上半年中国房地产政策盘点.pdf

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1、2013 年上半年， “国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投 机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基 本延续了国五条政策方向。受政策影响，多数城市成交量在 45 月明显回落，但预售 监管力度的骤然加大使得部分城市供求更加趋于紧张，房价上涨压力依然巨大。在短 期的限购、限贷等调控政策收紧的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制， 日趋明晰的保障房政策、逐见雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试 点范围可能扩大等都在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展 提供了保障。 展望 2013 年下半年， 虽然严格调控之下全国

2、房地产市场各项指标增速全面放缓， 房价快速上涨势头得到遏制， 但热点城市庞大的刚需及持续升温的土地市场仍在推动 房价上涨预期。此类城市若未来市场仍持续高位高温，地方及中央政府在下半年将可 能再次加码调控，房产税扩围的可能性将进一步加大。此外，新一届政府对于房地产 市场调控的思路正在逐步转变，保障房、房产税、土地制度改革等工作齐头并进，长 效机制的建立将逐步落到实处。 1、坚持严厉调控不放松，力保房价平稳 坚持严厉调控不放松，力保房价平稳 “国五条”“国五条”为全年调控定调。为全年调控定调。2013 年 2 月 20 日，国务院常务会议研究部署房地 产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”

3、1 ，并在 3 月 1 日发布国五条细则 2 （ 关于继续做好房地产市场调控工作通知 【国办发201317 号】 ） ，随后中央及 各部委密集表态，坚决落实国五条调控精神。3 月底，各地纷纷出台“国五条”细则， 目前共有 36 个省市（35 个直辖市、省会城市、计划单列市及广东省）公布细则或房 价控制目标，其中有个 15 省市出台细则，而其余 21 个城市仅公布房价控制目标。 各地细则落实力度不一，各地细则落实力度不一，北京政策最为严厉。北京政策最为严厉。大多数城市仅公布了本年度的房价 控制目标，在公布细则的城市中，对国五条各项调控政策的落实力度也存在差异，仅 有北京、上海等城市在地方细则中严

4、格落实国五条相关要求。首先，国五条明确要求 各地统一完善限购标准，但目前仅有沈阳明确对此前限购政策进行修正，广州虽在细 1 详见 2013 年 2 月 20 日国务院常务会议解读：再提限购、限贷、房产税三大“法宝” ，指明未来政策方向 。 2 详见 2013 年 3 月 1 日 “国五条”细则解读：政策细化升级，坚持调控稳定预期 。 2013 年上半年中国房地产政策盘点 年上半年中国房地产政策盘点 中国指数研究院 中国指数研究院 中国房地产政策报告中国房地产政策报告 2013 年年 7 月月 1 日日 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据中指数据、 或其他公开资料，如有疑问，或其

5、他公开资料，如有疑问，请咨询请咨询 01056319252， 2 2013 年上半年中国房地产政策盘点年上半年中国房地产政策盘点 则中提出对从化、增城加强调控但仍未纳入限购范围，此前存在限购范围、标准不完 善的合肥、郑州、昆明等城市则未在细则中明确；其次，除北京明确进一步提高二套 首付比例外，大多城市表明将适时或由人民银行当地支行确定时机进行调整；再者， 关于 20%个税征收，仅北京、天津、广州等市进行明确规定，其他城市表述均不明 确或未提及。 图：公布细则及房价控制目标的省市图：公布细则及房价控制目标的省市 资料来源：中国指数研究院综合整理 部分城市继部分城市继“国五条“国五条”细则落地后调

6、控政策进一步细化加码。细则落地后调控政策进一步细化加码。在各地国五条细则 落地后，部分热点城市继续提出补充措施使调控力度再度加码。4 月 7 日，北京市相 继将公积金、商业贷款购买二套房的首付比例提高至 70%，利率按 1.1 倍计算；4 月 10 日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示，北京市正在研究自住型、改善 型商品住房纳入限价房序列管理政策。4 月 22 日，广州市国土房管局要求住宅预售 价格自 4 月 24 日起须网上申报， 对于申报价格过高且不接受指导的， 将采取与北京、 上海类似的措施暂停发放预售许可。杭州、苏州以及石家庄在 4 月至 5 月间相继出台 政策收紧公积金贷款。而

