[优秀毕业论文]我国房地产业发展的制约因素及探讨.doc

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1、 本科毕业设计论文本科毕业设计论文题 目 我国房地产业发展的制约因及探讨专 业 工 程 管 理 学生姓名 指导教师 毕业时间 2006年6月 设计论文 毕业 任务书一、题目我国房地产业发展的制约因素及探讨二、设计性质与目的毕业实习和设计（论文）阶段是在学习完学校规定的全部课程的基础上进行的最后一个实践性教学环节，是学生全面、系统地掌握所学专业知识的重要组成部分。它具有综合性强、涉及面广和实践性强的显著特点。通过这一重要环节，培养学生具有综合运用所学的有关理论知识去独立分析、解决实际问题的能力，为其今后走上工作岗位从事有关实际工作打下一个良好的基础。三、任务要求1. 了解房地产的有关政策，走访政

2、府有关部门，收集政府对房地产的宏观指导性文件。2. 实际调查房地产业的发展。（1） 以走访的形式到房地产政策制定管理部门询问他们对房地产业实际情况的认识与看法。（2） 到有关金融部门了解有关房地产融资贷款的额度、利率、期限和其它有关规定。（3） 查阅有关资料了解房地产市场运行的实际情况。3. 提出我国房地产业发展的制约因素及探讨的初步设想。4. 整理与论文有关的、充分的、准确地信息资料，扩充查阅范围。5. 树立、分析、筛选已有的信息资料，提出研究设想与计划。6. 构思论文框架，编写论文提纲，撰写论文初稿，提交定稿及打印稿。四、进度和要求本毕业实习、设计计划安排从三月中旬开始到六月下旬结束，为期

3、14周，具体各阶段进度安排如下：1. 实习和准备阶段：查阅有关书籍和资料，进行市场调研，收集，整理和计算基础数据，本阶段计划5周。2. 实施阶段：根据资料做出分析，本阶段计划3周。3. 初稿阶段：整理有关文字部分；做出综合论述，完成初稿，本阶段计划2周。4. 完稿阶段：指导教师和有关人员评阅与学生自我检查相结合进行修改，补充，完善，最终定稿，准备答辩，本阶段计划2周。5. 专题英语翻译：2周。五、主要参考书及参考资料【1】王彦.房地产价格M，北京：中国物价出版社.【2】庄穆.房地产制度M, 北京：北京经济学院出版社【3】牛凤瑞.中国房地产发展报告M，北京：社会发展文献出版社.2005。【4】中

4、国人民银行营业管课题组.北京市房地产市场研究金融视角的分析M，北京：中国经济出版社.2004。【5】林增杰、武永祥、吕萍、丰雷.房地产经济学M，北京：中国建筑工业出版社.2003。【6】陈淮、赵路兴.房价谁说了算？土地与金融制度改革中的中国房地产M.江西人民出版社.2005。【7】汪应洛.系统工程M.北京：机械工业出版社.2003第3版。学生 _ 指导教师 _ 系主任 _51第 页目录摘要3 ABSTRACT4第1章 绪论 51.1我国房地产业发展的历史和现状 51.1.1我国房地产业的发展历史 51.1.2我国房地产业的现状 51.2房地产业发展中存在的问题 71.2.1房价高涨 71.2.

5、2房地产市场产品结构不合理 81.2.3住房二级市场相对落后 81.2.4与房地产交易相关的法律法规还不完善 81.2.5住房金融风险不断积累 91.3本文的研究意义10第2章 房地产及房地产业的相关理论知识102.1房地产的简述102.1.1房地产的概念102.1.2房地产的特性112.2房地产业的简述132.2.1房地产业的概念142.2.2房地产业的特征142.3房地产业在我国国民经济中的地位和作用15第3章 我国房地产业发展的制约因素173.1政治因素173.1.1政府的行为173.1.2政府所出台的行业、产业政策183.1.3房地产业相关的法律、法规213.2环境因素213.2.1自

