政策，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长 期政策。与此同时，住建部、国土部、发改委等相关部委均强调坚持房地产市场调控不放松。7 月 末，中共中央政治局也指出，要坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。从中央到相关部委 密集强调房地产调控不放松，表明政府对房地产调控的坚定决心。 图图图图：三季度相关部委

24、有关房地产调控的专项检查三季度相关部委有关房地产调控的专项检查三季度相关部委有关房地产调控的专项检查三季度相关部委有关房地产调控的专项检查 资料来源：中国指数研究院综合整理 多部委强化市场监管多部委强化市场监管多部委强化市场监管多部委强化市场监管及问责及问责及问责及问责，巩固巩固巩固巩固市场市场市场市场调控成果调控成果调控成果调控成果。7 月下旬至 8 月上旬，国务院派出 8 个督查 组，对 16 个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行专项督查。督查结果显示，房地产 市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。但个 别地区在房价、限购、供地方面存

25、在问题，督查组要求出现问题的地区立即进行整改，并强调各地 要求各部门、各地区继续贯彻执行房地产调控政策，指导督促限购城 市严格执行住房限购措施， 确保限购措施实施效果。 适时对执行不力、 放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。继续做好房价、 地价动态监测，密切关注住房成交量、房价等关键指标的新变化，做 好防止房价反弹的政策预案。 住建部住建部住建部住建部 9月23日 发布通知要求各地坚决贯彻严格执行土地使用标准、大力促进节约集 约用地，包括房地产用地宗地规模、容积率控制等各类土地使用标准。 国土部国土部国土部国土部 9 月 6 日 决定从 2012 年 9 月 10 日起开展商品房销售

26、明码标价专项检查，10 月 30 日结束，检查的范围是所有在售楼盘，重点是商品住房。 发改委发改委发改委发改委 9 月 10 日 为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，国务院决派出 8 个督查 组，对 16 个省（市）贯彻落实房地产调控政策措施情况开展督查。 国务院国务院国务院国务院 7 月 24 日 4 中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统 本本本本报报报报告告告告数数数数据据据据来来来来自自自自中中中中国国国国指指指指数数数数研研研研究究究究院院院院数数数数据据据据信信信信息息息息中中中中心心心

27、心、中中中中国国国国房房房房地地地地产产产产指指指指数数数数系系系系统统统统或或或或其其其其他他他他公公公公开开开开资资资资料料料料，如如如如有有有有疑疑疑疑问问问问，请请请请咨咨咨咨询询询询 010-59306936。 不得以任何理由变相放松调控。9 月，国土部、发改委、住建部等相关部委均发文强调加强市场监 管及问责，以进一步推动房地产市场调控政策措施落实。 (2) 地方地方地方地方：部分城市重申从严执行楼市调控政策部分城市重申从严执行楼市调控政策部分城市重申从严执行楼市调控政策部分城市重申从严执行楼市调控政策，巩固巩固巩固巩固调控成果调控成果调控成果调控成果 2012 年三季度，部分城市房

28、价上涨预期增强，地方政府为稳定预期密集表态坚持调控不动摇， 或重申调控政策措施，或强化政策措施执行及审核力度。如上海两次重申房地产调控不放松，并针 对住房限售政策等执行情况进行检查；山东强调政策不放松的同时还提出全面实行商品房预售资金 监管制度；武汉将启动商品房预售资金监管制度；广州对个别高价项目采取限制预售规模和控制交 易节奏；北京加强限购审核等。 图图图图：各地各地各地各地关于房地产调控表态关于房地产调控表态关于房地产调控表态关于房地产调控表态 资料来源：中国指数研究院综合整理 (3) 房产税房产税房产税房产税改革再成焦点改革再成焦点改革再成焦点改革再成焦点，试点试点试点试点范围扩大有望推

29、进范围扩大有望推进范围扩大有望推进范围扩大有望推进 表表表表：房产税试点改革房产税试点改革房产税试点改革房产税试点改革 日期日期日期日期 重要事件重要事件重要事件重要事件 关键内容关键内容关键内容关键内容 2003.7.26 全国财政厅（局） 长座谈会 财政部部长谢旭人指出，深化部门预算制度改革。研究 完善消费税制度，稳步推进个人住房房产税改革试点。 2012.8.3 国务院督查组来重 庆开展督查工作 督查组希望重庆进一步加强基础性工作， 实现信息互联 互通，强化监管、规范交易，为全国提供有益借鉴。 2012.8.29 全国人大常委会 谢旭人向全国人大报告时指出， 稳步推进个人住房房产 税改革