7、此前仅公布房价控制目标的郑州市也在 6 月 14 日对预售价 格进行监管。郑州规定新建商品住宅，要到物价部门进行销售价格备案，开发商所售 楼盘价格不能超过备案价格。可见，为力保房价平稳、有效抑制投资投机，热点城市 不惜实施较为强硬的行政手段对房地产市场进行调控。特别是近日，为防止北京房地 产市场回暖迹象升级，住建委在十天内连发两条政策从资金链加码调控，以限制开发 商资金、调高非普通住宅的预售许可门槛。 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据中指数据、 或其他公开资料，如有疑问，或其他公开资料，如有疑问，请咨询请咨询 01056319252， 3 2013 年上半年中国房地产政策盘点

8、年上半年中国房地产政策盘点 图：部分城市在“国五条”图：部分城市在“国五条”之后出台的相关配套细则之后出台的相关配套细则 资料来源：中国指数研究院综合整理 2、房地产市场调控长效机制逐步完善房地产市场调控长效机制逐步完善 2.1 日趋明晰的住房保障政策 日趋明晰的住房保障政策 保障房新建任务较上年小幅减少。保障房新建任务较上年小幅减少。3 月 5 日第十二届全国人民大表大会第一次会 议开幕会上提出今年保障性安居工程的建设目标是：基本建成 470 万套、新开工 630 万套，并继续推进农村危房改造。4 月 9 日住建部发布关于做好 2013 年城镇保障 性安居工程工作的通知明确要求各地适当上调收

9、入线标准，有序扩大住房保障覆盖 范围；在今年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。与 2011 及 2012 年相比，今年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。 北北 京 京 ? 4 月 1 日，北京市发布北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员 会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告，对二手 房交易过程中个税征收进行详细规定； ? 4 月 7 日，北京提高二套房贷首付比例至 70%； ? 4 月 10 日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示，北京市正在研 究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策。 ? 6 月 6 日，北京住建委公布北

10、京市商品房预售资金监督管理办法 ，规 定开发商禁止直接收取商品房预售款，而是需存入银行的专用账户。 ? 6 月 14 日，北京市住建委发布关于进一步加强本市商品房预售许可管 理有关问题的通知 ，要求对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面 积大于 140 平方米的住宅楼栋， 申请预售许可时， 7 层(含)以下的建筑需 结构封顶；7 层以上的建筑需建至规划层数 1/2 以上(且不低于 7 层)。 广广 州 州 ? 4 月 22 日，广州市国土房管局发布关于落实广州市房地产市场调控政策 加强房地产市场监管的通知 ：要求住宅预售价格 24 日起需网上申报。 苏苏 州 州 ? 4 月 8 日， 苏州市

11、住房公积金管理中心发布 关于调整苏州市住房公积金贷 款相关规定的通知：贷款额度调整为公积金账户余额十倍，贷款年限按 照月还款额度不应超过月缴存基数的 50%确定；连续缴存期限上调至 12 个月； 杭杭 州 州 ? 4 月 7 日，杭州省直单位住房公积金管理中心发布关于调整 2013 年度省 直住房公积金贷款月缴交额标准的通知：连续缴存满 1 年，且最近一年 月缴存额在 235 元及以上的，可申请住房公积金贷款；可贷额度的最低月 缴存比例提升一倍。 石石 家家 庄 庄 ? 5 月 14 日，石家庄住房公积金管理中心下发关于严格审核住房公积金贷 款申请人资格的通知：严格按照正常缴存住房公积金一年以

12、上的职工方 可申请住房公积金贷款的规定，审核住房公积金贷款申请人资格。 郑郑 州 州 ? 6 月 14 日，郑州市出台关于对新建商品住房销售价格实行备案管理的通 知 ，要求从 7 月 1 日起，郑州市在售的新建商品住宅，要到物价部门进行 销售价格备案，开发商卖房子的价格不能超过备案价格。 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据中指数据、 或其他公开资料，如有疑问，或其他公开资料，如有疑问，请咨询请咨询 01056319252， 4 2013 年上半年中国房地产政策盘点年上半年中国房地产政策盘点 图：图：2011 年年2013 年保障性安居工程建设计划年保障性安居工程建设计划 100

