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1、河北农业大学本 科 毕 业 论 文题 目： 城市拆迁估价方法的探讨 学 院： 城乡建设学院 专业班级： 工程管理200802班 学 号： 2008224040227 学生姓名： 张 俊 指导教师姓名： 程亚鹏 指导教师职称： 副教授 二一二年五月二十日城市拆迁估价方法的探讨摘要 随着我国经济的迅速崛起, 城市建设和房地产业迅速发展, 房屋拆迁已经成为城市建设中经常遇到的问题。房屋拆迁估价是补偿安置的基础和依据, 是房屋拆迁工作中的重要内容, 直接影响到拆迁人和被拆迁人的切身利益。因此拆迁估价的合理性在某种程度上直接决定了拆迁补偿的合理性。所以本文 主要研究拆迁估价的特殊性和拆迁估价的的技术规范
2、的完善，探源几种估价方法差异的市场原理，并进行具体分析比较，阐述这几种估价方法应如何正确灵活地结合运用，并通过对这三种基本估价方法的分析和对应关系的研究得出几点建设性的结论。关键词:拆迁估价;估价方法;探讨The evaluation method of the city are discussedAbstractAlong with the rapid rise of the our country economy, urban construction and real estate industry rapid development, urban house dismantlement
3、 has become in the construction of the problem often encountered. The evaluation of compensation and resettlement of houses is the basis and the basis, is the important content in the house dismantlement work, the direct impact of and the vital interests of the people. So the rationality of the eval
4、uation in some extent directly determine the rationality of the compensation. So this paper mainly studies the evaluation and the evaluation of the particularity of the specification, and improved valuation methods of several retraces differences market principles and specific analysis, this paper e
5、xpounds several appraisal method should be the how to correctly flexible combination of use, and through the analyzes the three basic valuation methods of analysis and the corresponding relationship between research that few constructive conclusions.Keywords: The evaluation; Valuation methods; explo
6、re目录1绪论11.1城市房屋拆迁估价的研究背景11.2研究目的及意义12城市房屋拆迁估价的研究状况22.1国外研究状况22.2国内研究状况32.3本文研究内容及方法53城市房屋拆迁估价方法63.1比较法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析63.2收益法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析63.3成本法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析73.4假设开发法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析64城市房屋拆迁估价存在的问题分析及对策建议84.1城市房屋拆迁存在的问题84.2解决对策95结论及建议185.1结论分析185.2对于完善现代城市拆迁估价方法的建议总结185.3本文存在的不足与展望21参
