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1、上海工程技术大学毕业设计（论文）我国商业银行住房抵押贷款风险控制问题研究目 录摘 要1ABSTRACT20 引言41 商业银行住房抵押贷款业务的发展概况51.1 商业银行住房抵押贷款业务的概念51.2 美国商业银行住房抵押贷款业务的历史与现状51.2.1 美国住房抵押贷款业务的历史51.2.2 美国住房抵押贷款业务的现状61.2.3 美国住房抵押贷款业务的特征71.3 我国商业银行住房抵押贷款业务的历史与现状81.3.1 我国住房抵押贷款业务的历史81.3.2 我国住房抵押贷款业务的现状91.3.3 我国住房抵押贷款业务的特征152 我国商业银行住房抵押贷款业务风险种类与分析162.1风险的概
2、念162.2 商业银行住房抵押贷款风险的特点172.3商业银行住房抵押贷款风险种类172.3.1 流动性风险172.3.2 利率风险182.3.3 购买力风险182.3.4 信用风险182.3.5 抵押物风险192.3.6 担保风险192.3.7 操作风险202.3.8 政策法律风险202.4 次贷危机给我们的警示202.4.1 房地产市场价格变动风险212.4.2 经济周期风险223 商业银行住房抵押贷款风险管理政策233.1 国外商业银行住房抵押贷款风险风险管理政策233.2 我国商业银行住房抵押贷款风险风险管理政策243.2.1 贷前管理243.2.2 内部复核253.2.3 贷后管理2
3、64 加强商业银行住房抵押贷款风险管理的意义274.1 银行利润274.2 社会福利284.3 经济发展284.4 经济危机305 我国商业银行住房抵押贷款风险管理的问题305.1 商业银行内部存在的问题305.2 商业银行外部存在的问题326 我国商业银行住房抵押贷款风险管理问题的对策建议326.1 加强商业银行自身管理336.1.1 房价变动分析336.1.2 内部管理356.1.3 银行间加强合作 386.2 建立抵押物交易拍卖平台386.3 注重担保与保险 396.3.1 政府担保与私人担保396.3.2 住房抵押贷款保险业务406.4 提高政策和法规支持416.5 建设第三方监督制度
4、416.5.1 政府监督416.5.2 社会监督427 人行征信系统与住房抵押贷款证券化437.1 人行征信系统与个人信用管理体系的建立447.1.1 人行征信系统447.1.2 人信用信息征信体系457.2 住房抵押贷款证券化467.2.1 住房抵押贷款证券化意义467.2.2 金融危机给我们的警示487.2.3 我国的住房抵押贷款证券化498.结束语50参考文献52译 文54原文说明663摘 要住房抵押贷款是商业银行重要的资产业务之一，在我国经历了二十几年的高速发展，使其成为商业银行重要的利润来源。一直以来，住房抵押贷款都是以其稳定的现金流入，较低的违约风险备受商业银行的喜爱。但随着美国次
5、贷危机的爆发，这个看似具有较高安全性的抵押性贷款备受人们关注，使其成为我国商业银行控制风险的一个重点。本文通过对商业银行住房抵押贷款历史、现状、存在风险、现用的风险管理制度进行整理和分析，提出对商业银行管理其住房抵押贷款业务风险的新建议。另外，本文还分析房地产市场价格变动给商业银行住房抵押贷款带来的信用风险，人行征信体系的完善对商业银行评估住房抵押贷款申请者的帮助，以及住房抵押贷款证券化对我国商业银行住房抵押贷款的风险分散的作用。关键词：商业银行，住房抵押贷款，风险，风险管理Mortgage Risk Control Research of Chinese Commercial BanksAB
6、STRACTHousing mortgage loan is one of the most important assets business of commercial bank, it has experienced rapid development for more than twenty years in China, making it an important source of profit of commercial banks. All along, the housing mortgage loan is welcomed by commercial bank for