13、0 700 630 400 500 470 0 200 400 600 800 1000 1200 2011 2012 2013 新开工（万套） 基本建成（万套） 资料来源：中国指数研究院综合整理 侧重公平分配、侧重公平分配、科学管理科学管理、配套设施建设配套设施建设。20112012 年，全国保障房新开工套 数已超过“十二五”期间 3600 万套任务的半数，在经历初期的“大干快上”后，保 障房建设当前的工作重心转移至求质求量、发挥实效。从中央层面的要求来看，已经 不仅局限于建设数量上的积累，而是向切实发挥民生作用、做到程序公平等实际效应 上转变。2013 年 3 月 3 日全国政协十二次会议

14、提出，不仅要增加保障房供应，公平 分配，更要加强保障性住房后续管理。2013 年 3 月 8 日，在第十二届全国人民代表 大会第一次会议中，吴邦国强调“要建立健全保障性住房公平分配和运营机制，从而 真正使低收入住房困难户得到实惠” 。 与此同时，北京、上海、广州等地方政府随后纷纷出台配套政策完善本地住房保 障体系，着重细化保障性住房的分配及后续管理的措施。北京北京市对购买限价房的行为 进行进一步规范，严格家庭审核及退出、入市机制，加强保障家庭住房情况的动态核 查；广州广州市住房保障办公室则印发了广州市保障性住房小区管理扣分办法 ，规定 了住户的违规行为并施行扣分制以维持保障性住房小区良好的社区

15、秩序。 此外， 湖北、 陕西等地均将入住率作为本年度保障性安居工程的重点任务之一。 与此前注重建设进度不同， 今年各地保障性安居工程更注重落实， 保障房的分配、 入住、退出等机制正在陆续完善，而此前暴露出部分保障房建设位置偏远、质量存在 缺陷等方面的问题也日益受到关注。为保证保障房的品质，上海上海在 2013 年住房保障 工作会议中明确要求各区要加快推进保障性安居工程基地各项配套设施建设， 通过引 进优质教育卫生和商业资源、优化公交出行、建立公用基础设施共建共享机制、丰富 文体设施等确保满足入住居民基本生活需求， 带动保障性住房大型居住社区的尽快成 熟与持续发展；河北河北省住建厅则要求一定时间

16、内要对保障房工程质量进行巡查，从而 避免偷工减料的现象，做到对保障家庭负责。此外，多地响应国五条精神，将外来务 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据中指数据、 或其他公开资料，如有疑问，或其他公开资料，如有疑问，请咨询请咨询 01056319252， 5 2013 年上半年中国房地产政策盘点年上半年中国房地产政策盘点 工人员纳入本地保障房体系。 图：图：2013 年上半年各地发布的保障性安居工程建设措施年上半年各地发布的保障性安居工程建设措施 资料来源：中国指数研究院综合整理 国务院出台措施加快棚户区改造国务院出台措施加快棚户区改造。 2013 年 6 月 26 日， 国务院总理

17、李克强主持召 开国务院常务会议，会议提出棚户区改造是重大德民生工程，也是重大发展工程，可 以有效拉动投资、 消费需求， 带动相关产业发展， 推进以人为核心的新型城镇化建设， 破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机 遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效 应。 因此会议决定在未来 5 年国家将大力发展棚户区改造建设， 改造城市和国有工矿、 林区、垦区的各类棚户区 1000 万户，其中 2013 年改造 304 万户。逐步将非集中成 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据中指数据、 或其他公开资料，如有疑问，或其他

18、公开资料，如有疑问，请咨询请咨询 01056319252， 6 2013 年上半年中国房地产政策盘点年上半年中国房地产政策盘点 片城市棚户区统一纳入改造范围。同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步 使用。 为保障棚户区改造工程稳步进行，国务院还提出了六点措施，措施主要围绕加大 棚户区改造财政支持、丰富其融资渠道，提出了指示及要求。今后国家将会优化投资 安排，集中资金重点加强棚户区建设的支持，做到把钱用在“刀刃”上，并同时带动 信贷和其他社会资金投入。 图：国务院棚户区改造政策支持图：国务院棚户区改造政策支持 资料来源：中国指数研究院综合整理 2.2 房产税扩围在即 房产税扩围在即 房产税

