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1、浙江大学远程教育学院专科毕业作业题 目 浅析房地产价格的影响因素 专 业 建筑工程管理 学习中心 合肥学习中学 姓 名 学 号 711030328029 指导教师 2013 年 10 月 19 日目 录摘要3一、房地产行业的发展3二、房地产价格的构成与特征4（一）房地产价格的构成4（二）房地产价格的特征6三、房地产价格与价格涨幅的因素6四、影响房地产价格因素的理论分析7（一）自身因素7（二）环境因素7（三）人口因素7（四）经济因素7（五）社会因素7（六）行政因素8（七）心理因素8五、调控房地产价格过高的措施与建议8（一）措施8（二）建议8六、结论9参考文献摘 要房地产业作为国民经济中支柱产业,
2、对经济的发展有着举足轻重的作用。近年来,我国房地产价格上涨较快,部分地区房价持续飙升,上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房价问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。本文从房地产价格的相关理论出发,主要从影响房地产价格的有关因素的角度展开分析。首先,分析了房地产行业的发展，随后对房地产的特征与构成进行分析，简单分析房地产价格的涨幅及影响房地产价格的因素，最后提出了对抑制房地产过高的措施与建议。关键词：房地产；影响因素；政策建议。一、房地产行业发展状况近
3、两年来，商业地产可谓风起云涌。无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业等众多其他行业的民营企业均纷纷转向商业地产开发。除一线城市外，商业地产在二、三线城市，乃至四线城市遍地开花。投资企业对商业地块用地的拿地热情不断升温。眼下上市房企保利、招商地产、金地均加大了商业地产开发，当下这种手握数十单大型商业地产开发项目的企业并非少数。全球预计会有1240亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2011年年中的资金量上升40%，其中中国商业地产为资金重点流向。去年以来，二三线城市不断爆出投资超百亿的“造城”项目，许多大型房企跻身“造城”行列。 综合性商业地产的规模远大于普通房地产项目，
4、与住宅相比，商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高，风险要大。上半年全国十大房企市场份额达16.17%，同比增加2.66个百分点；前二十大房企市场份额为21.46%，同比增加3.46个百分点房企之所以出现业绩增长，利润下滑，主要是上半年为了完成既定销售任务，进行降价促销，使得利润有所下滑，房企推出的刚需产品利润也相对较低，虽然仍处于严厉的楼市调控时期，但日前中国指数研究院发布的数据显示，今年上半年十大房企，上半年销售额和销售面积均超过2011年和2012年同期。大型房企正在行业洗牌期，攻城略地，逆市抢占市场份额：上半年全国十大房企市场份额达到16.17%，同比增加了2.66个百
5、分点；而前二十大房企市场份额为21.46%，同比增加了3.46个百分点，行业集中度上逐渐增强。经历了2008年金融危机之后，部分房企开始遭遇行业洗牌，而发端于2011年的楼市限购，更是让部分中小企业被迫淘汰出局。而大型房企由于拥有资金等优势，敢于在调控期间降价促销，不仅保证了生存而且部分企业还获得了不错的业绩。今年上半年，十大代表房企的销售总额为2977亿元，同比增长8.5%，比2012年同期增长74.5%；销售面积达到2911平方米，同比增长12.8%，比2012年同期增长63.0%。其中，十大房企中6家企业销售额同比增长，其中世茂房产增长超过50%，中海、保利、绿城等增长超过20%。不过，
6、仍然有隐忧之处，其中6成上市房企出现利润增长乏力，甚至出现利润下滑，即使在行业遭遇严厉调控的局面下，大型房企的优势依然明显，甚至部分房企或将借助此次调控，加快行业整合，做大市场份额，上半年全国十大房企市场份额达到16.17%，较2011年上半年的13.51%增加了2.66个百分点，而前二十大房企市场份额为21.46%，同比增加了3.46个百分点，行业集中度上逐渐增强。在销售面积上，上半年十大房企与前二十大房企市场份额同比分别增加了2.19与3.08个百分点，结合企业销售金额集中度来看，企业业绩与规模稳步上升。有两个问题显得很突出：一是盲目的高价行为。表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然。
