《浅谈货币政策对住宅房产价格的影响_结课论文.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅谈货币政策对住宅房产价格的影响_结课论文.doc（16页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、结课论文 结 课 论 文-浅谈货币政策对住宅房产价格波动的影响 专 业： 金融专业 班 级 : 姓 名： 学 号： 指 导 老 师： 日 期： 2013-12-25 目录引言-31我国的房地产市场-41.1我国房地产市场的发展历程-41.2我国房地产市场发展的现状-42.影响住宅房产价格波动的因素-52.1建筑房屋的成本-62.2 消费者的购买力-63.货币政策对住宅房价造成的影响-73.1存贷款基准利率的变化对房价的影响-73.2 法定存款准备金率的变化及对房价的影响-83.3再贴现率的变化对房价的影响-104.住宅房价的未来波动趋势-104.1一、二线城市未来的房价波动幅度不大-114.2
2、三、四线城市未来的房价上涨幅度会加大-125.结论-12致谢-13参考文献-13摘要本文主要是关于货币政策对房地产价格的影响进行深刻的研究。首先，介绍了房地产行业的发展历程及现状，并分析了影响住宅房价波动的因素，进而引出货币政策。接着，又分别从存贷款基准利率、存款准备金率、再贴现率三个主要的货币政策工具方面论述对住宅价格波动造成的影响。最后，根据以往的房价的变化情况、我国房地产的现状和政府的政策方面，来进一步分析未来我国住宅房产价格波动的发展趋势。关键词：货币政策；供需平衡；升温；调控AbstractThis paper is mainly about the impact of moneta
3、ry policy on the real estate price of profound research. Firstly, this paper introduced the development and the status of the real estate industry, and analyzed the influence factors of housing price fluctuation, which leads to the monetary policy. Then, respectively from the influence of the benchm
4、ark lending interest rates, the deposit reserve rate, the rediscount rate on three main monetary policy tool on housing price fluctuation. Finally, according to the present situation and the government changes, the prices of Chinas real estate policy, further analyzes the development trend of future
5、 price of residential properties in china.Key word：Monetary policy、co-ordination of supply and demand 、Heating、Regulation引言从2003年以来，十年间，我国的房价不断飙升，特别是近几年来房价出现过快上涨势头。根据金融快报报道，2009年我国的房价较上年增长68%，涨幅居全球之首，住房问题成了社会的焦点，住房价格是我国住房问题的根本原因和实质，所以住宅房产价格也成为了人们最为关心的问题。房地产行业是我国经济发展的支柱产业，其税收约占国民生产总值的10%。而且作为社会主义国家，住
6、房问题是人民最关心的根本问题，住宅房价波动关心着人民的切身的根本利益，我国政府必须对房产价格进行宏观调控，使住宅房产市场呈现健康、有序、稳定的发展态势。具体地说，就是要实现房地产的供求总量平衡，供给、需求的相互协调，房价在合理的价格范围内波动。那么，政府具体可以采取什么措施来对房价进行宏观调控呢？所以接下来，本文就重点从政府的宏观调控货币政策对货币供应量的变动对住宅房产价格波动产生的影响进行分析。1我国的房地产市场1.1我国房地产市场的发展历程国务院于1990年颁布中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例的55号令，标志着我国房地产业正式开始发展。但早期的房地产市场发展得并不像预想的那么
