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1、 上海房地产经纪行业发展与管理研究课 题 报 告上海市房地产经纪人协会华东师范大学东方房地产学院二四年八月 上海房地产经纪行业发展与管理研究目录 前 言 导 论 房地产经纪业的功能定位与行业性质一、 房地产经纪业的功能定位二、房地产经纪业的行业性质第一部分 上海房地产经纪行业的发展历程和作用一、 上海房地产经纪行业的发展阶段二、现阶段上海房地产经纪行业的基本状况三、上海房地产经纪行业的作用第二部分 当前上海房地产经纪业存在的主要问题及原因分析 一、 法律法规不健全，行业管理不完善二、行业规范基本缺失，市场运行不够有序三、违规行为时有发生，行业声誉差强人意 第三部分 上海房地产经纪行业发展与管理
2、的战略思考 一、上海房地产经纪行业发展的指导思想二、上海房地产经纪行业管理的基本原则三、上海房地产经纪行业管理模式的基本设想第四部分 上海房地产经纪行业发展与管理的对策建议 一、 加快行业法制建设，健全房地产经纪法律制度 二、理顺行业管理主体关系，探索新型行业管理体制三、健全房地产经纪管理制度，优化房地产经纪行业管理四、充分发挥行业协会作用，健全行业自律管理的运行机制五、全面提高行业素质，促进行业持续发展附录 我国港台地区及美国房地产经纪行业管理课题评审意见评审专家名单课 题 单 位课题组成员40前 言改革开放以来，随着上海房地产市场的发展，上海房地产经纪业从无到有，由小到大，迅猛发展，为上海
3、房地产市场的发展与繁荣发挥了重要的作用。然而，在迅猛发展的同时，上海房地产经纪业也出现了一些令各界关注、需要尽快解决的问题。如何在社会主义市场经济的要求下，搞好房地产经纪行业的行业管理，解决房地产经纪活动中存在的主要问题和矛盾，确保房地产经纪业的健康发展，这是房地产经纪行业面临的迫切需要解决的任务。为此，上海房地产经纪人协会牵头，华东师范大学东方房地产学院承担并联合相关部门和行业有关人员，成立了专门的课题组，对上海房地产经纪行业的发展与管理进行了专题研究。2004年2月课题组成立以后，在听取了有关领导、政府部门和企业意见的基础上，确定了研究方案。之后，在各方面的支持下，通过5个月广泛深入的调查
4、、研究、讨论、修改，形成了目前这份研究报告。本课题研究以调查分析和对比研究为主要研究方法，通过座谈会、实地访问等方式，对本市房地产居间、代理、咨询、策划机构进行了广泛的调查，同时对我国港台地区和美国房地产经纪行业管理进行了对比研究，并在此基础上进行了各专题分析研究。本研究报告分为五个部分：导论部分在分析房地产经纪行业历史背景的基础上，对行业的功能定位及行业性质进行了阐述；第一部分，论述了上海房地产经纪行业的成长历程及其现状，并从总体上对行业的作用进行了概括性评价；第二部分是从市场发展现状、行业管理和法律等角度出发，深入剖析了当前上海房地产经纪行业存在的主要问题和原因；第三部分探讨了上海房地产经
5、纪行业发展的前景，上海房地产经纪行业管理的原则和基本模式；第四部分主要针对目前房地产经纪行业存在的问题，从法律制度、监管主体、管理制度以及行业协会如何充分发挥作用等五个方面，提出了上海房地产经纪行业发展与管理的对策建议。在课题研究过程中，运用对比研究的方法，从行业管理主体、行业管理的主要内容和方式，以及主要立法文件三个方面，对我国香港、台湾地区及美国的房地产经纪行业的管理情况进行了探讨。在此，将其主要内容整理成文作为附录。本课题的研究过程，对课题组的成员来说，也是一个学习的过程。课题组尽可能采纳了各有关方面的意见和建议，对于其中有争议的观点，也反复推敲，以尽可能的提高课题研究报告的质量。在课题
6、通过评审之后，课题组又在综合专家评审意见的基础上，对报告作了进一步的修改和完善。尽管如此，由于时间和水平的局限，本课题报告肯定存在着很多不足和不当之处，敬请见谅和指正。本课题在研究过程中得到了各方面的支持，课题组全体成员在此一并向曾给予支持的有关领导、专家及业内同仁表示衷心的感谢！课题组期望本课题研究报告能为上海房地产经纪行业管理工作提供参考，并对上海房地产业的健康发展起到积极的推动作用。上海房地产经纪行业发展与管理研究导论房地产经纪业的功能定位与行业性质当前，我国正处在加快推进社会主义现代化的新的发展阶段，其基本目标是加速实现我国现代化建设的“第三步”战略目标“在本世纪头二十年，集中力量，全
