中海物业管理方案——管理.pdf

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1、精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 中海物业管理方案-管理 第一部分 中海物业简介 深圳市中海物业管理有限公司（以下简称“中海物业”）为中国海外集团旗下，专门从事物 业管理业务、具有独立法人资格的企业。公司在香港中海物业管理公司的基础上，于1991 年在深圳注册成立，为建设部首批甲级资质物业管理企业。自成立以来，严格遵循“业主至 上、服务第一”的工作宗旨，大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神。在掌握并导入 香港先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国 情，探索出具有中国特

2、色的中海物业管理模式。公司以此模式为手段开展科学管理和优质服 务，全心全力为业主及物业使用人提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环 境。 多年来， 中海物业以优质的服务质量和先进的管理技术不仅得到广大业主的信任，而且赢得 了良好的社会声誉，先后获得国家建设部、广东省、深圳市各级政府部门授予的各种奖牌、 奖旗 100 余面。中央电视台、深圳各大报刊以及香港文汇报、大公报、商报、 星岛日报，国内的人民日报、经济日报、工人日报、法制日报等新闻 媒体对中海物业管理经营情况的报道多达700 余次，慕名前来公司参观考察的国内外各界人 士已逾两万人次。 随着中海物业在行业内地位的日益显著和中海物

3、业管理模式的日益完善，并应国内广大地产 消费者和房地产界对先进物管模式的迫切需求，中海物业管理模式除在香港、深圳、北京、 广州、 上海几大城市取得骄人的成绩外，更已输出至长春、沈阳、 青岛、 烟台、 杭州、 南京、 天津、重庆、珠海、贵阳、武汉、昆明、长沙、石家庄、郑州、东莞, 等30 多个全国各 大城市。正在管理的写字楼、商场、商住区、别墅区等高档物业120 余处，管理面积逾二千 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 多万平方米，成为物业管理行业的中国之最；已经建成国家优秀示范小区（大厦）17 个， 占全国国优

4、总数的3% 强，雄居国内同业国优拥有量第一位；1996 年 2 月在中国物业管理行 业第一家获得ISO9000 国际质量管理体系认证；1999 年 10 月在中国物业管理行业第一家通 过商住区ISO14001 国际环境管理体系认证 , 中海物业辖区做到了无设备破损事故、无火 灾事故、 无管理责任导致的盗抢事故，中海物业倡导管理高科技、服务酒店化并由此形成了 以“高档物业特征、优质服务标志”为核心内容的品牌风格。 在长期的物业管理实践中，中海物业管理模式逐渐形成，中海物业的品牌效应和物超所值的 优良服务提高了所接管物业的附加值，确保了物业投资者的未来收益。 肩负中国物业管理行业发展领导者的中海物

5、业将以提高中国物业管理行业整体素质为己任， 以完美、科学的专业物业管理与服务来推动中国现代城市文明的进程。 中国海外集团有限公司于1979 年在香港注册成立，是隶属于中华人民共和国国务院的中国 最大建筑联合企业中国建筑工程总公司在香港的独资子公司。1992 年，集团之旗舰中 国海外发展有限公司在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之 先河，市值曾逾330 亿港元，集团现有雇员约4,300 名。 中国海外集团自成立以来，便致力于专业化与规模化发展目标，专门从事建筑工程承包、 咨询、设计管理，以及地产发展与基建投资等，业务现时遍及香港和内地。公司以“服务社 会、繁荣香港、 建

6、设祖国、 造福人群”为宗旨，以“海纳百川， 有容耐大” 的市场运做气魄， 集纳两地营商优势，吞吐市场竞争万象，并以造福人群的业绩实现着对社会的承诺，先后在 香港地区和中国内地完成了500 多个工程项目， 建成各种楼宇1,157 万平方米； 开山填海造 地逾 9,000 公顷； 铺设输水管道26 公里， 其中打通隧道近15 公里。 塑造了如被誉为二十世 纪全球十大建筑的香港新机场客运大楼及西九龙填海造地、中国人民解放军驻港海军基地、 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 香港警察总部、香港的南浪海湾、雅利德桦台等项

7、目。已经建成和在建各种楼宇可容纳30 万人居住，占香港总人口的二十分之一。 从 1988 年起，中国海外集团积极投身中国内地风起云涌的现代化建设事业，房地产投资触 角已达至北京、上海、广州、深圳、成都、广西、武汉、西安、苏州、长春等地，先后建成 上海海华花园、 北京中海雅园、 广州锦城花园和深圳中海华庭等具有较大社会影响的高质素 的工程项目，逐渐成为享誉内地的知名企业。此外，中海集团在基建投资、创业投资、物业 管理、 建设咨询与监理、物流配送和建筑设计等业务领域亦取得累累硕果。已发展成拥有总 资产 183 亿港元的大型企业集团，企业实力与社会影响与日俱增。 展望未来，中国海外集团将积极因应全球