6、然环境213.2.2社会环境223.2.3商业环境243.3心理因素283.3.1政府心理283.3.2开发商及销售商的心理283.3.3消费者心理293.4经济因素303.4.1国民经济发展水平303.4.2政府对经济的宏观调控313.4.3房地产金融333.4.4供求关系373.4.5房地产价格393.4.6人民币升值40第4章 房地产发展制约因素层次分析法41第5章 结论47致谢 48参考文献 49摘 要近年来，房地产业在我国飞速发展，已经成为我国国民经济的支柱性产业。然而，我们不得不看到，我国的房地产业在发展的过程中仍然存在着很多问题，正是这些问题严重阻碍了房地产业的健康、快速发展。首

7、先本文在分析了我国房地产业发展的历史和现状后，阐述了我国房地产业在发展过程存在的主要问题，由此提出了制约我国房地产业发展的主要因素，涉及政治、经济、环境和心理四个方面。其次，利用层次分析法（AHP）对这些因素进行分析讨论，计算出了各影响因素对房地产发展影响的权重。在分析的基础上得出了针对于房地产的发展，我们需要着重关注的那些重要因素。本文主要着重于理论分析，在第四章引入层次分析法对个因素的权重进行计算。关键词：房地产业，制约因素，层次分析法ABSTRACTIn recent years, the real estate industry had a high development in ou

8、r country, and has already became the pillar industry of our national economy. However, we have seen that, there still exsits a lot of problems in the development of our countrys real estate industry , just about these problems seriously obstructed the health, fast development of the real estate ind

9、ustry.First, this text analyzes the history with the present condition of our countrys real estate industry development , discribes the key problems of real estate industry exists in develop process, therefor bring out the main factor that restrict the develop of our countrys real estate industry, i

10、nvolve four aspects: politics, economy, environment and the mentality.Next, use the method AHP to discuss these factors , and work out the weighting of each factor in influencing the development of real estate industry. Abased the analysis , aimed at the development of the real estate , we get out t

11、he important factors that we need to need pay attention to put .This text primarily put great emphasis in analyze the theories, in chapter 4 use the method AHP to work out the weighting of each factor in influencing the development of real estate industry .KEY WORDS： real estate industry, ristrict f

12、actors, AHP第1章绪论1.1我国房地产业发展的历史和现状1.1.1我国房地产业的发展历史我国房地产业始于19世纪末。鸦片战争后，帝国主义列强相继侵略中国，并把我国东部沿海城市作为侵略中国的据点。当时的地主豪绅、官吏、买办，纷纷在沿海城市投资，从而使城市商业、服务业迅速发展，城市人口随之扩张，对房地产的需求日益扩大，房地产业从此应运而生。至20世纪20年代初，随着旧中国房地产业的萌芽和发展，独立的房地产公司逐渐取代了零散的房地产业主设置的经租账房和经租处。此时，第一次世界大战已经结束，帝国主义的经济侵略势力卷土重来，特别是对上海等通商口岸，更是虎视眈眈。同时，由于军阀割据，内战不断，国

13、内资金也纷纷进入城市。大量涌来的无法投入生产的外资和内地的游资，为了寻求资金的安全效益，便相继投入房地产业。他们大量占用土地，翻建旧房，建造新房，或出租或销售，以谋求巨大的利润。新中国成立后，城市土地实行国有化政策，城市房地产则区别不同情况，按照政策以没收、接管、征用、抵债、收购等不同的方式转为社会主义公有住房。到1956年，私有房产社会主义改造完毕后，中国房地产业作为一个行业已不复存在，从而实现了城市房地产公有制，建立了以公有制为主体的城市房地产经营模式和管理体制。当时由于推行土地无偿使用政策和福利化住房分配政策，导致了土地资产的大量流失和浪费，并且由于房屋建设只有投入没有产出，由此带来的沉

14、重负担使国家逐渐难以承受，大量住房投资无法收回，循环中断，房地产再生产步履维艰，城市职工住房日益紧张。1.1.2我国房地产业的现状我国房地产业从80年代开始兴起，90年代发展壮大，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，表1-1 1987年2004年GDP、全社会固定资产、房地产投资及其增长率状况 (单位：亿元，%)年份GDP全社会固定资产投资额房地产开发投资额GDP增长率全社会固定资产投资增长率房地产开发投资增长率房地产 开发投 资占GDP比重房地产开发投资占全社会固定资产 投资比重19871196337921501162154841.25

