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1、第 1 页 买卖合同:严防二手房买卖中的定金陷阱1 特征码 JBWdZSEWDZnsqUoEmaIN 二手房买卖在房地产交易市场中已逐渐成为主旋律，而伴随着 这一主旋律，二手房买卖的定金纠纷却在逐年增多，且表现形 式趋向复杂化多样性。此文针对一些中介机构利用消费者对法 规的不熟悉，任意索取居间费用的典型案例予以剖析，提醒消 费者提防中介公司设计的种种定金陷阱，同时对二手房买卖中 的定金合同或定金条款加以了解释。 在签订定金合同或交付定金前首先要注意区分定金的类型。 立约定金、成约定金、解约定金和违约定金之间是有差别的。 1995 年出台的担保法关于定金的条文较为简单，而 2000 年最高人民法
2、院出台的关于适用若干问题的解释的规定大 大丰富了我国定金制度的内容，具体为： 立约定金。以定金交付为订立主合同的担保，如果一方之 后拒绝签订主合同的，应当承担定金罚则。例：王某看中了在 中介公司挂牌的位于浦东大道总价 120 万元的一套三居室房。 一经纪人告之王：“你先交 8 万元定金给上家，一星期内来签 订买卖合同。王不假思索，当场交付。后王因抵押贷款未办成， 拒绝签约，并要求取回 8 万元定金。那么王某的 8 万元定金能 否取回?回答是否定的。 第 2 页 法律依据：最高人民法院关于适用若干问题的解释第 115 规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给 付定金的一方拒绝订立主合同
3、的，无权要求返还定金;收受定金 的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 成约定金。以定金交付作为主合同成立或生效要件，不交 付定金，主合同不生效。例：甲为中介公司，想买下乙的商铺 设立分公司。乙对甲说：“可以，但须先付定金。 ”甲同意。双 方于 2 月 1 日签订买卖合同，合同中有一条款约定：“甲必须 在 3 月 1 日之前交付乙定金 20 万元，否则合同不生效。 ”后来 甲在 2 月 15 日就交付乙定金 20 万元。问该合同是否生效?何时 生效?回答是合同生效，生效日为 2 月 15 日。 解约定金。定金交付后，一方解除主合同的，必须以承担 定金罚则为代价。例：2004 年 12 月初，
4、甲急需资金周转，委 托房地产中介公司挂牌出售房屋。乙看中这套房，总价 200 万 元。双方签订了买卖合同，并约定由乙支付给甲定金 20 万元和 首付款 70 万元，余款于 2004 年 12 月底双方在房地产交易中心 办理登记时付清。乙于 2 天内付清了以上两笔款。然而 2004 年 12 月周围房价猛涨，甲后悔，故意违约，不愿办理过户登记。 乙大怒，提出双倍返还定金 40 万元和 70 万元的首付款。经磋 商，甲乙同意解除合同，但甲须双倍返还定金。 法律依据：最高人民法院关于适用若干问题的解释第 117 规定：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定 第 3 页 以丧失定金为代价而解除主
5、合同，收受定金的一方可以双倍返 还定金为代价而解除主合同。 违约定金。违约定金是一方当事人不履行合同或履行合同 不符合约定，致使双方丧失合同目的时，应承担的定金罚则。 实践中违约定金是最常见的定金种类，而某些中介公司恰恰利 用该定金罚则从中设置陷阱，诱使当事人上当。 陷阱之一：中介公司分别与上下家签订居间协议，利用上 下家信息的不对称，获得定金。例：某中介公司获得一房源信 息，卖方的委托价格是 100 万元，中介公司与上家签订了居间 协议，并以定金条款 2 万元锁定卖方;然后中介机构寻找到一买 方，买方愿以 110 万元买进该房，中介机构同样以定金条款 2 万元锁定买方;最后中介机构又找到卖方
6、，谎称找到新买家，愿 以 110 万元买进，建议卖方单方违约，双倍返还定金给中介机 构。这样，卖家误以为自己尽管承担了 2 万元的定金责任，但 却以高于原心理价 10 万元卖出该房，对中介机构感激不尽。由 于买卖双方各自和中介机构签订居间协议，上下家不见面，故 中介机构很轻松的获利 2 万元。 陷阱之二：房地产中介机构混淆合同标的，故意将居间合 同的标的混同于房地产买卖合同的标的。事实上，房地产经纪 机构履行的是居间合同，而房地产买卖中的买卖双方履行的是 买卖合同。标的物的价格不同，定金的幅度当然不同。例：某 女士到一房地产中介机构看房时相中了一套总价为 100 万元的 第 4 页 二手房。按
7、合同，该女士欣然交付了定金 2 万元。一星期后， 该女士因另有所好看中了其它房子，不想买下该房并要取回定 金 2 万元。房地产中介公司断然回绝，声称不履行合同，就得 收取总价 100 万元的 20%定金，既 20 万元。 分析：重点是要理清该女士和合同相对人签订的是何种性 质的合同，假如相对人是中介公司签订的就是居间合同，假如 相对人是出卖人签订的就是买卖合同。居间合同和买卖合同是 两类完全不同性质的合同。前者提供的是服务(劳务)合同，后 者是转移所有权的合同。二者区别大相径庭，与标的物的价格 相关的定金也相差甚远。按现有的二手房中介收费的上下家各 1%的标准，上例中，该中介公司与下家收取的居
8、间合同的定金 应是 2000 元。至于该女士 士如与出卖人签订的是买卖合同，出卖人要收取 20 万元定金更 是荒唐。按我国法律有关规定，约定定金金额与实际交付额不 一致的，以后者为准。上例中，卖方收取的定金是 2 万元，就 以 2 万元为准。故该女士应承担 2 万元的定金责任。 陷阱之三：买卖双方在与中介公司签订的居间合同中约定， 如因一方的原因而交易不成，中介公司就从上家或下家的双倍 第 5 页 返还的定金中提取一定比例作为报酬。例：甲女和乙男在签订 房屋买卖合同时，甲女作为买方支付给乙男 8 万元定金。定金 支付后，由于房价节节攀升，乙男后悔，解除了合同并双倍返 还定金。根据居间协议甲女就得从获得的 8 万元定金中交付 4 万元定金给中介机构作为报酬。 分析：中介公司获得 4 万元定金是于法无据的。根据合 同法424、425、426 条的有关规定，居间合同是居间人向委 托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托 人支付报酬的合同。居间成功的，有报酬请求权，但居间费用 自理;居间失败的，无报酬请求权，但可向委托人主张居间的必 要费用，如：通讯费、交通费等。因此，甲女交付 4 万元定金 给中介公司作为报酬是没有法律依据的。