我国城市化进程与房地产市场研究毕业论文.doc

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1、本科毕业论文我国城市化进程与房地产市场发展研究 姓 名 学 院 专 业 指导教师 完成日期 XXXXXX大学全日制本科生毕业设计（论文）承诺书本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文） 是在导师的指导下，严格按照学校和学院的有关规定由本人独立完成。文中所引用的观点和参考资料均已标注并加以注释。论文研究过程中不存在抄袭他人研究成果和伪造相关数据等行为。如若出现任何侵犯他人知识产权等问题，本人愿意承担相关法律责任。 承诺人（签名）： 日 期：我国城市化进程与房地产市场发展研究 摘 要我国城市化进程过半且快，十八大指出要以新型城市化建设为经济政策重点,将城市化建设作为未来中国经济增长的动力,作为国民经济

2、重要组成部分的房地产市场与城市化进程关系密切,如何推进富有中国特色的新型城市化建设，确保国内房地产市场的健康发展，保持中国经济稳增长，人民安居乐业是未来中国发展的重要任务。本论文将以城市化进程中我国房地产行业的发展变化作为切入点，以小见大，从一个行业的发展与城市化进程之间的联系来观察中国城市化发展的成果，总结观察改革开放以来我国城市化进程的发展现状与策略，并提出以对当代中国对新型城市化建设的认识。文中还将提到对发达国家如美国、英、日本等城市化高度发展和房地产行业的借鉴，总结他们的管理与对策，揭示国外城市化经验对我们城市化及房地产行业的启示。论文有针对性的从三大方面，重点研究了城市化进程中影响房

3、地产的因素。通过对资源因素如土地资源等问题的分析对我国城市化进程和房地产市场的影响；研究城市化进程中人口流动和人口结构变化，从而分析了解房价的变化和房地产的需求之间的关系；洞悉国家对住房政策和经济政策宽松或从紧的变化分析与房地产行业发展的内在联系。国家对房地产行业发展的经济政策列举与分析，分析中罗列了户籍管理制度、住房制度等给我国城市化进程和房地产发展所带来的影响。此外，文章从城市化进程下我国未来房地产市场展开研究，分析了近10年我国房价与政策的回顾与分析，探讨了房价对我国经济的意义。并且就后金融危机时代的我国房地产市场展开分析，研究涉及到我国未来的经济、保障房制度、楼市调控下的限购令以及房产

4、税等政策。在此基础上提到了新型城市化的进一步推广方向，以及该背景下的楼市发展方向。总之，文章相对全面和客观的解析了中国房地产发展的周期性状况，通过自己的研究结论提出了适用的政策建议。在论文结尾对2012年之后我国城市化进程中房地产行业的发展进行展望，得出对未来房地产行业走向进行了自己的预测即未来我国房地产行业在政策依旧趋严的趋势，作为支柱产业的房地产行业将依旧保持稳增长，价格有望趋于稳定。关键词：城市化 房地产 经济 人口 政策CHINAS URBANIZATION AND REAL ESTATE DEVELPMENT ANALYZEABSTRACTChinas urbanization pr

5、ocess has run rapidly and gained great success, and the 18th CPC National Congress points out the construction of new urbanization should as the nations economic policy, which can be as Chinas future economic growth momentum. Real estate, as an important part of national economy ,which is very close

6、 to urbanization. So how to promote the new urbanization with Chinese characteristics, to ensure the healthy development of domestic real estate market, and maintain steady economic growth in China, the let the people lead a stable livelihood are important tasks of Chinas development in the future.T

7、his paper will choose the changes and development of Chinese real estate industry in the process of urbanization as the breakthrough point, view the relationship between the development of real estate and the urbanization process to see Chinas urbanization achievements, to summary the countrys devel

8、opment status and strategy since the reform and opening up policy, and puts forward to the understanding of new urbanization construction in contemporary China. In this paper, I will also mention to the developed countries such as America, Britain, Japan and other highly urbanization and real estate

9、 industry nations for reference, summing up their management and countermeasures, reveal the foreign real estate to our enlightenment.This paper targeted from three aspects, mainly studied the influencing factors of real estate in the urbanization process. Through the analysis of resource factors su