7、面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会”。在这个战略总目标的引领下，上海房地产经纪行业，需要在上海经济与社会全面、协调地发展中，取得持续的健康发展。房地产业是我国国民经济中的重要行业，它因有加快推进社会主义现代化，全面建设小康社会的现实需求，而具有持久的动力；又因有中国经济长期景气的前景，而具有广阔的发展空间。新世纪初，上海新一轮的经济增长和房地产市场的繁荣，推动了存量房市场的发展，使上海房地产经纪业进入了前所未有的大好发展时期。与此同时，也必须看到这些年来在市场繁荣的背后所出现的一些问题。科学地把握房地产经纪行业的功能定位及行业性质，明确新时期发展中上海房地产经纪业的时代使命，既是房地产经
8、纪行业一个基本的理论问题，也是认识和解决房地产经纪行业发展与管理问题的必要前提。一、房地产经纪业的功能定位在市场经济条件下发展房地产业，可以依托市场机制，实施资源优化配置，发挥市场对房地产商品的生产、交换、分配、消费的基础性调节作用。然而，坚持房地产市场经济的方向，并不是认为“无形的手”是万能的。事实上，房地产商品的交易复杂性、外部经济性，以及由此产生的严重的信息不对称现象，会阻碍市场机制的发挥，导致市场失灵。现代市场经济国家的普遍经验是，防止市场失灵，需要政府调控。当然，市场上由信息不对称而产生的大部分问题，还可以通过发展市场交易中介机构来解决，而政府在这方面的干预，主要是对中介机构的管理和
9、指导，发挥市场督导者的作用。由此可见，完善房地产市场发展体系，积极应对房地产商品的特殊性所导致的市场低效率，是房地产经纪业存在和发展的理由。概括而言，房地产经纪业的主要功能是：沟通信息、提供咨询；促成交易、提高效率；公平买卖、保障安全。1、沟通信息、提供咨询房地产交易中，交易双方之间存在严重的信息不对称。因此，需要由房地产经纪人，搜集交易信息，沟通供需双方，提供专业咨询。房地产经纪人的中介地位和专业能力，使他们具有获得房地产商品交易信息的职业优势，他们的业务宗旨是沟通交易信息，因此必须坚守中介立场，不能运用职业便利做出超越中介的行为，否则更易加剧信息的不对称，导致市场失灵。房地产经纪人有获得市
10、场信息的职业优势,可以参与市场交易，又因中介地位而有别于当事人的经济利益。借鉴美国等市场经济发达国家的经验，房地产市场管理信息的不对称问题，需要通过房地产经纪行业的自律管理与政府管理的相互配合、功能互补来得以较好的解决。这是在深层意义上，对房地产经纪人沟通信息、提供咨询的使命的认识。2、促成交易、提高效率在房地产交易中，当事人需要市场供求、对方诚信等信息，只有在了解对方和市场情况后才会作出决定。房地产又由于价值量大，交易双方都比较谨慎，不仅导致双方搜寻信息的成本相当高，而且由于缺乏房地产业知识而使交易的效率低下。因此房地产经纪业存在的第二个基本理由，也就是行业功能的另一个基本定位，就是通过当事
11、人提供专业服务，促成双方顺利交易，以提高市场交易效率，从而为当事人省事、省钱。在正常的房地产交易活动中，房地产经纪人能比较准确把握市场供需，并根据物业现状对价格作出判断，运用法律知识为双方当事人制订相对完备的合同，减少或杜绝违约行为。这些专业服务使双方当事人减少顾虑，较快促成交易，提高了效率。当然，房地产经纪人不能为了快速成交而偏袒一方，甚至蒙骗、诱导当事人。否则，根据“墨菲原理”：一切可能出错的事情都会出错。这种对于当事人的不公平交易，即使一时成交，也会留下隐患，并且会损害当事人的利益，引发各方纠纷，实际结果是交易的低效，甚至是无效。3、公平买卖、保障安全房地产交易主要是产权的转让，而且房地
12、产价值量大，在当事人的全部财产中占有相当大的份额。因此，房地产交易的安全关系到当事人的重大利益。目前，银行为房地产买卖提供主要的金融贷款支持，房地产交易的不安全也会增加银行风险，严重的时候还会危及社会稳定，从而具有社会风险性质。追根溯源，在房地产交易中，利用交易信息不对称逐利，以及缺乏专业能力是导致交易风险的根本性隐患，因此，防范房地产交易不安全造成的相关社会风险，保护有关当事人的财产安全的最有效市场方式，就是依托经纪人坚守中介立场，发挥专业优势，规范服务程序。对居间业来说，必须在交易过程的各个环节，从接盘、房屋调查、客户查询、到签约、过户、登记，都严格把好安全关。公平买卖、交易安全是客户保护