7、its stable income cash flow and lower default risk. But with the United States sub prime mortgage crisis, this mortgages loan seemingly with high security has attracted much attention, making it become a focus of Chinas commercial banks to control risks. In this paper, through collecting and analyzi
8、ng the housing mortgage history, status, risks, the risk management system of commercial banks, put forward a new proposal on commercial bank management of the housing mortgage loan business risk. In addition, this paper also analyses credit risk of housing mortgage loans of commercial banks bought
9、by price movements in the real estate market, it is helpful for the applicants of housing mortgage loan when commercial banks assess them if People s Bank of Chinas credit system is improved, as well as the dispersion of housing mortgage loan securitization for housing mortgage loans in Chinas comme
10、rcial banks.Key words： commercial bank， housing mortgage loan， risk， risk management我国商业银行住房抵押贷款风险控制问题研究0引言 商业银行住房抵押贷款是商业银行采用的一种最为常见的贷款形式之一，在国际商业银行贷款业务中具有悠久的历史。虽然住房抵押贷款在我国施行的历史并不长，但凭借着每年的高速增长，个人住房抵押贷款已经成为了我国个人消费性贷款中所占权重最大的品种。在它为商业银行带来客观的利润的同时，其所带来的风险也越来越被人们所重视。尤其是美国发生次贷危机，商业银行住房抵押贷款的相对安全性神话被打破后，其自身存
11、在的风险给整个金融界和经济界所带来的巨大打击，更是给人们敲响了警钟。 商业银行住房抵押贷款和普通贷款具有许多共性的问题，它也存在这诸如利率风险、信用风险、操作风险等常规风险。而作为贷款的一项具体品种，它也具有自身独特的诸如流动性风险和抵押物风险等。这里的流动性风险主要表现在资金来源短期、分散，资金投放长期、集中，这种风险问题如果处理不好，则将会使商业银行贷款出现损失，并进一步影响商业银行的持续经营能力，从而引发金融动荡和危机。本文主要通过归纳商业银行住房抵押贷款的历史、风险、风险管理政策和经验，来总结出对商业银行住房抵押贷款风险管理的方法和意见，以便对商业银行住房抵押贷款的风险管理有所帮助。1
12、 商业银行住房抵押贷款业务的发展概况 商业银行住房抵押贷款业务在我国只有二十几年的历史，而其在国外却是经过了上百年的发展。因而我们需要多学习国外的现金经验，总结国外的教训，完善我国商业银行自身的住房抵押贷款业务。1.1 商业银行住房抵押贷款业务的概念 商业银行住房抵押贷款，又称为按揭贷款。它是指商业银行向借款人提供贷款，用于支付大部分购房款项，购房者以其稳定的收入进行分期还本付息，并在还清本息前，用其所购房屋房契向银行抵押，若借款人不能按期限偿还本息，银行则有权将其房屋出售用以抵消欠款。在商业银行信贷实务中，住房抵押贷款有时指用借款者已经拥有的可以上市流通的商品房屋，抵押给银行来进行贷款的一种
