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1、城市综合体开发的法律风险分析及防范对策随着中国城市化建设的进程不断加速以及自2010年开始的住宅政策宏观调控的不断加强，使更多的房地产商将开发的重点由住宅向商业地产转移，其中的城市综合体无疑是中国城市发展的新动力。一、城市综合体及其特点所谓城市综合体，还有许多别的称呼，如：商业综合体、城市融合体、CBD综合体等。目前，并没有法律、法规、规章等对此进行明确的定义。根据目前房地产开发企业的一般理解，城市综合体简称HOPSCA，即将酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心/会议中心（Convention）、公寓（Apartment
2、）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的建筑群落。一般情况下，一个城市综合体至少组合了上述功能中三种，并且以一种功能为主，多种功能配套的形式存在。城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体，各种功能之间互相联系，互为补充，在协同发展的基础上将城市综合体各部分有机联系在一起。形成了以下特点：（1）容量巨大性。（2）规划设计复杂性。（3）物业形态众多。（4）投资资金大且收益回收周期长。（5）建设周期长。（6）运营管理复杂。（7）涉及到的法律关系众多而且之间相互交织。二、我国城市综合开发情况2009年全国工商联房地产商会不动产专业委员会对我国的城
3、市综合体的开发进行了一次普查和调研，指出了我国城市综合体的开发情况如下：1.大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型房地产开发企业。其规划和开发的项目能完整地体现城市综合体的含义。2.杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其房产商主要包括本土房产商、香港房产商和中国品牌房产商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土房产商也进入外地连锁开发行业。业态主要以住宅和购物中心为主。3.面积在50
4、万平方米以下的城市综合体，主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。4.外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配套写字楼和住宅。5.目前我国城市综合体主要集中在华东地区、华北地区的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区江苏的苏州和无锡外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。6.我国城市综合体的开发基本成为众多品牌实力房产商的
5、主流开发模式。除了一直以房产商业地产闻名的万达，近来，保利、万科、金地等知名房产商均高调宣布进军城市综合体的开发。三、城市综合体开发过程中易产生的法律风险类型1.宏观调控政策的风险。宏观调控政策是指国家行政机关利用行政或经济政策对某些过热的市场进行干涉的方法从而使这类市场内的投资风险增加。比较常见的行政调控手段有交易限制和行业准入。比如，国家各机关及各地政府最近针对住宅类房屋的买卖采取的各种限制性措施和手段。由于城市综合体物业形态众多的特点，决定了无论投资、住宅、商业地产、商业运营、物业管理等各方面的宏观调控措施，均可能引发城市综合体项目的风险。2.资金风险。城市综合体体量大、规模大的特点，决
6、定其从一“出生”就是一个耗费资金的项目，无论是拿地的成本还是建设成本都比单一做一个种类的地产项目耗费的资金要多。而且，资金的回收周期也要长，一般的住宅项目从前期拿地到开始预售，一般为1年左右。而一个完整的城市综合体项目的开发周期为5-7年，资金回收周期为7-10年左右。这对房产商的资金链来说，是一个严峻的考验。3.规划设计风险。城市综合体的多业态性，要求了房产商在开发前期必须做好调研、考察、规划和设计的工作，否则会存在项目烂尾或者失去地块价值的风险。4.建筑施工风险。由于城市综合体施工周期长，而且整个工程中专业项目繁杂，与单一种类的地产项目相比，不可预见的风险更多。5.经营模式风险。对于建成的