13、财产的基本需求，与实现全面建设小康社会时期“家庭财产普遍增加”的目标密切相关，从这层意义上来认识，维护房地产交易的公平与安全是房地产经纪业的重要使命。房地产经纪人唯有以诚信为本，才会尽维护交易安全之职守，否则经纪人会失去客户的信任，殃及整个经纪行业的声誉，危害行业的健康发展。二、房地产经纪业的行业性质房地产经纪业是服务业内的一个亚行业，即由房地产业与经纪业结合而产生的服务业内第二层次的行业。本课题立足于服务业基点对其特点展开分析，因此，房地产经纪业兼有房地产业、经纪业的特点以及因两者结合而产生的独有特点。房地产市场的健康有序运行需要房地产经纪行业发挥不可替代的独特业务功能，并由此界定了房地产经
14、纪业的行业性质是：中介性、信用性、专业性的服务行业。房地产经纪行业成员必须明确行业的服务性质及其特征内涵，才能忠于职守，为履行促进市场流通、提高市场效率、维护交易安全的行业使命，有效地发挥积极作用。1、中介性是房地产经纪服务的市场立场房地产经纪业与房地产开发业都是房地产服务行业，但房地产经纪服务与房地产开发服务的根本区别，就是其服务的中介性。房地产开发服务，主要从事房地产项目开发生产的组织服务，在产品销售之前，开发者拥有产品的财产所有权，是房地产交易的一方当事人。而房地产经纪服务，是从事促成房地产商品有效、公平和安全交易所需要的支持服务，在全部交易过程中，经纪人不拥有房地产商品的所有权，是房地
15、产交易的中介人，而非当事人。房地产经纪服务的这种中介属性，体现了房地产经纪业存在的根本理由。房地产经纪业的中介性是经纪业所具有的基本特点，是经纪业在房地产业这一领域的特殊表现。在市场经济条件下，交易供求信息分布的散漫性、不完全性，搜集信息的费用耗费等因素导致直接交易的高成本，且可能阻隔某些交易的达成。房地产经纪业就是因其沟通买与卖信息、降低房地产交易费用功能而产生的行业，或者说因此而产生了经纪业向房地产交易领域的渗透。这种中介性表现在促成交易上，则是因为在信息集聚基础上提供的信息沟通为当事人，提供了更多选择的空间，由此伴随的专业性咨询服务则将产生交易的促进作用。在市场经济条件下，唯有房地产经纪
16、人坚持中介立场，即使是代理业，也应该有别于当事人的经济利益，才可能发挥解决交易信息不对称问题的市场功能。也就是说，是房地产市场经济运行中为避免交易低效、市场失灵的需要，界定了房地产经纪人的经营活动：不能是一度拥有房地产商品所有权的卖（不是代理）与买的经济活动。因此，房地产经纪人必须认识到，中介服务是他的根本职守，他的经济活动必须以不取代买卖当事人的任何一方为原则，这样他的业务活动才能发挥促进房地产市场健康有序运行，推动经济与社会协调发展的积极作用。可见，房地产经纪业在市场上的中介定位决定了其行业的服务性质。换言之：房地产经纪业是以职守中介性为市场立场的服务行业2、信用性是房地产经纪服务的事业本
17、质各行各业都要讲信用，但是房地产经纪人在促成交易的诸多环节中为当事人提供服务，呈现出经常性民事活动的特点。这种活动关系到家庭重大财产的委托，涉及到大笔资金的交易服务，具有很强的社会责任，因此房地产经纪服务的信用性，具有社会信用的特征。而且房地产经纪业，特别是居间业，是接受买卖双方的委托，又往往处于市场严重信息不对称的浪尖上，既肩负解决其问题的重任，却又有利用此问题获利的便利，这就使得房地产经纪服务的信用性，不仅与市场效率和交易风险直接有关，而且与社会成本和社会风险密切相关，从而使得房地产经纪人在信用方面进一步或退一步，所导致的后果往往不只是量的大小，而是质的变化。例如，对房地产经纪企业来说，不
18、讲信用就可能是事业的倒退、信誉的殆尽，甚至从此退出市场。又如个别经纪人的不诚信行为，可能会导致一个家庭数十年积累的财富付之东流，并且殃及整个房地产经纪业的社会声誉，影响其他经纪人和经纪企业的事业顺利进行。因此，信用性对房地产经纪人和经纪企业来说，不只是企业品质的问题，而是事业本质的要求，具有对行业发展一荣俱荣、一损俱损的的影响性。信用性至关房地产经纪人社会责任、事业生命和发展基础。因此培植、维护信用性是房地产经纪业致力健康发展的重中之重，决不可掉以轻心。有志于房地产经纪事业的有识之士，必须致力于维护行业的信用性，为建设行业的诚信体系，身体力行，励精图治。由此可见：房地产经纪业是以社会信用性为事