15、39619881492847542571132547161.72541198916909441027341-72601.6161919901854845172533824-711.365601991216185595336922393271.55601199226638808073114244411752.7490519933463413072193813561816505.6014831994467591704225541263043185.4614991995584782001931491051752335.38157319966788522914321696148214.74140419

16、97744632494131788888-124.271274199878345284063614781391374.61127219998206829855410371511355.001374200089468329184984801032155.571514200197315372146344751302736.5217052002105172435007791831692287.41179120031172525556710154932773038.66182720041365157007313158952582819.61878数据来源：中国房地产发展报告住宅成套率达到70 %。住宅

17、业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5 % ,房地产业己经上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。在住房分配货币化、启动住房二级市场、住房税收、住房金融等政策的综合作用下，住宅与房地产业继续保持良好的发展态势不仅有效地调动了住宅建设投资的积极性进一步刺激了个人住房消费，改善了居民的居住条件,还对带动相关产业发展、拉动经济增长起到了重要的作用。从表1-1我们看到房地产的开发投资额逐年上涨，其占国内生产总值的比重日益增大，它已成为推动我国经济发展的强大动力，在经济发展中占有重要的地位。房地产业已成为国民经济的支柱产业之一，它为国家的经济发展，为

18、城乡居民居住条件的改善起着十分重要的作用。1.2房地产业发展中存在的问题然而，在我国房地产业高速发展的同时，我们又不得不通过成就的光环去透视房地产业所存在的现实问题：1.2.1房价高涨一国的房地产价格水平应该与区域经济的发展水平和当地居民的收入水平相适应。而当前，按照国际通行的房价收入比来衡量，我国商品房价格严重偏离居民收入。世界银行认为：房价收入比在36倍之间比较适当。根据中国行业景气分析报告显示,目前北京等大城市房价收入比是1：8-1：15。过高的房价收入比已经成为制约房地产业需求的重要因素。2002年和2001年相比，新建商品房的价格平均涨幅在l3%左右，这超出了经济增长速度和居民的承受

19、能力。同时,过高的房地产价格必将提高其他行业的运行成本，从而对经济的持续快速发展起到一定的抑制作用。房地产价格的提高也可能带动新一轮的通货膨胀，形成经济泡沫。过高的房价也对社会稳定和发展产生负面影响。高房价将对提高居民的生活成本，特别是对中低收入家庭的生活产生非常大的影响。而少部分富裕阶层通过炒作房地产从中获利，从而实现社会财富的重新分配，社会的贫富差距将不断加大，这不利于社会稳定和实现共同富裕。1.2.2房地产市场产品结构不合理随着房地产价格的不断攀升，房地产开发商为了追求尽可能大的利润，开始大量开发大型、高价的房地产产品。然而市场购买力并没有同步提高。这样的结果势必导致部分房地产产品不能被

20、市场所接受，从而导致空置。在一些大中城市中高档价位产品空置现象已屡见不鲜，中高档产品供过于求。与此同时，中低档价位产品、经济适用房却供不应求，有的城市经济适用房的供求之比达到了1：8。经过近几年的发展，少部分高收入和中高收入的消费群体已基本拥有了住房，他们的购买能量已释放得差不多了。现在该是中等及中低收入者买房的时候了。然而他们需要的是低成本、低价格的普通商品住房和经济适用房。据调查，住房投资中经济适用房所占比重2001年为l5%左右，特别是新开发和正在开发的商品房，档次和标准还在不断提高。这样的结果，一方面无疑会造成大量住房困难户和中低收入户望房兴叹；另一方面，大量的高档商品房不能被市场消化

21、，造成社会资源的浪费。如果这部分产品长期处于停滞状态，房地产开发建设就很难实现良性循环。1.2.3住房二级市场相对落后近几年，我国新商品房投资开发一直以双位数的速度增长；而房地产二手房市场发育却明显缓慢、交易清淡，大多数城市的二手房交易量占总交易量的10%30%之间。2002年北京二手房交易总量在几十万平方米，人均只有一平方米。二手房的供给也远低于需求，与一级房地产市场的发展很不协调，没有形成房地产一、二级市场互动互利的效果。一方面我国许多旧房还存在着产权不明的现象，把这部分房地产推向市场还存在着法律上的障碍；另一方面，我国房地产市场的中介组织规模还比较小、信誉不高，房地产经纪人奇缺，从业人员