13、贷款业务。有区别于一手楼贷款和二手楼置业贷款，区别则主要在于一个是借款人已经拥有了房产的所有权，而另一个是借款人即将拥有房产的所有权。在学术研究中，由于二者内在的实质相同，因而将借款人通过向银行融资购房，并以该房屋做抵押的贷款一并划入住房抵押贷款这一概念中。本文所指的住房抵押贷款均为学术研究所用，并不严格区分借款人是否已经取得了房屋的所有权。而在具体阐述时，为了方便描述，在未加说明的情况下，均以借款人尚未完全取得房屋所有权的情况为代表，进行叙述、说明及分析。1.2 美国商业银行住房抵押贷款业务的历史与现状1.2.1 美国住房抵押贷款业务的历史王福林和田传浩曾指出，个人住房抵押贷款业务最初起源于
14、19世纪的英国。美国的住房抵押贷款业务则产生于20世纪初期，并在此时，住房抵押贷款业务已经成为了一种主要的住房金融工具，在欧洲其他的国家也得到了广泛的发展。 国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及对我国的启示(中国房地产金融2003年08期)因此我们可以看出，国外在住房抵押贷款业务已经开办了很长时间，该业务在美国已经发展的非常成熟，并成为了其商业银行乃至金融领域里的一个重要组成部分。1.2.2 美国住房抵押贷款业务的现状美国的住房抵押贷款也一般金融产品一样，形成了比较完善的一级市场和二级市场。一级市场是借款人通过向银行或其他机构进行融资，来购买房屋，并以该房屋作为抵押，按时偿还本息的市场。二级市
15、场是广泛的投资者对商业银行或其他机构对借款人提供贷款后，所具有的按时收到贷款者缴纳本息的权利进行买卖的市场，即是一种对一级市场的产物进行交易买卖的市场。一级市场按照主体功能的不同，可以将参与者分成三类：贷款人，即融资活动的供给方，也是债权人；借款人，融资活动的需求方，也是债务人；担保人，融资活动的中介方，融资活动的次要参与者。贷款人又包括许多组织机构，如：储蓄和贷款协会，它是美国最大的抵押贷款者，其主要资金投放于期限较长的住房抵押贷款业务中；商业银行，它是住房抵押贷款的主要提供者之一，在美国大部分的商业银行资产项目中，抵押贷款都占有1520的比例；互助储蓄银行，它于传统的储蓄贷款机构相似；储蓄
16、互助会，它是为特定群体（如个体商人）服务的小型储蓄贷款组织。人寿保险公司，在美国，人寿保险公司可以进行长期的抵押贷款业务；个人贷款者。担保人也包括许多组织机构，如：联邦住房管理局，它属于一种政府机构；退伍军人管理局，它的宗旨是为退伍军人取得住房贷款提供帮助；私人抵押保险商，它在住房抵押贷款市场中的地位正逐渐增大。二级市场的参与者可以被分为以下四类：供给方、中介、作市商、投资者。供给方（二级市场）也是一级市场上融资活动的供给方，即贷款人。它们主要是商业银行等提供住房抵押贷款的金融机构。中介指的是出售住房抵押贷款证券的组织机构，由投资银行来担任。作市商是从住房抵押贷款的供给方那里购买贷款债权，通过
17、对其分类整理，进行标准化的打包，而后以这些贷款的债权为抵押，发行证券。从而使贷款人提前收回资金，提高其和市场上的流动性。作市商一般由联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会、联邦住房抵押贷款公司三个政府或准政府机构担任，有时也由一些大型金融机构担任。投资者则主要是机构投资者，如养老基金、人寿保险公司等。1.2.3 美国住房抵押贷款业务的特征美国住房抵押贷款由于历史悠久，因而形成了一个完整的体系。所以它具有如下特征：多元的贷款人。美国住房抵押贷款的贷款人由储蓄和贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、储蓄互助会、人寿保险公司和个人贷款者等组成。具有更有有效的市场竞争，因而是各个贷款人不断地改进自身贷款品种，