10、ch as land resources, etc. to study the urbanization and real estate market in China; Research on population movement in the process of urbanization and population structure changing so as to analyze and understand the change of house prices and the relationship between the demand of real estate; In

11、sight into the state housing policy and economic policy loose or tight relation to analysis the inner relationship with development of the real estate industry. National economic policy on real estate industry development list and analysis, analysis of listing the household registration management s

12、ystem, housing system and to the effects of urbanization and real estate development in our country. In addition, this paper researches on the urbanization under the real estate market in our country in the future, nearly 10 years house prices in China are analyzed with the review and analysis of po

13、licy, this article discusses the meaning of house prices on Chinas economy. And study the after the financial crisis era and analyzes the real estate market in our country, research involving our future economy, the housing market regulation under the restrictions and the property tax and other poli

14、cies. On the basis of the mentioned new urbanization further promotion direction, and the development trend under the background of the property market.In short, this paper relatively comprehensive and objectively analyses the periodic condition of Chinas real estate development, through on the basi

15、s of personal study and conclusion to put forward the applicable policy suggestions. At the end of papers the development of the real estate industry in the process of urbanization in our country after 2012 was discussed and concluded , that is in the future the real estate industry in China still w

16、ill be tighter policy trend, real estate as a pillar industry will still maintain steady growth, and the price is expected to be stable.KEYWORDS: urbanization real estate economic population policy目 录中文摘要ABSTRACT第1章 绪 论11.1 研究背景及意义11.2 研究研究内容及方法11.3 创新与不足2第2章 我国城市化的发展现状32.1我国城市化的发展历程32.1.1中国早期的城市化建设

17、32.1.2当代中国的城市化建设42.2我国城市化的发展面临的挑战6第3章 国外城市化经验的借鉴与启示83.1国外城市化的发展现状83.2 国外城市化经验借鉴83.2.1北美地区城市化发达国家：美国83.2.2欧盟地区城市化发达国家：英国93.2.3亚洲城市化发达国家：日本103.3国外城市化经验对我国城市化及房地产行业的启示10第4章 城市化对房地产市场发展的影响因素134.1 城市化下资源因素对房地产的影响134.1.1 土地资源对房地产市场的影响134.1.2 可持续发展对房地产市场的影响144.2 城市化下人口对房地产的影响144.2.1 人口流动对房地产市场的影响154.2.2 人口

18、结构对房地产市场的影响154.3 城市化下政策对房地产的影响164.3.1 户籍制度对房地产市场的影响164.3.2 住房制度对房地产市场的影响17第5章 城市化进程下我国未来房地产市场的发展研究195.1 城市化进程下我国的房价问题195.1.1 近10年我国房价的回顾与分析195.1.2 促进合理房价对我国经济的意义205.2城市化进程中经济与政策对房地产市场的前景研究215.2.1后金融危机时代的我国房地产行业215.2.2保障房制度与我国房地产市场225.2.3限购令的出台与我国房地产市场225.2.4房产税的试行与我国房地产市场235.3城市化进程中未来房地产市场的发展方向255.3

19、.1新型城市化的进一步推进255.3.2 新型城市化下未来我国房地产市场的发展方向25第6章 研究结论与政策建议266.1 研究结论266.2 政策建议266.1.2建议一：控制地产投资行为，继续推进保障性住房建设鼓励租房266.2.2建议二：提高立法层级完善房地产经纪行业26第7章 展望28参 考 文 献29上海理工大学本科生毕业论文第1章 绪 论1.1 研究背景及意义随着改革开放的到来，中国的城市化进程开始步入正轨，现阶段我国已经进入到高速城市化的起跑线上。作为人类文明与社会进步产物的城市，与人类的生活息息相关。城市规模、结构与功能正伴随着时代的变迁而得到不断的完善，在2010年上海世博会