22、素质也不够高，中介服务操作过程中不规范，甚至有误导、坑害客户的现象发生。房地产中介服务的市场认可程度也就不能得到有效的提高，难以适应房地产市场快速发展和消费者对房地产信息的需求。部分城市现行政策也是制约二手房市场发展的重要原因。1.2.4与房地产交易相关的法律法规还不完善房地产市场发展如火如荼，但与房地产相关的法律纠纷也不断增多。据中国消费者协会统计，2002年商品房消费投诉增幅居各类投诉之首，是消费者投诉的焦点和热点，全年房屋投诉17172件，比2001年上升了62。房地产发展过程中各种不合理行为,不真实的开发承诺,虚假的广告宣传,却没有真正切实的法律法规加以管理规范.政府和社会对房地产开发

23、商缺乏有效的监督，对一些房地产企业特别是对当地经济贡献较大的企业的不正当行为视而不见。这实际上并没有起到保护大市场，促进大产业发展的作用,缺乏法律法规的制约和政府的监督指导,反而对当地房地产业的发展起到了极大的阻碍,制约了房地产的发展。与此同时大多数消费者仍不成熟，缺乏市场观念，维权意识不高，风险意识不强。众多因素困扰着消费者，使得消费者在购房过程中成了典型的弱势群体。据中国社会调查事务所的调查，房地产市场出现纠纷的主要责任在于开发商。由于市场信息不对称，开发商欺骗或隐瞒处于弱势地位的消费者，使消费者蒙受损失，打击和挫伤了消费者消费的信心与积极性，影响了房地产市场的发育成长。从房地产市场发展的

24、角度来看，必须建立起相应的监督和惩罚机制，健全相应的法律法规，切实保护购房者的合法权益，使不法企业被市场所淘汰，才能保持消费者的购买信心，保证房地产市场的长远发展。1.2.5住房金融风险不断积累房地产业的发展的背后必定有大量资金运作作为后盾，包括房地产开发资金、购房资金等。表一显示，我国房地产投资20002002年分别增长21%、27%、22%。房地产开发也出现了“三外”现象，即外地开发商、外资、外行业都来搞房地产。整个社会在房地产的高额利润的诱导下，大量资金进入房地产开发领域。在购房贷款方面，据调查购房者中有6070的人都要通过住房抵押贷款买房。现在全国各地银行提供给房地产方面的贷款超过10

25、000亿元，其中贷款提供给开发商的约4000多亿元，贷款给个人的住宅抵押约7500亿元。2001年全国房地产企业平均资产负债率是75，房地产企业利用有限的自有资金借助高负债的杠杆作用进行滚动开发，利用社会对商品房的旺盛需求获取高额暴利。央行在2002货币政策报告中所指出：“地方政府短期政绩假象工程、开发商的暴利、房改政策的需要，诱导商业银行信贷资金投入房地产”。房地产投资持续高速增长，空置商品房增加，大量资金沉淀，使房地产企业面I临潜在的偿还困境，一旦房地产价格出现一定幅度的下跌，这种潜在的困难就可能浮出水面，从而导致金融风险，影响宏观经济的发展。房地产市场的变化，也可能导致住房消费贷款坏帐的

26、出现。如果房地产价格出现下行趋势，房地产成为负资产，还贷违约现象也会大量出现，贷款机构可能无奈接手这些贬值的房地产，而面临巨额亏损和流动性风险。1.3本文的研究意义近二十年来，伴随着改革开放，房地产业在我国正在飞速的发展，同时他又带动了建材等其他行业的飞速发展，为国民经济的高速前进作出了重要的贡献，已经成为了国民经济的主导产业。然而我们不能不注意到，我国房地产业在发展的同时，仍然存在有较多的问题，正是这些问题严重阻碍了房地产业的健康、快速发展。本文正是在这样的前提下来研究，在房地产业的发展过程中，到底存在有哪些制约因素，在这些制约因素中又有哪些因素的影响作有较大，值得我们去深入思考，以期使得房