7、按市场的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费，这反过来会导致萎缩和地产市场的不景气。正因为这样，在资本主义的市场的初期和上升期，都是以低地价为条件的，只有发展到城镇土地资源严重短缺和垄断，在平均利润率作用下，地价水平才高居不下。盲目性的高地价对增长并不利，是一种非理性行为。二是行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场发展的要求。二、房地产价格的构成与特征（一）房地产价格的构成1、地产价格的构成地产价格的构成地产是城市规划范围内具有所有权关系的经济形态的土地。地产具有价值和
8、使用价值，这是地产价格存在的基础，而商品经济的存在则是价格形成的外因。在商品经济中，地产可以作为商品来经营，对地产所有权的经济体现，都反映在地产所有权或使用权的有偿转让中。地产所有权或使用权的有偿转让（出让），使地产具有了价格。马克思认为，地价实质上是土地所提供的地租的购买价格。因此，马克思用以下公式计算地价：年利率地价年地租由地租量决定地价，这是理论上的计算。实际上，地租与地价是同一层次的概念，地租的确定本身就是非常复杂的问题，所以在具体计算地价时，可撇开某些抽象的东西，从获得土地时实际发生的费用入手考虑地价的构成因素。这里研究的是城市土地的价格。现阶段，我国城市土地属于国家所有，郊区土地属
9、于集体所有。国家城市建设需要使用郊区集体所有土地时，实行有偿征用，归为国有，再有偿出让给房地产综合开发公司进行综合开发，开发后有偿转让给建房单位。或者，国家把原来已开发的城市土地有偿划拨给土地使用者。总之，目前我国城市土地价格只是土地使用权价格。2、房产价格的构成房产，泛指一切土地上盖，是地上一切建筑物和构筑物的总称。房产是人们为某种需要而建造的，是具有一定使用价值的劳动产品。因此房产是一种商品，它在商品经济活动中遵循价值规律的客观要求。马克思的劳动价值论认为，一般商品的价值由三部分组成，是物化劳动转移来的价值，是活劳动转移来的价值。是生产商品的成本，是剩余价值，即利润。商品价值的构成是成本+
10、利润。商品价格是商品价值的货币表现形式，商品价格的构成是成本利润。作为商品之一的房产，其价格构成与一般商品的价格构成有相似之处，即也是成本利润。概括起来，房产价格的构成包括两方面：（1）房产本身的兴建费用，即建造成本。房产本身的兴建费用包括：房产的工程造价、管理费、利息和税金；其中房产的工程造价又包括：查勘设计费、房屋主体结构工程和装修费用、室内各种配套设备安装费、建筑红线内室外各种设施配套安装费。（2）利润利润是价格超出成本的那部分收入，也是活劳动创造的价值。利润是建筑商（房产企业）投资开发房产的目的所在，故只有保证房价中包含利润，才能调动房产企业从事房产开发的积极性，并有利于企业扩大再生产
11、的顺利进行。地产和房产紧密结合在一起，没有孤立于一定地产之外的房产，土地为房屋提供地基，土地开发投资是兴建房屋的前期工程费用，房屋一旦在某块土地上兴建起来，它的价格就会同时反映出该块土地的价格，所以，在大多数情况下，房产价格和地产价格会综合起来，以楼价或房价（即房地产价格）的形式来反映。我们会看到这种现象：在同一时间但不同地点以相同造价标准兴建起来的两宗相同类型的房产，它们的价格会有很大差异，这是地价作用的结果，实际上，我们更多时候评估的是房地产价格而不是房产价格。3、房屋租金的构成房屋租金是房屋的出租价格，是房产价格的特殊形式，也是对房屋使用权分期出售的形式。租金（出租价格）不同于出售价格，
12、后者可以通过一次交换实现房屋的全部价值，租金是通过出让使用权，分期实现房屋的价值。恩格斯在论住宅问题中说：“租金的构成部分是地租；建筑资本的利息，包括承造人的利润在内；修缮费和保险费；随着房屋逐渐破旧无用的程度以每年分期付款的方式支付的建筑资本补偿费（折旧费），包括利润在内。”我国的住房租金制度与资本主义国家有根本的不同。但房租是房产价格的特殊形式，所以在商品经济中，两者的构成应有共同之处。从理论上分析，我国房租构成包括折旧费、修缮费、管理费、税金、利息、利润、地租和保险费等八项因素。（二）房地产价格的特征房地产价格与一般物价既有共同之处，也有自身特有的特征属性。 1、土地价格不由生产成本决定