20、的主题“城市，让生活更美好”更向世界展示了当代社会城市的发展方向。然而，城市化的进程并不能一蹴而就，其间必经过许多问题，其中与人们关系最密切最重要的便是人们的“住房”问题，可以说房地产问题是城市化进程中的最关键的问题之一。根据路透社的调查，在11家接受调查的中外机构中，全部受访者认为2013年全国住宅均价上涨，调查中值为8%，较去年年底进行的前次调查预估增幅略有扩大，更有部分分析师指出，部分一二线城市房价涨幅可能达到两位数。而此前的数据，2010年全国新建住宅均价为每平方米4725元，比2000年每平方米1948元上涨143%，由于这一统计局口径的住宅包括了经济适用房等可售型保障房，一般民众甚

21、至会感觉明显低估。如果剔除保障房，则市场化的住宅价格，很多城市应上涨34倍。比如上海的房价由2000年每平方米3300元，上涨至2010年的约每平方米21000元，上涨了5.4倍。可以看到，房价逐年提高，总体趋势增加极高，未来长期，城市化将依旧是推动亚洲经济的重要因素，而房地产的发展作为城市化进程中的重要一部分，在其中的作用不可忽视。在快速发展的社会里，对广大普通老百姓来说，拥有一套价格合理的住所是他们的毕生所求。然后面对市场过高的房价，许多人望而却步。在此背景下，研究我国城市化进程与房地产市场发展的问题显得切实有效，希望能尽所学分析目前我国房地产市场，争取提出有效适用的解决办法。1.2 研究

22、研究内容及方法本文将简略阐述城市化进程与房地产市场的关系。简述中国城市化建设的起源，发展现状以及面临的挑战，分析未来城市化的发展方向即中国特色的新型城市化建设。文章通过分析国外城市化的发展以及相关案例获取借鉴与启示。文章有针对性地从资源、人口、政策三大方面分析城市化对房地产发展的影响，并就未来房地产市场发展进行研究，研究涉及近10年我国的房价问题以及经济政策发展研究，分析未来城市化进程下的房地产市场发展方向。在此基础上，根据分析与研究，提出相关的政策建议，力争对我国未来城市化进程下房地产市场战略定位作出新的思路。在写作的过程中本文将主要运用到如下方法：(1) 文献研究法本文将通过文献、报纸、杂

23、志、期刊、网络等多种调查方式来获得资料，深入全面了解我国城市化进程与房地产市场有关的历史和现状，尽可能掌握多且全面的资料，通过自身的学习和理解，了解事物的全貌，从而全面地、正确地了解掌握所要研究的课题我国城市化进程与房地产市场。(2) 案例研究法 本文将通过材料的收集，有针对性的展开研究，选取12个国外的城市化优秀案例进行深入的剖析，并以此进行中外城市化对比，希望可以对我国的城市化进程中房地产有借鉴和启示作用。 1.3 创新与不足 文章将对当下城市化进程下中国的房地产市场进行深入回顾，并结合中外城市化优秀案例的对比，提出借鉴和启示，提出未来我国城市化的发展的方向，围绕新型城市化下我国的房地产市

24、场机遇和挑战。对于创新性文章在内容安排上结合了欧美亚三国的具体案例，并且在结尾处提出了自己的见解，鼓励租房、完善房地产经纪行业。在写作的过程中，将会运用金融课程中所学的宏观经济学、财政学、金融学等课程，并且结合自身对城市化及我国房地产的认识进行研究，但由于时间与能力有限，我感觉还是有一些不足之处：在许多内容表述、论证上存在着不当之处，如数据采集方面一些数据不够全面，在今后的研究过程中会不断完善。 第2章 我国城市化的发展现状2.1我国城市化的发展历程 目前，我国的城市化进程过半且快，十八大指出要以新型城市化建设为经济政策重点,将城市化建设作为未来中国经济增长的动力，推进富有中国特色的新型城市化

25、建设，保持中国经济稳增长，实现百姓安居乐业。 城市化又叫城镇化、都市化，是指由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，具体过程包括土地地域空间的改变、人口职业的转变、产业结构的变更。具体来说，我国的城市化经历了如下过程：2.1.1中国早期的城市化建设城市，作为人类文明的重要组成部分，与人类社会的进步密不可分。中国作为人类最早的发源地之一，早期的城市建设的过程大致可以分为三大部分，分别是城市起源和城市初期发展阶段、封建社会和近现代城市化。第一部分是城市起源和城市的初期发展阶段。中国是世界上人类发源地之一。距今7000到8000年前的新石器时代，在黄河流域和长江