27、地产业在今后能够正常、健康、快速的发展。第2章 房地产及房地产业的相关理论知识2.1房地产的简述2.1.1房地产的概念在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。所谓房地产,它是房产与地产的统称，即房屋和土地的合称，包括建筑在土地上的各种房屋,及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地,以及与房屋,土地有关的利益。房地产既是生产和生活的必需品，同时也是一种资产或者说财富。当把房地产作为自然物来考察时，房地产可以定义为土地和土地定着物，或者被定义为不动产，即不能移动、或一经移动，其物理化学性质就会改变的物。当从经济学的角度来考察时，房地产是

28、一种十分重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。这时，房地产不仅仅表现为一种物，更表现为一种权利人们拥有的财产权利。房地产的各种经济活动的实质就是其权属(即产权)的运行过程。所以，世界上广泛存在着房地产所有权市场、房地产使用权市场、房地产抵押市场,房地产租赁市场等各种房地产产权市场。经济学的房地产概念，有着比自然属性更加广泛的内涵，它不仅是土地和土地定着物，而且包括由此衍生的各种权属关系。2.1.2房地产的特性(1)房地产的自然特性1)位置的固定性房地产是不可移动的，它始终建筑在一定的地段上，而土地是自然生成的，它存在于一定的空间，其经纬度不会发生变化,这就是房地产位置

29、的固定性.而房地产位置的固定性决定了房地产交易是以其产权为交易标的，也就是说在市场上可以流转的是与房地产相关的各种权利，而不可能是房地产本身。因此对房地产产权关系的界定，以及相应法律的制定，是房地产交易顺利进行的重要保障。2)房地产使用的耐久性和效用的多层次性。房地产的使用年限都比较长，甚至长达百年以上，房地产使用的耐久性还表现在人们对某幢房屋相对固定的关系上，甚至会出现三代或三代以上的人都使用同一房屋的的现象。房地产在其效用上，同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。房地产作为生存资料，给人以安身之处，随着社会的发展，房地产使用价值逐渐丰富，能给人以物质和精神上的享受同时，房

30、地产还是人们娱乐、学习和社交的场所，为个人的发展提供了良好的环境。3)数量的有限性及供给的稀缺性土地是非可再生资源，其数量是有限的。这样，一方面土地数量是有限的，土地供给缺乏弹性；另一方面，人口数量却在不断增长，社会经济也在不断发展，对土地的需求呈不断膨胀的趋势，其结果必然产生土地供求的不平衡。尽管房屋可以根据需求生产，但由于受自然条件和技术水平的限制，尤其是土地有限性的制约，房屋的供给也必然受到制约限制。在国内，近些年来伴随城乡建设的迅猛发展，城市范围不断在扩大，出现一方面农用地、耕地在迅速减少，而另一方面，又由于不合理的开发建设，造成一些建设用地闲置和不合理利用的情况，使土地资源遭受到巨大

31、的浪费和破坏。(2)房地产的经济特性1)利用永续性房地产，主要是土地，在人类正常合理的利用下，会产生源源不断的收益流。土地利用的永续性，在农业用地上表现为土地地力的永久性，即合理的土地投入和利用会获得源源不断的土地产品；在城市用地上则表现为土地承载力和生产生活空间的保障和永久性。所以，土地是一个宝贵的资源、生产要素，也是一种重要的投资工具，只要正常使用，就可以持续地满足各方面的需要。相反，不合理的开垦和利用土地，将会导致土地生产能力的下降，并使人类遭受自然界的惩罚。2)房地产经济价值的积累性和衰减性一方面，房地产的各个连续投资是会有成果的，另一方面，房地产经济价值的积累性并不能增加商品的价值。