7、城市综合体中的采取何种模式经营，以及可能产生的风险将在本文中其他部分具体进行阐述。四、城市综合体开发过程中风险防范对策1.宏观调控风险防范对策。由于城市综合体规模大的特性，一般情况下国家、地方政府制定或调整相关宏观调控政策时，均会采取一个充分调查论证的过程。所以，作为房产商应该充分、及时的关注涉及行业（如住宅、酒店、商业、旅游等）的政策制定过程，必要时主动搜集相关政策背景资料，积极地参与政府的调研、论证、听证等活动。如果宏观调控政策已经形成，应当与利益相关方重新商定发展计划等文件或者达成补充文件，做好利益、风险分担和均衡的工作。2.资金风险防范对策。正如前文所述，城市综合体开发需要的资金巨大且
8、资金回收周期长，使房产商面对巨大的资金压力。除了通常采用的银行贷款、住宅先行开发销售带动后期开发建设的方式外，房产商还可以采取以下方式，缓解开发资金的压力和风险。（1）采取“订单式”开发。城市综合体中的酒店、购物中心、会展中心/会议中心因其后期运营的特殊性，宜采取“订单式”，即在项目进行规划设计的时候，就进行招商，根据入驻商家的要求进行定制规划设计，进行“订单式”开发。一方面，可以通过订单式开发向入驻商家收取定制定金，缓解开发资金压力。另一方面，由于前期已经确定入驻商家，解决了后期招商和空置的问题。（2）房产商之间合作或者引进资金进行开发。在城市综合体开发过程中，出现开发资金上的风险时，而且投
9、资人不想或无法追加投资的情况下，可以与资金实力雄厚的房产商合作或者引进其他资金进行开发，方式可以采取项目公司的增资扩股形式，也可以采取合作开发的形式。（3）善用各类融资渠道。随着国内资本市场的成熟，各类融资渠道也在逐步完善，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，城市综合体开发的资金瓶颈会得以解决。目前许多国外的大型房地产投资基金开始试探性地进入中国房地产，如Morgan Stanley、ING、AIG等，在城市综合体的开发上也取得了可资借鉴的成功经验。3.规划设计风险防范对策。此种风险的防范最有效的方法就是完成好前期的项目调研和定位，解读项目土地、合理规划，完成土地价值的最大化。
10、如果房产商并非成熟的、有经验的城市综合体房产商，或者内部缺少相关专业人员，那么最为有效的方式则是聘请专业的团队进行相关工作，如香港信地集团开发的信地城市广场就是由万象城设计团队负责前期策划的。此外，前文所述的“订单式”开发也是规避规划设计风险很好的一种方式，根据入驻商家的要求进行定制规划设计，减少了房产商的前期规划设计成本，也有效保证了价值实现。4.建筑施工风险防范对策。首先，城市综合体这样大规模的建筑工程，应当加强对施工单位的遴选工作，应当选择有经验、资质高的施工单位进行施工。其次，加强项目的施工管理工作，合理确定发包模式。最后，由于项目建设周期长，针对施工过程中可能发生的钢筋、混凝土等主要
11、材料以及人工费因市场因素导致的大幅度涨跌风险，需要系统防范，最有效的方式是在施工合同中采取适当的价格约定，比如约定固定单价或者固定总价的计价方式。五、城市综合体运营模式风险分析与防范对策目前国内的城市综合体运营主要为商业部分的运营，大体为三大类：第一种为出售产权的运营模式；第二种为不出售产权的运营模式；第三种为混合模式。（一）出售产权的运营模式。将城市综合体商业部分进行产权分零出售，以快速收回投资。一般为中小型房产商在开发城市综合体的低层商业部分采用的比较多，操作方式为将商业部分的房屋分割成1050平方的独立商铺，将商铺的产权直接出售给小业主。这种模式的优点是，房产商处于有利地位，可以通过销售
12、的方式迅速收回资金，能够在项目清盘后全身而退。但是，作为城市综合体这种大规模的房地产项目，具有诸多的风险和不利影响。1.产权分别由各个小业主所有，很难对项目进行整体控制，并且由于小业主自身能力、资金等原因，使得项目的持续经营面临很大的风险。2.由于城市综合体是多个业态发挥集中优势的项目，并且商业部分占据的比重比较大，一旦商业部分经营不善，则势必造成其他业态的项目出售或出租受到影响。3.上述情况如果均出现，则从一定程度上意味着这个城市综合体项目的失败。进而，使房产商的品牌受损。如果房产商在开发过程中，由于资金等原因不得不采取产权分零出售的方式来经营的，应当采取以下方式规避风险：1.将前期的规划设