26、流域出现了相当进步的农业经济。随着农业的出现，永久性的村落也开始出现。新石器时代，距今8300-4800年的天水大地湾遗址，遗址总面积为110万平方米。出土房址238座，灰坑357个，墓葬79座，窑38座，灶台106座，防护和排水用的壕沟8条，各种骨、石、蚌、陶器、装饰器和生活器物共计8034件，2006年发掘工作的最新发掘研究成果显示，大地湾遗址的人类活动历史由距今8000年推前至距今6万年。仰韶文化时代，聚落的规模已相当可观。河南渑池仰韶村遗址，面积近30万平方米，陕西西安半坡遗址，面积约5万平方米，临潼姜寨遗址，面积为5.5万平方米。这些村落都已有一定规模，特别是后两个遗址，在居住区外发

27、现了起防御作用的壕沟。距今4000至5000年的龙山文化时期，生产力有进一步的发展，氏族社会走向解体，部落之间的战争也日趋激烈，这时出现了城市的萌芽城堡。第二部分是封建社会时期。自春秋开始，中国奴隶制社会逐渐走向解体，至战国时代后期，封建制度最后得以确立。这一时期是社会的大动荡、大分化时期，也是经济和城市的发展最为活跃的时期。西汉时期，中国的经济重心在北方，城市的分布也以北方为主。东汉末期，北方军阀混战，黄淮流域遭到极大破坏。其后虽有魏晋时的短暂统一，但不久北方地区接连受到边远地区游牧部落的侵占，经济又遭到极大破坏。与此相反，江南地区自孙吴以后，经济逐渐发展，至唐后期成为中国新的经济重心。从元

28、开始，中国作为一个统一的国家就再也未分裂过。元、明、清三代的统一局势，造就了中国城市发展史上最为雄伟、辉煌的都城北京。但是，从总体看，随着封建社会开始走下坡路，元、明、清时期城市的发展未能在宋代的基础上取得全面突破，在某些方面甚至有所倒退。如明清时的海禁政策，就阻碍了港口城市的发展。又如，随着城市商业的发展，南宋都城临安市中心的商业非常繁荣，已形成中心商业区。然而，元大都乃至明清北京城的规划却将皇宫置于全城的中心，并按考工记匠人所述的“左祖右社”的思想布置了天坛和地坛，这种“皇权至上”的布局充分反映了封建统治者利用城市规划来维护其最后的统治。第三部分是近现代城市化时期。1840年爆发的鸦片战争

29、，外国资本大举入侵，“不仅对中国封建经济的基础起了解体作用，同时又给中国资本主义生产的发展造成了某些客观的条件和可能”。随着资本主义世界工业革命的兴起，工业新技术和大机器生产的浪潮也波及中国，使中国城市的发展速度超过以往任何时期。但是，由于我国处于半殖民地半封建社会之下，城市化进程与资本主义国家相比，又是十分缓慢的。2.1.2当代中国的城市化建设1949年新中国成立，我国的城市化建设开始进入崭新的局面。下图可见1970年以来我国城市化率曲线： 图2-1 :1970年以来全国城市化率折线图资料来源：国家统计局.2010.中国统计年鉴2009.北京：中国统计出版局 如上图所示，20实际70年代期间

30、我国城市化率曲线的斜率非常缓和，城市化增加速度有限；进入80年代后，城市化曲线斜率开始逐渐增大；90年代开始城市化的进程开始迅速发展，尤其从95年开始，曲线的斜率开始陡增。1979年，美国地理学家诺瑟穆（Ray. M. Northam）提出了城市化过程S型曲线理论，该理论是指：表2-1：城市化率与城市化进程城市化率城市化进程城市化率30%城市化进入初期阶段30%城市化率70%城市化进入后期阶段资料来源：网络数据因此按照诺瑟穆提出的理论，我国从1996年开始城市化率达到中期阶段，如图1所示，中国1996年的城市化率达到了30%，自此中国的城市化进入了高速发展时期。表2-2：2007-2008年与