30、试点，严格实施差别化住房税收政策，加强交易 和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性需求。 2012.9.20 国家税务总局政策 法规司在第五届企 业税务管理会议 下一步房产税将扩大试点范围， 并逐步建立房地产税制 度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地 产税最终会在全国实施。 2012.9.23 住建部有关负责人 表示继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投 机投资性需求，加快推进扩大房产税试点城市范围。 资料来源：中国指数研究院综合整理 8 月 23 日，夏耕副省长在全省保 障性安居工程和房地产市场调控 工作会议上的指出，各地要坚持 既有政策不放松，严格执行二套 房认定标准、首

31、付款比例、贷款 利率和三套及以上住房停贷政 策，加强住房交易环节税收征管。 全面实行商品房预售资金监管制 度。 ? 7 月 27 日， 市政府办公厅关于进一步严格执 行房地产市场各项调控政策的通知 ? 9 月 6 日，房管局关于开展住房限售政策等 执行情况检查的通知 ? 8 月 23 日，市政府常务会议：坚持房地产调控 不动摇，切实抓好保障性住房建设和分配管理。 ? 9 月 25 日，住建委关于落实我市住房限购政 策进一步做好房屋登记有关问题的通知 北京北京北京北京 上海上海上海上海 9 月 21 日，房管局武汉市新建 商品房预售资金监管暂行办法 ， 从10月1日起启动商品房预售资 金监管制度

32、。 山东山东山东山东 武汉武汉武汉武汉 9 月 24 日， 房管局官方微博透露： 对中心城区个别 异常高价的主旨项目采取了限制预售规模和控制 交易节奏的措施是必要的，也是必须的。 广州广州广州广州 2012 年年年年三季度三季度三季度三季度中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告 5 本本本本报报报报告告告告数数数数据据据据来来来来自自自自中中中中国国国国指指指指数数数数研研研研究究究究院院院院数数数数据据据据信信信信息息息息中中中中心心心心、中中中中国国国国房房房房地地地地产产产产指指指指数数数数系系系系统统统统或或或或其其其其他他他他公公公公

33、开开开开资资资资料料料料，如如如如有有有有疑疑疑疑问问问问，请请请请咨咨咨咨询询询询 010-59306936。 三季度三季度三季度三季度，房产税改革再成焦点房产税改革再成焦点房产税改革再成焦点房产税改革再成焦点。财政部部长两次提到要稳步推进个人住房房产税改革试点。媒 体报道，国家税务总局相关人员透露下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房 地产税具体深化时间可能在年底或明年初，最终会在全国实施。从近期频传的房产税改革相关消息 可以看出，试点范围的扩大是大势所趋，然而重庆、上海的试点情况表明房产税试点初期对购房者 的实际税费影响有限。但房产税重要意义在于，随着改革的深入，将进一步

34、打击投资投机性行为， 试点范围的扩大也将有利于完善我国房地产长效机制和市场健康发展。 (4) 住房用地供应计划调整住房用地供应计划调整住房用地供应计划调整住房用地供应计划调整，提高计划完成率提高计划完成率提高计划完成率提高计划完成率 图图图图：2012 年全国住房用地供应调整情况年全国住房用地供应调整情况年全国住房用地供应调整情况年全国住房用地供应调整情况 -7.7% -4.8% -8.7% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 0 3 6 9 12 15 18 全国住房用地 计划供应量 保障性 安居工程用地 商品住房用地 万万万万 公公公公 顷顷顷顷 调整前调整后调整幅度 数据来源

35、：CREIS 中指数据、国土资源部公告、国土资源公报 住房用地住房用地住房用地住房用地供应供应供应供应计划计划计划计划下调下调下调下调，但但但但仍远超历仍远超历仍远超历仍远超历年实际供应年实际供应年实际供应年实际供应最高最高最高最高水平水平水平水平。8 月 5 日，国土资源部发布公告称， 对 2012 年 4 月确定的全国住房用地供应计划进行调整， 计划供应总量由 17.26 万公顷调整为 15.93 万公顷，减少 7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍远超历史最高水平，比完成量最大年份还高出 17.3%，能够满足全年住房用地有效需求。 表表表表：2009-2012 年全国住房用地供应情况年全

36、国住房用地供应情况年全国住房用地供应情况年全国住房用地供应情况（单位单位单位单位：万公顷万公顷万公顷万公顷） 2010 年年年年 2011 年年年年 2012 年年年年 2009 年年年年 实际实际实际实际供应供应供应供应 计划计划计划计划 实际实际实际实际 计划计划计划计划 完成率完成率完成率完成率 计划计划计划计划 实际实际实际实际 计划计划计划计划 完成率完成率完成率完成率 年初计划年初计划年初计划年初计划 调整后计划调整后计划调整后计划调整后计划 8.2 18.47 11.5 62% 21.8 12.5 57% 17.26 15.93 数据来源：CREIS 中指数据、国土资源部公告、国