7、顺利，由于经验不足，政府的调控力度不够等原因，第一次房地产泡沫很快在深圳、海南等地相继出现，造成了大量的烂尾楼和银行坏账，房地产市场在起步阶段就遭受了严重的打击。1998年，中央政府发布了23号文件国务院关于进一步深化住房制度改革，加快住宅建设的通知，我国开始对房地产市场进行改革，取消福利分房，并将国有土地使用权放入市场进行交易，实现了土地使用权的商品化，实现了经营性土地使用权的市场化，推进了我国房地产市场的飞快发展，房地产价格屡创新高，我国的房地产市场由此进入高速发展时期。2000年以来，中国房地产投资始终以20%以上的幅度增长，占全国固定资产投资的比重也在不断上升，2004年高达22.45
8、%，2007年即使在政府信贷紧缩的宏观调控下，房价的涨幅仍达到了18.41%，从而奠定了房地产业是我国经济发展的支柱产业的地位。1.2我国房地产市场发展的现状目前，我国房地产市场仍是政府与社会各界共同关注的焦点问题，房地产价格也是步步高升。同时，我国房地产市场也出现了有效需求不足的现象，虽然房地产的供给量是大于有效需求的，但由于房产价格连年高升，有很大一部分人购买房产只是作为一种投资。我国的房产的空置率高达26%大大超过国际警戒线20%，这也是房产价格居高不下的重要原因。针对逐年上涨的房产价格，政府相继出台了包括货币政策在内的各种房地产调控措施。从2003年出台的关于进一步加强房地产信贷业务管
9、理的通知；2004年，政府出台政策关于加强土地市场的调控力度，提高拿地“门槛”；2007年，实行紧缩的货币政策，仅这一年内就加息6次，上调存款准备金率10次；2008年，中国人民银行先后4次上调存款类金融机构的存款准备金率。再到2011年，由北京率先颁布而后各地相继出台的“限购令”。通过政府的宏观调控，房价的上涨幅度有所降低，房屋的空置率也在不断下降。但在房地产的发展中仍然存在一些问题，如商品房价格过高，普通居民买不起房；房地产市场结构不合理，经济适用房、限价普通商品住房等政府调控的低价位的房源占市场供给的总房源比例过少，使低收入消费者买不到价位合理的房子等问题。所以我国的房地产市场仍需政府加
10、大调控力度，提高经济适用房等低价位的房源占市场供给的总房源的比例，避免房价过快地上涨，营造一个健康、有序的房地产市场。 2.影响住宅房产价格波动的因素我国的住宅房价还在不断升温，为了更好地了解货币政策对房价的影响，需要先从造成住宅房价波动的原因来分析。供求关系决定房地产的价格波动，即影响房地产市场供求关系的因素也是影响住宅房产价格波动的因素，下面本文从供给和需求的角度分析影响住宅房产价格波动的一些因素。2.1建筑房屋的成本根据经济学上的成本理论，成本是供给的反函数，在其他因素不变时，当成本提高时，供应量会减少。所以当建筑房屋的成本提高时，住房的供给也会相应的减少，供少于求，这样就会导致房价的上
11、升。所以建筑房屋的成本会影响住宅房价的波动。但由于房屋从竣工到销售出去，需要一定的时间。主要原因有：（1）房屋的价格较高，购买房屋可能花费购买者所有的积蓄，所以购买者在购买时会格外小心，从打算购买到真正购买有很长的时间间隔；（2）购买者要根据自己的需求和喜欢挑选房屋，找到符合自己要求，价钱又相对合适的房屋也需要时间。所以在分析建筑房屋的成本时，需要同时考虑当期和前期的建筑成本。2.2 消费者的购买力人均可支配收入决定了消费者的购买力。人均可支配收入与消费者的购买力成正比，收入越高，消费者的购买力越大，对房屋的需求也越大。当房地产市场上的需求大于供给时，房价就会上涨。所以消费者的购买力也是影响房
12、价波动的一个重要因素。具体表现在：当人均可支配收入增多时，人们就会有更大的购买力，会使消费者的消费结构发生变化，房地产会成为他们重要的消费对象，人们会将房产作为一种投资，或提高自己的生活质量。特别是近几年，房价持续上涨，购置房产是一种很好的投资手段。 3.货币政策对住宅房价造成的影响货币政策对住宅房价的影响，主要是指存贷款基准利率、法定存款准备金率、再贴现率等货币政策工具对住宅房价的影响，通过调节法定存款准备金率，存贷款基准利率和再贴现利率三个方面，来改变房地产市场上的货币的供应量，进而影响开发房地产成本和消费者对房产的购买力以及需求水平。3.1存贷款基准利率的变化对房价的影响存贷款基准利率是