13、计与商业策划方案紧密衔接。房产商若需要将城市综合体的商业部分分隔成商铺出售，则需要根据这个定位进行商业调研和策划，制定满足分隔商铺出售的商业策划方案。并且，根据确定的商业策划方案，在前期规划设计上将分隔商铺出售的策划方案予以体现。例如，在商业策划方案中，确定有的部分只能做餐饮，则在规划设计时要考虑到餐饮对水、管道、明火等特殊要求。2.在出售意向书、预售/出售合同中，对于商业策划方案中明确的经营业态要做约定，并且设置相应的违约责任。正如前文所述，商业策划方案中已经对于每个分隔商铺的经营业态进行了确定，而且前期规划设计也体现了相应因素。为了在产权出售后，项目仍然有序、合理的发展下去，必须将小业主购
14、买的分隔商铺应当经营的业态进行明确，如果有完全不能够经营的业态，也需要在合同条款中明确制止。为了督促小业主按照合同约定的业态经营，还需约定相应的违约责任。3.在出售前需要寻找具有经验和能力的商业经营公司进行统一运营管理，并且在签署预售/出售合同时要求小业主一并签署运营管理合同，以便在小业主购买分隔商铺后即要遵守商业经营公司的管理，一定程度上规避了项目经营不善的风险。（二）不出售产权的模式。即房产商自己拥有所开发城市综合体的商业部分，采取“只租不售”的方式，依靠商业部分的后期经营来获取利润。具体来分，可分为：整体出租、分零租赁。下文分别进行讨论。1.整体出租。即将所有的商业部分整体出租给一家商业
15、企业。一般这种情况均是为了吸引知名的百货经营商或者大型超市，而且房产商要具备相当的资金实力。采取这种模式的房产商往往比较保守，把核心竞争力集中在房地产开发方面，对于商业经营不愿意过多的涉及。其优势是：（1）产权关系、租赁关系明晰、简单。（2）无违规之嫌，实际操作简单安全。与售后返租方式相比，整体租赁无打擦边球的违规之嫌，而且双方只要按照一般的房屋租赁进行操作即可。（3）无需进行大规模的招商，花销推广费用。整体租赁的对象比较确定，房产商均会采用一对一的商业谈判寻找合适的租赁方，不会像产权分零出售或分零租赁采取大规模的广告宣传，花费大量的推广费用。（4）可以进行抵押贷款，有利于房产商增加流动资金，
16、进行城市综合体其他部分的开发或进行新项目的开发。（5）解决了城市综合体项目中写字楼或住宅下部商业裙楼经营价值无法实现的问题。除了少数房产商根据“订单”进行量身定做的商业用房外，目前的综合体项目中由于缺乏商业策划的人才，所建的商业裙楼存在柱网、承重墙、剪力墙等分布不规则等现象，限制了后期的经营。而将其整体出租给大型超市、知名百货经营商，通过他们二次设计及改造可以实现商业裙楼的经营价值。此种模式的风险在于：（1）资金回收有限。一般而言大型超市、知名百货商均有很强的商务谈判能力，而且由于其优势地位所致，整体出租的租金价格均比较低廉，对于资金紧张的房产商，建议不要使用该种模式。（2）租赁期较长，套现难
17、度较大。整体租赁方为了获取良好的经营成果，一般要做出长远的规划，所租赁的期限相对较长。如果在这期间因为房价攀升或者房产商资金短缺，需要进行出售套现是很难实现的。即使强行违约出售，造成的违约金、赔偿金等的损失也是比较大的。（3）商业谈判难度较大。由于整体租赁的对象为大型超市、知名百货商，他们已经具有对商业地产价值成熟的评判机制，并且对整体租赁的商业谈判也具有丰富的经验，而且由于稀缺性，也使得谈判的过程较艰难，而且一般情况下房产商的让步会较多。风险防范对策：（1）采取整体租赁模式前，房产商应当结合自身的资金等情况进行分析，确定租金可以承受的范围，以及资金回报的周期。（2）选择整体租赁对象时，应当选
18、择有实力、有经验的商业经营商，如世界500强的商业企业或者国内知名的商业企业。（3）在进行谈判时，对于阶段性的谈判结果应当使用备忘录等形式予以固定，一方面，有利于推进商业谈判的进展；另一方面，在对方违背已经固定的谈判结果时，可以追究其缔约过失责任。2.分零租赁。一般的大型购物中心就是采用这种模式的，这种模式在国外被称为“shopping mall”。房产商招商完成后，就将经营管理权移交到商业管理公司中。在这种模式中，商业管理公司扮演了极为重要的角色。此种模式的优势在于：（1）房产商和经营商脱节，通过经营商专业的运营，可以使项目正常运营，实现商业价值，并且有利于维护房产商的品牌。（2）经营业态丰