19、扩围可能性进一步上升。房产税扩围可能性进一步上升。5 月 24 日，国务院批转发改委2013 年深化经 济体制改革重点工作的意见 ，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后 发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。 不同于以 往，此次中央明确提出房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必 行。 时机和方案是关键时机和方案是关键 3 。从上海、重庆的试点情况来看，房产税在短期内影响更多 3 详见 2013 年 6 月 14 日热点高房价城市房产税扩围预期增强，重点在于出台时机及征收方案 。 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据中指数据、

20、或其他公开资料，如有疑问，或其他公开资料，如有疑问，请咨询请咨询 01056319252， 7 2013 年上半年中国房地产政策盘点年上半年中国房地产政策盘点 的是市场预期而非房价，由于试点初期税率低、征税范围小，房产税对降低房价的作 用不应被过度放大。近期虽然传闻不断，但中央对于房产税下一步的试点城市及征收 范围仍未明确表态。我们认为，从中央不断强调房产税预期作用为调节市场供需、平 稳市场可以看出，下一步房产税的试点城市应是目前调控下供需矛盾依然趋于紧张、 房价上涨压力较大的一、二线城市，如深圳、杭州、南京等，此类城市市场热度能否 得到控制将决定进一步扩围的时机；从试点方案来看，目前趋势将仍

21、以增量为主，但 未来会从增量逐步扩展到存量，税率由目前的 0.5%左右逐渐有所提高。房产税的意 义在于更有效地调节市场供需结构，而非单纯抑制需求；在于保障市场发展的速度趋 于平稳，而非抑制市场发展。与此同时，房产税需要有相应的税收及调配机制作为配 套，如此才能实现对市场的长效调控及保障作用。 图：图：2007 年至年至 2013 年经济体制改革重点工作会议有关房产税内容年经济体制改革重点工作会议有关房产税内容 资料来源：中国指数研究院综合整理 住房信息联网、不动产登记同步推进住房信息联网、不动产登记同步推进。3 月 15 日，住建部部长姜伟新表示，目 前全国已有 40 个城市完成住房信息联网，

22、今年 6 月底将完成 500 个城市的住房信息 联网。5 月 16 日国土部副部长胡存智在接受记者采访时明确提出国土部正积极会同 有关部门推动不动产统一登记制度建设， 预计 2014 年 6 月底前出台不动产登记条例。 住房信息联网和不动产统一登记制度的建立为房产税顺利征收提供了保障， 只有在住 房信息联网完善、房地产相关税制改革、财产公示制度及收入分配改革等多方配合共 同推进下，房产税制度方可有效实施。值得关注的是，住房信息联网的推进速度可能 并不如预期，但作为未来全国房屋管理体系的基础，相信中央仍将对各地政府提出要 求，积极推进信息系统建设工作。 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS

23、中指数据中指数据、 或其他公开资料，如有疑问，或其他公开资料，如有疑问，请咨询请咨询 01056319252， 8 2013 年上半年中国房地产政策盘点年上半年中国房地产政策盘点 3、从土地源头保障房地产市场平稳发展，适应新型城市化发展从土地源头保障房地产市场平稳发展，适应新型城市化发展 2013年2月22日， 国土资源部在京召开全国房地产用地管理和调控工作报告会， 对于各地 2013 年土地供应工作提出了五点意见： “一要保证充足的增量， 在编制今年 的住宅用地供应计划时，要统筹考虑，提前安排；二要快速释放存量，要加大工作力 度，促其尽快形成住房上市；三要继续加大盘活闲置地力度，按照新的闲置

24、土地处 置办法 ，加大工作力度。四要运用多种手段，均衡供地。另外，还要保持正常的地 价形成机制，坚持通过市场配置土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常 信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。 ”各地在积极加大加快住宅用地 计划供应的同时，纷纷开展了适应本地的土地制度改革及创新供地机制。 3.1 进一步深化土地制度改革 进一步深化土地制度改革 集体土地入市法律依据有望。集体土地入市法律依据有望。2013 年 3 月 5 日，全国人大代表、前国土资源部 部长徐绍史表示，土地管理法修正案正在进一步修订，未来要在修订立法的基础上考 虑推进农村集体土地入市流转，即缩小征地范围。3 月 8