18、开拓创新，在赢得市场的同时更好地为借款者服务。政府担保人。美国住房抵押贷款业务的担保人除了保险公司等商业机构以外，还具有更加重要地政府机构，联邦住房管理局和退伍军人管理局。它们的担保为商业银行等贷款人的贷款风险提供了坚强的保障，从而大大降低了商业银行等贷款人的风险，促进了住房抵押贷款业务的发展。 完善的二级市场。完善的二级市场，是美国住房抵押贷款业务发展的重要保障。它们起到了分散风险，提高流通性，增加市场投资品种，促进住房抵押贷款业务发展的作用。1.3 我国商业银行住房抵押贷款业务的历史与现状1.3.1 我国住房抵押贷款业务的历史 与国外的住房抵押贷款业务相比，我国的商业银行住房抵押贷款业务起
19、步的较晚，但它却以一个逐年递增的态势高速的发展着。如今，我国的住房抵押贷款业务也已经成为了商业银行的重要资产业务，为商业银行分散投资风险，增加新的利润增长点，提高资产配置质量起到了重要的作用。 我国的商业银行住房抵押贷款产生于上世纪的90年代，但是由于当年的商品房还没有成为市场供应的主体，因此住房抵押贷款业务发展的十分缓慢。1998年，居民的个人住房需求被住房制度的改革推向了房地产市场，中国商业银行住房抵押贷款业务从此走上了高速发展之路。1999年3月，人行发布了关于开展个人消费信贷的指导意见的通知，点燃了商业银行的放贷热情。同时国家住房的改革和国土部门服务的提升，使购买商品房成为了解决居住的
20、唯一途径。供给和需求的同时扩大，使商业银行住房抵押贷款业务迅猛的发展。贷款余额也从1997年的近200万亿增长到2008年的近30000万亿，增长速度远超其他贷款品种。1.3.2 我国住房抵押贷款业务的现状2012年年末，全部金融机构本外币贷款余额为67.3万亿元，同比增长15.6%，增速比上年末略低0.1个百分点，比年初增加9.1万亿元，同比多增1.2万亿元。人民币贷款平稳适度增长。其中，中长期贷款平稳增长，个人住房贷款增速回升。从人民币贷款部门分布看，住户贷款增速企稳回升，年末同比增长18.6%，比9月末和6月末分别高0.8个和2.0个百分点，比年初增加2.5万亿元，同比多增1071亿元。
21、 2012年第四季度中国货币政策执行报告正文第2、3页。表1.1 商业银行公司类房地产业贷款表单位：百万元，百分数除外银行名称贷款及垫款总额（1）公司类贷款年份总量房地产业贷款占比（%）（2）工商银行6,337,2664,700,343526,33211.20 2010 7,329,8825,666,511543,9089.60 2011 8,386,5316,332,578520,4498.20 2012 农业银行4,956,7413,595,440543,62515.00 2010 5,334,5573,989,570497,24112.50 2011 6,065,2744,427,989
22、459,97810.40 2012 建设银行（3）5,669,128-2010 6,496,411-2011 7,512,312-2012 交通银行2,190,4902,236,927142,8686.39 2010 2,505,3852,561,750158,6886.19 2011 2,879,6282,947,299179,8626.10 2012 数据来源：各家商业银行对外公布的2010、2011、2012年度财务报告（1） “贷款及垫款总额”来源于商业银行财务报表的资产项目对应科目（2） “占比”=“房地产业贷款”“总量”（3） 建设银行的财务报告中并未按其贷款类型分列出公司类贷款，
23、因而并未找到准确数据图：1.1 各家商业银行发放的房地产贷款额根据上表，总结工商银行、农业银行、建设银行、交通银行近三年的数据，可以得出以下结论：三家大型商业银行的房地产业贷款所占公司类贷款的比重在6%-15%范围内，属于一个较大的比重，因而房地产业贷款在公司类贷款中应该予以相对重视。三家大型商业银行的房地产业近三年的贷款绝对数值有升有降，但整体保持稳定，这应该体现了我国近几年来对房地产业的调控所造成的影响。三家大型商业银行的房地产业近三年的贷款所占公司类贷款的比重均有所下降，显然体现出房地产业贷款在公司类各项贷款品种中增长幅度相对较小甚至出现了负增长，体现了国家对房地产业宏观调控对商业银行信
