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1、房地产企业经营管理中的问题及对策摘要：房地产的经营管理是整个房地产企业运营的核心环节，房地产企业的经营管理直接影响房地产企业的效益，关系着我国建筑行业上的整体氛围。因此对房地产企业经营中存在的问题应采取措施积极解决。本文从房地产企业经营管理的特殊性入手，分别就房地产企业经营中的营销管理、财务管理等方面的问题作出分析，从而对问题提出相应的解决措施。希望对房地产企业经营管理中产生一定的借鉴意义。前言：房地产企业在我国经济的发展中扮演着十分重要的角色，房地产的发展关系着我国金融市场的稳定。随着房地产企业之间的竞争越发激烈，由于经营管理上的失误导致房地产企业经营亏损现象屡见不鲜。如何解决房地产企业经营
2、管理中存在的问题是企业经营管理者必须重视、思考的问题。一、房地产企业经营中的特殊性（一）受地理位置影响大由于土地资源位置固定不变，无法移动。这使得土地资源具有一定的稀缺性，是一种特殊商品。房屋与土地在很大程度上具有一定的相似点，譬如在不可移动方面，房屋是一种特殊的固定资产，无法复制1。因此，房地产企业的地域性很强。在不同的地区，房地产在投资方面也有所不同。房地产在市场上的房屋售价、房屋类型也会随着地区的不同而存在差异。因此，房地产经营存在一定的地理位置特殊性。（二）受国家政策影响大房地产行业对经济发展有着很强的推动作用，与居民的生活水平息息相关。如果房价过高，百姓负担不起，会造成房地产销售停滞
3、不前。相反地如果房价过低，则房地产企业利润大幅度减少，一定程度上造成全社会经济的萎缩。因此，政府会通过经济、法律等手段对房地产行业进行引导、干预，常用的调控手段有税收、利率、土地政策等，对房地产的经营造成一定的影响。（三）与其他行业密切相关房地产行业的综合性强，与其他上下游产业，譬如建筑、钢材、水泥、家装、家电等行业有着较强的关联性、带动性。同时房地产行业还催生了一系列服务行业的产生，譬如二手房交易，房屋中介等。由于房地产在资金上的需求量过大，因此与银行、信贷等金融行业也有着密切的关联性。（四）资金占用量大且运转周期长房地产企业利润空间大，同时对资金的需求量也十分巨大。在房地产开发的前期，房地
4、产企业几乎没有任何的收入来源，还需要支付土地出让金，会发生诸如聘用设计师、规划师，缴纳各方面的前期费用等一系列的开支2。当房地产进入到开发阶段，所需求的资金更是巨大。只有在完工时，房屋进入销售环节才可以看到经济效益，因此房地产企业资金的运转周期长。二、房地产经营管理中的问题（一）房地产经营管理中的营销管理问题1、经营理念落后，品牌意识不强房地产企业的经营理念主要是以市场营销观念为主，其次才是品牌观念。这就说明在房地产的经营管理中缺乏市场认识，以及对企业自身及顾客的要求。片面地追求利益，无法提升消费者的满意程度，经营理念相对落后。在房地产品牌认识上，房地产经营中缺乏树立品牌的观念。因此要求经营管
5、理者必须将营销理念加以更新，不能仅仅停留在“市场营销即推销”的认识阶段。要树立品牌观念，打造房地产品牌关系，最大限度地提高消费者的满意程度。2、诚信度差，广告虚假成分过多百姓对房地产企业的管理形象普遍不认可，说明在房地产的营销理念中多数只考虑自身的利益，而对顾客利益置之不理。在施工过程中存在偷工减料，对顾客的承诺不兑现等一系列不诚信行为。这就要求经营管理者在营销过程中把诚信作为重头戏来抓。（二）房地产经营管理中财务管理的问题1、资金管理制度不完善，盲目投资由于房地产经营管理中对于资金管理的忽视，导致在房地产经营中没有建立资金预算体系，企业缺少在项目投资、经营等各个环节的资金管理上的控制。房地产