8、经济一体化及中国经济市场化的机遇和挑战， 秉持世界所公认的施工经验、技术能力和投资理念，不断开拓进取，精益求精，为“服务社 区、繁荣香港、建设祖国、造福人群”作出更加杰出的贡献。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 第二部分 银信商座物业管理顾问初步方案 银信商座位于沈阳市和平区民主路78 号，为市中心黄金地 段，紧接民主广场、市文化宫， 地处政府办公区、宾馆区、公园区三区合一的焦点位置。项目占地9593 平方米，总建筑面 积达 52000 平方米，绿化率高达25% 。 集酒店式公寓、商业住宅为一体。作为沈阳深

9、银信 房地产开发 有限公司鼎力推出的作品，开发商对项目精益求精，精心雕琢， 加之项目优越的 地理位置，合理丰富的商业规划，保证了银信商座必将成为沈阳经典楼盘的典范之作。 为保证银信商座高起点的物业管理水平及服务质量，并力求在较长时期内保证银信商座内各 物业具备保值、 升值的潜力， 享有“中国第一管家” 美誉的深圳市中海物业管理有限公司（以 下简称“顾问商”）凭借其在物业管理领域十几年的丰富管理经验、先进的管理模式、一流 的管理人才， 有决心、 有信心成功承接银信商座项目的物业管理顾问工作，将 ISO9000 质量 管理体系、 ISO14001 环境管理体系和酒店式物业管理、健康式物业管理、商务

10、全程式的全 新理念全程导入到该项目的物业管理工作中，全心全力为即将入驻的每一位业主展现一个安 全、清洁、优美、舒适、方便、和谐的生活和工作环境，让每一位业主切身体会到中海物业 高品质的服务。 我司针对银信商座项目的实际情况特编制本物业管理顾问初步方案，以下将就我司所提供的 物业管理顾问服务方式作系统的阐述。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 第一节顾问方式概述及顾问期限确定 一、顾问方式概述： 1、为保证银信商座项目有一个高起点的物业管理水平及服务质量，中海物业（以下简称 “顾问商”）将指导沈阳深银信房地产开

11、发 有限公司（以下简称“发展商”）聘请的物业管 理公司 ( 以下简称“管理商” ) 负责银信商座项目物管工作的具体实施运作；以便利用中海 物业公司在人力资源、管理经验、 管理模式、 以及规范化的服务体系等诸方面的优势为广大 业主提供高品质的物业管理服务。 2、双方合作关系一旦确定，我司将把银信商座的物业管理工作列入中海物业相应的策划、 考核、检查、评比序列中，由公司组建顾问团及委派驻场顾问，根据银信商座的具体情况， 负责跟踪其对外租售、竣工验收、 投入使用以及日后的物业管理工作，指导管理商制订全套 管理方案、程序文件、管理制度 、服务质量标准等，并督促其有效运行，按照双方约定的顾 问服务内容为

12、管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。 3、考虑到银信商座项目物业类型较为多样，其设施设备亦将较为复杂，其管理难度随之 加大，故为保证管理目标的实现及更有力地推行中海物业管理模式，我司将于顾问实操指导 阶段派驻一名物业管理资深人仕担任驻场经理，作为管理商管理的实体“核心”， 并辅之以 公司顾问团以及公司各专业部门、专业公司的技术支持，结合银信商座物业管理工作的实际 需要定期赴现场进行考察指导，根据项目现场发现的问题及时针对性地提出整改建议与整改 措施。在公司顾问团与驻场顾问二者的共同努力下，将为管理商日后的物业管理工作打下良 好的基础。 4、我司提供顾问管理服务的目的在于为管理商培养

13、一支高水准、高质素的管理队伍，同 时中海物业良好的品牌效应也必将促进银信商座物业的租售；在顾问期限内， 我司允许发展 商就银信商座项目向外界使用“中海物业顾问管理”等文字进行宣传推广。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 顾问服务方式示意图： 二、顾问期限 顾问期限预计共计二十五个月（以项目入伙时间预计为2005 年 3 月 1 日为准）。顾问期分 前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段。其中前期介入阶段为10 个月（预计自2004 年 3 月至 2004 年 12 月），实操指导阶段为12 个月，自银信商座