7、考文献22谢辞231.绪论1.1城市房屋拆迁估价的研究背景随着我国城市建设的发展，人民物质文化生活水平的提高，部分旧的城市配套设施及功能已不能满足城市发展的需要，旧城区改造在一定时期内成为城市建设重要的课题。政府出台了一系列的与城市房屋拆迁相适应的法律、法规。按照我国城市房屋拆迁管理条例和国务院法制办2010年1月29日公布的国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)的规定，在城市房屋拆迁补偿过程中，房地产估价是不可或缺的法定环节。随着我国城市化进程的加快和旧城改造的力度的加大，城市房屋拆迁进入快速发展阶段，从而带来一系列的拆迁问题.其中最为突出的问题仍然是拆迁补偿问题，而无论是货币补偿还是房
8、屋产权调换的补偿方式，其核心问题还是拆迁估价的合理性问题。2007年10月29日, 中共河北省委七届三次会议首次正式提出了“力争每年一大步, 三年大变样,使全省城镇面貌明显改观”的思路。截至2009年6月, 河北省在三年大变样的城市改造过程中, 共拆除违章建筑、有碍观瞻建筑及城中村改造、棚户区改建等5224. 44万平方米, 腾出土地5055. 56公顷, 为实现“三年大变样”目标铺下了基础。但由于在拆迁过程中, 法律制度之间存在着矛盾, 政府职能错位,拆迁补偿不合理, 使得各种冲突、矛盾不断出现。及时、有效地解决城市拆迁问题, 不仅有利于促进河北省的经济社会发展, 而且也有利于社会的和谐与稳
9、定。城市房屋拆迁作为城市建设和发展的重要组成部分，直接影响着城市现代化建设的步伐和拆迁人、被拆迁人的切身利益。我国因城市房屋拆迁而引发的纠纷和矛盾往往围绕着拆迁补偿标准而展开。依据国务院颁布的城市房屋拆迁管理条例，城市房屋拆迁估价是确定拆迁补偿金额的重要依据。虽然拆迁估价结果不应直接成为补偿的数额，补偿额应该由拆迁双方当事人协商确定。但是货币补偿的金额，需根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格来确定。因此拆迁估价的合理性在某种程度上直接决定了拆迁补偿的合理性。1.2城市房屋拆迁估价的研究目的及意义在城市发展过程中，房屋拆迁涉及到的利益冲突极其复杂，而其中发生的各种房屋
10、拆迁纠纷，也一次次的成为媒体、公众以及政府关注的焦点。因此拆迁估价人员应把握拆迁补偿估价的特性、拆迁法律法规以及地方政策，严守职业道德，及时了解掌握本地区房地产市场行情、特点，要有大局意识，全面平衡，一方面体现拆迁估价的特性，一方面使估价结果尽可能被拆迁相关利益主体公认和接受，为保证城市现代建设的顺利进行，维护社会的和谐稳定，担负起应有的社会责任。房屋拆迁估价结果的客观公正与否关系到拆迁当事人双方的利益，由于拆迁房屋的复杂性和特殊性，拆迁估价的合理与否与拆迁估价方法的选择紧密相关。估价人员应充分认识被拆迁房屋的自身特点，站在中立的立场上依照相关法律法规，遵循一定的程序和原则，选用科学合理的估价
11、方法，正确的进行房屋估价。只有正确全面的了解各种估价方法，才能使拆迁估价的技术日益完善，评估价格才会更趋合理化，使得被拆迁户在补偿依据方面的合法权益得到维护，促进和谐社会的发展。2. 城市房屋拆迁估价研究状况2.1国外研究状况2.1.1美国的征用拆迁补偿制度作为英美法系代表的美国，其实施土地征收的法律依据是重要空间法。政府因公共利益的需要可以对所有人的房屋及土地行使强制征收权，所有人虽无法阻止征收却可以获得财产补偿。征收须具备三个要件：公共使用, 正当法律程序，公平补偿。公共使用，是指政府征收的目的是为了公共利益，严禁政府利用手中的行政权力损害某一个体利益而使自身或另一个体受益。到底是公共使用
12、还是私人使用，是由法院来鉴别的。正当法律程序包括：预先通告；政府对征收财产进行评估；向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约；召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性；当政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议时，通常由政府方将案件送交法院处理；法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告，并在法庭当庭交换，等等。公平补偿主要体现在以下三个方面: 其一，主体的公平，即有权得到补偿的不仅包括财产的所有人,还应当包括财产相关的收益人，如房地产的承租人；其二, 客体的公平，即取得补偿的对象不仅包括房地产本身，还应当包括房地产的附加物, 以及与该房产有关的无形资产；其三，估价的公平，即法