6、企业经管管理中的资金管理部分，未能对国家的宏观调控，经济环境作出充分估计3。对市场上的消费者购买能力、市场消费趋势、以及市场供应情况也缺少细致地分析。从而造成建筑进度与销售进度不能接轨，在投资项目上盲目选择，如此下去，会让房地产企业的资金陷入窘迫的境地。虽然有些房地产企业经营管理者设置了资金管理中的资金预算体制，但是在资金管理中却没有起到任何作用，形同虚设，预算与资金实际使用情况无法接轨，同样影响企业资金的运转与利用。2、经营管理者财务管理意识淡薄大多数房地产企业中，普遍对施工部门和销售部门最为重视，将财务管理部门及人事管理部门视作二线部门。企业经营管理者对财务管理的意识十分淡薄，对财务管理不
7、重视。在招标投标、合同签订等重要事项的协商以及决定上，缺少财务人员的参与。认为财务管理人员无非就是进行简单的账目管理，无视了其在财务上的管理功能。三、房地产经营管理问题解决对策（一）房地产经营管理中的营销问题解决对策1、提高房地产营销能力，树立房地产品牌品牌效应是开拓市场、参与市场竞争的重要手段之一，品牌是产品质量、企业文化、服务质量等多种内容的集中体现。品牌可以有效地提升房地产企业的内涵，树立房地产企业的形象，提升房地产品牌的知名度和信誉度，对提升产品竞争力起到积极的作用4。房地产经营管理环节中可以通过确立、推广、深化等环节加强营销管理对于品牌的树立的影响，让营销者树立品牌意识，思考创新方法
8、，积极扩大品牌影响力，提升房地产企业的形象。2、树立诚信营销的理念房地产企业在媒体宣传的选择上应该视具体情况而定。采取对当地最为有影响力的媒体对产品进行宣传。譬如在报纸、电视台上作销售广告，借助当地的展会对产品进行推销。推销的同时营销者应该具有诚信意识。不能对楼盘进行夸张的宣传，应该更为实际地向消费者进行宣传并让其接受产品。广告中的承诺在实际中都应该有所体现。因此，在营销人员的聘用上，应该聘用一些素质高、职业素养好的营销者。（二）房地产经营管理中财务管理问题解决措施2、强化企业管理者以及企业内部人员的资金管理意识企业经营管理者必须切实地认识到资金管理在企业发展中的重要作用，将资金管理部门提升到
9、一线部门的行列中来，要强化全体企业人员的成本管理意识。加强企业内部资金的管理优化，减少闲置资金的搁置，在充分估计风险的前提下，将闲置资金投资到收益较高的项目中去。完善企业内部对资金的占用额度，建立完善的核算机制，准确核算资金的占有量和占有期，最大可能地降低企业资金的占用成本。结语：随着我国经济的增长，房地产企业越发向多元化发展，房地产企业的市场竞争越来越激烈，这就对房地产企业的经营管理水平的要求日渐提升。我国的房地产竞争走向越发向着品质竞争的角度发展，要求房地产企业的经营管理者必须提高企业经营管理水平。为了今后在房地产市场上的更好地存在与发展，同时实现企业利润的最大化，就要不断地从企业内部进行
10、革新，积极解决经营管理方面存在的问题，提高企业核心竞争力，让我们的企业在严酷的市场竞争中立于不败之地。参考文献：1盈芳.企业经营管理的成功之道连锁经营J.现代企业，2015，11（02）：9-10.2钟秀橙.浅谈房地产企业的内部控制J.财经界（学术版），2015，06（04）：131.3于淼.房地产企业财务管理现状及对策J.财经界（学术版），2015，10（04）：204.4陶禹萍.经营分析在企业管理中的作用J.财经界（学术版），2015，12（04）：80-140.作者简介：郑敏（1978），女，甘肃天水，天水市城市建设投资（集团）有限公司，中级经济师，本科（2007年1月）研究方向：房地产经济。