24、贷实施的影响。表1.2 商业银行个人住房贷款表单位：百万元，百分数除外银行名称个人贷款放贷占比（%）（2）年份总量个人住房贷款占比（%）（1）工商银行1,633,1921,090,09566.70 25.51 2010 2,014,9261,189,43859.00 23.65 2011 2,287,1031,340,89158.60 22.19 2012 农业银行1,144,473724,59263.30 25.59 2010 1,430,520891,50262.30 26.03 2011 1,707,3231,050,99961.60 24.91 2012 建设银行1,365,6721,
25、088,59179.71 -2010 1,677,9101,312,97478.25 -2011 2,017,8261,528,75775.76 -2012 交通银行（3）-2010 -2011 -2012 数据来源：各家商业银行对外公布的2010、2011、2012年度财务报告（1） “占比”=“个人住房贷款”“总量”（2） “放贷占比”=（“房地产业贷款”+“个人住房贷款”）“贷款及垫款总 额”（3） 交通银行的财务报告中并未按其贷款类型分列出个人贷款项，因而并未找 到准确数据图：1.2 各家商业银行发放的个人住房贷款额根据上表，总结工商银行、农业银行、建设银行、交通银行近三年的数据，可以
26、得出以下结论：三家大型商业银行的个人住房贷款占个人贷款比重在58%-80%之间，占比很大，因此对个人住房抵押贷款业务应该予以特别重视。三家大型商业银行的近三年的个人住房贷款绝对数均处在递增的趋势下，表明购房者个人对房地产的需求增十分巨大，商业银行个人住房抵押贷款业务人处在不断扩大的状态下。三家大型商业银行的近三年的个人住房贷款相对数均处在递减的趋势下，表明购房者个人对房地产的购买增加趋势正在相对减缓。商业银行个人住房抵押贷款业务的增长速度慢于商业银行个人贷款其他品种业务的增长速度，商业银行对个人住房抵押贷款的放贷增加速度有所降低。通过工商银行和农业银行放贷占比来看，有关于住房抵押贷款和房地产业
27、的贷款，占两家银行的24%左右，这一比重较高。因此商业银行应该增强对住房抵押贷款和房地产业贷款的风险管理，以确保其良好的发展银行整体业务。表1.3 我国住房抵押贷款占比情况年度个人住房抵押贷款期末余额（亿元）同比增长率（%）占个人消费贷款期末余额的比例（%）占金融机构全部贷款期末余额的比例（%）20015597.9565.7780.094.982002825847.577.45.8200311779.7442.4674.875.88200415922.335.1779.28.412005184301683.377.7420062250622.1182.19.4620073012833.682.
28、411.5120082980010.580.089.8320094760043.186.0211.9数据来源：中华人民共和国国家统计局根据国家统计局的统计数据显示，2001年至2009年，我国商业银行个人住房抵押贷款期末余额成一个递增的态势，9年来的复核增长率为26.84%，体现出我国商业银行住房抵押贷款近些年来的高速增长态势。个人住房抵押贷款占个人消费贷款期末余额的比例则一直保持在80.61%左右，相对较为稳定，体现出近些年个人消费贷款的整体增长态势。个人住房抵押贷款占金融机构全部贷款期末余额比例的9年复核增长率为10.16%，体现出今年来个人住房抵押贷款占商业银行贷款的比重处于较高速增长的
29、状态。表1.4 商业银行两类不良贷款单位：亿元，百分比行业不良贷款余额不良贷款比率年份房地产业504.11.932009 439.81.262010 353.20.972011 住房按揭贷款264.40.592009 205.40.372010 192.20.302011 数据来源：中国银行业监督管理委员会年报2009、2010、2011 根据银监会年报数据显示，我国商业银行在房地产贷款和个人住房按揭贷款的不良贷款余额近几年有所降低，不良贷款比率也有很大好转。但在2009年时，房地产业贷款的不良贷款比率为1.93，相对较高。而那年也是美国次贷危机爆发后对金融和实体经济冲击重大的年份，我们不得不