13、律要求补偿的价金应当以“公平的市场价值”为依据。2.1.2加拿大的征用拆迁补偿制度加拿大的土地征用拆迁补偿一般包括以下几个方面:被征用部分的补偿。该部分必须依据土地的最高和最佳用途，根据当时的市场价格补偿;有害或不良影响补偿(如严重损害或灭失)。该部分是因建设或公共工作对剩余部分造成的损害补偿，还可能包括对个人或经营损失及其它损失的补偿;干扰损失补偿。该部分是被征地所有者或承租人因为不动产全部或基本征用，乱而造成的成本或开支的补偿;重新安置的困难补偿。该部分是对被征地所有者或承租人重新进行安置的出现给予补偿1。2.1.3德国的征用拆迁补偿制度德国是大陆法系的代表，在土地征收制度方面,德国基本法
14、第14条第3 款规定，只有以公共福利为由才能占取财产，占取的施行只能根据法律， 而该法律须同时规定补偿的种类与范围。征收补偿的确定，应以公共利益与当事人利益为衡量标准；关于征收补偿额度的争议，由普通法院管辖。根据上述规定, 征收应该具备以下要件: 其一,征收的目的必须是为了公共福利。立法者在制定征收法律时，应该首先进行“利益衡量”，即征收所要达成的公益必须远远超过目前该私有财产所保持的私益。其二，必须有充分的法律基础。德国基本法一方面维持行政征收，另一方面也规定征收可以直接依法律规定为之，正式肯定了“立法征收”问题。但只有在特例的情况下，才允许立法征收。其三, 征收必须予以“公正的补偿”。德国
15、基本法不承认可以由联邦法律排除征收的补偿，制定了所谓的“唇齿条款”，依此条款，财产的征收只有依据法律, 并且同时规定征收补偿的“额度”及“种类”时,方可准许，即“无补偿即无征收”2。2.2国内研究状况一些学者从国内拆迁补偿制度上讨论分析了我国城市房屋拆迁补偿过程中对居民生存保障权的考虑与维护程度。刘蕾、何昱3通过对北京、上海等几个典型城市现行的拆迁补偿政策进行对比，具体分析了现行补偿方法的优势与不足，并就补偿制度和补偿方法的完善提出可行性建议。孙佼皎4认为城市房屋拆迁补偿估价是我国房地产估价实践中一种具有社会影响的估价类型。城市房屋拆迁估价在我国的城市房屋拆迁过程中扮演着重要角色，是拆迁补偿公
16、平与否的重要体现。她通过分析城市房屋拆迁估价存在的问题，提出对于我国城市房屋拆迁估价的合理化建议。宋扬、邓丹丹5认为随着我国城市化进程的加快, 房屋拆迁工作在各地如火如荼地进行, 拆迁中的各种矛盾和冲突也日益暴露出来。而房屋是广大老百姓最重要的私有财产, 不可随意乱动。他们分析了当前我国房屋拆迁过程中存在的各种问题, 并对如何解决这些问题以便更好的保护被拆迁人的合法权益提出了一些对策建议。还有一些学者从估价方法选用的角度讨论分析了各估价方法在房屋拆迁评估中的实际应用。根据城市房屋拆迁估价指导意见第十六条，拆迁估价一般应当采用市场法。不具备采用市场法 条件的，可以采用其他估价方法估价，并在估价报
17、告中充分说明原因。常青、张红梅等6，以市场比较法为例，分析了拆迁估价的特点，指出在房屋拆迁估价中应灵活运用市场比较法。总结了典型房屋法的操作过程及运用的体会，结合长期的拆迁估价实践及拆迁估价方法的运用探索，针对城市房屋拆迁补偿中存在的问题进行了探讨，并从立法和制度层面提出了自己的一些看法。郭瑞颖7则认为在房地产估价实践中, 成本法估价的结果往往受到偏高或偏低的猜疑, 使其难于被人们接受, 但是, 有时又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价, 在某些情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。沈珠、黄华明等8 分析了目前市场比较法在房地产评估中运用时存在的问题，提出了改
18、进办法。并以淮安市为例子, 分析了市场比较法在实际房地产评估中的运用, 得出正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键这一结论。 柯复9认为，旧城区要拆迁的房屋大多是年代久远的木结构、砖木结构， 甚至是简易结构的房屋，而且其容积率大多较低，应尽量选用与建筑面积直接相关的比较法和收益法，避免选用既与建筑面积相关，又与土地面积相关的成本法。学者沈磊10用实例证明，假设开发法是当前城市房屋拆迁估价中最合理的估价方法。2.3本文研究的内容及方法 首先，基于研究背景与国内外的研究现状，阐述国内在房屋迁估价中存在的问题与缺陷。而后，结合城市房屋拆迁估价特点、原则、城市拆迁房屋的房地产价格
19、构成及其影响因素说明各种估计方法在实际应用中的特殊性，并举例说明各种估价方法在城市房屋拆迁中的实际应用。本文主要研究各种估价方法在城市房屋拆迁中的选择与应用。首先，基于研究背景与国内外的研究现状，阐述国内在房屋拆迁估价中存在的问题与缺陷。而后，结合城市房屋拆迁估价特点、原则、城市拆迁房屋的房地产价格构成及其影响因素说明各种估计方法在实际应用中的特殊性，并举例说明各种估价方法在城市房屋拆迁中的实际应用。最后通过对这几种基本估价方法的分析和对应关系的比较研究得出几点建设性的结论。3城市房屋拆迁估价方法3.1比较法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析 市场法也称市场比较法，根据替代原理，选择同一供需