14、物业入伙之日前二个月起 计（预计自2005 年 1 月 1 日起）；服务质量跟踪阶段为实操指导阶段结束后首三个月。 三、驻场顾问和顾问团工作职责 驻场顾问工作职责：根据项目的实际情况，在实操指导阶段（物业入伙前二个月起）我 司将于项目现场派驻一名物业管理资深人仕担任驻场经理，常驻现场负责以下各类工作： 全面考察项目， 收集关于针对该项目类型的物管法规、人文情况， 并将这些信息传递给顾 问商的该项目顾问团。 将顾问团针对本项目制定的物业管理具体计划付诸实施。 将项目物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度及时反馈给顾问团，以获得 技术支持，并协助管理商落实解决。 协助顾问团人员对项目的实

15、地考察、评审、监督整改等工作。 日常物业管理工作的培训、指导、咨 询。 紧急事故的应对与处理技巧。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 顾问团工作职责：顾问团由一批有着丰富管理专业经验的物业管理专家组成，分别于前 期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段针对项目进度并结合发展商的需要定期赴现场考 察指导，以下为建议各阶段赴现场的时间供参考： 前期介入阶段 首次考察 工程交接验收阶段 实操指导阶段 物业入伙当月 入伙后的正常管理期 服务质量跟踪阶段 本阶段末 顾问团 （约 3-5 人）于前期介入阶段、实操指导阶段和

16、服务质量跟踪阶段三个阶段的考察次 数总共不超过五次， 顾问团具体赴现场的工作时间将配合发展商的工程进度和项目的实际需 要来安排。 顾问团主要负责工作如下： 由顾问团根据驻场顾问及每次考察、评审所传递、 获得的信息， 凭借中海丰富的管理经验 为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。 负责解决物业管理工作中的重点和难点等。 定期对项目管理商进行全方位考核，并提出整改意见。 对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。 顾问工作安排（详见下页表） 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 工 作 阶 段

17、人 员 构 成工 作 方 式现 场 工 作 安排 前期介入阶段（10 个月）顾问团 35 人 驻场经理1 人（开盘前后各一个月）定期赴现场考察指导建议赴现场工作2 次 实操指导 （12 个月）顾问团 35 人定期赴现场考察指导建议赴现场工作2 次。 驻场顾问1 人常驻现场作日常指导本阶段内常驻现场实地工作。 服务质量跟踪 （3 个月）顾问团 35 人 定期赴现场考评指导建议本阶段末赴现场工作1 次。 另：除上表中所列顾问团定期赴现场考察的安排之外，在顾问期内， 顾问商还可应发展商及 管理商的要求， 并结合顾问管理服务的实际需要，不定期派遣顾问团人员到项目施工现场进 行实地工作指导，并对管理商进

18、行相应的考核评价。顾问团不定期赴现场的费用另计, 收费 标准为人民币6000.00 元/ 次（往返差旅费及现场食宿由发展商承担）。 说明： 1. 顾问团人员将根据各阶段工作内容要求，由包含有质量管理、机电设备、土建、空调、消 防、电梯、楼宇智能化、 园艺绿化、 酒店管理等物业管理需涉及的各专业资深管理人仕组成， 并长期为该项目服务。 2. 顾问期限内，顾问团除完成上表中提及的现场工作外，同时将全程跟进项目的竣工验收、 投入使用以及之后的日常物业管理工作，并随时提供相应的咨询指导服务。 为了配合发展商的开盘销售工作，我司将在项目开盘前后的一个月派驻驻场经理一名， 配合开发商开展以下工作： 1、对

19、售楼人员进行物业管理方面的培训 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 2、职业礼仪培训 3、售楼现场的布置及人员岗位职责指导 第二节顾问管理工作范围 一、楼盘销售、广告宣传、销售人员培训等工作中关于物业管理方面的指导。 二、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和 基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。 三、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。 包括共用的上下水管道、 落水管、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设

20、备、电梯、中 水系统等。 四、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。 包括道路、 室外 上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。 五、本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。 六、专业装修工程质量监理与装修管理。 七、公用绿地、花木的绿化养护与管理。 八、公共环境的酒店式清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运 等。 九、交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。 十、对本物业实行二十四小时全封闭式安全管理，确保安全。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-

21、- - -精品文档 - 十一、管理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣工验收资料。 十二、接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并 合理收费。 十三、全方位商务服务支持。 十四、协助管理商向物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用，维护全体物 业使用人的公共利益。 十五、理礼并用、德法共行，对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。 第三节顾问管理工作内容 一、前期介入阶段 时限界定： 由签约之日起至银信商座入伙之日前二个月（预计 2004 年 3 月至 2004 年 12 月） 结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成 本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。