13、 一般商品是劳动产品，其价格反映生产成本，从长期（或总体）上来看，其售价是由成本决定的。但土地价格不一定含有生产成本因素，地价本质上不是劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。 2、房地产的保值性与增值性 一般商品随着使用过程中的消耗磨损，其价值（或价格）逐渐减小，但房地产却具有保值性与增值性，其原因有三：一是随着社会与经济的发展、人口增长，对房地产的需求日益增加；二是房地产的供给受种种条件的限制；三是公共投资增加了房地产的效用。房地产的保值性与增值性集中体现在土地上，土地具有永续性，其本身不存在折旧。 3、房地产价值的个别性 这一价格特征是由房地产的不可移动性、数县周定性、个别性等决定的。这一
14、特征表明房地产与一般商品不同，不能直接在交易市场上自动产生价格，其个别价格一般是随着交易的发生而单独形成的。4、房地产价格构成的复杂性 从房地产开发上来看，其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。 5、房地产价格的多因素制约性6、房地产价格表现形式的多样性 房地产价格一般既可表现为交换代价的价格，同时也可表现为使用和收益代价的租金。房地产价格所具有的这一双重表现形式的特征，是收益法成立的前提。7、房地产价格与物权的密切相关性 由于房地产的自然地理位置不可移动，可以移动的只是有关该房地产的所有权、使用权及其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。同一宗房地产，转移的权益不同，其
15、价格也会不同。因此，房地产估价必须全面掌握房地产的权利状态。三、房地产价格与价格涨幅的因素房地产价格涨幅是体现房地产价格的数据统计，是房产价格的数字参考和依据。中国房价自2003年以来，连续暴涨，引起举国观注。目前，房价的数据相当混乱。即使国家统计部门发布的数据也常常出现矛盾。房价异常上涨表明了民众对改善住房条件的需求继续保持强劲之外，还有更深层的原因。房价上涨呼唤着人们认真严肃的经济学研究.我们必须要认真探索一系列重要的问题。例如房价的形成机制、房价飞涨的原因、房价飞涨、给中国带来的危害等等。房地产价格的涨幅因素跟房地产的价格息息相关，紧密相连。四、影响房地产价格的因素的理论分析（一）、自身
16、因素；所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等。 （二）、环境因素；影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。 （三）、人口因素； 1、人口数量；房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。2、人口素质；人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公
17、共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产价格必然低落。3、家庭人口规模； 这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。（四）、经济因素；主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。（五）、社会因素；
18、影响房地产价格的社会因素,主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 1、政治安定状况；政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况,现行政权的稳固程度等。一般来说,政治不安定则意味着社会可能动荡, 这会影响人们投资、置业的信心,从而会造成房地产价格低落。2、社会治安状况；社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此会造成房地产价格低落。3、房地产投机；房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利的
19、行为。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况；(1) 引起房地产价格上涨； (2) 引起房地产价格下跌； (3) 起着稳定房地产价格的作用；4、城市化； 城市化又称城镇化、都市化,是当今重要的社会、经济现象之一,但由于人们对城市的概念理解不一,对城市化的解释和度量方法也相差很大。 （六）、行政因素； 影响房地产价格的行政因素,是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素,主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。（七）、心理因素；心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产