20、区域范围内功能相似，近期已经发生交易的实例，经过差别修正后，测算估价对象价格的方法。市场比较法在房地产评估中是一种最常见、最直观、最具有说服力、也是最易于被接受的估价方法。 因此在有条件选用市场比较法评估时，估价师会首选这种评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产, 其是指在同一供求范围内并在估价时点的近期（不宜超过一年），存在着充分发达的市场和市场交易频繁的类似房地产交易。市场比较法也就是在搜集的大量交易实例中选取三个以上可比实例, 建立价格可比基础, 然后进行交易情况、交易日期、区域因素与个别因素修正, 最后根据具体情况计算出一个综合结果, 作为比准价格。由于最近几年房地产市场发
21、展很快, 交易非常频繁, 所以为市场比较法在房地产评估中奠定了良好的基础。实务中，估价人员通过市场调查，一般选择三个属于同一供需区域范围、房屋用途一致、类型相似的交易案例作为参照物，然后经过估价人员对案例的实地查勘，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，对修正结果用算术平均法计算得出估价对象房地产在估价时点的比准价格。估价对象比准价格=（比较案例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数）比较案例数量市场估价方法的公式可以写成：评估价格= 可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数3.2收益法在城市房屋拆迁估价中
22、的应用与案例分析房地产估价规范中收益法的定义是：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是以预期理论为依据，将受托估价的房地产的未来现金净流量折现值之和作为其现在的价格，与市场比较法和成本法相比，是一种具有理论基础的方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、酒店等。因为房地产无收益，则无从谈及资本化，也无收益价格可言。这里所说的收益是实质可以用货币来度量的收益，有些房地产的收益无法用货币来度量，如购房子住所花费的机会成本，是一种间接收益，就不能采用收益法。收益法的理论基础是非常牢固的，使用起
23、来也十分简便，除了折现的概念不容易理解之外， 普通百姓都会把年租金与房价相比较，计算出投资毛收益率。那么，为什么评估界对收益法的使用有许多不同看法，使用中也有同一估价对象评估价格相差甚大的问题，这是因为收益法存在一些不足，具体表现在以下几个方面：不产生收益也没有潜在收益的拆迁房屋，都无法采用收益法，如学校、教堂等。在运用收益法时政府部门对不同的权利人征收不同标准的税费而导致估价结果相差甚远。另外，收益法中资本化率较小变化也会导致估价结果较大的差异。而被拆迁人之间往往会进行相互比较，容易引起冲突，影响拆迁的进度。 1、当土地为划拨土地使用权时，现行政策规定房地产所有人每年应向政府缴纳一定数额的土
24、地租金。此时，收益法的评估公式为：被拆迁房地产价格= （房地产年总收益- 管理费- 维修费- 保险费- 折旧费- 税费- 土地租金）/ 综合还原利率2、当土地为出让土地使用权时，应注意房屋剩余经济年限（尚可使用年限）与土地剩余使用年限的判定，按现行政策，须以土地剩余有效使用年限为准评估房地产价格。此时可分以下两种情况：（1）当建筑物尚可使用年限长于或等于土地剩余使用年限时：被拆迁房地产价格= （房地产年总收益- 管理费- 维修费- 保险费- 税费）/综合还原利率年期修正系数。其中：年期修正系数=1-1/（1+ 综合还原利率）土地剩余使用年限（2）当建筑物尚可使用年限短于土地剩余使用年限时：被拆
25、迁房地产价格= （房地产年总收益- 管理费- 维修费- 保险费- 折旧费- 土地取得费用摊销- 税费）/ 综合还原利率3.3成本法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在房地产估价实践中, 成本法估价的结果往往受到偏高或偏低的猜疑, 使其难于被人们接受, 但是, 有时又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价, 在某些情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。在估价中, 我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。生产费用价值论为成本法提供了理论基