19、业本质的服务行业3、专业性是房地产经纪服务的功能基础房地产交易是复杂性的商品交易活动，房地产经纪人必须系统地掌握房地产专业知识，熟悉行业所在地的法律法规、房地产市场运作流程与惯例、房地产金融制度及运作，具有扎实的房地产信息搜集、市场分析等专业技能，并具有相应的职业素质和能力，才能有效地发挥行业的市场服务功能。而且，其社会信用性，也必须以其专业的系统性为基础保证，也就是说，房地产经纪人必须依托他的系统的专业知识，才能在交易过程的各个环节都严格把好安全关，才能有效体现房地产经纪服务的作用。由此可见：房地产经纪业是以系统专业性为功能基础的服务行业房地产经纪服务的中介性、信用性、专业性的特征内涵，使得
20、规范服务是对房地产经纪行业的必然要求。房地产经纪业服务的规范性包括两个含义：其一是服务必须符合行业中介定位的规定；其二是服务必须符合程序与质量标准。房地产经纪服务，由于其信用性和专业性而必然有程序和质量的要求。又因为这是一种复杂的房地产交易服务，没有明显的市场甄别信号，因此，为履行房地产经纪业的行业使命，房地产经纪服务必须具有规范标准，即需要按照设定的服务程序和服务质量的标准，来提供专业服务。否则，会因为房地产经纪企业和经纪人员提供的服务存在瑕疵，而给当事人的交易活动带来障碍甚至风险。综上所述，我们应该明确新时期上海房地产经纪业的历史重任：上海房地产经纪行业是影响上海房地产市场交易安全和市场有
21、序健康发展的重要行业，必须励精图治，发挥行业“沟通信息、提供咨询；促成交易、提高效率；公平买卖、保障安全”的独特功能，提高全行业服务的规范与素质，加快全行业的现代化发展步伐，成为推动房地产市场健康、稳定、持续发展的中坚力量。上海房地产经纪业是影响房地产市场兴衰，关系千家万户安居乐业的重要行业，必须以促进上海社会发展与经济良性互动、协同发展的行业责任，激励行业奋发自强，勇于进取，为增进上海城市经济的运行效率，推动上海居住质量的不断提高积极贡献力量。第一部分 上海房地产经纪行业的发展历程和作用改革开放二十几年来，上海房地产经纪行业从无到有、从小到大，在上海房地产市场中占有重要地位，并随着上海房地产
22、市场的蓬勃发展，逐步走向完善，为上海经济增长、社会进步发挥了重要作用，现已成为影响房地产市场兴衰，关系千家万户安居乐业的新兴行业，正在逐步从量的扩展走向质的提高，并开始走向成熟。一、上海房地产经纪行业的发展阶段上海房地产经纪行业是在改革开放后，特别是在90年代确立了社会主义市场经济体制后，伴随着房地产业的持续发展和房地产市场的日趋繁荣而发展起来的。1992年初，在邓小平同志南巡讲话的指引下，上海开放了房地产市场，取消了对房地产经纪活动的限制，房地产经纪活动在市场上出现。当年就有12家房地产经纪企业批准成立。1994年9月，经上海市人民政府批转发布上海市房地产经纪人管理暂行规定，开始对房地产经纪
23、人实行资格培训，贯彻资格认证，建立市场准入制度，为创办房地产经纪企业提供了有力保障，促进了房地产经纪行业的启动成长。同年，先后有信义、太平洋、中原、经纬行等台、港经纪企业进驻上海，还有外资企业的进入，推动了上海房地产市场和经纪行业的发展。1993年，房地产经纪企业机构有138家，至1995年发展到758家，其中，代理业明显启动，并从单一的营销策划，发展到全过程代理。随着90年代前期房地产经纪机构的逐步建立，房地产经纪行业开始初具形态，并在此基础上逐步发展起来。从90年代中期至今，房地产经纪行业的发展大致经历了两大发展阶段：1、 19961999年：崛起成长阶段1996年后，市、区（县）房产交易
24、所和房产交易市场相继转制，而后建立了市、区（县）房地产交易中心，推行购房、纳税、贷款、过户、办证一条龙服务，履行房地产市场相关的管理职能，不再直接参与房地产中介服务。随着行业的崛起，1996年12月，上海市房地产经纪人协会应运而生，标志着由房地产经纪行业承接房产中介服务的新阶段的开始。随着住房制度改革的深入推进和住房商品化进程的加快，1996年起，市政府先后批转了上海市职工所购公有住房上市出售的试行办法和搞活本市房地产二、三级市场的若干规定，为盘活存量，消化增量，拉动有效需求开拓了广阔的领域。19971998年推行了以消化空置商品房为重点的各项政策，允许售后公房上市交易，并贯彻国务院发布的进一