20、价格的心理因素主要有下列几个:(1)购买或出售心态；(2)个人欣赏趣味(偏好)；(3)时尚风气；(4)接近名家住宅心理。房地产需求者遍寻适当的房地产,当选定了合意的房地产后,如该房地产的拥有者无出售之意,则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意,因此,如果达成交易,成交价格自然会高于正常价格。五、调控房地产价格过高的措施与建议（一）措施1、制定最高限价，规定房地产交易是不得突破此价格2、制定标准价格，作为房地产交易时的参考3、政府在房地产价格高涨是抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供给，从而平抑房地产的价格；4、征收房地产交易税或增值税5、建立一套房地产
21、交易管理制度（二）建议 1、对房地产价格波动的调控是政府刻不容缓的任务根据我国现行房价表现出的持续走高、传递效应以及异常波动等特征, 房价问题已成为影响社会经济发展和百姓安居乐业的重大问题, 因此政府必须干预房价。在调控的过程中, 政府应始终以保持房地产市场的持续发展为目标, 正确把握和及时调整调控力度, 采用货币政策、财政政策、产业政策等经济和法律手段, 同时实行必要的行政手段实行调控。2、政府对房地产价格调控重心应该在土地市场政府应对建设用地总量进行严格控制, 抓好闲置土地清理和利用, 严格执行闲置土地的开发期限, 加强土地增值税的征收, 限制以投机为目的的土地交易; 盘活土地存量市场,
22、通过对土地存量和增量的调控来控制土地供应。针对不同结构的房地产商品, 应采取相应的土地出让方式,避免土地供应价格上涨拉动普通商品房价格的上扬; 确定合理的土地价格, 对竞拍土地的最高报价采取限制措施, 防止土地价格的过快上涨, 以保持房价的平稳。3、政府对房地产价格调控应重视完善存量和租赁市场政府应严格制定房地产中介行业市场准入制度, 规范存量市场和租赁市场上的中介服务, 健全房地产交易市场、租赁市场的法律法规, 减少交易环节, 降低交易费用, 加强存量房市场和租赁市场建设, 促进增量与存量互动, 形成多层次市场体系, 进一步扩大房地产市场的容量, 促进各个市场的协调发展。4、应分区域调控各个
23、地区的房地产价格各地方政府应认真分析当地房价上涨的真实原因, 充分考虑当地经济发展状况、居民消费水平及房地产产业的发展情况来制定切实有效的调控措施。如果房价上涨是由于住房改革和城市化加快产生的消费需求过旺引起, 政府就应运用各种手段对需求和供给进行调节; 如果房价上涨是因投资、投机炒作所致, 政府就应打击投机, 合理引导消费预期, 整顿市场秩序。因此, 政府对房价波动的调控应因地制宜, 因时制宜, 切忌搞“一刀切”。六、结论房地产价格是房地产经济价值的货币表现。房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房
24、地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的一般因素，前者则称为形成房地产价格的个别因素及区域因素。综上所述，影响房地产价格的因素应该包括以下几点：（1）房地产的供求状况因素；（2）经济因素；（3）人口因素；（4）社会因素；（5）行政因素；（6）心理因素；（7）国际因素；（8）其他因素。因此，无论是从长期还是短期来看，中国房地产价格变化都会影响到通货膨胀，但是正是由于房地产、教育等一些“新产品”价格并没有被CPI等物价指数有效地反映出来, 所以在通货膨胀测定上就会存在偏差, 这样势必影响到政府宏观政策的有效制定。合理地调整CPI等物价指数的统计口径已成为了当务之急。用于购买住房、支付教育和医疗费用的开支在居民生活总支出中的比重越来越大,而且这些商品都具有相当大的不可替代性,为了支付这些费用,居民往往只能通过减少其它方面的消费。所以, 中国政府应该加大对房地产、教育和医疗等市场的宏观调控。参考文献：1、陈景贤房地产价格形成因素分析武汉华中师范大学，2008-2-3。2、时筠仑房价波动与影响因素分析2005。63、陶芳房地产价格影响因素探究及实证分析天津大学，2008-1-3。4、潘蜀健房地产项目投资中国建筑工业出版社，1999 。5、倪弘、徐义忠部分地区房价过快上涨的分析及调控建议2005.4。第 10 页 共 10 页