37、土资源公报 近年住宅用地计划完成率不高近年住宅用地计划完成率不高近年住宅用地计划完成率不高近年住宅用地计划完成率不高、上半年土地市场供求低迷为此次调整主要原因上半年土地市场供求低迷为此次调整主要原因上半年土地市场供求低迷为此次调整主要原因上半年土地市场供求低迷为此次调整主要原因，不同省市的调不同省市的调不同省市的调不同省市的调 整有明显差异整有明显差异整有明显差异整有明显差异。2010 年和 2011 年计划完成率分别为 62%和 57%，今年上半年全国落实住宅用地 4.72 万公顷，完成率不到 30%。对供应量做出调整，将有利于提高计划的有效性和完成率。从各地 来看，18 个地区住房用地供应

38、计划量减少，其中辽宁和天津减少 30%以上，下调幅度较大，河南、 河北、 四川、 海南和甘肃减少幅度在 10%-20%之间， 青海、 江苏、 安徽等 11 个省份减少幅度在 10% 以内；湖南、新疆兵团、吉林、新疆和陕西 5 个地区的计划量则有所增加，增加幅度均在 2%以下。 6 中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统 本本本本报报报报告告告告数数数数据据据据来来来来自自自自中中中中国国国国指指指指数数数数研研研研究究究究院院院院数数数数据据据据信信信信息息息息中中中中心心心心、中中中中国国国国房房房房

39、地地地地产产产产指指指指数数数数系系系系统统统统或或或或其其其其他他他他公公公公开开开开资资资资料料料料，如如如如有有有有疑疑疑疑问问问问，请请请请咨咨咨咨询询询询 010-59306936。 2. 新房新房新房新房：价格继续上涨价格继续上涨价格继续上涨价格继续上涨， “金九金九金九金九”推盘激增但成交回落推盘激增但成交回落推盘激增但成交回落推盘激增但成交回落，库存再次上升库存再次上升库存再次上升库存再次上升 (1) 价格价格价格价格：百城指数百城指数百城指数百城指数 6 月以来连续月以来连续月以来连续月以来连续 4 个月环比上涨个月环比上涨个月环比上涨个月环比上涨，但但但但 8-9 月月月月

40、涨幅有所缩小涨幅有所缩小涨幅有所缩小涨幅有所缩小 ? 百城指数自百城指数自百城指数自百城指数自 6 月止跌后连续月止跌后连续月止跌后连续月止跌后连续 4 个月环比上涨个月环比上涨个月环比上涨个月环比上涨，但近但近但近但近 2 个月涨幅逐渐缩小个月涨幅逐渐缩小个月涨幅逐渐缩小个月涨幅逐渐缩小 图图图图：百城住宅均价及环比变化百城住宅均价及环比变化百城住宅均价及环比变化百城住宅均价及环比变化 0.35% -1.32% -0.03% 0.70%0.66% 0.82% 0.90%0.95% 0.48% 0.59% 0.40% 0.53% 0.41% 0.21% 0.07% -0.03% -0.23%

41、-0.28%-0.25% -0.18% -0.30%-0.30% -0.34%-0.31% 0.05% 0.33%0.24% 0.17% -1.5% -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 8000 8200 8400 8600 8800 9000 元元元元 / 平平平平 方方方方 米米米米 百城均价(左)环比(右) 数据来源：CREIS 中指数据， 根据中国房地产指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自 2011 年 9 月 开始连续 9 个月下跌， 今年 6 月首次止跌后连续 4 个月上涨， 但近 2 个月涨幅持续缩小。具体来看， 7 月涨幅扩

42、大至 0.33%， 较 6 月扩大 0.28 个百分点， 但 8-9 月有所缩小， 涨幅分别为 0.24%和 0.17%。 9 月百城住宅均价为 8753 元/平方米，较去年同期下跌 1.4%，与 2010 年以来的阶段性高点（去年 8 月）相比跌幅也为 1.4%。 ? 近期十大城市住宅均价涨幅略高于百城平均水平近期十大城市住宅均价涨幅略高于百城平均水平近期十大城市住宅均价涨幅略高于百城平均水平近期十大城市住宅均价涨幅略高于百城平均水平 图图图图：十大城市十大城市十大城市十大城市1住宅均价及环比变化住宅均价及环比变化住宅均价及环比变化住宅均价及环比变化 0.69% -1.04% -0.76%