25、步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房货币化分配。这些政策措施，使数额巨大的存量房产有了流通渠道，促进了增量房的销售。在此期间，上海开创了房地产二、三级市场联动，推动了三级市场的蓬勃发展，存量房交易也从私房交易扩展到了售后公房、次新房交易，以及购房、租房、置换等多种方式的交易，居间业则随之崛起成长，房地产经纪企业由1996年的1114家，发展到1999年的2771家，增长了40.2%。2、2000年至今：快速发展阶段进入新世纪，上海房地产市场供需两旺，相对均衡，房地产二、三级市场齐头并进，商品房各项指标高位运行。随着上海市市政建设的迅速
26、发展，365万平方米危棚简屋改造、新一轮旧区改造的实施，大量的动迁房和社会需求，使存量房的需求急剧增长，推动了房地产经纪业的快速发展。本市房地产经纪企业数量由2000年的2143家，发展到2004年（统计截至5月31日）的10859家。出现了开展连锁经营、延伸服务项目为特征的经营模式，并注重创建品牌，涌现出一批获得“金桥奖”的优秀企业，提升了行业的经营水平。同时，上海房地产经纪业在发展中拓宽经营领域，立足上海，面向全国，部分企业已在全国20多个城市和香港地区开拓业务，扩展市场，房地产经纪行业日益显现出促进房地产交易的不可替代的桥梁作用。在这一阶段，存量房市场的急剧扩展，为房地产经纪业带来了相对
27、独立的发展空间。这个阶段是上海房地产经纪业蓬勃兴起的阶段，房地产经纪业不再仅仅依附于房地产开发业，而已成为房地产市场上举足轻重的独立行业，并开始走向成熟。二、现阶段上海房地产经纪行业的基本状况上海房地产经纪行业经过十多年的快速发展，已经成为一个企业逾万家的大规模的中介服务行业，对上海房地产业的发展及经济增长作出了很大贡献。目前，行业结构正在从调整走向合理，行业经营逐步从粗放型走向集约型，呈现出专业化、信息化和现代化的发展趋势。1、企业数量上海房地产经纪行业企业数量多、市场交易量大，是上海最大的经纪服务行业。上海房地产经纪企业数量在房地产经纪行业恢复发展的十几年中迅速增加，1993年经纪企业仅有
28、117家，发展到目前（统计截至2004年5月31日）有房地产经纪企业3931家，下属分支机构6623家，房地产经纪机构总数为10859家。上海房地产经纪企业的数量平均每年约以78%的速度递增。房地产经纪企业数量占全市经纪企业总数的比例也逐年增加，截至2003年，房地产经纪企业占经纪企业总数的比例达到了96.1%，已经形成了一支相当庞大的房地产经纪队伍。（19992003年上海房地产经纪企业数量和经纪企业总数比较见图1.1）图1.1 上海房地产经纪企业数量与经纪企业总数比较图2、企业类型现阶段上海房地产经纪行业由有限责任公司、合伙公司、非公独立法人企业和个人独资企业四类企业组成。据上海工商局资料
29、统计（截至2004年5月31日），如今上海10859家房地产经纪机构中，有限责任公司有2562家，从属它们的分支机构有6623家，合计占行业机构总数的84.5%；合伙公司有87家，它们的分支机构有41家，合计占行业机构总数的1.2%；非公独立法人企业45家, 它们的分支机构有28家，合计占行业机构总数的0.7%；个人独资企业有1237家，其分支机构有236家，合计占行业机构总数的13.6%。（参见图1.2）图1.2 上海房地产经纪企业类型比较图3、交易量自90年代以来，上海存量房交易量逐年攀升，据市、区两级房地产交易中心统计，2003年上海存量房交易登记面积达到2306.29万平方米，交易金额
30、达到977.32亿元，其中约60%是房地产经纪业完成的。（19932003年上海存量房交易登记金额见图1.3）。房地产经纪行业在促进二手房交易中发挥着越来越大的作用。图1.3 1993年2003年上海存量房交易登记金额图4、行业格局上海房地产经纪行业内小规模企业数量多、比重大，同时存在一些有品牌、规模经营的大企业，但还未形成优秀大企业引领市场的竞争格局。为了推动上海房地产经纪业的结构向高层次调整，从1998到2002年上海房地产经纪业举办了三届“金桥奖”的评选活动，旨在发挥优秀企业在经营业绩、诚信经营和连锁经营模式上的标杆作用，从总体上不断提高全行业的服务水平和技术能级。（三届“金桥奖”的评选