26、础。在缺乏市场交易时, 房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的,卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价, 买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。市场的参与者通过成本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。房屋的成本构成一般包括土地取得成本、开发成本、管理成本、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润等。从理论上讲，所有的房地产价格都可以用成本法评估出来，虽然成本法未必是最佳的评估方法。新开发土地或新建房地产的评估采用成本法较适合；对于那些既没有或极少有市场比较资料、又没有收益或潜在收益的房地产，如行政办公楼、教学用
27、房地产、宗教用房地产等，成本法往往是惟一可选的方法；在房地产发育之初，市场资料较少且透明度不高的情况下，也常采用成本法进行估价。成本法既适用于房地合一的估价, 也适合单独建筑物或建筑物局部的估价, 有时成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础。虽然成本法在理论上可用于一切房地产的估价, 但对于那些有着大量市场交易案例、有收益资料的房地产估价应采用比较法或收益法作为估价的首选方法, 而不能将成本法作为其主要的估价方法，成本法在这种情形下，一般只能是估价的一种次选方法。在估价实践中, 估价师应努力寻找合理使用成本法的实据, 即找到使成本法估价结果能准确反映市场价格的数据,
28、 而不是为使用成本法而盲目的放弃其他方法的使用。对于拆迁房屋的成本法计算公式可写为：拆迁房地价格=土地重新取得价格+房屋的重新购建价格-房屋的折旧上式中，房屋的重新购建价格包括房屋重置价格和房屋重建价格。房屋重置价格是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能、效用的全新状态的房屋的正常价格。房屋重建价格是采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格，房屋重建价格，一般用于有特殊保护价值的建筑物的估价，故实际应用较少。房屋的折旧，是各种原因造成的房屋价值的损失，包括物质上的、功能上的
29、和经济上的折旧。在具体情况下，成本法的计算公式还可以根据不同的情况写成不同的形式：1、当土地为出让土地使用权时：被拆迁房地产价格= 土地价格+ 房产价格（土地取得费+ 有关税费+ 利息+ 利润+ 增值收益）年期修正系数+ 房屋重置价（不含土地价）成新折扣率 公式中：（1）年期修正系数=1-1/（1+ 土地还原利率）土地剩余使用年期，（2）房屋成新率判定时，房屋尚可使用年限不应长于土地剩余使用年限。2、当土地为划拨土地使用权时：被拆迁房屋价格= 土地价格+ 房产价格（土地取得费+ 有关税费+ 利息+利润）+ 房屋重置价（不含土地价）成新折扣率3.4假设开发法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析假
30、设开发法是预计拆迁房地产开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出客观合理的拆迁房地产的价格。运用假设开发法估价的结果的可靠性，关键取决于两个预测：（1） 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。（2）是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测未来开发完成后的房地产价值。对于假设开发法应用的限制条件，在拆迁估价时都能够满足：一方面，旧房地产是合法的不动产，其价值可以通过房地产评估确定；另一方面，假设开发法所要求的城市规划设计条件、最佳开发利用方式、房地产市场行情或供求状况都已经由政府（或开发企业
31、）事先进行必要的掌控与制定详细的规划。对拆迁房屋运用假设开发法求取熟地价值（指已做拆迁安置的城市空地价值）的目的是可进一步验证以上市场比较法和成本法得出的评估基准价为基准经调整后的房屋拆迁货币补偿金额的客观合理性，估算出拆迁人能够承受的最高补偿费用，为政府制定调控政策提供定量依据。利用假设开发法求取熟地价值的公式可表达为：熟地价值= 开发完成后的房地产价值由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费。在具体情况下，假设开发法法的计算公式还可以根据不同的情况写成不同的形式：1、当土地为划拨土地使用权时：被拆迁房地产价格= 开发完成或改造后房地产价格- 须补交的