43、0.83% 0.56% 0.41% 0.75% 0.89% 0.48% 0.29% 0.13% 0.11% 0.06% 0.05% -0.41% 0.08% -0.42% -0.36% -0.48% -0.15% -0.31%-0.40% -0.41%-0.50% 0.75% 0.27% 0.45% 0.22% -1.5% -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 14700 15000 15300 15600 15900 元元元元 / 平平平平 方方方方 米米米米 十大城市均价（左） 环比（右） 数据来源：CREIS 中指数据， 2012 年第三季度，十大城市住宅均价延续 6 月

44、的上涨走势，连续 3 个月环比上涨。与百城整体 水平相比，十大城市住宅价格波动更为敏感，6 月由 5 月的下跌 0.50%转为上涨 0.75%，超过百城 涨幅 0.7 个百分点，7 月涨幅缩小至 0.27%；9 月十大城市住宅均价为 15573 元/平方米，环比上涨 0.22%，涨幅略高于百城平均水平。同比来看，十大城市住宅均价持续低于去年同期，但 6 月起同 1 注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都。 2012 年年年年三季度三季度三季度三季度中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告 7 本本本本报报报报告

45、告告告数数数数据据据据来来来来自自自自中中中中国国国国指指指指数数数数研研研研究究究究院院院院数数数数据据据据信信信信息息息息中中中中心心心心、中中中中国国国国房房房房地地地地产产产产指指指指数数数数系系系系统统统统或或或或其其其其他他他他公公公公开开开开资资资资料料料料，如如如如有有有有疑疑疑疑问问问问，请请请请咨咨咨咨询询询询 010-59306936。 比跌幅开始缩小，9 月跌幅为 1.35%。具体到不同城市，7-9 月十大城市的价格均表现为上涨，上涨 的城市个数明显多于上半年。从近 3 个月的平均环比涨幅来看，武汉最高为 0.82%，重庆次之，为 0.77%；从 9 月环比涨幅来看，广

46、州环比上涨 0.93%，涨幅最大，武汉涨幅为 0.77%，位居第二， 深圳微幅上涨 0.05%，涨幅最小。 ? 热点项目热点项目热点项目热点项目： 刚需项目低价入市或降价带动热销后提价刚需项目低价入市或降价带动热销后提价刚需项目低价入市或降价带动热销后提价刚需项目低价入市或降价带动热销后提价， 中高端项目价格平稳或小中高端项目价格平稳或小中高端项目价格平稳或小中高端项目价格平稳或小 幅上涨幅上涨幅上涨幅上涨 图图图图：2010 年以来典型降价年以来典型降价年以来典型降价年以来典型降价项目价格项目价格项目价格项目价格变化变化变化变化情况情况情况情况 0% 20% 40% 60% 80% 首开常青

47、藤 北京城建徜徉集 鲁能7号院溪园 碧桂园凤凰城 南沙滨海花园珺城 锦绣半岛 绿洲康城亲水湾 保利叶语别墅 天津大都会 华润中央公园 首创福特纳湾 富力津门湖 北京广州上海天津 2010年以来至历史高点的涨幅历史低点相对于高点降幅近期涨幅 数据来源：CREIS 中指数据， 前期前期前期前期大幅涨价项目大幅涨价项目大幅涨价项目大幅涨价项目在在在在 2010 年年年年调控政策调控政策调控政策调控政策出台后出台后出台后出台后成交成交成交成交量大幅下降量大幅下降量大幅下降量大幅下降，随后随后随后随后以价换量以价换量以价换量以价换量取得取得取得取得热销热销热销热销，近期又近期又近期又近期又 开始开始开始

48、开始提价提价提价提价，价格已接近历史高点价格已接近历史高点价格已接近历史高点价格已接近历史高点。2010 年以来，中央开始对房地产市场进行调控，但多数项目价格 仍有上涨，2010 年至 2011 年上半年，典型项目均价平均累计涨幅达 29%。去年下半年开始，调控 效果逐渐明显，企业多采取以价换量策略调低项目价格，典型项目平均降幅为 26%；降价带来成交 量的上升，近几个月多数项目通过取消折扣等方式上调价格，截至目前价格累计上涨约 24%，多数 项目接近历史高点。 图图图图：首开首开首开首开常青藤成交量和价格变化情况常青藤成交量和价格变化情况常青藤成交量和价格变化情况常青藤成交量和价格变化情况 0 6000 12000 18000 24000 30000 0 8000 16000 24000 32000 40000 元元元元 / 平平平平 方方方方 米米米米 平平平平 方方方方 米米米米 成交面积（左）成交均价（右） -16% -