31、结果见表1.4）表1.4 三届“金桥奖”的评选结果主营代理企业届数获奖企业数量(家)销售面积（万平方米）销售金额（亿元）全市商品房销售面积（万平方米）获奖企业销售面积所比例第一届(1998年)1172.3241141.916.3%第二届(2000年)17159.2952.151557.8710.2%第三届(2002年)20459.37240.311971.4723.1%主营居间企业届数获奖企业数量(家)交易面积（万平方米）交易金额（亿元）全市存量房交易面积（万平方米）获奖企业交易面积所比例第一届(1998年)435.467.15315.2311.2%第二届(2000年)9122.1331.65
32、778.5215.7%第三届(2002年)10236.53107.261790.4813.2%5、从业人员截至2003年底，上海房地产经纪行业持证经纪人约2.5万人，而实际从业人员总数可能高达近10万人。再据上海房地产人才发展研究课题基于2002年底的统计，行业内大专或中级职称以上的人才，总计712人，占2002年底上海房地产持证经纪人总数的3%摘自上海房地产人才发展研究，上海房地，2003年增刊，P14。从总体上说上海房地产经纪行业从业人员的素质不够高，但从上海房地产经纪行业取得经纪人职业资格证书的人员数量看，经过近几年的发展，人员素质状况已有所改善。截至2003年底，上海取得本市房地产经纪
33、人从业资格证书的有24664人，尽管其中有不少人有证却不从业，但绝对数量还是有了很大的增长。（参见表1.5）表1.5 上海房地产经纪人的发展情况目前，上海房地产经纪行业除了外资企业和少量中资企业对应聘人员的学历、从业经历、技能等要求较高外，大多数中资企业对人力资源开发和管理重视不够。近年来，有不少房地产经纪企业招聘了大量其他行业下岗或退休人员从事房地产经纪活动，又缺乏给以严格的专业知识和专业技能的培训。总体上说，相当数量从业人员对房地产经纪的行业使命和执业责任，缺乏正确的认识和端正的态度，职业忠诚度不高，造成人员流动过于频繁及经纪活动不规范。6、基本经营模式当前上海房地产经纪业主要有两大类经营
34、模式：无店铺模式（以代理业为主）和有店铺经营模式（以居间业为主）。居间业中大量小企业为单门店经营。规模化经营的大型居间企业通常采取直营连锁或加盟连锁模式经营。由于上海房地产经纪行业发展快、门槛较低，众多单门店经纪公司普遍规模小、经营方式陈旧，仍以人力搜集和发布信息为主。与此同时，直营连锁和加盟连锁经营模式保持着强劲发展的势头，其中有些企业已经建立起了自身的信息化平台，通过网络在企业内部实现信息共享。这些企业的信息化对上海房地产经纪行业信息化发展起到了很大的带动作用，成为行业现代化、高效率发展的领头羊。三、上海房地产经纪行业的作用自1996年以来，上海房地产经纪行业有了迅猛的发展，为加快住宅商品
35、化的进程，促进房地产市场的繁荣作出了积极的贡献，也为推动上海经济改革和经济发展发挥了重要的作用。1、上海房地产经纪业是住宅市场化的重要助推器，为促进市场有效供给和有效需求的增加，发挥了不可或缺的推动作用九五期间，住宅市场化正进入住房制度改革深化的关键时期，但其初期上海房地产市场步入谷底，面临有效供应和有效需求严重不足的双重困难。当时，在上海几千家开发企业中，由于大部分企业体制上的原因，在总体上还不能摆脱以产定销、产销不分的粗放生产方式。而对房地产经纪业来说，其经营本质就是以市场为导向，以消费者需求为取向，唯有锐意进取，勇于创新，追求卓越服务，才能在市场上打开局面。在此阶段，严峻的市场局面为上海
36、房地产经纪代理业提供了建功立业的契机，使上海房地产市场的调整转而成为房地产代理业奋发图强、崛起成长的阶段。在买方市场的严峻考验和激烈竞争的风雨搏击中，一批优秀的本土代理企业迅速崛起，它们与来沪的境外代理企业一起，以市场为导向的营销策划理念和实践，确立了立足于有效供给的正确市场定位，不断向住宅市场上推出一个又一个的优质楼盘，取得了越来越好的销售业绩。与此同时，上海房地产经纪代理业也取得了显著进步，以一、二、三期“金桥奖”得主的代理企业的业绩为例，它们代理营销的楼盘销售面积占全年商品房交易面积的比重，从1998年的6.3%上升到2002年的23.1%。由此可见，上海房地产经纪代理业，为在市场导向的