32、土地使用权出让金- 由现状开发建设或进行房屋改造的成本- 管理费用- 投资利息- 销售税费-开发利润2、当土地为出让土地使用权时：被拆迁房地产价格= 开发完成或改造后房地产价格- 由现状开发建设或进行房屋改造的成本- 管理费用- 投资利息- 销售税费- 开发利润4城市房屋拆迁估价问题分析及对策建议4.1城市房屋拆迁存在的问题城市房屋拆迁管理条例( 国务院305 号令，以下简称条例)，执行已有数年时间，但这数年中，城市房屋拆迁的纠纷不断上升，群体上访的现象不断发生，恶性事件时有报道。究其原因，除 违法拆迁外，主要是被拆迁人对拆迁补偿金额、拆迁估价结果、拆迁补偿资金不到位等存在很大的意见，虽然建设
33、部颁发了城市房屋拆迁估价指导意见( 以下简称指导意见) , 但规定不够详细，操作性不强。而且是以文件的形式下发的“ 指导意见”，其法令性受到一定的局限。（1）估价方法存在的问题。目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价，该计算方法与城市房屋拆迁管理条例精神以及房地产估价规程不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境是相同的，这是因为房地产特性(个别性)决定的，因此我们仅仅以基准价格来
34、测算房地产市场价是没有说服力的。其次，房地产估价规程中也找不出“基准价格”一词的由来，更谈不上其计算的依据及科学性。一般来说，房屋拆迁估价应尽量使用市场比较法。考虑到部分城市拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，有些省份在地方条例中规定了“基准价格修正”的估价方法。但在实践中，某些地方城市政府并未根据城市房价变化及时调整基准价格，造成评估价格与市场价格相差甚远。如浙江某市在拆除繁华地段的营业用房时，按照政府规定基准价格进行补偿，与市场价相差近一倍，造成被拆迁人多次到京上访。（2）房地产评估市场不规范。第一，相关评估部门不能独立完成估价过程，扰乱了正常的房产价格。当下，我国有的地方相关部
35、门为了使补偿标准最大限度地降低，对价格进行幕后操纵。第二，拆迁的过程中没有良好的评估秩序。一方面，评估机构素质良莠不齐，一些没有资格的评估机构也在市场中滥竽充数。另一方面，一些评估部门不讲诚信，弄虚作假，误导公众。第三，有一些评估机构和工作人员采用不正当的甚至是违法的手段参与到竞争中来。现实中，有些估价人员常常有意忽略影响房地产估价的外部因素，造成被拆迁人利益受到损失，引起不必要的纠纷。（3） 确定房屋基准价格存在的问题。房屋基准价的测算，首先是由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上还是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，因此房屋基准价还不是市场行为
36、，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。（4） 房屋拆迁补偿价存在的问题：第一，土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价，是结合新得出的房屋拆迁补偿价，其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值， 更不能反映土地这一无形资产价，当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数，而是将土地与房屋重置价合并计为基准价，以房屋的建筑面积来测算，其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理；第二