25、 日，吴邦国在十二届全国人 大一次会议第二次全体会议中明确指出， 今年全国人大常委会要抓紧研究制定五年立 法规划，并继续审议土地管理法修正案草案。除了重新修订土地管理法 ，还有农 村集体土地征收补偿条例 、 集体经营性建设用地流转指导意见等法案也会相继出 台，从而规范农地出让市场、确保农民权益，并将农民纳入土地市场的交易主体。 深圳土地改革试点为农地入市进一步推进提供参考。深圳土地改革试点为农地入市进一步推进提供参考。 农村集体土地入市是土地制 度的一次全新改革，作为此次改革的排头兵，深圳政府在 2013 年 1 月 18 日举行优 化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件新闻发布会。会议宣布

26、，获国土部特批， 深圳原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地， 在理清土地 经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方 式公开出（转）让土地使用权。 关于出让收益分配，目前有两种收益分配方式供选择，同时，为进一步调动原农 村集体经济组织继受单位的积极性， 申请纳入全市统一的产业用地市场的合法留用地 将免收 深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若 干规定中规定的工业类用地需缴纳的地价。 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据中指数据、 或其他公开资料，如有疑问，或其他公开资料，如有疑问，请咨询请咨询 01

27、056319252， 9 2013 年上半年中国房地产政策盘点年上半年中国房地产政策盘点 图：深圳集体土地入市收益分配方式图：深圳集体土地入市收益分配方式 资料来源：中国指数研究院综合整理 深圳市政府还宣布，将健全全市产业用地供应的信息公开和收集制度，促进农村 集体土地在土地市场的交易。 市政府将规定市土地主管部门每季度在产业用地供需服 务平台上公布产业用地区位、 规模等， 企业可利用此平台充分了解产业用地供应计划， 提交用地申请，改变以往需向不同部门提交申请的局面。深圳市将原农村建设用地公 开挂牌，是第一次让农民土地直面公开市场，此举被称是国土资源部批准深圳实施土 地管理制度改革试点的最新成

28、果。 虽然深圳目前对农村集体土地入市的收益分配方式相对较少， 且尚未允许农民直 接谈判选择自己的交易方式，但随着制度的不断改革，在未来的土地交易中，农民可 为自己的利益直接和开发商进行谈判、博弈，从而维护了自身的合法权益，在一定程 度上减少征地所带来的社会纠纷，甚至暴力征地的恶劣社会现象。另一方面，农地入 市的土地价格能够更好地反映市场供求状况，为政府制定征地补偿标准提供参照系， 进而促使城市化、工业化以及农业规模经营健康发展。而对于目前受制于土地供应的 房地产市场来说，农地入市增加了土地供应量，进而有望缓解热点城市供需矛盾。 3.2 创新产业用地供应模式 创新产业用地供应模式 各地频出新政，

29、各地频出新政，促产业供地模式创新。促产业供地模式创新。为深化土地管理制度改革，拓宽产业用地 来源，实现产业用地资源最优化配置，上海、深圳等地相继出台了适应本地的创新产 业用地供应模式。 上海上海着重对产业更替演变规律进行深入研究， 争取在产业用地出让年期方面进行 进一步的改革，考虑推行工业用地出让区别年期制或标准厂房租赁制。同时上海有关 部门还共同制定上海产业效能指南 、 上海产业用地指南 、 工业产业导向与布局 指南等，从土地利用、土地产出、土地效益等方面，设置了建筑容积率、建筑密度、 投资强度、土地产出率和行政办公及生活服务设施用地所占比例等多项指标，为产业 用地的高效集约利用提出指导意见

30、。 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据中指数据、 或其他公开资料，如有疑问，或其他公开资料，如有疑问，请咨询请咨询 01056319252， 10 2013 年上半年中国房地产政策盘点年上半年中国房地产政策盘点 深圳深圳在 5 月 25 日批复的前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点 （20132015 年） 中率先实行弹性年期制度，对自用土地，以分期出让、分段计收 地价方式供地，确定首段年期和分段年期安排。同时还将实施土地资产资本一体化运 作。为满足产业发展差异化、多样化用地需求，深圳提出差别化的土地供应，而政府 在土地供应环节则主要负责全程管控土地利用，规范土地市场的