37、道路上拓宽有效供应的通道，发挥了不可或缺的先锋作用，为加快上海住宅市场化进程立下了汗马功劳。20世纪90年代中后期，上海又开创了房地产二、三级市场联动，这是勘察国情、体察民心的创新壮举。它将经济发展、城市建设和房改形成合力，通过驱动居民对住宅的梯级消费来拉动有效需求，反之，再通过住宅市场化来推动经济发展、城市建设和房改。房地产二、三级市场联动，在经济改革发展和住宅市场化之间形成了良性互动，突破了住宅市场化与有效需求不足之间的矛盾，功勋卓著，影响深远，现在已在全国房地产市场开花结果。在将房地产二、三级市场联动的原创思想转化为市场现实的过程中，上海房地产居间业通过市场运作模式的创造、改进和发展，为
38、上海房地产三级市场基础的奠定，发挥了不可或缺的开创者作用。与此同时，上海房地产居间业在为普通百姓改善居住条件，为动迁居民排忧解难，为外来务工人员提供租屋的一项项平凡业务中，坚持不懈地促进梯级消费，千方百计地开拓提高有效需求的途径，推动了上海存量房交易量的连续攀升，为上海住宅市场化发展作出了不平凡的贡献。2、上海房地产经纪行业是房地产业的重要生力军，在房地产市场的繁荣发展中，起着不可替代的促进作用自1999年以来，上海存量房需求日益增长，房地产经纪人如鱼得水，他们为千家万户牵线搭桥，促成交易，已成为房地产大军中一支活跃的生力军。与10年前相比，现在上海大街上房地产门店鳞次栉比，与一幢幢新建商品房
39、比翼双飞。2003年，上海存量房交易量与增量房销售量持平，双双突破了2300万平方米，而且从1997年至2003年的7年里，上海存量房年交易量由100万平方米增至2300万平方米，增加了14倍，远远大于同时期增量房的7倍增幅。上海房地产经纪行业显现出超常的发展态势，在一定程度上撑起了房地产市场半壁江山，已成为房地产业大军中不可替代的方面军。在近两年的存量房交易中，“次新房”类型的房源已超过了一半，并呈现上升趋势。上海市中心住宅的供应，也已随着城市化的进程，开始从增量房与存量房供应并重的阶段进入到以存量房供应为主的阶段。由于上海房地产市场正处于总量增长时期，中等收入者正在成为购房的主体，中高收入
40、者再次购房的需求强劲，这就意味着，在未来的存量房交易中，房源的质量将越来越好，并且会源源不断。这是存量房供应面临的主要变化和趋势。与此同时，从存量房的需求来说，由于上海新世纪的发展目标是在全球化的背景下建设国际化的大都市，这必将引致居民工作、生活形态的多元化趋势，必将推动“梯级消费需求”的持续上升，而且随着我国民间资本及家庭财产的积累，对存量房的投资需求也会增长，这是存量房需求面临的主要变化趋势。上海存量房市场供需两方面的变化趋势，将持续推动存量房交易量超过增量房交易量，并由此正在将上海房地产经纪行业推上至关房地产市场兴衰的重要地位。上海房地产经纪业是市场经济的产物，只要我们以国务院关于促进房
41、地产市场持续健康发展的通知强调的房地产市场经济的方向来强化行业管理，房地产经纪业的竞争性就能发挥市场机制的作用，驱动房地产经纪市场的有序竞争，形成优秀企业引领行业发展的格局，推动行业以诚信为立业之本，坚持“专业化、规模化、规范化、信息化”的现代化经纪企业发展方向，为房地产市场的繁荣和昌盛，日益显现出不可替代的中坚作用。3、上海房地产经纪业是上海经济的重要增长点，创造了可观的经济效益和社会效益，并为上海产业结构的调整作出了积极的贡献上海房地产经纪业是在政府基本未投入社会资源的情况下，主要依靠民间资本投入而发展起来的。十几年来上海房地产经纪业已发展成为占上海整个经纪业企业总数9成以上的重要中介服务
42、行业。在它从小到大的发展过程中，为社会提供了数万个就业岗位，不仅吸纳了大量大专院校的毕业生和相关行业的优秀人才，也为产业结构调整中产生的一些富余人员开辟了再就业的渠道。上海房地产经纪业不仅以自己的发展，充实了上海服务行业的发展，而且通过为职工迁移、居民动迁的安置服务，以及为本地居民和外来人员的方便通勤、临近就业的择居服务，为上海社会经济发展中的产业结构调整提供了一定的回旋空间，作出了功不可没的贡献。上海房地产经纪业，现在每年为几十万居民促成上千万平方米的存量房购、租交易，以及众多房地产营销代理公司每年为房地产开发业销售上千万平方米的增量房，为上海的经济发展创造了可观的经济效益。据统计，1993