37、，政府部门干预较多，甚至于有的地方政府为了体现其政绩，压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。（5） 在房屋性质认定上存在的问题。由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房，要其完备、完善有关手续，实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善，在房屋性质的认定上刻板教条，不考虑实际用途和使用价值。其最终结果，导致不尊重历史，不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。（6） 在安置房价格的确定上存在的问题。众所周知，安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的，其价格的确定应是由开发商随行就市，而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的，首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其
38、次，安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期)，不是同一时点的价，这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。（7） 在房屋拆迁补偿实施中存在的问题。城市房屋拆迁要对被拆迁人进行补偿，拆迁补偿价格是依据一定的价值标准，由房地产估价机构评估得出。国务院2001年6 月13 日发布的305 号令城市房屋拆迁管理条例， 明确规定城市房屋拆迁“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定”。2003年12 月1 日建设部又制定发布了城市房屋拆迁估价指导意见，明确规定“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格”，拆迁估价目的是“为确定被拆迁房
39、屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”，拆迁估价的价值标准为“公开市场价”。首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估，是公正合理的；但是，城市的居民经济存在着严重的两级分化问题， 特别是拆迁范围内的居民，他们是弱势群体，大多为下岗职工、无业居民，有的长期生病卧床不起，生活来源靠子女及周边社区居民来接济，就是屋子很破，也能起挡风避雨的作用，一旦这些居民被拆迁，他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序，当他们获得拆迁补偿费后，这一微薄的补偿费能对他们又起什么作用呢?一小套住房都购不起的。（8）对城市房屋拆迁项目的性质未作任何划分问题。不论是市政建设、社会公益事业建设还是房地产开发经营项目，其所涉及的房屋拆迁
40、均属于城市房屋拆迁管理条例的调整范围。不言而喻，市政、公益项目建设与房地产开发经营项目的拆迁在性质上区别明显，前者是公益性质，后者则以营利性为主。但根据城市房屋拆迁管理条例同样要因为“城市建设需要”进行拆迁，加上借助行政强制性作后盾，致使开发性拆迁背离了民事活动自愿公平、等价有偿的固有属性。甚至实际运作中，往往更多地体现了作为拆迁人的开发商的利益。这样既有悖于公平原则，也由此引发社会矛盾，妨碍了市政、公益拆迁项目的正常进行。4.2解决对策（1） 完善有关配套文件，确定科学的估价方法在基准价格的确定上，应以房地产估价规范为依据；在房屋的使用性质的认定上，应充分考虑实际用途和使用价值；在估价方法上
41、，应以房地产估价规程来确定估价技术路线。完善城市房屋拆迁估价方法。一般情况下，对住宅房屋的评估主要采用市场比较法；对非住宅的评估，首选市场比较法，结合成本法与收益法，按照其性质与用途分类后，进行市场化评估。对于采用“基准价格修正”方法的地区，应从三方面加以完善，一是房屋拆迁补偿基准价格的制定，要依据当地的房地产市场实际情况，真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素；二是基准价格的制定要公开、透明，建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式；三是基准价格要定期修订，房价变化较快的地区可半年修订一次，一般地区应每年修订一次。（2） 规范拆迁评估
42、机构。拆迁估价机构的确定应该由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式决定，应当公开、透明。大型的拆迁项目要推行招投标制度。估价人员对房屋进行估价的时候，应具体问题具体分析。在操作过程中应将以下两方面因素结合起来考虑：一个是内部条件，包括土地面积的大小、位置的远近、地质的好坏、交通的情况以及附属设备的优劣等；另一个是外部条件，包括复杂的社会因素、人文地理、文化水平、经济状况、政治条件等。（3） 加强对房屋估价活动的监管，建设一支精良的评估队伍评估机构及评估人员应在市场竞争中获取， 而不是指令性的认定，政府部门应配合齐抓共管，即使拆迁评估结论得到认可，也应考虑弱势群体的实际困难，只有这样才能使拆迁顺利