31、工作。 扬州扬州和宁波宁波则选择分阶段土地供应制度， 改变以往一次性落实项目全部用地计划 指标的做法，实行分批、分期落实用地计划指标供地，以确保竣工时间及土地高利用 率。 同时无锡无锡及宁波宁波还引入履约保证金制度。 在土地出让合同中明确规定项目的建设、 投产期限、产出数量及转让限制条件。为优化土地利用，各地在产业土地供应时均提 高了项目准入门槛，明确本地优先发展及升级产业，将注册资本、投资强度、产业发 展、开发经验及产出贡献等方面纳入产业用地招标拍卖挂牌出让的前置条件中。 出让制度的创新表明各地政府旨在利用日益减少的土地资源支撑未来更大规模、 更高水平的产业发展，此种尝试对于地方产业优化，及

32、土地管理体制的完善有着积极 的推进作用。随着新型城镇化的逐步推进，土地制度改革也将进入实质破冰期。 表：各地土地供应创新举措 表：各地土地供应创新举措 城市 城市 土地供应模式 土地供应模式 主要措施 主要措施 上海 上海 弹性出让年期、弹性出让年期、区别 区别 年期制、年期制、标准厂房租 标准厂房租 赁制 赁制 ? “批项目、核土地”，将用地规模控制与核定作为重要考量因素。 ? 初步建立健全土地全过程动态管理制度。 ? 完善产业用地用途变更机制。 ? 推行基于土地集约节约利用成效的产业用地奖惩机制， 并且推出 上 海产业效能指南、上海产业用地指南、工业产业导向与布 局指南为产业管理提供指标。

33、 深圳 深圳 弹性年期制度 弹性年期制度 ? 分期出让、分段计收地价方式供地，根据产业特点和拟引进项目情 况，合理确定首段年期和分段年期安排。 ? 奖励节约集约用地。 ? 试行土地租赁。 ? 实行“带管理方案”出让。 ? 通过招拍挂方式公开出让的土地，原则上不得转让；确需转让的， 前海管理局可以优先回购。 扬州 扬州 分阶段供地 分阶段供地 ? 实行分批、分期落实用地计划指标进行供地。 ? 循环“土地流”，预留未来发展用地。 ? 提高项目准入门槛。 ? 加强对分阶段供地项目的审查，特别是对弄虚作假、注册资金不到 位、农民补偿不落实的项目坚决不予供地。 宁波 宁波 分阶段供地，履约保 分阶段供地

34、，履约保 证金制度 证金制度 ? 实行分批、分期落实用地计划指标进行供地。 ? 出让金按全额收缴，颁发建设用地使用权证书，并备注项目开发建 设期限、投产初始运行期限和转让限制条件。 ? 履约保证金按不低于出让金总额 10%收取，视履约情况分期返还。 ? 规范产业用地交易管理，杜绝二级市场随意转让。 无锡 无锡 履约保证金制度 履约保证金制度 ? 新增工业项目、服务业项目用地，须在出让合同中约定亩均产出、 违约责任和保证金收取标准。 ? 针对进度较慢的企业，加强动态跟踪及协议收回力度。 资料来源：中国指数研究院综合整理 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据中指数据、 或其他公开资料

35、，如有疑问，或其他公开资料，如有疑问，请咨询请咨询 01056319252， 11 2013 年上半年中国房地产政策盘点年上半年中国房地产政策盘点 4、货币信贷政策稳中趋松，购房者合理需求得到保障 货币信贷政策稳中趋松，购房者合理需求得到保障 经济复苏趋缓，通胀压力减轻，货币政策稳中趋松。经济复苏趋缓，通胀压力减轻，货币政策稳中趋松。2013 年，全国经济并未如 预期般延续上年年底回升态势，一季度全国 GDP 同比增长 7.7%，增速虽高于全年 7.5%的预期目标，但较 2012 年四季度回落 0.1 个百分点；而 PMI（中国制造业采购 经济指数）自去年 10 月份以来始终在 5051 之间