32、一个城市的土地，无论历史上投入多少劳动，这座城市的土地价值，并不会因为过去投入的劳动多，由于房地产的价值积累性，现在的价值就会大些。而且，既然有价值积累，就必然会有价值的损耗和消耗。房地产价值的积累和衰减，是一个事物的两个方面，在房地产的经济运行中，不能把两者分离开来，认定房地产价值只有积累而无消耗，或者说只有消耗而无积累。3)房地产利用的递减性和合理集约性在一定条件下，对于土地的开发利用是有限度的，即包括土地在内的生产要素的组合要达到合理和最佳状态。超过该点，继续追加投入，就会出现土地报酬递减现象，甚至导致入不敷出。在美国曾经作过研究表明，建筑一座3层大楼的投资利润为4.63%;一座10层大

33、楼的投资利润是6%;一座15层大楼的投资利润是7.05%;而建筑一座20层大楼的投资利润是6.72%;一层30层大楼的投资利润5.65%。这表明，建筑物超过20层，建筑利润就会呈递减趋势，直至亏本。那么，为何世界上又会出现许多摩天大厦呢?建筑商这时考虑的不仅仅是利润，而主要着眼于大厦的社会政治影响，或者说树立一种新型的企业形象。建筑利润出现收益递减现象，在我国大多数城市实践中己得到充分验证(高层建筑的成本售价普遍高于低层，这说明容积率的提高造成建筑成本的上升大于土地成本的节约)。因此，房地产利用就存在一个合理集约的问题。超过合理的界限，就会出现报酬递减、甚至万本现象，从而限制了房地产配置效率的

34、提高，导致房地产供求矛盾的加剧。4)产权分割性与权益的流动性房地产产权是由一系列权利组成的,这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体,由不同的权利人支配,如所有权和使用权,占有权相分离,所有权与抵押权相分离,甚至使用权与占有权相分离等.因此,房地产交易实际上是产权的交易,即各种产权的流转,可以是全部产权的转移,也可以是部分产权的转移。例如租赁住房,实际上是使用权,占有权的有限期转移,而房地产抵押则是一项其他项权利的设立和转移,并由于这些交易,使得房地产的产权分解,变的不再完整。借助房地产和市场这个媒体,随着房地产产权的流转,不仅有利于房地产市场的建立与完善,而且也是实现房地产最有效利用和资源

35、最优配置的必要条件。5)房地产供给的稀缺性和经营的垄断性由于土地自然会供给的绝对有限性，限制了房地产总量的不断扩张，加之房地产位置的固定性和收益的递减性，造成和加剧了房地产的相对稀缺性。在现代大城市，地租、地价直线上升，使房地产成为主要的投机场所之一。有限的房地产犹如一座坚固的城堡，占据者不肯让出，外围者不能挤进，从而形成了房地产经济的垄断性。6)房地产投资和消费的双重性在诸多的生产要素投入中，房地产是基本的投入要素，房地产投资在国家和个人投资额中占有相当大的比重。同时，房地产不单单是用于消费需求，它已成为投资的重要工具。2.2房地产业的简述2.2.1房地产业的概念房地产业,它作为一个独立的产

36、业部门而存在,不仅包括生产环节,也包括流通和服务环节,是由房地产开发,经营,消费,管理和服务等经济活动所组成的,是一个相互依存,相互联系,相互提供服务的有机整体.房地产业具有流通与服务两种职能。由于我国城市土地所有权归国家所有，我国房地产经营内容与服务内容与一般国家略有不同。1978年11月20日，原中国城乡建设环境保护部关于发展中国房地产业的报告中，对房地产业的内涵作了如下表述:“房地产业包括:土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。”这个表述指明了房地产业所从事的活动的主要内容。2.2.2房地产业的

37、基本特征(1)房产、地产交易的不可分割性房地产业发展的关键在房地产商品的流通。在通常情况下，房地产商品由房产和地产构成，两者的交易具有不可分割性，并不代表它们具有相同的商品属性。房产商品具有价值，可以自由买卖;地产虽然也具有使用价值，但如果不考虑土地资本，天然土地或未经人工开发的土地没有价值，没有价值的土地却能够在市场上流通中实现较高的价格，马克思称之为“虚幻价值” 。(2)房地产的先导性和滞后性房地产业与建筑业、林业、材料工业、金属业以及市政、园林等行业有着十分密切的关系，房地产业的发展能够带动这些相关产业的发展。并且，各行各业的再生产和扩大再生产，都要以房地产业的发展为前提条件。因此，人们