30、进行深思，如果房地产业发生危机，将会形成多大的商业银行不良贷款，从而对商业银行造成多大的冲击。1.3.3 我国住房抵押贷款业务的特征 由于我国的商业银行并未处于完全的开放经济下，所以其住房抵押贷款业务具有其自身的特点。政策性。我国的商业银行虽然自身多位股份制银行，有些银行的最大股东也并非为国有股东，但我国的所有商业银行都要遵守中国人民银行的政策制度，接受银监会的监督和管理。所以其在进行业务的时候，必然会受到国家政策导向的指引。体现在住房抵押贷款业务上，则表现出对住房抵押贷款的借款人的贷款利率、首付比例等的确定和对房地产企业贷款的严格审核。从而帮助国家对房地产业和房间进行宏观的调控，对房地产投机
31、行为的限制，对普通购房者的保护。内外发展不均衡。这里的内指我国商业银行住房抵押贷款的风险管理政策和措施，外则指的是商业银行住房抵押贷款业务的规模。由于我国商业银行住房抵押贷款业务发展时间较短，因而其在经验上、管理上、操作流程上等并未发展成熟，我国的商业银行在住房抵押贷款业务上也还并没有遇到什么大的挑战和打击，导致对其并未形成完善的风险管理政策和措施，尤其实在遇到重大问题的实务应对上，其当前的管理手段能否有效进行应对并未得到验证。同时，我国商业银行住房抵押贷款业务的规模却已经十分庞大。这样，一旦住房抵押贷款业务出现了问题，将会对我国商业银行造成巨大的打击，使之成为我过金融业乃至整个经济发展的重大
32、隐患。2 我国商业银行住房抵押贷款业务风险种类与分析2.1 风险的概念风险有两种定义：一是强调风险表现为损失的不确定性，二是强调了风险表现为不确定性。金融风险属于后者，即风险表现为不确定性，其产生的结果可能会带来经济损失、获利或无损失也无获利。风险具有客观性、普遍性、必然性、可识别性、可控性、损失性、不确定性以及社会性。现实中风险频率和损失程度的关系一般是成反比的，风险频率越高，损失程度越低，反之也是如此。由于风险的存在和风险事故的发生，人们所必须支出的费用增加和预期经济利益的减少，产生了风险的代价，这包括风险损失的实际、无形、预防和控制风险损失的成本。2.2 商业银行住房抵押贷款风险的特点商
33、业银行住房抵押贷款风险属于风险的一种，因而具有一般风险的特征，即商业银行住房抵押贷款风险是指由于内外部原因对商业银行住房抵押贷款所造成的影响的不确定性，这种不确定性既包括了损失，也包括了收益、非损失和非收益。商业银行住房抵押贷款风险又是一种特殊的风险，其主要表现在风险的标的是商业银行住房抵押贷款，因而其当前的风险来源主要是来自利率的变动和借款者的信誉，即利率风险和信用风险。其隐藏的最大潜在风险主要来源于短期融资和长期投资所造成的流动性风险。2.3 商业银行住房抵押贷款风险种类2.3.1 流动性风险流动性风险是指商业银行资金短融长投，难于变现的风险。流动性是商业银行保证其资产质量的重要原则之一。
34、商业银行住房抵押贷款流动性风险出现在两个方面：一是我国住房抵押贷款的主要来源是储蓄存款和公积金，银行所吸纳的储蓄存款多属于短期存款，一般均在五年以内。而其发放的住房抵押贷款却属于长期贷款，一般在二十年左右。二是商业银行所持有的放贷资产不易变现，容易导致流动性风险。商业银行的流动性风险可能使其错过更有利的投资机会，甚至是流动性危机。2.3.2 利率风险利率风险是指由于利率水平的变动，使商业银行住房抵押贷款资产价值产生不确定性的风险。利率无论是提高还是降低都会给商业银行住房抵押贷款业务带来损失。当利率提高时，住房抵押可贷利率一并提高，借款人的还款金额就会增加，借款的额度越高、期限越长，给其造成的还
35、款压力就会越大，从而增加了贷款的违约风险。当利率降低时，借款人又可能会以当前较低的利率重新借款，进行提前还贷，不但降低了商业银行的利润，而且使得住房抵押贷款的现金流量产生不确定性，给商业银行资产负债的集约化管理带来困难。2.3.3 购买力风险购买力风险又称通货膨胀风险，是指因通货膨胀、货币贬值而使商业银行住房抵押贷款资产的价值发生不确定性的风险。实际贷款利率=名义贷款利率-通货膨胀率由此可知，通货膨胀大小的不确定性，直接影响到了商业银行获得贷款利息的实际价值，并同时影响到商业银行收回贷款本金的实际购买力。2.3.4 信用风险信用风险即为违约风险，是指借款人未按期归还借款本金或利息的风险。信用风