36、波动，3 月达到阶段高点 50.9 后呈 现回落， 5 月再度回升， 但仍仅为 50.8。 另一方面， 除 2 月受春节假期影响升至 3.2% 外，2012 年下半年至今全国 CPI 单月同比涨幅均在 2.5%以下，通胀压力不大。 图：图：2007 年年 1 月至月至 2013 年年 5 月全国月全国 GDP、CPI 及及 PMI 情况情况 2.1% 50.8 30 35 40 45 50 55 60 3% 0% 3% 6% 9% 12% 15% 0701 0703 0705 0707 0709 0711 0801 0803 0805 0807 0809 0811 0901 0903 0905

37、 0907 0909 0911 1001 1003 1005 1007 1009 1011 1101 1103 1105 1107 1109 1111 1201 1203 1205 1207 1209 1211 1301 1303 1305 GDP累计同比(左) CPI当月同比(左) PMI指数(右) 图：图：2008 年年 1 月至月至 2013 年年 5 月新增人民币贷款额及月新增人民币贷款额及 M2 同比增速同比增速 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 4 8 12 16 20 0801 0805 0809 0901 0905 0909 1001 1005 1009

38、1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 千千 亿亿 元元 新增人民币贷款（左） M2同比（右） 数据来源：国家统计局、CREIS 中指数据, 在通胀压力减弱、但宏观经济未现明显好转的背景下，15 月货币信贷投放趋于 宽松。截至 5 月末，全国 M2（货币供应量）同比增长 15.8%，明显高于此前全年增 长 13%的目标；与此同时，15 月全国累计新增人民币贷款 4.21 万亿元，同比增长 7.1%。但在经历 6 月上旬新增人民币贷款额逼近 5 月全月的总贷款额的井喷式增长 后，随着半年度众多理财产品到期，银行资金压力骤然加大，6 月末中央层面明确表 态货

39、币总量充足、市场流动性整体充足，拒绝向金融体系注入资金以增加流动性，金 融机构在救市预期落空后只能寻求自救，上海银行间同业拆放利率（Shibor）直线走 高。可以看出，此次由银行间市场利率大幅上升所导致的流动性风险，将是银行业近 年来面临的最大考验， 下半年货币信贷政策如何根据经济形势进行调整将是影响房地 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据中指数据、 或其他公开资料，如有疑问，或其他公开资料，如有疑问，请咨询请咨询 01056319252， 12 2013 年上半年中国房地产政策盘点年上半年中国房地产政策盘点 产业走势的关键。从目前的情况来看，出于稳增长的需要，适当的流动性和信

40、贷投放 一直是央行的重要决策方向， 但大幅度的放松信贷不具有条件， 出于房价上涨的担忧， 类似“四万亿”的“放水”不会出现。 总理明确表态支持居民购买首套自住住房。总理明确表态支持居民购买首套自住住房。为应对流动性紧张局面，6 月有媒体 报道北京、长春、广州、厦门等地的部分银行均收紧首套房贷利率优惠，将从前的最 低八五折优惠调至九折或者取消。在此背景下，6 月 19 日国务院总理李克强主持召 开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，并在会 议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。我们预计，在下半年银行业资金持续趋紧 的背景下，新增贷款增速将有所减缓，但其中对居民首套自

41、住购房需求的支持力度仍 将持续，在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求， “有保有压”仍 然会是国家房地产调控不变的重心。 表：主要部门历年对首套住房信贷的重要表态表：主要部门历年对首套住房信贷的重要表态 资料来源：中国指数研究院综合整理 5、展望展望：调控趋紧保热点城市市场稳定，长效机制建立促长期良性发展 ：调控趋紧保热点城市市场稳定，长效机制建立促长期良性发展 热点城市为调控重点，热点城市为调控重点，下半年政策可能升级。下半年政策可能升级。在“新政”的调控下，主要城市新 房、二手房成交量明显下行，价格快速上涨势头有所抑制，15 月全国房地产市场各 项指标增速全面放缓。 “国五条

42、”出台对市场短期报告起到了较为明显的抑制作用。 但是由于部分热点城市的刚性需求及改善型需求庞大，需求仍在观望增长，而供应却 呈现紧缩，供需矛盾依然突出，房企及购房者的市场预期仍然向好。企业预期的持续 看好使得近来土地市场“地王”频现，高溢价成交土地的成本很大程度上会转移至今 后的房价，一线及部分二线城市的房价上行压力犹大。此类城市若未来市场仍持续高 位高温，地方及中央政府在下半年将可能对调控政策进行加码，房产税试点范围扩大 或很快实行。 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据中指数据、 或其他公开资料，如有疑问，或其他公开资料，如有疑问，请咨询请咨询 01056319252， 13