38、往往把房地产业称为国民经济的先导行业。房地产业的先导性仅仅是一定时期、对一定产业的表现。从整体看，房地产业的发展离不开整个经济的发展，且一般滞后于经济的发展。房地产业的复苏与发展是经济复苏后，固定资产投资增加的后果，就此而言，房地产业并非龙头产业。这是因为房地产开发需要大量投资，仅仅依靠自有资金，难以开发大宗房地产项目。我国1989年1991年间全社会固定资产投资增幅不大，土地供求也比较平稳。1992年固定资产投资达8582亿元，比1991年的5509亿元增长了37.6 %。1992年我国占用耕地2000万亩，约为1991年占用耕地350万亩的6倍之多，从而导致了房地产热和开发区热。从另一个角

39、度看，当经济开始衰退以后，由于房地产的保值和增值特性，会使一部分工商业资金转向房地产业，从而房地产的发展会掀起一个新的高潮，但这并不意味着经济己经复苏，而只是房地产业滞后于经济发展的表现。因此，房地产业作为国民经济产业系统的一个子系统，其发展进程不仅取决于自身的扩张力，而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。所以，应根据社会经济发展的客观要求，合理调控房地产业的发展规模。(3)房地产的风险性和投机性房地产业是一项风险事业。对于发展商而言，风险有外部因素，也有内部因素。外部因素包括一国或地区政治、经济形势的变化，政策的调整，城市建设规划的变化等;内部因素包括投资决策失误、经营管理不善等。一旦以

40、上风险产生，由于房地产开发的资金投入量大、周期长的特点，就会给发展商甚至整个房地产业带来较大影响。据统计，我国1995年商品房积压达3000多万平方米。缓解或避开风险的主要途径是多元化经营。有风险就有投机，房地产商品保值增值的特性和使用长期的功能，为房地产投机提供了基础和可能。地皮、楼花频繁被炒，产权多次转移，在现代社会已经司空见惯。房地产业有生产、流通、消费三大环节，流通是房地产业的基本环节。适当的投机促进了房地产市场的活跃，是房地产业健康发展所必需的催化剂。2.3房地产业在我国国民经济中的地位和作用(1)房地产业是社会生产的基础产业社会生产包括物质资料的生产和人口自身的生产两大部分。从物质

41、资料的生产来看，房地产业为各个经济部门提供必要的劳动资料，使这些部门拥有固定的生产场所或经营活动空间，离开了土地、房屋及其相应的空间，人类的一切物质生产都无法进行，房地产业发展的规模、水平、速度都将直接决定并影响其他行业的规模、结构、布局、发展水平与速度。任何行业都必然会拥有相当数量的房地产，并作为产业部门的固定资产的重要组成部分，直接参与价值生产和价值实现的经济过程。从人口自身的生产来看，住房是人类最基本的生活资料，也是劳动力生产和再生产的最基本条件之一。人类的基本消费活动，吃、穿、用都离不开房地产，劳动力再生产和成长所需要的教育、文化、福利等用房也需房地产业提供。可见，房地产是社会生产和人

42、类生活的基本要素，房地产业是国民经济的基础产业。(2)房地产业是国家财政收入的重要来源房地产是一国或地区重要的社会资财，房地产业的发展能够给政府带来可观的财政收入，增加政府的资金积累。 房地产税收是国家财政收入的重要组成部分。西方发达国家房地产税收的种类齐全，主要包括房地产财产税、房地产增值税、房地产营业税、房地产契税以及土地闲置税等。房地产税收收入一般占政府财政收入的25%40% 。(3)房地产业的发展能改善一国或地区的投资环境。房地产具有不可移动性、增值性和保值性，它是一个高附加值的产业。房地产的这些特性使其成为最佳的担保品。所以，房地产业的崛起和发展，能改善一国或地区的投资环境和投资结构，完善市场体系，实现土地资源的优化配置和利用，促进居民消费结构的调整。当今中国，房地产业的发展及其基础设施的完善，成为一个城市吸引外资的重要条件。不少城市的领导人对此已有深刻认识，增加基础设施投资力度，大力改善投资环境，并纷纷提出了“以地引资”、“以地聚财