31、20092010年前全球城市综合竞争力前50名的城市排行榜2009-20102007-2008城市国家2009-20102007-2008城市国家11纽约美国2621巴塞罗那西班牙23伦敦英国2733阿姆斯特丹荷兰32东京日本2831达拉斯美国44巴黎法国2932维也纳奥地利57芝加哥美国3026米兰意大利66旧金山美国3124奥克兰美国75洛杉矶美国3237波特兰美国89新加坡新加坡3330明尼阿波利斯美国910首尔韩国3436慕尼黑德国1011香港中国3534赫尔辛基芬兰118华盛顿美国3625蒙特利尔加拿大1218休斯顿美国3746上海中国1317西雅图美国3841台北中国1415日内瓦

32、瑞士3938费城美国1512都柏林爱尔兰4048温哥华加拿大1613斯德哥尔摩瑞典4135马德里西班牙1720圣迭戈美国4247奥斯汀美国1814波士顿美国4344斯图加特德国1919迈阿密美国4445特拉维夫以色列2029圣何塞美国4543亚特兰大美国2128横滨日本4640悉尼澳大利亚2227苏黎世瑞士4750曼切斯特英国2323多伦多加拿大4856阿灵顿美国2416大阪日本4939名古屋日本2522布鲁塞尔比利时5035辛辛提那美国资料来源：全球城市竞争力报告(20092010)从上表可以看到三大世界性城市纽约、伦敦、东京雄踞前三名，地位难以撼动。亚洲方面，共计10个城市上榜，其中有3个

33、来自中国，分别是上海、香港和台北，其中上海相较于20072008年的排名上升了9个位置，保持了相当快的上升速度。事实上，这3个地区分别代表的长江三角洲、珠江三角洲和台湾地区都是我国城市化进程中形成的城市群，拥有较高的城市化程度，已经在全球城市综合竞争力上崭露头角。2.2我国城市化的发展面临的挑战中国进入城市化中期阶段后，城市化速度进一步加快，这也意味着更多的社会问题将浮出水面。近年来，两级分化现象严重、日益拉大的贫富差距、住房紧缺房价居高不下、城市交通拥堵等这些问题困扰着当下中国的每一个人。另外，尽管1978年12月十一届三中全会起我国开始实施改革开放政策，30多年来，中国的经济得到高速发展，

34、北上广等一线城市的发展有目共睹，城市高楼林立，然而我国还将依旧继续长期处于社会主义初级阶段，中国的经济社会也正面临着快速的转型，在这样的背景下，我国城市化进程中的社会问题将愈加突出。图2-2： 2001-2010年我国GDP、城镇人均收入、平均每人消费支出走势表资料来源：国家统计局.2010.中国统计年鉴2009.北京：中国统计出版局可以看到，在前期的中国城市化进程中，经济的成长作为首要的任务一直处于高位增长，自2001年到2009年间，我国的GPD(国内生产总值)突飞猛长，比起2001年几乎翻了10倍多。而在此期间，居民的收入和消费的增加比值基本低于GDP的增加速度。这就意味着，在城市财富迅

35、速积累的背景下，我国居民的富裕程度却并没有得到相应的提高，社会建设和民生改善相对于经济来说并未得到更多的重视。在资源有限的前提下，保证我国经济的健康良好发展，并且在城市化进程中让社会建设和民生得到切实有效的改善将对国家和个人都是迫切而务实的。第3章 国外城市化经验的借鉴与启示3.1国外城市化的发展现状 图3-1 2009-2010年全球城市竞争力前50分布表资料来源：全球城市竞争力报告（2009-2010） 从上图可以看出北美城市处于城市化最成功的地区，其中美国是全球城市竞争力最强的国家，在前50的排名中有20个城市上榜，是亚洲上榜城市的6倍多，欧盟的近3倍。总体来说，目前全球城市化进程中处于