36、险包括：被迫违约风险和理性违约风险。被迫违约是借款人的被动行为，借款人因自身支付能力不足而导致的违约。即借款人有还款的意愿，但没有还款的能力。理性违约是借款人主动行为，借款人因权衡损益后做出的违约行为。即借款人有还款的能力，但没有还款的意愿。权益理论认为，在完善的资本市场上，借款人可以通过比较其当前住房实际价值与抵押贷款债务价值，作出是否违约的决策。当房地产市场价格低于所欠贷款时，借款者便可以选择主动违约，通过其他手段融资，用更低的价格购买新的房屋。2.3.5 抵押物风险抵押物价格风险是指由于抵押物价格下降而给商业银行贷款银行带来的损失。 抵押物价格风险包括：市场风险和人为风险。 抵押物价格市
37、场风险，是指因经济环境、房地产市场价格波动、房屋自然磨损等导致的抵押房屋价格下降的风险。 抵押物价格人为风险，是指因人为而造成的房屋损坏或损毁，未经贷款人同意出售、出租、再抵押房屋，未经贷款人同意单方面同意有关机构征用、拆除房屋等风险。2.3.6 担保风险担保风险是指在借款人无力偿还贷款时，担保人并未对剩余欠款进行及时、全额的偿还的风险。商业银行在发放住房抵押贷款时，常常会要求担保机构参与进来，为借款人提供担保，这是商业银行防范住房抵押贷款风险的一个有效途经。但是，当借款人发生违约时，担保机构是否及时有效地偿还欠款也是一个不确定性。当房地产市场价格发生大幅下降时，住房抵押贷款很可能面临大量集中
38、违约，此时担保机构面临巨大的偿债压力，一旦其也发生违约，便会将损失最终转移到商业银行上来。2.3.7 操作风险操作风险是指商业银行在办理住房抵押贷款业务时，由于工作人员的疏忽、恶意，工作设备、系统、网络的故障，或者是操作管理流程的不完善等给银行贷款带来的损失的风险。操作风险是商业银行各种业务都存在的普遍、不可规避风险，但商业银行可以通过加强内部控制、完善管理流程、提高工作人员工作态度等来降低该风险。2.3.8 政策法律风险政策法律风险是指由于政策法规的不完善，政府对金融市场或其他市场的法律政策进行调整，或是商业银行在办理住房抵押贷款业务时违背了政策法规，而给商业银行带损失的风险。如果把最后一条
39、，即商业银行在办理住房抵押贷款业务时违背了政策法规划分到操作风险中，那么政策法律风险对商业银行来说，则是一种外部风险。商业银行只能通过积极应对、敏锐把握等来降低风险，但不能通过自身的变化来完全规避风险。2.4 次贷危机给我们的警示 美国次贷危机是指美国因次级抵押贷款发生违约，次贷衍生品价格暴跌，导致的金融市场流动性不足、次级贷款机构破产、投资基金关闭、股市剧烈震荡，使整个美国乃至世界金融市场遭受到巨大打击的金融风暴。 次级抵押贷款对借款人的信用记录和还款能力要求较低，贷款利率相应较高。因此是具有高风险高回报的贷款品种，满足了大量低收入或信用记录不好的人群的贷款购房需求。 在2006年前，由于美
40、国低利率政策，房地产市场价格持续升高，促使美国的次级抵押贷款市场迅速发展。然而随着美联储连续17次加息，美国联邦基金利率从1%上升到5.25%，大大加重了购房者的还贷负担，也使得美国的房地产市场开始大幅降温。因此次贷借款人都无法按期偿还贷款，又难以将房屋出售变现，导致了大量的贷款违约。以此同时，与次贷有关金融衍生物价格下跌，使得大量机构投资者出现巨额损失。当一家公司倒下时，该公司的股权人和债权人又收到损失，从而波及了整个金融市场，最后导致了金融危机的爆发。2.4.1 房地产市场价格变动风险房地产市场价格变动风险是指由于房地产上场价格的变动导致商业银行住房抵押贷款收益的不确定性的风险。美国的次贷
41、危机就是直接由于房地产市场价格变动所引发的一系列连锁反应的结果。 本次次贷危机中，美国倒闭的商业银行超过上百家，包括：迈阿密山谷银行、密苏里道格拉斯银行、密苏里州的休姆银行、ANB金融国民协会银行、明尼苏达第一诚信银行、加州印地麦克银行、内华达州第一国民银行、加州第一传统银行、佛罗里达第一优先银行、哥伦比亚银行信托公司、佐治亚Inergrity银行、诚信银行、银州银行、华盛顿互惠银行和印地麦克银行等，给美国的银行业造成了巨大的打击。图2.1 美国道琼斯指数从美国道琼斯指数日K线中我们可以看到，道指在此次危机中，从最高时的14279.96点，将至了6440.08点，降幅达到了54.90%，显示出