13、指中国人民银行对商业银行及其他金融机构指一定时期内利息的金额与存入或贷出金额的比率，它一直以来都是我国中央银行实现货币政策目标的重要手段之一，不同的利率水平说明了政策要求的不同，当通货膨胀，经济过热时，中央银行就会通过提高基准利率来抑制过热的需求，反之，当通货紧缩，经济萧条时，中央银行就会通过降低基准利率来刺激需求。根据右图显示，2010年10月，中国人民银行将金融机构的一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%上调到2.50%。2010年12月，中央银行银行又对金融机构一年期存贷款基准利率再次分别上调0,25个百分点。2011年2月，央行再次对金融机构一年期存贷款基准利率分别
14、上调0.25个百分点。2011年4月，央行对金融机构一年期存贷款基准利率再次分别上调0.25个百分点，住房公积金存贷款利率也同步上调。由此可以明显的看出，政府实行紧缩的货币政策。虽然中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，但对于个人住房贷款利率浮动区间却不作调整，金融机构需要继续严格地执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制购房的投机投资行为，从而抑制房价的过快上涨。当央行上调存款基准利率时，意味着会有一部分资金从房地产市场流向银行等储蓄型金融机构，会减少房地产市场上的需求，从而会使房价降低；反之，当央行降低存款基准利率时，意味着会有一部分资金从银行等储蓄型金融
15、机构流入房地产市场，刺激房地产市场的需求，从而会使房价上涨。当央行上调或下调贷款基准利率时，都会影响房地产市场的信贷规模，上调贷款基准利率，房地产开发商开发房产的融资的难度增大，同样也会增加消费者贷款购房的成本，通常情况下会导致房价的下降；下调贷款基准利率时，房地产开发商的融资难度减少，消费者贷款购房的成本也会减少，刺激对房产的需求，通常情况下会导致房价的上涨。3.2法定存款准备金率的变化及对房价的影响随着我国经济的不断发展，法定存款准备金率逐步演变成为重要的货币政策工具，越来越频繁地在宏观调控中被政府所运用。对于法定存款准备金率的变化对房价的影响，主要分为提高法定存款准备金率对房价的影响和降
16、低法定存款准备金率来进行分析。当中央银行调低法定存款准备金率时，金融结构可用于贷款的资金增加，社会上的货币供应量也会增多，对于需要开发房地产的开发商贷款会更加容易，贷款的成本也会相应减少；而且伴随着人们生活水平的提高及对生活质量的要求的提高，人们会加大买方的热情，对于需要买房的消费者贷款也更加容易，会刺激消费者对房产的需求，也会刺激对房地产的投机行为，从而会导致房价的波动。但并不是调低法定存款准备金率就会导致房价的上涨，只有当消费者对房价的需求量超过市场上开发商所出售的房屋数量时，会导致房价的上涨。相反，如果中国人民银行提高法定存款准备率，会在一定程度上抑制商业银行对贷款的发放，不仅加大了房地
17、产开发商对房产的开发难度，同时也抑制了人们对住房的购买力，使消费者对房产的需求量降低，进而也会导致房价的波动。同样，并不是提高法定存款准备金率就会引起房价的降低。目前，中央银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，央行的这种做法虽然会在一定程度上提高房地产开发商的开发成本和难度，但人们对于房产的购买热情持续高涨，越来越多的人把房地产作为一种投资产品，所以我国的房价还在持续升温。 3.3再贴现率的变化对房价的影响再贴现率是指金融机构将所持有的已贴现的票据向中央银行办理再贴现所采用的利率。再贴现率是中央银行抑制货币供应量的三大货币政策手段之一。当中央银