43、2003年的10年间，上海存量房交易总面积为7503万平方米，交易总金额为2223亿元。2003年存量房交易量已与增量房交易量基本持平，以平均单价比来估算，居间业与开发业的经济贡献比约为35，再计入代理业的贡献，以及折算房地产二、三级市场联动中经纪业的重要贡献等，上海房地产经纪业的经济贡献已逐步接近房地产开发业的经济贡献。因此，可以说，上海房地产经纪业以少的投入，多的产出，为上海经济的发展作出了难能可贵的贡献。而且，房地产经纪业面向全社会，它的服务有更多的民事活动的细致和辛劳。上海房地产经纪业几万从业者在住宅市场的沃土上，呵护梯级消费，发掘有效需求，培育交易成果，为不同收入层次居民提高居住水平
44、、增加家庭财产服务。上海房地产经纪业还通过为职工迁移、居民动迁的安家服务，为上海生产力布局的调整、旧城改造等提供了帮助。可以说，上海房地产经纪业是上海经济建设的辛劳耕耘者，是百姓安居的促成者，在创造可观的经济效益的同时，也创造了重要的社会效益。上海房地产经纪业日益显现的重要作用，使得从政府至百姓，由业内到业外，都对行业的健康发展十分关注。由于上海房地产经纪业规模的过快扩张，加上管理、法制建设滞后等原因，现阶段上海房地产经纪行业总体素质与其承担的社会经济职能相比，尚存在很大的差距。市场上劣质服务、违规行为时有发生，损害了行业的社会形象，不利于行业的进一步发展。在我国全面实现小康社会的历史阶段，为
45、贯彻国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知的精神，我们必须站在历史重任的高度，以科学的发展观客观评价行业，既要肯定行业的贡献和成长的主流，更要强调行业健康发展的至关重要，只争朝夕，励精图治，克服行业的不足，解决面临的问题，阔步走向成熟。第二部分 当前上海房地产经纪业存在的主要问题及原因分析房地产经纪业是市场经济的产物，在房地产市场上有着特殊的地位。房地产经纪企业不仅有对自身经济利益的追求，也负有维护市场健康发展和承担社会责任的义务。房地产经纪业需要有相应的监管机制和规范标准，以指导、控制和激励经纪人笃守诚信、规范服务、履行职责，使房地产经纪业充分发挥特殊的市场职能。市场经济是法治经济，法制
46、建设是市场有序的基本保证，房地产经纪行业的运行和监管必须以法律为准绳。根据这个思路审视当前上海房地产经纪行业，其存在的主要问题和原因概括如下：一、法律法规不健全，行业管理不完善1、房地产经纪人市场准入的规则不健全，引起政府部门管理的不统一到目前为止，涉及到房地产经纪业市场准入的法律、行政法规还不健全。城市房地产管理法规定房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等，该法第五十八条仅规定了“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。此外，其他法律、行政法规也没有对房地产经纪人资格认证作出明确的规定。按照城市房地产管理法第五十七条的规定，设立房地产中介服务机构，只要向
47、工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。房地产经纪企业的市场准入也没有其他特别规定。在上述情况下，有关政府管理部门和地方政府出于规范房地产经纪业的需要，各自制定了一些部门规章或地方性法规。国家工商行政管理部门颁布了经纪人管理办法，把对经纪人的资格认定作为其职责之一。该办法中提到“从事金融、保险、证券、期货和国家有专项规定的其他特殊行业经纪业务的，还应当具备相应的专业经纪资格证书”。这里“国家有专项规定的其他特殊行业”既留有了空间，又可能引发争议。如果不把房地产经纪人员列入该特殊行业，那么对其不需要专业化的管理，对其的资格认定和注册登记就是工商管理部门。建设部制定的城市房地产中介服务管理规定中规定房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证的人员；未取得房地产经纪人资格证的人员，不得从事房地产经纪业务。但是，按照行政许可法的规定，在没有上位法的情况下，政府部门不具有创设行政许可的权力，因此工商行政管理部门和房地产管理部门都没有创设房地产经纪人行政许可的权力。自2001年5月1日起施行的上海市经纪人条例规定：上海市工商行政管理局负责执业经纪人和经纪组织的登记注册，按照本条例规定对执业经纪人、经纪组织进行监督管理，指导上海市执业经纪人协会的工作。目前，上海的房地产经纪人是工商部门管理的主要对象，据统