42、在本次次贷危机中，美国的证券市场同样遭受到了噩梦般的打击。 本次次贷危机对中国经济也产生了巨大的冲击。2007年，由于美国和欧洲的进口需求疲软，我国月度出口增长率从2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%，使我国出口企业受损严重。而面临经济增长趋缓和严峻的就业形势，实体经济尤其是工业面临巨大压力，大量中小型加工企业的倒闭，也加剧了失业的严峻形势。最后，美国采取宽松的货币政策，使得美元大幅贬值，给我国带来了巨大的汇率风险，同时又加剧了我国出口企业的损失。2.4.2 经济周期风险经济周期风险是指商业银行住房抵押贷款因国民经济整体水平周而复始的波动，而产生不确定性影响的风险。经济周期的变动
43、，对商业银行的影响可以分为直接影响和间接影响。对商业银行的直接影响。商业银行自身受经济周期变动的影响比较敏感，起存款和贷款业务均会在经济扩张期时扩张，在经济萧条时收缩。对商业银行的间接影响。经济周期的变动主要通过影响房地产业对商业银行住房抵押贷款进行间接影响。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有很高的敏感性。当经济扩张时，居民的收入水平提高，对房地产的需求增大，房地产市场交易频繁，房屋变现能力相对提高，商业银行与个人都对未来房地产业充满乐观的预期，使得商业银行发放的住房抵押贷款量也急剧增加。当经济萧条时，失业率上升，居民的收入下降，大量住房抵押贷款无力偿还，虽然银行可以通过变卖抵押房产来收
44、回部分损失，但却会因为房地产业的低迷而难以变现。这时抵押风险转变为商业银行的不良贷款和损失，商业银行面临大量的“呆坏账”，极易导致其产生流动性危机和信用危机，甚至导致银行的破产。3 商业银行住房抵押贷款风险管理政策3.1 国外商业银行住房抵押贷款风险风险管理政策现代风险管理手段，是通过对商业银行住房抵押贷款风险进行识别、评估后，制定出风险管理策略，对风险进行有效的控制，将其降低至可接受水平。国外商业银行对其住房抵押贷款风险进行管理时，采用的最典型的手段是证券化和保险。通过将商业银行住房抵押贷款证券化来进行风险的分散和规避，通过种类繁多的保险品种对其贷款风险进行转移。3.2 我国商业银行住房抵押
45、贷款风险风险管理政策我国商业银行在对住房抵押贷款的风险进行管理的实务中，往往并不区分风险种类，而是采用通过有效的操作管理流程，来对住房抵押贷款风险进行系统的管理的政策。而从整个流程中我们可以看出，我国的商业银行对放贷的风险管理重要集中在对其的信用风险和操作风险的管理。对流动性风险的管理主要是通过存款准备金制度来实现的，包括央行规定的法定准备金和超额准备金。对利率风险和购买力风险的管理主要是通过签订浮动利率贷款合同来实现的。对抵押物风险的管理主要是通过让借款人购买抵押贷款保险来实现的。我国的商业银行住房抵押贷款的管理流程一般包括：贷款前检查、银行内部复核、贷后跟踪调查。3.2.1 贷前管理商业银
46、行在发放住房抵押贷款前，要对借款人的信用进行审查和评价。这种审查评价通常包括5个方面，即所谓的“5C”原则：品格（Character）、能力（Capacity）、资本（Capital）、担保（Collateral）和条件（Condition）。品格是指借款人的信誉，即借款人在所在行业和金融界所处的地位声望、是否有稳健的经营方针、是否信守合同、是否具有自觉的还款意识、是否具有不良的贷款记录等。能力是指借款人的法律和还款能力。其中，法律能力指的是借款人的民事能力。还款能力指的是借款人的收入是否稳定且是否足够用于偿还贷款的本息。银行一般均要求借款人的收入足够覆盖其每月还款额，并还会考虑其每月还款后有足够的剩余用于生活。资本是指公司企业股的自有资金，即所有者权益，包括：实收资本、资本公积、盈余公积