18、行提高再贴现率时，会增加商业银行供应资金的成本，商业银行就会减少资金的供应，减少其信贷规模。对于房地产开发商来说，会增加开发房产的成本，减少房地产市场上的供应量；对于一部分需要贷款买房的消费者来说，买房需要付出更多的金钱，会降低消费者对房产的购买量，由于提高再贴现率对于消费者的影响远大于其对于开发商的影响，所以提高再贴现率通常会抑制房价的上涨，使房价回落。由此也可以看出，当中央银行降低再贴现率时，会减少商业银行供应资金的成本，商业银行就会增加资金的供应，增大其信贷规模。降低再贴现率对于房地产开发商来说，会减少开发房产的成本，增大房地产市场上的供应量；同样对于需要贷款买房的消费者来说也是一个好消
19、息，降低再贴现率意味着会减少消费者买房需要付出的钱，会使一些原本没有买房打算的人考虑去买房，刺激房产的需求，降低再贴现率对消费者的影响远大于对开发商的影响，因此降低再贴现率会导致房价的上涨。 4.住宅房价的未来波动趋势根据统计局的相关数据，1987年我国房价平均单价仅408元每平方米，到了2012年我国房价平均单价5791元每平方米，仅25年的时间，我国的房产价格就上涨了14.19倍之多。房地产的价格增长过快的现象引起了政府的重点关注，政府相继出台了一些政治方面、经济方面的政策对房价进行调控，但效果都不是特别明显，房价还是居高不下。近两年，国内的许多学者预测我国未来的房价仍会持续上涨，最终会形
20、成房产泡沫，但也有部分学者认为我国的房价会被政府的宏观调控控制住，不会形成房产泡沫。那么我国的房价未来的趋势究竟是怎样的呢？接下来我们具体的分析我国的房地产市场，探究房价的未来趋势。41 一、二线城市未来的房价波动幅度不大我国的经济发展水平有地域性的差异，因此我国的房价波动情况在经济发展水平较高的地区和经济发展水平较低的地区也有所不同。就一、二线城市而言，一方面，现阶段我国一、二线城市的房价上涨幅度过快，特别是北上广深四大城市，房价继续上调的空间有限，而且一、二线城市的房价已经高得过于离谱，即便是白领阶层的人也负担不起房价，这在很大程度上抑制了一、二线城市房地产市场上的需求。另一方面从政府近几
21、年实行的货币政策来看，政府已经在大力调控房价上涨过快这一现象，政府势必会控制住房价的上涨。由此可以看出，一、二线城市未来的房价上涨的可能性不大，甚至会出现回落的现象。但由于房地产业是我国经济的支柱产业，所以政府不会允许房价有大幅的下调，一、二线城市未来的房价波动的幅度并不明显，住宅房价会相对稳定。4.2三、四线城市未来的房价上涨幅度会加大随着城镇化发展进程的不断推进，将会有带来大量人口涌入三四线中小型城市，所以在很长时间内会刺激中小型城市的房地产市场上需求，从而会推高房价。从政府方面看，三四线城市迫切地需要发展的资金，一些房地产的开发会为当地的政府带来可观的财政收入，房地产工程又可以作为政府的
22、政绩，政府自然不会积极控制房价。从房地产本身来看，既可以投资，又可以居住、经营，增值空间大。从商人的角度看，为追逐利益最大化进行恶意炒作抬高房价。另外，农民工进城、行政事业性单位人员改善住房、政府拆房等都会引起房价上涨，所以三四线城市房价在未来很长的一段时间内将会继续上涨。但是当三四线城市的房价上涨到一定的程度时，政府也会加大对房价的调控力度，最终，三四线城市的房价也会跟一二线城市一样，房价处于稳定的水平。5.结论政府通过实行货币政策来调控房价，其本质是通过改变房地产市场上的货币供应量来调节房价的波动幅度。针对我国目前的房价还处于上涨的趋势，政府已经相继出台了一系列货币政策来控制房价的过快上涨
23、，虽然效果并不是非常明显，但一二线城市的房价已经有微弱的回落的现象了。而且，我国政府抑制房价的决心非常坚定，我认为，通过政府继续加大对房价的调控，我国未来的住宅房价最终会处于稳定的水平。致谢 非常感谢赵贵斌老师、朱小川老师对我们的指导，不仅在拟定论文的结构方面，而且在资料收集方面，都给了我们耐心的知道和无私的帮助。此外，还要特别感谢东北大学的李立同学，热情地帮我们借阅相关的书籍。最后，我们还要感谢董思岑同学，借给我们电脑使用。在大家的帮助，我们才能按时完成论文，非常感谢大家的帮助！参考文献：（1）于扬.金融快报 2010-4-10（2）张农科.政府住房价格干预理论研究.中国经济出版社.2012-1（3）统计局相关数据 （4）中国人民银行官网相关数据 （5）金圣荣.中国楼市大趋势.当代世界出版社.2011-6（6）李世美.房地产价格的货币政策传导效应.中国经济出版社.2012-8（7）新华网相关资料15