43、进行，有利于民有于国的建设项目得以很好的实施被拆迁房屋价格的评估， 必须由独立的房地产评估事务所进行。房屋拆迁评估机构不应由政府指定的，而应有多家不同的机构可供市民选择。选择的方式可采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。如江苏省南京市近期改变拆迁评估机构由拆迁人选定的办法，进行评估机构摇号试点。在被拆迁人选择评估机构时，政府不能设置任何障碍，不能对评估机构进行地域限制。（4） 政府公布的市场指导价格与拆迁估价对象的市场价格不能简单地划等号政府或者其授权的部门公布房地产市场指导价格的时间间隔不宜过长，如果时间间隔过长，其公布的市场指导价与实际的市场价很难保持一致，特别是当一段时间内房价有较大的
44、波动时，公布的市场指导价有可能严重失真；公布的市场指导价很难覆盖全部拆迁估价对象，换句话说，有些拆迁估价对象可能在政府公布的市场指导价格中找不到合适的参照价格，这样还需要采用其他方法评估出拆迁估价对象的市场价格；政府公布的市场指导价格与拆迁估价对象的市场价格不能简单地划等号，这两个价格虽然有密切的联系，但毕竟所代表的是两个房地产，而不是同一房地产，因此还需要对政府公布的市场指导价格进行房地产状况修正得出拆迁估价对象的市场价格。（5） 大型城市建设拆迁项目要推行房屋拆迁招投标制度。大型城市建设项目（如城市道路工程、基础设施建设等）在进行房屋拆迁时，具有业务量大、涉及面广、社会影响大等特点，被拆迁
45、人往往处于弱势。为了保护被拆迁人利益，应按照中华人民共和国招投标法和有关规定，在拆迁中引入市场竞争机制，实行拆迁项目招投标管理，按照公开、公正、公平、透明的原则，确定建设拆迁项目的拆迁单位、评估单位和房屋拆除施工单位。如北京市奥运场馆区建设拆迁项目已成功地全面实行招投标管理。（6） 建立评估结果复评制度。评估结果公布之后，如拆迁当事人对评估结果有异议的，可以申请复评；复评应当由不同的评估机构作出。如对复评结果还不满意的，则由专家对初评、复评结果进行鉴定。为此，应建立相应的拆迁评估委员会和拆迁评估专家库， 拆迁评估委员会由拆迁评估专家库随机产生，对拆迁评估进行技术指导和异议鉴定，配套制度还包括专
46、家回避制度等。总之，在城市房屋拆迁中只有建立负责、平等和公正补偿的拆迁工作机制，克服城市房屋拆迁补偿价格标准确定过程中有可能出现的一些弊端，不仅可以保障被拆迁人的利益，还可以在一定程度上避免拆迁当事人在房屋拆迁过程中产生矛盾冲突，确保社会的和谐稳定，从而加快城市房屋拆迁项目的进程，促进城市建设的快速发展。5. 结论及建议5.1结论分析国务院第305 号令城市房屋拆迁管理条例已从2011年11月1日起施行，其中第三章第二十三条、第二十四条明确规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换；货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。由此可见
47、，房屋拆迁补偿是房屋拆迁管理的核心。补偿的合理与否与估价方法密切相关，估价方法的选取直接影响人们的自身利益。针对不同的房屋拆迁，所要选择的估价方法各有不同，尽管存在多种估价方法，但是每种估价方法都存在着它的局限性。比较法在拆迁估价的局限性主要表现在：必须在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，有与拆迁房屋相类似的房地产交易对象，比较法才是有效的方法。而旧城区里年代久远的木结构旧房屋现在已经没有人愿意购买，也就缺少交易实例了，要找到三个同结构房屋的交易实例作比较法评估，显然是不可能的。改用同地点其他结构房屋的交易实例进行比较修正，又会超过房地产估价规范限定的每项修正调整不得超过20%，综合调整不
48、得超过30%的界限。收益法在拆迁估价中的局限性表现在：不产生收益也没有潜在收益的拆迁房屋，都无法采用收益法，如学校、教堂等。在运用收益法时政府部门对不同的权利人征收不同标准的税费而导致估价结果相差甚远。另外，收益法中资本化率较小变化也会导致估价结果较大的差异。而被拆迁人之间往往会进行相互比较，容易引起冲突，影响拆迁的进度。成本法在拆迁估价中也有其局限性，主要表现在：成本法在新的城市房屋拆迁管理条例 实施后效用大打折扣，因为新条例要求估价结果尽量体现房地产作为整体时的价值。在地方政府公布的重置价格偏低的情况下，往往会导致评估结果偏低。在运用成本法的过程中涉及到许多基础数据和参数的选取，而政府部门公布的基础数据往往存在时滞性，导致估价结果有可能偏离市场价格。假设开发法在拆迁估价中的局限性表现在：运用假设开发法评估待开