43、 2013 年上半年中国房地产政策盘点年上半年中国房地产政策盘点 短期内调控力度不会放松，短期内调控力度不会放松，长期来看长效机制将成为主流。长期来看长效机制将成为主流。从调控的历史经验来 看，类似于限购的行政手段是对市场影响最为迅速、效果也最为明显的措施。在当前 一二线城市市场大多仍继续呈现较高热度的情况下， 各地政府还面临着年度房价控制 目标的压力， 放松行政手段调控暂无可能。 在市场未能建立起良好的自我调节机制前， 行政手段加压仍将是调控的重要方向之一。 但与此同时， 我们认为， 从 2 月 “国五条” 出台后的政策走向来看，房产税在今年深化经济体制改革工作中被再次提出，不动产 统一登记

44、系统及相应制度的建立被提上具体日程；与此同时，鼓励土地改革制度的创 新，加强保障房制度的完善，以及促进商品房租赁市场供应及交易系统的健全等举措 在近来颇受关注。可以看出，政府尤其是中央层面对于房地产市场调控的思路正在逐 步转变，针对房价的限购、限价等行政手段终将被长效的市场调节机制所取代。 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据中指数据、 或其他公开资料，如有疑问，或其他公开资料，如有疑问，请咨询请咨询 01056319252， 14 2013 年上半年中国房地产政策盘点年上半年中国房地产政策盘点 附录附录：2013 年上半年政策类报告汇总 年上半年政策类报告汇总 即时解读类：即时

45、解读类： 2013 年 4 月 25 日， 从土地供应看未来走势：全国潜在供应充足，城市间呈现分化 2013 年 4 月 8 日， 北京公积金政策调整即时解读：有保有压落实差别化，短期市场应声而落 2013 年 3 月 30 日， 京沪细则即时解读：限购限贷力度升级，保障监管多管齐下 2013 年 3 月 25 日， “粤五条”解读：首个省级细则出台，市级落实更值期待 2013 年 3 月 18 日， 两会政策动向及李克强总理答记者问解读： 城镇化推动房地产市场规模发展， 常态、长效化调控保障市场健康 2013 年 3 月 1 日， “国五条”细则解读：政策细化升级，坚持调控稳定预期 2013

46、 年 2 月 25 日， 2013 年房地产业政策展望： 抑制投资投机取向不变， 具体措施有延续有调整 2013 年 2 月 20 日， 国务院常务会议解读：再提限购、限贷、房产税三大“法宝” ，指明未来政策 方向 专题分析类：专题分析类： 2013 年 6 月 14 日， 热点高房价城市房产税扩围预期增强，重点在于出台时机及征收方案 2013 年 5 月 20 日， 开发商放缓推盘应对严格监管，出清周期持续低位推动上涨预期 2013 年 5 月 17 日， 限购短期对市场量价有明显抑制作用，长期来看更需注重经济手段 2013 年 5 月 10 日， 最严调控背景下北京市场需求依然强大，供需矛

47、盾未根本缓解 2013 年 5 月 10 日， 调控背景下企业拿地意愿依然强烈，供需压力缓解但房价上涨预期较强 2013 年 3 月 21 日， 新型城镇化背景下房地产业走势展望：更平稳、更均衡、更健康 重要声明重要声明 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息不会发生任何变更。 本公司已力求报告内容的客观与公正，但文中的观点与评论仅供参考，不代表对市场走势的确定性判断。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为中国房地 产动态政策设计研究组，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 中国指数研究院总院中国指数研究院总院 地址：北京市丰台区丰台科技园汉威国际广场 5 号楼 邮编：100070 电话：01056318000 传真：01056318810 中国指数研究院华北分院 中国指数研究院华北分院 （北京）（北京） 地址：北京市丰台区丰台科技园汉威国际广场 5 号楼 邮编：100070 电话：01056318000 传真：01056318810 （天津）（天津） 地址：天津市和平区南京路 189 号津汇广场 2 期 23 层 邮编：300051 电话：02258260886 传真：02