19、富，能够吸引各个层面的消费者，具有强大的竞争优势。有别于整体租赁的单一性，分零租赁可以通过招商，选择不同业态进行经营。（3）租赁者只是拥有租赁权，房产商仍为整个项目的所有权者。有利于项目的统一设置业态、业态调整及统一经营管理。此种模式的风险在于：（1）商业管理公司若缺乏管理或经营经验，会导致业态群体各自为政，或者商业和服务重叠或趋同，缺乏统一的理念和相对统一的经营，不利于综合体资源的统一配置和充分利用。（2）shopping mall面临的问题并非简单的建设问题，建设完成后的经营成功与否直接关系到项目的投资是否能够安全收回。如果shopping mall项目所在地的市场条件不成熟，项目建成后不
20、能正常出租，项目的失败将不可避免。（3）由于shopping mall前期的策划非常重要，因为项目内部各业态环环相扣，一种业态的经营失败会影响到其他业态的正常经营，或是某一主力商家的经营失败也会影响到其他租户的正常经营。所以，如果策划的失当会对项目的整体经营产生不利的影响。风险防范对策：（1）房产商在选择合作商业管理公司时应当慎重，应当选择有管理实力、管理和经营经验的商业管理公司。而且，应当对其已经营管理的项目进行实地考察，以确定其管理能力。必要时，应当定长期合作的战略发展型商业管理公司，一方面，有利于减少每个项目均需要寻找商业管理公司的成本；另一方面，有利于建立综合体的品牌。（2）应当做好前
21、期策划。前期策划包括：业态组合、功能定位、市场定位等。做好前期策划能够在项目开发前做好科学的决策，为项目的开发、招商、入职等做好计划和支持，减少项目后期经营的风险。（三）混合模式。就是将上述两类方式进行结合的模式，具体来讲又分为零售产权+分零租赁和零售产权+分零租赁+整体租赁两种形式。1.零售产权+分零租赁。这种形式一般采用在底层商业楼盘或者商业步行街，而且均为1015平方米的小型商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由小业主自营或对外出租。滞销的商铺则可对外出租或者由房产商自营。这种方式有利于房产商迅速回收资金，不利于扩大房产商资产规模和统一经营定位。而且因为产权分散，难以统一管理。对于小
22、型的综合体项目并且楼层低或商业步行街项目来讲，具有一定可操作性，风险较低。但是，如果是中性或大型的综合体项目，则零售产权和分零租赁的风险叠加，会使综合体商业部分的风险加大。2.零售产权+分零租赁+整体租赁。这种混合运作的方式以分零销售或出租项目的部分区域的黄金商铺回收项目的全部或绝大部分的投资，并由小业主委托房产商进行经营，其余部分区域为房产商的自有物业，引进大型超市、建材家具家居广场或百货公司保证大量的人流和经营格局的统一。其突出的代表案例就是国内知名企业大连万达集团在全国十余个城市建设的万达购物广场。此种模式的优势在于：（1）能够得到政府部门的支持。一般“地产巨头+商业巨头”的战略合作模式
23、，会成为招商引资的重点项目，一方面建设了城市综合体项目，另一方面又引进了如沃尔玛、家乐福等著名商家。成为当地的形象工程，政府部门会在选址、税收、行政审批等方面给予一定的便利和优惠。（2）强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险。（3）分零销售或出租项目的部分区域的黄金商铺，房产商即可回收项目的投资。其余部分区域的房产商自有物业可以依靠经营，形成核心的商业圈，提升人流量，达到综合体项目商业部分的不断增值，最终实现长期的利润化。此种模式的风险在于：（1）对于房产商的招商能力要求较高，房产商的招商竞争压力较大。牵手世界500强或国内外知名企业，不会是极少数房产商的专利，房产商都在极力争夺这些稀缺资源。（2）房产商需要设立专业的经营管理公司并且配备商业人才。项目建成以后，房产商要负责对商业部分整体管理。需要对出售部分、分零租赁部分以及整体租赁部分进行统一的管理，也就对房产商对于专业管理和专业人才提出了需求。综合上述关于城市综合体运营主要为商业部分的运营分析，不难看出任何的经营模式都没有绝对的优势，都有其自身的优点和不足，这些模式的使用还是需要根据综合体项目或者房产商的具体特点和情况来选择使用，并且在使用过程中注意风险的规避，才能够实现城市综合体正常有序的运营，实现利润最大化。