36、北美、欧洲、亚洲三分天下的局面，下面文中从这三个地区各举一列进行相关的案例分析。3.2 国外城市化经验借鉴3.2.1北美地区城市化发达国家：美国美国城市化的进程基本上是伴随着美国历史的发展和现代化历程。19 世纪末，美国农业技术革命大大提高了农业生产率，不仅为城市发展提供了必要的食品，而且还解放了大量农村劳动力。统计资料显示，1860年到1910年期间，美国城市人口增加了七倍，而农村人口仅增加了一倍，这从一个侧面反映出美国乡村人口向城市流动的程度。美国在19 世纪末完成工业革命，到 20 世纪20年代完成城市化进程。1920 年，美国城市人口占全国总人口的 51.2，标志着美国成为一个城市化国

37、家。工业化时期，电力、炼钢等新技术的运用有力地促进了工业生产的发展，为大规模的城市化奠定了雄厚的物质基础。大工业还创造了全国性的交通网络，城市沿着这些交通线从港口向内陆腹地推进。城市功能与角色的变化是城市化的重要内容，是城市化在经济生活方面的表现。工业革命以后，美国的经济结构分化为多层次的经济。首先制造业崛起，并且超过了农业。其次是第三产业较工业化前有所增加，表现为政府部门扩大，学校科研机构增加，服务业不断发展以适应产业结构变化的需要。另一方面，尽管美国实施完全的自由市场经济体制，政府直接干预经济的程度很小，但是美国政府在促进城市化进程方面却发挥了较为积极的作用。美国政府推行大规模援助公路建设

38、的政策，公路网尤其中高速公路网对美国城市化向城郊化过渡起到了极为重要的促进作用。高速公路网大大提高了运输效率，减少了运输时间，降低了运输成本，使郊区趋于与城市同等的地位。人员、商店及企业都可以迁移到高速公路附近，建立起城市郊区城镇。20 世纪 30 年代经济大萧条时期，为了刺激建筑业发展，美国政府帮助中高收入者获得住宅建筑抵押贷款，鼓励他们在郊区建新房，从而加速30年代的城郊化。50 年代，美国又提出了在郊区建设小城市的建议。1968 年，美国国会通过新城市开发法，并首批批准建立 63 个新城市，其平均人口规模在 2 万人左右。60 年代以后，美国又实行示范城市试验计划，实现分散型城市化。如今

39、，比如在纽约周边新建的一些城镇就是当时美国政府政策的产物。都市城郊化将成为农村城市化新起点100多年来，纽约市先是实施城市化，然后再由城市化向城郊化过渡，这可以说代表着美国城镇化发展的趋势。 如今，美国已经发展成为一个高度城镇化的国家，全国人口中有85以上都住在城镇，基本达到城镇一体化，农村城市化。美国城市规模大小差异很大，像纽约这样的大城市人口高达几百万人，而一些大城市周边的卫星城市或边远山区小城市的人口只有几百人。根据美国政府统计，美国人口在3万至10万的城市数量约为1100个，大约占城市总数的 90。人口在10万至20万的城市数量为131个，人口超过20万的城市有 78 个，人口超过 3

40、00 万的大城市有纽约、华盛顿、费城、波士顿、芝加哥、洛杉矶、旧金山等 13 个。 由此可见，美国起初出现的城市化最终发展成为城郊化，最终结果就是数以万计的小城镇应运而生。美国近 30 年发展起来的大城市带就是大量小城镇的集合，而不是靠无限扩张中心城市区域来实现城市规模扩大。大量小城市如雨后春笋般地快速发展，逐步形成密集的城市群带，美国政府统计机构将其称之为都市区。20 世纪90年代后半期以来，美国城市化出现了新趋势。随着美国经济高速增长，像纽约这样的传统城市中心及其郊区边缘城市共同构成的大都市圈又有向其外围拓展延伸的趋势。美国有关专家认为，这一趋势将在未来 20 年中使美国的农村地区城市化，

41、这种城市化的对象不是城市本身，而是目前已经存在的农村集镇。促使新一轮城市化的原因有两大方面：一是大都市圈边缘地区的社会发展和经济增长正促使在边缘地区工作的城市居民把家搬迁至开车一小时可以达到的周边城镇；二是经济的增长正促使大都市圈内的公路干线向外延伸，这一趋势引导着美国的投资向公路干线经过的农村集镇扩张。3.2.2欧盟地区城市化发达国家：英国英国的城市化过程。工业革命的浪潮大约于18世纪中叶开始席卷欧美国家并进一步影响到世界范围。工业革命的开始，从根本上使人类的聚落方式发生了重大改变。整个19世界，欧洲作为全球范围内城市化程度最高的地区，使得欧洲开始涌现一大批规模较大，职能广告的多样化城市。伦

42、敦城市化显现出来的特点是城市规模用地不断扩大，城市人口数量不断攀升。英格兰城市带的形成。进入20世纪后，英国开始呈现郊区城市化现象，一些原本位于伦敦周围的小镇开始慢慢被伦敦所“吞并”，成为伦敦的一部分。并且，随着郊区城市化的发展，从伦敦经伯明翰、曼切斯特到利物浦一带的城市规模不断扩大，地区和地区之间的界限越来越模糊，城市与城市之间的界限日趋模糊，于是形成了连成一片的城市地带。20世界下半叶，英国经济的已经进入到良好的模式，经济的发展和生活水平的提高使得人们开始更多的关注环境问题。然而伴随着当时英国工业的告诉发展，城市人口规模不断扩大，环境中心区的环境质量不断下降，促使人民纷纷转而迁移到城市以外

43、的乡村或小农村。英国的住房政策。英国的城市住房供应体制是市场供应与政府供应两个板块、一主一辅体制。英国是世界上最早实行政府干预住房市场的国家,也是探索市场经济条件下城市住房供应政策最早、最具有典范意义的国家。在英国,住房供应体系由私人住房和公共住房组成,私人住房是在房地产市场上自由流通的商品房,公共住房又称社会住房,是由地方政府和非营利机构住房协会建设和管理的住房。英国政府在2007 年又制定推出了“公屋冲击计划”,通过建立更多的公屋来解决那些买不起房子的中等收入的白领、技术工人以及低收入人群的住房问题。3.2.3亚洲城市化发达国家：日本自明治维新后，日本开始城市化发展，一战前的1908年，日

44、本城市化率为18%，1970年基本完成城市化，用时接近100年，其中战后20年的时间，城市化水平翻一番。第一阶段 明治维新后至二战结束，日本城市化率达到33%；第二阶段 战后黄金十年 即1955年，日本城市化率达到56% 城市人口首次超过农村人口；第三阶段 至1970 日本城市化率超过70%，基本完成城市化。日本政府在二战后曾一度通过兴建公营住宅、改造居民区、住宅公团建房、住宅金融公库融资等方式来改变城市住房供应紧张状况,并借助大量国有住房的投入,有力地调节了住宅市场,保障了中低收入人群的住房需求。不过近年来随着日本人口规模和住房建设规模的相对稳定,政府及住宅公团、住宅金融公库在住房供应中的作

45、用趋向弱化乃至消散。3.3国外城市化经验对我国城市化及房地产行业的启示 从以上三个典型案例看出，新型城市化与传统的城市化相比更全面反思传统城市化的问题，不仅仅只强调城市人口占总人口比例高低作为衡量城市化的尺度，更注重要积极实现城乡的统筹发展，走创新可持续发展的道路，并且积极提升城市的公共服务的质量，运用现代化管理体系实现城市的文化多样性和宜居性。改革开放后中国城市化发展迅速，经过60年的努力，我国的城市化率从1950年的7.3%已经在2010年达到50%（常住人口口径）。城市化快速推进的10年，也是房地产商品房的黄金时代。 近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。因此，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。城市快速发展中，城市价值会跳跃式提升，而经济发展相对滞后，因此就出现了房价持续走高。另外，中国房地产投资约占整个GDP的6.6%，占全部投资的四分之一，相关上下游产业高达60多个。房地产表现如何，直接影响了GDP指标。